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城市房屋拆迁中房屋、土地产权补偿评估问题的探讨
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3秒自动关闭窗口什么情况下按照房地产评估价格计算征收土地增值税？
我企业转让一所旧房，我有原始的购房发票，在计算土地增值税时可以按发票金额扣除吗？一定得评估吗？
　　答：《土地增值税暂行条例》第九条规定：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
　　(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的；
　　(二)提供扣除项目金额不实的；
　　(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
　　《土地增值税暂行条例实施细则》第十三条规定：条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
　　第十四条　条例第九条(一)项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。
　　条例第九条(二)项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。
　　条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。
　　隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
　　提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。
　　转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
　　财税[1995]48号文件第十条规定：关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题
　　转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
　　国税发[1996]48号第五条规定：凡转让房地产的纳税人，按照土地增值税的有关规定，需要根据房地产评估价格计税的，可委托经省以上房地产管理部门确认评估资格并报税务部门备案的房地产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。
　　有条件的地方，应当将涉及土地增值税的房地产评估与现有房地产转让管理过程中的价格申报及其价格评估结合起来，以防止因重复评估而加大成本，增加纳税人负担的情况。
　　接受委托的各房地产评估机构，在按税务部门要求按期将评估结果报送房地产所在地税务机关，作为确认计税依据参考的同时，应将评估结果报当地政府设立的事业性房地产估价管理机构审核。
　　对于房地产所在地税务机关要求受委托的房地产评估机构提供与房地产评估有关的资料的，评估机构应当无偿提供，不得以任何借口予以拒绝。
　　凡涉及征收土地增值税的房地产评估报告，由取得建设部、人事部共同认定并经注册登记的“房地产估价师”签署；或者由三名以上(含三名)取得各省、自治区建委(建设厅)、直辖市房地产管理局统一颁发的《房地产估价人员岗位合格证书》的房地产估价员联合签署。
　　接受委托的房地产评估机构，必须严格按照《条例》和《细则》中规定的方法进行应纳税房地产的价格评估。房地产所在地税务机关应当根据《条例》和《细则》的有关规定，对应纳税房地产的评估结果进行严格审核及确认，对不符合实际情况的评估结果不予采用。
　　提示：在计算土地增值税时如不能提供发票的，应按房地产评估价格计算土地增值税。
剖析“价格明显偏低且无正当理由”
近来“二手房”市场经常发生“价格明显偏低且无正当理由”而进行核定征收税款的情况，即：交易双方的交易价低于政府公布的基准价格时，税务机关不是依据交易双方的协商价格征收税款，而是按政府公布的基准价格进行核定征收。就税务机关这句核定征收的依据，就这句核定征收的依据，我们应有个深刻的理解。
《中华人民共和国税收征收管理办法》第三十五条第六款：纳税人申报的计税依据明显偏低，无正当理由，税务机关有权核定其应纳税款。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额。不论是核定应纳税额还是核定营业额，都存在一个前提条件：“价格明显偏低且无正当理”，什么叫价格明显偏低，目前权威机构没有作出准确的解释，值得探讨。
例：王某因资金困难急于用钱，于2006的12月，将一套2004年购进的原价32万元140平方米的住房，以35万元的价格转让给他人，房地产部门核定该套住房基准价格为45万元。
