济南启用房产自助查询机 30秒开无房证明
&&&&& 7月10日起，济南启用&房产一查明&自助查询机。办事群众只需携带本人二代身份证原件， 在济南市房产交易大厅设立自助查询机上读取二代身份证信息， 便可查询、打印个人及家庭的无房证明；输入本人的房产证号,便可查询房屋有无查封、抵押、异议等限制信息。&&&&& 此外，自助查询机还可查到业务办理进度。查询人可录入身份证号或业务编号，查看相关业务的办理进度。　
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[责任编辑：杨凡、山东广播电视报]
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如何查询新房是否已做抵押
　　随着新房被开发商做抵押事件的频频出现，购房者也都提高了警戒心理。在关心房屋地段、面积及价格等必要问题的同时，也都关心起了新房是否已做抵押，避免房财两空的事件出现。
　　其实，有一种方法可有效避免购买已抵押房屋的事件，也就是买方可以协同卖方，携带身份证、房产证直接去房产管理局窗口查询，而买主也可以登陆房屋所在地的房产管理局的官方网站查询。
　　另外，对于已购买房屋的房主来说，也可通过此办法进行查询，一旦发现房屋已被开发商抵押，可以选择收集证据，通过法律的途径来维护自身的合法权益。
延伸阅读：
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Inc. All Rights Reserved. 京公网安备号本贴将陆续发布一些司法实践中的案例、并从执业律师的角度结合案例进行相应法律分析、评论。有的还会提供代理词等内容。除此之外，还有法律咨询解答、实用法律知识等内容。 相关案例有的是法院网的刊载，有的是本人亲自代理的案件。法律咨询解答则是本人解答咨询者疑问的记录和整理。实用法律知识是本人在执业过程中的一些总结。
当然，上述案例、咨询解答、法律知识都是与房屋有关，可能涉及商品房买卖、二手房买卖、房屋租赁等方面。希望这个贴子能坚持下来，有兴趣的朋友可以常来看看。　　
楼主发言：1次 发图：2张 | 更多
　　案例分析：“父母以子女名义买房”引发的纠纷　　　　　　　　 　　2002年，刘女士夫妇购买了位于北京市某区的一处房产。但由于年龄问题不满足申请房屋贷款条件，于是便以女儿晓洁（化名）的名义办理了房屋贷款手续，房产证上写的也是晓洁的名字。后晓洁与丈夫欲离婚。刘女士夫妇担心该房产被当作共同财产分割，便将晓洁和丈夫陆虎（化名）告上法庭，要求确认老两口对该房产享有所有权。法院一审判决支持了刘先生夫妇的请求。　　
2002年10月，刘女士夫妇欲出资购买一处房产。当时由于年龄问题不满足申请房屋贷款条件，经女儿晓洁的同意，以晓洁的名义和开发商签订了房屋买卖合同，并与银行办理了购房贷款合同，贷款58万元。2003年11月，房管部门发放了产权证，产权人为晓洁。2003年10月刘女士夫妇支付2万元对房屋进行了装修并入住至今。此后，老两口按期交纳了房屋贷款并于2008年7月将剩余未还的房屋贷款全部还清。　　
日，陆虎和晓洁欲解除婚姻关系，陆虎对上述房屋产权问题进行了声明，声明中对刘女士夫妇借用晓洁的名义购买房产的原因和过程做了陈述。2008年8月，陆虎声明将房产赠与刘女士夫妇，赠与理由与2008年7月的声明内容基本一致。后来，陆虎又通过公证处公证撤销2008年7月的声明及有关的赠与行为。　　
刘女士夫妇见女儿正在闹离婚，担心晓洁名下的房产被当作共有财产被陆虎分割，便将晓洁夫妇告上法庭，要求确认老两口对房屋享有所有权。　　
庭审中，晓洁对父母的诉讼请求认可。　　
陆虎辩称，本案争议房屋所有权在晓洁名下，系晓洁与他婚后共同购买，该房产应属夫妻共同财，购房款和还款也是由夫妻双方共同承担的，请法庭依法驳回刘女士的诉讼请求。　　
法院经审理认为，根据银行记载的房贷还款记录、陆虎曾发表过的声明内容及晓洁陈述，可以认定诉争房屋系刘女士夫妇出资购得。现房屋登记的权利人与实际的权利人并不相符，该诉争房屋的事实所有权人应当为刘女士夫妇。刘女士夫妇要求确认其对诉争房屋所有权的诉讼请求，证据充分，应予支持。陆虎作为具有完全民事行为能力的成年人，应对其所实施的民事行为承担责任，其虽然声明撤销了赠与行为，但无法否认声明中所阐述的事实及理由。综上，法院判决刘女士夫妇对诉争房屋享有所有权，并由晓洁协助办理过户手续。（来源：北京法院网　作者：乔学慧）　　 　　　　北京杨文战律师点评：　　　　曾经代理过数起子女以父母名义购房，在父母去世后继承人之间对房屋是否属于遗产，如何继承而引发纠纷的案件，之所以出现子女以父母名义购房的情况，大多是因为父母享有原福利分房的房改政策优惠，这并非个案。　　　　而本案又是另一种类型，是父母出资以子女名义购房，有些父母出资以子女名义购房，那纯粹是父母对子女的一种赠与，对所购房屋父母并不保留什么权利。也有父母以子女名义购房并非赠与而是因为父母年龄较大无法取得银行贷款，因而借用子女的名义购房。这种事情，也不是个案，本案也是如此。　　　　本来父母子女之间是至亲之人，这种事也不会发生什么意外或争议，但往往在此期间涉及子女要离婚的时候，对于这种挂名购买的房屋产权到底是属于父母还是子女就可能发生争议，比如本案，如果该房产确认为女儿婚姻期间所购房产，那当然就成了夫妻共同财产，要在离婚的女儿女儿女婿间分割了。　　　　本案中父母一方最终还是胜诉了，但是在律师看来，这种胜诉却是险中得胜，关键是女婿曾经对于上述事实做出了书面声明并办理了有同样内容的赠与手续。虽然事后女婿反悔了，但是他的上述行为已足以证实了本案中父母仅仅是以女儿名义购房，而不是赠与关系。　　　　但这种胜诉，确实很险，险就险在在挂名购房时各方并没有签订一份内容清楚、权利义务明确的书面文件。就本案而言，如果没有女婿的书面声明佐证了这个事实，在女儿女婿离婚的背景下，单凭父母和女儿的陈述，而女婿不认可的话，想要让法院认定上述事实并胜诉，就很难了。　　　　从律师的角度来讲，不管是“子女出资以父母名义购房”还是“父母出资以子女名义购房”，如果想避免不必要的风险，事先一定要起草好一份内容清楚、权利义务明确的书面文件，而且，如果事涉夫妻双方，该文件最好由夫妻双方共同签署。比如本案中，基于父母与女儿的关系较近，而女儿女婿又经离婚，所以，实际上女儿的陈述并不重要，而女婿的观点才是关键，如果这个案子中父母当初要签订这份协议，关键是要有女婿的签字，而不能单纯的只同女儿签署。　　　　
　　案例分析：二手房交易如何追究违约责任？　　　　　　　　　案例：交易后迟迟不过户，卖方会承担违约责任吗？　　　　　　罗先生购买了一套二手房，与卖方张女士在合同中约定了房价款、付款时间、交房时间、过户时间，相关交易条款都有明确约定。可是，在张女士收到了全部房款、也把房子也交付给罗先生后，却又感觉房价偏低亏了。　　　　　　张女士想涨价，罗先生却不干，说合同又有明确约定，不是说改就改的。房子已经交付了，想反悔也不好办，张女士一想，干脆我不配合你办理过户手续，给你制造此麻烦，看你怎么办!　　　　　　这下罗先生可就急了，因为他的购房款是向亲友们借的，原本想房子过户到他名下后用房子办理抵押贷款，然后还钱给亲友的。房子不过户到他名下，就无法办理贷款。罗先生找张女士交涉多次，说咱们合同上对过户时间有明确约定，现在早就过期了，你为什么不履行？可不管罗先生怎么说，张女士就是不配合他办理过户手续，还说我违约又怎么样？你能让我承担什么责任？　　　　　　罗先生带着合同找律师去咨询，准备起诉张女士，律师看过合同帮罗先生进行了分析，这下儿，罗先才明白为什么张女士这么有恃无恐。原来双方在合同中虽然明确约定了过户时间，但却没有约定延期或拒不过户如何承担违约责任。　　　　　　按法律规定，对于张女士不如约办理过户手续的情况下，罗先生可以提起两项诉讼请求：一个是要求过户；另一个是要求张女士承担违约责任。　　　　　　只要到法院起诉，法院判决张女士履行合同办理过户手续，应该不成问题。但是怎么承担违约责任呢？在没有约定违约金标准的情况下，罗先生可以主张赔偿实际损失，可怎么证明不按期过户给罗先生造成什么实际损失呢？以目前的情况看，基本上无法证明实际损失数额。　　　　　　张女士之所以有恃无恐，就是因为她知道她的违约行为虽然给罗先生造成了实际的麻烦，但是罗先生却很难让张女士赔偿他什么损失。所以，她才借着不予过户为难罗先生，想借此让罗先生就范，同意增加房价。　　　　　　现在罗先生有两个选择：要么就是多给些钱，让张女士得惩，尽快办理过户；要么就是到法院起诉张女士，也可以办理过户，但诉讼是需要时间的，恐怕要再浪费几个月。　　　　　　想来想去，罗先生还是选择到法院起诉张女士，就算多费些时间也不能让这种不诚信的违约者得惩，法院最张支持了罗先生要求办理过户手续的诉讼请求，但确实没有判决张女士给什么赔偿。　　　　
(作者：北京杨文战律师
未经本人许可，禁止转载)　　　　　　罗先生之所以会遇到这样的麻烦，就是因为在签订合同时没有预见可能出现的违约行为，更没有在合同中约定有针对性的违约条款，那么在二手房交易的过程中有哪些经常出现的违约行为，又应该如何应对呢？　　　　北京杨文战律师提示：　　　　在二手房交易过程可能出现违约情形主要有以下几种：　　　　1、出卖人逾期交房、逾期办理过户手续、逾期迁出户口；　　　　2、买受人逾期付款、因买方原因不能办理过户手续；　　　　3、买方或卖方单方违约解除合同的违约责任；　　　　4、房屋质量问题的违约责任；　　　　5、房主在交房时转移或更换房屋附属设施或屋内物品的违约责任；　　　　6、根据买卖双方的特殊需要而可能产生的其它违约情形。　　　　　　上面提到的1、2两项属于逾期履行义务的违约行为，3属于不履行合同义务的根本违约行为，4、5属于履行义务不当或不符合约定的违约行为。　　　　　　但有时1、2、4、5这几种违约行为如果严重，可能会影响到合同的履行，也可能构成根本违约。比如买家逾期付款和卖家逾期交房都属于逾期的违约责任，但如果逾期的时间太长，守约方可以选择起诉要求对方履行义务，但起诉往往需要相当长的时间，而且胜诉后执行有时也是问题，与其如此，有时守约方不妨选择直接解除合同更有利。但如果违约方只是逾期，并无证据表示根本不履行，有时守约方想根据逾期的违约行为解除合同，也会有一定难度。　　　　　　所以，律师建议买卖双方在合同中明确约定1、2、4、5这几种违约行为严重到什么程度构成根本违约，守约方有权提出解除合同并要求违约方承担解除合同的违约责任。逾期付款或交房多长时间之内守约方有权要求支付逾期履行的违约金，逾期付款或交房多长时间以上，守约方有权提出解除合同并追究违约方的相应违约责任。　　　　
