2013年武汉房地产年度数据分析报告
来源：亿房网 日 21:11
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购房者对购房面积选择投票分布：
武昌中心区
汉口中心区
汉阳中心区
二七、后湖片
调查结果显示，在面积选择方面，无论是中心区还是远城区、新兴片区80-120平米都是购房者的主要选择。此外，80-120平米主要集中在武昌、汉口、汉阳等中心区和光谷、南湖、后湖、盘龙城等区域均有较大分布。而60平米以下购房者则主要集中在古田、二七后湖、南湖等区域。
分析认为， 100大户型平米以上的增加主要跟改善型购房者增多有关。而小户型购房者的减少主要跟中心区房价上涨、总价增加，限购限贷等调控政策换房成本增加导致&一步到位&刚需购房者增加密切相关。
（十一）购房者对户型选择与市场成交户型区间对比分析
购房者800-100平米意向购房面积与成交量比例接近 小面积和大面积落差较大：（为便于统计、分析对部分选项作合并处理）
对比2014年购房者对意向购房面积选择占比和2013年不同面积区间住宅实际成交量占比发现，80-100元平米两房三房意向面积占比和成交量占比较为接近，也表明这些80-100元平米两房三房面积区间的房源比较接近购房者的面积需求，也表明选择这些80-100元平米两房三房房源更容易为购房者所接受，也更容易销售。
一、2013年武汉房地产发展的宏观背景
（一）武汉经济GDP增速保障武汉房地产业处于快速发展区间
前三季度，武汉地区生产总值（GDP）6407.86亿元，预计全年GDP将突破9000亿，GDP增速10.0%，高于全国2.3个百分点，在主要城市中排名第九。
图表：2013年前三季度全国主要城市GDP排名（TOP 15）
前三季度GDP（亿元）
从武汉GDP增长态势来看，武汉经济随大环境呈现增速持续放缓特征。前三季度增幅较上年同期回落1.4个百分点，预计全年增幅同比回落约1.4个百分点。
图表：GDP增速与房地产发展的关系
房地产发展状况
与其他省会城市相比，武汉经济水平位于全国前列，2013年有望超越成都，上升为第8位；
武汉市定位为国家中心城市，远景规划建设成为国际化大都市，武汉正处于机遇期和上升期；
根据业内对GDP增速与房地产发展的关系的研究，可以看出武汉房地产处于高速发展期；
武汉市GDP增速仍保持两位数增长，未来一段时期仍能够支持房地产业的快速发展。
（二）武汉市固定资产投资仍保持高速增长
1至11月，武汉市固定资产投资5365.79亿元，比上年同期增长19.5%，增速比1至10月回落0.5个百分点。各类市政配套重点工程的建设投资，带动了远城区新城房地产市场发展，加速房地产市场向城市外延扩展的速度。&
2013年武汉经济发展具备以下特点：
1、武汉工业倍增，未来五年工业投资超8000亿
2、服务业全面提速升级，国家商贸物流中心建设加快
3、城市基础设施投资突破1300亿元，交通跨越性提速
4、新城区城镇化进程加快，产业规划向新城积聚
（三）房地产开发投资增长连续9年保持20%以上
1-11月，武汉房地产投资增长较快，完成投资1718.18亿元，同比增长24.1%。其中，住宅投资1122.78亿元，增长27.9%。
&&& 房地产投资占固定资产投资比重逐年增加， 2012年达到30%以上，2013年达到32%，房地产投资在固定资产投资中的地位不断提高，对促进经济增长的影响也越来越大。
（四）房地产施工面积快速增长&&
2013年前三季度，武汉市房屋施工面积7608.00万平方米，增长21.5%。本年新开工面积1885.39万平方米，增长12.6%，分别加快6.2和13个百分点。
图表：武汉市历年商品房开发主要指标数据
施工面积逐年快速增长使商品房库存攀升高企，房地产开发目前正处于去库存时期。
新开工面积出现回落滞涨，说明开发商面临资金和市场去化双重压力。
商品房的施工周期变长。
（五）2013年房产政策对抑制房价影响不大
上半年重头政策&差额征收20%个税&并未落地，武汉房价控制目标的出台实则划出了房价上涨幅度，11月，汉七条出台，提高了外地户籍购买门槛和二套房首付比例。在政策缓冲期内，反而助力了短期购房行为，成交量价再度攀升。
从全年来看，政策环境较为宽松，房价上涨趋势未受影响。
二、2013年武汉房地产市场供应情况
（一）土地市场供应情况
1、土地有效供应率止跌回升土地市场升温
2013年，全市供应总计推出258宗，土地规模1353.73万平方米，较上年下降35.8%，较2011年上升13.0%。
从成交来看，土地实际成交220宗，成交量1135.11万平方米，较上年下降24.5%；土地有效供应率为83.9%，较上年上升了12.5个百分点，结束了连续三年的下滑，土地市场热度增加，流拍、撤销、延期现象大大减少。
