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关于完善商品房预售制度的几点建议
（本文为山东齐鲁律师事务所 张翠芳律师原创，转载请注明作者及出处）
内容摘要：我国商品房预售制的建立，降低了企业进入商品房开发的门槛，加速了房地产开发的建设周期，提高了资金使用效率，降低了企业财务成本，亦在一定程度上降低了购房价格，大大改善了居民的居住水平。但是，随着重复预售、再抵押骗贷、延期交房、面积缩水、烂尾楼等一系列问题的出现，商品房预售制度的弊端随之显现。随着商品房价格的持续走高，国内关于“取消商品房预售制度”的呼声越来越高。既然预售制度利弊共存，那么，在现状与取消预售制度之间，是否还有第三条路可以走呢？
上世纪90年代，随着我国城镇人口的持续增加，城镇居民住房总量严重不足的矛盾逐渐显现，但由于我国房地产市场刚刚起步，商品房开发所需巨额资金缺口成了房地产企业发展的瓶颈。在此情形下，我国于1994年在正式引进了商品房预售许可制度。
商品房预售制度的建立，为我国房地产开发企业打开了一种新的开发销售模式，增加了企业融资途径并提高了资金使用效率，降低了房地产开发行业的门槛，加速了房地产的开发建设周期，亦在一定程度上降低了购房价格，改善了居民的居住水平。
但是，随着一房两卖、再抵押骗贷、延期交房、房屋面积缩水、烂尾楼等一系列问题的出现，商品房预售制度的弊端随之显现。伴随着商品房价格的持续走高及现行限购令下商品房降价退房潮引发的社会性问题及群体性事件，国内关于“取消商品房预售制度”的呼声越来越高，央行曾于《2004年中国房地产金融报告》中出现了“可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售”的内容。2010年元月，广西住房和城乡建设工作会议提出将南宁市作为取消商品房预售制度的试点城市的消息再次引发了社会各界对商品房预售制度是否应当取消的大讨论。
一、我国商品房预售制度的特征
商品房预售制度是我国房地产市场中的一项重要制度，目前我国关于商品房预售制度的法律法规有《城市房地产管理法》、《商品房销售许可办法》、《城市商品房预售管理办法》等。该制度的特征如下：
（一）商品房预售应当满足一定的条件
据《城市商品房预售管理办法》第5条，商品房预售应当符合下列条件:一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二是持有建设工程规划许可证和施工许可证；三是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
（二）商品房预售应办理《商品房预售许可证》
《城市房地产管理法》、《商品房销售许可办法》、《城市商品房预售管理办法》等法律都明确规定，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
（三）商品房预售应当进行预售备案
《城市商品房预售管理办法》第10条规定:商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术,逐步推行商品房预售合同网上登记备案。
（四）商品房预售款项应当专款专用
《城市房地产管理法》第44条第2款规定:商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。《城市商品房预售管理办法》第11条规定:商品房预售款监管的具体办法,由房地产管理部门制定。《济南市商品房预售款监管实施细则》规定，由预售人在银行开立商品房预售款监管专用账户，由预售人、监管银行和担保公司签订预售款监管协议，同时预售人委托担保公司向预购人出具保证商品房预售款按规定用于预售商品房建设的担保书，由担保公司承担全部民事责任和经济赔偿责任，而担保公司作为预售资金合法使用的担保方，自觉承担监管义务。
二、& 商品房预售制度的缺陷及取消的可行性分析
现行商品房预售制度下，购房人仅仅凭着开发商描绘的一纸蓝图和在建工程就缴纳了全额购房款，而收房则要等到一年甚至两年之后，完全违反了普通商品交易中“银货两讫”的交易准则。购房人对已交房款的资金流向无从掌握、对未来房产的质量无法把握，此时期望开发企业能够按时交付购房人最初所期待的房屋，只能依靠开发企业的商业道德与政府部门的执法监督，因此，在现行预售制度下，购房人处于绝对弱势地位，承担了商品房预售制度的绝大部分风险。
