房屋产权本来没有大小之分，只有一种定义而已，但由于我国的一些特色，形成了社会上一些约定成俗的说法，于是才对&大产权&和&小产权&在不同情况下作出了不同解释。由于不受法律的保护，小产房转正遥遥无期。那小产权房能转为大产权房吗？有房产证吗？
如何将小产权转为大产权?
目前小产权还无法变成大产权。只有通过国家行为。将集体所有土地转成国有土地，才有可能变大产权。界定大产权房与小产权房的主要标准是看房产所占土地的来源。如果是国家或者当地政府划拨或者转让的，属于大产权。这类房产在建设之初就已经向国家缴纳了相应的土地使用费用，个人在购买后，受到国家的认可，可以出售、抵押。
发展商拥有的的产权叫大产权，购房人拥有的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲发展商的大，购房人的小。这种解释对购房人分清买的什么房没有太大关系。国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。
小产权的房子有房产证吗
1.小产权房在实际上是没有产权的，这种房子既没有土地使用证也没有预售许可证。根据规定，国家是明确禁止小产权房登记发证的，国土房管局也不会给购房合同备案。小产权房不能取得国家颁发的房屋产权证书，也不能抵押贷款，更不能进行二手房交易。非集体经济组织成员购买了此类房屋，将无法办理产权登记，合法权益难得到保护。
2.小产权房是人们社会实践中一种约定俗成，并不受法律的保护。可分为两类：第一类小产权房是占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。第二类小产权房是在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
购房人购买房屋时要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。上述文章讲的就是关于如何将小产权转为大产权和小产权的房子有无房产证的内容，希望能给有需要的人提供帮助。
92人有用587人有用111人有用1394人有用2月5日，第14份中央一号文件《中共中央、国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展牛肉是世界第三消耗肉品，约占肉制品市场的25%。落后于猪肉（38%）和家禽（30%），所以越来越多的上海城市精神：海纳百川、追求卓越、开明睿智、大气谦和
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贪便宜买小产权房后还想办房产证
　　中国江苏网4月26日讯(通讯员蒋晓明)去年6月30日，、胡某、中介公司三方之间签订房屋买卖协议，将房卖给胡某，中介公司承诺协助两人通过司法程序完成涉案房屋交易过户，并预收1万元费用。但经过数月幕后“操作”后毫无进展，胡某以“被欺诈”为由向法院起诉，要求返还房款15万元，中介公司返还1万元。房买卖合法吗？滨海县人民法院经审理认为，三方对房不能买卖是明知的，三方均有过错，故判决返还房款15万、中介公司返还1万元；同时，胡某也要将房恢复原状后返还给。
　　【法官说法】《》第52条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《》第58条规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方损失；双方都有过错的，应各自承担相应责任。因涉案房屋性质为房，依法不得买卖，故、胡某、中介公司三方之间签订的合同无效。
　　【法官提醒】“房需谨慎”，目前一些村集体组织或者开发商打着新农村建设的名义，出售建在集体土地上的房屋，因价格低廉，对购房者有一定的吸引力。但是，因为没有土地使用证，不能办理产权证，意味着购房者不是合法权利人。有人承诺将买卖双方扮成“借贷双方”，通过司法程序确认房权属，这是司法审判明令禁止的，提醒购房者“勿信谣言”。
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调查：11套小产权房竟是这样拿到房产证的
