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买房交完钱开发商跑路了、老板被抓了、破产了咋办？
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房产商破产，意味着其在建的楼盘很可能面临“烂尾”的窘境。想要购房的刚需人群不由地捏把汗——要是真买到了烂尾楼，怎么才能维护好自己的合法权益呢？
　　　　2014年底，江西赣州（楼盘）长发置业有限公司和赣州银信置业有限公司先后破产，而两家公司的法定代表人为同一人，这便成了赣州房地产公司破产第一案。一时间，新年的房地产市场沉浸在萧瑟之中：2015会成为房企（特别是中小型房企）的破产年吗？　　　　房产商破产，意味着其在建的楼盘很可能面临“烂尾”的窘境。想要购房的刚需人群不由地捏把汗——要是真买到了烂尾楼可怎么办呢？　　　　房企境况不佳　　　　国家统计局近日公布的数据显示，全国房地产2014年的投资增速一路下滑，房企到位资金增速放缓，开发商拿到钱已经越来越难。月份，房地产开发企业到位资金11.0115万亿元，同比增长0 .6%，而在2013年的前11月，这个数字是27%。统计局发布的数据还显示，2014年同期民间固定资产的投资增长为17 .9%。　　　　“大量的房地产开发企业将面临资金链断裂的危险，房地产企业的倒闭潮不远了。”北京（楼盘）市政协委员、经济学者马光远接受采访时称，2014年国有房企的资金成本普遍增长约18%，资金正在加速逃离房地产。而卫民不动产策划智库总经理蔡为民(博客,微博)更是认为，对开发商来说过去的2014年还不算“真正的苦日子”，而是“好戏在后头”。　　　　可见，随着房地产数据的恶化，库存和资金链等压力持续，2015年房企很可能会遭遇“适者生存”的局面。在这样的环境下，因开发商资金链断裂甚至破产而引发的“烂尾楼”现象也就可以预见了。　　　　烂尾楼如何产生　　　　烂尾楼，通常指的是已经办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。此外，因为产权发生纠纷、或是工程质量不合格等原因而停工的项目，也算作烂尾楼。　　　　烂尾楼形成的原因可说是多种多样，现实中包括在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规而导致工程停工等等，都有不少真实例子出现。不过，其中出现最多的还是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已经拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人，最终就形成了无人问津的烂尾楼，让购房者无所适从。　　　　弄清产权归属　　　　一般而言，烂尾楼同样也是贷款银行及各地政府的一块“心病”，过去几年也有过续建、复建、盘活烂尾楼的案例。不过，万一购房者真的遭遇了烂尾楼，首先要做的还是学会“自救”，通过法律等手段尽可能保障自身的权益。　　　　按照规定，若房企破产宣告时房屋尚未建成，或人民法院受理破产申请后，管理人决定不再继续修建未建成的房屋，就会造成破产企业对购房人债务履行事实不能的情况。根据房屋的买受方式不同，可以区分为两种情况：按揭贷款买房和对卖方分期付款买房，这两种买房的方式会对房地产企业破产时，房屋的权利归属产生不同影响。因此，购房者首先应咨询专业的法律意见，弄清自己的权利问题。总之，有产权在手，总比什么都得不到强。　　　　同时，业内人士指出，开发商破产后，购房者仍然可以按照程序向房管部门申请办理房产证：1.购房者应到工商行政部门，查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销；2.如已合法注销，购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证等在办证过程中需由购房者出具的资料，到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后，应当予以办理。　　　　分步交涉维权　　　　在搞清楚产权归属后，购房者则应尽量与其他业主一起，获得最大限度的法律支持。　　　　首先，如果所购买的楼盘只是存在“烂尾”可能，可以尝试给开发商一点时间，如果其能在短时间内筹措到资金，完成后续工程，购房者的损失便可降到最少。　　　　其次，若是开发商因为资不抵债而破产，遭遇“烂尾”危机，则不可将房子退给发展商。因为退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和发展商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如发展商最后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产被法院拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到发展商的补偿款（特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的）。　　　　