您好， []|
离奇“赎楼案”：买方不能贷款 卖方没法赎楼
[导读]三年前，2009年11月，因家人急需用钱，她决定卖房。在中介的帮助下很快找到了买主，但在办理交易时，一连串的障碍致使她和买方的交易被迫中断。
得知房子可能保不住后，今年51岁的韩亚杰没招了。在向广东省高级人民法院申请再审遭拒后，韩亚杰转向媒体爆料。三年前，2009年11月，因家人急需用钱，她决定卖房。在中介的帮助下很快找到了买主，但在办理交易时，一连串的障碍致使她和买方的交易被迫中断。交易未果后，对方指责她未能履行义务，并在几个月后起诉了她。先后两次开庭审理，她都被判输，韩亚杰的再审代理律师说：“法院的判决不公平”，而买方代理律师认为是韩亚杰看到房价上涨后“见利忘义”。 一桩离奇“赎楼案”0 1卖楼起纠纷，业主成“被告”2009年11月初，因家里急需用钱，韩亚杰想卖房。委托附近中原地产某门店挂出后，工作人员很快就帮她找到了买家——— 比她年龄小5岁的钟女士。经过俩人商议，这套位于南山区南苑新村、建筑面积64.86平方米的房子最终以75万元总价成交，单价不足1.2万元/平方米。11月3日，双方确定价格后，在中介门店签订了《二手房买卖合同》和《资金托管协议》，约定15日内(至当年11月18日)卖方公证委托担保公司完成赎楼，买方取得银行贷款承诺，并将首期款(首期款=房屋总成交价-定金-银行承诺贷款金额)汇至指定监管账号中。此外，买方钟女士交了5万元定金给中介进行第三方托管。合同签订后，双方按合同条款约定履行义务，卖方韩亚杰公证并委托某家投资担保公司进行赎楼，但因担保公司与房屋抵押银行合作关系结束，赎楼工作停滞。与韩亚杰一样，钟女士因名下贷款记录过多在向银行申请贷款时也碰壁，未获通过。交易被迫停止后，双方互相指责对方未能按照合同要求履行义务才导致交易中断。买方钟女士认为，韩亚杰在第一次赎楼未果的情况下，没有重新委托新的担保公司赎楼，属于违约。而韩亚杰则反驳称，依照合同约定当月18日，买方应支付首期款，但经过多次催促后，对方置之不理也违约。随后，交易双方不再进行任何交涉。两个月后，日，韩亚杰在家收到了南山区人民法院寄来的起诉状，钟女士以其未完成赎楼手续为由，要求承担违约责任。0 2律师庭审现乌龙，一审输了“接到起诉状后，我们也赶紧找了律师，提起反诉要求解除合同。”韩亚杰完全没想到自己成了被告。九个月后，日，南山区人民法院对此案做出一审判决，要求原告钟女士和被告韩亚杰继续履行之前签订的《二手房买卖合同》，并表示韩亚杰要在判决生效之日起30日内注销涉事房屋抵押权登记。对于双方其他所有诉求予以驳回。判决结果让输了官司的韩亚杰很不服气，因为支持法官做出继续履行合同这一决定的主要理由，来自一份神秘的“承诺函”。判决书显示，买卖双方首次交易中断后，日，在涉事中介人员调解下，钟女士向卖方韩亚杰的儿子出具了一份“承诺函”，主要内容是：若自己不能在10日内取得银行贷款承诺，就改为一次性付款，同时要求韩亚杰重新委托可以办理赎楼的相关人员或担保公司。韩亚杰声称自己从未收到过这份承诺函，儿子也没转交，更不知具体内容。但在一审庭审过程中，韩亚杰的代理律师先否认看到过承诺函，随后法官补充调查时又确认收到了承诺函。庭审后再交代理词时又确认没有收到。因前后表述不一，又无法提供承诺函予以证明，作为第三人证，涉事中原地产工作人员证实自己起草了这份承诺函，并交到了韩亚杰儿子的手上。法官经过推定，认为卖方韩亚杰收到了该承诺函，并认定该承诺函就是原被告双方对之前合同约定的变更。
(请登录发言，并遵守)
南方都市报：
大粤新闻：
广州日报：
广东共青团：
广东发布：
网友关注图片评论点击
Copyright & 1998 - 2011 Tencent. All Rights Reserved买方信贷和卖方信贷的区别是什么
买方信贷和卖方信贷的区别是什么
学习啦【融资】 编辑：晓铧
　　目前,企业在日常交易中运用买方信贷的模式销售商品(劳务)已越来越流行,但我国现行会计准则中关于买方信贷的处理方法对于收入很可能流入企业这一特征有失考量。下面学习啦小编就为大家解开买方信贷和卖方信贷的区别，希望能帮到你。
　　买方信贷和卖方信贷的区别
　　1.借款人不同
　　卖方信贷的借款人是承包商(卖方);买方信贷的借款人是业主(买方)委托的银行(借款银行)。
　　2.担保情况不同
　　卖方信贷是业主委托银行依据工程总承包合同直接给承包商开出还款保函或信用证; 买方信贷是借款银行与出口商所指定的银行(以下使用中国进出口银行为例)签订借款协议，然后由第三家金融机构(银行、保险公司或所在国家财政部)再进行担保。
　　3.付款方式不同
　　卖方信贷相当于工程总承包合同项下的分期付款。建设期工程承包企业从中国进出口银行贷款是人民币，业主的还款是外汇;买方信贷对承包商来讲就是现汇项目。
　　4.融资风险管理情况不同
　　卖方信贷存在利率风险(中国进出口银行的人民币贷款利率每年按中国人民银行公布利率情况调整)、汇率风险(人民币有升值的可能性，如果发生，企业难以承受)、收汇风险(对于非承包商责任业主和担保银行到期不还款，中国出口信贷保险公司赔付率为90%，剩余10%要由承包商承担);买方信贷对承包商来讲不存在上述风险，或上述风险发生对企业影响不大(出现不还款情况，承包商要协助银行和保险公司追讨)。