图表：2003年-2013年武汉建设用地供应情况图（用地面积）
从成交地块空间分布来看，主城区仍是全市主要成交区域，成交量占总量的比例超过六成。其中可建建筑面积方面，主城区占总量的64.5%，远城区占35.5%。
从面积排名前三的区域看，全市十五个区中，洪山区、江夏区和江岸区可建建筑面积最大，分别占总量的10.9%、10.2%和10.0%。
从各区同比增长率看，主城区成交规模大幅下降，远城区小幅上升。
用地面积方面，主城区较上年大幅下降38.5%，远城区增长16.7%。其中，主城区6个区同比下降，尤其是江岸区、汉阳区和东湖高新开发区，下降幅度超过50%，造成主城区成交面积大幅走低；远城区普遍增长，仅2个区同比下降，土地成交面积同比上升。
2、2013年楼面地价同比增长13.7%
2013年，武汉市获得土地出让金683.38亿元，综合地价水平为2109.04元/平方米，每亩单价402.86万元/亩，分别较上年增长-23.6%、13.7%、1.3%。
图表：2013年武汉市土地成交金额、地价水平及同比情况表
（元/平方米）
（万元/亩）
3、2013年土地平均溢价率同比提高9.8个百分点
对比2012年，2013年土地溢价指标全面上升。其中，溢价成交地块数量较上年增加25宗，溢价地块占总成交量的比例上升13.1个百分点，地块平均溢价率较上年提高9.8个百分点。开发商竞价行为更为频繁，购置土地意愿表现强烈。
图表：2013年与2012年武汉市土地溢价对比表
溢价地块数量（宗）
溢价地块占总量的比例
地块平均溢价率
图表：2013年武汉市溢价地块区域分布及数量占比
溢价地块数量
占所在区总成交宗数的比例
东湖高新开发区
武汉经济开发区
4、城中村地块供应锐减
2013年，全市土地推出面积同比下降35.8%。城中村地块供应锐减导致全市土地供应面积大幅下滑，2013年全市推出城中村地块面积较2012年下降幅度达到71.0%。作为近年来武汉重要供地来源，城中村地块大幅减少直接导致全市供地规模大幅下滑。
总推地面积
(万平方米)
城中村地块面积
(万平方米)
城中村地块比重
5、商住用地地价上涨较快
2013年居住、商住、商业用地三类用地楼面地价分别为2074、2655、1869元/平方米。
从地价走势图可看出，三类用地地价呈现前所未有的齐涨特征。居住、商住、商业用地三类用地楼面地价较2012年上涨的幅度超过25%。特别是商住用地，涨幅达到28.7%。
图表：2009至2013年武汉市居住、商住、商业用地地价走势图
6、硚口区、江岸区和东湖高新开发区地价涨幅超过35%
各区地价普遍上涨一方面得益于楼市量价齐涨；另一方面得益于基础设施建设的完善，尤其是轨道交通建设。
（二）商品房市场新增情况
2013年，武汉全市新增加推项目612个，新增总建筑面积2233万方，其中商品住宅新增面积为1704万方。主城区共新增加推382个项目，新增总建筑面积1439.72万方，其中商品住宅新增面积为1148.30万方；远城区共新增加推230个项目，新增总建筑面积793.58万方，其中商品住宅新增面积为556.35万方。
1、主城区商品住宅新增供应量同比增加1.73%
2013年，主城区商品房和商品住宅新增供应面积分别较2012年减少10.9%和增加1.73%。主城区新增物业仍以商品住宅为主，仅11份因汉口和武昌中心区有较多写字楼项目入市，当月非住宅供应占比有所增加。
2、远城区商品住宅新增供应量同比增加24.1%
2013年，武汉远城区商品住宅新增供应556.35万方，较2012年增加108.20万方。商品房和商品住宅月新增供应变化趋势大于主城区，1月、5月、8-10月黄陂区大体量厂房及仓储类物业的入市，商品住宅的供应占比出现减少。
3、商品房竣工量同比增加54.54%
2013年，武汉主城区商品房总竣工面积1535.43万方，较2012年增加54.54%。2013年商品房竣工量比较大，除1季度前三个月及6月份外，其余月份的竣工量均在100万方以上；而商品房新增方面，1季度及7月份的新增供应量较低，其余月份供应量均在100万方以上。
4、东湖高新区域新增供应量最大，超过200万方
2013年，武汉主城区商品住宅新增供应面积超过100万方的片区有东西湖片、武昌中心区、南湖片、关山片及汉阳中心区，其中关山片的商品住宅新增面积超过了200万方，占主城区商品住宅新增总量的20.27%，汉阳中心区、武昌中心区及南湖片的新增供应量在160-190万方之间，新增供应占比分别占主城区商品住宅总量的16.47%、15.16%和14.80%，四大片区合计占主城商品住宅新增供应总量的三分之二。