另外，若决定要起诉发展商时，业主也必须齐心一致。如果其他业主打了官司，并且获得胜诉、得到赔偿，而有的业主因为等待发展商完工没有及时起诉，可能最终就得不到赔偿。　　　　未雨绸缪也重要　　　　当然，作为消费者而言，在烂尾楼出现时购房者总是不免处于弱势地位。与其出事后费时费力维权，不如事前利用好手中的主动权，对开发商做一个全面的了解。由于目前房地产实行的是预售制，根据相关规定，没工商登记、税务登记，资质不全、手续不全开发商不能施工，包括房地产五证、两书不齐全的不能买，这都是老生常谈了。　　　　通常情况下，规模大、资金雄厚、知名度高的品牌大开发商也会相对靠谱一点，而那些刚刚转型的、经验不足的中小型开发商，在目前的形势下购房者就要加倍注意了。当然，有条件的直接买现房、即买即住，也不失为一个保险的方式。　　　　另外，烂尾楼的产权状况对购房人来说尤为重要。业内人士提醒，购买时首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰，是否已被银行抵押了；其次要先向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证；然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎样解除抵押；最后如果是拍卖房，应弄清产权过户手续是否已经办理等等。来源：理财周刊& &作者：徐卓航
谁将是2015年瞬间倒下的开发商？房企资金面危机现象频现
从房企2014年销售业绩来看，能够完成全年销售业绩指标的企业仅为少数大型品牌房企，比如、恒大地产、万科、中海地产、融创、旭辉、招商、新城、越秀等这10来家；大多数房企销售金额仍然会同比下滑，无法完成年度销售业绩指标，而中小房企下滑尤为明显，并且大型房企与中小房企之间出现了更加明显的“分化”趋势。
与此同时，2014年以来，受到银行信贷紧缩、“钱荒”、销售业绩不佳等因素的影响，房企深陷资金链危机的现象频现。继2014年年初浙江出现兴润置业房企倒闭破产的现象之后，中小房企频频出现资金面的危机。比如广东光耀集团、青岛君利豪集团、南京福地、西安浐灞·新天地、赛高国际、紫翰庭院、汉城湖畔项目的四家开发商、杭州中都集团等。2015年初，由于前期激进扩张、销售业绩不佳、银行惜贷等因素，房企也没有摆脱资金面危机的基本面，比如，佳兆业在新一年的年初就频频陷入资金面危机的传闻。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，进入2015年，即使2014年下半年以来各类“救市”政策出台，楼市在年底也出现了“翘尾行情”，但是，市场库存偏大的基本面没有改变，楼市“惜贷”常态化的基本面也没有改变，对于大多数中小房企来讲，2015年仍然会面临资金面的紧张的状况，仍然有可能出现的债务违约风险。
三类房企或将瞬间“轰然倒下”
笔者认为，在2015年银行“惜贷”常态化的市场背景下，即使大多数一二线城市市场基本面良好、开发企业不缺资金的情况下，大家也普遍对未来市场预期感觉到不确定性，尤其是中小企业，可能面临更多的债务违约的市场风险。那么，谁将是2015年即将瞬间“轰然倒下”的房企？这些即将瞬间“轰然倒下”的房企具有哪些特征？
从2014年大多数资金面暴露出问题的中小企业来看，融资成本与拿地成本偏高成为其企业经营层面较大的问题，比如，浙江兴润、光耀集团等资金链危机事件也与融资成本与拿地成本偏高密切相关，而此前的盲目拿地或盲目多元化扩张使其资金面状况更加恶化。
从2015年上半年银行信贷大背景来看，即使央行降息也不会改变银行继续“惜贷”的行为，从实际市场表现来看，银行对于中小房企的贷款仍然是比较谨慎，并没有出现实质性松动，银行等金融机构不会无限制再给房企更多的“救命钱”，甚至当前金融机构为了控制投资风险已经开始对于中小企业“停贷”，这些因素成为2015年年初类似于佳兆业等这样的房企出现资金危机的导火索。
从2014年-2015年上半年整体市场大背景来看，总结下来，城市或区域板块库存量大，销售去化压力较大；产品定位偏高端或有部分缺陷，无法与市场需求匹配，或者在楼市大环境遭遇低迷期阶段遇到销售瓶颈；房企在主营业务之外盲目进行多元化扩张，导致企业经营陷入困境；激进拿地进行扩张，导致土地成本与开发成本较高都有可能导致企业面临销售压力，从而导致房企面临资金面的问题。
从上述角度来看，房企必须想方设法融资或回笼资金来缓解自己企业经营面临的问题。从常规思路来看，房企一般会采取以下措施来解决资金面困境问题。
