没房产证房屋转让合同有效吗--洛阳晚报--河南省第一家数字报刊
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没房产证房屋转让合同有效吗
记者 孟国庆
买卖房屋请认准房地产权证。
（资料图片）　　众所周知，没有房产证的房子卖不了。我国《城市房地产管理法》明确规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。
　　可是，如果有人真将没有房产证的房子转让了，这笔买卖有效吗？如果有一方违约，那么另一方能否获得违约赔偿？近日，西工区人民法院就调解了这么一起“奇怪”的房屋转让纠纷。
　　购买二手房
　　2006年7月，市民董先生准备购买一套房屋。一天，他在某房屋中介公司看到一则广告：西工区一小区某楼西单元2楼东户一套105平方米的住房待售，三室两厅，南北方向，基本设施包括天然气、暖气、宽带、有线电视等。
　　这套房离董先生上班的地方很近，他进了中介公司一打听，“房主”开价也不高，共要18万元。董先生动了心，当即向中介公司表达了购房意向。
　　中介公司马上与“房主”汪女士取得了联系，经过商谈，最终双方谈妥的交易价为16．8万元。
　　同年8月19日，董先生与汪女士在中介公司的介绍下，签订了房屋买卖合同。除了交易价格，双方还约定房屋产权过户中所需的相关费用都由董先生承担，并注明了董先生和汪女士应当向中介公司缴纳的中介服务费以及过户服务费等费用。
　　买卖合同的格式文件中还约定，中介公司应当如实传递交易双方提供的信息，“房主”汪女士在合同签订之日将房屋产权证交给中介公司代为保管。
　　在约定了付款期限后，双方又在补充条款中约定，买卖合同自双方签订之日生效，双方对此买卖行为均不得反悔，否则由违约的一方以总房价款的10%支付违约金。
　　然而，到了双方约定的首期付款期限时，汪女士一直没再履行合同。后来，汪女士告知董先生，自己的房子没有房产证，她以此为理由，认为合同无效，要取消这笔交易。
　　费心费力买套房，转眼一切都落空，董先生觉得自己成了“冤大头”。多次交涉无果，董先生将汪女士和中介公司诉至法院，要求法院认定双方签订的房屋买卖合同有效，汪女士继续履行合同义务并支付违约金16800元。
　　“无效合同”怎么会“违约”？
　　在法庭上，汪女士搬出了《城市房地产管理法》，她说，法律明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。自己发现房子没有房产证，就停止了这笔交易，使董先生避免了损失。
　　她的代理律师说，我国《合同法》规定，无效合同是指合同虽然成立，但因其违反法律、行政法规、社会公共利益而无效。董先生和汪女士签订的房屋转让合同，因为汪女士没有房产证而转让房产，就等于出卖不属于自己的东西，这样的合同当然无效。既然合同本身无效，自然谈不上违约问题。
　　双方签订合同后，汪女士很快告知了董先生自己没有房产证的情况，董先生也没有将房款交给汪女士，他在这笔不存在的买卖中并没有损失什么。
　　这番辩解把董先生气坏了，自己的房子有没有房产证，汪女士难道事前不知道？把没有房产证的房子拿出来通过中介公司上市交易，难道是把他这样的买主“耍着玩”？
　　经仔细研究，董先生认为这份合同是有效的。他说，签订合同时，自己是真心买房，并不存在恶意欺诈行为；合同是他、汪女士和中介公司在平等自愿的情况下签订的，是三方的真实意思表示；更重要的是，这份合同反而证明了合同并不违反法律规定。
　　原来，董先生在合同格式文件中发现两条约定：“中介公司应当如实传递交易双方提供的信息”，“房主汪女士在合同签订之日将房屋产权证交给中介公司代为保管”。
　　董先生认为，房主如果没有房产证，卖房子应该过不了中介公司这一关。如此推论，只能证明汪女士故意违约。至于汪女士故意违约的原因，董先生认为很有可能是房价涨了，汪女士觉得房子卖得贱了，后悔了。
　　调解化解纠纷
　　中介公司到底有没有审核汪女士所售房屋的产权，见到汪女士的房产证？
　　对于这一关键问题，中介公司称他们只是为双方牵线搭桥，并没有审核房产归属的权利。至于合同中约定的合同签订后保管汪女士房产证一项，那也得汪女士把房产证拿来才行，公司无权强行索取。作为买主，董先生难道在签订合同前不能要求看看汪女士的房产证吗？
　　这么说，董先生反而成了最没理儿的人了。
