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放松限贷是否能让楼市回暖 用数据分析说话
发布时间：&&来源：凤凰房产&&
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&&& 放松限贷对于黄金周的楼市来说,无疑是一个重磅炸弹,让原本平淡无奇的楼市变得备受关注。由此引发的市场回暖说、成交量上升、酝酿涨价、回应冷淡等声音不绝于耳。有业内人士表示,该信息的落地将促使楼市走向回暖。那么究竟楼市回暖说是否因此拉开序幕?或许我们可以从这一系列的数据看出。各位看官,我们且看且分析。
&&& 数据说话
&&& 北广深一手房成交面积下滑 三四成部分二线城市出现上涨
&&& 据央视十三套频道新闻称,国庆前四天全国房产类刷卡交易近200亿。业内人士认为,这200亿的刷卡金额主要是以收取定金为主,若以理论上的成交金 额来计算,国庆前四天的成交金额为5000亿-8000亿。由此可见,放松贷款的调控政策有力刺激了购房者的购买意愿,楼市回暖释放出了一些积极的信号。
&&& 实际上,从全国各地楼盘具体的成交数量来看,回暖的信息并不是全面铺开,有一些城市的成交量上涨明显,有部分城市的成交却不容乐观。据中国指数研究 院的数据表明,10月1日-7日,全国20个主要一二线城市累计成交面积同比下降9.7%,与2012年同期相比下降6%,房贷新政效果并不明显。
&&& 从具体城市日均成交量来看,北上广深四个一线城市中,只有上海的成交量出现上涨,七天成交套数732套,成交面积同比上涨4.6%。而北京、 广州、深圳的成交套数分别为538套、476套、139套,成交面积分别同比下降35.5%、36.9%、41.1%。在监测的十多个二线城市中,哈尔滨、成都、武汉、杭州、长沙的成交面积出现了上涨,其中哈尔滨涨幅最大,同比上涨70.79%,成都、武汉也有超过20%的涨幅。同比下降的城市中,合肥、厦门降幅超过60%。
&&& 市场调查
&&& 大多数楼盘人气大涨观望情绪仍在持续
&&& 国庆前一天,房贷新政出台,对于购房者来说,这个黄金假期除了旅游、购物等活动,看房的好时机似乎又来了。在国庆期间,正逢上海秋季房交会和成都秋 季房交会,现场出现了人气爆棚的现象。据了解,上海秋季房交会的人流量比预期增加了至少两成。此外,深圳、杭州、武汉、济南、长沙、沈阳等全国大多城市楼盘的来电量和来访量也大大增加。
&&& 同时,全国各地的很多楼盘也纷纷抓住这个机会,加大促销力度。北京的一些楼盘推出九五折、签约送iPhone6的活动,上海的楼盘推出了7万抵12 万等优惠活动,无锡的楼盘推出了特惠一口价房源、2万抵5万等优惠信息,而海口的某个楼盘推出&国庆购房五重大礼&活动,即购房享团购额外98折、 现场认购即送半年物业费、特价房等优惠。
&&& 不少售楼部的工作人员表示,有相当一部分客户在看房时,通常都会了解房贷新政策的信息。而工作人员给购房者的回复是,目前还没有具体的政策下来,需 要等待银行落实。在这样火爆的看房氛围中,由于银行房贷政策未能真正落地,大多购房者仍持有观望态度,因此成交情况并不是十分理想。对于北上广深等城市而 言,限购并未取消,放松限贷的影响并不大。
&&& 然而,购房者还未乱清楚新的房贷政策,朋友圈里又开始传出绿城、、绿地、新城等房企即将涨价的消息。有业内人士称,涨价消息只是一些项目的营 销炒作行为,但也不能排除部分项目涨价的可能性。涨价与降价与否,还要看具体的城市以及具体的项目。对于后市,由于开发商资金紧张,对于库存高的城市而 言,以价换量仍是最后冲刺的主流,促销力度还会进一步加强。
&&& 各地方银行已通知信贷新政策等待细则出台
&&& 尽管央行已经明确松绑限贷,但据记者了解,目前各个城市的银行房贷细则未真正出台。从银行层面来看,各大商业银行表示已经知晓放松限贷的消息,但对于&首套房贷款利率最低7折&的执行,各银行均表示等待上级通知。