　　5.对企业财务状况影响程度不同
　　卖方信贷是承包企业的长期负债，且需要找信誉好有实力的单位为贷款担保，所以对企业压力很大;买方信贷不存在上述问题。
　　6.前期开拓工作量不同
　　卖方信贷的融资条件是由承包商直接与业主谈判，所有融资条款都在工程总承包合同中明确，如:贷款条件、保函格式、信用证格式等;
　　买方信贷是由承包商协调和安排业主指定的借款银行与中国进出口银行谈判贷款合同;安排业主指定的担保金融机构与中国进出口银行和中国出口信用保险公司谈判担保条件(保函格式)。
　　7.前期工作周期和投入不同
　　卖方信贷项目融资条件的谈判，收汇保险和信誉担保单位的落实，都由承包商自己完成，所以一般情况下工作周期较短，前期费用投入较少;买方信贷的融资、担保、保险条件由中国进出口银行和中国出口信用保险公司与各方商定，承包商要从中斡旋，并承担相应公关协调费用。
　　8.对项目的控制程度不同
　　卖方信贷的融资条件以及商务条款、技术条款确定后，承包商顺理成章地与业主签订工程总承包合同;
　　买方信贷则存在业主公开招标的可能性。
　　9.业主对卖方信贷买方信贷倾向不同
　　卖方信贷业主委托一家金融机构担保还款即可，操作简便。且融资条件双方可讨论变通，如利息可计入合同总价中等。业主一般倾向卖方信贷的方式融资;买方信贷业主要委托两家金融机构介入，工作难度大，银行费用高，既要支付担保费，又要支付转贷费。
　　买方信贷的优点
　　买方信贷被认为对当事人有如下的好处:
　　第一、对进口商有利。进口商可以先取得并使用货物，价款在一段较长的时期内分期支付，同时能享受到低廉的利率。有关信贷问题由本国的银行出面与出口方面洽谈，其谈判能力要比自己强(在卖方信贷中，信贷问题是由出口方银行与进口商洽谈的);同时自己则可以集中精力就贸易的商务、技术问题进行分析、谈判。
　　第二、出口商也高兴使用买方信贷。因为出口商实现了快速回笼资金的目的。而且也不会象卖方信贷那样在其会计报表中造成大额的&应收帐款&--因为这可能引起外人对企业的一种不好的印象。同时相比卖方信贷，买方信贷对出口商来说省去了很多计算、考虑并转嫁各种费用的麻烦。卖方信贷中，银行是把款项贷给出口商的，所以向银行分期归还贷款的事也要由出口商做，还的款项里当然包括了各种费用如手续费、保险费等。这样在定约之时，出口商要充分地考虑这些费用的转嫁问题--当然是转嫁给进口商。方法是提高货价。然而，在买方信贷中，贷款在名义上是贷给进口商或进口国银行的，还款也是由他们向出口国银行归还。出口商卖出货物，收回现汇即可。大可不必为费用的转嫁问题费脑筋了。
　　第三、对银行方面也有利。信贷问题由两个银行坐在一起谈，很多事务会容易处理得多，同行好说话嘛。另外出口国银行把款项贷给进口国银行，进口国银行有还款义务，这样的贷款更加保险。而且进口国银行与进口商在同一国家或地域里，彼此容易沟通和接触，更加了解彼此的资信情况。所以风险也就小了很多。
　　卖方信贷的办理程序
　　首先，贷款申请人需提交如下文件资料:
　　正式的书面申请书，说明申请贷款项目出口情况、申请贷款的用途和还款计划;
　　填交&出口卖方信贷申请表&出口卖方信贷项目贷款申请表;
　　有关部门对出口项目的批准文件(不需要的除外);
　　出口项目的商务合同副本(正本批贷后退还企业)，需要进口原材料或设备的项目应提供进口合同的有关批件或进口许可证;
　　出口项目的可行性研究报告或经济分析报告;
　　借款企业与国内供货单位签订的供货合同，自营出口生产企业需提供其出口货物的国内生产计划和设备清单;
　　借款人需提供国外银行的付款保函或信用证或其它付保证;
　　借款人公司简介、营业执照、出口经营权批文、近3年和近期的财务报表;
　　担保人简介、担保意向书、营业执照、近3年和近期财务报表、借款人或担保人的财产抵押证明文件;
　　银行认为有必要的其它材料。
看了&买方信贷和卖方信贷的区别&的人还看了：
本文已影响 人
[买方信贷和卖方信贷的区别是什么]相关的文章
看过本文的人还看了
751人看了觉得好
573人看了觉得好
585人看了觉得好
【融资】图文推荐买方如在银行贷款，卖方应先拿到钱还是先过户给对方？卖方会有什么风险。
是先过户再放贷款。基本流程
采纳后不可撤销，确定采纳？
按程序，需先进行过户，才放贷。
产证下来以后银行才会放款，买房没有风险的
可以同时省批的，这边过户，银行那边批贷款，只是银行放款可能比较慢，没有神马风险，银行省批通过就会把钱给卖方，买方也是还钱给银行。
肯定是先过户么，过完户买方才能办理按揭啊
采纳后不可撤销，确定采纳？
买了一个房，他有14万贷款，需要我解贷，交通银行，解贷时间多长？能不能当日过户，我承担的风险有多大？
您这边如果怕承担风险的话，可以让他找担保公司垫资赎证的，或者交给中介公司去办理的。解贷一般是三到五个工作日。
我把房子过户到他人名下(他有一套房),再以他的名义到银行贷款我来还,我们要签什么协议?对他有风险吗?