一份虚假诉讼调解书或可让价值不菲的“违法房产”合法化。这看似难以想象的事情,却在现实生活中真实存在。
河南省南阳市宛城区人民检察院在对近年的民事调解调查中发现,一些当事人通过恶意串通,制造“虚假诉讼”,利用“司法确权”的办法,将“违法房产”合法化,从而谋取巨额财产。
该区检察院从审查法院的民事调解书入手,倒查类案,扩大规模,一举破解这一“线索发现难、调查取证难、案件改判难”的民行检察工作难题,彻底纠正了11起利用“虚假诉讼”办理房产证案。日,这11起利用虚假诉讼办理房产证案被评为第三届“河南省检察机关民事行政检察十大精品案件”。
寥寥数语牵出虚假诉讼
日,宛城区检察院民行科副科长李辉和同事在走访辖区某“城中村”改造项目的房地产企业时,该开发商说:“原本有些小产权房是办不出房产证的,现在居然办出来了,大大增加了我们的赔偿和拆迁难度。”
开发商的寥寥数语,引起了检察官的警觉。这些小产权房的“产权证”到底是怎么办出来的?其背后又有哪些“歪门邪道”呢?通过进一步了解,其中有一套四层小产权房的所有人叫王萍。按照正常情况,这种楼房是无法取得合法的房产证的。了解到这一非正常现象后,在报请宛城区检察院领导同意后,李辉和同事专程来到南阳市房管局,调取了该栋房屋产权登记档案,发现登记依据竟然是本区法院调解的王萍诉王建民间借贷纠纷一案的民事调解书,以及协助执行通知书。
随着调查的深入,李辉惊讶地发现:7年前,家住南阳市新华东路的王建以15万元价格购买郝某在该市宛城区仲景办事处陈棚村某宅基地一处。随后,王建将该处地皮以原价转让给了其姐王萍,王萍未经任何审批手续在该处地皮上建四层八套单元房一栋。如何使这一栋“非法建筑”披上合法外衣,王萍可谓绞尽脑汁。
于是,一件恶意串通的虚假诉讼债务纠纷案开始“运作”:王建向王萍打了37万元的借款欠条。到期后,王萍向法院起诉王建,经法院调解,最终用以“物”抵“债”的方式,将这一房产又抵给了王萍,并出具民事调解书。房管部门根据法院的民事调解书和协助执行通知书,为王萍办理了房产证。就这样,王萍通过一次“虚假诉讼”,使这座“违法房产”摇身一变,堂而皇之地取得了合法身份证明。
鉴于这种情况,该院党组决定在全区范围内开展一场“虚假诉讼”专项整治活动,并将民行检察工作的重点定位在民事调解监督上。2012年7月初,该院再次出击,从房管部门入手,调取了2007年以来通过“司法确权”办理房产登记的120多起案件,并进行审查。
经过一个多月逐一甄别,宛城区检察院检察官从中发现有11起虚假诉讼案件。
虚假诉讼案件均被纠正
“虚假诉讼为什么会想到‘搭车’民事调解呢?”该院党组成员周伯科解释说,“民事调解是不需经过开庭审理的快捷程序,只要债务方对债务数额、还款方式等没有异议,民事调解书经双方签字确认后即生效,债权人可向法院申请强制执行。”
周伯科分析说,一些当事人为逃避应缴税费或者相关部门监管,与他人恶意串通虚设债权债务,再向法院起诉并申请调解,目的是使不法行为“合法化”。
该院民行科检察官通过类案分析,发现这11起案件具有许多相似之处,大都采用“姐姐起诉兄弟”、“亲戚之间互相起诉”等虚假诉讼。鉴于此类案件调查取证难、案件改判难、社会关注率高、查办起来涉及部门较多,民行科将情况向该院领导作了专题汇报。
案件引起该院党组高度重视,该院检察长冯景合指示迅速启动案件线索“双向”移送反馈机制,对一些可能涉及非法经营、偷税漏税等犯罪线索移交公安机关立案侦查,并与市区纪检监察部门配合,建立违纪违法行为调查与自侦部门初查衔接制度。
在调查过程中,该院紧紧围绕建房者恶意串通他人所写的“借款条”的真实性,从资金来源、用途等方面入手,同时借助鉴定等技术手段,为核实借条的真实性打下了基础。
办案中,检察官李辉和同事们首先采取以证促“供”、迂回战术,迫使案件当事人如实提供证言。在审查张某、肖某的民间借贷纠纷案件时,经过分析和观察,她发现肖某比较老练,而张某比较老实,且其只是为肖某帮忙的,与案件关系不大。于是就选择张某作为突破口,开展心理攻势,告知其利害关系。没过几天,张某的心理防线被击溃,主动交代说“我是受肖某之托而虚构债务,拿那栋小产权房来抵‘债’,骗取了法院调解确权。”接着,她再次找到肖某,在事实面前,肖某也只好承认,从而使案件得以告破。
