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没办出房产证+未签物业合同=拒交物业费?
发布时间： 15:42:02
来源：猎房网 作者：转载不详
责任编辑:苏丽洁
摘要：因开发商没办出房产证，再加上与物业公司没有签订正式的物业合同，业主老王借机拖欠8年物业费没交，物业公司无奈状告王某，要求支付物业费用共计4500余元。法院审理后认为，物业公司已提供了事实上的物业服务，业主理应缴纳物业费，最终原告诉请……
因开发商没办出，再加上与没有签订正式的物业合同，业主老王借机拖欠8年没交，物业公司无奈状告王某，要求支付物业费用共计4500余元。法院审理后认为，物业公司已提供了事实上的物业服务，业主理应缴纳物业费，最终原告诉请获支持。
2004年起，甲物业公司开始对某小区实行，因为小区业委会当时还没成立，故没有与业主签订正式的物业服务合同。起初，物业费标准是0.35元/平方米/月，到了2006年起调整为0.45元/平方米/月。可面对如此低的收费，还是有业主拖着不交，老王就是其中一户。
刚入住小区之初，老王还及时缴纳，持续了两年，老王便开始拖欠，一拖就是好几年。其间，甲物业公司以上门张贴或投入信箱的形式催促满一年不缴纳物业费的业主，而且每年上、下半年各发送一次催款通知，却始终没有任何效果。最后，甲物业公司只好起诉到法院，要求老王支付2006年1月起至2013年12月的物业费共4500余元。
老王倒是理直气壮，表示不缴纳物业费自然有他的道理：一方面，他2004年就购买了该小区的房子，可开发商却始终没有办出，一直到2014年老王提起诉讼，开发商才将房产证办出。另一方面，他并没有与甲物业公司签订有效的物业合同，一直认为是开发商在对小区进行物业管理，2004年-2005年的物业费也是交给开发商，但开发商具体管理到何时他并不清楚，所以甲物业公司必须出具对小区进行物业管理的书面依据。基于上述理由，老王表示他不会支付一分钱的物业费。
法院审理后认为，虽然双方并未签订物业服务合同，但根据原告实际上为被告提供了事实上的物业服务，可以取得相应报酬。被告作为系争小区业主享受了原告提供的物业服务，理应缴纳物业费用，最终判决被告支付原告物业管理费4500余元。
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以未签订物业服务合同为由拒不交纳物业费的案例
典型案例：艾明辉经营的智能人网吧位于省政府公务员小区内，日，省政府公务员小区业主委员会与政兴物业公司签订《省政府公务员小区物业管理委托合同》，规定物业管理提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。此后，政兴公司按约定进行物业服务，但艾明辉却未交纳物业管理费。日，政兴物业公司诉至法院，要求艾明辉给付拖欠的2003年下半年物业管理费3611.6元，并承担诉讼费。艾明辉以其与物业公司之间没有签订物业合同，物业公司给其经营的商业网点提供的服务不多为由，拒绝交纳物业费。法院判决：市法院审理认为，业主委员会是业主大会的执行机构，具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责。艾明辉作为业主之一，该合同对其具有约束力，其负有交纳物业管理费的义务。故判决艾明辉给付物业管理费3611.6元。案例解析：根据《》有关规定，业主委员会与物业公司签订了合同的，业主应受其约束，负有交纳物业费的义务。如果业主委员会未与物业公司签订合同，但业主事实上接受了物业服务的，业主则应按照实际发生的服务价格向交纳相应费用。还有一种情况，即物业公司无物业收费许可，业主要求确认合同无效，而拒交物业费问题。按照《合同法》的有关规定，只要合同未违反法律禁止性规定，应视其为有效合同。至于物业公司是否取得物业收费许可证，属于管理方面的问题，应由机关进行处理，不能据此认定物业合同无效。只要物业公司实际提供了物业管理服务，业主就应按照双方合同约定向其交纳物业费。风险防范：物业公司接受了业主的委托，就要想方设法为业主服好务，履行好合同约定的职责。如果自己尽职尽责了，还是有部分业主以各种不正当的理由拒缴费用，为了维护自己的权益，为了其他已缴费业主的权益，就要走法律途径来解决问题。
