吉林省国土资源厅
“政行风热线”农村宅基地使用权登记发证热点问题解答
吉林省国土资源厅
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　　　　　　　　　　　　　　　“政行风热线”
　　　　　农村宅基地使用权登记发证热点问题解答　　　
　　　　　　　　　　　　　吉林省国土资源厅不动产登记局 李大林
　　为了关注民声，主动接受社会监督，全面提升依法行政的服务意识和服务质量，促进行风建设，近日，吉林省国土资源厅领导带领相关处室负责人走进吉林广播电台政风行风热线直播间，通过广播热线倾听百姓心声，架设沟通桥梁，和广大群众现场交流，解答百姓疑难，提供咨询服务，受理投诉，倾听广大群众对国土资源工作的意见和建议，并就群众关心关注的问题进行了现场解答。节目播出期间，共接到咨询和投诉电话29个，国土资源厅领导高度重视，为了切实维护人民群众的切身利益，使当前全社会关注的热点问题、群众反映的问题件件有着落、事事有回音，及时解决听众提出的各种问题，节目播出后，国土资源厅就群众关注的热点问题进行梳理，现就对听众普遍关注的农村宅基地确权登记发证问题，详细解答如下，供广大农村群众在办理宅基地使用权确权登记办证中参考。
　　一、农村村民如何取得宅基地使用权
　　农村村民取得宅基地使用权需要履行一定的法律手续。《土地管理法》第62条第3款规定：“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续”。具体说：
　　1、由本人向所在的农村集体经济组织或村民委员会提出用地申请;
　　2、由农村集体经济组织召开其成员会议或者村民委员召开其村民会议就村民提出用地申请进行讨论;
　　3、农村集体经济组织成员会议或者村民会议讨论通过后;由村集体经济组织或村民委员会报乡(镇)人民政府审核;
　　4、乡(镇)人民政府审核同意后，报县级人民政府批准。
　　二、如何确定宅基地使用权？
　　1、按照《吉林省土地管理条例》规定，宅基地使用权应按规定的面积标准，依法确定给本农村集体经济组织的成员，一户只能拥有一处宅基地。
　　2、非本集体经济组织的农民，因地质灾害防治、新农村建设、工程移民等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证。已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承取得农村住宅的，经集体经济组织同意，可按《物权法》规定确权登记发证，并在《集体土地使用证》记事栏注记。
　　3、非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该集体经济组织出具证明并公告无异议后，可依法确定其宅基地使用权，并在集体土地使用证记事栏中注记“该权利人为非本农民集体经济组织成员”。
　　4.对没有权属来源证明的宅基地，应由宅基地使用权人书面说明来源情况和使用现状，经村委出具证明并公告30天无异议，经乡（镇）政府审核，报县级人民政府审定，可依法确定其宅基地使用权。空闲或者房屋倒塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定其使用权。
　　三、宅基地使用权面积标准是如何规定的？
　　按照《吉林省土地管理条例》第二十八条规定，农村村民，一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过下列标准：
　　1、农业户（含一方是农业户口的居民）住宅用地三百三十平方米；市区所辖乡和建制镇规划区、工矿区农业户居民的住宅用地二百七十平方米；
　　2、农村当地非农业户居民住宅用地二百二十平方米；
　　3、国有农、林、牧、渔、参、苇场（站）和水库等单位的职工住宅用地二百七十平方米。
　　4、原有宅基地超过标准的，应当根据村庄、集镇建设规划逐步进行调整，调整前可以按临时用地管理。村庄、集镇建设需要时，超过标准部分必须退回，并不予补偿。
　　5、禁止在超过用地标准的住宅用地上建永久性建筑物。
　　农村村民出卖、出租住房后，在当地再申请住宅用地的，不予批准。
　　四、超过规定面积的宅基地如何登记发证？
　　由于种种原因，农村村民超占宅基地的现象很普遍，如何进行确权登记发证，《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发[号），根据三个不同的时间段分别规定了处理方法，即：
　　1、1982年，《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可按照现有实际使用面积进行登记。
　　2、1982年《村镇建设用地管理条例》实施时至1987年《土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。