（一）所购商品房成为烂尾楼的风险：商品房预售交易的双方虽然仅仅包括开发商与购房人间的“买卖”合同法律关系，但其是否能够切实履行，还要受到诸多其他法律关系的影响，如：开发商与总包单位间的建筑工程承揽合同关系，开发商与材料供应商之间的供销合同关系，总包单位与各专业承包单位之间的分包合同关系等。在上述诸多关系中，任何一法律关系不履行债务或者违约,均有可能影响开发企业与购房人之间交易合同的履行。如果开发企业本身的资质差、资金链脆弱，资信情况不好，则开发企业还存在破产的风险，在此情形下，开发项目是否能够如期保质完工交付，则是个大大的问号。
（二）不良开发企业恶意诈骗的可能：商品房是大宗不动产，所涉资金巨大，在商品房预售制度下，开发企业无需交付成品商品房即能获取购房人的巨额购房款。在这种利益驱动下，有极少数无良开发企业打着售房的幌子套取购房人房款，席卷大额资金出逃。
（三）一房两卖的风险：有些房地产企业为了获取更高利润，将用于安置回迁居民的房屋予以销售，购房人即使在不知情的情形下购买，被拆迁人仍有权优先取得该套补偿安置房屋，购房人将面临无法取得所购商品房的窘地。
（四）逾期交房的风险：因房地产开发具有建设周期长、资金量需求巨大的特点，开发商在楼盘建设过程中难免会出现资金短缺的情形，如果不能及时支付施工人的工程款，将可能陷入停工的境地，何时竣工将无法估计。此外，如果开发商存在一些诸如擅自更改规划、未办理相关施工手续等情形，也会被政府部门勒令停工整改、交纳罚款等，从而使工期延误。
（五）规划变更的风险：开发企业面对房价整体持续上涨的诱惑，将售前承诺抛之脑后，单方面变更规划、设计，降低建设成本，增加企业盈利，损害消费者的利益，如开发商擅自加建楼层、对楼盘外围配套做出用途的变更等。
（六）房屋未通过综合验收的风险：如果房屋质量不合格或未能通过规划核实、未取得《竣工验收备案证》，将无法进行综合验收。据建设部2004年发布的《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》(建质[2004]18号)第3.4条规定“各地建设行政主管部门要加强对住宅工程竣工验收备案工作的管理，将竣工验收备案情况及时向社会公布。单体住宅工程未经竣工验收备案的，不得进行住宅小区的综合验收。住宅工程经竣工验收备案后，方可办理产权证。”
（七）能否办理产权证书的风险： 商品房作为不动产，必须办理产权证书才可以获取房屋的物权。除以上交房风险外，还可能存在在建工程抵押未能解押等情形导致的无法办理房屋产权证书的风险。
三、完善商品房预售制度的建议
不可否认，我国现行的预售制存在诸多问题，可如果立即取消预售制度，将意味着房地产开发企业资金周转速度缓慢，财务成本大幅提高，房屋建设周期加大，意味着更多的企业被逼迫从房地产行业退出，或者更多的社会资金不敢或者不具备资格进入房地产行业，商品房供应量总体下降，房地产市场的结构性矛盾将更加突出，房价必将再度上涨，最终结果将与取消预售制度的初衷背道而驰。
笔者认为，商品房预售制度本身没有问题，问题是处在制度的设立及监督执行上。既然制度的存在是有必要的，但要对其中不合理的部分进行完善，以平衡房地产开发企业与购房者之间的风险分担，规范房地产开发企业的执业规则，以更好地保护购房者的利益。借鉴国外运作成熟的商品房预售制度我们不难发现，预售制度的设立初衷，应当是为了保护购房者利益，同时兼顾到开发企业；而我国实施的预售制度首先顾及到开发企业的利益，购房人的利益则放到了次要地位。因此，笔者提出如下几点完善商品房预售制度的建议：
（一） 建立商品房预售房市场风险分担机制，采取分期付款方式支付购房款
虽然《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。但在实际操作中，国内所有的房地产开发企业实施的预售，都会要求购房人在签订《商品房买卖合同》时即缴纳房屋全款而不仅仅是定金。对此，笔者建议，以购房款作为建立市场风险分担机制的筹码，将预售商品房的购房款分期支付，如：购房人签订《商品房买卖合同》时，支付不超过总房款20%的定金，楼体主体封顶时付至60%；单体竣工验收合格时付至90%，所有基本设施工程结束符合交付条件时付至95%；剩下的5%办理房产证时付清。这最后5%的款项主要是在移交房产或办理产权证书发生纠纷时，用作履约保证金以确保开发企业按双方约定执行合同。