　　此案在调解过程中，法官认为，董先生与汪女士签订的房屋买卖合同，明确约定双方在取得房地产权证后办理过户手续，还明确了违约责任。虽然我国有关法律规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但是，法律并没有规定在没有取得房地产权证时，签订的房地产买卖合同就为无效。而合同中所约定的违约金，本身就是对擅自违约方的一种惩罚，即使没有给守约方造成损失，违约方也应按照合同承担责任；至于违约金为总房价款的10%，则是双方自愿约定，是当事人的真实意思表示。
　　经过调解，董先生同意放弃这套住房，汪女士则向董先生支付16800元违约金。没有产权证的房屋买卖合同有效吗？_百度文库
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没有产权证的房屋买卖合同有效吗？
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没有房产证的房子可以买卖吗
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一般来说，房东不办理房产证的情况有如下几种: 1、根据政策规定无法办理的,比如违章建筑、农居房等。2、产权有争议的或无法明确产权人的。3、未到办理时间的，如新建商品房未完工或未办理土地总证的。4、因个人原因不去办理的。对于第1种情况，我认为我不用考虑，购买这样的房子无法保障你的权益。对于第2种情况，应当在争议解决（诉讼或办理公证）后，方可购买。对于第3种情况，你可以先和房东订立一份预约购买协议，在产权证书可以办理后，再订立正式的买卖合同。对于第4种情况，应当要求房东立即去办理产权证书。其次，如果你所购买的房屋没有产权证书，一般的解决方式不是无条件征收，而是找到该房的合法产权所有人，如果你不能证明该房确属你所有，那么有可能就提供一套房屋给你居住（保障你的居住权），但产权不属于你所有。最后，买房子的最基本要求就是产权明晰，不存在争议或瑕疵。最基本的就是要有房屋产权证书，一般是三证：即房屋所有权证、土地使用权证、契证。其他资料就可有可无了。
最好还是不要买，因为没有房产证，你的相关权益得不到法律保证，但是没有房产证的房子也不是绝对不能买，主要还是看房子的具体情况而定，如果是农村的房子，没有房产证是很正常的。对方既然没有房产证，卖给你房子，对方肯定是要付出代价的，比如房子的价格肯定很便宜，这时候你就需要权衡利弊了，如果你觉得利大于弊，可以买，但是签合同的时候一定要明确各种约定，以免以后出现房产纠纷的时候，你可以拿合同说话，保障自己的权益。当然最好是不要约定你明知道房子没有房产证，而只是约定你们买卖房子的时候没有房产证，以后要卖房人协助你办理房产证就可以了，如果明知道没有房产证，以后也不可能有房产证，那就是你的过错了。
这是很不理智的，1、没有法律保障，如果发生纠纷，一定会吃亏的；2、过不了户，房子就不是你的，到时候人家不承认你也没办法；3、如果想在转手卖掉就更麻烦，因为房子不你的，你没有权利卖；4、还有在产证下来的过程中房价涨了，房东不愿意同你过户，法律判下来房子还是房东的。总之，风险比买一手房还要大的多。
这样的房子如果特别想买就做公证，还有就是看人要准确，如果真出现纠纷，对你很不利。建议这样的房子如果不是特别喜欢的话最好别买。
你有房地产开发公司出的认购单吗？有的话换认购单的名字就可以了，这样可以省一笔费用。无论怎么交易，没房产证去做个公证是最好的，你好他也好。
如果您的房产证遗失了，需要去当地的土管局和房管局办理遗失登记，只要房子是你的，国家一定会有留底的档案，缴纳一些补办费用就可以换发新证了。一般会走个程序，重新测绘等等这些都行的话，你才能按正规途径，将房子挂牌转让出去。如果你房子是小产权房，没有法律保护那你想转让出去，只能走私下交易，愿者上钩了，而且价钱也不能和市场上这么高。
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新房房产证没办理下来能出售吗？
全部33个回答
答：可以出售，下证过户，先签合同
答：开发商能够更名，没打网签就可以出售，只是说后期交易比较麻烦，有风险...交易的话必须要拿到房产证才能出售，不过你可以先找着买家...如果开发商可以更名，可以出售，然后直接更名。如果不能更名，并做了网签，是不能出售的…
答：如果可以更名，没做网签，就可以出售，只是说后期交易比较麻烦，有风险...交易必须要拿到房产证才能出售，不过可以先找着买家...如果开发商可以更名，可以出售，然后直接更名。如果不能更名，并做了网签，是不能出售的.