　那么发生了违约情形，如何承担违约责任呢？一般有如下几种方式：　　　　
　 1、定金：双方可以约定合同金额分之二十以内的定金，收定金的一方不履行约定的义务，双倍返还定金；给付定金的一方不履行约定的义务，定金不予返还；　　　　
　 2、继续履行：守约方有权要求违约方继续履行合同约定的义务，并可在向法院起诉时提起此项诉讼请求，要求违约方承担违约责任，并不妨碍守约方要求继续履行；　　　　
　 3、违约金：双方可以在合同中约定一方违约时，根据违约情况向守约方支付一定数额或按一定标准确定的违约金。在既约定违约金又约定定金的情况下，守约方应该在二者中选择一个比较有利于自己的方式主张；　　　　
　 4、赔偿实际损失：在未约定违约金或定金的情况下，守约方可以要求违约方按实际损失赔偿。在定金或约定的违约金低于实际损失的情况下，守约方可以主张按实际损失赔偿。　　　　　　对于逾期付款、交房等逾期履行合同义务的违约行为，双方最好在合同中约定按逾期的时间长短每日计算一定标准的违约金，这样，逾期的时间越长，违约的行为越严重，承担的违约责任也就越重。如果只约定逾期交房要承担一定数额的违约金，那逾期一天和逾期一个月甚至更长就没什么区别，一旦发生违约行为，那违约者恐怕宁可再拖更长时间。　　　　　　对于单方解除合同等根本违约行为，应该约定一个比较合适的具有处罚作用的违约标准，比如我们在提示十二中曾介绍过，对于卖家根本违约的，可以约定“如房主违约拒不履行，按在此期间周边二手房上涨的标准支付违约金。”当然，也可以约定“如果买家根本违约导致合同解除，赔偿卖家在此期间房价的下降损失”，不过这条目前恐怕用不上，因为房价是一直在涨。　　　　　　对于房屋的质量问题，不好做明确的违约金标准约定了，一般也就是根据相应质量问题造成的损失和维修费用进行赔偿了。　　　　　对于房主转移或更换房屋内附属设施或屋内物品的违约行为，建议在签订合同时明确相关附属设施或物品的单项价格，到时少哪个就按哪个标准赔偿就可以了.　　　　
(作者：北京杨文战律师
未经本人许可，禁止转载)　　　　
　　你好！我在四月中交了三成首付，现在说贷不下来。当时销售MM告诉说我们有一套房子，不供楼了算第一套，贷款也是按第一套的算，于是打了电话问那个行，银行的也说是首付三成，利率下调20%，于是我们就放心的买了。前几天接到银行电话，说是贷款下不来了，得按新政的二套执行。意思得补交两成首期，利率上浮10%。请大家说说，遇到这种情况该怎么办？如果把商贷改成商加公积金贷款行吗？当然，前提是要有额外二成的首付款。他们说备案了，撤好麻烦，我到现在还没弄明白，备的啥案，房贷都没下来，备啥案呢这？前几天看到新闻说，这种政策变动引起的合同不能执行的，双方都无责，那倘若真退房的话，定（订）金是否也能退回来！？其实中间没办下来跟开发商请的律师也有关，指定的事务所太菜了，（办理过程中让我们去补签过两次名）希望你能帮忙解答，谢谢！　　
　　房贷新政后，商品房是否可以退房？　　
日的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“国十条”发布后，很多最近购买了商品房的购房者纷纷打起了退房的主意，有的放弃定金以达到解约的目的，有的则以“不可抗力”或“情势变更”为由提出解约，并要求开发商退还定金和首付款。那么从法律角度看，房贷新政是否可以构成购房者解约而且不承担违约责任的理由呢？　　
一、 房贷新政是“不可抗力”还是“情势变更”？　　
从法律规定来看，并无明文规定，政府贷款政策的变化是否属于“不可抗力”或“情势变更”。在实践处理中，不同的律师和法官可能也会各有见解。　　
一般来讲，新的房贷政策应不属于“不可抗力” 。“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，比如天灾、战争、罢工等无法预料、无法避免的情形。　　
而房贷政策的变化其实某种程度上讲，是可以预料的，房价过高是重所周知的事实，政府也多次表示要调控，此前房贷政策也有过不断调整，控制房贷其实是一种常规手段，只是何时开始、控制到什么程度是不确定的。但总的来看，房贷政策的变化应不归于“不可抗力”。　　
实际上，这种房贷政策的变化，更近于“情势变更”，《合同法》司法解释二的第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解释合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”。　　
在现实中很多购房者都是通过贷款来实现购房的，如果无法贷款或贷款额度大幅提高，很可能导致购房者无力支付约定的房款，无法继续履行合同。而房贷政策的变化如果影响到购房者贷款，就属于客观情况发生了变化，如果根据具体案情来判断这种变化和影响构成“重大”，那么购房者就有理由要求以情势变更为由解约了。　　
关于这个问题，此前《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也有些规定，该司法解释第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”　　
一定要注意的是，贷款新政的变化并不能直接认定构成“情势变更”。每个购房者自身情况不同、《商品房买卖合同》的条款不同、新政对具体交易的影响也不同，而且情势变更的认定要求客观情况的变化和影响都要达到“重大”的程度，何为“重大”，这肯定是要根据具体的案子去具体认定的。　　
二、《商品房买卖合同》如果有特殊约定，应适用约定。　　
实际上银行贷款政策的变化，甚至是对贷款幅度的不同掌握对购房者是否能顺利取得贷款的影响一直是存在的，从事这方面法律业务的律师也早就注意到这方面的问题，并且可以在签约时主动采取措施，避免因贷款不利对购房者的影响。　　
购房者在签约前如果找到律师帮助审核《商品房买卖合同》，律师通常会要求加上相关补充条款，比如约定“如果购房者在多少日内无法取得贷款，本合同自动解除，购房者不承担违约责任。（或约定承担一定的可以承受的违约责任）。”如果在合同中有类似这样的约定，那就无须去引用什么“情势变更”的规定了，直接依据双方的约定处理。　　
反之，有的开发商在起草合同中，在贷款条款之外，如果增加了一些另外的条款，就可能给购房者造成大麻烦，比如有的合同中约定“如果购房者本人的原因或银行贷款政策的变化等原因导致购房者无法取得贷款，购房者须在多少日内自行筹款，支付余款。”如果合同中有这样的约定，通常认为，购房者是有自信在无法取得贷款的情况下，能另筹款项的，就很难适用上面说的“情势变更”条款了。　　
三、只签订《认购书》，并交付定金的，可要回定金。　　
很多时候，购房者与开发商最先签订的不是《商品房买卖合同》，而是一份《认购书》，由买受人交纳一定数量的定金，作为对双方签订正式合同的担保。　　《认购书》里的定金是为了保证双方签订正式的《商品房买卖合同》，如果购房者因房价等原因不愿意签订，则定金不返还了。　　
但是，如果购房者与开发商就《商品房买卖合同》的具体约定内容产生分歧导致无法签约，应不归责于双方任何一方，定金应原数返还。　　
最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”　　
所以，如果在签订《认购书》后，由于贷款新政的影响，导致购房者与开发商就首付款数额和贷款数额无法达成一致，因此无法签约，定金应如数返还，不受影响。　　
本文作者：北京杨文战律师
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　　咨询解答：房产新政不一定构成“情势变更”　　
咨询：　　
我于号购入一套总价110万的二手房，按买房时的政策可贷款8成，所以我于5号、11号分两次交首付款共计21万(其中5号2万定金)，但政府新政下来后我所买的房子需要首付3成，所以我想取消购房合同。　　
但业主要按购房合同上相关条款要我支付成交价20%的违约金，请问这种由于贷款政策变化导致的合同纠纷我需要承担什么样的责任？假如需要解除购房合同我是否真的需要赔偿大概20万左右的赔偿金？如果不需要那么我能退回多少首付款？　　
另外，我听说这种情况可以以“重大情势变更”为由解除合同，这个理由被采纳的可能性有多大？如何采纳我是否可以拿回全部已付款？　　 　　
北京杨文战律师解答：　　
所谓以“情势变更”为由解除合同，是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解释合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。　　
如果最终认定构成情势变更，因而解除合同，你是可以不承担违约责任，要回已付款的。　　
但是，这种贷款政策的变化是否构成情势变更，法律上是没有明确规定，应该根据具体案情具体分析。　　
以你目前介绍的案情，有些问题可能对你不利：　　
一是贷款申请是在新政前提交的，如果不是因为新政的原因未批，那新政与本案就无关了。　　
二是，从房款看共110万，新政对你而言，影响10万元，这个对比来看，这10万是否确实是无力筹措，可能会存在争议。　　
当然，准确认定，要看具体资料和情形再研究分析。　　　　