2013年5月,市检察院将该批案件的抗诉书送达南阳市中级人民法院。2013年12月,经南阳市中级人民法院依法开庭审理,查处的11起案件得到全面纠正,所有调解书依法予以撤销。
□本报记者王斌
□本报通讯员汪宇堂陈太白
制图/李晓军
[责任编辑：随着房价的一路飙升，“小产权房”的销售也日益火爆。小产权房尽管无销售许可，也很难办到房产证，但由于价格远低于商品房价格，所以购买者依然趋之若鹜。然而，由于缺乏法律保护，小产权房业主的权益很难得到保障。政府目前已经多次表态要清理小产权房。
小产权房是什么？谁在建？怎么买？
“小产权房”是指村集体组织或开发商在农村集体土地上自行组织建设、自行销售的房屋，非集体经济组织成员购买此类房屋将无法办理房屋产权登记。这类房子没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证。
目前广州城中村宅基地房的开发，往往是由杂牌开发商跟村民谈好条件拿地后进行建设。购买小产权房须一次性付款，无法办按揭和房产证。
按照我国现行法律，在农村集体土地上进行房地产开发，必须经过将集体土地征收为国有的过程，小产权房是直接在农村集体土地上建设房屋，没有经过政府相关部门的审批，因此也违反了国家的土地管理法。
价格低廉 广深小产权房每平米均价不足5000元
金山雅居位于白云区石井红星村白云湖畔，属于宅基地合资建房，有宅基地证和合资建楼司法见证书。按照国家规定，农村宅基地建房不能对城市居民销售，这类房屋将不能办理房产证。
　记者查到该楼盘的房源在网上叫卖，一套90平方米的三房单位标价仅23万元，折合均价2500多元/平方米。
在广州白云区黄庄南路销售的200套全新电梯小产权房中，面积为90平方米的三室一厅毛坯房售价为16.8万，单价约为1867元。
在广州赶集网上，记者就看到了不少类似以下内容的售楼广告：“新电梯洋房，有现房出售，即买即住，是您理想的居住商用房……紧临南湖游乐园，三房二厅共90平方，开盘价只售17万。”
“3280元/平方米起，内地房价，享深圳洋房”，在秋交会展会门口，有非参展楼盘项目竟然卖出了3000多元的单价，一张写有“云轩居”字样的楼盘宣传单张塞到记者手中。
从宣传单张上记者看到，3280元/平方米的起价，项目位于深圳观澜桂花新村国惠康旁，周边商场、学校、汽车站、公园、银行配套一应俱全，而整张单张上却看不到开发商名称，原来该楼盘其实是某村委的小产权房。
在城区拥有一套房子一直是外来务工人员的梦想。今年初，近40名从河源、龙川等地来惠州打工者获得信息，龙川籍老板骆志刚准备在惠州城郊结合部建设2栋13层的“小产权”房出售。房子价格实惠，仅1800元/平方米，比附近的小区房每平方米少四千多元。近40名外来务工人员纷纷倾注多年积蓄，交付6万元至11.2万元不等的定金，等待搬进新居，但数月后，他们等来却是新房被拆掉的不幸消息。
从房子被拆开始，近40户购房者就纷纷去找建房老板骆志刚，但他们得知骆志刚因妨碍公务已被公安机关控制起来，而从骆志刚家属方面得来的消息则是“骆志刚为建造这两栋房子，已经倾其所有，不仅抵押了全部财产，还负债累累。”
就强拆冰塘村“小产权”房一事，惠州市惠城区冰糖村街道办的钟阳光书记说，该宗违法建筑是冰塘村建设规模较大的，街道办城管执法队曾多次责令违建主停止违法建设，在没有效果的情况下政府部门对此予以强拆。
去年9月5号下午，海珠区鹭江球场东2巷14号201房的水表和电表无端被拆走，就连门锁也被用502胶水堵上了。住户梁小姐称，短短10天时间，这已经是他们第二次遭遇同样的事情。据其介绍，原屋主吕某沅和吕某军兄弟将房子卖给他们以后，又想收回。居民不同意，吕家兄弟就雇了4名工人住在附近与居民对着干。
梁小姐称，该房子是宅基地房，于2001年售卖。房价节节攀升以后，宅基地所有者吕家兄弟想拿回房子却得不到现居民同意。于是，从2007年开始，吕家兄弟多次指派人员对居民进行骚扰，以期逼迫居民离开。
“我们买小产权房时，商品房也才4000多元/平方米，但小产权房单价不到2000元。”谈及当初的买房经历，刘先生表示还是因为小产权房的价格够吸引人。
刘先生一家三口习惯了在广州员村生活，并且，随着周边房价的不断攀升，刘先生小区的房子同样是水涨船高。“像我们这种小三房，最高的出价到了70万元，不过我们是自己住的，不打算卖，而且没有房产证也没法卖。”