今年商品住宅新增（万方）
汉口中心区
二七、后湖
武昌中心区
汉阳中心区
5、写字楼和商业物业供应有所减少
2013年，武汉全市新增项目的物业类型主要为住宅，占76.33%，较2012年增加8.37个百分点；其次是厂房仓库类物业，占9.17%，较2012年增加4.30个百分点；写字楼办公楼类物业，占8.09%，较2012年减少5.21个百分点；商业类物业，占5.55%，较去年减少7.49个百分点；其他类物业（主要是车库）占0.87%，较去年增加0.03个百分点。
6、2013年商品住宅分户型供应结构变化不大
从商品住宅供应的户型面积来看：2013年，武汉主城区新增商品住宅90-120平方米的户型供应比重居首位，占40.91%，占比较2012年增加0.16%；其次为90平方米以下户型，占39.26%，占比较2012年增加3.32%；120-140平方米的户型和140平方米以上户型分别占12.28%和7.55%，分别较2012年减少0.66%和2.82%。受楼市调控影响，政策更多的支持首次置业购房需求，故大户型产品入市量有所减少。
三、2013年武汉房地产市场成交情况
房价：主城区商品住房成交均价8330.80元/平方米，同比上涨499.77元/平方米，涨幅6.38%。
销量：主城区商品住宅共成交110288套，同比增加20129套，增幅22.33%，平均每月销售9190套。
金额：全市商品住宅成交金额首次破千亿，达1124.12亿元，同比增长32.30%。主城区商品住宅成交896.74亿，同比增长28.46%。远城区成交227.38亿，同比增长49.99%。
（一）房价涨幅较2012年增加3.07个百分点，房价上涨出现增速
2013年，主城区商品住房均价涨幅环比2012年增加3.07个百分点，房价上涨出现增速。
2003年&2013年商品住房成交均价走势：
2013年上半年，主城区商品住房价格延续了2012年的缓涨，随着后期调控政策效力的减弱，至2013年下半年，高价格段项目入市增加，武汉主城区商品住宅的成交均价开始呈加速上涨的趋势。
2013年，武汉区域成交均价排在前三的是汉口中心区、武昌中心区及古田片，其中，古田片今年房价突破10000元/平方米，涨幅17.6%；青山区、二七后湖片及关山片房价后来居上，南湖片房价总体较为平稳，仍在7300元/平方米左右，沌口片和东西湖片依然排主城区末两位，均价目前还未突破7000元/平方米，但东西湖区域房价涨幅超过15%。远城区价格方面，江夏区仍然最高，为远城区唯一一个超过5000元/平方米的片区，汉南区因别墅类项目成交较多，房价超过新洲区。
（二）2013别墅成交均价同比下跌15.7%
2013年武汉市别墅成交均价11494.62元/平方米，与2012年相比减少2134.95元/平方米，同比下跌15.7%，主要因为汉南、蔡甸等远郊区低价别墅成交占比大幅增加。
（三）2013年商品住房成交量主要集中在90-120平米
90-120平米住房占到总成交量的48.75%，较2012年增加3.95%；其次是90平米以下的户型总成交量34.95%，较2012年增加6.76%；120-140平方米的户型较2012年减少6.03%；140平方米以上总成交量2.85%，较2012年减少4.67%。2013年，90-120平米及90平方米以下的两房、三房户型成交量及成交占比明显增加，反映出全年武汉主城区楼市刚需占主导地位。
（四）8000元/平方米以上价位商品住房成交量递增
2013年， 元/平米商品房成交占比41.38%，同比减少5.17%； 元/平米成交占比33.41%，较2012年增加3.64%；10000元/平方米以上成交占比16.7%，较2012年增加4.92%。
2013年分价格段销售占比图
四、2013年武汉房地产市场运行特征
1、关山片、汉阳中心区成供应热土& 高端住宅市场集聚武昌
2013年，受前两年土地成交影响，武汉楼市供应开始转向土地市场较为活跃的关山片及汉阳中心区的四新区域，关山片科技产业园众多，优越的人才引进条件集中了武汉市较多的高科技人才，吸引了众多大牌开发商争相购地，并于当年进入市场。而汉阳中心区则因片区内的诸多政策及规划利好，同时，新兴区域汉阳四新地块平整，适用于大体量开发，且片区房价普遍不高，对关注房价的刚需购房者吸引力度较大，故成为2013年的楼市供应热门板块。
至于中心城区，楼市开发则青睐于武昌中心区，一者，武昌中心区高校云集，人文资源丰富，二者，以东湖为依托的武昌区，通过东沙连通后形成的了新兴的商业核心区，三者，今年年底开通的地铁4号线贯穿武昌中北路、中南路的核心地段，地段价值继续拔高，在端住宅市场方面，武昌中心区的新增供应独占鳌头。&
2、轨道交通网拉近距离& 远城区地产开发力度加大&
