跳过中介卖房给他人 算不算违约？
花93万元买了房子，入内打扫时竟发现腐尸。近日，苍南龙港一起“新购房屋惊现腐尸案”，引起读者热议。近来，晚报新闻热线就接到不少关于房屋买卖的咨询电话。有读者说，他跳过中介卖房给邻居，中介要求中介费，他觉得不合理；有读者说，他买房赠送的面积，竟是“违章建筑”，她想知道如何维护自己的正当权益；还有读者称，他刚入手了套房子，不料房价暴跌，她想知道通过解除合同支付违约金是否可行……买房的、卖房的，关于房屋买卖的问题究竟如何解决？来听听晚报读者律师顾问团成员、浙江光正大律师事务所副主任严恒系律师的说法吧。□晚报记者 童锡基 制图 陈禾佳公式 跳过中介卖房给邻居，竟是“违约”？市民方先生来电：我想出手名下的一套房产，便在某网站上挂了出售信息。之后，一家中介公司表示能够帮忙售卖，按照售出的放价收取一定的中介费。同天，我们签订了出售委托协议，协议中的第二条规定，委托期满时，委托事务未完成的，若甲方未书面提出终止本协议的，视为按本协议的约定之期续约。若一方提前终止委托事宜需经双方书面同意。几天后（协议期内），我的一位老邻居购买了我之前的那套房产。中介找上门来，要求我支付中介费10000元，并声称我未经对方许可解除协议，已经“跳单”违约。请问律师，我是否构成“违约”，要不要支付中介费？解答：《房屋出售委托协议》属于居间合同性质，根据《合同法》第427条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。如果在合同中写明，该委托属于独家委托，且采取了合理的方式提请方先生注意免除或者限制其责任的条款，并对该条款予以说明，而方先生也同意合同条款却在未提出终止协议的情况下，自行签订买卖合同的行为就属违约。但是，本案中介方还没有促成方先生签订合同，因此不得要求支付中介费，只能要求支付从事中介活动时产生的必要费用；若在合同中未写明该委托是独家委托，方先生依然有权对房屋进行售卖，则方先生签订合同的行为不属于违约，也无需支付中介费。在此提醒大家在签订合同时，应当认真查看合同条款内容，减少不必要纠纷。对于由此引发的其他违法行为，双方可以提出通过法律途径解决。公式买房赠送面积是“违建”，如何维权？市民王女士来电：我在龙湾的一处房产原定于10月份收房，但是我们都没验收，因为原先说好的“赠送面积”，竟然变成了“违章建筑”。最初我们买房时，开发商用“可拓面积，灵动空间”的说辞来诱惑我们。在签订购房合同时，开发商曾要求我们签订一份第三方改造协议，协议中写明验收后，由开发商牵头，指定某建筑队后期改造，相关费用由开发商出。正在施工的赠送面积还没完工，就被人举报，现在城管认定这些向外浇筑的扩展空间是违章建筑，要求拆除。我们该如何维护自己的合法权益？解答：购房者购房时，明知是增建违章建筑，还选择与开发商签订合同的行为，违反《合同法》第52条第3款的规定，“以合法形式掩盖非法目的”，因此，购房者与开发商签订的房屋买卖合同是无效的。由于双方属无效合同，由此产生的不利后果，根据《合同法》第58条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，由开发商、王女士存在的过错大小，按照比例承担责任。购房者发现开发商以各类名目做虚假广告销售房屋，损害到购房者的合法权益时，可以向工商行政管理部门进行举报。根据《反不正当竞争法》第24条规定，“经营者利用广告或者其他方法，对商品作引人误解的虚假宣传的，监督检查部门应当责令其停止违法行为，消除影响，可以根据情节处以1万元以上20万元以下的罚款”，职责部门会针对具体情况作出相应惩戒措施。公式买房后房价暴跌可否支付违约金减少损失？市民潘女士来电：几个月前，我与开发商签订了商品房买卖合同，并已缴清购房款，但是还未收房。没过太久，房价暴跌30%。如果解除合同，需要支付5%的违约金。我想通过向房产商赔偿损失支付违约金来解除合同，减少损失，请问这样可行吗？解答：解除合同是可行的，但根据《合同法》第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，潘女士应当赔偿开发商的损失，可按照商品房买卖合同中的约定，向开发商支付相应的违约金。若约定的违约金低于造成的损失时，开发商可根据《合同法》第114条第2款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，选择增加相应的违约金，以弥补对方违约造成的损失。公式中介未征得同意，将房屋卖出该怎么办？市民陈先生来电：我和一家房产中介公司签订了为期两个月的房产销售独家代理协议。当时因为我对二手房市场价不清楚，也没有售房经验，中介以最快速度销售及免电话打扰等理由诱导我以比市场价低20万左右的价格与其签订了独家签赔协议。签订之后我就后悔了，我辗转了解到时下的房价行情，要求解除协议，但对方置之不理。