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& 加强农村宅基地自建住宅建设及拆迁补偿管理工作的若干意见
加强农村宅基地自建住宅建设及拆迁补偿管理工作的若干意见
各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构：为进一步加强全市农村自建住宅建设管理，依法打击突击加建行为，保障群众生命财产安全，规范补偿工作，避免社会资源浪费，依照国家有关，结合我市实际，制定本意见。　　本意见中农村宅基地是指市城市总体规划内的主、重点镇及政府确定的“切块”管理区域（以下简称开发区）内村民自建住宅所使用的集体土地。　　一、明确管理责任，条块结合做好农村宅基地自建住宅建设和拆迁补偿管理工作　　（一）各区政府（开发区管委会）对辖区内农村宅基地自建住宅建设和拆迁补偿管理工作负总责，负责组织联合执法，查处农村宅基地自建住宅建设中的违法行为。　　（二）乡镇人民政府（街道办事处）具体负责辖区内农村宅基地自建住宅建设的日常监督管理工作。　　（三）国土资源行政管理部门负责农村宅基地用地的审批管理工作。　　（四）规划行政管理部门负责农村宅基地自建住宅规划管理工作，制定村民宅基地自建住宅的规划管理办法。　　（五）房屋行政管理部门负责农村宅基地自建住宅拆迁评估行业管理工作。　　（六）城改、公安、质检、建设等相关部门，应当按照各自职责，做好农村宅基地自建住宅建设管理工作。　　二、完善审批程序，规范村民宅基地自建住宅建设行为　　（七）凡申请划拨宅基地新建住宅应严格按程序履行土地、规划审批手续；在原有宅基地上新建、改建、扩建住宅应严格履行规划审批手续。未办理审批手续或手续不全的房屋，在拆迁过程中一律不予补偿。　　（八）村民申请划拨宅基地自建住宅的，在符合土地利用总体规划、村镇建设规划和土地利用年度计划的前提下，应当向村民小组或者村民委员会提出申请，经村民会议或者村民代表会议讨论通过，并报乡镇人民政府（街道办事处）审核，报区国土资源行政管理部门办理宅基地审批手续。在实施建设前，须经区（开发区）规划部门审查同意并办理规划手续。　　规划部门办理规划手续时应当明确用地位置和面积，建筑物层数和面积。　　列入城中村改造计划的村庄建设按照城中村改造相关规定执行，不再新划拨宅基地。　　（九）村民申请在已划拨宅基地上新建、改建、扩建的，应按上述程序办理规划审批手续。　　（十）市规划行政管理部门应针对不同区域的实际情况，编制农民宅基地自建住宅通用设计图，免费发放给村民，指导村民建房。　三、建立健全拆迁补偿工作的利益导向机制　　（十一）因城市建设需拆除村民宅基地自建住宅的，由乡镇人民政府（街道办事处）会同拆迁改造主体编制拆置补偿方案，经村民会议或者村民代表会议讨论通过，由区（开发区）主管部门初审同意后，作为征收集体土地的附件，依法办理审批手续。　　纳入城中村改造范围的拆迁补偿安置方案，按照城中村改造的有关政策执行。　　(十二）给予村民的住房安置，原则上按照规划审批的面积进行安置。原人均房屋不足65平方米的，按照人均不少于65平方米的标准补差安置，补差增加的面积收取房屋重置价。　　本意见实施前村民已建成的住房，二层（含二层）以下部分的补偿，结合原房屋建筑面积，按照人均不少于65平方米的标准安置。超出应安置面积部分，严格按重置成新价予以补偿；对于临时搭建非正常使用的面积部分，除严格按重置成新价补偿外，须扣除拆除费和建筑垃圾清运费。对于严格按程序建设，拆迁前未突击加建的村民，其宅基地上未建房的空地，拆迁安置时可以按照不同区域给予一定数额的补偿。　　（十三）对于在村民宅基地自建住宅建设及拆迁安置管理工作中成绩突出，未出现突击加建的村庄，由乡镇人民政府（街道办事处）报区人民政府（开发区管委会）同意后，按实际拆迁补偿费用（安置房建设除外）的5%予以奖励。　　（十四）因城市建设需要，村民自建住宅被拆除超过1/3户数以上且耕地较少的村庄，可以由各区人民政府（开发区管委会）组织实施整村拆迁安置，剩余土地依法征收后纳入储备。　　四、规范评估行为，保证国家和社会资金的合理使用　　（十五）市房屋行政管理部门应当加大对宅基地房屋拆迁补偿评估工作的管理力度，进一步规范评估市场行为，尽快制定集体土地房屋估价技术标准和实施细则，完善评估行为的约束机制，按照有关规定对房屋重置价定期进行调整并予以公布。　　（十六）评估机构在评估中应严格按照拆迁评估标准对现状房屋及其附属物进行评估，对不符合质量标准、不合理的结构布局、工序工艺不到位的房屋墙体、门窗、粉刷以及附属物和装修等，在相应的评估补偿标准中予以扣减。评估结果应报评估委托单位审核，并向社会公布,&接受监督。　　五、加大打击力度，坚决遏制突击加建行为　　（十七）对以获利为目的，在农村宅基地房屋拆迁安置过程中，组织村民突击加建的个人或组织，以及因生产、销售、使用伪劣建材和违规施工等造成伤亡事故的个人或组织，由相关部门依法处理。情节严重的，依法追究相关责任人刑事责任。　　（十八）评估机构不严格执行房屋评估技术标准和实施细则，不按房屋实际质量进行评估，造成国家和社会资金不合理使用的，由房屋行政管理部门按照有关规定进行处理，并依法追究相关责任人法律责任　　六、落实责任追究，建立长效管理机制　　（十九）各区人民政府（开发区管委会）要切实加强监管工作，凡发生1次死亡5人以上（含5人）责任事故的，在目标责任考评、表彰奖励等方面实行“一票否决”，并按相应组织原则处理。　　