货币宽松来势汹汹 全球处于贱货币弱复苏格局_网易财经
货币宽松来势汹汹 全球处于贱货币弱复苏格局
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IMF在最新的《全球金融稳定报告》中发出警告，称异常宽松的货币政策可能引发信贷泡沫，致使世界重陷危机。
在大部分央行官员看来，低成本资金虽有泡沫化风险，但虚弱的实体经济更需要支持。因此，潮并不会快速退去，全球经济也将在宽松政策支持下呈现弱复苏格局，政策效果则会因地而异。
记者张环眼下，为期两天的G20财长和央行行长会议正在美盛顿举行，紧接着召开的是国际组织（IMF）和世界银行春季年会。无一例外的是，这些重量级会议都将目光锁定全球宏观政策，特别是量化宽松（）政策的实施及影响，日本版QE成为“众矢之的”。据彭博提前获取的公报草案，G20将坚持2月会议的承诺，重申避免竞争性贬值本币获得贸易优势。IMF也在最新的《全球金融稳定报告》中发出警告，称异常宽松的货币政策可能引发信贷泡沫，致使世界重陷危机。
“毋庸置疑，这样一种政策环境对金融市场和实体经济都有着深远影响，投资者开始追逐高风险资产，因此，部分投资者和研究者开始担忧新一轮严重资产泡沫正在酝酿，但这种观点显然还不被央行政策制定者们认可。”中金公司首席经济学家彭文生在与本报记者连线时表示。在大部分央行官员看来，低成本资金虽有泡沫化风险，但虚弱的实体经济更需要支持。因此，货币宽松潮并不会快速退去，全球经济也将在宽松政策支持下呈现弱复苏格局，政策效果则会因地而异。
当前，发达国家央行传递出的信息非常清晰：今年货币政策将持续超级宽松。在释放退出QE的信号后，美联储仍在大肆印发钞票购买国债，并明确表示在失业率下降到6.5%之前不会提高短期利率。如果开放式的QE保持到2013年底，那么美联储的资产负债表将膨胀至4万亿美元，是2007年全球金融危机爆发前的4倍之多，占美国P的四分之一左右。在黑田东彦新政下，日本央行每月的资产购买规模迅速扩张，已与美联储的QE3大致相当。
相比之下，欧洲央行和英国央行的货币政策虽不及美国，但也非常宽松。欧洲央行除了通过降低公开市场操作抵押品的门槛给予银行大量流动性外，今年下半年进一步降息的可能性依然很大。市场普遍预计，英国央行将在未来数月维持3750亿英镑的资产购买规模和0.5%的基准利率不变。外界猜测，随着新行长在7月到任，该行有可能效仿日本央行推出更激进的措施。本周二，韩国宣布推出172亿美元的经济刺激方案，以帮助因日元走低而倍感压力的韩国出口商渡过难关。
如果说在2008年，许多人还只是把各国央行下调短期利率、通过非常规手段压低长期利率的做法视作一时之举，那么时至今日，全球货币宽松已成常态，一些非常规措施也早已家喻户晓。人们不免要问，步步升级的货币宽松到底能给世界经济带来什么？如何权衡其间的利弊？
很显然，国际社会已开始担忧。记者注意到，各方对宽松货币政策的担忧主要集中在两个方面。首先，资本流入其他国家虽可以降低借贷成本，但随之而来的是资产泡沫，增加了本币升值的风险。其次，宽松政策的退出则将增加国债的偿债成本，或诱发新一轮的债务危机，且加速资本流出新兴市场，对经济带来负面影响。但从央行角度看，低成本资金对经济复苏却十分重要，特别是当政府推行财政紧缩时。当前，美国劳动力市场复苏依然缓慢，日本的通缩梦魇挥之不去，而欧元区经济今年还将收缩。较之有可能出现的金融泡沫，实体经济的复苏更需要流动性的支持。近期数据似乎也支持了这样的判断。例如在美国，经济复苏很大程度上得益于房地产市场，而居民正利用低成本贷款来买房和消费。数据显示，2012年新增房屋抵押贷款较前一年增长了20%，消费贷款也增长迅猛，其中新增汽车贷款额呈连续三年增长态势。与此同时，资本支出也在加速，高股价和低资金成本最终将刺激企业追加投资。