总的来看，以你目前介绍的情况，我认为，鉴于约定违约金比较高，且你已付了一定款项，还是尽量另筹款继续履行，或者与卖方协议就付款条件和时间进行一定调整为好。　　
如果确实想解约，又协商不成，只能起诉试试了，尽量争取认定构成情势变更，如果无法认定，也可以争取以违约金过高为由看法院能否给予调整。　　　　　　　　
　　咨询解答：房贷新政了，二手房合同可否毁约？　　
咨询：上个月我买了一套房子，成交价69.3万，银行能贷56万。定金1.5万。然后这段期间我忙着筹备婚事和把以前的投资钱收回来，所以没来得及交易（未超过合同期限）。　　
但这一个月政府出台很多政策，银行放低了贷款，现在我那套房子只能贷出53万。我签的合同上写的首付价格是“成交价-银行贷款额”。　　
我想问杨律师的是：　　
合同上写的“银行贷款额”是以签单时的为准还是目前的为准？　　
我现在肯定拿不出多的3万首付，卖家也不肯减价。请问现在违约，定金还能拿回来吗？　　
北京杨文战律师回复：　　
你可能看了些资料，很多人认为房贷政策的变更可以使购房人以情势变更等为由解除合同而不承担违约责任，但我要提醒你的是，不是所有的二手房交易都适用适用这个理由，要根据个案具体分析。　　
以你目前介绍的情况，购房合同中并未明确约定当初要贷56万，所以，你很难主张现在可贷款项少了。这个银“行贷款额度”如果合同里没有明确指明，就应以贷款时银行审批的数额为准。　　
而且，从你描述来看，贷款新政的影响只有3万元的区别，通常认为也不会构成重大影响。　　
所以，以你介绍情况，你要解约，定金是拿不回的。　　
当然，准确结论，建议带合同和资料找律师研究后再确认。　　　　
　　作者：北京杨律师　回复日期：　14:45:15　　　===谢谢杨律师，辛苦你了，花时间码了这么大堆字帮助我，真的很感谢！还有个问题请教你，我想让他们帮我转成公积金加商业贷款，可是得到保利很强硬的回复，说备案了，不能转，请问备的咋案，合同都没下来呢？
　　因为房子的事天天闹腾，听了专业人士的分析解剖，更是说不出的滋味，四月买时他们就存心套我，唉，极度郁闷~现在就是想他们把我的弄成公积金贷款，减少点损失，他们都无视，可恶的开发商，让我一口恶气真咽不下去。感觉好无助，当今天社会哪里有公正，就那句，~弱肉强食~真是不敢奢想民主，公正。等俺有了钱一定移民，接下来得为~民主~而战了。
　　　　　　　　
提前解除租赁合同，要注意的一些问题　　　　案例：提前解除租赁合同，应书面确认　　　　原告黄某将某小区店面一间出租给被告尹某用于开办理发店，租期三年，李某支付第一年和第二年半年租金后，第二年下半年和第三年租金未付并且于第二年上半年末搬离租住的房屋。　　　　黄某以尹某未按时缴纳租金为由，向法院起诉要求尹某支付未付第二年下半年和第三年的租金。　　　　在法庭审理中，尹某辩称，由于个人原因他早就向原告提出，提前解除与原告的房屋租赁合同，经双方口头协商一致后，被告才搬离了租赁房屋。在解除合同时，原告也未向其主张过租金。从第二年下半年起，自己已经不实际使用该房，不应该继续承担租金。　　　　经法院审理查明，被告尹某确实于第二年上半年末搬离了租住的房屋，但双方未签订过解除租赁合同的书面协议，也没有证据证明双方曾经就解除合同进行协商或达成一致。　　　　根据上述认定的事实，法院认为：　　　　被告主张已与原告口头协商解除《房屋租赁合同，原告予以否认，被告也未提供相应证据予以证明，因此，无法认定。但被告搬离租赁房屋的事实清楚，可视为单方解除合同。　　　　原告明知被告未按时支付房屋租金和租赁房屋关闭未营业，应该及时采取措施向被告主张租金或要求继续履行。但原告并未在合理期限向被告提出上述主张，因此，被告违约导致双方租赁关系已经实际解除的事实，应该得到认定。　　　　被告违约解除合同，应承担违约责任。双方在合同中并未约定单方解除合同的违约条款，应该以原告的实际损失为标准确定被告的违约责任。　　　　在庭审中，原告主张因被告擅自解除合同导致房屋空置造成第二年下半年和第三年的租金损失为实际损失。　　　　但法院认为，原告既然已经知道被告终止合同，就应该采取积极措施，另寻租户，避免损失的扩大，但原告在被告搬离后却未采取积极的措施，因此导致损失的扩大部分，法院不能支持，对于合理时间内的租金损失法院可以酌情认定。　　　　法院最后判决，由被告尹某赔偿原告黄某第二年下半年四个月的租金损失，驳回了原告黄某的其它诉讼请求。　　　　 　　　　在合同履行过程中，可能会因为各种非正常的原因，导致一方要解除合同，当一方提出解除合同时，双方可以协商何时解除、是否承担违约责任，如何承担，如果能协商一致，当然按双方协商的方式处理，但如果协商不一致呢？如何解除？如何承担违约责任？就是双方需要面临的问题了。　　　　律师提示：提前解除房屋租赁合同需要注意的问题。　　　　1、 押金不是违约金，提前解除合同不能直接扣除。　　　　在房屋租赁合同中一般会涉及签订合同后房主预先收取几个月的租金为押金的问题，如果双方一旦发生什么争议，尤其是承租人提前解约，出租人往往会扣留押金做为违约金。实际上，押金并非是提前解约的违约金。　　　　之所以出租人要收取押金，是因为出租人把自己的房子和相关附属物品交给承租人使用，为确保承租人在使用过程中给租赁物造成的损害能得到赔偿，才设定押金。从这个角度讲，不管是正常结束租赁关系，还是一方提前解除租赁合同，只要租赁物没有受以损害，押金都应该退还。　　　　除非双方在租赁合同中明确约定，一方违约解除合同，以押金为标准确定约定的违约金数额。　　　　2、 单方解除合同的违约金标准如何确定？　　　　身为律师，我经常碰到出租人或承租人在某一方提前解除合同时询问：“法律有没有规定一个明确的违约金数额标准？”　　　　这里我要再次告诉大家：“没有！”　　　　在合同法中对于违约金数额的确定主要就是一个原则：“有约定从约定，无约定以实际损失计。”这一点在本书第一篇介绍违约责任时我们早已介绍过了，房屋租赁也没有特殊规定。　　　　但是，房屋租赁合同解约时，如果没有约定的违约金，如何确定单方解除给另一方造成的损失？这很难准确认定。　　　　出租人单方解除合同，承租人的损失如何认定？承租人要另寻房子租住，花费的时间很难计算，除必要的搬家费等，不管找到还是没找到，都很难准确地认定实际损失数额。　　　　承租人单方解除合同呢？理由上似乎好找一些，可以说“造成房屋空置产生损失”，但是空置几个月的损失是合理的呢？你总不能永远空着不找新的承租人吧？比如前面的案子中原告主张一年半的空置损失，最终法院只支持了四个月的。　　　　所以，为了避免这种违约金标准的不确定性和争议，律师建议在签订房屋租赁合同时双方一定要把单方解除合同的违约金标准明确在书面合同中。比如明确约定几个月的房租为违约金，或者直接表述按押金的标准确定违约金的数额。　　　　这样，一旦发生单方解除的情况，守约方主张违约责任简单方便；而违约方呢？对自己的违约行为的后果也有所预期，可以事先准确判断后果，在是否违约时就会有一个得与失的客观衡量。对双方都有好处。　　　　3、 如何做到提前解约，而不承担违约责任？　　　　经常碰到因为客观原因承租人或出租人想提前解除合同又不想承担违约责任的情况。我们前面说过，如果在解除时，双方协商一致解除而不承担违约责任，当然可以不承担。　　　　可是谁能保证协商一致呢？能不能提前就做好这个工作？能！如果事先在合同中采取些变通措施，是可以做到的。　　　　比如双方可以在租赁合同中先明确约定，发生何种情况，合同自动解除，双方不须承担违约责任，比如房屋需要拆迁、承租人工作地方发生重大变化等等，当然，如果有这些情况发生，也应该给另一方保留必要的准备时间才算合理。　　　　再比如，从租赁双方的目的上看，承租方是为了使用特定的房屋，出租方是为了出租获利。所以，也可以从合同的目的入手避免双方的违约责任。　　　　比如可以做类似如下的约定：　　　　如果承租人想提前解除租赁合同，应该承担3个月的租金为违约金，但是，如果承租人在解除合同时能以不低于原租赁合同的条件，为出租人找到新的承租人，则承租人不承担上述违约责任；　　　　如果出租人想提前解除租赁合同，应该承担3个月的租金为违约金，但是，如果出租人在解除合同时能在出租房屋所在的小区为承租人另外寻找到与原租赁房屋、租金标准相同的房屋供承租人使用，除必要的搬家费用外，出租人可以不承担违约责任。　　　　其实，上述变通办法，即使提前没有约定，在某一方要单方解除时也不妨提出来与对方协商，但是如果提前没有约定，就算您的方案是合理的，对方也未必就要绝对接受，所以，可能的话，还是事先约定为好。　　　　4、 提前解除合同要有必要的书面手续。　　　　前面我们讲过，合同正常到期解除，双方要有交房手续，要清点物品，退还剩余的租金和押金，上述过程应该有书面文件予以证明。　　　　在提前解除合同的情况下，当然也少不了上述文件，另外，还要再多出一份，就是《解除租赁合同确认书》，在解除时双方应该就哪一方提出解除、另一方的态度是什么、是否承担违约责任、如何承担等问题在这份文件中明确。　　　　比如我们前面提到的这个案例，尹某在搬离时到底与黄某是否忆达成了解除合同的一致，是否明确不追究违约责任？由于没有书面文件，根本无法确认。　　　　所以，不管解合同是否协商一致，双方均应该注意保留必要的书面文件。协商一致解除，自然可以签订《解除租赁合同确认书》，协商不一致无法双方签订文件怎么办？守约方可以单方向对方发同相应催示函主张权利，并保留催示的证据，如果在合理时间内对方没有反应，应该及时到法院提起诉讼。　　
　　咨询解答：二手房不交楼，中介有责任吗？　　
咨询：二手卖家不交楼，中介有没有责任和义务？　　
我家通过购买一套二手房，相关款项已全部交清，但卖家赖着不走。请问中介方有没有责任和义务解决。因为我们还没有签订物业交接确认书。要求中介退中介费行不？　　 　　
北京杨文战律师答复：　　
1、首先，你应该看看中介合同中是否有约定中介有义务配合对方完全履行完毕合同。如果有，则可以要求中介承担相应责任、履行义务。如果中介拒不履行，可能涉及要求中介退费的问题。　　　　