2013年商品住宅供应的主要增长点在以江夏区、黄陂区为主的远城区，供应占比较去年扩大4.22个百分点。远城区供应量的增加，很大程度上与市政的交通规划利好有关，
3、跨江、跨区域置业趋势扩大
轨道交通的成型，其另一大利好就是改变了购房者昔日的购房行为，远城区与中心城区通过地铁相连，往返便利，那些房价常年居高不下的片区的购房需求也趁势向这些区域转移。
4、主城区多个项目房价年末较年初上调上千
尤其是在今年楼市行情较好的情况下，中心城区的项目大多对售价做出了明显地上调，如汉口中心区的越秀星汇云锦年末报价比年初上调了1300元/平方米，中御公馆价格年末较年初上调3000元/平方米，泛海国际居住区悦海园年末保教较年初上调1500元/平方米，中北路沿线的复地东湖国际年末报价高出年初2000元/平方米。万元以上楼盘销售的增加，以及价格的大幅上调，是武汉楼市房价出现快速上涨的主要因素。
另外，昔日的房价洼地区域，今年的补涨迹象也较为明显，以二七后湖片为例，多数热销楼盘年末房价已较年初普涨过千元每平，如万锦江城，3月份曾低至8000元/平方米，如今则高达9600元/平方米，幸福时代由8100元/平方米上调至9600元/平方米，星悦城由7600元/平方米调至8900元/平方米，汉口城市广场由8750元/平方米涨至9700元/平方米。关山片从4月份的金地雄楚1号开盘后，9000元/平方米以上项目纷纷入市，片区房价也因此补涨明显。南湖片全年成交均价虽然较为平稳，但作为其片区洼地的白沙洲区域价格上调也十分明显，佳兆业金域天下由年初的6300元/平方米涨至目前的7400元/平方米，价格上调1100元/平方米；汉阳中心区尽管因今年四新板块成交大热，全年房价出现下滑，但就四新这个房价洼地而言，年末报价也较年初补涨千元每平，观澜国际年末较年初价格上调1000元/平方米，金地澜菲溪岸则上调500元/平方米，和昌都汇华府和广电兰亭时代价格也上调500元/平方米。
5、远城区房价涨幅平均达到18.74%
目前，黄陂盘龙城区域因地理位置毗邻后湖板块，再加上地铁规划的利好，其楼盘价格已经和黄陂老城区、武湖地区的价格差距逐步拉开；江夏区房价加速上涨的因素也较为类似，与汤逊湖、关山板块为邻，地铁7号线，9号线及武咸城际铁路的利好，居住环境的优势吸引了更多的关山片置业者前往购房。
2013年年末均价
2013年年初均价
万润橄榄城
F空港中心城
汉北水晶城
名流人和天地
宏信汉北尚都
珩生领袖城
汉飞洋房印象
盘龙新天地
天纵颐景康城
鼎鑫摩卡小镇
6、环线概念再度被提及& 各环线间成交价格差距开始扩大
据亿房网研究中心统计，在剔除经适房、福利房等保障房项目，以及别墅等非普通住宅项目后，武汉市普通商品住宅的环线房价格局已然形成，内环的成交均价约为12660.54元/平方米，主要成交项目多位于武昌中北路沿线以及徐东路沿线；一至二环线的成交均价约为9750.85元/平方面，主要成交项目分布在龙阳大道、江汉二桥、汉西路沿线，及雄楚大道沿线；二至三环的成交均价为8205.31元/平方米，该区域目前为成交热门区间，南湖片、汉阳四新板块以及后湖板块及关山板块大多包含于内，项目众多；三环外成交均价6717.77元/平方米，成交项目主要集中于东西湖片及沌口片。各环线间房价差距依次为2909.69元/平方米、1545.45元/平方米和1487.54元/平方米，而随着中心地段可开发项目的减少，未来这种环线房价差距将会继续扩大。
7、热销楼盘均主打90平米左右三房
通过对全年楼盘销量前十项目分析，广电兰亭时代主推产品为76平方米的三房，白沙洲区域的复地悦城所推最大产品为89平方米小三房，佳兆业金域天下主推产品也是90平方米左右，至于中心城区，因其房价较高，总价较低的小户型更是主流，汉口中心区的泛海国际居住区悦海园主推85平方米两房，武昌中心区的纯水岸东湖今年主推的高层产品以82-95平方米为主，汉阳中心区的广电兰亭都荟的主力产品为76-92平方米产品。至于销量最好的武汉保利旗下诸盘，该开发商最大的特色就是主打90平方米左右的三房。
8、120平米以上产品去库存压力变大
2013年120平方米以下中小户型的成交套数占比合计为83.71%，较去年提升10%，热销项目九成以上的成交为120平米以下的户型。同时，今年该面积段的新增供应占比80.16%。说明120平以下户型进入加速去库存阶段。与之相反的，则是120平方米以上产品，全年的新增供应量大于其成交量，该结构产品总量持续累加，库存压力变大。
9、品牌房企市场份额扩大