这个就是正常的二手房贷款程序，你要是担心风险的话，可以走资金监管啊
专家您好!二手房买方是银行贷款,尾款70%,比例很大,这样先过户后付尾款,卖方风险大,能否减尾款比例
买方首付多一点，贷款就少了。实在不行就只能70%,其实也没有多大风险，您的尾款是在银行，不是在买家手里，你在过户前就应该要买方贷款的银行出具贷款承诺书，再去过户。只要能过户就说明交易已经正常进行，银行也会在看见新房产证复印件就放首期款，然后放尾款，买方或卖方都不能单方面取消交易的，所以不用担心的！
我是卖房，现在房子已经过户，但是银行贷款审批还没有下来，这有些什么风险?
一般情况都是先搬贷款，然后才过户的，没有贷款合同时过不了户的，像你这样如果银行审批部下来，那么你很难短时间内江房款收清，那时你就想求大爷一样求他了。你赶紧找中介把这事落实清楚。
如果买房要贷款，银行的钱是先打过来再过户，还是过户完了再打钱，这里有风险吗？
要贷款合同和买卖合同拿到银行审批，审批通过后才可以去交易中心过户，过户之后才能放贷的。一般都不会有多大的风险的，只是放贷的快慢问题。建议最好去大的银行办理，比较有保障
房子过户前在银行做资金托管账户客户把尾款打到卡上，是什么一个步骤，期间有没有风险，
没有风险，这个只是银行拉存款的一种方式。
&&&&&&买方如在银行贷款，卖方应先拿到钱还是先过户给对方？卖方会有什么风险。
Copyright&(C)&&&沪B2-　　我是卖家　　房产证快下来了　　因为之前就和买家签了合同　　中介就告诉我　　房产证下来后就去办过户　　我觉得有点奇怪　　因为与我对过户程序的理解有巨大偏差　　我的理解：　　拿到房产证→到银行去办按揭→银行评估→通过审核出具批贷函→过户→放款　　以下是中介告诉我的程序：　　拿到房产证→到银行去申请办按揭→先过房产证户→通过初审，贷款合同下来→再过土地证户→银行评估　　（中介先是一直说的先去办过户，在我反复追问银行评估和批贷函在哪个程序下来的情况下，他才说去银行先申请办按揭，但是他的意思是去申请贷款过后，马上就过房产证户）　　我反复强调我要见到批贷函才过户　　他说没有听说过批贷函这个东西（四川没有这个？），只有贷款合同，贷款合同上要写贷款金额。　　我现在很搞不懂中介是个什么意思了　　因为我也是第一次卖房　　求诸位大哥大姐帮我分析分析
楼主发言：3次 发图：0张 | 更多
　　我在上海，上海这里确实是先过户，再办理银行贷款的。我没有卖过房子，但我感觉这确实不太安全。所以你小心为上吧。
　　不靠谱，不能同意
　　没过户怎么放贷？
　　我是上海的，和lz你理解的一样。
　　你不过户，人家怎么抵押办贷款，你代还是买家代啊
　　哦，补充一下　　买家是办二手房贷款，不是抵押贷款的哦　　名字过给买家，肯定只有办抵押贷款了　　现在是办二手房贷款　　还有，我感觉，我钱没收到，倒是先把房子过给对方，我就完全就没有任何保障了，这点很纠结　　另外，我是外地人，感觉买家和中介挺熟的，他们一个村的。
　　好吧,我是二手房的买家.我来告诉你吧　　我们是先去银行申请贷款,银行审批通过后通知房东去办网签,当天付了首付,然后等几天去交的税,当天去过户,等我拿到证后抵押给银行做贷款,房东拿到全款,就是这么个流程,你应该是跟中介签好合同的,买房没拿到证是没法放贷款的
　　@wuqiling888 6楼
16:58:03　　哦，补充一下　　买家是办二手房贷款，不是抵押贷款的哦　　名字过给买家，肯定只有办抵押贷款了　　现在是办二手房贷款　　还有，我感觉，我钱没收到，倒是先把房子过给对方，我就完全就没有任何保障了，这点很纠结　　另外，我是外地人，感觉买家和中介挺熟的，他们一个村的。　　-----------------------------　　是过户后放款，不是贷款。过户前买家已经在银行进行贷款审核可以批贷了，等到过户后买家把房本抵押给银行给你放款（卖房后你可以直接跟着买家去银行看着他把房本抵押给银行，验证放款的卡是不是你的）。 过户前必须是已经通过贷款审核才行。
　　我也是上海的，觉得你原来的理解是正确的，zj的危险
　　上海的理解；已经取得房产证，再向申请银行贷款，银行不受理。
　　哦，谢谢楼上几位大哥大姐提醒　　我再问一下　　就是这个银行的“批贷函”是全国都有的吧？是给卖方收，还是给卖方看一下？
　　@wuqiling888 11楼
17:53:55　　哦，谢谢楼上几位大哥大姐提醒　　我再问一下　　就是这个银行的“批贷函”是全国都有的吧？是给卖方收，还是给卖方看一下？　　-----------------------------　　到卖方账户。
　　要等贷款批准后才能过户，过户后拿房产抵押做他项权证，做出他项权证后银行放贷，资金进第三方监管帐户。以后你拿房款，买家拿三证，他项权证放银行。再进行物业交割。否则一定有风险。
　　@八月霜2010 13楼
18:14:36　　要等贷款批准后才能过户，过户后拿房产抵押做他项权证，做出他项权证后银行放贷，资金进第三方监管帐户。以后你拿房款，买家拿三证，他项权证放银行。再进行物业交割。否则一定有风险。　　-----------------------------　　这就是业内人士。
　　回复第13楼，@八月霜2010　　要等贷款批准后才能过户，过户后拿房产抵押做他项权证，做出他项权证后银行放贷，资金进第三方监管帐户。以后你拿房款，买家拿三证，他项权证放银行。再进行物业交割。否则一定有风险。　　--------------------------　　厉害　　
　　回复第13楼，
@八月霜2010　　要等贷款批准后才能过户，过户后拿房产抵押做他项权证，做出他项权证后银行放贷，资金进第三方监管帐户。以后你拿房款，买家拿三证，他项权证放银行。再进行物业交割。否则一定有风险。　　--------------------------　　@glcht0 15楼
07:02:44　　厉害　　-----------------------------　　过奖！我不是业内人士，只是自己既卖又买瞎想来着。我还想提醒各位要买房的同学，其实现在就是正规中介在走的程序，也存在着一个很大的漏洞——现在在卖的二手房普遍都有按揭或抵押，房东大都要拿你的首付是撤消抵押权后再过户，那么如果房东撤消抵押权后不再进行过户，咋办？你的首付不是危险啦！他认欠不还你告上法院也没用啊！所以在签补充合同时加一条卖方以本合同卖买的房产来保证本合同的履行。这样一发现问题即可向法院申请诉前财产保诠——查封已撤消抵押权的房子。房东是无法比你更快抵押掉房子的。