不过，员村因为规划涉及到拆迁，刘先生有点担心，“虽然住了这么久，但我并不是他们村的村民，到时候拆迁补偿会一样吗？”无法买卖、拆迁补偿的风险，一直是刘先生心中的一块石头，未来会怎样，仍然充满变数。“说到底，肯定不如买商品房自在。”刘先生最后表示。
小产权房火爆根源：价格低廉 具备投资价值 促销花样百出
尽管买卖小产权房风险极大，但在现实中却有不少人愿意以身试法。最近，某单位的阿荣，正打算和一帮同事去同和看小产权房。“知道按法律不能买，但商品房买不起，况且我们人多，以后万一有什么事情，大家可以一起争取权益，感觉上更有保障。”同时，商品房房价高企，也是不少人铤而走险购买小产权房的重要理由。
“富贵险中求！”在员村一口气买下了三套小产权房的梁先生向记者如此解释。据他透露，这三套房子都是从去年年底开始陆续买下的，当时就已经知道员村作为珠江新城CBD的延伸区要被拆迁。在员村“赌”小产权房的投资客基本都像上述梁先生一样与卖家有协定，如果将来拆迁会得到一定数额的赔偿。这使得这些买家即使面临着拆迁的风险，也同样有胆量出手买小产权房。
由于之前已被告知小产权房没有房产证，记者表示需要再考虑是否购买，销售人员刘小姐劝说，“现在是没有房产证，但将来政策下来可以补办，我们在合同上可以写上这点，到时只要交点钱就行，而且房子还有宅基地证，完全是合法有效的。”刘小姐同时表示，房子属于永久使用，如果将来遇到政府征地或拆迁，他们将会按照征地时的价钱给回补偿款项，合同上也会写明。
广州白云区石井街红星村的小产权房有10多栋，上千套之多。这些小产权房既无销售许可，也很难办到房产证，但购买者仍趋之若鹜。这是为何？原来是村里经济联社开具的“永久使用”证明在“搞鬼”。“很多买房的人是冲着便宜、将来拆迁补偿而来的。开发商说，有了这份《证明》，以后拆迁就能得到补偿。”村民阿权说。
政府表态清理小产权房
国土部部长徐绍史表示，今年国土部清理小产权房的工作将一手抓调查研究清理试点，一手抓执法检查严格防范，不让小产权房现象蔓延。他同时表示，国土部将会严格保护农民的正当权利，依法依规行政，目前的措施只是为大规模清理作准备。
徐绍史介绍说，中国小产权房现象由来已久，主要分布在城乡接合部、城中村、旅游景区、休闲度假区，情况比较复杂。
据了解，仅近几个月来，广州市国土房管局即对白云区的丽景雅庭、盈富华庭、嘉怡园6期、金山雅居、福泰阁等未取得《商品房预售许可证》的疑似“小产权房”项目发出禁卖通告，提醒市民不要购买任何未取得《商品房预售许可证》或产权状况不清晰的房屋。
广州市国土房管局有关负责人表示，“小产权房”楼盘存在不同的违规情况，有的符合规划，只是违反了不得对外销售的规定。有的则是完全违规建筑，政府部门要视其不同情况进行处理。
专家热议：小产权房该如何治理
周天勇：未来应放开小产权房政策
中央党校国际战略研究所副所长周天勇在微博称，未来如果想解决几亿进城农民的住房问题，就要放开小产权房的建设、出租和交易政策。周天勇认为，政府想盖公租房解决这样多农民的住房，实际是乌托邦。因此，要放开小产权房的建设、出租和交易政策。是一个解决中国城市化过程住宅问题的市场经济之路。
马红漫:解决小产权房问题需找到平衡点
经济学博士马红漫认为，在房价高企不下的语境下，小产权房成为城镇中低收入家庭满足住房需求的一个输出通道，也被农民房主视为创收源泉。同时，小产权房市场也潜藏了不少风险因素，让交易双方利益难以得到根本保障。小产权房问题的合理解决，需要在“合法”与“合理”之间寻求一个平衡点。
郭松海：小产权房可纳入保障房
全国政协委员郭松海指出，目前我国"小产权房"总量约50~60亿平方米，已相当于我国城镇住宅数量的30%多。小产权房的规划建筑、环境建设以及后期的物业管理，与周边的商品房相差无几，而且大量的购房者住进去，生活得也比较安定，所以把大量的小产权房作为违章建筑处理拆掉是不现实的，只能造成社会的不稳定。
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编辑:蔡健雄
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