从今年的销售榜单来看，龙头房企增长势头更为凶猛，保利集团旗下的武汉保利全年累计销售额高达80亿以上，市场份额超过了7%，万科、福星惠誉的市场份额约在3.5%左右，万达、碧桂园、复地集团等知名房企也的市场份额大多3%左右，销售金额排名前十的房企的总市场份额达34.22%，前二十的房企占据了市场份额的半壁江山。而在去年，武汉保利的市场占有率在5%左右，排名前十的房企的总市场份额在31%左右，前二十的市场份额约占44%。
10、武汉楼市整体去化周期有一定增长
2013年，武汉市商品住宅的去化周期平均为18.5个月，较12年增长约1个月，远城区的去化周期更长，为20个月左右。目前，二线城市的去化周期多在15个月左右，如杭州前11个月的去化周期约14个月，重庆前11个月的去化周期约8个月，福州的去化周期约13个月，相比这些城市而言，武汉的整体去库存周期稍长，不过武汉作为中部重点城市之一，未来的人口集聚力较强，其去化周期虽有一定压力，但仍属健康范围内。
同时，大企业补库存与小企业去库存并存，今年楼市是&品牌年&，大牌开发商项目销售火爆，不少开发商因此进入拿地补库存阶段，如万科，福星惠誉 、复地、佳兆业、碧桂园等。与之相对的，中小型开发商目前大多仍在以去库存为主，其中甚至有体量在千套以上，销售长达一年却仅售出百余套的项目，总体依然形势严峻。
五、2014年武汉房地产市场展望
2013年，武汉2049远景规划正式出台，武汉的城市功能定位为四个中心：国家的创新中心、贸易中心、金融中心与高端制造中心，将重点突出中部地区的地位与作用。
预计届时武汉市总人口将在1600万左右。其中，城市中央活动区范围内，人口将继续增长，但远景有所回落，将稳定在220万人左右。除去中央活动区，主城区人口将缓慢增长，规模达到550万人。外围新城组群将达到480万人；市域的外围人口将达到约350万人。
接着武汉2049的畅想，我们对未来武汉市的商品住宅市场仍具有非常广阔的发展前景保持着乐观的态度。
（一）2014年房产政策的主调仍是&控房价&
从2013年底出台的进一步&双限& 政策和&差额征收20%个税&政策未落地来看，在短期内，出台激进的房产政策的可能性不大，房产调控的主调仍是勒紧房价上涨的&笼头&。限购限贷仍将从严，而且指标压力已经明确的传递给地方政府。
（二）人口红利持续& 住宅市场需求依然较大
从武汉市的远景规划可以看到，到2049年，武汉全市的人口规模预计将达到1800万左右，而目前，武汉全市人口大约在1000万左右，照此计算，未来35年的人口平均增长应该在23万人左右，从受教育水平更为出众，高中以上文化水平占全部常住人口的比重达46.97%，远高于全省26.14%的水平；对比中部三省，仅武汉存在大量净流入人口，净流入为140万；另外，&大学毕业生留汉工程&的启动，武汉人才引入的环境正在发生改变。
上述数据均说明了武汉市的人口红利还将持续下去，这也意味着每年都会有大量的购房需求出现，以之前年均人口增长23万的情况来看，2014年以家庭为单位的购房需求预计不低于10万。
不过，由于2013年年末限购政策的从严，市场需求在年底有所减少，会有部分外地购房需求受到抑制。总的来说，2013年商品住宅市场是武汉楼市的一个峰值的体现，2014年全年商品住宅的销售套数或不高于今年的总量，但需求结构的短暂变化，或许在住宅的平均成交面积和全年总量上会有继续地增涨，涨幅要小于今年。
（三）二环内旧城改造提速& 购房者或转向二环以外
从城镇化建设情况来看，2013年已经进入了二环线内的旧城改造阶段，可以预见，2014年的拆迁规模依然较大，但总拆迁面积或有所减少，总体拆迁需求或在2014年上半年稳中有涨，全市商品住宅的成交量在上半年或出现翘尾性增加，下半年则适当减少。
从成交的区域性结构来看，由于房价的不断高企，旧城改造带来的拆迁条件难以像城中村改造那样获得较高的利益，故这类拆迁需求预计会选择主城区房价相对较低的二至三环线，以及三环线以外的区域，预计这些区域的销量会有所增加。
（四）房价整体上行& 涨幅或将先扬后抑
除了人口红利及拆迁带来的购房需求外，城镇化建设则将对提升武汉房产价值起到至关重要的作用，随着武汉市一年一条地铁的开通，未来地铁沿线楼盘将成为热门项目，武汉房价将继续保持整体上行的趋势。
同时2013年远城区由于城建规划方面的利好，房价涨势较快，但这种政策规划红利的影响预计将逐年减弱，考虑到远城区房价基数已有拔高，2014年，远城区房价上涨速度将会全面放缓。
六、亿房大数据&武汉市购房者购房意向调查与行为分析报告
（一）大数据分析结果
（一）卡方检验&用户选房时最关注的因素
显著性与否
& 从上表可以看出，2013年1月至12月，购房用户积聚的用户行为集中反应到以上9组关系选项中，其中房型&面积、房型&价格、价格&面积，是用户在选房时最为优先同选的三组因素，这三对的相关系数超过了0.56，用户最看重的选房条件实际会聚焦到房型。