　　@八月霜2010
18:14:36　　要等贷款批准后才能过户，过户后拿房产抵押做他项权证，做出他项权证后银行放贷，资金进第三方监管帐户。以后你拿房款，买家拿三证，他项权证放银行。再进行物业交割。否则一定有风险。　　-----------------------------　　@3dmxcad 14楼
18:18:21　　这就是业内人士。　　-----------------------------　　呵呵，不是的：
　　合同要明确:全款到账再交付房屋
　　@八月霜2010
18:14:36　　要等贷款批准后才能过户，过户后拿房产抵押做他项权证，做出他项权证后银行放贷，资金进第三方监管帐户。以后你拿房款，买家拿三证，他项权证放银行。再进行物业交割。否则一定有风险。　　-----------------------------　　@3dmxcad
18:18:21　　这就是业内人士。　　-----------------------------　　@八月霜2010 17楼
19:40:43　　呵呵，不是的：　　-----------------------------　　这才是真正房屋市场的经纪人！
　　回复第13楼，
@八月霜2010　　要等贷款批准后才能过户，过户后拿房产抵押做他项权证，做出他项权证后银行放贷，资金进第三方监管帐户。以后你拿房款，买家拿三证，他项权证放银行。再进行物业交割。否则一定有风险。　　--------------------------　　@glcht0
07:02:44　　厉害　　-----------------------------　　@八月霜2010 16楼
19:39:33　　过奖！我不是业内人士，只是自己既卖又买瞎想来着。我还想提醒各位要买房的同学，其实现在就是正规中介在走的程序，也存在着一个很大的漏洞——现在在卖的二手房普遍都有按揭或抵押，房东大都要拿你的首付是撤消抵押权后再过户，那么如果房东撤消抵押权后不再进行过户，咋办？你的首付不是危险啦！他认欠不还你告上法院也没用啊！所以在签补充合同时加一条卖方以本合同卖买的房产来保证本合同的履行。这样一发现问题即可向......　　-----------------------------　　善意的房屋买卖是没有问题，恶意的房屋买卖连法院都执行不了。这里面有个技巧，避免恶意交易。
　　@午夜红茶是狗 1楼
16:39:11　　我在上海，上海这里确实是先过户，再办理银行贷款的。我没有卖过房子，但我感觉这确实不太安全。所以你小心为上吧。　　-----------------------------　　不是的，先提交贷款申请，贷款批了。才能过户，等过户完了之后银行才会放款。我去年刚买的，上海
　　@午夜红茶是狗
16:39:11　　我在上海，上海这里确实是先过户，再办理银行贷款的。我没有卖过房子，但我感觉这确实不太安全。所以你小心为上吧。　　-----------------------------　　@xiaogou1129 21楼
20:11:43　　不是的，先提交贷款申请，贷款批了。才能过户，等过户完了之后银行才会放款。我去年刚买的，上海　　-----------------------------　　过户之后一般多久才能放款？总觉得还没拿到房款就过户，不太安心。
　　回复第13楼，
@八月霜2010　　要等贷款批准后才能过户，过户后拿房产抵押做他项权证，做出他项权证后银行放贷，资金进第三方监管帐户。以后你拿房款，买家拿三证，他项权证放银行。再进行物业交割。否则一定有风险。　　--------------------------　　@glcht0
07:02:44　　厉害　　-----------------------------　　@八月霜2010
19:39:33　　过奖！我不是业内人士，只是自己既卖又买瞎想来着。我还想提醒各位要买房的同学，其实现在就是正规中介在走的程序，也存在着一个很大的漏洞——现在在卖的二手房普遍都有按揭或抵押，房东大都要拿你的首付是撤消抵押权后再过户，那么如果房东撤消抵押权后不再进行过户，咋办？你的首付不是危险啦！他认欠不还你告上法院也没用啊！所以在签补充合同时加一条卖方以本合同卖买的房产来保证本合同的履行。这样一发现问题即可向......　　-----------------------------　　@3dmxcad 20楼
20:07:00　　善意的房屋买卖是没有问题，恶意的房屋买卖连法院都执行不了。这里面有个技巧，避免恶意交易。　　-----------------------------　　如何避免恶心交易？
　　我们这边是先办贷款手续，后办过户　　过户当天早上去房产局过户，办完过户手续双方直接去银行，银行就会放贷款直接到卖家账户上。
　　@午夜红茶是狗
16:39:11　　我在上海，上海这里确实是先过户，再办理银行贷款的。我没有卖过房子，但我感觉这确实不太安全。所以你小心为上吧。　　-----------------------------　　@xiaogou1129
20:11:43　　不是的，先提交贷款申请，贷款批了。才能过户，等过户完了之后银行才会放款。我去年刚买的，上海　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗 22楼
08:58:05　　过户之后一般多久才能放款？总觉得还没拿到房款就过户，不太安心。　　-----------------------------　　都是跟银行约好，比如后天能放款，就后天当天过户，过完户几个人直接去银行坐等银行放款
　　@午夜红茶是狗
16:39:11　　我在上海，上海这里确实是先过户，再办理银行贷款的。我没有卖过房子，但我感觉这确实不太安全。所以你小心为上吧。　　-----------------------------　　@xiaogou1129
20:11:43　　不是的，先提交贷款申请，贷款批了。才能过户，等过户完了之后银行才会放款。我去年刚买的，上海　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗
08:58:05　　过户之后一般多久才能放款？总觉得还没拿到房款就过户，不太安心。　　-----------------------------　　@你们这些坏东西 25楼
09:20:51　　都是跟银行约好，比如后天能放款，就后天当天过户，过完户几个人直接去银行坐等银行放款　　-----------------------------　　没有这么快吧？我上次和中介聊过，中介说过户后最快要一个多月才能放款。
　　@午夜红茶是狗
16:39:11　　我在上海，上海这里确实是先过户，再办理银行贷款的。我没有卖过房子，但我感觉这确实不太安全。所以你小心为上吧。　　-----------------------------　　@xiaogou1129
20:11:43　　不是的，先提交贷款申请，贷款批了。才能过户，等过户完了之后银行才会放款。我去年刚买的，上海　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗
08:58:05　　过户之后一般多久才能放款？总觉得还没拿到房款就过户，不太安心。　　-----------------------------　　@你们这些坏东西
09:20:51　　都是跟银行约好，比如后天能放款，就后天当天过户，过完户几个人直接去银行坐等银行放款　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗 26楼
09:28:04　　没有这么快吧？我上次和中介聊过，中介说过户后最快要一个多月才能放款。　　-----------------------------　　半个月到一个月吧。所以过户时间都是约好的。约的就是那个时间点
　　@午夜红茶是狗
16:39:11　　我在上海，上海这里确实是先过户，再办理银行贷款的。我没有卖过房子，但我感觉这确实不太安全。所以你小心为上吧。　　-----------------------------　　@xiaogou1129
20:11:43　　不是的，先提交贷款申请，贷款批了。才能过户，等过户完了之后银行才会放款。我去年刚买的，上海　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗
08:58:05　　过户之后一般多久才能放款？总觉得还没拿到房款就过户，不太安心。　　-----------------------------　　@你们这些坏东西
09:20:51　　都是跟银行约好，比如后天能放款，就后天当天过户，过完户几个人直接去银行坐等银行放款　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗
09:28:04　　没有这么快吧？我上次和中介聊过，中介说过户后最快要一个多月才能放款。　　-----------------------------　　@你们这些坏东西 27楼
09:30:14　　半个月到一个月吧。所以过户时间都是约好的。约的就是那个时间点　　-----------------------------　　你是商业贷款还是公积金贷款？中介当时对我说先办理过户手续，然后等一个多月后银行就会放贷。
　　@午夜红茶是狗
16:39:11　　我在上海，上海这里确实是先过户，再办理银行贷款的。我没有卖过房子，但我感觉这确实不太安全。所以你小心为上吧。　　-----------------------------　　@xiaogou1129
20:11:43　　不是的，先提交贷款申请，贷款批了。才能过户，等过户完了之后银行才会放款。我去年刚买的，上海　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗
08:58:05　　过户之后一般多久才能放款？总觉得还没拿到房款就过户，不太安心。　　-----------------------------　　@你们这些坏东西
09:20:51　　都是跟银行约好，比如后天能放款，就后天当天过户，过完户几个人直接去银行坐等银行放款　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗
09:28:04　　没有这么快吧？我上次和中介聊过，中介说过户后最快要一个多月才能放款。　　-----------------------------　　@你们这些坏东西
09:30:14　　半个月到一个月吧。所以过户时间都是约好的。约的就是那个时间点　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗 28楼
10:34:45　　你是商业贷款还是公积金贷款？中介当时对我说先办理过户手续，然后等一个多月后银行就会放贷。　　-----------------------------　　当时我也是卖方，对方办商业贷款。前期的贷款手续不需要你的啥东西的，所以不需要过户，银行放款的时候需要已经过户。所以就是问清楚银行那天可以放款，那天去办过户，办了直接去银行等放款就好了。
　　因为新国五条的即将出台，各地二手房产交易现在都在抢时间过户，可以先向房管局递件，但不交税，等贷款审批通过再交税过户，可以避免税费增加，户其实是没有过到别人的名下的
　　@午夜红茶是狗
16:39:11　　我在上海，上海这里确实是先过户，再办理银行贷款的。我没有卖过房子，但我感觉这确实不太安全。所以你小心为上吧。　　-----------------------------　　@xiaogou1129
20:11:43　　不是的，先提交贷款申请，贷款批了。才能过户，等过户完了之后银行才会放款。我去年刚买的，上海　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗
08:58:05　　过户之后一般多久才能放款？总觉得还没拿到房款就过户，不太安心。　　-----------------------------　　@你们这些坏东西
09:20:51　　都是跟银行约好，比如后天能放款，就后天当天过户，过完户几个人直接去银行坐等银行放款　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗
09:28:04　　没有这么快吧？我上次和中介聊过，中介说过户后最快要一个多月才能放款。　　-----------------------------　　@你们这些坏东西
09:30:14　　半个月到一个月吧。所以过户时间都是约好的。约的就是那个时间点　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗
10:34:45　　你是商业贷款还是公积金贷款？中介当时对我说先办理过户手续，然后等一个多月后银行就会放贷。　　-----------------------------　　@你们这些坏东西 29楼
10:36:27　　当时我也是卖方，对方办商业贷款。前期的贷款手续不需要你的啥东西的，所以不需要过户，银行放款的时候需要已经过户。所以就是问清楚银行那天可以放款，那天去办过户，办了直接去银行等放款就好了。　　-----------------------------　　看来你是遇到了一个好中介和一个很配合的买家，所以放款很顺利。想要买我房子的人是要公积金和商业贷款组合，估计比较麻烦，放款时间也较长。而中介要求我先过户，说是过户后一个月就能放款。下家只肯付30%的首付，我感觉我只拿到30%的房款就和他过户不安全，而且也不知道过多久才能拿到剩下的钱，所以我就不想卖给他了。
　　我刚买了房，广州这边。　　过程同楼主理解的程序。　　先签合同交订金，然后申请贷款。等银行的同贷书（广州这边的叫法，也就是楼主说的批贷函）下来了才交首付，首付和过户在同一天完成。之后就等银行放款给卖家。放款后房屋交接。　　先过户再报贷款审批，个人觉得不安全啊。现在银行分分钟能有理由不给你批贷款。到时房产证已经是别人的了。你钱收不到。找谁要去？
　　@午夜红茶是狗
16:39:11　　我在上海，上海这里确实是先过户，再办理银行贷款的。我没有卖过房子，但我感觉这确实不太安全。所以你小心为上吧。　　-----------------------------　　@xiaogou1129
20:11:43　　不是的，先提交贷款申请，贷款批了。才能过户，等过户完了之后银行才会放款。我去年刚买的，上海　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗
08:58:05　　过户之后一般多久才能放款？总觉得还没拿到房款就过户，不太安心。　　-----------------------------　　@你们这些坏东西
09:20:51　　都是跟银行约好，比如后天能放款，就后天当天过户，过完户几个人直接去银行坐等银行放款　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗
09:28:04　　没有这么快吧？我上次和中介聊过，中介说过户后最快要一个多月才能放款。　　-----------------------------　　@你们这些坏东西
09:30:14　　半个月到一个月吧。所以过户时间都是约好的。约的就是那个时间点　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗
10:34:45　　你是商业贷款还是公积金贷款？中介当时对我说先办理过户手续，然后等一个多月后银行就会放贷。　　-----------------------------　　@你们这些坏东西
10:36:27　　当时我也是卖方，对方办商业贷款。前期的贷款手续不需要你的啥东西的，所以不需要过户，银行放款的时候需要已经过户。所以就是问清楚银行那天可以放款，那天去办过户，办了直接去银行等放款就好了。　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗 31楼
10:55:31　　看来你是遇到了一个好中介和一个很配合的买家，所以放款很顺利。想要买我房子的人是要公积金和商业贷款组合，估计比较麻烦，放款时间也较长。而中介要求我先过户，说是过户后一个月就能放款。下家只肯付30%的首付，我感觉我只拿到30%的房款就和他过户不安全，而且也不知道过多久才能拿到剩下的钱，所以我就不想卖给他了。　　-----------------------------　　我当时是找了个中介朋友给看的程序，事后给了1000块茶钱
　　楼主小心别上当　　顺序应该是　　签订房屋买卖合同----买家凭买卖合同申请贷款-----银行出批贷函-----房屋办理过户----凭过户手续银行房款给卖家-----交易结束
　　你说的是对的，先银行评估批贷再过户放款，至少北京是这样的。
　　回复第6楼，@wuqiling888　　哦，补充一下 　　买家是办二手房贷款，不是抵押贷款的哦 　　名字过给买家，肯定只有办抵押贷款了 　　现在是办二手房贷款 　　还有，我感觉，我钱没收到，倒是先把房子过给对方，我就完全就没有任何保障了，这点很纠结 　　另外，我是外地人，感觉买家和中介挺熟的，他们一个村的。　　--------------------------苏州的，刚买房。我是网签，资金托管，贷款，过户，办房产证土地证买方房产证下来，卖方拿钱。　　
　　今天就开到一个卖家被骗的新闻，就是先过户的
　　@我支持您是猪
12:41:31　　今天就开到一个卖家被骗的新闻，就是先过户的　　-----------------------------　　中介要承担联带责任的.除非中介是一伙的.
　　顶 一下 mark　　
　　北京我爱我家中介事件，楼主搜搜看吧
　　我在上海，今天银行告诉我贷款通过审批，给了一些材料，要拿到房产交易中心过户，过户后出具一部分材料，然后等拿到产证之后，一起送到银行，然后银行通常会在收到材料之后一周左右放款给上家。下家的产证是做了抵押的，在还清贷款之前没法卖房子。而且银行的贷款会直接打到上家提供的帐户，不经过下家手的。
　　@八月霜2010 13楼
18:14:36　　要等贷款批准后才能过户，过户后拿房产抵押做他项权证，做出他项权证后银行放贷，资金进第三方监管帐户。以后你拿房款，买家拿三证，他项权证放银行。再进行物业交割。否则一定有风险。　　-----------------------------　　专业人士，今天银行的人也是这么和我说的。
　　不用银行监管吗?