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没签物业合同 可以拒交物业费吗
作者：佚名 文章来源： 点击数： 更新时间： 09:05:37
　　广州市筑海大厦的开发商原系广州市筑海房产开发有限公司，现更名为筑海(集团)房产总公司。广州筑海物业管理有限公司（以下简称“筑海物业公司”）自2005年起受筑海大厦开发商的委托，作为大厦的物业管理公司为大厦提供物业服务，并与筑海(集团)房产总公司补签了《筑海大厦物业管理委托合同》，合同约定物业服务期限至业主委员会重新选聘新的公司之日止。
　　2011年1月，筑海大厦业主委员会(下简称“业委会”)取得房管部门颁发的备案证明，但未与筑海物业公司签订新的。
　　日，筑海物业公司与业委会签订《筑海大厦物业服务管理权交接协议书》(以下简称《交接协议书》)。该《交接协议书》记载：业委会于日致函筑海物业公司，告知筑海大厦已新聘了物业管理单位，要求筑海物业公司向业委会移交相关资料并撤离筑海大厦，双方一致同意日上午10时作为交接时间。
　　刘某是筑海大厦写字楼1205房的现业主，房屋建筑面积为310平方米。该房屋的一手业主伍先生与筑海物业公司签订了单独的《筑海大厦物业管理委托合同》（以下简称物管委托合同）。该合同约定物业管理费收费标准按每月每平方米建筑面积人民币12元计。2006年8月上述物业管理费收费标准经物价局批复备案。
　　2010年9月，刘某取得了房屋的产权证后，向筑海物业公司邮寄了“业主声明”，表示：拒绝筑海物业公司的服务，拒绝支付未经自己同意的任何费用，其自有物业将自行管理至业主委员会选聘新的物业公司，因业委会及其本人从未与筑海物业公司签订。
　　经物业公司多次催交，刘某拒绝支付自2010年9月至2012年2月的物业服务费。筑海物业公司遂向法院提起诉讼，要求法院判令刘某予以支付。
　　刘某辩称，筑海物业公司无权对大厦进行物业管理并收取物业管理费，因为《筑海大厦物业管理委托合同》的签约单位是筑海(集团)房产总公司，不是筑海大厦的开发商广州市筑海房产开发有限公司，且《物业管理委托合同》系事后补签，因此，无效。大厦的其他业主都与物业公司单独签订了物管委托合同，本人对涉案物业系自行管理，没有签订相应的，无须支付物业服务费。另外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）第十条第二款规定，物业公司强迫业主接受物业服务，不能要求业主支付物业服务费。
　　[争议焦点]
　　一、物业公司是否有权对筑海大厦进行物业管理并收取物业管理费？
　　二、本案是否适用司法解释第十条第二款规定？
　　[法院判决]
　　法院经审理后认为，物管委托合同的签约方与筑海大厦建设单位之间具有法律上的承继关系。原告自2005年起一直为筑海大厦提供物业服务，与大楼业主存在事实上的物业服务关系，且其业已补签了物管委托合同。本案原告不存在司法解释第十条第二款规定的权利义务终止后拒绝退出、移交的情形，故被告认为，原告强行提供物业服务，拒绝支付物业管理费，缺乏事实和法律依据，不予支持。判令被告于本判决生效之日起十日内给付原告筑海物业公司自2010年9月至2012年2月的物业服务费。
　　[律师意见]
　　物业公司有权对筑海大厦进行物业管理并收取物业管理费
　　本案所涉的物管委托合同，其性质属于前期物业服务合同。根据《物业管理条例》规定，前期由建设单位与其选聘的物业服务企业签订。本案中，筑海(集团)房产总公司与开发商广州市筑海房产开发有限公司之间具有法律上的承继性，有权作为开发商的代表选聘前期物业服务公司。虽然《物业管理委托合同》系事后补签，但事实上筑海物业公司自2005年起一直作为大厦的物业服务方为大厦提供物业服务，与大厦的业主存在事实上的物业服务关系。