（二）关联分析&用户选房时如何选择户型和面积
60㎡以下，用户趋向于选择一室和二室的房型；60&80㎡，用户趋向于选择二室的房型；80&100㎡，用户趋向于选择三室的房型；100&140㎡，用户同样趋向于选择三室的房型；140㎡以上，用户趋向于选择四室和五室的房型。
（三）基于交叉表的分析
1、房型&片区
永清黄埔片
武广万松路片
南湖花园片
蔡家田花桥片
百步亭堤角
2、片区&面积
永清黄埔片
百步亭堤角
南湖花园片
永清黄埔片
蔡家田花桥片
南湖花园片
通过用户行为特点的分析，我们可以发现用户在购房地段上有明显的倾向性，和片区或区域自身的地理、交通、经济背景有关。用户整体的选房需求也呈现出集中性：价位在80万以下，房型以二室为主，面积在80㎡以下。
二、典型数据分析
在大数据分析基础上，亿房网选取了1000份典型样本，对购房群体需求和行为进行了进一步分析。
（二）购房者行为特征分析
1、购房者对房源类型选择：毛坯房仍是需求主力，精装房认可度提高
调查结果显示，55%的购房者依然选择毛坯房，但与此同时选择精装房的购房群体达到23%，加上精装二手房的选择、选择精装房的比例达到45%，较往年有所增加。
&分析认为，购房者选择精装房的比例有所提高，表明购房者对精装修房的认可度逐渐提高，与此对应的是，市场上精装房的供应和成交规模逐步增加、万科、恒大、保利等品牌开发商精装房受欢迎度提高。
2、购房者购房目的：以刚需和改善型需求为主，投资型需求进一步下降
调查结果显示，在购房目的中，刚性自住需求占比44%，虽仍是占比最多的需求群体，但较去年有大幅下降，而改善型需求则较去年有大幅增加占比同样达到44%。刚性自住和改善型购房人群占比达88%，投资型需求比例进一步下降。
结合访谈分析认为，2013年以来武汉住宅需求结构发生较大变化，市场需求由限购前的多元化到限购后的刚需为主，又转变为刚需、改善、投资型需求共存的格局。经历限购两年后，随着武汉房价的不断上涨，被限购压制两年的改善型尤其是刚改型购房者大量入市，成为市场需求的主力之一。
3、购房者付款方式：按揭仍是购房主要资金来源，公积金使用明显增加
调查结果显示，87%的购房者选择按揭贷款，较去年有所上升。其中商业贷款占比51%，公积金贷款占比36%，公积金贷款比例有所增加。而选择一次性付款的比例仅占13%。
分析认为，选择按揭贷款比例高居不下，一方面是市场主力购房群体的高学历和年龄特征决定了其金融观念更容易接受按揭。另一方面是改善型需求和&一步到位&刚需需求对购房面积、户型等要求的提高，导致对高总价的承受更依赖于按揭贷款，而武汉公积金政策的放宽和相对低利率也使得购房者更多的使用公积金。
&此外，购房群体按揭比例的高企，也表明在一定程度上购房者的购房决策和行为更多的受政府调控政策尤其是信贷政策的影响和制约。
4、购房者对政策敏感度
购房者的政策敏感度依然较高 购房决策受政策影响较大：
调查结果显示，购房者对政策的敏感度依然较高。当政府继续出调控政策时，高达81%的购房者表示会影响自己的购房计划。其中，延迟购房的占比37%，观望的占比36%。但值得注意的是明确表示继续购房的占比达19%，高于明确放弃购房8%的购房比例。
&结合访谈分析认为，购房者对政策影响的担心主要体现在房价的变化和信贷政策的变化。由于主力购房者对信贷的依赖度，对信贷等政策的变化最为敏感，其次是购房资格和条件的变化也对购房者尤其是外地购房者的购房行为和决策产生影响。
5、购房者对房价和市场预期
过半购房者看涨未来房价& 购房者对房价和市场预期出现分化
调查结果显示，未来半年预期房价继续上涨的购房者占比达56%；其中，预期房价上涨20%以上的为30%，预期上涨10-20%的占比17%，而预期未来半年房价下跌的购房者仅占28%。总体而言，预期未来武汉房价稳定和上涨的购房者比例达67%。
&分析认为，随着武汉房价的不断上涨，加上&汉七条&政策的出台，购房者对未来房价和市场的预期出现分化，预期房价下跌的购房者有所增多。但看涨和稳定的购房者仍明显多于看跌的购房者，表明武汉购房者总体上对房价和市场预期趋于明确和变强。
三、购房者对产品偏好及总体特征分析
（一）购房者对建筑类型偏好
小高层成为主流选择 高层认可度提高：
调查结果显示，虽然多层建筑在购房者偏好中仍占有较大的比例，但小高层占比达46%，成为武汉购房者主流的选择。此外，选择高层的购房者较去年有所增加，占比达到23%。小高层、高层合计占比达到69%。
分析认为，随着武汉土地资源的日益稀缺，武汉从中心区到远城区容积率逐步提高，高层建筑也同样从传统的中心区向四新、白沙洲、盘龙城等新兴片区扩展。由于在采光通风、景观、安全性等方面具有较大优势，高层逐渐为更多的购房者所接受。