第一、通过降价销售回笼资金。对于房企来讲，通过降价销售是房企可控的，一般来讲，是房企首先选择的方式，并且资金面越紧张，房企进行降价销售回笼资金的可能性就越大。
从房企进行降价销售的策略来讲，首先房企会从战略布局上评估，将已布局的不合理的活定位本身存在问题的项目进行降价销售，使企业的布局更加合理化；如果通过上述调整仍然无法解决短期面对的资金面的问题，那么，从公司全局考虑，就应该进行大范围的降价动作了。
第二、通过银行等金融机构渠道进行融资，尽可能通过多元化渠道的融资调整企业的资产负债结构，降低短期资产负债比例，缓解资金面的压力。
第三、如果上述两个办法无法实现缓解资金面紧张的压力，那么，对于房企来讲就应该采取一些触及房企底线的必要拯救措施了。比如，卖股权、卖项目，通过舍卒保車的方式保证企业短期内能够“活下来”。比如近几年来，绿城频繁买股给九龙仓、融创、中交等，皆为当时资金面相对较为紧张的缘故。
那么，哪类房企将是2015年即将瞬间“轰然倒下”的房企？这些即将瞬间“轰然倒下”的房企具有哪些特征？
从上述分析来看，三类企业也最容易受到上述因素的影响，具体来讲：第一类，产品类型偏高端周转率较慢的企业，这些企业的销售业绩最容易受到影响；第二类，前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业，或盲目多元化扩张，导致房地产主营业务受到影响的企业；第三类，一部分资信不太好贷款受限的中小企业，由于难以获得银行贷款，这些房企在2015年仍然会面临资金面断链的市场风险。
而至今为止，由于市场库存偏大的基本面没有改变，楼市“惜贷”常态化的基本面也没有改变，此外，中小房企无论在资本市场还是销售市场无法与大型品牌房企抗衡，这就使得中小房企在2015年仍然会面临比较大的资金面的问题。如果上述三类开发商在销售回款上会面临比较大的压力，再加上开发贷款比较难获得，理论上开发商这个时候就不得不进行卖股权、卖项目的操作了，如果卖项目、卖股权也无法使这类公司继续“活下去”，那么，这些中小房企极有可能成为瞬间“轰然倒下”的房企。
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路过。。。。。。。。
Powered by[转载]地产破产清算，&购房者该怎么办？
今年1月份，《每日经济新闻》曾报道全国百强房企华光地产资金链出现问题，2008年以3.23亿元获得的南京G114地块一直没有动工，最终被中航地产接手。
但是，变现资产并未改变华光地产资金吃紧的局面，苦苦挣扎了半年之后，在8月12日江苏省常州市天宁区人民法院的公告中，华光地产被宣布破产清算。按照法院公告，华光地产的债权人，应当在11月20日前向管理人申报债权，并提交有关证据，债权人会议将于11月28日下午在常州举行。
进入破产程序的华光地产仍然问题不断。其在南京处于开发状态的三个项目全部宣告资金链断裂，其中一个项目被转手，另外两个项目银河湾卓苑和银河湾紫苑处于停工状态，200多位购房者深陷其中。
与其他企业破产不同，房地产企业破产最直接的受害者往往是购房者，他们面对的可能是质量千疮百孔的烂尾房，甚至可能连房子什么样都没能见到。退一步说，即使拿到了房子，长久的折磨也在后面：拖欠税费的房地产商跑了，自己的房产证也可能拿不到了，物业管理成了烂摊子。
　　房地产企业一旦破产，房屋是否建成就决定了该企业事实上是否可能履约。以下将分这两种情况进行讨论。
　　一、房屋已建成
　　 房屋已经建成的情况下，破产企业即有对购房人履约的可能，也就是业主有可能能够拿到房子。
　二、房屋未建成
若企业破产宣告时房屋尚未建成，或人民法院受理破产申请后，管理人决定不再继续修建未建成的房屋，就会造成破产企业对购房人债务履行事实不能的情况。根据房屋的买受方式不同，可以区分为两种情况：按揭贷款买房和对卖方分期付款买房，这两种买房的方式会对房地产企业破产时，房屋的权利归属产生不同影响。
　　1、按揭贷款所购房屋的权利归属。
　　企业破产时房屋的权利归属。现房按揭中，开发商破产对房屋的权利归属没有任何影响。购房人仅需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。
　　在期房按揭中，购房时房屋尚未建成，购房人不享有房屋的所有权。当房屋建成后，若房款已经付清(购房人支付了首付，贷款银行以购房人的名义付清了余款)，购房人即可委托开发商向当地房地产登记处申领《房地产证》并取得房屋所有权。之后房地产企业的破产对房屋的权利归属亦不生影响，购房人仅需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。
　　2、对卖方分期付款买房时房屋的权利归属。
　　与按揭买房不同，在分期付款购房的情形下，在转移所有权之前，根据破产申请受理时，购房人是否足额支付价款可以分为以下两种情况讨论：