一个月后，中介公司在没有征得我的同意的情况下将买家的定金转到了我的账户。我想知道这个独家协议我可以退回定金么？我该如何操作才能减除我的毁约成本？解答：《房产销售独家代理协议》属委托合同，根据《合同法》第四百一十条的规定，“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”，陈先生作为委托人已经要求解除合同，则合同已予以解除。房屋中介方在合同解除后，未征得委托人同意，一意孤行做出的行为属无权处分，由此产生的不利后果，应当由受托人自行承担，并应当赔偿陈先生的损失。因此，陈先生可以退回定金。由于中介方在合同解除后将房屋售出，由此产生的责任由中介方承担，并需赔偿陈先生的损失。（以上解答仅代表律师个人观点）
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二手房买卖任何一方违约 中介不承担任何责任
自8月10日本报刊登了《购买二手房要多长个“心眼”》一文以来，二手房交易过程的诸多问题成为了 市民关注的焦点，许多读者纷纷致电本报表示对二手房交易中该注意的事项有着非常多的不清楚，希望能通过更多的实际案例，让市民对交易程序更加了解。对此，本报与房管部门联手，将陆续刊登一些关于二手房交易的案例，以免市民在日后的交易过程中造成麻烦和损失。本期，将围绕居间合同的法律作用以及合同签订后各方的权利和义务为主题，向广大市民传授经验。
【案例一】买卖任一方导致违约，中介不承担违约责任南昌市民张某通过中介看到一套二手房挂牌出售，觉得比较合适，随即通过中介联系看房并达成购买意向，当天向中介付了意向金1万元。但当中介联系到卖家，确认房屋买卖事宜并转付意向金时，卖家反悔，以家庭意见不统一为由拒绝卖房。无奈，中介只得通知张某，居间不成功，卖家不肯卖房，请他另换其他房屋，或取回意向金。但张某认为，买卖不成，中介公司应承担违约责任。经多次协商，张某与中介未取得一致。张某把中介告上法院，要求中介按照“定金法则”承担赔偿责任。法院一审判决驳回了张某的赔偿请求，二审维持原判。专家评论：在这类纠纷中，有个共同的特征，即下家认为既然与中介签订了居间合同，约定了具体的买卖条件，且付了一定数额的意向金或预付了部分房款，最后却未能买到房子，就认为中介违约了。近两年，由于房价上涨，这样的纠纷非常多。买房不成而房价上涨，购房者心理难以平衡。这样的主张法院是不能支持的。居间服务是信息服务和媒介服务，居间服务最显著的特征是“居间性”，即居间人不是上下家任何一方的代理人，其服务行为是事务性行为，不是法律行为，不能决定买卖最后能否成功，当然也不能承担上下家任何一方的权利或义务。当然，若居间不成，根据我国《合同法》的规定，中介不得向委托人收取报酬。居间活动的商业风险依法由居间人自行承担。【案例二】签订合同前须对房源进行充分了解市民吴某通过中介看中一套二手房，经过中介的居间服务，吴某与卖家朱某签订了《居间合同》。合同签订当天吴某付了定金1万元，并对交房、付款等条款作了约定。签约一周后，吴某反悔，并向中介发出书面通知，认为卖家隐瞒了该房屋一年内连续死亡两人的重要事实，造成重大误解，要求解除买卖合同。卖家原本不同意解除买卖合同，经中介沟通后同意解除买卖合同，但对定金返还不能达成一致。两个月后，卖家将房屋另售他人，并因定金退赔问题与吴某闹上法庭。庭审中，买家吴某认为，房屋内发生过死人情况，不吉利，因卖家没有告知而产生误解，合同解除归咎于卖家。卖家认为，生老病死属人之常理，买家没有询问，自己没有告知的义务，合同解除应归咎于买家。法院判决将合同解除归咎于买家，驳回了吴某的诉讼请求。专家评论：买卖合同签订后，因为“不吉利”的原因要求退房一案为什么会败诉呢？主要有三个原因：人员死亡的事实是否应当告知存在争议。多数人认为，除非买家事先有特别要求，否则卖家对屋内死过人的情况没有法定的事先告知义务。第二，没有证据证明卖家或中介有欺诈行为。欺诈通常是指故意告诉对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误决定的行为。第三，重大误解之说难以成立。重大误解通常是指行为人对行为的性质、内容、行为对象或其他直观信息认识错误，导致行为的后果与自己的意思相悖的情形。在庭审中，买家提出其购房目的是用作婚房，但由于无证据证明在合同签订前有过约定或要求，且其同意接受房屋内原有设施、家具，法院据此没有采纳他的辩解。【案例三】签订居间合同后私下成交仍应视作合同成立市民马某将其一套二手房委托中介挂牌出售，并与中介公司签订了居间合同。合同约定，马某委托中介为其提供居间服务，以不低于23万元的价格出售房屋，委托期限自日起至同年11月30日止。合同约定，卖家在委托期内私下与他人成交的，视作居间合同成立，应按房屋成交价格的1.5%计收中介服务费。居间合同签订后不久，中介发现马某与中介推荐的客户王某私下成交。