“总体而言，全球经济今年将呈现弱复苏格局。在企业投资和房价上涨的拉动下，美国增速在下半年将呈现加速迹象；而欧元区经济在‘金融分化’阻碍利率传导机制的困扰下，下半年虽有微弱复苏，但全年仍会小幅萎缩。”彭文生表示。从政策效果上看，尽管各国都采取了宽松货币政策，但效果迥异。相对而言，美联储比欧洲央行和英国央行更为激进，目前看来，美国的复苏势头似乎也强于欧洲。当然，这也得益于美联储购买住房抵押支持证券（MBS）的措施对房地产市场起到了比较明显的支持作用，相反，英国央行的“融资换贷款”措施的效果却不明显，而欧洲央行的降息也未能完全惠及边缘国家高企的借贷成本。对于日本，一个广受争议的问题是，日本央行当前的货币宽松是否因为“不够快、不够狠”才导致长期走不出通缩。如果答案是肯定的，那么本轮激进措施则有望推升通胀预期，在支持出口的同时，通过居民的资产重新配置刺激风险资产价格，从而带动企业投资和居民消费。
本文来源：金融时报
作者：张环
责任编辑：王晓易_NE0011
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专题报道：不动产证券化天快亮了 谁来保护投资者利益？
《中国房地产金融》赵轶鸣 王闻 丛霄
系列报道1：不动产证券化，天快亮了
让普通民众分享中国房地产大发展红利的时刻，究竟还有多远?
如果评选过去十年间中国最成功与最失败的产业的话，那么房地产业一定是当之无愧的双料冠军，没有之一。
说它成功，是因为中国房地产业在过去的十年间，不仅让无数国人第一次真正意义上，通过相对市场化的手段，摆脱了蜗居的窘境，实现了居者有其屋的梦想，同时，这个产业更是成为中国城市化进程，和在经济大发展中扮演着异常重要的角色，甚至可以说，如果没有当年房改撬动了中国房地产市场的诞生，或许，今天的中国经济就不是一个简单的&新常态&所能诠释。
与此同时，伴随着中国房地产业和房地产市场的持续兴旺，这个行业的造富能力也让世界为之注目。
从2005年开始，无论是福布斯、胡润，还是国内外各种形形色色的富豪榜单上，房地产开发商所占据的比重与日俱增，如果将中国开发商所拥有的财富集中在一起，不仅足以让石崇、王凯之辈汗颜，恐怕就连当年号称汇通天下、富可敌国的晋商也难望其项背。
然而，中国房地产业巨大成功的背后，也埋下了最大失败的伏笔。
尽管，中国房地产业的发展，为中国的城市化进程和百姓安居梦的实现，立下了汗马功劳，但有意思的是，在过去的十年间，无论是政府的表态，还是民间的舆论，却鲜有对这个产业及其从业人员肯定亦或是赞扬的言论。
更多的时候，在民众眼中，开发商是奸商，是暴利的制造者和获得者，房地产市场则被视为是官商勾结的基础，是滋生政治腐败的温床，甚至有人将开发商直接作为权贵资本主义的典型代表。而在过去相当长一段时间内，政府也将房地产开发商视为社会不安定因素之一，一场持续了十年的所谓宏观调控，最终将所有矛头都指向了房地产业。
对此，有评论认为，房地产开发企业之所以在创造了巨额经济效益的同时，却没有获得与之相匹配的社会效益，一方面，是由于中国特殊的土地政策，在过去一些开发商和地方政府之间的确存在着诸如腐败、权钱交易等问题。
但另一方面，更为重要的因素在于，随着中国各大城市房价的不断上涨，尚未购房的民众越来越难实现安居梦想，而已购房者中则多数背负上沉重的房贷压力，成为了一代房奴。从这个意义上说，在过去十年中，普通民众和开发商之间没有合理分享楼市发展的红利，或者说，在这个新兴市场发展的背后，社会财富转移的过程中，普通民众和开发商由于财富分配的不对等，形成了新的阶层对立，由此引发了新的社会矛盾。
事实上，这绝非中国特有的问题，在欧美发达国家的房地产发展史上，也同样曾经面临着这些问题，只是由于在西方国家民众居住理念上的差异，以及相对发达的租赁市场，使得这些问题不像中国如此突出而已。另外，发达国家早在上世纪六七十年代，启动了不动产证券化之后，这些问题也在一定程度上得到了缓解。
然而，时至今日，在经历了宏观调控和市场逐渐饱和后，中国的房地产开发商正在面临着前所未有的资金短缺的考验，同过去相比，不动产证券化不仅仅只是一些研究机构或是有识之士关注的对象，包括万达、万科、平安、中信等地产巨头和金融大鳄，都将不动产证券化提上了议事日程，并开始真正付诸实施。
