2016年世界2016中国最发达的城市国家首都最髙房价是多少

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-01-23 16:14 标签： 2016发达国家
感叹京沪房价全球前十：超级城市必备超级价格？
　　综合(,)、海通姜超等内容　　最近某家公司出了某个报告，内容传播得极为广泛。它讲述了100万美元能够在全球各地买到什么样的房产；同时罗列出了全球房价最贵的十个城市依次是摩纳哥、香港、伦敦、纽约、悉尼、日内瓦、、、巴黎和。
　　没错！香港、上海、北京，中国最顶级的三大城市的房价一级挤进了世界一线之林。　　有人说一线城市房价大涨缘于市场钱太多的时候，赶上世道太差，几乎没有靠谱的投资标的，于是大量资金集中涌入了房市。　　事情可能这么简单吗？今天小编就来谈个话题：超级城市缘何创出超级价格。　　如果你是高净值人群，你能拿出100万美元购房，那在北京、上海这样的超级，能买得起什么样子房子？在北京，100万美元如果用来购买豪宅的话，只能买到58平方米的大小；上海可以买到46平方米大小；香港只能买到20平方米。　　不过，在东吴证券研究所看来，单纯进行房价对比，意义不大，我们还需考虑各国收入和购买力的差异。 目前讨论最 多的一个指标， 就是房价和全国收入的比值。如下图所示，中国几乎是世界最高的, 仅次于。
　　一线房价与收入的极高比值， 使很多人认为， 一线房价存在泡沫。然而决定一线城市房价的， 并非是全国平均收入， 而是一线城市购买力。中国一线常住 人口约为全国人口的 5%，一线城市住房成交量仅为全国的 4%，这是个很小的比例。　　因此，一线房价的购买力， 取决于极少数人的收入和财富水平， 而非全国平均值。以下，我们从三个方面， 分析中国一线城市 的购买力远 高全国平均收入，可媲美发达国家。　　中国一线城市：富豪聚集地
&&&&那么一 线核心购买力和全国均值的差距有多大呢？根据 2015 年招商银行私人财富 报告，中国一线城市聚集了全国近 50% 的高净值 人群（可投资资 产在 1000 万人民币以上的人群）， 其个人平均可投资资产是 全国均值的 409倍，其拥有 的可投资资产占全国的 15%，相当于一线城市待售房地产估价总 额的 15 倍。根据北京大学发表的《2015 年中国民生发展报告》，中国前 1%的人拥有全 国 30%的财富。也就是说， 前 1%的购买力， 至少是全国均值的30倍以上。
　　国际对比， 我国的收入两极分化程度，要高于国际均值。中国的基尼 系数（分配 公平指数，0 为绝对公平， 1 为极端不公平）为 0.46， 超过国际认可的安全区间（0.2- 0.4），在我们对比的 17 个国家 中， 位居第四。 相比于分配更平均的发达国家（如），　　中国的基尼系数大概为德国的1.5 倍。因此 ， 中国的一线购买力和平均收入的差别要高于国际平均水平。　　子女买房：老爸掏钱
　　父母付首付，子女付房贷，这在中国比比皆是，而在西方国家却十分罕见。换句话说， 中国人买房， 不仅靠个人收入， 还有父辈积累。 如果简单的用个人收入与其他国家做对比， 将大大低估我国的房屋购买力。 中国目前的储蓄率远高世界均值，储蓄红利巨大。我国居民债务占储蓄的 22%，而加拿大的居民债务为储蓄的 3300%，美国为 2200%。 在横向对比国际房价 与购买力时， 应加入储蓄因素。　　中国人的买房情节