　　3、1987年《土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记，其面积超过各地规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注名超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行登记。
　　五、违法宅基地如何处理？
　　1、严禁通过土地登记将违法宅基地和集体建设用地合法化，违法占用的宅基地和集体建设用地必须依法依规处理后方可登记。
　　2、1982年《村镇建房用地管理条例》实施后，违法占用的宅基地、集体建设用地，符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划的，经集体经济组织同意，由村委会出具证明并公告30天无异议的，参照历次土地市场治理整顿有关政策，按照当时法律法规规定处理，补办用地审批手续后，可以申请确权登记发证。
　　3.对不符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划的，以及农村村民一户骗取批准的第二宗宅基地，城镇居民在农村违法购买、建造的宅基地，以兴办“乡（镇）企业”、“乡（镇）村公共设施和公益事业建设”为名非法占用（租用）农民集体所有土地进行非农业项目建设，“以租代征”非法使用农民集体所有土地进行非农业项目建设的，只统计备案，不予登记，逐步分类处理。
　　六、农村土地登记是否收费？
　　按照省物价局、省财政厅、省土地管理局《关于公布土地系统管理收费项目及标准的通知》（吉省发房渉字[1997]3号）第三条第三款规定：农村（包括农村集体经济组织、农户和国有农场）农用土地免收土地登记费。
　　七、宅基地使用权转让给其他农村集体经济组织成员，能否办理变更登记？
　　在国家关于集体土地流转政策明确前，宅基地使用权转让给其他农村集体经济组织成员的，不予办理变更登记。
　　1、宅基地使用权权能特殊，宅基地使用权不是一般的财产权利，而是一种与一定的身份相联系且具有一定的福利和社会保障功能性质的权利。目前，法律和政策明确允许集体土地上的房屋可以在本集体经济组织内部符合条件的农民之间流转，农民在转让建造在宅基地上的房屋时，只能转让给本集体经济组织内符合取得宅基地使用权条件的集体经济组织成员。
　　2、至于农村房屋能不能在村与村、乡镇与乡镇或者更大范围内的不同集体经济组织的农民之间流转，但到目前为止，还未有任何规定宅基地使用权以及宅基地使用权上的房屋可以在不同集体经济组织成员间流转。
　　3、住房和城乡建设部《房屋登记办法》第八十七条规定：“申请农村村民所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”基于法律没有明确规定，以及农村房屋所有权变更登记对权利人身份的限制，在国家关于集体土地流转政策明确前，宅基地使用权转让给其他农村集体经济组织成员的，不予办理变更登记。
　　八、“一户多宅”的村民申请第二宗宅基地登记的，能否办理登记？
　　根据《土地管理法》第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，即“一户一宅”，但由于各种原因，在农村存在着不少“一户多宅”的现象。产生这种现象的原因有很多，具体包括：一是历史原因，由于法律法规不健全，管理松懈造成的；二是建新不拆旧，近年来随着规划调整和村民为改善居住条件而异地拆建，新房建成，旧房未拆，造成了事实上的一户多宅；三是由于继承房屋造成一户多宅；四是由于接受赠予造成一户多宅；五是村民由于购买住宅造成一户多宅，六是其他原因。
　　因此，在上述情形下，一户村民申请第二宗宅基地登记的，能否受理？如何登记发证？土地登记机构在登记发证过程中，应当以现有的法律政策为基础，根据产生原因的不同分别进行处理：
　　1．对于历史原因造成的“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，土地登记机构可以根据原国家土地管理局所颁布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995）国土籍字第26号）的有关规定办理，
　　2．对于建新不拆旧造成“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，在村民拆除其旧宅之前，土地登记机构暂不受理。
　　3．对于因继承造成“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，土地登记机构可以受理，理由为：一是，宅基地使用权是一种重要的用益物权，是农民一项重要的财产权，应当允许继承；二是我国《继承法》明文规定房屋可以继承，三是《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十九条明确规定：“继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权”。
　　4．对于因接受赠予造成“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，土地登记机构不得受理。