（二）购房者对楼盘配套规划关注因素
通风采光、电梯和绿化成为购房者选择楼盘时最关注的三大规划因素：
调查结果显示，除建筑类型外、在购房者对楼盘规划关注因素的选择中通风采光、电梯和绿化成为购房者选择楼盘时最关注的三大规划因素。除此之外公摊面积、幼儿园和停车场景观也排在购房者最优先关注和考虑因素的前列。
购房者对楼盘关注因素投票分布：
最优先考虑
在次要关注因素中，除建筑类型外、绿化、通风采光和电梯成为购房者关注的三大次要考虑因素，除此之外、幼儿园、容积率和楼层也较受购房者关注。而在第三考虑中、公摊面积、绿化和容积率也比较受关注。
分析认为，购房者对楼盘规划关注因素的变化，反映出购房者对居住品质的要求越来越高。不仅仅只满足单一居住的需求，尤其是对通风采光、景观、绿化、停车场等规划因素关注的提高，表明购房者从建筑质量、楼层等&硬&环境转向了体验性的&软&环境。
（三）购房者对楼盘周边配套关注因素
地铁公交、教育和商业配套成为购房者选择楼盘时最关注的三大配套因素：
调查结果显示，在购房者对楼盘周边配套关注因素的选择中地铁公交、学校教育和商业配套成为购房者选择楼盘时最关注的三大配套因素。除此之外公园广场、菜场和社区服务、医疗等也排在购房者最优先关注和考虑因素的前列。
购房者对楼盘周边配套因素投票分布：
最优先考虑
商场、超市
幼儿园、学校
医院、药店
公园、广场
在次要关注因素中，地铁公交、学校教育和公园广场成为购房者关注的三大次要考虑因素，除此之外、商场超市、菜场和医疗也较受购房者关注。而在第三考虑中、商场超市、医疗和公园、及餐厅也比较受关注。
分析认为，购房者对楼盘规划关注因素的变化，反映出购房者对居住品质便利性要求越来越高。总体而言购房者对楼盘周边因素关注和考虑重要性分别为；交通的便捷性、生活购物的便利性、教育医疗和休闲。尤其是地铁，因为极大的减少了购房者工作和生活的时间成本，扩大的生活、休闲范围而备受购房者关注。
（四）购房者对产品功能区关注敏感度
小户型购房者偏重厨卫 大户型购房者偏重客厅：
调查结果显示，购房者对不同户型的选择在住宅功能区的关注度和敏感度上具有较大的差别。在选择小户型的购房者中普遍对住宅的使用功能提除了更高的要求；要求在紧凑的空间里，能兼顾所有或主要的的使用更能，选择小户型的购房者对卧室和厨卫的关注度，明显高于大户型购房者。
而在选择大户型的购房者中，不仅强调住宅各项使用功能的完善，更强调居住的舒适性。因此选择大户型的购房者在对客厅、餐厅、厨卫的关注度明显高于小户型。而中等户型的两居、三居户型则在各功能区的要求上相对比较均衡。
（五）购房者对购房片区偏好与选择
中心区仍是购房者首选 &远城区和新兴片区购房者增多：
调查结果显示，58%的网友选择武昌、汉口和汉阳的中心城区，高于去年。其中选择武昌中心区的购房者占比25%、选择汉口中心区和汉阳中心区的分别占比21%和12%。值得注意的是选择光谷、四新、白沙洲、盘龙城等远城区和新兴片区的购房者占比达27%，较去年也有所增加，其中选择光谷片的达11%，
分析认为，中心区仍是购房者首选，主要是因为中心区较优质的教育、医疗等资源及相对较低的时间成本。而远城区和新兴片区购房者增多主要是因为相对便宜的价格和地铁等规划前景和配套的改善。
（六）购房者对片区选择与片区市场成交量对比分析
远城区购房者群体占比与成交量比例接近 中心区落差较大：（为便于统计、分析对部分片区作合并处理）
对比2014年购房者对购房片区选择占比和2013年各片区住宅实际成交量占比发现，光谷和沌口片区购房者占比和成交量占比相一致，表明光合和沌口在价格、户型面积、规划等方面最符合购房者的要求，也表明选择光谷、沌口片区的购房者由潜在需求转为实际购房行为的可能性最大。
此外，古田片、二七后湖、青山区、汉阳中心区购房者选择占比与这些片区实际成交占比较为接近，也表明这些片楼盘在价格、户型面积、规划等方面比较符合购房者要求，也表明选择这些区域的购房者较容易由潜在需求转为实际购房行为的可能性最大。
而汉口中心区、武昌中心区和南湖等片区在购房者片区选择占比和实际成交占比落差最大，表明汉口中心区、武昌中心区等片区楼盘在价格、户型面积或规划等方面不能或不容易满足购房者需求，也表明这些片区楼盘可能会面临较大的销售困难和压力。总体而言光谷、二七后湖、古田、汉阳等远城区楼盘在价格、户型等方面更容易满足购房者要求，也将继续成为热点购房片区。
（七）购房者对单价心理价格及各片区单价选择
购房者对单价承受能力提高 心理价位有所提高：
调查结果显示，43%的购房者心理单价在8000元以上，其中元心理价格预期的购房者占比达36%，较去年有所增加，10000元以上的占比与去年基本持平。而心理单价8000以下的占比达57%，与去年基本持平，但其中，心理单价6000元以下的达到32%较去年有所增加，元心理单价的购房者有所减少。