但是，尽管如此，摆在中国不动产证券化发展道路上依然是困难重重，在本期的主题调研中，《中国房地产金融》的调研团队，通过对平安、中信、万达、万科等不动产证券化实践的调研，试图去解读一下&让普通民众分享中国房地产大发展红利的时刻，究竟还有多远?&的命题。
在中国市场，早在2003年就有人开始呼吁和研究关于不动产证券化的问题，但当时的市场环境，由于开发商和购房者都能从银行相对轻松地获得低息贷款，再加上中国资本市场的不发达，不动产证券化的进程始终举步维艰。
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“中国版MBS”将落地 它是推涨房价的核武器？
MBS,不是“面包师”,也不是“梦芭莎”,这看起来有点高冷、读起来有点拗口的三个英文字母,中文名更让人头晕:个人住房抵押贷款资产支持证券。它的运行机理是:银行将已发放出去的房贷资产打包,以债券形式在银行间或通过券商进行买卖交易,变现的资金用来进一步增大房贷资金池,以解决近年来困扰市场的房贷额度紧张难题。去年9月30日,央行、银监会出台通知,鼓励银行发行MBS。5月15日,中国银行间市场交易商协会发布了《个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引(试行)》的公告,MBS来势汹汹,有业内大V更把它称作--引爆楼市热度的核弹头!这三个英文字母的威力到底有多大?它真能成为房价上涨的助推器吗?美国人早就这么干了!到底什么是MBS?邦地产君举个例子。如果你三年前买了一套150万元的房子,支付了50万首付款,然后向银行借了一笔期限30年、总额100万元的房贷。3年后,你已经偿还了5万本金,房子也升值到200万元,这时银行把你剩余的95万元房贷打包做成一个名为MBS的证券产品,以一定的发行利率卖给券商或者其他金融机构,银行顺利拿回所有的贷款本金,房子的抵押权也从银行转移到其他金融机构,这个时候,借给你钱的不再是银行,而是购买了MBS的机构或者个人投资者。谈到MBS,就要谈到它的起源地--美国。上世纪70年代前后,美国二战后“婴儿潮”一代开始成年,对房贷的需求激增,但由于房贷的发放机构--商业银行的资金来源大多是中短期存款,而房贷是长期贷款,期限不匹配带来的利率风险和流动性风险不断积聚,造成金融机构资金来源紧张,很多美国人无法贷款买房。为了解决房贷难题,从1968年起,具有美国政府背景的吉利美、房地美与房利美三大专业机构陆续从银行手上收购住房抵押贷款,然后打包成证券化产品,向投资者发售。由于这些产品隐含了政府信用,但收益率高于美国国债,受到投资者追捧。MBS的发展自此进入快车道。截至2014年上半年,美国按揭贷款余额为13.3万亿元,其中MBS余额达到7.7万亿元,占比57.9%。除了缓解房贷资金来源紧张的难题,申银万国房地产行业分析师韩思怡认为,MBS能把房贷这一流动性较差的信贷资产,转化为流动性较高的证券资产,由于流动性提高,买卖更加方便,银行可以降低资产收益率的要求,从而实现降低房贷利率的效果。有了它,楼市再也不用担心被误伤了!与美国相比,国内的房贷市场依然维持在商业银行“一家独大”的局面。截至2014年上半年,我国个人住房按揭贷款余额为10.74万亿元,但MBS产品几乎没有。自2005年以来,我国仅发行过4单MBS产品,总规模约为171亿元,在房贷余额中的占比可以忽略不计。于是,每当房贷紧缩,楼市总是免不了被误伤。尤其去年,银行纷纷收紧房贷额度,导致房贷利率普遍上浮,且放款时间延长,这是导致楼市出现深度调整的重要原因之一,连任志强也忍不住炮轰:去年房价就是被银行“打拐”。眼下,随着监管层大力推动资产证券化,MBS的发展已经箭在弦上。考虑到目前房贷的基准利率已经跌破了2008年末的最宽松时期,如果MBS真能让房贷利率进一步下行,购房者的月供负担将进一步减轻,这对楼市无疑是重磅利好。MBS虽好,却难以引爆……但邦地产君要泼一盆凉水:尽管MBS前景美好,实际推进却面临不少困难。首先,对于投资者而言,现阶段的MBS产品难有具吸引力的回报。