　　5．对于村民购买住宅造成一户多宅，村民申请第二宗宅基地登记的，在国家规范宅基地流转的法律或政策出台之前，土地登记机构不得受理。
　　6．对于其它原因，造成一户多宅，村民申请第二宗宅基地登记的，在国家出台明确的规定之前，土地登记机构一般不得受理。
　　九、农村空房宅基地如何进行确权登记
　　由于种种原因，目前在农村出现了很多空房，具体情形，如农村父母双故后遗留的闲置房屋；已经取得城市户口的，原村民在农村的旧房等。这些房屋一般没有人居住，逐渐破旧，不仅影响规划，而且占用了农民集体宝贵的宅基地，实践中无法收回。
　　对于上述两种情形的空房的宅基地如何确权，国家有明确的规定：对于第一种情形，应当按照原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十九条关于“继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权”的规定，将土地权利确定给合法的继承人；对于第二种情形，应当根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十八条“非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权，房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回”的规定，将土地权利确定给原房屋所有权人。
　　但需要注意的是，这些当事人因此而享有土地权利并不是无限的，而是仅限于房屋的存续期间。因为按照我国《土地管理法》有关宅基地的管理规定，这些当事人不应当取得或者再享有宅基地使用权，他们是基于房屋所有权而对宅基地享有权利，如果房屋灭失，他们对土地的权利也将不再存在。因此，如果这些空房坍塌、拆除，则不应当确定宅基地使用权，已经确定登记使用权的，应当由村民集体报经县级人民政府批准后，收回土地，并向登记机构申请注销土地登记。
　　十、因新农村改造，村民大部分土地被征收，多户村民在一处宅基地上联合建房的，如何办理土地登记？
　　第一，多户村民在空闲土地上建住宅是符合《土地管理法》第六十二条“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，尽量使用原有的宅基地和村内空闲地”的规定的。
　　第二、所盖的房屋如不超过省规定的宅基地面积标准，可以参照国有土地使用证发证程序，为这块宅基地颁发集体土地使用证并进行分割，使每户村民都能得到集体土地使用证。
　　第三，根据《土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积，不得超过省，自治区直辖市规定的标准”，多户村民集体建设为多户一宅，并没有违反土地管理法的规定，并且符合土地节约集约用地政策，这种用地行为应当提倡，所以此宅基地可以颁发集体土地使用证。
　　十一、已发土地证书的宅基地使用权人，户口迁出后，要求换发新土地证书的能否办理？
　　按照《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十八条 “非农业户口居民（含华侨），原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回”的规定。对于已经发证，户口后来迁出，目前要求换发新证的情况，如果宅基地上的房屋依旧存在，可以根据房屋所有权确定申请人的宅基地使用权，房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。
　　十二、对于审批宅基地时户口在本村，但随后户口迁出的，能否办理宅基地登记？
　　对于审批宅基地时户口在本村，目前又已经迁出的情况，如果宅基地上已经修建房屋，可以根据房屋所有权，确定申请人的宅基地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。如果仅办理了宅基地使用权的审批而未修建房屋，则可根据实际情况进行调整，例如已经转为城镇户口的，应履行相关报批手续，收回宅基地使用权；如果，迁往其他集体经济组织，并在该集体经济组织依法获得了宅基地使用权，也应该履行相关报批手续，收回已经审批的宅基地使用权。
　　十三、农民的宅基地是否可以卖给城镇居民？
　　按照《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）规定：农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
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农村宅基地登记知识
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农村宅基地登记相关知识问答
一、什么是农村宅基地？