经交涉，马某认为，房屋是夫妻共有财产，自己以个人名义与中介签订的居间合同是无效合同，并以此为由拒付中介费。经多次协商无果，中介将马某告上法庭，要求按居间合同的约定支付中介费。一审法院查明上述事实，认定居间合同合法有效，依法判决马某支付约定的中介费。对此马某没有上诉。专家评论：依法签订的合同受国家法律保护。马某被判按约支付中介费，体现了合同的严肃性及国家法律法规的强制性。那么，马某提到的合同无效理由为什么不成立呢？居间合同与房屋买卖合同有本质的区别。属共同财产的房屋，若未经所有共有权人同意，部分权利人出售房屋的行为是无效的。但对于居间合同来说，不能如此简单认定。在司法实践中，一种意见认为，居间合同的本质是基于居间服务的委托合同，委托人只要是完全民事行为能力人且以自己名义订立居间合同，一经订立即可生效。由于对委托居间的房屋没有合法的处置权而居间不成的，不影响居间合同的效力。另一种意见认为，如果委托人对所委托居间的房屋没有合法处置权且不能形成表见代理，事后又不能得到追认的，居间合同则归于无效。如果中介经纪人履行了必要的审查义务且委托人隐瞒了权利瑕疵的，中介可按约或根据实际损失追究委托人的缔约过失责任。在本案中，无论采用上述哪种观点，由于马某和王某已实际成交，因此居间合同无效的辩解当然不能被采纳。【案例四】有偿性是居间合同的重要特征曾某通过中介看中了一套二手房，同意以总价25万元购买，与中介签订了居间合同一份，委托中介为其提供购买上述房屋的居间中介服务。合同约定，曾某对其委托的房地产居间事项，在规定的范围内按成交价的1%向中介支付中介费2500元。合同还约定，中介可以转委托其他公司代办有关手续，若转委托造成曾某利益受损的，曾某有权要求中介承担赔偿责任。后在中介的努力下，曾某与买家达成交易，签订了房屋买卖合同。但直至买卖合同履行完毕，曾某始终以各种理由拒付中介费。无奈，中介将曾某推上被告席。在庭审中，曾某提出了拒付中介费的三条理由：中介方已经向买家收取了中介费，不应再向其重复收取中介费；中介委托其他公司办理过户手续；中介违反了国家的税收规定。经过庭审质证及辩论，一审法院判决曾某全额支付中介服务费。专家评论：居间合同的一个重要特征即为有偿性。我国居间服务的报酬制度，可以概括为三点：一是佣金约定制度，二是法定上限制度，三是风险报酬制度。前两点比较容易理解，对于风险报酬制度，这是基于我国《合同法》对居间服务的强制性规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”。拒付中介费的法定理由是居间不成或由于中介的欺诈行为而导致交易不成的情形。曾某所说“重复收取中介费”的问题，其实是个误解。在居间过程中，中介、买家及卖家三者之间有三个相对独立的法律关系：买家与中介之间的居间委托法律关系，卖家与中介之间的居间委托法律关系以及买卖家之间的房屋买卖法律关系。居间成功后，买卖双方各自按约支付居间合同约定的中介费，是两个相对独立的合同义务，因此不存在重复收费之说。至于是否违反国家税收规定的问题，因庭审中曾某未提供任何证据，且不属于本案的审查范围，法院未予处理。不仅如此，税收问题涉及另外的行政征收法律关系。在房屋买卖中介过程中，买家、卖家以及中介均是独立的纳税人，负有不同的纳税义务。至于委托他人代办手续，居间合同中已明确约定可以这样做。
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签了房屋买卖中介服务协议不愿意卖房了，要付违约金和中介费吗？
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房屋买卖中介服务协议上有约定的哇，
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双倍押金。
&没办事就要钱，想得倒美的，一分也没有&
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光子 发表于
双倍押金。
那中介费呢，没成功也要给吗，
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淡然517 发表于
房屋买卖中介服务协议上有约定的哇，
约定是有的，一定要给吗，还有中介费也要吗，不是没成功交易吗，现在就是中介也要钱
金钱5050 ￥威望0 点魅力19 点券0 ￥金币0 块经验6177 点在线时间6269 小时精华0帖子积分16854阅读权限80最后登录UID376597
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伊人秋水 发表于
那中介费呢，没成功也要给吗，
你不给，他不给你房产证，商量商量少给点，说点好话，下次买房还找他。
金钱1585 ￥威望0 点魅力55 点券0 ￥金币2 块经验2607 点在线时间2546 小时精华0帖子积分6157阅读权限50最后登录UID295311