根据申银万国的分析,在扣除银行的发行成本后,国内MBS和5年期国债收益率利差仅有0.7%,远低于美国版MBS与5年期国债之间约2.7%的利差,考虑到MBS的风险系数高于国债,若没有足够利差空间的支持,预计愿意购买的投资者非常有限,更别提带动房贷利率下行这一重任了。另一方面,在美国,MBS的主要发行方为“两房”(房地美与房利美),这两家机构由美国政府提供信用担保和背书,因此大大提升了投资者的信心。但目前国内尚无类似机构,单靠商业银行自身的信用担保并不够。第三,银行缺乏冲动。目前住房按揭贷款70%的市场份额集中在五大行手里,但与去年上半年房贷紧张时期相比,由于目前经济下行压力较大,银行贷款缺乏理想的投向,相对而言房贷仍是银行的较优质资产。由于手头上的钱不紧张了,银行将房贷证券化后所获得的资金也没有太多理想的投向,因此短期内银行不急于将贷款通过证券化转移到表外。所以,MBS的威力虽大,但要在短期内爆发不太现实,利率环境、政策支持、市场监管能否到位,将成为能否引爆这颗核弹的关键。
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增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证140737号互联网来势汹汹，可是为什么无法消灭房产中介？ - 智慧地产 - CIO时代—新IT知识与资源库
互联网来势汹汹，可是为什么无法消灭房产中介？
互联网来势汹汹，可是为什么无法消灭房产中介？
09:43:32&&来源：亿欧网
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摘要：任何商业模式的本质是“利润=收入-成本”，如果这个公式在规模放量的情况下依然能够保证有足够的利润，那么这个项目就是有价值的。“重”不是关键，关键是要“重”得出来。
　　房产交易和租赁是一个相对低频且重决策的交易场景，这就决定了其不可能是一个可以通过互联网通过信息匹配进行&轻撮合&而实现交易转化的事情。达成&客户成功&的要素不仅要有海量匹配的房源和客源，更离不开线下服务的价值参与。
　　通过互联网固然可以扩大信息半径、客源半径、房源半径和撮合半径，并极大地降低客源和房源的&获得成本&，但要实现较高的转化率，离不开房源和服务的双重&有效供给&。
　　所谓有效供给，是平台能够维持住足够的资源供应方以抹平时间差、空间差、成本差之后仍然给到用户方良好的体验（时间短、距离短、成本低），同时在走向稳定规模的情况下不依赖平台的补贴而能维持住供给方的动力，以保证可持续的共赢（这个观点适合于所有的泛共享经济的平台）。
　　在客户看来，低佣金是&鱼&，而真正有效的房源和为尽快达成交易而必需的服务参与更是客户想要的&熊掌&。从这个意义上来说，互联网+房产中介绝不仅仅是&轻撮合&的信息服务，而是一个&强信息+强服务&的&重撮合&交易服务。
　　无论互联网怎么+，如何提高匹配效率，如何改变人海战术的概率成单，如何通过互联网和信息化工具挤出多余的劳力以扭转僧多粥少的局面，如何通过提高人效比留住优秀人才以降低离职率和离行率，如何通过效率和优质的服务树立和激活品牌机制以改变房源和客源都依靠经纪人带来？
　　如何通过高激励激发店东和经纪人的有效投入，如何实现让更少的人完成撮合以赚更多的钱，如何以更低的固定投入（更低的经营杠杆系数）撬动更多资源的整合以降低自营类平台扩张后期的高风险，如何通过管理红利和平台红利确保价值闭环？
　　所以，互联网+房产平台必须要确保以上这些价值都得以满足，才算真正有效地重构了这个行业，才可以持续地立足。
　　互联网作为一种赋能工具，在房产交易和租赁过程中可以以低成本形成信息闭环（前提是房源信息真实有效），但要形成真正的交易闭环，离不开服务的价值闭环，这也是很多B2B交易平台前期通过撮合累计双边的用户池，而后期却不得不走向自营以切交易的原因。
　　在《刘亿舟谈泛买手经济：没有质量的数量扩张是没有意义的》一文中曾分析过，在信息过载和商品过剩的今天，消费者需要平台提供的不仅是浅层次的信息（关于商品和服务）的对称，客观上更需要平台充当一定的买手的角色，保障信息的充分以及商品或服务的优质。
