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请问：北京的经济适用房与按经济适用房管理的房子，在买卖交易中有何区别
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经济适用房问题全解答
一、什么是经济适用房？经
济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，它是根据国家经济适用住房建设计划安排建设的，是由国家统一下达计划、用地实行行政划拨方式，免收土地出让金、
对各种经批准的收费实行减半征收、出售价格按保微利的原则确定的，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中
低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住
房。注：经济适用房在别的国家和地区一般被称为公共房屋，中国香港称为居者有其屋（简称居屋），中国澳门称为经济房屋，中国台湾称为国民住宅（即国宅），新加坡称为组屋。二、经济适用房与其他房型区别&&&经济适用房和限价房的区别经
济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。经济
适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。经济适用房自购买合同备案之日起，不满5年不得直接上市交易。购房人因各种原因确需转让经济适用房的，由住房
储备机构按照届时同类经济适用房价格进行回购。　限价房就
是国家给的硬性指示，就是死的价格，开发商没有权利更改。简单理解，就是限房价、限地价的“两限”商品房。其价格比经济适用房高，如前者6750一平，后
者2650一平。销售价格实行政府定价，定价原则按照比周边同类商品住房低20%-25%确定。销售价格在预售时向社会公布，公布价格应为该限价房楼盘的
最高价。购买限价房应自购房合同备案5年后方可上市交易。&&经济适用房与商品房的区别获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金； 　　成本结构不同； 租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制； 　　购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制； 　　价
格政策不同经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。 居民个人购买的经济适用房产权归个人；
房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。三、经济适用房申请条件以及办理流程以下为购买西安经济适用房申请条件：　　1.具有西安市城六区、长安区本市城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员);　　2.家庭无住房或住房困难家庭(住房困难户是指人均住房建筑面积低于全市人均建筑面积60%的家庭或家庭住房建筑面积低于45平方米);或住房面积低于45平方米;　　3.家庭成员年收入情况符合市政府确定的中低收入线标准(中低收入线标准由市政府每年公布，2010年中低收入线为家庭人年均收入不高于15000元)：　　1人15000元;2人30000元;3人45000元;　　4人60000元;5人75000元;6人90000元;　　4.申请人不得超过70周岁，单身申请人年龄超过30周岁。& && &5.申请人及其家庭成员3年内无房屋赠与以及转让行为的& && &6.申请人离异，涉及房产处置且为再婚的，离异时间应满3年。　　7.市政府规定的其他条件。如果同时满足上述条件，可按下列流程进行申请：　
　西安市居民申请经济适用房时首先要到西安市西大街234号的西安房产交易大厦(西大街234号)一层办公大厅或经济适用房销售部领取《西安市经济适用房
资格申请审核表》并如实填写(一式两份)。申请人及其他家庭成员所在单位行政或纪检部门分别审核签字并盖章，没有工作单位的由档案所在单位或户口所在街道
办事处行政部门及党组织审核签字并盖章。　　《审核表》填写完毕并盖章之后，由申请人持本表及家庭成员的身份和户籍证明、婚姻状况证明(结婚证、离婚证、子女归属证明等)、家庭成员现居住房屋的相关证明(房产证、公房租赁证等)和其他需要提供的证明材料，到市经济适用住房和廉租住房管理中心办理初审核手续。　　经审核，管理中心将把符合条件的申请人及家庭成员的相关情况通过西安房地产信息网()