在上述分担机制方案中，购房人支付不超过总房款的20%作为定金，既符合我国《担保法》定金不超过总价款20%的规定，亦符合普通商品交易时的行业惯例。在未能全额取得房款的前提下，房地产开发企业通过自有资金及其他渠道融资完成商品房建设并按照合同约定交房，刺激开发企业减少对预售款的依赖，将从根本是减少不良开发企业通过预售制度骗取购房人房款的可能，更在相当大的程度上减少了烂尾楼的出现。同时，开发企业作为商品房的建设者及工期控制者，为获取购房人尚未缴纳的购房款，将尽可能的按时交付符合合同约定质量的商品房并及时办理房屋产权证书，有效的将交易风险分配给开发企业与购房人分担。作为房地产开发企业，虽然签订《商品房买卖合同》时未能取得全部的购房款，增加了融资难度及融资成本，但也在一定程度上对现有的房地产开发企业进行了新一轮的洗牌，通过优胜劣汰进一步减少市场竞争者、促进企业提高运行效率增加企业核心竞争力，实现企业可持续发展。
因此，建立完善的商品房预售款分期支付制度，将改变商品房预售房市场的风险分担方式，对购房人与开发企业均不失为一种良性循环，从长远来看，提高了进入房地产开发市场的门槛，也有利于市场资源的整合。
（二）将预告登记作为商品房预售制度的组成部分
预告登记最早见于早起普鲁士法所规定的异议登记，后来为德国、瑞士、日本等国以及我国台湾地区民法所继受，成为民法中的一项重要的物权制度。不动产预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机地结合起来，赋予债权请求权以物权的排他效力，既保护物权请求权又保护债权请求权，可以有效地保护上述情形下的不动产请求权，最终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。我国自《物权法》颁布引入了预告登记制度。
《物权法》第20条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”因此，将申请预告登记作为商品房预售备案登记后的重要组成部分，将购房人拟通过《商品房买卖合同》约定固定对将来取得的商品房物权。请求开发商到期转让房屋并办理过户手续的债权得以物权化，能够对抗第三人的购房行为和不良开发商的欺诈行为，从而真正保护预购人的合法权益，减少商品房预售纠纷、保障交易的安全性。
（三）加大对违规预售行为的监管及处罚力度
违规预售行为最主要的表现形式为未取得商品房预售许可证的项目以认购、收取预定款、诚意金等各种形式变相预售商品房。我国目前对违规预售商品房的处罚规定见于《城市房地产管理法》第六十八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条、《城市商品房预售管理办法》第十三条，其处罚手段为“责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款”。虽有法可依，但实际操作中，并未建立房地产销售现场的日常巡查与现场检查纠错的机制，且对预付款1%的处罚力度较轻，对财大气粗的房地产开发企业而言，该处罚微乎其微，甚至低于所收受预付款的财务成本。因此，笔者建议设立行之有效的监察机制、加大处罚力度，通过提高违规成本促使开发企业守法预售。
违规预售的另一表现形式为虚假交易、哄抬房价。自2010年住建部发出的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，已经明确查处包括房地产经纪机构和执业人员在内的各种违禁行为，各地健全房地产信息公开机制，将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开；房地产开发企业则要在销售现场明示预售许可情况、商品住房预售方案等信息。但此种违规行为较为隐蔽，因此，笔者建议，通过设立房地产市场违规行为举报热线，对不按规定销售和公布相关信息的企业，将加大曝光和处罚力度，责令限期整改，逾期仍未整改的，暂停其预售资格，问题严重的将取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任，将查处落实在实处。
商品房预售许可制度的设立，对我国房地产市场的快速发展、商品房供应量的大幅增加及居民住房水平的提高起到了巨大的作用，应予以肯定，但经过市场近二十年的检验，该制度的弊端也充分显现出来，既然取消该制度是不现实不可行的，那就只有从多方面对预售制度进行完善，使其真正起到既保护购房者利益、又兼顾开发企业合法权益的作用，以促进房地产市场的健康发展。
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商品房预售制度
　　一、商品房预售的概况及价值
　　所谓商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的制度。