　　同等收入的中国人和美国人，中国人愿意用来买房的收入比例通常要高 于美国人。这主要是由于我们中国人奉行的“居者有其屋，耕者有其田”的价值观念，以及可替代投资产品匮乏所导致的。为了体现购房意愿，我们比 较居住在美国的华裔和美国人用于购房占总收入的比值。这一比值的不同， 反映了购房意愿的高低，剔除了由于中美房价不同而带来的差别。据居外网 统计，美国人用于住房的投资占总收入的比值约为 35%，而居住在美国的华 裔用于住房的投资约占总收入的 80%， 约是美国人均的 2.3 倍。　　也就是说， 在同等收入的情下， 我国人民愿意用来买房的资产要远多于其他国家。 因此， 在国际横向对比房价与收入时，应计算用于买房的收入， 而非平均收入。　　综上所述， 中国一线城市高净值人群聚集度高， 购买力与全国平均收 入相差悬殊；中国父辈为子女买房，储蓄红利巨大；中国购房意愿强烈， 住房占总收入比例高。这三个中国特色， 决定了中国一线城市的购买力要远 高均收入。据东吴证券估算， 我国一线城市的房屋购买力基本相当于世界发达国家平均水平，这也揭示了我国的一线房价处于世界中游的根本原因。　　政策政策！
　　短期内，一个城市的供给和需求变化不大。房地产政策对房价起着至关 重要的作用，如贷款利率，公积金利率，信贷，首付比，房产交易税费等。　　鼓励政策不仅可以增加流动性，降低实际购房成本，更重要的是可以带来短 期利好预期。对需强劲的一线城市，利好预期可抑制观望情绪，促进短 期交易量攀升。　　事实上，近几年，政策已经成为了房地产价格短期波动的主导因素。下图展示了一线城市住宅成交均价在各个政策出台后的短期变化。
　　房价在每次鼓励政策出台后，均有明显上涨。2008 年底，房地产增速触 底。随着鼓 励政策的出台，房地产经历了长达半年的大牛市，同比增速曾一 度达到 60%。 2014 年 9 月份，房价增速再次触底，政策出台后同比增升至 30%。随后 2015 年 3 月和 2015 年 9 月的政策，也造成了短期的小牛市， 并使同比增 速维持在 20%以上。今年 2 月份以来，房地产政策再次发力, 先后推出下调 首付比例，上调住房公积金存款利率，以及降 低契税和营业税。 东吴证券预计此 轮政策将在 2 月份至 3 月份带来至少 20%-30%的同比上涨。　　放眼 2016， 预期更多鼓励居民购房的政策陆续登场。　　对比国际，中国企业杠杆率高达 45%，全球最高。企业去杠杆，势在必行。而居民杠杆仅为 40%，约发达国家的一半。这与我国的高储蓄，形成鲜明对比。我国居民债券仅占居民储蓄的 22%，几乎是世界最低水平。基于中国杠杆结构两极分化的局面，短期内，去杠杆，不如转移杠杆。而要将企业杠杆，转移到居民账户，则需要宽信贷和刺激消费，双管齐下，从而将新增信贷流入居民。东吴证券认为，这将是 2016 年的政策导向。　　因此，房地产鼓励政策，绝非昙花一现，而将推陈出新，持续发力。然而，随着房价节节攀升，政策的影响力将逐渐减弱。因此，2016 年一线房价的上涨，将会逐渐放缓，但不会停止。　　小编并不是在唱多楼市，相反在楼市上涨过程中，个人也有所担忧。　　海通姜超认为房地产价格上涨特别值得重视，因为其是通胀预期传导的链条。历史数据表明，中国M2增速与房价走势高度相关，同时房价涨幅又与CPI走势高度相关。　　2016 年 2 月份 CPI 同比增长 2.3%，环比增长 1.6%；PPI 同比增长-4.9%，环比增长-0.5%，整体价格呈现小幅反弹趋势。 2 月份 CPI 环比增长 1.6%，高于 1 月份 1.1 个百分点。　　房价上涨对物价的影响逻辑或在于，以往是通过房价上涨、地产投资上升、工业品价格上涨、消费品价格上涨依次传导。但如今虽然市场预期地产投资难以大幅回升，但是房价上涨会带来财富增加，使得消费支出增速加快，从而推动食品等消费物价的上涨，同时房价上涨也会带动房租上涨，推动核心CPI上涨。
（责任编辑：李振梁 HN063）
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