第一，购房人已经付清全部价款的，所购房屋被排除在破产财产之外，购房人可以要求破产管理人转移房屋所有权，并向房地产管理部门申请变更房屋登记。
　　第二，购房人尚未付清全部价款的，房地产企业尚未转移所有权，双方均未履行完毕合同，破产管理人即有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。
　　开发商破产后房产证如何办理
　　依据2008年国家颁布实施的《房屋登记办法》，购房者要取得房产证，必须和开发商共同办理，并提交以下资料：商品房买卖合同原件、开发商委托书和营业执照、全额购房发票、房屋测绘分户图、契税完税证、维修基金发票等，只有在这些资料齐全并且买卖双方共同到场的情况下，方可依法办理房产证。但是对于开发商破产后，购房者该如何办理房产证，目前国家的相关政策还没有明文规定。
　　对于该问题，部分律师认为，开发商破产后，虽然其法人资格已经消失，但其与购房者的买卖关系依然存在，而且在办证过程中，购房者才是真正的办证主体，开发商只起到协助作用，因此，开发商破产后，购房者仍然可以按照程序向房管部门申请办理房产证，具体步骤如下：
　　第一，购房者应到工商行政部门，查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销。
　　第二，如已合法注销，购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证等在办证过程中需由购房者出具的资料，到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后，应当予以办理。
　　目前市场上因房地产企业“破产”、产权发生纠纷、工程质量不合格等原因而停工形成许多烂尾楼，避免买到烂尾楼提出以下几个建议：
　　一、买房最好买现房，即买即住，就不用担心开发商烂尾的问题了;
　　二、选择大开发商有实力的，资金雄厚就不怕开发商最后没有钱建房，而烂尾了;
　　三、看房子是否已被抵押:尾房的产权状况对购房人来说尤为重要。业内人士提醒，购买尾房首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰，是否已被银行抵押了。购买前要先向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证;然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎样解除抵押;如果是拍卖房，应弄清产权过户手续是否已经办理等等;
　　四、买期房尽量不要一次性付款，和开发商协商根据楼盘进度付款;
　　五、买房需要看开发商的五证，有没有预售许可证;
　　以上就是怎么避免买到烂尾房的几点注意，希望大家多注意，买到中意理想中的房子。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。买房遭遇烂尾楼怎么办?购房者将如何维权呢?
地产中国网
[导读]近日，苏州一幢烂尾了13年的6层大楼，底层被改造成居民买菜购物的邻里便民中心，而改造所需的1600万元，竟是小区业主众筹而来。近日，苏州一幢烂尾了13年的6层大楼，底层被改造成居民买菜购物的邻里便民中心，而改造所需的1600万元，竟是小区业主众筹而来。邻里便民中心已经从5月1日起开始试营业，极大方便了周围居民的生活，然而，中心的相关证照迟迟没能办下来。更令人惊讶的是，这幢烂尾楼除底层和地下车库已经改造完工外，其他5层准备改造时被相关部门“叫停”，如今依旧外墙裸露，窗户仅用塑料薄膜遮挡，安全隐患非常大。烂尾楼—已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。烂尾楼形成的原因，可说是多种多样。出现最多主要有延期交房、房屋质量、小产权纠纷、楼房烂尾、开发商内部问题、物业纠纷、降价风波、合同欺诈等。购房者遭遇“烂尾楼”将如何维权呢?1.房屋存在“烂尾”可能，先不要急于向法院起诉，给发展商一点时间，希望其在短时间内筹措到资金，完成后续工程，消费者的损失可降到最少。2.如开发展商因资不抵债宣布破产，根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到发展商的补偿款。特别是消费者已经通过预购，获得了房屋的产权。3. 假若开发商再三拖延交房时间，遭遇“烂尾”危机，千万不要根据合同将房子退给发展商。因为，此时发展商手里已经没有钱了。退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和发展商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。
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