　　我国的商品房预售制度是从20世纪90年代初开始逐步建立的。1994年7月施行《中华人民共和国城市房地产管理法》。这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式，正式确立了商品房预售制度。此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、以及新近颁布施行的《物权法》等，均对这一制度作了相应具体的规定[1]。十多年的发展表明，这项制度对培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。国家统计局的资料显示：&2004年房地产开发资金共筹措17 168.8亿元，定金和预收款达到7 395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发资金的43.1%，成为房地产开发的第一大资金来源。&我国房地产业仰仗预售这一扶持性政策，迅速完成了资本原始积累，同时由于预售使得房地产商便于融资，降低成本，预售房价格明显低于现房，也使得&望房兴叹&的购房者获得了实惠，在买卖双方的共同青睐下，商品房预售制度在国内不断发展。然而，商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。
　　二、我国商品房预售制度的问题和成因分析
　　我国商品房预售制度自确定以来，其固然刺激了商品房交易市场，但同时也产生了许多严重的问题，这一现象直接导致央行房地产金融分析小组在其对外公布《2004年中国房地产金融报告》中强调：&很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。&虽然建设部旋即表态，不会废除商品房预售制度，但是，这一报告至少指出，预售制度产生的问题，已然引起了高层的重视，同时也在学界引起了广泛的讨论。
　　笔者以为，目前而言，我国商品房预售所导致的风险问题主要在以下几个方面：
　　其一，存在着交易不公平现象，开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。如果说开发商从预售制度中获得的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当，购房者与开发商各取所需，那么预售制度显然是一件两全其美的事情。但是，根据我国现行的预售机制，当住房还处在建设过程中，购房者就已经支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。在这种不健全的预售制度下，开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不须承担房屋存货成本，施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者，同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款，开发商把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上，使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。更为严重的是，当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任[2]。
　　笔者以为，出现这类问题的根本症结在于：我国的预售制度由于缺乏一套健全的风险分担的法律制度[3]，使得开发能够轻而易举地转嫁风险，而购房者和银行又缺乏保障自身利益的法律依据。
　　同时，融资渠道单一，真正能够给予房产企业长远、可持续支撑的房产证券、债券等融资方式，则被认为资金成本过高而为开发商所放弃，也是产生该现象的另一个重要的原因。
　　其二，现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度相对降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，往往就意味着项目的成功。这导致房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也生存得很好，而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。也即我国的房地产业不但没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式，大量低质开发商充斥于房地产市场。