购房者对心理单价投票分布：
武昌中心区
汉口中心区
汉阳中心区
二七、后湖片
调查结果显示，9000以上心理单价的购房者主要集中在武昌和汉口中心区。此外光谷片区的心理单价也较高，主要集中在元，心理价位明显高于其他非中心区，甚至高于汉阳中心区。
分析认为，较高心理单价区间和较低心理单价区间购房者同时增加，而中等心理单价区间购房者的减少，在一定程度上表明武汉楼市购房房群体的分化，即购房者向武昌、汉口等中心区和光谷、白沙洲、盘龙城等远城区及新兴片区相对集中，而传统南湖、后湖等价格洼地在今年房价补涨后购房需求有所减少。
（八）购房者对总价心理价格及选择
购房者总价承受能力有所提高 近半集中在60-80万区间：
调查结果显示，在购房者心理总价方面，心理总价在60-80万的购房者占到49%；此外，心理总价80万以上和60万以下的购房者分别占18%和33%。心理总价60万以上的较去年有所增加，而心理总价60万以下的则较去年有所减少。
购房者对心理总价投票分布：
武昌中心区
汉口中心区
汉阳中心区
二七、后湖片
调查结果显示，心理总价60万以上的购房者主要集中在武昌、汉口和汉阳等中心区，此外光谷、东西湖和南湖等区域也有较高的占比。而心理总价60万以下的则主要集中在古田、南湖、白沙洲、四新、盘龙城等远城区和新兴片区。
&分析认为，价格上涨、改善型和部分刚需对住房面积的增大及对地段的偏爱是购房者心理总价有所提高的三大原因，值得注意的是后湖、南湖、白沙洲和东西湖等片区心理总价主要在50万以上。
（九）购房者心理价格与市场成交价格区间分布对比分析
购房者心理价位与成交量比例接近 高价位和低价位落差较大：（为便于统计、分析对部分选项作合并处理）
对比2014年购房者对心理价格选择占比和2013年不同价格区间住宅实际成交量占比发现，元心理价格占比和成交量占比较为接近，也表明这些元区间的楼盘比较接近购房者心理价格，也表明选择这些元区间的楼盘更容易为购房者所接受，也更容易销售。
（十）购房者对户型与面积关注敏感度及选择
购房者选择大户型明显增加 中小户型需求减少：
调查结果显示，选择三居室及以上中大户型的购房者占比达54%，其中三居室购房者占比达到45%；而选择一居室及以下小户型的购房者仅占10%，较去年大幅减少。总体来说。两房和三房是购房者户型选择的绝对主流，共计占比高达81%。而选择四居室及以上户型的购房者也较去年有所增加。
购房者对户型选择投票分布：
五居室以上
武昌中心区
汉口中心区
汉阳中心区
二七、后湖片
调查结果显示，在户型选择方面，无论是中心区还是远城区、新兴片区两房和三房户型都是购房者的主要选择。此外，大户型主要集中在武昌、汉口、汉阳等中心区和光谷、南湖、后湖、盘龙城等区域均有较大分布。而小户型则主要集中在武昌中心区、汉口中心区、古田、二七后湖、南湖等区域。
三成购房者选择100平米以上面积 小面积需求减少：
调查结果显示，在购房面积选择方面，选择80平米及以上面积的购房者占比达64%，其中选择100平米以上购房者占比达到26%较去年有所减少；而选择60平米以下面积的购房者仅占14%，较去年有所减少。总体来说。80-120平米购房者面积选择的主流，共计占比高达56%。而选择120平米以上面积的购房者也较去年有所增加。
购房者对购房面积选择投票分布：
武昌中心区
汉口中心区
汉阳中心区
二七、后湖片
调查结果显示，在面积选择方面，无论是中心区还是远城区、新兴片区80-120平米都是购房者的主要选择。此外，80-120平米主要集中在武昌、汉口、汉阳等中心区和光谷、南湖、后湖、盘龙城等区域均有较大分布。而60平米以下购房者则主要集中在古田、二七后湖、南湖等区域。
分析认为， 100大户型平米以上的增加主要跟改善型购房者增多有关。而小户型购房者的减少主要跟中心区房价上涨、总价增加，限购限贷等调控政策换房成本增加导致&一步到位&刚需购房者增加密切相关。
（十一）购房者对户型选择与市场成交户型区间对比分析
购房者800-100平米意向购房面积与成交量比例接近 小面积和大面积落差较大：（为便于统计、分析对部分选项作合并处理）
对比2014年购房者对意向购房面积选择占比和2013年不同面积区间住宅实际成交量占比发现，80-100元平米两房三房意向面积占比和成交量占比较为接近，也表明这些80-100元平米两房三房面积区间的房源比较接近购房者的面积需求，也表明选择这些80-100元平米两房三房房源更容易为购房者所接受，也更容易销售。
[责任编辑：舒红丽]
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