　　我曾经问过房管中心的，还以买家的身份去质询过中介，答复是只有过户给买家后，他才能贷款。我是卖家，很担心的，但是人家说了只能这样，当然最后钱还是到帐了。　　虽然不合理，但是我猜银行这么做没风险。房子还是卖家的，就给买家放贷款，银行不干。过户给了买家，房子都是买家的了，银行再贷给买家，银行没风险。　　难道不同城市做法还不一样？
　　实在走贷款，一定要注意资金监管的服务，做房贷的银行都有这个服务。　　别怕慢。这个安全。
　　楼主还是小心为妙吧，你最好搜索一下3月16号的北京新京报的报道，你就都明白了！现在有买家先付你一部分房款，以用房产证办贷款，然后付房款的理由，让你先过户！过户后，买家就用这个房子去做抵押贷款，是贷款好多家呀！然后拿钱跑路，倒霉的是房东！和中介签的那个担保合同无效。有的卖家发现了，去法院申请财产保全，都做不来的，因为房产证已经是别人的名字，是人家的房，没给够你钱，和这个房子属性已经一点关系都没有了！！　　北京我爱我家 房产中介出了好几起这个事情了，看来骗子是转到上海去骗了，一定要小心呀！！
　　我也是过户后办的贷款，我是买家。买家有了房产证后才能做抵压贷款。不过要是我是卖家，这么办我也担心，但程序上确实是这样的。　　
　　@八月霜-26 18:14:36　　要等贷款批准后才能过户，过户后拿房产抵押做他项权证，做出他项权证后银行放贷，资金进第三方监管帐户。以后你拿房款，买家拿三证，他项权证放银行。再进行物业交割。否则一定有风险。　　-----------------------------　　我想问下买方的三证是哪几个证？谢谢！
　　@_一韵
10:36:57　　因为新国五条的即将出台，各地二手房产交易现在都在抢时间过户，可以先向房管局递件，但不交税，等贷款审批通过再交税过户，可以避免税费增加，户其实是没有过到别人的名下的　　-----------------------------　　说的有道理，但不知道政策以哪个为准。我广州的
　　@shepearl
12:02:59　　我刚买了房，广州这边。 　　过程同楼主理解的程序。 　　先签合同交订金，然后申请贷款。等银行的同贷书（广州这边的叫法，也就是楼主说的批贷函）下来了才交首付，首付和过户在同一天完成。之后就等银行放款给卖家。放款后房　　-----------------------------　　我也是广州的，你说的没错，一定是要银行出同贷款书才能过户的，我现在户过完了在等新房证下来，
　　@随便看看瞧瞧
16:57:00　　我曾经问过房管中心的，还以买家的身份去质询过中介，答复是只有过户给买家后，他才能贷款。我是卖家，很担心的，但是人家说了只能这样，当然最后钱还是到帐了。 　　虽然不合理，但是我猜银行这么做没风险。房子还是卖家的，就给买家　　-----------------------------　　节点是银行的同贷书，银行都同意给买家贷款了那卖家还用去担心钱不会给么，银行的信誉是不用担心的，你肯定能得到钱，卖家要看到同贷书才能过户，所以是买家先拿到银行的同贷书后卖家再过户
　　即便银行同贷，买家可以不办手续，卖家仍有被坑的可能。我认为关键点是：合同中一定要约定，不收到全部房款不交付房屋。这样，只要款未收到，即使过户，你仍然是房屋的合法占有者。
　　@八月霜2010
18:14:36　　要等贷款批准后才能过户，过户后拿房产抵押做他项权证，做出他项权证后银行放贷，资金进第三方监管帐户。以后你拿房款，买家拿三证，他项权证放银行。再进行物业交割。否则一定有风险。　　-----------------------------　　@singh1984 49楼
21:27:22　　我想问下买方的三证是哪几个证？谢谢！　　-----------------------------　　房产证（有二本，一本共有权证）、土地使用证、契证。
　　@furanger 44楼
15:48:08　　不用银行监管吗?　　-----------------------------　　第三方监管就是银行呀
　　回复第13楼，
@八月霜2010　　要等贷款批准后才能过户，过户后拿房产抵押做他项权证，做出他项权证后银行放贷，资金进第三方监管帐户。以后你拿房款，买家拿三证，他项权证放银行。再进行物业交割。否则一定有风险。　　--------------------------　　@glcht0
07:02:44　　厉害　　-----------------------------　　@八月霜2010
19:39:33　　过奖！我不是业内人士，只是自己既卖又买瞎想来着。我还想提醒各位要买房的同学，其实现在就是正规中介在走的程序，也存在着一个很大的漏洞——现在在卖的二手房普遍都有按揭或抵押，房东大都要拿你的首付是撤消抵押权后再过户，那么如果房东撤消抵押权后不再进行过户，咋办？你的首付不是危险啦！他认欠不还你告上法院也没用啊！所以在签补充合同时加一条卖方以本合同卖买的房产来保证本合同的履行。这样一发现问题即可向......　　-----------------------------　　@3dmxcad
20:07:00　　善意的房屋买卖是没有问题，恶意的房屋买卖连法院都执行不了。这里面有个技巧，避免恶意交易。　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗 23楼
08:59:33　　如何避免恶心交易？　　-----------------------------　　除了以上讲要签订严密的合同外，还有一点要注意——卖方在归还贷款、注销他项权证时中介要全程陪同并保管好三证，防止卖方把资金挪作他用。　　做到我以上所说的，应该没有漏洞了吧？　　请各位指教！
　　回复第13楼，
@八月霜2010　　要等贷款批准后才能过户，过户后拿房产抵押做他项权证，做出他项权证后银行放贷，资金进第三方监管帐户。以后你拿房款，买家拿三证，他项权证放银行。再进行物业交割。否则一定有风险。　　--------------------------　　@glcht0
07:02:44　　厉害　　-----------------------------　　@八月霜2010
19:39:33　　过奖！我不是业内人士，只是自己既卖又买瞎想来着。我还想提醒各位要买房的同学，其实现在就是正规中介在走的程序，也存在着一个很大的漏洞——现在在卖的二手房普遍都有按揭或抵押，房东大都要拿你的首付是撤消抵押权后再过户，那么如果房东撤消抵押权后不再进行过户，咋办？你的首付不是危险啦！他认欠不还你告上法院也没用啊！所以在签补充合同时加一条卖方以本合同卖买的房产来保证本合同的履行。这样一发现问题即可向......　　-----------------------------　　@3dmxcad 20楼
20:07:00　　善意的房屋买卖是没有问题，恶意的房屋买卖连法院都执行不了。这里面有个技巧，避免恶意交易。　　-----------------------------　　是的，害人之心不可有但防人之心不可无！
　　@八月霜2010
18:14:36　　要等贷款批准后才能过户，过户后拿房产抵押做他项权证，做出他项权证后银行放贷，资金进第三方监管帐户。以后你拿房款，买家拿三证，他项权证放银行。再进行物业交割。否则一定有风险。　　-----------------------------　　@3dmxcad
18:18:21　　这就是业内人士。　　-----------------------------　　@八月霜2010