　　笔者以为其根源在于市场竞争机制的不合理，我国国有土地使用权出让采取挂牌交易制度，没有市场化。房产进入市场由政府职能部门通过行政许可进行资源分配，由此导致开发商不惜以各种手段购买土地，然后通过预售制度卖期房，提前回笼资金，把高房价抛给购房者，因此我国房地产业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。
　　同时我国监管体制的缺乏也助长了这种情况的发生，由于对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。并且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售广告的发布监管、资金的监管都是行政静态的、事后的管理，缺乏动态的、事前的防范，也没有引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。[1]再者，缺乏严格的准入和退出制度，导致房地产市场上鱼龙混杂，大量缺乏必备条件的开发商依然能够参与市场竞争，并分得可观利益。
　　三、完善我国商品房预售制度之具体对策
　　针对我国商品房预售制度存在的各种问题，笔者从以下几个方面进行思考，提出完善我国商品房预售制度的一些看法：
　　第一，设立商品房预售制度风险担保基金，平衡交易各方的风险。所谓商品房预售制度风险担保基金是一种基金筹集模式，即通过风险担保基金的筹集与积累，把预售制度中的各种风险合理均衡地分散到各负担主体的制度模式。如上文所分析，在现存的预售中风险的分配极其不合理，因此，政府应设立房屋预售制度的风险担保基金，如存款保险制度一样，凡是参加房屋预售制度的房地产开发商都应参加这个基金，即按营业额缴付，一旦出现问题，就由这个风险基金来承担责任。通过这一机制，可以把整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商一起来承担，有效地平衡各方风险，促进交易公平。
　　第二，完善预售房款监管。具体而言：首先改变我国目前房地产市场主流的预收款收存方式&即由开发商统一收取，并在一定时间内存入监管账户[4]。而改成由购房人亲自将购房款存入监管账户的方式。同时，严格规范预收款的使用，开发商除了可提取规定比例的备用金外，监管账户内的资金只能用于楼盘建设，开发商因工程建设需要用款，应实行房地产行政主管机关审批制度，监管银行只能根据法定审批将款转入施工单位账户。此举能有效避免开发商挪用预收款以及携款潜逃等行为，既发挥了预售制度对于开发商的融资作用，又保障了购房者的资金安全。对此，我国广东省作过相应的尝试，并取得了不错的效果，其经验值得在全国范围内推广[5]。
　　第三，加强监管力度，设立预售商品房单项建设资金审核机制。预售制度的一个重要价值在于相对降低门槛，便于开发商融资，如果我们设立过高的准入门槛，则显然与该制度背道而驰，然而如上文所分析，目前我国的预售制度导致了大量的低质中小企业充斥市场，严重损害行业环境和社会利益，对此，笔者的建议是设立预售商品房单项建设资金审核机制，对房地产企业实行实时监控，开发商在进行任何一个预售商品房项目时，必须向房地产主管部门申报企业目前的状况，包括开发商的资质、开发商近期的资产负债表、现有流动资金量、在预售商品房开发过程中将要出现的到期债务额以及正在进行并将在商品房开发过程中完成的其他项目等，并提供相应的证明，经房地产部门审批后方可进行商品房开发，避免开发商在其他项目资金周转不灵时，以预售商品房为手段，筹集买房人的资金，却用以弥补其他项目上的流动资金，[6]同时此举也能够避免低质的小企业&空手套白狼&，能够有效的将不合格企业清除出市场。
　　四、结语
　　商品房预售制度对于我国的房地产业发展有着重要意义，经过近二十年的发展，已经己经成为房地产市场的一项基本制度，但是，同任何新生事物相类似，预售制度也带来了许多严重的问题，以至于有呼声要求废除该制度。
　　笔者以为，我国商品房预售制度固然问题重重，但其价值更是不容忽视的，不可轻言废除，针对其产生的问题，应当从制度层面加以完善，通过建立起有效的风险分担机制，加强对预售资金的监管，规定严格的商品房预售市场准入和退出机制，加大信息披露力度等手段，以保障商品房预售中预购人等主体的合法权益，消除我国预售制度目前存在的各种问题，真正有效的发挥预售制度的作用。