&&& 有部分银行则表示,目前首套房利率最多能申请到9折优惠,7折利率或难实施,否则银行要亏本。据了解,南京或将在国庆节后出台具体细则,而沈阳的细则出台最快也要到十月底。除此之外,各地银行的房贷政策并没有什么动静,各银行的执行力度有待观察。
&&& 数据说话
&&& 受国庆小长假影响 昆明商品房成交量骤减
&&& 事实上,在9月30日央行正式发文称放松限购之前,相关消息就已经不胫而走,使得楼市一度升温。最终,该消息在黄金周假期到来的最后一刻尘埃落定。
&&& 回顾黄金周前后昆明商品房成交数据不难发现,29日、30日,昆明商品房成交都取得不俗成绩。尤其值得注意的是,9月29日,昆明累计成交1186套商品房,刷新了今年以来昆明商品房单日成交新高。
&&& 但在随后的十一黄金周内,该成交数据出现变化,10月1日至7日,昆明地区仅成交了741套商品房,成交面积为48852.94平方米,这与9月最 后一周(9月22日至28日)成交4578套的数据相比,出现高达83.81%的降幅。对此,记者了解到,受假期影响,商品房数据备案有一定滞后因素,因 此该成交数据并不能完全的体现整个黄金周期间的成交量。同时,业内人士也指出,不能够依此来预判昆明楼市的发展。
&&& 市场调查
&&& 一手房市场
&&& 来电来客量增多价格优惠无变化
&&& 与成交数据一样,最能直观反映楼盘销售情况的还包括各大售楼部的来电、来访、以及来客量。
&&& 虽然此次新政出台恰逢国庆黄金周,但昆明多数楼盘售楼部均正常开放,对此,记者也从开发商方面的反馈得知,新政出台后,各大售楼部接到来电咨询的客户明显增多,其询问的重点多围绕&认贷不认房&的具体执行时间和情况。
&&& &新政的出台,提升了购房者的信心。一部分有资金,已还清首套房贷款的购房者都在积极选房。&一家大型房地产企业的销售负责人对记者表示,&对于接下来楼盘的销售工作,我们十分有信心。&
&&& 除此之外,备受购房者关注的新政出台后楼盘是否会伺机涨价的情况,记者也展开了相关调查。包括俊发城、招商&海公馆、都铎城邦等在内的大多数楼盘, 其销售价格、优惠和新政出台前一样,均无变化。但在记者采访中,也有部分开发商方面表示,预计下一步公司将会酝酿调整销售价格,但具体的调整方向还未确 定,可能是加大优惠力度,但也不排除取消优惠的可能。
&&& 二手房市场
&&& 业务量无明显涨幅少部分业主酝酿提价
&&& 相比一手房市场中购房者对新政的&热情如火&,&认贷不认房&政策的出台,对二手房市场的带动效应却可以用&风平浪静&来形容。
&&& 记者从市内多家品牌中介机构了解到,黄金周期间门店业务量均衡,相比节前无明显变化。&虽然有客户上门询问政策落地情况,但意向客户却很少&。位于 永昌小区内的多家中介门店负责人给记者的答复都基本一致。但也有中介门店经理表示,新政出台后,有业主打来电话表示,将对所发售的房屋提价。
&&& 在综合多名受访者的答复后,记者分析发现,新政对二手楼市影响暂不明显。
&&& 理论上可施行新政具体执行情况等待部署
&&& 新政的落实,给予购房者的是期待的实现,作为新政的实施方&银行,所表现出的则是冷静,等细则。
&&& 记者致电中国农业银行、中国建设银行、富滇银行等省内各大银行,询问有关新政落实的情况,但得到的回复均是,利率以及首付比例等相关的落实执行情况、认定标准以及细则还在确定中。有工作人员指出,购房首付比例30%已经基本确定,但是利率折扣会根据具体银行的情况而定。
&&& 与此同时,网络上已经曝光一份银行未公布的房贷执行细则,其中对于购房者名下无房、有一房无贷、有两房以上无贷等对应的首付比例和利率标准做出相关规定和执行细则。