答：宅基地作为与房屋不可分割的组成部分，是指专门用于建造房屋（住宅）为目的的那部分土地。也就是说，宅基地是指建了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地及准备建房屋用的规划地三种类型。
根据我国农民的长期生活习惯，农村居民宅基地一般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地；四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地；其他生活服务实施用地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。在我国农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住生活的庭院用地。农村居民宅基地的所有权依照法律规定归集体所有，农民对宅基地依法只享有使用权，农村居民宅基地使用权是农民群众的一项重要的财产权利。
二、什么是农村宅基地使用权？
答：农村宅基地使用权，是指农村居民在法律允许范围内对宅基地的占有、使用、收益的权利。虽然农村居民住房全归私人所有，但根据我国法律规定，宅基地属于农村集体所有农民个人没有所有权，只有使用权，因此，农村居民新建住宅应当向农村集体经济组织或者农村村民委员会提出申请经过乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准，并且不得转让、出租或抵押。
但如果国家建设需要征用土地，或者乡村的土地利用规划、村镇规划需要国土资源网整理改变土地用途，或村民宅基地的实际使用面积过大，远远超过当地规定的标准，经过村民代表大会或村民大会讨论通过，报请乡（镇）人民政府审查、同意，基本核算单位有权调剂或重新安排使用。但应对原有宅基地的建筑物和树木等给予合理赔偿，不得平调。
三、宅基地与房屋的关系是怎样的？
答：宅基地与房屋既有区别又有联系：二者的关系具体表现在：宅基地是房屋存在的基础和承载物，没有宅基地，房屋就无法存在，相反，没有房屋，宅基地也将失去其存在的目的而不成其为宅基地，从而变成了一般的其他土地，因而二者在空间上是统一的，在法律概念上是一致的，房屋是建造在宅基地上的房屋，宅基地则是以承载住房为目的的土地，二者密不可分，共同构成了有机联系的整体。
根据我国法律规定，农村土地属于集体所有。农民的住房归农民所有。这样，我国农村土地所有权主体与房屋所有权主体存在着并非一致的情况，但农村宅基地使用权可以依法为农民享有。
四、我国《土地管理法》对农村宅基地作了哪些规定？
答：我国《土地管理法》第八条规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有。该法第六十二条进一步规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。&
五、《物权法》对宅基地使用权农村宅基地作了哪些规定？
答：《中华人民共和国物权法》第十三章 宅基地使用权
第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
第一百五十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
六、湖北省人民政府规定的农村村民个人建房用地限额面积是多少？
根据《湖北省人民政府办公厅关于加强农村宅基地管理工作的通知》。农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民兴建、改建房屋宅基地(含附属设施)总面积，使用农用地的每户不得超过140平方来，使用未利用土地(建设用地)的每户不得超过200平方米。
七、农村村民建住宅用地的收费有哪些规定？
根据《湖北省人民政府办公厅关于加强农村宅基地管理工作的通知》。县(市)以上人民政府及其有关部门要坚持依法行政，规范农村村民建住宅用地的收费行为，坚决禁止乱收费、乱罚款，乱摊派。符合规定的农村村民个人建住宅，每户应缴纳土地证书工本费(普通证书5元／户、特制证书20元／户)，并按《湖北省耕地占用税实施办法》的规定，办理耕地占用税的征、免手续；涉及占用耕地的，应依照有关法律法规的规定，由建住宅村民所在农村集体经济组织履行补充耕地的义务。
农村村民因经营需要占用集体经济组织土地建住房的，必须依法办理土地国土资源网整理有偿使用手续，涉及占用耕地的，需落实耕地占补平衡，或依法缴纳耕地开垦费，办理土地登记手续；农村村民进掘使用国有土地自建住房涉及土地使用权出让或转让的，应依法办理国有土地使用权出让或转让手续、土地登记手续，并依法缴纳土地契税。
八、农村村民建住宅与各级公路间距标准是如何规定的？
答：《公路管理条例》第三十一条规定，在公路两侧修建永久性工程设施，其建筑物边缘与公路边沟外缘的间距为：国道不少于二十米，省道不少于十五米，县道不少于十米，乡道不少于五米。
九、农村村民申请宅基地必须要符合哪些条件？