（二十）各区人民政府（开发区管委会）应当加强本辖区内农村宅基地自建住宅建设和拆迁补偿管理工作，制定具体管理措施，将管理责任落实到人，对不履职尽责、失职渎职者，依法追究相关责任人的行政责任。　　（二十一）乡镇人民政府（街道办事处）应当组织对辖区内宅基地自建住宅现状进行摸底分类，并登记造册，保留影象资料，报各区人民政府（开发区管委会）备案，为今后拆迁安置提供补偿依据。　　各区人民政府（开发区管委会）应结合城市规划及辖区实际情况，研究制定整个区域内村庄的规划建设、拆迁安置实施方案。　　（二十二）乡镇人民政府（街道办事处）应当加强农村宅基地自建住宅建设的日常巡查和管理工作，对违法占用集体土地和擅自在原有宅基地上新建、改建、扩建自建住宅的行为，应当及时制止并责令自行拆除。不自行拆除的，由区人民政府（开发区管委会）组织相关部门依法拆除，并由相关部门按照有关规定进行处罚。　　（二十三）市房屋行政管理部门应积极探索村民住房产权登记的具体办法，进一步规范村民建房行为。（二十四）市综合考核办将农村宅基地自建住宅建设和拆迁补偿管理工作纳入全市综合考核范围。　　（二十五）各区人民政府（开发区管委会）可依据本意见制定实施细则。&&&&&&二○一一年六月二十八日
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　　无论是在城市还是在农村，旧房改建都需要经过审批之后才能动工。因此本文拟简介旧房改建申请的相关程序。而鉴于农村危房改造是当前政府的一项重点工作，有相关政策扶持，因此也专列一节作一简介。
　　旧房，无论是否为危房，改建都需要政府有关部门审批。房屋改建或扩建的审批程序包括受理、初审、复审、审批和发证五个环节。其程序大致如下。
　　（1）房屋所有权人、使用人必须向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用安全进行审定。房地产行政主管部门应当自受理房屋装饰装修申请之日起20日内决定是否予以批准。
　　（2）房屋装饰装修申请人持批准书向建设行政主管部门办理报建手续，并领取施工许可证。
　　（3）建设单位按照工程建设质量安全监督管理的有关规定，到工程所在地的质量安全监督部门办理建筑装饰装修工程质量安全监督手续。
　　所需申报材料如下：
　　1、房屋变更登记申请书
　　2、房屋所有权证
　　3、土地使用权证或用地证明文件
　　4、房屋变更的有关证明文件
　　5、建设工程规划许可证
　　6、建设用地规划许可证
　　7、建设工程施工许可证或开工报告
　　8、建设单位关于房屋俊工验收合格的证明
　　9、营业执照或机构组织代码证复印件
　　10、法定代表人或个人身份证明
　　11、房屋测绘成果报告及房屋平面图
　　12、委托书及代理人身份证复印件
　　至于农村危房改造，由于涉及政府的政策资助，因此其程序略有不同。
　　一、申请条件
　　农村危房改造工作补助对象是长期居住在所属危房中的农村农户。现居住房屋确系危房且符合以上条件，方可向属地村委会、镇政府提出申请。
　　二、补助标准
　　农村危房改造资金以农户自筹为主，住房补助为辅，政府分类住房补助标准为：中央补助资金7500元，省级补助资金1900元，县级补助资金4500元，共计补助资金13900元。
　　三、申报程序
　　符合危房改造条件的农村户主向村委会提出申请，经乡镇农村危房改造工作领导小组审核、乡镇人民政府审批后，报县住房保障中心备案。
　　1、户主申请。符合危房改造条件并自愿在当年完成危房改造的家庭，由户主自愿向所在村委会提出书面申请，填写农村危房改造农户申请表，并提供户口复印件、身份证复印件、危房照片（包括改造前、改造中、改造后的照片，其中要有含有户主正面肖像）等证明材料。
　　2、村委会评议。村委会接到困难家庭的申请后，召开村民代表会议进行评议，议定是否符合改造条件，评议结果并予以公示（公示期7天）。经评议认为符合改造条件，且公示无异议的，填写《农村危房改造农户审批表》，上报镇人民政府审核。对不符合改造条件或公示有异议的，不予申报。
　　3、乡镇人民政府审核。乡镇农村危房改造工作领导小组接到村委会的申报材料后，组织规划、国土等部门工作人员入户核查。核查符合条件的，核查人员签字并签署意见后报镇人民政府进行审批。不符合条件的，将材料退回所在地村委会，并说明原因。
　　4、签订危房改造协议书。凡被审核列为当年农村危房改造的农户，需与当地人民政府签订危房改造协议，明确质量要求、补助标准和完成时限。
　　5、竣工验收。竣工后，先由各镇政府进行初步验收，再由县住建局牵头，监察局、审计局、财政局、发展改革局、质监站等有关单位进行全面检查验收。经验收合格后，方可兑付补助资金。
　　6、资金拨付。补助到户的农村危房改造补助资金由县财政根据竣工验收报告，通过财政涉农资金专户打到镇政府，再由镇政府一次性发放到户。
　　农村危房改造，由于涉及政府资金资助，因此其程序会比一般的旧房改造要多，特别是批准前的审核，还需要经过公示环节。
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