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你是房东吗？个人感觉不想卖了要退还买方定金，违约的话应该支付点买方损失，至于中介费房东本身就不承担中介费，中介费本来也是成功了才能给
金钱415 ￥威望0 点魅力0 点券0 ￥金币0 块经验491 点在线时间129 小时精华0帖子积分996阅读权限0最后登录UID570136
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中介也不是慈善机构 ， 当然要收取费用个 ，只能商量少给点。
总评分:&金钱 + 5&
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买家付你多少定金，你再多付一倍给他，具体么商量，中介费么你承担，多少么看中介
金钱41094 ￥威望0 点魅力4945 点券0 ￥金币-35 块经验43031 点在线时间10419 小时精华0帖子积分93197阅读权限80最后登录UID117935
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棒棒小葵 发表于
买家付你多少定金，你再多付一倍给他，具体么商量，中介费么你承担，多少么看中介
是这样的，前几天一客来讲，去年想把一套房卖掉，收了人家25000定金，看看房价飞涨，不想卖了，后来除退还定金以外，又赔了人家25000违约金，赔了10000中价费
&傻了，他以为房价还会涨啊？&
常熟汽配城A5幢7号专营：进口、国产汽车、工程车等发电机、起动机。电话：309623、小灵通：、QQ:
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头衔：极速传说
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必须的& && &赔偿双倍的费用& &如果你定金交了2万& &房东不想卖了就必须赔偿你4万
&有何依据？&
金钱498 ￥威望0 点魅力7 点券0 ￥金币0 块经验722 点在线时间470 小时精华0帖子积分1554阅读权限20最后登录UID198912
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斯内克 发表于
你是房东吗？个人感觉不想卖了要退还买方定金，违约的话应该支付点买方损失，至于中介费房东本身就不承担中 ...
就是碰到了黑中介，一定要给
金钱498 ￥威望0 点魅力7 点券0 ￥金币0 块经验722 点在线时间470 小时精华0帖子积分1554阅读权限20最后登录UID198912
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都要赔的 中介费不赔 产权证不会还你的 法律明文规定的
哪条法律 ，
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请问卖房毁约,中介要收中介费的三分之一,合理吗?
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如果您签订的是房产买卖居间合同,并且没有明确约定违约细则的话(例如:贷款贷不下来不三方免责等),就应该支付给中介最高三个点的佣金,如有约定就除外,可能您心里会觉得不平衡,所谓居间合同只要签订成立。中介就有权收取他们应该收取的那份,希望对您有帮助!
中介费学名叫做信息服务费。在买卖双方签署合同以后,中介方的责任跟义务就算是履行完毕;中介费也必须按照国家规定的点数缴纳。在之后买卖双方有一方违约,那么违约方除了要承担另一方的违约金意外,还要承担全额的中介费。三分之一不存在合不合理;即使是全额你也是应该缴纳的!如果你还有疑问可以咨询律师。他们的回答跟这个答案是大同小异!
看合同上是怎么定的,如果签了买卖合同或者租赁合同,哪方违约哪方付
你好,这个是肯定要给的。中介费,肯定按佣金确认书上的金额支付,三分之一 还可以吧
非常合理,毕竟是为你服务了啊,而且如果你签的合同不管最后有成交还是毁约,中介佣金是必须要给的,给多少就要看具体情况而定了。
一般应该违约的一方支付的 一定要给的 因为已经签了合同了
中介费其中是叫居间服务费。只要你们只要双方交易成功,不管后续出现违约还是别的,中介公司都是有权收取居间服务费的。
看合同,一般是违约方支付
才收你三分之一呀,是我一毛都不会退你
只要毁约的不是中介方,一般都要求毁约方支付全额中介费的,如只要求收取三分之一的中介费是十分仁义的了。
第1-10条,共28条 &
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