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转藏至我的藏点英国史上最严按揭新规实施,出租房投资者如何应对？
英国央行(Bank of England)最新的出租房贷款政策于10月1日施行，要求贷款机构对拥有四套及以上出租房产的房东进行更严苛的贷款评估。随着新政策生效，申请买房出租(Buy to Let)抵押贷款将成房东们棘手的问题。
届时，房东申请购房出租抵押贷款需要详尽提供每一套房产的信息，哪怕只是为其中一套申请贷款。这些新规则适用于英国央行界定的拥有四套及以上出租房产，且有抵押贷款的房东们。
在过去几周，贷款机构已经开始确认将如何应对这些“投资房东”，大部分机构要求申请贷款的房东们提供他们持有的每套房产的详尽信息。
为帮房东们做好准备，小编已经对政策变动的部分做了总结汇编，并对政策进行解读。
新政策具体是什么？
新政适用于“资产组合房东们”，即英国央行确定的拥有四套及以上房产，且含抵押贷款的房东。
同时，新规不仅适用于个人名下的房产，也包含有限公司架构下的资产组合。
2017年10月起，拥有多套出租房产的房东，在为名下任一套BtL房产申请贷款时都要向贷款机构提供资产信息。而后贷款机构将根据申请人名下所有房产总值、全部租金收益以及在同一地点拥有房产的密集程度等多重因素进行评估，来判断申请人是否有良好的偿贷能力。
新规执行后，当房东们再次购买出租房产或二次融资时可能会给房东们带来巨大的管理工作量。
此外，在贷款机构适应新规则和新系统之前，可能需更长时间来处理BtL贷款申请。同时这也可能意味着一些房东的贷款申请将无法通过，因为他们总的投资组合中抵押资产净值不足。
为何需要这项新政？
英国央行和政府担心出租房(BtL)市场的风险已经不是一天两天了。上一界政府对多项税收政策进行了调整，以期降低出租房投资的吸引力；英国央行要求贷款的贷款机构对BtL贷款申请适用更严格的规则。
政府和银行有各自的考量：政府更希望多帮助首次购房者，而英国央行则是担心买房出租对更广泛经济造成系统性的金融风险。
房东则普遍认为，对买房出租带来了巨大的经济压力，导致一些房东不得不提高租金以维持较高的收益率。
还有哪些因素影响了出租房投资者？
2016年4月起，对所有出租房交易征收额外3%的印花税。
2017年1月起， 英国央行的贷款机构PRA将执行新的可负担能力门槛，拒绝一些不符合标准的投资者。根据新规定，贷款方需要对申请人进行利率为5.5%的“压力测试”，同时租金至少要满足贷款月供的135%。而事实上，一些银行或贷款机构已经要求租金需满足还款的145%。
这被称为“压力测试”，主要考察租金收入、抵押贷款，以及如果利率进一步上升，偿贷能力多大程度受影响。
2017年4月起，出租房按揭利息的免税率受到限制，并于未来4年分步执行。过去，任何拥有出租房产的房东，出租房银行按揭利息部分，可从房租收入的个人所得税中免于交税。对于很多个人所得税税率达到40%或45%税率的高收入人士而言，这项税收减免的幅度也对应高达40%或45%。新的政策将免税率限制在20%。
受此影响，将有数十万计的投资出租房房东的利润出现缩水，甚至在某些情况下会彻底吞噬房东的收益
我是这样的房东该怎么办？
新规执行后，只要不申请新的出租房抵押贷款，不用已有房产申请再抵押贷款的话，就不会受任何影响。
每家贷款机构应对新规则的处理方式也略有不同，这也就意味着向不同的贷款机构申请贷款需要递交不同的材料。
总体来讲，买房出租的房东们应该备好如下材料：
贷款方将对您持有的每套房产做评估，因此需要提供房产地址以及所有权证明。
他们想知道申请人名下未偿清抵押贷款总值，因此，这些抵押贷款以及放贷机构的账户信息都要准备好。
银行对账单需要显示每套房产的租金交易明细，以便检查您的租金收益率和偿贷情况。
房屋租金合同可以为租金收入提供进一步的证明。
纳税申报单可以证明其他任何收入来源及／或公司账户信息。
商业企划和现金流预测也是必要的。
贷款机构需要的材料可能多于或少于这些。多数购房出租抵押贷款都是通过中介办理完成的，也就是说中介要处理向贷款机构系统键入大量繁杂信息的工作，他们无法同时处理这么多资料，所以可能会有延迟。
Mortgages for Business的抵押贷款经纪人Chris Longhurst表示，这一阶段务必确保申请表格准确且完整，所有信息都将被详尽进行分析。初期资料越详尽准确结果可能越好，但也要做好可能有些延迟到的心理准备。另外，经验丰富的经纪人的服务将更受欢迎。