答：不能，但手续可以延期，等到下来在过户交易
答：只要没有在房管局办理网签，开发商又配合改合同，就可以买卖
答：能啊，只是交易时间周期要延长，要等待产权证下来才交易过户啊
答：可以出售，办理一个更名就好了
答：可以出售如果新房没有网签备案可以转让对面全款给你该合同就可以如果备案了签订合同最好做一下公证房管局房产证加急快件下证后过户
答：个人介绍：现海南德佑地产豪宅部，唯一只专注于豪宅服务的金牌房产经纪人，为客户提供专业的一手房/二手房交易买卖、房产过户、抵押贷款、投资/金融咨询等服务，得到很多客户的认可。待人以诚，执事以信是我的理念！
专注小区：三亚半山半岛、亚龙湾/海棠湾/清水湾一线海景豪宅项目。市区及周边专业别墅项目。
我深知：自己就是一座宝藏，我拥有成功的一切条件！
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答：你好！可以出售的，不过只是风险比较大。因为不知道产权证什么时候下来，所以如果交易的话会存在风险，建议您不要去买没下产权的房子，但是不是说都会有风险，还是要看人
答：产权证没办下来是不能交易的，如果交易的话自己和买家存在的风险实在是太大了。您可以先找到买家，然后自己吧产权证办理下来就可以过户交易了。这样的话就是交易周期比较长。
答：你好，我个人觉得可以等到出产证再交易，或者还可以和开放商顾客一起说好直接让开发商名字过至下家，风险是有的。
答：国家规定：二手房没有房产证是不能直接交易的，但在实际操作中一般也可以，1、往往看开发商或找关系能否配合更名，这种情况只能一次性付款的买家。2、找到买家了可以先做一个合同公证，然后等房产证下来了再交易，这种情况对买家的风险有些大，看他是否同意了
答：如果开发商那里可以直接更名就能出售，不能更名的话也可以卖但是要拿到房产证才能过户，不过期间会有一些交易风险，仅仅做一个预约合同公证是不够保险的，建议拿到房产证再出售。
答：可以出售，可以看下是否能更名，如果不能更名的话。有两种方式。第一就是做公证，公证到您下产权时间在进行交易。其次就是您和客户和经纪人签的三方协议里面补充清楚。客户付您一部分定金，等到下产权的时候在进行交易！
答：可以交易，只能去公证处做公证，等产权下来然后到房管局过户。这样客户存在交易风险，而且只能全款交易。
答：你好，是可以出售的，只是没的产权证的房屋出售有一定的风险。
答：可以出售，不过只能做买卖合同公证，过户需要产权办理下来过后才能！
答：期房没改名的直接改名就可以，二手房签协议，改一下合同就可以了，就是双方的款项说清楚就行。
答：你好，
这个有两种方式。
这个要开发商配合，愿意办理，可以找一个一次性付款的人，重新与开发商签订购房合同。然后以后下的产权名字就是别人的。
需要开发商配合，需要房子产权还未开始办理。
2、等下产权过户
手续比较麻烦，没有产权，你肯定收不到多少钱，而且，这个交易不稳定。
答: 可以做协议
等房产证下来再过户
答: 可以出售，去开放商那边更名认购底单，也就是更名权。不过这是要收费的，但也有一些有免费更名一次的。
答: 你看的产证是大概什么时候下来开发商目前有没有去办理这个房产证，如果产证目前还没有去办理你和开发商仅仅只是签了合同的话你可以找到下家然后找开发商去协商把合同改签一下！把买卖...
答: 你好，这种情况是可以进行买卖的，但是一定要领到一手业主的房产证才可以过户的，操作起来比较麻烦，在没过户之前一手业主一定要做一份公证委托书才行，一定要注意一手业主的广东省买...
答: 契税什么时候交的，就什么时候开始算。07年买的房子应该还不满五年
答: 有房产证就必须有土地证，除非你的房子是拆迁房暂时拿不到土地证。是先办产证后办土地证。
待解决问题
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All Rights Reserved未办出房产证 房屋买卖合同就无效？
问房博士，你好！去年我通过中介和房东泰先生签署了房屋买卖合同，约定对方将其名下一套尚未办理产权证的商品房以100万元卖给我。在签订合同后，我向泰先生支付了首付款70万元，那套房子也交付给了我。余款30万元，约定在泰先生取得房屋产权证之后再支付。
一年多来，由于开发商的问题，泰先生那套房子的产权证一直没办下来。上个月，泰先生以房屋未办理产权证不能买卖为由，向法院提起诉讼，提出房屋买卖合同无效。我想问一下，那份房屋买卖合同真的无效吗？我该如何维护自己的权益？
读者 姜先生
答姜先生，你好！你的来信收到，经向上海中原地产法务总监姚志云咨询，答复你的问题如下：
姜先生遇到的问题确实比较棘手，姜先生与房东泰先生签订的所谓房屋买卖合同虽然不至于认定无效，但履行却是非常困难的。
从法律性质来分析，要进行房屋产权的买卖交易，前提条件应该是房屋产权的存在，即房东已经取得该房屋的产权证。目前该房屋产权尚未取得，因此所谓的房屋买卖合同关系尚未生效。但这“尚未生效”，跟无效还是有本质的区别。依据合同法的规定，无效的情形，通常是交易本身违背法律的精神，而目前的状态仅是生效的条件尚未达成。
因此，通常情况下，法律上不会认定该合同无效，而是认定双方构成了一个房屋买卖预约法律关系，即双方预约在条件成就的情况下进行约定条件的房屋买卖。在条件尚未达成的情况下，任何一方均不得擅自解除该预约关系，除非对方存在严重的违约行为等。
由此可见，房东现在试图以未办理产权证为由请求确认合同无效，可能难被法院支持。但同时，姜先生想实现房屋买卖的愿望，恐怕也不太容易。要具体分析房屋产权证无法办理的原因，如果因土地出让金、规划、竣工验收等问题导致该房屋无法取得大产证(初始登记)，那么房东想在短期内取得房屋产权几无可能。倘若合同中有关于业主未能如期取得产权的处理方案甚至违约责任，可以依据合同处理。
因此，借鉴上述个案的经验教训，在类似案件中，建议购房者对房屋产权证办理的期限进行明确约定，并对办理或拒绝办理房屋产权证的后果进行约定，以减少双方的分歧，避免交易风险。刘珍华
(本文来源：新民晚报
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