答：农村村民每户只能有一处宅基地，每户农民建房用地标准由省、自治区、直辖市在土地管理地方法律中规定，不得超越批准建房。农村村民申请宅基地必须符合下列情况之一：
1、现在住房影响乡（镇）村建设规划，需要搬迁重建的；2、农村居民户除身边留一个子女外，其他子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的；3、经主管部门批准，由外地迁入的农户无住房的；4、集体组织招聘的技术人员要求在当地落户且户口已迁入的。
有下列情况之一的，不得安排宅基地用地：1、出卖、出租或以其他形式非法转让现有住宅后，再申请宅基地的；2、一户1子（女）有1处以上（含1处）宅基地的；3、户口已迁出不在当地居住的。对于户口已转为非农业户口，但长期在本村居住、有一定的生产资料且履行村民义务的，如&就地农转非&可根据情况安排宅基地； 4、年龄未满18周岁，又不具备分户条件的；5、虽在农村居住而户口未迁到当地的；6、移民外迁的返迁人员不得安排宅基地；7、其他规定不应建房和安排宅基地用地的。
村民因住房出卖、出租而使宅基地达不到标准、或丧失宅基地的，不得再申请宅基地，但因两户的宅基地都达不到标准而相互调剂，经过批准的可以申请宅基地。严禁利用建住宅为名搞房地产开发和炒房地产的行为。对将现有住宅改为经营场所的，除了不再批准新的宅基地外，还应按其经营场所实际占用土地面积，从经营之日起，核收土地使用费。
十、城镇居民能否在农村购置宅基地？
答：《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。国土资源部号文件规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
根据上述规定，农村村民的房屋是私有财产，村民可以依法处置。城镇居民不能购买农村的宅基地，国土资源管理部门不能为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
十一、宅基地使用权能否继承？
答：原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十就条关于&继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权&的规定，将土地权利确定给合法的继承人；对于已经取得城市户口的原村民在农村的旧房，应当根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十八条&非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权&。
对于因继承房屋而取得的宅基地使用权是有期限的，该房屋不得返修扩建，房屋灭失时其宅基地使用权也随之终止。
十二、什么是宅基地权属纠纷？
答：宅基地纠纷只是公民因农村宅基地使用权而发生的纠纷。
宅基地纠纷的种类多种多样。以纠纷的双方当事人不同，可分为双方当事人都为公民的宅基地纠纷和当事人一方或双方为国家或集体的宅基地纠纷；以宅基地纠纷的内容不同，可分为使用权界限不明确的纠纷、侵占公共宅基地或他人宅基地的纠纷、妨碍他人使用权的纠纷、毁损他人土地、房屋的纠纷等。
十三、怎样解决宅基地纠纷？
答：我国《土地管理法》中对宅基地纠纷的解决办法，主要有三种：
1、协商解决。《土地管理法》第16条第1款规定：&土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决。&据此规定，公民之间发生的宅基地纠纷，应当先通过协商的方式加以解决。
2、行政调解、行政复议。《土地管理法》第16条第2款规定：&个人之间，个人与单位之间争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。&该法还规定，侵犯土地的所有权或者使用权争议，由县级以上地方人民政府土地管理部门责令停止侵犯、赔偿损失。
3、司法解决。《土地管理法》第16条第2款规定：&当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以在接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。&这表明公民之间就土地的使用权和所有权发生的纠纷，只与按照《土地管理法》第16条和第53条的规定，先经过有关行政机关的处理，对于处理决定不服，才可以向人民法院提起诉讼。否则，人民法院不予受理。但对于侵犯已确权的土地的所有权或者使用权的（侵权），被侵权人可以不经行政机关的处理，而直接向人民法院起诉。
此外，宅基地纠纷还可以通过人民调解来解决。人们调解是指在调解委员会（包括城市的居民委员会和农村的村民委员会）的主持下，以国家的法律、法规规章、政策和社会公德为依据，对民间纠纷当事人进行说服教育、规劝疏导，促进纠纷当事人互相谅解，平等协商，从而自愿达成协议，消除纷争的一种群众自治活动。人民调解是现行调解制度的一个重要组成部分，是我国法制建设的一项独特制度。
十四、暂缓登记的土地登记类型有哪些？