2、但是，一般而言，中介只是促成双方签订合同，最多也不过配合双方办理过户手续等，并没有保证一方完全履行交房或交款的义务，除非有特别约定。 　　　　
3、如果中介没有特别约定，出现此种状况，中介也无过错，则中介不承担责任了。卖方不搬走，买方应该依据买卖合同，起诉要求交房并要求买方承担相应违约责任。　　 　　
如果买方因此解除合同，一般也无权要求中介退还中介费，因为中介已完成促成合同的义务，但如果中介已收取代办过户等费用，但又未办理上述业务，这些可能涉及退还问题。　　
既然是合同纠纷，应以合同为主要依据，建议您带相关合同直接找律师看看，分析后再决定采取何种措施和方案维权对你最合适。　　 　　　　
　　毁约者戒：看“一房二卖”案的后果　　
案例：交完首付款后卖房人将房屋抵债买房人获赔26万　　
日上午，又一起二手房买卖纠纷在朝阳法院审结。买房人在交付房屋定金及首付款后，房主却将房子作为抵债转给了他人。经过审理朝阳法院于上午当庭判决双方房屋买卖合同解除，卖房人黄先生除须返还买房人廖女士38万元首付款及利息，返还双倍定金，赔偿中介信息服务费外，还须赔偿房屋差价损失26万余元。　　
廖女士向法院起诉称，日，她通过链家与黄先生签订了房屋买卖合同，约定购买黄先生位于朝阳区十里堡晨光家园的一套房屋，总价89万元。合同签订后，她如约向黄先生支付了2万元定金及38万元首付款，剩余款项双方约定在办完房屋过户手续后支付。日，黄先生向她交付了房屋，但在双方商议办理过户手续时，黄先生却无任何理由单方面提出不再继续履行合同，并私自将房屋卖给了他人。　　　　
上午，黄先生的代理人在庭上表示，黄先生已将房屋用于还债。代理人称，黄先生对案外人陈某负有百余万元的债务，无力偿还，双方发生债务纠纷。经西城法院调解，他已将该房屋用于抵债，并于2007年12月办理了过户。因此黄先生与廖女士之间的房屋买卖合同已无法继续履行。　　　　
“廖女士在没有拿到房产证的情况下就进行装修，完全没有风险意识。而合同中已经明确违约责任，就是双倍返还定金。”该代理人认为，廖女士所主张的房屋差价及装修费损失没有任何依据。　　　　
经过一个小时的审理，法院当庭作出判决。法院认为，因黄先生不履行合同义务导致合同目的不能实现，黄先生应承担违约责任。而由于房价上涨，房屋现价值与合同价款之差额，应为廖女士享有的合同履行后可以获得的利益。黄先生应对这部分利益进行赔偿。据此法院作出一审判决。　　　　
记者发现，近一段时间以来，因为二手房买卖引发了大量诉讼。仅据朝阳法院的不完全统计，近两个月内，该院受理的此类纠纷已达43件左右。朝阳法院民一庭法官俞里江告诉记者，这类二手房诉讼大部分是因为这两年房价上涨，卖房人反悔而恶意违约引发的。看到房价上涨后，一些卖房人开始要求买房人加价。加价不成时，有些人便开始采取其他手段要求确认房屋买卖合同无效:比如让其他的房屋共有人出来主张自己不知情，或者让第三人以承租人的身份起诉主张优先购买权。有的房主则以拒收房款等方式，制造买房人延期付款，再主张其违约，要求解除合同；甚至有些房主直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户。俞里江表示，在此情况下，对买房人进行差价赔偿，一定程度上可以达到遏制恶意违约的效果。　　　　
作者：张蕾
案例来源：中国法院网－北京晚报　　　　 　　　　
北京杨文战律师提示：　　　　
在房屋买卖过程中，尤其是二手房买卖时经常发生在签订合同后，因房价上涨等原因卖方反悔，要求买方增加价格，否则便不配合过户等手续的情形。按《合同法》的相关规定，买方有权要求履行。因此，有的卖方干脆就转手再以高价卖出，并表示大“不了把钱退你”、“不就是双倍返还定金嘛”。　　　　
如果违约者可以通过违约的方式获利，那守法的意义岂不没了？这个案例就给违约者一个警示：　　　　
本案中黄先生在与廖女士签订买卖合同后，以抵债的方式把房子过户给其他人，以此达到不能履行与廖女士的约定的目的。可结果呢？房子确实不必再卖给廖女士了，但黄先生却未能占得便宜：　　　　
1、返还首付款及利息；　　　　
2、双倍返还定金；　　　　
这应该在黄先生预料之中，而有一项恐怕在意料之外　　　　
3、赔偿差价损失26万余元。　　　　
“守约者利益不受损，违约者不得利”这正应是立法、执法的一项原则。　　
　　我在北京买了套二手房，在新政前签了定金协议和合同，都约定大约有一半房款是贷款支付。合同都是中介的印好的版本。在定金协议中约定若最终审核发放的贷款金额不足，不足的部分由我以现金补足。后来到了签买卖合同的时候，文本中印刷的内容就变成了如果我不能获得贷款，然后卖家坚持要按原来签的以现金补足的选项，我也没细看前提不一样，就同意选了那个以现金补足的选项。后来在合同的补充条款中，又明确了一下，写的是以贷款方式支付，贷款不足以现金补足。　　　　我在北京没有房子，此前也没有房贷，所以我买房的时候是按首套房的政策去判断的。现在我希望以情势变更为由退房，理由是我在外地有两套房子，现在所购是第三套房，在北京不能获得贷款。　　　　请问，我的理由能成立吗？哪种结果的可能性更大？是否有以前类似的案例呢？　　　　但是，我有一个最为纠结的问题是，如果我起诉了，卖家也反诉，以我逾期付款或单方提出解约为由，主张我违约并要按合同扣我的违约金（合同里约定是房款的20%），对方的这个理由被支持的可能性大吗？
　　回复：作者：这是疯狂的时代　回复日期：　10:42:09　　　—————————————————————————————　　
如果你们的合同中有明确的约定，当不能获得贷款或贷款不足以，你以现金补足，那你以现在的理由要求解除合同，基本上是不会得到支持的。　　　　
你违约的情况下，如果被对方主张违约金，你可主张约定违约金过高，请法院酌情减少，这个还是有一定机会的。
　　案例分析：房屋租赁合同的期限和形式　　
案例：租房期限双方存争议，租房者利益受损 　　肖先生 和钱先生是朋友，肖先生有一套公寓。2005年6月，钱先生的公司在郊区注册想在城区办公，于是与肖先生协商口头达成协议，由钱先生租肖先生的这套公寓使用，租期两年，月租期4000元，租金季付，因为是朋友，所以没有签订什么书面的协议。　　按照双方的口头约定，肖先生把公寓交给了钱先生使用，并按季收取租金，原本也是相安无事。可是半年过后，双方因为一些其它的事关系恶化、矛盾越来越大。2006年2，肖先生通知钱先生解除双方的租赁关系，到已交纳的本季度租金期限届满时搬出公寓。　　可是钱先生不愿意，一方面是钱先生因为矛盾和肖先生斗气，另一方面肖先生用公寓办公搬家涉及电话号码的变更、公司宣传资料的地址调整等很多事情，很不方便。于是肖先生提出要么按约定的两年期限履行，要么钱先生要赔偿肖先生因搬家产生的损失才可以解除。　　双方反复交涉不成，于是肖先生到法院起诉，要求钱先生搬出公寓。钱先生主张双方已达成协议租期为两年，现在未到租期，要求继续履行，驳回肖先生的诉讼请求。　　法院经审理认为：　　双方事实上已形成租赁关系，但就租赁期限双方存在争议，钱先生主是是两年，但未提供合同等书面证据，肖先生也不认可。而且按照《合同法》的规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”　　法院据此认定双方的租赁为不定期租赁，任何一方均有权随时提出解除租赁合同，肖先生已于2006年2月通知钱先生解除租赁合同，并给了钱先生一个多月的时间准备搬家，已经尽了法定的义务。据此法院判决解除双方的租赁合同，钱先生限期搬出所租公寓。　　 　　北京杨文战律师提示：房屋租赁合同的形式和期限有什么特殊规定？　　1、 房屋租赁合同应该采取书面方式。　　通过本书前面章节的介绍，其实大家都已经明白“口头协议”由于发生争议时其内容的不可证明性，对双方都存在不确定的风险。房屋租赁合同也是一样，本案中因为双方是朋友关系，忽视了口头协议的风险，导致钱先生遭受了不必要的损失。　　就房屋租赁合同而言，关于形式和期限有特殊的规定，要求租赁期限在6个月以上，应该采取书面方式。　　《合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”　　2、 定期租赁和不定期租赁有什么区别？　　定期租赁和不定期租赁的区别很简单就是在合同期限是否明确方面不同，定期租赁在签订合同时有一个明确的期限约定，而不定期租赁则没有这个明确的期限。　　这一点不同，在实践中对双方的权利影响很大，定期租赁的，在约定期限到来前，无法定或约定理由一方提出解除合同的，属于违约行为，另一方可以拒绝或要求其承担违约责任。而不定期租赁任何一方均可以随时提出解除合同，只要给对方合理的准备时间即可。　　(作者：北京杨文战律师