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商品房预售制度相关推荐
[商品房预售制度]网友评论
<div class="ds-thread" data-thread-key="735180" data-title="商品房预售制度" data-image="">争议商品房预售制取消_财经频道_新浪网
最近，一条“商品房预售制将取消”的消息在网上盛传。尽管相关部门很快辟谣，否认正在研究取消商品房预售制，但预售制存与废的问题却再度引发争议。有人问，既然这么受争议，当初为什么要实行这个制度呢？它对推高房价是不是难辞其咎？
　　山东已试点现房销售的消息没有让“取消商品房预售制”的争论结束。
　　部分业内人士认为，商品房预售制的弊端凸显，其带来的房地产开发高杠杆助推了市场的泡沫化。
　　取消商品房预售制，意味着将从根本上改变房地产市场的游戏规则，也对房企的开发模式、财务模式、盈利模式乃至商业模式形成巨大挑战。
　　目前最大的反对声音是，取消预售之后，商品房价格将暴涨，也可能产生令政府担忧的后果：比如地方融资平台受牵连、银行产生坏账等。
　　取消预售背后实质是利益之争，即地方政府、开发商、银行与买房人的利益之争。前三者已经被捆绑在一起。这导致取消预售困难重重。
　　目前取消预售制并不现实，各方利益博弈之下，渐进式改革或将被提上日程。
你怎样看待商品房预售制度？
解决了商品房建设资金不足问题
吹大房地产业泡沫推高房价
你认为是否应该取消商品房预售制度？
　　取消预售制，房价也可能因此上涨。地产商不能预售就意味着财务成本加大，这个成本最终一定是要转化给市场承担，那么房价必然有所增高。从事房地产行业的业内人士剖析称，取消预售制对于开发商而言有直接的负面影响，将使房企资金压力加大，行业门槛被抬高，长期来看，市场供不应求，可能推高房价。[]
　　房地产预售制度是期货制度，如果取消预售制，房地产市场就完了。在开发贷、个人房贷受到限制的情况下，预售房成为支撑房地产最为重要的资金来源。国家统计局数据显示，目前定金及预收款和个人按揭贷款已占到房地产开发资金的30%以上，形成了与房企自有资金、银行借款三分天下的局面。有了预售款，开发商就能占用购房资金进行滚动开发，缺乏30%的预售款，大部分开发商资金链将会断裂。[]
何为商品房预售制度？
定义：商品房预售制是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给消费者，并由购房者支付定金或者房价款。
商品房预售制度的利弊分析
1、解了决商品房建设的资金不足问题，预售制度成为房地产开发企业重要的融资渠道；
1、弱化了买方在市场中的谈判地位，使得买卖双方的天平更加倾向于卖方；
2、降低了房产商资金门槛，短期内增加了商品房供应，推动了房地产市场的繁荣；
2、一定程度上提高了房产商对于政策谈判能力回旋余地，弱化房产商对于银行贷款利率敏感度；
3、预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。
3、房地产开发的门槛大大降低，许多实体经济加入到开发房地产加剧了实体经济空心化；
　　众多网友和消费者表示，预售制违背了“一手交钱，一手交货”交易原则，引发诸多纠纷和矛盾。多数购房者认为，正是房地产开发高杠杆导致开发商高负债激进战略，推高地价和房价。最近的一项网络调查显示，75%的网民认为应该取消预售制，因为“开发商将只在图纸上存在的房子拿出来卖，助长了投机资金的涌入，致使房价居高不下”。[]
　　　从长远看，取消预售，实施全现房销售，应该是我国房地产市场发展的大势所趋。一旦现房销售形成制度，会促使开发商踏踏实实盖好房子，提升品质和质量。资金压力会让开发商加快项目开发进度，加快销售回笼资金，努力增加有效供应。当然，现房销售最重要的是购房者的利益得到更大的保护，人们可以买看得见、摸得着的现房，免去了期房交付时可能发生的纠纷，降低了质量和购房资金的风险。[]
商品房预售是《中华人民共和国城市房地产管理法》确定的一项制度；短期内如若取消将会造成供不应求反而引发房价暴涨，所以暂不会轻易取消。
如果取消预售制，短期来看，很多的开发企业会承担非常大的资金压力；长期来看让这个市场会变得更健康一些。
从长远角度来说，取消预售实施全现房销售，应是我国房地产发展大势所趋。全面取消预售制影响太大，不可预期性太强。可以考虑在一些具有明显投机性，或者投资性行为比较泛滥城市，或者城市某些区段，或者某些楼盘，采取提高预售门槛的办法，这样更加具有操作性和现实意义。