　　物业管理是对管理区域内的业主及物业使用人提供的公共、整体服务，包括保安、绿化、清洁、公共设施及设备维护等内容。虽然被告刘某与筑海物业公司之间未同其他业主一样签订单独的物管委托合同，但被告实际享受到了物业公司提供的物业服务。根据司法解释第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”虽然业主非前期物业服务合同形式上的当事人，但业主是该合同项下权利义务的实际享有者和承担者，因此前期物业服务合同对全体业主具有约束力。物管委托合同约定了物业服务期限至业主委员会与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同并提供物业服务之日止。根据《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，虽然筑海大厦业主委员会于2011年1月成立，但业委会成立后至2012年2月期间没有选聘新的物业服务企业，也没有重新签订，物管委托合同尚在有效期限内，被告作为筑海大厦的业主之一，当然也受物管委托合同的约束。
　　那么，被告能否拒绝原告提供的物业服务呢？由于建筑物区分所有权不同于普通的所有权，其包括专有所有权、共有所有权和共同管理权三方面内容，而不是单个业主的绝对支配权。建筑物区分所有权中共有部分的利用和管理必须由全体共有人以团体意思决议，而不能以单个所有权人的个体意思为准。每个所有权人之间，不再是简单的财产共有关系，而是相互依存、相互协助、相互制约之共同生活关系。因此被告作为单个的业主，不得以无需接受物业公司的物业服务为由进行抗辩，更何况物业服务对业主提供的是公共、整体服务，被告实际享受到了原告提供的物业服务，故被告关于其物业自行管理的抗辩缺乏法律依据。
　　本案不能适用司法解释第十条第二款规定
　　司法解释第十条第二款规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
　　根据上述规定，本条适用的前提是基于物业服务合同的权利义务终止后，物业服务公司“强行”提供物业服务。本案中，业委会于日致函，告知筑海大厦已新聘了物业管理单位，要求筑海物业公司向业委会移交相关资料并撤离筑海大厦，且原告与业委会在《交接协议书》中约定日作为物业服务管理的交接时间。因此在日前原告并非“强行”服务，并不存在权利义务终止后拒绝退出、移交的情形，因此，不适用司法解释第十条第二款的有关规定。被告关于原告强行提供物业服务的意见没有事实和法律依据，故原告有权对该期间的物业管理服务收取相应的物业管理费。
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物业案例分析：未签物业服务合同也要交物业费提要：赵先生搬进楼房时确实未与物业公司直接签订过服务协议，但他曾与该小区的开发商签订过
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　　物业分析：未签物业服务也要交物业费
　　10年前，赵先生因拆迁搬进了某小区的一套2居室楼房。2012年夏季的一天，他回家后发现室内被盗，遂马上报了警。经清点，确认丢失一部手机和一台照相机，损失共计达3000多元。
　　不久，小区物业公司来收物业费，赵先生说：“你们不让我们业主装护栏，而小区管理又不到位，措施不，这才造成我家被盗，你们有责任，所以应免除我家一年的物业费。”对方不同意，赵先生就坚持不交费，双方不欢而散。就这样，截至2014年底，赵先生一直未再支付过物业费，物业公司便将他告到法院，要求其支付欠缴的物业费3000元。
　　法院庭审时，物业公司表示赵先生在该小区居住10年了，之前一直按时交纳物业费，对收费标准也没提出过异议，这表示他认可物业公司的服务项目和标准，双方已形成事实服务关系。对于其家中被盗，物业公司表示同情，但认为与没有直接的因果关系，所以不同意以此为由来拒交物业费。法院经过审理，近日判决赵先生向物业公司支付欠缴的物业费3000元。
　　赵先生搬进楼房时确实未与物业公司直接签订过服务协议，但他曾与该小区的开发商签订过物业管理合同，而该开发商又委托此物业公司来负责垃圾清运等物业方面的管理，且赵先生自入住后一直在接受对方提供的服务，因此双方形成了事实上的物业服务关系。
　　赵先生享受了小区物业公司提供的服务，理应及时交纳物业费，他所称物业公司服务不到位，应对其家中失窃承担责任的说法，因没有提交充分证据加以证实，所以不能作为其拒交物业费的合法理由。同时，如果业主认为物业公司在服务过程中存在瑕疵，应通过正当渠道提出意见和。由此可知，法院最终判决是恰当的。
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