19:40:43　　呵呵，不是的：　　-----------------------------　　@3dmxcad 19楼
19:54:10　　这才是真正房屋市场的经纪人！　　-----------------------------　　兄弟，真不是。只因自己对房地产比较有兴趣且投入了全部家当——不敢冒险啊。
　　@八月霜2010
18:14:36　　要等贷款批准后才能过户，过户后拿房产抵押做他项权证，做出他项权证后银行放贷，资金进第三方监管帐户。以后你拿房款，买家拿三证，他项权证放银行。再进行物业交割。否则一定有风险。　　-----------------------------　　@3dmxcad
18:18:21　　这就是业内人士。　　-----------------------------　　@八月霜2010
19:40:43　　呵呵，不是的：　　-----------------------------　　@3dmxcad
19:54:10　　这才是真正房屋市场的经纪人！　　-----------------------------　　@八月霜2010 58楼
11:07:41　　兄弟，真不是。只因自己对房地产比较有兴趣且投入了全部家当——不敢冒险啊。　　-----------------------------　　望你的资产保值，楼市总是这样；买房时希望价跌 买了又希望涨或平稳。
　　@八月霜2010
18:14:36　　要等贷款批准后才能过户，过户后拿房产抵押做他项权证，做出他项权证后银行放贷，资金进第三方监管帐户。以后你拿房款，买家拿三证，他项权证放银行。再进行物业交割。否则一定有风险。　　-----------------------------　　@3dmxcad
18:18:21　　这就是业内人士。　　-----------------------------　　@八月霜2010
19:40:43　　呵呵，不是的：　　-----------------------------　　@3dmxcad
19:54:10　　这才是真正房屋市场的经纪人！　　-----------------------------　　@八月霜2010
11:07:41　　兄弟，真不是。只因自己对房地产比较有兴趣且投入了全部家当——不敢冒险啊。　　-----------------------------　　@3dmxcad 59楼
11:15:49　　望你的资产保值，楼市总是这样；买房时希望价跌 买了又希望涨或平稳。　　-----------------------------　　多谢！
　　@wuqiling888
17:53:55　　哦，谢谢楼上几位大哥大姐提醒 　　我再问一下 　　就是这个银行的“批贷函”是全国都有的吧？是给卖方收，还是给卖方看一下？　　-----------------------------　　交易中心收着。批贷函?首付汇款记录＝房屋总价，这时候交易中心才给过户。否则就算你愿意，没有批贷函，交易中心也不给过户的　　
　　@午夜红茶是狗 1楼
16:39:11 　　我在上海，上海这里确实是先过户，再办理银行贷款的。我没有卖过房子，但我感觉这确实不太安全。所以你小心为上吧。 　　----------------------------- 　　@xiaogou1129 21楼
20:11:43 　　不是的，先提交贷款申请，贷款批了。才能过户，等过户完了之后银行才会放款。我去年刚买的，上海 　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗
08:58:05 　　过户之后一般多久才能放款？总觉得还没拿到房款就过户，不太安心。　　-----------------------------　　过户后拿到产证交给银行，一般一天到两周之间，就放款了。但是什么时候产证交给银行，是买家行为。他晚点交，银行就晚点放款的。或者他交给银行了，但是告诉银行先不要放款，银行也可以配合先不放款。不能无限期，但是晚个一两个月没问题　　
　　@午夜红茶是狗 1楼
16:39:11 　　我在上海，上海这里确实是先过户，再办理银行贷款的。我没有卖过房子，但我感觉这确实不太安全。所以你小心为上吧。 　　----------------------------- 　　@xiaogou1129 21楼
20:11:43 　　不是的，先提交贷款申请，贷款批了。才能过户，等过户完了之后银行才会放款。我去年刚买的，上海 　　----------------------------- 　　@午夜红茶是狗 22楼
08:58:05 　　过户之后一般多久才能放款？总觉得还没拿到房款就过户，不太安心。 　　----------------------------- 　　@你们这些坏东西 25楼
09:20:51 　　都是跟银行约好，比如后天能放款，就后天当天过户，过完户几个人直接去银行坐等银行放款 　　----------------------------- 　　@午夜红茶是狗 26楼
09:28:04 　　没有这么快吧？我上次和中介聊过，中介说过户后最快要一个多月才能放款。 　　----------------------------- 　　@你们这些坏东西 27楼
09:30:14 　　半个月到一个月吧。所以过户时间都是约好的。约的就是那个时间点 　　----------------------------- 　　@午夜红茶是狗 28楼
10:34:45 　　你是商业贷款还是公积金贷款？中介当时对我说先办理过户手续，然后等一个多月后银行就会放贷。 　　----------------------------- 　　@你们这些坏东西 29楼
10:36:27 　　当时我也是卖方，对方办商业贷款。前期的贷款手续不需要你的啥东西的，所以不需要过户，银行放款的时候需要已经过户。所以就是问清楚银行那天可以放款，那天去办过户，办了直接去银行等放款就好了。 　　-----------------------------　　@午夜红茶是狗
10:55:31 　　看来你是遇到了一个好中介和一个很配合的买家，所以放款很顺利。想要买我房子的人是要公积金和商业贷款组合，估计比较麻烦，放款时间也较长。而中介要求我先过户，说是过户后一个月就能放款。下家只肯付30%的首付，我感觉我只拿到30%的房款就和他过户不安全，而且也不知道过多久才能拿到剩下的钱，所以我就不想卖给他了。　　-----------------------------　　除非你的下家全款，否则肯定是这个流程。从银行的角度，房产证没有变成你的下家之前，是不可能放款的。所以你要先过户（过户时有银行的同意放贷书），然后20天出产证，再之后产证送到银行抵押，银行收到产证后一般1天到2周内放款。至于产证是否即使送到银行，或者下家是否对银行有什么特殊交代，你要合同里注明，以免吃亏　　
　　没有中介，谁来把控风险啊。不要觉得什么都那么容易，业主要价100，你就给个70。这叫砍价吗？直接送你好啦！
　　楼主，你前面手续 跑完，需要过户时，可以过了户你拿着房本，然后和买家一起去银行贷款，然后银行应该会押你们的房本，买家办房贷，然后打款给你。如果他拿了房本不贷款你不怕他，因为本在你手里。
　　很麻烦，宁愿全款卖少个几万块，省心！　　
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)