延伸阅读：
【房产宝典】“买房出租”成本控制指南 帮您在税费新政下实现投资利益最大化
贷款机构针对资产组合房东(Portfolio landlord)的规定
并非所有的贷款机构愿意披露他们应对资产组合房东的细则，如下是可以向大家分享的一部分。
Accord（约克郡建筑协会）
Accord希望看到房东在购房出租方面的经验。
申请人全部金融资产和负债的证明
现有的租金计算将适用于新的借款
投资组合中的剩余房产需满足息偿付保障比(Rental Cover Ratio,RCR)为135%，且5%利率的压力测试
对贷款比限制、最大贷款额度以及最低收入标准的要求并没有变化
压力测试级别和接受的房产数量要求将维持不变
BM Solutions（劳埃德银行集团）
包括新增房产在内，一共可向BMSolutions申请10套出租房产的抵押贷款（其中与劳埃德银行集团的申请不能超过3套）
每份申请最低有?30,000应纳税收入（仅适用投资组合贷款）
资产组合中贷款价值比上限为75%
资产组合中利息偿付保障比不低于145%，压力测试利率为5.5%
拥有四套及以上出租房产的申请人需要提供额外的信息，包括收入证明和其他支持文件
Leeds Building Society
一些特别复杂案子才会要求现金流预测
假期出租房数量上限提升了33%
抵押贷款出租房产数量上限由8套提升至了10套
对贷款价值比限制、最大贷款额度、利息偿付保障比(ICR)以及及压力测试级别的要求维持不变
OneSavings Bank
（包括Kent Reliance和InterBay）
资产组合房东在申请任何抵押贷款时，须提供商业企划、资产负债表以及现金流证明
需提供申请人其他出租房产的细节以供评估
需提供贷款人更广泛BtL资产组合的细节并予以评估
对持有的其他资产进行利率5%的压力测试，租金达到或超过贷款月供的125%
Skipton Building Society
Skipton修改了可负担能力要求，
在5.5%利率的压力测试下，要求租金是贷款月供的145%
房东在资产组合方面的总收入不低于?45,000
在可证明的情况下，租金收益可包含进去。
多数现行标准将维持不变，包括：房东最多拥有10套房产，最多5套向Skipton申请抵押贷款
The Mortgage Works
（Nationwide全英房屋抵押贷款协会）
针对资产组合的案子，ICR为145%；针对HMOs(指把家庭住宅分割成多个床位或是“多人占有的房产”)维持170%，不论房东纳税状况如何。
贷款价值比的限制、最大贷款额度或最低收入标准的要求维持不变
压力测试等级和接受房产数量维持不变
将继续接受任何规模的投资组合，没有房产数量限制
在决策原则阶段会考量申请人的总收入状况
不是所有的贷款都需要提交收入证明。但是如果需要提交收入证明，也是在申请最初的时候提出
TMW投资了新的在线系统来方便抵押贷款经纪人在申请贷款时填写抵押房产地址等细节信息，而后可以自动验证，并将结果发送给专业的投资组合团队。
更多贷款新政，敬请持续关注。
(本文为《英国房产与投资周报》原创，版权所有。图片转自网络。微信转发，必须标明微信号：ukpropertyweekly。文中内容仅为行业资讯，实际投资请遵循专业法律建议)
读者福利：
《英国房产与投资周报》
发掘伦敦市中心潜力项目上海分享会
时间：10月14-15日14:00 - 18:00
（讲演时间：15日14:30）
主讲：范慧勇 主编
地点：上海市黄浦区
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来自：未知
4月初的时候和房东签好了正式买卖合同，当时约定付款分三期，一次首付在签合同的时候已付清，第二次为银行贷款，第三次为最后交房时支付的尾款。同时约定银行贷款放到房东指定账户后，7日内双方交接房屋。5月17日，我和房东到交易中心办理了过户手续，按照银行规定，需要等产证出来后才能放款。为了加快进度，我和房东共同到上海住房置业担保公司办理了阶段性担保手续，由该公司出具担保函给银行，银行收到担保函后已放款成功。但今天我联系房东，他却不肯在7日内交房，原因是我们的产证还未办出来，所以这个房子还不是我的！！真是荒谬！这完全是无视合同的约定。