答：1、土地权属争议尚未解决的；2、土地违法行为未处理或者正在处理的；3、依法限制土地权利或者依法查封地上建筑物，其他附着物而限制土地权利的；4、法律、法规规定暂缓登记的其他事项。　
十五、什么叫土地使用权转让？
答：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
十六、农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，县级以上人民政府土地行政主管部门可以给予哪些处罚？
答：由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
十七、对存在遗留问题的宅基地，登记发证时应注意哪些问题？
1、要防止通过登记将违法用地合法化，尤其不能为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。在登记过程中要认真履行公告程序，接受村民的监督；妥善处理农村宅基地产权纠纷、面积不实等实际问题，合法合理、公平公正地解决历史遗留问题。国土资源网整理
2、对宅基地使用权进行登记时，要采取与户籍相一致的实名制，并注明其共有使用权人，避免出现钻政策空子，弄虚作假用多人名字进行登记，骗取土地证的情况发生。
3、宅基地使用权是一种重要的用益物权，是农民的一项重要财产权，可以作为遗产继承，但在处理继承与赠与的关系时，要防止出现以接受赠与为名，实际是私下有偿转让，规避法律而造成&一户多宅&的行为发生，所以务必要严把宅基地使用权登记关口，保障登记发证的正确性与准确性，对登记申请资料进行实质性审查，做到权源合法、界址清楚、面积准确。
4、已经取得城市户口的原村民在农村的旧房，房屋产权没有变化的，可以将土地权利确定给原房屋所有权人，但享有土地权利并不是无期的，而仅限于房屋的续存期间。因为他们之所以享有宅基地使用权，是基于他们对房屋所有权而对土地享有权利。如果房屋灭失，他们对土地的权利也将不复存在。因此，在确权中应区别对待。
十八、对于购买已停办的农村村办小学、已停用的村委会等村集体土地房屋的应如何办理登记？
答：农村村办小学、已停用的村委会属农村建设用地，且面积较大，在现行政策下只能用于兴办村办企业或用于本村人依法转让作宅基地使用。用于宅基地的，必须符合宅基地审批条件，且不能超过法定面积。
国土资源部正在加紧起草《农村建设用地流转办法》,可望于短期内出台，对于这类房屋的转让可待《农村建设用地流转办法》出台后依法转让登记。
十九、《继承法》的主要内容
答：法定继承
第九条 继承权男女平等。
第十条 遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
第十一条 被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。
第十二条 丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。
第十三条 同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。
对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。
对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。
有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。
继承人协商同意的，也可以不均等。
第十四条 对继承人以外的依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分给他们适当的遗产。
第十五条 继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定。协商不成的，可以由人民调解委员会调解或者向人民法院提起诉讼。
二十、土地登记是形式审查还是实质审查？二者有什么区别？
答：应当进行实质审查
1、形式审查是看你提交的材料是否符合规定，有没有少材料、材料是否符合规定等；
2、实质审查是指对你提交材料的具体内容进行详细审查，确定你是否可以进行登记
也就使说前者是看材料齐不齐，后面是看材料管不管用。
二十一、对于办理移址翻修扩建和就地翻修用地审批手续时对原土地使用权应如何处理？
答：必须先到地籍股办理土地使用权注销登记，凭注销登记证明再到耕地保护股办理审批；对于继承的土地使用权须先办理土地使用权变更登记
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二十二、对于卖小买大、卖差买好的情况应如何办理土地登记？
答：在签订买卖协议时，要强调是只出售地上附着物，出售方将土地使用权交还给村集体，再由村集体同意将宅基地使用权划拨给受让方；购买新房时一样办理。
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