税务机关能否作出价格明显偏低的判断而核定征收呢？回答肯定是“否”，应判断是价格偏低，而不是明显偏低，也就是说应按实际成交价35万为计税依据。如果王某以30万的价格对外转让，应该确定为“价格明显偏低”，应参照市场价格进行核定征收，如果此时王某有正当的理由，也不能进行核定征收。税务机关的核定征收的前提为二个要素，并且同时存在，缺一不可，否则就不能核定征收，一个要素是价格明显偏低，另一个要素是无正当理由。价格偏低，可以理解为转让价低于市场价或公允价，价格明显偏低，应理解为转让价低于成本价或购进价。
现实工作中，“视同销售的行为”就是价格明显偏低且有正当理由的情况，如将产品（商品）自用、投资、捐赠、赞助、职工福利、奖励、分配和抵债等，他们的售价几乎是成本价或零，企业不确认销售，但国家税务总局对这些行为采取了列举法，按其公允价格进行纳税调整，据以征收税款或确认应税收益。
现实生活中，价格明显偏低有正当理由的事情也比比皆是，最普遍的事情是转让使用过的汽车、摩托车、家用电器等，都是低于买进价而转让的，理由也正当简单，属过时或折旧后的用品（古董和珍藏品除外），习惯上都不会采取核定征收的方法，只有在价格明显偏低且无正当理由时，才采用核定征收的办法。
在二手房销售过程中，我们一定要注意“价格偏低”和“价格明显偏低”的区别，不要一见转让价低于市场价（公允价）就认定为价格明显偏低，也不论是否有正当理由，一刀切的采取核定征收的方法。
如果置身处地的想一下，假如你有一套房改房，当时取得房屋付出的价格为３万元，现在你自己要将其卖出，市场价为15万元，而你与受让者协商的交易价为10万元，在过户时也在我们税务机关征税，你的同事非要按15万的价格作为征税的依据，此时你有何感想？
我们税务机关有一套完整的核定征收的原则和程序，不能将此柄授予他人。房屋是一件特殊的商品，他的价格又因房屋的地点﹑层次﹑结构﹑新旧程度﹑双方的供求关系等多种因素所决定，只有交易双方意见一至，自愿交换，此时确认的价格才能体现房屋的真实交易价值。有关部门加以核定的价格，只是一个参考价格，我们不能将此作为衡量交易的真实价格，也不能作为征税的唯一的依据。
在这里我还想讨论一个问题：就是强调正当理由是为了什么？我认为是为了从判定价格的真实性出发。关联交易是很明显的避税不在这里讨论。除了关联交易之外的价格偏低，我认为不外乎两种情形：一是因为某种原因，实实在在的低价交易或者无偿赠与（不包括条例规定的一些视同销售行为）；一种则是为了逃避税收，虚报成交价格，这种行为应该认定为偷税，要处罚，而不仅仅是核定营业额或者应纳税额。
我认为，如果是因为某种原因，实实在在的低价交易或者无偿赠与，税务部门能够认定其价格的真实性，那么税务部门就应该认可该成交价格，无论这个价格多么低，而不能采取核定征收。
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精华0&帖子208&经验值1115 &注册时间&最后登录&妈币1707 &
地区:越秀区街道:帖子208&经验值1115 &注册时间&最后登录&
你的另一个娘家
孕妈必用 谁用谁好孕
羊城大小事 尽在广州圈
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现在买二手房办理购房贷款，评估公司是银行指定的“广东南粤房地产与土地评估有限公司”，中午评估公司的人员来过电话说现在的评估价出来了，但评估价比我的成交价都高了很多，当时电话当中都跟她解释过了，我所购的房子属于高层中的低层，而且又靠近马路，所以成交价没那么高，但现在评估出来的价格不但比广州房产局公布的均价要高而且比市场价还高！！我买的房子是证未过五年的，如果按照评估价交税的话那岂不是多交了一部分的没理由的税？真不知现在这些评估公司将房子的价格评高有没无形中推高了房价的上涨，这与国家的调控房价的本意岂不是背道而行？？现在想问各位MM，有没谁认识这家评估公司里面的评估家，想直接找他跟他说明一下实际情况，不要无形当中让平民百姓多交税费！！
精华0&帖子208&经验值1115 &注册时间&最后登录&妈币1707 &
地区:越秀区街道:帖子208&经验值1115 &注册时间&最后登录&
请有了解这家南粤评估公司的MM为本人搭桥牵线，与这家公司的评估师得心沟通。
精华5&帖子25206&经验值129880 &注册时间&最后登录&妈币138344 &
地区:街道:帖子25206&经验值129880 &注册时间&最后登录&BB生日
让按揭公司去沟通
比较容易得到理想的结果
因为按揭公司经常给单评估公司，他们必须给面子按揭公司的
过户服务费2000，按揭费2500，评估费自理，大源按揭有在公积金中心驻点，不出同贷书不收费。
Q: ，&&(郑铃萍)，&&（王东），
（郑铃钢），电话：条线）
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精华0&帖子208&经验值1115 &注册时间&最后登录&妈币1707 &
地区:越秀区街道:帖子208&经验值1115 &注册时间&最后登录&
& & 郑大源 发表于
让按揭公司去沟通
比较容易得到理想的结果
因为按揭公司经常给单评估公司，他们必须给面子按揭公司的 ...