我们合同中的条款是这样约定的（甲方是房东，乙方是我）：“待本交易经浦东新区房地产交易中心登记完毕后（即以乙方为权利人的房地产权证办理完毕），乙方应支付甲方第二期房价款共计人民币XXX元整。该期房价款由乙方委托贷款银行直接支付。”“待贷款银行将上述第3条所列贷款发放到甲方指定账号后七日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，双方签订房屋交接书，乙方应支付给甲方房价尾款计人民币XXX元整，甲方应将该房地产按本合同约定交付乙方。”结果现在房东说，应该先出产证再放款的，我提前放款给他们是自己的决定，跟他们没关系！！态度还很嚣张，说你们去问律师吧，没有产证肯定不交房。我简直无奈了，遇上这样的人。当时在合同中我们还对违约的情况作了约定，如下：“甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接和房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，甲乙双方同意按如下处理：乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。”如果房东七日内拒不交房，那么我应该可以按照上述条款向他索赔吧？感觉走法律途径是无法避免了，不知道是否有过类似经历的朋友有什么好意见或者建议？或者有没有律师朋友指导一下我应该怎么做来维护自己的合法权益？如果和房东撕破脸皮，那么到时候等真正交房的时候肯定还有许多麻烦事，比如尾款的支付，水电煤等的过户什么的，这些又该怎么处理？遇到这样的事，真是急也急死了！！还请各位达人多多指点！拜谢拜谢！忘记来更新下了。解决了。直接110，拿房产证换锁。水电煤过户不用房东去的，拿合同和房产证就行了。里面早就搬空了，拖着不肯交房。。。。一换锁，极品房东就急了，急吼吼跑来交房要钱。。。。谢谢好心人关心。对付极品必须非正常手段，当然也要保护好自己的权益，不要触犯法律。
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你这个下家也真是的还怪人家上家新产证没出来之前，权益并没有转移，当然房子不是你的，房东说的是对的（万一XXX突然不要脸去交易中心申请解除过户），所以等等了，就差个十来天，你至于吗，等等就等等呗，损失，能有啥损失，千百块的租金损失而已，等等吧。你这样的情况也去打官司，让不让法院的人过了。。。
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第1楼sfluo
你这个下家也真是的还怪人家上家新产证没出来之前，权益并没有转移，当然房子不是你的，房东说的是对的（万一XXX突然不要脸去交易中心申请解除过户），所以等等了，就差个十来天，你至于吗，等等就等等呗，损失，能有啥损失，千百块的租金损失而已，等等吧。你这样的情况也去打官司，让不让法院的人过了。。。
但是我们合同里面约定了，放款后七日内交房呐，所以才去办了提前放款的手续。而且还要提早开始还银行的贷款，承担相应的利息，对我也是损失。而且房东也是知道这个流程的，现在突然反悔，难道就对了吗？
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来自：上海
我也碰到这样的房东 合同上5月1日就交房 现在还跟我拖着呢 还要一周 产证我18号拿到的 贷款也打给房东了 想了想其实也没办法 要么你抠尾款 按天计算至于水电过户 不需要上家的 自己可以弄煤气和有线电视的话要上下家一起去办理 但是如果上家撕破脸的话 你凭产证和当时签订的合同自己也可以去过户 就是麻烦点
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第2楼rpoiumeng
但是我们合同里面约定了，放款后七日内交房呐，所以才去办了提前放款的手续。而且还要提早开始还银行的贷款，承担相应的利息，对我也是损失。而且房东也是知道这个流程的，现在突然反悔，难道就对了吗？
================================================================差个十几天你就噶在乎吗，我的意思，你的上家是不厚道，但是对房产交易来说这都是小事情，等几天就得了，你后面还有水，电过户等等，不要这时候跟上家闹了，对你没好处。懂了吗
拒绝虚假!!从我做起!!