向社会公示，一个月后资格初审合格后于网上公示10个工作日，公示期满后，管理部门将在申请表上加盖“西安市城镇居民经济适用住房购买资格审核专用章”
(自批准之日起有效期一年)，申请人可在本市各经济适用住房小区自行选购，申请人应在公示后两月内领取审批手续，逾期视为自动放弃购买资格。四、申请经济适用房所需材料1、 按要求填写完整的《西安市保障性住房购买资格申请审核表》(一式三份);2、 申请人及其家庭成员身份证复印件(验原件);3、 申请人及其家庭成员户口簿或户籍卡复印件(验原件)，持户籍卡的申请人或家庭成员应提供户口所在地派出所出具的户籍证明原件;4、 未成年人的出生证明或独生子女证复印件(验原件);5、
婚姻状况证明：已婚的，提供结婚证复印件(验原件)。离异带子女的，提供离婚证复印件(验原件)、法院民事调解书、判决书复印件(验原件)或离婚协议档案
及未再婚证明。丧偶带子女的，提供丧偶的死亡证明复印件(验原件)及本人未再婚证明。未婚、离异未带子女或丧偶未带子女的视为单身，提供未婚证明;6、 申请人及其家庭成员收入证明(工作单位具备独立法人资格的由工作单位出具证明，无工作单位及工作单位无独立法人资格的由户籍所在社区出具证明);7、 申请人及其家庭成员住房证明(现住房证明：工作单位具备独立法人资格的由工作单位出具证明，无工作单位及工作单位无独立法人资格的由户籍所在社区出具证明。身份证及户口本地址证明：需由户籍所在社区出具证明);8、 特殊情况需另外提供相应的证明材料。五、经济适用房有产权吗？产权年限是多少？据
《房地产管理法》规定，依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。经济适用房的土地使用权以划拨方式取
得，因此，没有明确的使用年限的规定。经济适用住房产权也是属于完整的产权，经济适用房产权起始时间以取得产权证时间为准开始计算。经济适用房需在取得房
产证五年后，才可上市交易，交易前要到土地管理部门补交2%的土地出让金，其他税费标准和操作程序与普通房屋相同。六、经济适用房可以贷款吗？哪种贷款方式更省钱？经济适用住房的功能就是解决中低收入家庭的住房问题，这就非常需要政府在购房的金融政策上给予相应支持，与其他住房贷款相比，经济适用住房的公积金贷款要适当优先。
购买经济适用住房的个人向商业银行申请个人贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出示准予购买经济适用住房的证明。个人住房贷款利息执行中
国人民银行的贷款利率，相关规定。用于个人购房贷款的住房公积金，应优先向购买经济适用住房的个人发放。购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理
住房公积金贷款。七、经济适用房贷款流程以及所需材料？目前西安市经济适用房贷款与普通商品房贷款大致相同，一般情况下，按揭贷款程序是：1、借款人与开发商签订购房合同，并缴纳首付款。2、
借款人持购房合同、首付款收据、身份证、婚姻状况证明向贷款行申请按揭贷款，并在贷款行开立存款账户或银行卡。3、经调查、审查、审批同意后签订借款合
同，贷款行代理办妥登记、公证手续等。审批通过后，贷款行根据依法生效的借款合同发放贷款，贷款发放后，开发商返还购房者合同。办理个人住房按揭贷款时所需提供的资料有：身
份证明、收入证明、购房合同、借款合同（如果非本地人按揭买房还需提供持有本地户口的担保人身份证明、收入证明）等。实际中很多项目在办理按揭贷款时，开
发商以及您的置业顾问会协助您办理，并指明所需要的资料，而且各个银行在具体的办理历程上可能有所不同，建议您咨询一下您要购买项目所指定的贷款银行。八、经济适用房可以转商品房吗？以及条件是什么？《经
济适用房管理办法》（建住房[号）第三十条规定：
经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向
政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得
完全产权。 取得完全产权后，即可按商品房进行交易。九、经济适用房转商品房流程1.首先您的经济适用房必须把抵押贷款还完,也就是您如果是当时贷款买的房,就去银行提前还下款。2.确定您的房子已满五年,看契税发票,不满五年的经济适用房是转不了商品房的。3.必须要过下户,条件是过到非本人名字下,(同一户口不允许过户)也就是不能过给结了婚的爱人,孩子等,如果已单立户的可以过给父母,或者过给岳父,岳母,或者亲戚,都是可以的。4.