未经本人许可，禁止转载)　　《合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”　　房屋租赁合同和其它合同不同，突然解除对双方都可能产生不利影响，对出租人而言，要尽快找新的承租人，否则就面临房屋空置的损失。对承租人而言要找新的承租地点，这倒在其次，很多人租房子是为了经营，好不容易招揽了固定的客源，一旦搬家这个损失往往无法计算，实践为房东看房客经营红火想收回房屋自营或加价出租的事情很多，房客往往就是吃了“不定期租赁”的亏。就算不是经营是自住，随着房价和租金的上涨，在同样的区域，过几个月或一年后，原来的租金水平就未必能租到原来的房子了。　　而这些风险，在双方形成租赁合同时往往并不为双方所注意，很多人在面临对方突然提出解约时，往往是不理解“凭什么呀？我房租一直交，住得好好的，你说解除就解除？”可从法律上讲，不定期租赁，确实是说解除就解除，只要给合理的期限就可以。所以，一旦产生的争议和风险，后悔也就晚了。　　针对这种风险，律师认为，房屋租赁合同双方不但应该采取书面方式，而且应该有明确的期限约定，以避免一方突然提出解约，给对方造成不必要的损失。　　3、 租赁期限最长不能超过20年。　　《合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”　　这是一个很特殊的规定，很多读者可能会感到奇怪，租多少年怎么了，为什么法律要管这个？　　之所以有这样的规定，最主要的原因应该是我国的一些特殊的财产国有制度，比如土地国有，一些房屋和土地的交易受到限制。而往往有些交易者为了规避这种限制就想出“长期租赁”或“永久租赁”的变通办法。比如农村的房屋不准城镇居民购买，有的就签订“租赁合同”约定永久租赁，一次性付租金，其实不就是买卖吗？还有的开发商在售房过程中，对不能取得产权证的车位、地下室等也采取“永久租赁”的方式规避买卖的限制。　　针对这类的规避法律的行为，《合同法》作出了对租赁期限的限制性规定“最长不得超过20年”，如果双方约定的期限超过了这个限制，那超过部分就是无效的。这一点希望引起大家注意。　　我个人认为，除了上面说的规避法律的情形外，房屋租赁期限是不宜过长的。现在租房自住的，除了公房以外，很少有长年租住的需要，一般长期限的租赁往往是出于经营的需要，可这种长期经营的租赁对交易双方都有些不便和风险。因为在数年甚至十几年的租赁期间，房屋的价值、周围的租金水平都会有大的变化，您想想您现在住的地方十年前的房租和现在的房租就明白了。　　而一旦这个租金水平发生大的变化交易的稳定性就会受影响，如果当初的租金高了，承租人就会想办法违约解除合同。如果周围地段租金大涨，房东肯定吃大亏了，一旦房东感到吃亏一定会想方设法找承租人的毛病或设置障碍解除双方的租赁合同，这种可能造成交易不稳定的因素，整体来看，其实对哪一方都不利。　　所以，长期租赁双方都要谨慎，如果期限真的要比较长，律师认为为公平起见，在合同中双方应该对租金的标准留下一定变化的余地，比如约定三年或五年后依据某种客观的标准进行调整，这样能平衡双方的利益，对双方公平，才真正有利于交易的稳定。　　(作者：北京杨文战律师
未经本人许可，禁止转载)　　　　
　　　　　案例分析：暂时未取得产权证的二手房能买吗？　　　　根本不能有产权证的房子不能交易，而有些情况是暂时没有产权证，这样的房子能买吗？　　　　这种情况还是比较普遍的，因为购买商品房开发商办理产权证的时间往往是不短，如果发生商品房被抵押或不能按期支付相应费用，那办理产权证可能就会遥遥无期。在此期间，原购房者可以因为个人原因要出让原购买的商品房，有的甚至原本就是为了炒房，在合适的机会更是会出手。这就面临一个问题，这样的房子能合法转让吗？　　　　案例：产权证在办理中，购房人利益无保障　　　　日，张先生就购买了位于某市湖心街的一套房子，当初其与开发商之间签订的购房合同约定，交房时间为日，并且双方约定交房后360日内办出产权证。　　　　开发商按约定时间交付了房屋，在2005年3月前后，张先生因个人原因，要离开购房的城市到其它城市发展，于是，张先生欲将该套面积136.77平方米房产及一间6.387平方米的储藏间以总价款33万元出售。陈先生得知这一消息后，遂与张先生签订了转让协议。　　　　在介绍情况房屋情况时，张先生向陈先生说明了房子暂时没有产权证，但是已经付清了全款，并提供了《商品房买卖合同》和购房发票。说按与开发商的约定，房产证应该在2004年9月底之前办下来。到时即可以同陈先生办理过户手续，但房子签订合同并付款后就可以先交给陈先生。　　　　毕竟房子价格合适，而且又有《商品房买卖合同》和发票，陈先生想无非是等一段时间，就同意购买张先生的房子。当然，为了有所制约，陈先生提出签订合同后付80％的购房款，然后张先生交房，余下20％房款等产权过户以后再支付，张先生说没问题。　　　　协议签订后，双方按约定履行。可是，按约定在05年9月开发产应该为张先生办理好产权证的，到期后很长时间，开发商也未能办理产权证给张先生。　　　　这时陈先生才发现进退两难，找张先生交涉，张先生说“这不是我不想办，是开发商不办，也不是我一家，我也急呀，房子你住着，我还有20%的房款没收呢！”　　　　让张先生起诉开发商？打官司可不是一天两天的事。　　　　退房？自己早就付了80%的房款，半年过去了，这钱放在银行的利息损失不说，现在再用这钱买房，房价上涨的因素算下来，这亏就更大了！　　　　可如果这么维持下去？房产证办不到自己名下，这房怎么可能住得踏实呢？万一将来开发商出了问题办不了房产证，或者张先生反悔，自己怎么办？　　　　陈先生为什么会面临这种困境呢？就是因为他购买了尚未取得产权证的二手房。卖主没有取得产权证，就意味着从法律上卖主还未取得该房屋的所有权，既然卖主尚未取得交易房屋的所有权，这时与卖主交易，又有什么安全可言呢？　　　　(作者：北京杨文战律师
未经本人许可，禁止转载)　　　　北京杨文战律师提示：　　　　《城市房地产管理法》第37条明确规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。　　　　同时《中华人民共和国合同法》第52条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”　　　　这里的“未依法登记分领取权属证书”就包括我们说的暂未领取房产证的情况，虽然未取得产权证，但通常原购房者已经收房可以入住了。但由于未取得产权证，所以如严格按照上述法律处理，在未取得产权证之前签订的房屋买卖协议就属于无效协议。早些年，司法实践中也基本上是如此处理的。　　　　当然，近些年，对于民事合同，司法实践中有更加注重尊重双方当事人意愿的趋向，基于此点原因，在适用法律时，往往也可能有所突破。比如对《城市房地产管理法》第37条的规定中“不得转让”的理解，现在有很多地方在司法实践中往往解释为“房地产管理部门对此不予办理登记”，但这并不是直接认定双方买卖合同无效的理由。　　　　比如上海市高院在《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中就提到以下观点“房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。至于上海市目前关于 “ 期房限转 ” 的地方性规定，其所规定的是当事人在取得房屋所有权证之前的再转让行为，房地产登记部门不予办理登记，该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法实际取得房屋的风险，但并不影响转让合同的效力。”　　　　我认为，未取得产权证的房屋买卖协议的效力不能一概而论是有效还是无效，应该以房屋发生争议时的实际情况为标准综合判断。　　　　原则上，应该认为未取得房屋所有权证的房屋不能转让，但如果双方发生争议起诉到法院时，该争议的房屋卖方已经取得产权证，那合同无效的情形就已经失去，此时应该认定双方的买卖合同有效；如果发生争议起诉到法院时，该争议房屋仍未取得产权证，则应该认定房屋买卖合同无效，各自返还，并依据双方的过错承担损失。　　　　这样认定应该相对比较公平且容易操作，而且也有一定借鉴来源。比如，对于开发商无商品房预售许可证签订《商品房预售合同》的效力问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”这个思路是与此条规定的思路相吻合的。　　　　当然，由于目前缺乏非常有针对性的统一的法律规定，司法实践中对此类问题的认定往往也有分歧。为了安全起见，律师建议大家对这类未取得产权证的房屋时还是要谨慎，能不买就不要买。非要购买的话，建议明确产权办理的时间不要太长，以免房因房价的浮动造成交易双方找借口毁约，同时约定清楚在一定时间无法办理产权过户时的处理方案。　　　　除了这种转让未取得产权证的房屋以外，还有一种情况，就是购房者在与开发商签订合同后，直接转让合同上的权利，由开发商直接把房产证办到新的购房者名下。应该说这并非是“二手房”买卖了。能否操作要联系开发商和当地房地产管理部门，为防止炒房，很多地方对此有一定限制，要求《商品房买卖合同》更名只能在亲属之间进行，而且往往有一定时间限制。　　　　(作者：北京杨文战律师
未经本人许可，禁止转载)　　　　 　　　　
　　案例分析：二手房交易如何追究违约责任？　　　　　　　　　案例：交易后迟迟不过户，卖方会承担违约责任吗？　　　　　　罗先生购买了一套二手房，与卖方张女士在合同中约定了房价款、付款时间、交房时间、过户时间，相关交易条款都有明确约定。可是，在张女士收到了全部房款、也把房子也交付给罗先生后，却又感觉房价偏低亏了。　　　　　　张女士想涨价，罗先生却不干，说合同又有明确约定，不是说改就改的。房子已经交付了，想反悔也不好办，张女士一想，干脆我不配合你办理过户手续，给你制造此麻烦，看你怎么办!　　　　　　这下罗先生可就急了，因为他的购房款是向亲友们借的，原本想房子过户到他名下后用房子办理抵押贷款，然后还钱给亲友的。房子不过户到他名下，就无法办理贷款。罗先生找张女士交涉多次，说咱们合同上对过户时间有明确约定，现在早就过期了，你为什么不履行？可不管罗先生怎么说，张女士就是不配合他办理过户手续，还说我违约又怎么样？你能让我承担什么责任？　　　　　　罗先生带着合同找律师去咨询，准备起诉张女士，律师看过合同帮罗先生进行了分析，这下儿，罗先才明白为什么张女士这么有恃无恐。原来双方在合同中虽然明确约定了过户时间，但却没有约定延期或拒不过户如何承担违约责任。　　　　　　按法律规定，对于张女士不如约办理过户手续的情况下，罗先生可以提起两项诉讼请求：一个是要求过户；另一个是要求张女士承担违约责任。　　　　　　只要到法院起诉，法院判决张女士履行合同办理过户手续，应该不成问题。但是怎么承担违约责任呢？在没有约定违约金标准的情况下，罗先生可以主张赔偿实际损失，可怎么证明不按期过户给罗先生造成什么实际损失呢？以目前的情况看，基本上无法证明实际损失数额。　　　　　　张女士之所以有恃无恐，就是因为她知道她的违约行为虽然给罗先生造成了实际的麻烦，但是罗先生却很难让张女士赔偿他什么损失。所以，她才借着不予过户为难罗先生，想借此让罗先生就范，同意增加房价。　　　　　　现在罗先生有两个选择：要么就是多给些钱，让张女士得惩，尽快办理过户；要么就是到法院起诉张女士，也可以办理过户，但诉讼是需要时间的，恐怕要再浪费几个月。　　　　　　想来想去，罗先生还是选择到法院起诉张女士，就算多费些时间也不能让这种不诚信的违约者得惩，法院最张支持了罗先生要求办理过户手续的诉讼请求，但确实没有判决张女士给什么赔偿。　　　　