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我一般都让客户留尾款!这样对客户有保障!大多数房东都是按合同办事!楼主自己去看看合同,是款清交房还是产证下来交房!你产证没有下来房东也拿不到贷款的!如果是过户当天交房那房东已经违约了!
予独爱莲之出淤泥而不染，濯清涟而不妖，中通外直，不蔓不枝，香远益清，亭亭净植，可远观而不可亵玩
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劝楼主不要着急，我也刚买了房，这个时候让一让，最多损失几千，以后你会方便很多。我的房子马上就过户了，可房东要7月才搬，理由是小孩子那个时候才期末考完试。虽然合同归合同，但人情归人情，要不然人家气哼哼地搬了，随便在你家马桶里放个东西，或是倒点水泥在里的下水道里，又或者如楼上所说的那种在你的水电气过户时搞搞事，你麻烦的是十几年。这可不能是装修就能解决的问题。建议诉诉苦，装装可怜，看对方能理解不。如果不能理解，还是按房主说的时间收房吧，因为你的钱已经全到了人家手上了，你现在只能忍啊！
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第5楼清风仕客
我一般都让客户留尾款!这样对客户有保障!大多数房东都是按合同办事!楼主自己去看看合同,是款清交房还是产证下来交房!你产证没有下来房东也拿不到贷款的!如果是过户当天交房那房东已经违约了!
是贷款到交房。担保函加收件收据放的款，新产证还没到手。有留尾款，是直接可以在尾款里扣每日违约金么？
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楼主不要生气，我的上家更厉害。大概6月3号过户，最后约定的是8月15号交房。他不肯出一分钱，开始一定要住到8月底。僵持了一会，想想还是算了，对于整个房子来说这点算什么呢，我只要他好好地把房子交到我手上就行，我要的是房子！
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我觉得楼主有点太小气了。我9年前第一次买房，8月过户，房东11月才交房，我也没有什么异议，这个都是合同里面说好的。我现在卖房，首付款已经收到，约定下个月底满5年后去过户，合同里面和下家也约定好，今年年底交房。这些都是在签合同之前谈好的。另外，个人觉得楼主稍微有点不厚道。上家才推迟几天交房，这种事情应该还是可以商量的吧？
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第9楼thursday
我觉得楼主有点太小气了。我9年前第一次买房，8月过户，房东11月才交房，我也没有什么异议，这个都是合同里面说好的。我现在卖房，首付款已经收到，约定下个月底满5年后去过户，合同里面和下家也约定好，今年年底交房。这些都是在签合同之前谈好的。另外，个人觉得楼主稍微有点不厚道。上家才推迟几天交房，这种事情应该还是可以商量的吧？
是上家不讲道理，事先答应的交房时间又反悔。为了让她按时交房，当初房价上就让了几万给她。我是急住，事先都说好的，现在她不讲信用就是人品差，但不按合同规定日期交房我必须追究到底。谢谢楼上所有劝和的意见，房东卖房过程中各种极品，只有经历过才懂，反正这些我都认了。最后还不按合同办事，这个实在。。。谢谢各位，此贴寻求解决方法，非退让。
拒绝虚假!!从我做起!!