　　只有这样才能帮助消费者实现&线上决策&并形成线上的交易闭环，相反，平台如果无法满足这一要求，线上的交易闭环无法实现持续的放量。简单的常识就是，如果用户无法通过线上披露的信息或者无法对平台所匹配的产品或服务建立有效的信任，线上交易还是无法达成。
　　对于房产这样的决策较为复杂的场景来说，虽然可以利用充分的信息展示甚至VR这样的创新性技术实现更加充分的决策信息呈现，但用户的决策心智往往需要在更多与卖方或出租方或周边环境所释放的动态信息中实现&动态博弈&，而这种交易属性必然绕不开线下。
　　在《九轩资本刘亿舟：垂直领域的O2O要&深沟高垒&》一文中曾提到一个观点：&只有交易闭环没有价值闭环也是耍流氓&。早期的O2O平台是从信息服务角度切入的，后来大家意识到，不能形成交易闭环的O2O是耍流氓。但是，对于O2O创业者来说，如果认识仅止于此也是不够的。对于用户来说，使用什么方式获得方式其实不是最重要的，得到什么样的服务才是其核心心智。
　　因此，我们对服务的理解必须从用户的满意期望出发，系统地分析为用户提供没有缺损的最终价值需要哪些必要的价值要素（参见刘亿舟《创业和投资需要的十种思维》文中所述&价值要素思维&部分），进而分析哪些价值要素&可以&交给&众包&方完成，那些无法由&众包&方完成或无法保证质量的价值要素（如准入、认证、检测、品牌背书、担保、金融服务等），平台方必须想办法提供，而不论是自营或者撮合模式。
　　平台方不可采用&鸵鸟策略&，只顾形成了信息闭环或交易闭环，而任由价值链条的泄露，否则依然会在成长后期遭遇放量的瓶颈。凡是能够交给市场完成的，大可通过市场法则进行整合，凡是市场无法提供的，平台必须确保提供。缺什么，补什么。
　　&重&不是关键，关键是要能&重&得出来
　　很多人一想到O2O，就会觉得太重。其实，我不完全这么认为。任何商业模式的本质是&利润=收入-成本&，如果这个公式在规模放量的情况下依然能够保证有足够的利润，那么这个项目就是有价值的。
　　所以，在我看来，&重&不是关键，关键是要&重&得出来。所谓&重&得出来包括两个方面：
　　第一，有足够的&撇脂&（毛利）抵消&重&所带来的成本增加；
　　第二，能够突破&规模、质量、成本&铁三角的约束。
　　当然，平台能够做得出来的最低底线是，能够通过资源和信息的重构，能够穿透这个&重&的服务过程，如果重得无法穿透，最终也会累死在路上。
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中国楼市的核武器来了 MBS将引爆楼市
种种迹象表明，为稳定楼市，中国决策层在下一盘很大的棋，而这些政策的效果也开始慢慢显现。
　　回暖势头明显的中国楼市，又将迎来一款新的核武器——MBS。
　　去年9月30日，中国央行、银监会首次出台通知，鼓励银行发行MBS。5月15日，中国银行间市场交易商协会发布了《个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引(试行)》的公告，MBS来势汹汹，有业内人士更把它称作--引爆楼市热度的核弹头！
　　MBS是银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的集合体(pool)，利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。
　　因此，MBS实际上是一种具有浓厚的公共金融政策色彩的证券化商品。发行券商会将抵押集合体所产生的本金与利息原封不动地转移支付给MBS的投资者。
　　例如，有人两年首付30万买了一套100万的房子，基准利率借贷25年，利息约70万，本息合计140万,两年还款本金6万，利息6万，房子目前市值150万。这时银行把房子剩余按揭贷款64万打包成债券通过券商以低于房贷利率的收益率发行。