必须交一个综合地价款,(部分地区称之为土地出让金),是合同价的10%。以昌平的天通苑为例,最低合同价是每平米3650,朝阳的是5400。这个教给
大家怎么算。 比如是天通苑地区90平米的经济适用房转商,签订的交易合同价格就是:90 X 3650 X 10%=32850元5.除了综合地价款还一个就是契税,营业税,个人所得税。一般经济适用房都是90平以下,属于小面积住宅,所以只有一个契税,就是合同价的1%就可以了,部分天通苑的经济适用房超过了90平米具体个税,营业税的算法参照另篇文章: 2010二手房交易税费指南6.以上都具备了,您就可以着手准备办理了,首先签订一份交易合同,然后去把网签做了。7.带上双方的身份证,如果是外地户口的需要带暂住证;以及房产证,房产证复印件,双方身份证原件复印件,购房原始发票原件复印件(指的是第一次按2600交易的发票),交易合同(可下载)4份,银联卡一张。十、经济适用房审批资格证有效期多长？审批资格在一年内都有效，在这期间如果还没有找到合适的房子，就需要重新填表审批了。十一、经济适用房所要税费有哪些？在交易过程中：　　①契税：买方缴纳房价款的4%；建筑面积在120平方米以下的减半交纳，即交2%。 　　②买卖手续费：120平方米以下（含120平方米）的，每套250元；120平方米以上的，每套500元。 　　③印花税：买方房价款的0.5‰。 　　④公共维修基金：购房款的2%。 　　在申办产权证过程中： 　　①登记费：每建筑平方米0.3元。 　　②房屋所有权工本费：每证收费4元。 　　③印花税：每件5元。十二、经济适用房的大修基金怎么收取？《西
安市住宅专项维修资金管理办法》规定：房屋大修基金将按面积收取。新《办法》规定，首期专项维修
资金的交存数额为：多层住宅（7层以下，不配备电梯的）：60元／平方米；多层住宅（配备电梯的）：90元／平方米；小高层、高层住宅（7
层以上，含7层）：145元／平方米。十三、经济适用房几年内办理房产证？经济适用房和商品房一样都是全产权，商品房和经济适用房都是颁发《中华人民共和国房屋所有权证》，在本质上是没有区别的，都是购房者拥有房屋所有权的合法书面凭证，其财产权利受国家相应法律法规的保护和规范。根
据建设部《商品房销售管理办法》，要求房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产
行政主管部门。否 则开发商违约，业主拿产权证的时间会拖后。按照“城市房地产开发经营管理条例”以及“城市商品房预售管理办法”
的规定，预售合同购房人应当自商品房交付使用之日起90日内办理房产证；现房购房人自销售合同签订之日起90日内办理房产证。房产证的取得时间，则首先要看您与开发商签订的合同，房产证的办理首先以合同约定为准，您需要查看合同内对此是如何约定的，如果超出合同规定的办理时间，开发商应该承担相关的违约责任。同时如果项目在证件等方面存在问题，也难以顺利办理房产证，建议您就此问题咨询开发商。十四、经济适用房交房时都有什么费用，费用是多少？经济适用房交易税费标准和操作程序与普通房屋相同。交房的费用如下：1、
目前各地执行的契税标准还有差异，对普通住宅（包括经济适用房），目前西安市普通住宅按买价征收1.5%；非普通住宅按买价征收3%，由买
方承担。大修基金按下列规定交纳和提取：根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住宅、非住宅的业主按照所拥有的建筑面积缴存维
修资金，每平方米建筑面积缴存的首期专项维修资金是当地每平方米建筑安装工程造价的5%至8%。目前陕西省的细则正在研讨当中，尚未出台
，暂时仍按原标准执行，多层住宅的购房者按购房款百分之二的比例交纳，高层住宅的购房者按购房款百分之三的比例交纳。2
、天然气的收费标准是：日以前的建设项目，目前西安市居民共交三项天然气费用共2278元，其中包括760元建设资金、218元IC
卡费用和1300元用户工程安装工料费；如果是日以后新建、改建、扩建项目，开发商只要能提供给国家缴纳的城市配套费，居民
安装天然气时只交2笔费用1518元，即1300元用户工程安装工料费和218元IC卡费用。消费者所交天然气费用不一，关键要看房地产开发商与天然气公
司所签合同的年限。年限不同，收费的标准也不一样。3.其
它费用，一部分交给开发商，另一部分交给物业公司。交给开
发商的费用通常有：面积增加的补差款；违约金；管道天然气开户费；有线电视安装费；电话、宽带初装费；安防系统费用；产权代办相关费
用；其他房地产买卖合同中约定的费用。交给物业公司的费用通常有：预交几个月的物业管理费；水电周转金；装修押金；装修垃圾清运费等
。关于物业等方面收取的费用，各小区情况不一，您可以查看开发商收房通知书中费用一栏，也可以咨询相关的管理部门。
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来源：新民晚报
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