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来自：上海浦东新区
工分：7062
第7楼rpoiumeng
是贷款到交房。担保函加收件收据放的款，新产证还没到手。有留尾款，是直接可以在尾款里扣每日违约金么？
你新产证下来了吗?如果是公积贷款,放在第三方保管的,但会提示已经放款,但实际房东没有收到钱的!
予独爱莲之出淤泥而不染，濯清涟而不妖，中通外直，不蔓不枝，香远益清，亭亭净植，可远观而不可亵玩
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来自：上海浦东新区
工分：1455
我很好奇:哪个银行敢在新产证还没有出来前放款到上家帐户阿?还通过了层层审核?
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来自：上海松江区
看了这个帖子,我觉得我真是太好了,我的房子租约还没有到期,3月初下家有意向了,我就和租客说免费让您住2个月,搬家的时候喊一声,我帮你搬.因为手续要2个月左右.他住了2个月后,到4月底搬走了,我退他一个月押金.我帮我的下家加急房产证,打扫房屋,屋内原样,一件未搬动,一如承诺的一样,现在我等着放钱,等着给她钥匙.希望一切能快乐的结束.希望我买的房子的房东也能这样对我.
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来自：上海松江区
LZ要买我的房子就好了,我开的是市场价,我的下家还了我10W,那段时间我也着急卖,想买学区房给孩子读初中用,看房子的人的确也不多,我又很觉得对不起租客,毕竟他出钱租房子的,所以就看了2个,就这个和另外一个(另外一个不是很有意向),就卖掉了.稀里糊涂的.然后在市中心看了2个星期的房子,觉得房子看得上的买不起,买得起的看不上,就算了,于是转战松江,就看了一次房子,那个房子的房东也开得是市场价,价格比其他人家的那种烂烂的房子合理,人也不错,我们就定了.所以我卖的房子只看了两个,买的时候1次看了5个,5个里面挑了一个,就这么结束置换了.
资深潜水员
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来自：上海闵行区
银行放款了，确定房东收到这笔钱了没有，如果我是房东，没有收到钱我也不会交房的
兜兜LIBA逛逛liba
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来自：上海
我觉得合同是合同...人是人....很多事还要因人而异的...LZ你这么急着放款干吗??就应该等新产证出来后再放款的...现在你急人家不急...不过算算日子.你最快的话5/31应该能拿到新产证了...按你们的约定..6/7之前应该交房了..话说回来..我们卖房的时候.收了30%的房款就已经把房交给下家了..这个真的因人而异的..因为我们是空关.不住的.交不交无所谓的...也许你的上家也有自己的困难.短期内搬不走..需要点时间处理.但又不愿意向你解释更多...你耐着性子再等等吧.也就二个星期的时间了.
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第12楼sangsang889
我很好奇:哪个银行敢在新产证还没有出来前放款到上家帐户阿?还通过了层层审核?
有啊.农行就可以了.凭收件收据就可以提前放款..不过这个是需要付钱的...一般几百块的样子吧...
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来自：上海闵行区
工分：6857
谁让你把款全清了，在出证前，验房交接水电煤这类前，是不可以把全款打了，当然人家狠了
相识：日篱笆相识
领证：日 结婚纪念日：日
雨霏乖乖 健康长大 长的高高地
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工分：1289
你没有留尾款，中介也没提醒？我们买房中介特地提醒说留个2W做尾款，一切水电煤过户好没有问题了，再给，这样对上家也有制约。
囡囡不吵不闹，快快长大
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哎，也是拼人品了。。我的上家人很好。。。合同签了，就把钥匙给我了。。。首付还没付，就把首付收据给我了。。。我2天后才转账过去。。。还允诺贷款没批下来，首付全退。。。这条也加在了补充协议里了。。
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来自：上海闸北区
第9楼thursday
我觉得楼主有点太小气了。我9年前第一次买房，8月过户，房东11月才交房，我也没有什么异议，这个都是合同里面说好的。我现在卖房，首付款已经收到，约定下个月底满5年后去过户，合同里面和下家也约定好，今年年底交房。这些都是在签合同之前谈好的。另外，个人觉得楼主稍微有点不厚道。上家才推迟几天交房，这种事情应该还是可以商量的吧？
我也觉得楼主太小气了, 产证还没变成你的名字呢?