　　券商认为评估市值150万，抵押借款仅64万，抵押品价值充足，评级为AAA，发行利率取下限5%发行。这样银行顺利地拿回了所有贷款本金，将风险转移到证券市场，同时每年可以获得固定的息差(房贷利率-MBS利率-发行费率)。
　　从海外市场来看，MBS是资产证券化产品的绝对主力，截至2014年上半年，美国按揭贷款余额为13.3万亿元，其中MBS余额达到7.7万亿元，占比57.9%。
　　美国年周期与也中国当前相似，企业部门负债率高、银行杠杆率高。居民端资金充裕，但限于银行杠杆高的问题而无法通过存贷款渠道为企业改善资产负债表。所以美国选择的路径是通过证券化企业的资产并由居民端购买。这种路径下，企业获得资金，投资新产能。
　　某四大会计事务所参与过MBS业务的人士说，MBS业务从理论上，可以给银行带来几个好处：
　　一是将个贷转移至表外，减少负债，增加现金流；二是赚取贷款利率和MBS利率之间差价，甚至通道中介费；三是降低了过去银行在个贷业务长期资产和短期负债的匹配难度。
　　目前中国房屋贷款按揭余额约20万亿，其中超过3年期的约占90%。MBS开闸，银行只需将这部分贷款余额的优良部分拿出来进行证券化发行，其发行规模理论上可超过10万亿。这将给中国房地产市场带来史无前例的变化，这就是房地产市场的金融化，房屋不再仅仅是居住品，同时变成了可以流通的金融产品。这大大增强这个行业的金融流动性，提高其金融效率，大大降低这个行业的资金成本。
　　银行通过MBS可以累积重新获得超过10万亿的流动性，获得这部分流动性以后又可以再次进行房屋抵押放贷，再做成MBS,再放贷，如此循环，稳赚利差，乐此不彼。
　　中国中心城市未来的城镇化道路将进一步加速，房地产行以及房地产金融衍生品行业极有可能迎来一个黄金十年。如果说，当年美国政府推出MBS业务，是希望能有更多的穷人拥有新的住房，那么中国监管部门推出MBS就是为了转嫁房地产金融风险。
　　首先，与2005年试点时相比，持续近10年的炒房风潮已然消退，眼下申贷者绝大多数系刚需购房者，其抵押物很难真正变现，一旦房价大跌，支撑房贷债券的抵押物价格会大幅缩水，此势必引爆连锁式的支付风险。所以房贷证券化即使推出，各方的积极性不会很高。
　　再者，房贷按揭回款周期通常以20年计，中间不确定性太多，使房贷MBS的市场流动性在各种MBS产品中最差，而其收益率也处于偏低水平，所以证券市场的投资者与其选择房贷MBS，还不如寻找更高收益的非MBS的投资品种。
　　最后，券商承销房贷MBS“开价”会很高，银行未必吃得消。由于投资者寡，券商担心MBS产品被积压于自己手上，承销积极性也不高。
　　如此情形，若有券商勉强答应替银行“冒险”，承销“开价”也一定很高，这更让银行吃不消。
　　目前，房地产风险已经凸显出来，金融市场上高收益替代产品不少，MBS若市场定价过高，风险就显而易见，金融机构盈利空间小；如果定价过低，根本没有吸引力。
　　所以，MBS的威力虽大，但要在短期内爆发不太现实，利率环境、政策支持、市场监管能否到位，将成为能否引爆这颗核弹的关键。(商业见地网)
又一波地方楼市新政扎堆登场
　　又一波地方楼市新政扎堆出台！两会后中央稳定住房消费、促进房地产市场健康发展的一系列刺激政策出台后，各地正在积极落实，全国超过50个城市出台公积金调整政策，超过20个城市出台补贴、补息、免税费的买房政策。
　　天津郑州长沙推新政
　　天津市日前宣布，自5月25日起对个人住房公积金(组合)贷款政策进行调整：首付款统一降低至20%；个人贷款额度最高从40万提至60万。
　　同日，郑州也出台了保增长最牛新政：经适房家庭转买商住房，财政给补贴。凡市区取得经适房资格证的家庭自愿放弃购房资格转购普通商住房的，对其购房面积90平方米以内部分由市财政给予每平方米800元补贴；无独有偶，长沙市5月19日下发通知，即日起，二手房交易个人所得税核定征收税率下调至1%；在长沙购买绿色建筑、产业化住宅、全装修普通商品住宅，可按60元/平方米标准获得补贴。
　　北上广深限购短期难放松