(作者：北京杨文战律师
未经本人许可，禁止转载)　　　　　　罗先生之所以会遇到这样的麻烦，就是因为在签订合同时没有预见可能出现的违约行为，更没有在合同中约定有针对性的违约条款，那么在二手房交易的过程中有哪些经常出现的违约行为，又应该如何应对呢？　　　　北京杨文战律师提示：　　　　在二手房交易过程可能出现违约情形主要有以下几种：　　　　1、出卖人逾期交房、逾期办理过户手续、逾期迁出户口；　　　　2、买受人逾期付款、因买方原因不能办理过户手续；　　　　3、买方或卖方单方违约解除合同的违约责任；　　　　4、房屋质量问题的违约责任；　　　　5、房主在交房时转移或更换房屋附属设施或屋内物品的违约责任；　　　　6、根据买卖双方的特殊需要而可能产生的其它违约情形。　　　　　　上面提到的1、2两项属于逾期履行义务的违约行为，3属于不履行合同义务的根本违约行为，4、5属于履行义务不当或不符合约定的违约行为。　　　　　　但有时1、2、4、5这几种违约行为如果严重，可能会影响到合同的履行，也可能构成根本违约。比如买家逾期付款和卖家逾期交房都属于逾期的违约责任，但如果逾期的时间太长，守约方可以选择起诉要求对方履行义务，但起诉往往需要相当长的时间，而且胜诉后执行有时也是问题，与其如此，有时守约方不妨选择直接解除合同更有利。但如果违约方只是逾期，并无证据表示根本不履行，有时守约方想根据逾期的违约行为解除合同，也会有一定难度。　　　　　　所以，律师建议买卖双方在合同中明确约定1、2、4、5这几种违约行为严重到什么程度构成根本违约，守约方有权提出解除合同并要求违约方承担解除合同的违约责任。逾期付款或交房多长时间之内守约方有权要求支付逾期履行的违约金，逾期付款或交房多长时间以上，守约方有权提出解除合同并追究违约方的相应违约责任。　　　　
　那么发生了违约情形，如何承担违约责任呢？一般有如下几种方式：　　　　
　 1、定金：双方可以约定合同金额分之二十以内的定金，收定金的一方不履行约定的义务，双倍返还定金；给付定金的一方不履行约定的义务，定金不予返还；　　　　
　 2、继续履行：守约方有权要求违约方继续履行合同约定的义务，并可在向法院起诉时提起此项诉讼请求，要求违约方承担违约责任，并不妨碍守约方要求继续履行；　　　　
　 3、违约金：双方可以在合同中约定一方违约时，根据违约情况向守约方支付一定数额或按一定标准确定的违约金。在既约定违约金又约定定金的情况下，守约方应该在二者中选择一个比较有利于自己的方式主张；　　　　
　 4、赔偿实际损失：在未约定违约金或定金的情况下，守约方可以要求违约方按实际损失赔偿。在定金或约定的违约金低于实际损失的情况下，守约方可以主张按实际损失赔偿。　　　　　　对于逾期付款、交房等逾期履行合同义务的违约行为，双方最好在合同中约定按逾期的时间长短每日计算一定标准的违约金，这样，逾期的时间越长，违约的行为越严重，承担的违约责任也就越重。如果只约定逾期交房要承担一定数额的违约金，那逾期一天和逾期一个月甚至更长就没什么区别，一旦发生违约行为，那违约者恐怕宁可再拖更长时间。　　　　　　对于单方解除合同等根本违约行为，应该约定一个比较合适的具有处罚作用的违约标准，比如我们在提示十二中曾介绍过，对于卖家根本违约的，可以约定“如房主违约拒不履行，按在此期间周边二手房上涨的标准支付违约金。”当然，也可以约定“如果买家根本违约导致合同解除，赔偿卖家在此期间房价的下降损失”，不过这条目前恐怕用不上，因为房价是一直在涨。　　　　　　对于房屋的质量问题，不好做明确的违约金标准约定了，一般也就是根据相应质量问题造成的损失和维修费用进行赔偿了。　　　　　对于房主转移或更换房屋内附属设施或屋内物品的违约行为，建议在签订合同时明确相关附属设施或物品的单项价格，到时少哪个就按哪个标准赔偿就可以了.　　　　
(作者：北京杨文战律师
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案例分析：对方本人没来，代理他的人有权签订合同吗？ 　　什么叫代理呢？所谓代理，是指一人代另一人为法律行为，其所产生的法律效果直接归属于所代的另一人。代他人为法律行为的人，称为代理人；为其所代并承受法律行为效果的人，称为被代理人。　　在现实生活中，租房、购物往往会有权利人本人因时间、地域、精力等原因不能亲自参加交易的情况，这时就会出现相关权利人委托他人代自己处理相关事务的代理行为。　　如果与您交易的并非权利人本人，那您一定要注意与你交易的人是否有权代理权利人交易。　　案例：未经女儿同意母亲代买房合同被判无效　　去年春，未取得女儿赵某的同意，母亲肖某就以赵某的名义通过经纪公司与开发商签订了购房合同，并缴纳购房款18.3万余元。赵某得知上述情况后，表示对肖某与房地产公司签订的购房合同不予追认，并多次要求经纪公司、房地产公司退还购房款未果，故诉至法院。法院认为，肖某在未取得赵某授权的情况下，以赵某的名义通过经纪公司与开发商签订合同，经纪公司在明知肖某无代理权，仍然促成赵某与开发商签订合同。由于赵某明确表示对该合同不予追认，故该合同对赵某不发生法律效力，开发商应将购房款退还赵某，经纪公司应承担连带责任。　　 　　北京杨文战律师提示：　　这个案例中，我认为购房时未必女儿不知情同意，很可能是后来因某种原因不想购买了，想违约，否则母亲在女儿不知情的情况下代签合同也就算了，那交的钱又是哪来的呢？如果是女儿的钱，不知道购房又是怎么交的呢？如果不是女儿的钱，女儿又怎么有资格起诉要回呢？当然，这是个存疑。不管怎么说，在这个案子中，女儿是胜诉了。　　为什么她能胜诉呢？就是因为她本人未直接参加相应购房行为，一切都是她母亲代她所为，而她母亲又未向经纪公司和开发商提供授权委托书，在未取得授权委托书的情况下，经纪公司和开发商就同母亲以女儿的名义签订了购房合同，在女儿不认可的情况下，这样的代理行为就是无效的。以专门的房产经纪公司和开发商的经验，竟然也会犯这样的低级错误，让他们吃也亏也算是应当的了。　　其实，我经常会碰到关于二手房买卖中非房主签订出售合同是否有效的一些问题，都是购买者与非房主签订买卖合同，但签订合同时并未提供房主的授权委托书，虽然代为签订合同的都与房主有特殊关系，比如父子、母女，但法律上毕竟是两个独立的主体，有没有授权委托书是非常重要的问题。往往事后出售方因房价上涨等原因反悔，就以未授权出售为由提出要求确认合同无效。而基本上这种主张成功的机会都非常大，因为做为交易的一方，购买者在购买时未要求自称有代理权的代理人出示授权委托书，本身在交易中就存在一定过错。而且，购房者基本上没有机会去证明那个与自己交易的代理人原来真的征得过房主的同意。一旦合同被确认无效，丧失了交易机会、浪费了时间、金钱，以现在的市场状况，等您处理完纠纷，房价很可能又涨了不少，以原来的价格，恐怕很难在原来的地方购到原来标准的房子了！所以，一定不要出现这种失误！　　在交易中，如果对方是代理人，您一定要有保留充分的证据证明对方的代理权限，最简单的就是要求对方出具权利人签字的授权内容明确的《授权委托书》，在签订合同时，要把《授权委托书》作为合同的附件，尤其是你这一方一定要求保存一份原件!这个问题，相当重要，记住即使对方是父母、子女甚至配偶关系也不代理就肯定有代理权，什么结婚证、户口本都不能代替《授权委托书》！切记！　　 (作者：北京杨文战律师
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　　　　　购买二手房需要注意哪些问题？　　 　　都说从开发商手里买房陷阱多，一会儿五证不全，一会儿延期交房，一会儿期房到手大变样，好不容易收到了房，等了几年房产证又到不了手了，有读者说了：“那我干脆买二手房，只要能过户就没问题，看见什么样就要什么样的。”　　　　　真那么简单吗？学问也大着呢！咱们看看王建的经历就知道了。　　　　　　　　　　　　　案例　　
王建的孩子眼看就要上学了，现在孩子不都就近入学吗？为了孩子能上个好学校，他早就做好打算，在自己看好的几个学校周围买个合适的二手房，把一家人的户口都迁过去，这样孩子就可以顺利的在意愿中的学校上学了。　　
可是，找来找去，一个合适的二手房也不是那么容易找的啊：有的面积不合适，不是一家人住不下就是太大了买不起；有的房龄太老，格局不好，将来住起来不方便；有的价格太高；有的楼层不合适；有的小区环境太差……　　
好不容易王建找到了一个二手房，小区环境好，正好属于一个他特中意的学校的招生范围，户型、楼层、面积都不错，价格也不高。更值得一提的是这家的装修很合王建的意：高级木质地板、整体厨柜、吊灯也非常漂亮，卫生间的盥洗台也很精美。很多人买房都会重新装修，可王建一想自己又不是结婚，都老夫老妻的了，人家装修的又不错，买过来就可以直接入住了，如果考虑到装修的价值，房主的要价就更是不高了。　　
王建心里可高兴了，赶紧和房主谈，人家房主说，这房是去年刚装修的，一直没住，本来想给孩子结婚用，可是孩子想到国外留学，现在正需要钱，干脆就把房卖了吧！　　
房主说：“别的要求没有，就是要求在过户时把房款付清，想买这房的人也挺多，但因为手头没那么多钱，都想先付部分房款，过户后再用这房子去银行抵押贷款，得到贷款再付尾款。可过户再办贷款得多长时间啊，太麻烦，就想找能尽快付清房款的，哪怕价格低点。”　　
王建一想，付全款不是问题，自己最近炒股赚了不少，再找亲戚朋友多借点儿，应该够，等把这个房子买下来，再把自己原来的房子一卖还了借的钱不就得了？　　
当然，王建也加着小心呢，早听说有不少骗子伪造证件卖别人的房，这么便宜别有问题吧？王建看了对方的房产证、身份证，还要求对方和他共同到房屋土地管理局共同核实了房产证的真实性和房主信息，都没问题!　　