所以上家为防万一,一定要产证出来才交房是有道理的.
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第13楼phoenix_chan
看了这个帖子,我觉得我真是太好了,我的房子租约还没有到期,3月初下家有意向了,我就和租客说免费让您住2个月,搬家的时候喊一声,我帮你搬.因为手续要2个月左右.他住了2个月后,到4月底搬走了,我退他一个月押金.我帮我的下家加急房产证,打扫房屋,屋内原样,一件未搬动,一如承诺的一样,现在我等着放钱,等着给她钥匙.希望一切能快乐的结束.希望我买的房子的房东也能这样对我.
你这样的房东真是人品太好了。人在做天在看，好人有好报啊。我们的房东，唉。不提了。算了，让中介去问了，祝愿他们置换遇到和他们一样极品的房东。
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第16楼兜兜_逛逛
我觉得合同是合同...人是人....很多事还要因人而异的...LZ你这么急着放款干吗??就应该等新产证出来后再放款的...现在你急人家不急...不过算算日子.你最快的话5/31应该能拿到新产证了...按你们的约定..6/7之前应该交房了..话说回来..我们卖房的时候.收了30%的房款就已经把房交给下家了..这个真的因人而异的..因为我们是空关.不住的.交不交无所谓的...也许你的上家也有自己的困难.短期内搬不走..需要点时间处理.但又不愿意向你解释更多...你耐着性子再等等吧.也就二个星期的时间了.
我再问问交易中心产证的情况吧，谢谢提醒。房东早打包好了，外面房子也找好了，就是不肯搬罢了。我再让中介问问吧。中介也怕了她们了。太搞。
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第18楼jyq5808
谁让你把款全清了，在出证前，验房交接水电煤这类前，是不可以把全款打了，当然人家狠了
是我不好，被骗了。想着房东答应款到交房，合同又是那么写的。就要让银行收件收据放款了。是自己笨
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第24楼rpoiumeng
是我不好，被骗了。想着房东答应款到交房，合同又是那么写的。就要让银行收件收据放款了。是自己笨
你为提前放款应该还另外支付了几百块钱是吧?
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第11楼清风仕客
你新产证下来了吗?如果是公积贷款,放在第三方保管的,但会提示已经放款,但实际房东没有收到钱的!
是组合贷。肯定收到钱啦，因为房东竟然开始不接电话了。只能走法律程序了。
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第25楼兜兜_逛逛
你为提前放款应该还另外支付了几百块钱是吧?
担保函400一张。
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现在卖房也全部是为了置换。里面很多环节 其实牵涉到N个上家下家。我的意见是不可一而再三，放点余量。。本来开心的事情你也不想他搬的时候里面瞎搞吧。。
男宝--富根
女宝--根娣
学会微笑和感谢
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买房的时候都是这样了，我们的上家当时还让我们把尾款先给他来，后来又搞出种种事情来要算我们违约，遇到不讲理的确实蛮头晕的。我们公积金在审批后一天就接到消息说放款了，打电话给上家，他表示并没有收到，不知道是不是还扣在担保公司等到产证出来再给她。你可以问问担保公司，到底钱是已经给上家了还是要等产证出来再给。另外真的不搬说实话也没啥办法的，除非你拿到房子后不给尾款，或者按他违约的程度来扣。打官司毕竟比较麻烦
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