　　相较之下，四个一线城市对公积金政策调整力度相对保守一些。北京公积金中心表示，支持居民购买首套自住型商品房，缩短公积金贷款缴存时间；4月初上海也出台了公积金额度调整等放松性政策；深圳从5月8日起商贷可转公积金贷款80万30年省33万。
　　广州也表示已提出公积金贴息商贷方案，正在考虑以银行贷款、公积金中心贴息的形式，解决公积金贷款资金缺口的问题，目前方案正待市政府批准。(羊城晚报)
温州炒房团复活：弱市中炒房如同在钢丝上跳舞
　　老王炒房已有十几年时间，也是温州目前为数不多还在炒房的人。之前一年里，老王买进了六套安置房、一套商品房(资料、团购、论坛)；其间，他卖出了三套安置房，净赚上百万元。目前，他手里握有四套房子，市价在1500万元以上。
　　今年3月底以来，国家、地方相关政策连续利好，使老王又重新恢复了炒房信心。
　　学区房回暖
　　已经三年没有炒房的老王，去年开始筹资买进安置房。他说，市场低迷，一些人迫于资金压力，低价抛售房子也难以立即套现；他接盘后，以稍高于买入价的方式通过中介卖出。
　　与投资机构精选项目一样，老王买房也是百里挑一，主要为地段好、总价低的优质学区房。在去年年终分岁酒上，老王喝得很是尽兴，他说自己看到了那么一丝丝的曙光。
　　今年3月底以来，在国家、地方相关利好政策影响下，老王感受到周边的人在恢复购房的信心，除了股票、配资之外，房地产又重新纳入他们的视线。
　　政策市助推
　　今年3月30日，国家有关部委接连调整二套房首付比例、缩减二手房交易营业税免税期限。紧接着，温州出台促进当地房地产市场持续平稳健康发展的若干意见，首次购买新建商品住房可获0.6%的补助。
　　最近，温州还出台司法网拍房新政，购房者只需承担契税和印花税。老王说，两个月来，温州网拍房竞价又开始激烈起来，尤其是地段好的学区房，“温州网拍房全省最多，新政主要是去化库存，虽可减少费用但不太多”。
　　除了政策外，央行3次降息2次降准，资金流动性也让老王倍增信心。
　　炒房过山车
　　2011年之前温州房价领涨全国，成为全国房价上涨最快的城市之一，被认为是中国楼市“风向标”。
　　数据监测显示，2006年至2011年，温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨至34674元/平方米，5年时间涨了3倍左右。“房价每平方米从1万元涨到2万元，花了一年多点时间；从2万元涨到3万元，花了一年不到时间。3万元以上，只要开发商敢漫天开价，市场就会疯狂买入。”
　　2009年至2010年间，宽松的银行贷款、疯狂的民间借贷，都为老王提供了源源不断的资金来源。和很多人一样，老王几乎每天都在忙活着买进卖出，每套房子少赚几万元，多赚上百万元。“我们只是小虾米，大量实体企业才是主力军，它们用企业抵押贷款去买房或造房。”
　　在狂欢中，“已经昏了头”的老王高价买进多套豪宅，试图转手获取高额利润。
　　然而，2011年3月国务院下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，温州随即出台更为严厉的限购政策：日起，温州市户籍居民家庭及纳税一年以上的非本市户籍居民家庭只能新购买1套商品住房(含二手存量房)，规定中指房屋无论买后是否卖掉，都不能再购买房屋。
　　顿时，疯狂戛然而止，抛售无人接盘，暴跌随即展开。截至今年3月份，温州房价已经连续40多个月出现下跌。跌落人生低谷的老王，想着如何东山再起，他认为这次楼市回暖应该不会只是昙花一现。
　　谈话间，老王团队里的小林穿插说，他最近采用8倍配资杠杆炒股，赚了钱了。这让老王很是感慨：“我不懂股票，那不是我的菜。”同时他不无联想地说，股市和楼市存在跷跷板效应，当前的股市是否在重蹈温州房价暴涨的后尘！(第一财经日报)
哪些区域楼市在回暖：房价真正能复苏的仅20城
今年以来，在“3·30”新政和地方一系列救市举措之下，楼市也出现回暖态势。不过，不同区域之间的分化进一步加剧。
　　楼市与区域经济