双方很快就签订了买卖合同：合同里明确了房款数额、过户时间、交房时间、付款时间、逾期付款或交房的违约金等内容。　　
按约定：“合同签订后王建支付了房款百分之二十的订金，十天之内再交房款的百分之四十，同时卖方交房，交房后五日内买卖双方共同到交易中心提交过户手续，只要手续没问题王建立即支付剩余的百分之四十房款。”　　
合同签订了，王建别提多高兴了。合同签订后第六天，他和几个朋友正好路过自己新买的房子，说起这事儿大家都想提前认认门，于是他就带着大家去了，可没想到屋子里站了几个工人模样的人，王建想是不是房主要提前搬家具什么的，可一问，人家说是拆地板的，王建一听急了，赶紧找房主。房主说：“我这地板都没怎么用，当然要拆走啦，我有个亲戚最近在装修，这用得上，还有橱柜、盥洗台、吊灯，都用得上，我就答应送给他了！”　　
王建说“您这房子不是卖给我了吗？那这房子里的东西自然也得留给我啊，您这么一弄，我怎么住啊？”　　
房主说“我房子是卖给你了，可这些东西我可没说留给你呀，人家买房子不都自己重新装修嘛，这些东西我都没怎么用，怎么可能白留给你呢？我卖给你房子，可没算上这些的价钱！要想留下也行，你再加钱！”　　两个人争了半天，也没个结果，因为合同里确实没写明白，而且此前双方谈的时候，也都没提这事儿。而且房主的态度相当强硬，说要不然这房子你也别买了，反正我也不愁卖！　　
商量来商量去，王建又给加了三万块钱，两个人又签了一份补充说明，这回王建可长记性了，把屋里的装修、物品都详细检查了一遍，什么东西是房主的要搬走，什么东西和房子一起卖给自己，一样一样都写清楚了！　　
后面的事情似乎就很顺利了，入住、提交过户手续都没什么问题，一个月过后，王建终于领到了房产证，可他带着房产证去当地户籍部门办理户口迁移手续时却遇到了麻烦！　　
户籍部门告诉他，他所住的房子里原来的户口还没迁出，在原户口未迁出前，他们一家的户口没法落进来！这个王建可有些晕了，连忙联系原房主，可原房主说“我的户口暂时也没地儿迁，先等等吧！”再建再催得急了，那边干脆就找不到人了。　　
一直到学校开学，王建一家的户口也没迁进来！　　　　　　(作者：北京杨文战律师
未经本人许可，禁止转载)　　北京杨文战律师提示：　　　　购买二手房要注意的问题也很多，有些是大家能想到的，有些却是很重要，但很多人却没想到，或者因为想当然认为应该是怎么样的而忽视的：　　　　1、先核实卖方是否取得产权证，产权状况如何，这是最重要的。　　　　房屋所有权证是所有权的标志，拥有房屋所有权证是可以出售的前提，购房前一定要先查清楚。　　　　例如，A从开发商手里购买了商品房，在未取得产权证前想转让，从法律上讲，这时交易对购房者风险是很大的，即使A已经向开发商交纳了全款并入住，在未取得房屋所有权证之前，法律上房屋的所有权也还不属于A。一旦发生什么意外，购房者找不到A，也无权向开发商主张权利，就被动了。　　　　再比如，有的虽然取得的产权证，但是可能是经济适用房、危改房，这类房子能否转让、何时能转让、是否需要缴纳土地出让金等特殊的费用都是非常重要的问题。　　　　另外，与他人共有的房屋、单位保留部分产权的房屋，在转让时都要注意其他共有人是否知情、是否同意，否则签订了合同很可能也是无效的。　　　　还有，要看产权证是否设定抵押，如果被抵押，那在解除前是无法过户的。　　　　所以，最安全的办法是与产权人共同带产权证书到当地房屋土地管部门直接核实该房产证的真实性及是否属于可以上市交易的房屋，需要缴纳哪些费用。再进一步，还可到公安机关核实一下与您打交道的是否真的房主。毕竟现在伪造房产证、伪造身份证的事也经常出现，加点小心总是好事。　　2、要核实房屋的基本情况　　　　房屋的年限：购房时要了解房屋建成的年代和土地使用权期限，我国实行土地国有制度，一般的住宅的土地使用期限是70年，但也有的房子开发商购买的土地使用期限较短，而且到期后是否需要续交土地使用金目前还没有定论，所以，这是影响房价的重要条件。　　　　房屋的面积：房屋的面积一般以产权证书的标明的面积为准，但确实也出现过不少产权证书标明的面积与实际面积不符的事例，要想更改是很难的，所以，可能的话，结合着产权证书的面积，购买者最好也要通过目测甚至实际测量的方式有更直观的认知。　　　　房屋的基本情况要认真核实：查看房屋的装修状况，看装修是否有破坏房屋主体结构的安全隐患，对房屋的设施设备是否齐全、完好等情况也要逐一核实，水、电、气、暖是否通畅，从这个角度讲，冬天购房是比较合适的，因为可以体验供暖情况。另外，建议在不同时间分别看看房子，注意一下房子的采光情况。要仔细观察看房子有无质量问题，是否有修复历史。而且，卫生间的防水也很重要，建议亲自做防水试验，或找楼下核实是否有漏水历史。　　3、房屋周边的情况也要调查　　　　购房是了为居住，而环境是影响居住的重要因素，所以千万不能只看房子，要以一个居住者的身份在周围详细调查：　　　　小区的环境如何？　　　　物业的服务好不好、物业费的标准是多少？　　　　周围邻居都是什么人，尤其是楼上楼下的邻居是否有什么不良习惯，如果楼上成天跳舞，您不就惨了？如果您是二层，一层是餐馆您不得考虑油烟和噪音？如果购买的是一层，而且该楼还有地下室，一定要了解一下地下室是否有什么机器设备在工作，如果有就要考虑设备运转对您的居住是否有影响了。　　　　小区外面的环境也很重要，是否紧临公路、铁路、飞机航线？这些产生的噪音是否影响到小区居民？　　4、合同中的基本条款要明确。　　　　房屋面积、价款、交房时间、过户时间、相应违约责任是必须明确的。　　　　房屋的面积一定要在合同中标明，而且要明确是建筑面积还是套内面积。　　　　价款一般是以套计算的，建议采取分期支付的方式，并设定不同的支付条件和比例，一般是签订合同支付一部分、交房支付一部分、办理过户手续支付一部分、取得产权证书支付一部分，此外，建议特别保留一部分，确认房屋没有其它争议、未缴纳费用和遗留问题后支付。　　　　交房、过户：何时交房、收房，何时各自提供过户需要的文件到交易中心办理过户手续，这些内容都很重要，双方应该在合同中明确。　　　　违约责任：在合同中明确相应违约行为应该承担的责任是非常重要的，这对双方都有约束作用，明确不按时付款、交房、过户按什么标准支付违约金，违约多长时间到什么程度，另一方有权提出解除合同，可以让合同双方都了解违约的成本，促成双方守约。　　　　　(作者：北京杨文战律师
未经本人许可，禁止转载)　　5、注意装修的处置，及房屋的相应附属物的归属。　　　　很多二手房原房东都已装修或入住，所以涉及一些房屋的装修和房屋的附属物的归属问题。上面的案例中王建就忽视了这个问题，给自己造成了不小的麻烦，除非您不在乎，否则建议在签订合同时把这些情况也在协议中明确。　　6、注意房屋及相关设施是否涉及欠费。　　　　物业费、水费、电费、煤气费、电话费与房屋有关的这些费用，在购房时您一定要核实清楚是否有拖欠，建议要求原房主在交房前全部清结，而且应该考虑就这些问题保留部分房屋价款的尾款，确认没有问题后再支付给原房主。　　　　虽然从法律上看，这些费用就算原房主未交，也未必是新房主的义务，但是毕竟您将要住在这个房子里，而收到上面费用的单位都和您的生活息息相关，外一人家不这么看，您不是会很麻烦吗？预防在先总没错。　　7、户口的问题要特殊处理。　　　　我国的户籍管理制度虽然被很多人指责，也一直说要改革，但毕竟现行制度还是有效的，所以一定要重视。　　　　在绝大多数地方，如果原房主户口未迁出，您的户口是无法迁入的，而户口迁出问题原则上法院也是不受理的，所以外一出现这种状况，可能公安、法院都管不了。王建不就遇到麻烦了吗？　　　　怎么办呢？建议在合同中明确原房主的迁出义务，保留部分尾款，待迁出后支付，同时约定一个违约金标准，如果房主晚迁出一天，就支付一定数额的违约金，就违约金支付问题如果起诉到法院，法院是可以受理并判决的。如果王建手里有这两个“上方宝剑”，应该不会出现他碰到的问题了。　　8、交易过程注意保留证据　　　　签订合同只是完成了交易的第一步，后面发生纠纷的机会也很多，所以要注意保留每个环节的证据，尤其是自己履行义务的证据。　　　　原房主交房时建议双方做两份书面确认文件，共同签字，各自保留。　　　　购房者付款时别忘记让对方明确出具收条，且最好依据合同条款，在收条内容中明确是付哪个环节的房款。　　　　过户是最重要的环节，建议双方带证件亲自到交易中心提交，确认手续都没有问题后，就是房管部门核发新的产权证了，一般不会发生什么问题，但提交这一步很重要，建议不管是否委托中介参与，一定要亲自参与此环节。　　 　　　　以上几内容是比较常见的二手房交易中需要注意的问题，另外，二手交易过程中往往还涉及中介参与，情况会更复杂些，有关中介的问题将另行介绍。　　 　　
(作者：北京杨文战律师
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　　咨询解答：委托中介卖房中了陷井，合同有效吗？　　
咨询：本人委托一间房屋中介出售房屋,并办理了该房屋的出售委托公证(公证上有注明其代理人可以代替我签合同)。　　
其后一买家相中了我的房子,在他们的甜言下我收下定金,后来因许多原因我们不能协商解决,我决定不卖给这个买家,该买家把我告上法院,竟然串通中介伪造了一份三方合同(在我完全毫不知情及从未向我提及的情况下签订),合同上写了许多不合理条款及某日期不交楼就要赔偿滞纳金等等,当我知道这回事后这个日期早已超过,已经面对要赔滞纳金的事实.　　