你好，郑大源，我是在住房置业担保中心自己和卖方去申请公积金贷款的，没有找按揭公司，评估公司与我们都是隔开的，所以才会出现这样的情况。这样情况有没什么好办法来处理？
精华1&帖子6998&经验值41732 &注册时间&最后登录&妈币42950 &
地区:北京路、公园前街道:北京路、公园前帖子6998&经验值41732 &注册时间&最后登录&BB生日
你可以直接找评估公司的人沟通啊，就直接要求评估到成交价不就可以了吗？
我和他们公司打过两次交道，都是我要求评估什么价他们就评什么价的
精华1&帖子6998&经验值41732 &注册时间&最后登录&妈币42950 &
地区:北京路、公园前街道:北京路、公园前帖子6998&经验值41732 &注册时间&最后登录&BB生日
你可以直接找评估公司的人沟通啊，就直接要求评估到成交价不就可以了吗？
我和他们公司打过两次交道，都是我要求评估什么价他们就评什么价的
精华0&帖子208&经验值1115 &注册时间&最后登录&妈币1707 &
地区:越秀区街道:帖子208&经验值1115 &注册时间&最后登录&
怎么找到评估公司的人呢？打电话过来的是用固定电话通知的小姐。
精华0&帖子208&经验值1115 &注册时间&最后登录&妈币1707 &
地区:越秀区街道:帖子208&经验值1115 &注册时间&最后登录&
你有他们那里评估师的联系电话吗？可不可以做个介绍？谢谢！
精华0&帖子208&经验值1115 &注册时间&最后登录&妈币1707 &
地区:越秀区街道:帖子208&经验值1115 &注册时间&最后登录&
能不能直接和你取得联系？我的QQ是。
精华0&帖子208&经验值1115 &注册时间&最后登录&妈币1707 &
地区:越秀区街道:帖子208&经验值1115 &注册时间&最后登录&
能不能直接和你取得联系？我的QQ是。
精华1&帖子598&经验值3972 &注册时间&最后登录&妈币5794 &
地区:荔湾区街道:西村街道帖子598&经验值3972 &注册时间&最后登录&
担保中心的人没给你一张评估公司的卡片吗？可以打上面的电话啊，或者你直接上网搜索他们公司，能找到电话的
精华0&帖子208&经验值1115 &注册时间&最后登录&妈币1707 &
地区:越秀区街道:帖子208&经验值1115 &注册时间&最后登录&
当时是评估公司直接找中介公司去评估的，我又不知道，后来问到中介公司只是说有评估公司过来评估过了，这当然也是中介公司对客户的不负责造成的。所以现在我了解到情况后就要想办法与评估公司负责我购买的这套房子评估的人取得联系。
精华1&帖子598&经验值3972 &注册时间&最后登录&妈币5794 &
地区:荔湾区街道:西村街道帖子598&经验值3972 &注册时间&最后登录&
评估公司的人不是联系你了吗？你直接问这个人要电话就行了。
精华0&帖子208&经验值1115 &注册时间&最后登录&妈币1707 &
地区:越秀区街道:帖子208&经验值1115 &注册时间&最后登录&
那个只是个负责通知的人员靓女。明天想办法跟他要到负责评估人的电话吧，如果有人跟这家评估公司打过交道就好很多。
精华1&帖子598&经验值3972 &注册时间&最后登录&妈币5794 &
地区:荔湾区街道:西村街道帖子598&经验值3972 &注册时间&最后登录&
祝你一切顺利！ 很多网友都有谈评估价的经历，相信可以的。
精华0&帖子208&经验值1115 &注册时间&最后登录&妈币1707 &
地区:越秀区街道:帖子208&经验值1115 &注册时间&最后登录&
谢谢，虽说从学校出来工作已经有好几年了，但自己一直从事技术性的工作，和人之间找关系这方面简直是个白痴-自己真的是不会托人办事，话也不会说。所以办什么事情就很期待能够有熟人帮忙从事介绍一下才觉得与他人沟通。
精华5&帖子25206&经验值129880 &注册时间&最后登录&妈币138344 &
地区:街道:帖子25206&经验值129880 &注册时间&最后登录&BB生日
其实很简单，多次打电话给公积金担保中心，让他们给你沟通
如果不是原则问题，没问题的
但是也不是每一次都可以满足的
我们也有一些评估，联系了10多家也无法满足价格，只好放弃
或者让担保中心换一个评估公司再去一次就好了
过户服务费2000，按揭费2500，评估费自理，大源按揭有在公积金中心驻点，不出同贷书不收费。
Q: ，&&(郑铃萍)，&&（王东），
（郑铃钢），电话：条线）
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精华0&帖子208&经验值1115 &注册时间&最后登录&妈币1707 &
地区:越秀区街道:帖子208&经验值1115 &注册时间&最后登录&
郑大源果然有水平！！经你这么指点，感觉人在难处但也不是没办法。
精华0&帖子327&经验值1720 &注册时间&最后登录&妈币2688 &
地区:天河区街道:棠下街道帖子327&经验值1720 &注册时间&最后登录&
可以调的，出了评估价后我直接让担保中心工作人员跟评估公司沟通，下午就调成了我要的价格。
精华0&帖子208&经验值1115 &注册时间&最后登录&妈币1707 &
地区:越秀区街道:帖子208&经验值1115 &注册时间&最后登录&
当时担保中心也是给南粤评估公司来评估的吗？因为与担保中心合作的有两家：一家是南粤，一家是新鸿信评估公司。你当时知道价格后是怎么和担保公司沟通的？
广东南粤房地产与土地评估有限公司有谁了解吗？ ...
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