　　广东省统计局发布的数据显示，1～4月，广东商品房(资料、团购、论坛)销售面积2551.88万平方米，同比增长13.4%，增幅比一季度提高9.3个百分点；商品房销售额2352.78 亿元，增长12.8%，增幅比一季度提高9.4个百分点。其中，商品住宅销售面积2307.60万平方米，增长15.5%。
　　在四个一线城市中，广东坐拥广州和深圳2个，这两个城市占广东房地产市场很大比例。今年以来，一线城市的楼市率先回暖，销售明显好于其他城市。
　　在房地产开发投资方面，各省的投资增速也大不同。数据显示，一季度，北京房地产开发投资增长23.8%，增速位居全国第一。广东以20.8%的增速位居第二，福建以20.5%的增速位居第三。此外，上海的增速位居第九，浙江位居第12，位置均比较靠前。
　　房地产开发增速靠后的几个省份分别为黑龙江、青海、辽宁、陕西，主要以能源重化省份为主。今年以来，能源重化省份的经济下行尤为明显。
　　经济的下行对楼市的发展影响深远。
　　辽宁省财政厅的数据显示，1～4月份，全省一般公共预算收入和税收收入分别下降27%和29.7%。1～4月份，全省四项与房地产相关的税收下降56.4%。全省各项非税收入下降19.2%。上述与房地产相关税收和各项非税收入合计减收额占一般公共预算收入总减收额的78.5%，拉低财政收入增幅21.2个百分点，成为全省财政收入持续下滑的主因。
　　经济下行影响了楼市发展，而楼市低迷反过来又拖累地方经济低迷。
　　哪些城市在反弹
　　不同城市之间的楼市分化更加明显。
　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟说，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。4月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，最高涨幅分别为1.8%和 2.4%，少数二线城市房价出现上涨，绝大部分三线城市房价仍然下降。据测算，4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。
　　新建商品住宅价格上涨的18个城市，绝大部分是东部沿海的一二线城市。其中深圳、北京和上海三个城市的新建商品住宅价格环比增幅最大。深圳在2014年12月份成为全国首个房价上涨的城市，今年1～3月份继续上涨，扮演房价上涨的“领头羊”角色。
　　其他城市中，温州上涨0.7%，广州和杭州、金华上涨0.4%，南京、武汉、石家庄上涨0.3%，厦门、宁波、哈尔滨、徐州上涨了0.2%。
　　到底是哪些城市房价在上涨？什么样的城市会上涨？
　　张大伟说，判断一个城市房价是否会坚挺，最根本的因素在于经济发展和人口流入，以及一定时期内的库存。对于意向购房者，他提醒称，人口的净流入依然是最重要的指标。
　　有媒体曾对2013年中国公共财政收入最高的50个城市的人口吸引力进行排名。其中人口净流入超过100万的城市共有22个，包括北、上、广、深以及苏州、厦门、南京等沿海中心城市。基本上，目前中国房价最高的城市都出现在这22个城市。
　　其中上海以953.5万的人口净流入数位列人口吸引力城市之首；首都北京的人口净流入数为771.8万，人口吸引力排名第二；深圳排在第三，人口净流入数为755.59万。这三个一线城市的房价涨幅也领跑全国。像副省级城市杭州，人口净流入高居第13位，不过由于此前供应量过大，去年以来房价出现明显下滑，但在今年4月环比上涨了0.4%。
　　与人口的流动相似，小学生数量的增减与城市的房价也颇为密切。
　　近年来在北京、上海等一线城市迅猛扩张的泰禾集团一位人士告诉记者，该公司近两年也曾到西安等二线城市考察。这些城市的经济发展十分不错，但在房地产发展方面，供过于求太严重，土地供应量太大。该公司判断这些地方未来有一定的风险，所以就没进入这些市场。
　　张宏伟说，与此同时，大多数城市房价仍然没有明显上涨现象，或者仍然处于同比或环比下跌状态。这说明大多数城市仍然处于去库存阶段，没有明显复苏和好转?
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