各位,请问他代替我签但我又完全不知情的合同是否有效? (他持有我的委托书),我是否可以告他合同诈骗?　　 　　
北京杨文战律师答复：　　
恐怕情况对你不利。　　
现在有两层关系：一个是你委托中介售房的代理关系；另一个是你与买方的房屋买卖关系，中介是你的代理人。　　
现在是买家依据买卖合同起诉你，除非你找到他们勾结共同侵犯你的合法利益的有力证据，否则，因为中介有你的授权，在此诉讼中，法院一般不会去过多审理你和中介之间的事。这样，在本案中，对于买方而方，恐怕你要按合同履行或承担责任了。 　　
对于中介代理你签订合同是否损害你利益，是否可以追究中介责任，要看你的具体授权文件、中介合同的具体约定，在履行中中介是否能举证及时告知你，及相关损失是否有中介的过错有关。如果能证明中介有过错，可以追究其相应责任。　　
至于你说的报案，愿意的话你可以试试，但坦率地讲，公安受理的可能性不大。我觉得重点还是要找找有什么有利于你的证据。　　
这事涉及三方，会比较复杂，建议带所有书面文件找律师具体审查后再做准确分析。　　
(作者：北京杨文战律师
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　　咨询解答：房主无理还是租户无知？　　 　　
咨询：房子租期一年到期后房东要收回,租房人能否继续租住？　　
我与房东先签了一年合同，用于商业，开始想反正以后能续签也没签那么长时间，就签订了一年。　　
现在门面招牌刚刚打响，装修什么还花了几万。可合同到期了，房东要收回房子，我能否继续租住？还有没有补救的措施？　　
如果房主都是租一年就收回，那以后租房子做生意还走的下去吗？　　 　　北京杨文战律师答复：　　
合同里是否有条款保证能续签？　　
楼主所问的“如果房主都是租一年就收回以后租房子做生意还走的下去吗”在法律上是不成立的。　　
为什么要定合同？这是对双方的一种约束，如果楼主考虑到一年不够自己用，在订立合同时就应该把期限增加。否则一年期限的约定还有什么意义？权利要依法行使，楼主现在的事，怪不得法律。　　　　
根据楼主目前的资料做如下分析：　　　　
如果合同没有特殊约定，从法律规定和实践来看，楼主大致有如下权利：　　
如果无法继续租赁，对于你装修给房屋的添加值，有权要求房主适当补偿，或者你拆除恢复原状。　　　　
其实，你们双方最终都是为经济利益，房主无论是自己使用还是继续出租不都是一样吗？如果合同确实对你不利，那也只能尽量同房主协商，适当增加租金，应该还是可以争取继续使用的。　　　　
当然，最好带书面合同和相关资料找律师直接看看，看能否找到对楼主有利的条款，如果真的没有，楼主恐怕要为自己当初不重视法律付出些代价。　　　　
(作者：北京杨文战律师
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　　案例分析：恋爱期间购房，分手起纠纷　　
案情简介：男女双方恋爱同居，在此期间以女方名义购房，后双方关系恶化，女方向法院起诉要求男方搬出腾房，男方主张有共同出资，房屋应为共同财产，拒绝搬出。　　
在一审中因男方未提供相应出资证据，法院判决男方搬出。男方不服上诉，二审中男方向法院提供了光盘、照片、收据、中介合同等多份证据，但二审法院认定这些证据未按时在一审举证期限内提出，女方也予质证，不予认定，驳回了男方的上诉。具体案情在本文最后有附录。　　 　　
北京杨文战律师评析：　　
此案公布之前，我在北京接待过类似的咨询，不知是否就是本案中的当事人，对我接待的那个咨询者说的出资是事实一事，我曾告知他但因为没有足够的证据支持，直接诉讼是有难度，要先准备好证据才可以操作，后来便无音讯了。就算不是那个人吧，也说明这类事情不是个案，值得一谈，就事论事说说这个案子吧，我有以下几点想谈：　　
1，在感情和金钱面前，很多人心里往往又担心钱，却碍于情面不愿意谈钱，这是很多争议发生的根源。　　
真的发生什么事情时没有证据又可能会埋怨法律不公，其实该抱怨法律不公吗？您早做什么去了？　　
也有在事先就想到防范找律师谈的，但就是不愿意与对方提及达成个书面文件，总想有没有两全的办法，弄得本来可以很简单的事，却要拐几个弯儿去做，也不一定绝对安全。　　
如类似于本案的情况，既然双方无婚姻关系，房产和一切手续都在女方名下，如果确实是男方共同出资或主要出资，男方就应该主动提出签订书面文件确认相关事实。如果没有证据，如本案的结果一样，推定为以相应手续名称为准确定相应权利人。这怪不得法律，是当事人自己不懂得运用法律。　　
2，法律上，诉讼讲究的是证据能证明的事实，没掌握充分的证据就如同把自己的生命交给对方或老天爷。　　
很多人总说自己说的是事实，甚至赌咒发誓，这些在法律上都没用，您得拿证据。要不，您说一个事实，对方说另一个事实，法官凭什么相信您的就是真的？　　
既然打官司到法院，指望对方如实陈述就等于把自己的生命交给对方来主宰，人家不照实说你又如何？一定要注意尽量收集能支持自已的证据，不要着急起诉。实践中代理原告我是觉得比较累的，要按最坏的打算去准备证据材料，有时甚至原告本人都不理解，觉得律师多事，“这事还用证明吗？”之类的话常听到，往往开庭后原告才恍然大悟向律师称谢。　　
就本案而言，如果男方所称是事实的话，一审时女方已明确不承认男方的出资了，男方为什么不积极提供相应证据证明自己所述？非要等二审再提供？　　
3，诉讼是件专业技术工作，不是做个咨询解答那么简单。　　
日常在网上、电话、现实中律师解答咨询其实大多如同学生在做题，咨询者列出自已认为的相应事实情况，律师按这个情况进行法律结果的预测和分析。其实，实践比这个要复杂得多，首先是如何在法律上证明咨询者自已所说的那个事实就是个大问题。如果真那么简单，大多也没必要让法院开庭审理了。　　
大多数打到法院的案件，双方对事实的认定往往有差异的，证据的作用就是证明对主张方有利的事实，如何寻找证据、如何使用证据、如何质证都需要专业的技术和经验，这里面的很多东西是书本上没有的。所以，不要指望比较复杂和有争议的案子能通过几个咨询绝对解决，那只供参考。　　
从本案来看，男方准备证据不充分、提供证据不及时、未适当反诉，其应对策略明显缺乏诉讼经验的技巧，和其败诉是有重要关系的。当然，对于《证据规则》规则本身，我也有异议，以后总结一下再与法律界的朋友交流。　　
希望大家没有机会碰到要到法院诉讼的争议，如果遇到了，一定要重视。　　
(作者：北京杨文战律师
转贴请注明作者并提供出处链接)　　附案例全文：恋人分手争房产男方举证不能判归女方　　
中国法院网讯：二人在恋爱期间购买了房屋，房屋的产权登记在女方名下，后双方发生矛盾未能结婚，女方要求男方搬出。男方却认为,房屋是双方共同购买，且自