&&& 对此,有银行个贷部相关人士指出,&如果首套房按揭贷款利率执行基准利率,银行利润空间已经缩小。目前,银行存款流失压力大,资金成本不断提高,因此,对于房贷业务每家银行在大的政策方向下,执行力度也不同。&
&&& 观点碰撞
&&& 新政落地,市场可谓热情四溅,胶着纠结。购房者希望看到房价下跌至心理价位;开发商则抱有幻想,定价小心谨慎,试探政策的导向; 限贷政策调整能否解决楼市目前面临的问题,各界众说纷纭。有观点认为,松绑限贷会激励对金融杠杆敏感的投资需求入市,房价会触底反弹。有人认为,松绑限贷 会给市场传达政府救市的信号,开发商&以价换量&策略终止等等,由此,一场关于新政的观点碰撞已然展开。
&&& 谨慎方
&&& 房地产全面救市开始效果可能有限 全国政协委员、南京财经大学校长刘志彪
&&& 从央行出台的该政策可以看出,当前市场的库存压力比较大。另外,由于房地产投资对中国经济增长率的贡献率在50%左右,稳增长面临的巨大压力也要求 放松对房地产购买各方面的限制。在一个下跌的市场中,人们会预期其价格进一步下跌,从而出现进一步等待下跌的行为。这样救市的政策效应就有可能被预期效应 所抵消。宏观上的促改革、调结构等,短期内还是迈不过GDP增长的门槛。
&&& 对楼市有刺激作用但影响不大 昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远
&&& 央行出台的新政策对购房的限制越来越宽松,总体上对楼市发展有一定的促进作用,但影响不大。限贷松绑只是楼市发展大环境的一部分,对未来房地产发展的促进有限。
&&& &认房不认贷& 的政策主要还是刺激刚需购房人群,对投资型和改善型的购房者没有太大的影响,还是存在一定的&打压&。在新政策情况下,国庆期间前往各大楼盘看房的市民明 显增多,虽然不少开发商表示,当前楼市以促进销量为主,楼盘趁机提价可能性不大,但也有少数开发商内部已经下发通知国庆后涨价的消息。石远称警惕房地产企 业,&不要见风就是雨&,要理性的看待新政策的出炉。
&&& 兴盛方
&&& 对改善型购房的群体利好 财经评论家、财经专栏作家叶檀
&&& 央行发布的&认贷不认房&新政并不会引爆楼市。从政策出台的目的上来讲,一方面是为了稳定房地产市场,另一方面的目的是改革金融。房贷新政对改善型 购房的群体更加利好,会起到稳定市场的作用。此次央行出台的房贷新政还指出要支持房地产开发企业的合理融资需求,除了救市之外,新政在年底前放开融资,避 免到年底银行成为最大的坏账户。
&&& 新政预防房地产下行利于其健康发展 芒果智库经济学家王詠雪
&&& 政策的出台反映了中央政府对房地产下行的担忧。如今的楼市还没有上扬或是平稳的发展,结合中国经济的不确定性,对首套住房结清房贷后的优惠是刺激改善型购房者的需求。
&&& 中国房地产不能走日本房地产泡沫的老路,政策的出台对房地产企业的下行有一定的预防作用,有利于维护房地产企业长期、稳定的健康发展。宏观上看,中 国政府应出台长效的管理,或逐渐退出对房地产的干预。王詠雪认为对于购房者和开发商来说,适合政策就会利好,购房者若没有买房需求就无关了。近期房企应对 该政策的方式五花八门,不论涨价还是降价快跑,都是企业根据自身的实力对市场进行了预判。
&&& 中立方
&&& 央行全面松绑限贷政策是把双刃剑 著名财经金融评论家余丰慧
&&& 央行彻底放开放水房地产贷款的尺度,大大超出此前市场预期。如此放水信贷、全面取缔限贷政策是把双刃剑。一方面可能促使低迷的房地产迅速复苏,促使 房价重拾暴涨局面。另一方面也可能给市场放出的是更加恐慌的信号,连货币信贷都放水了,连限贷政策都取缔了,足以看出房地产市场的低迷程度和萧条状况,房 价继续走低的不可逆转性。从而使得需求更加谨慎,购买力更加观望而不敢轻易入市,商业银行更加对房地产惜贷,促使房地产市场低迷局面恶化,引发大面积弃房 断供等金融风险。
&&& 一句话,央行和银监会彻底放水货币、完全取缔限贷救助房地产了,甚至放任投资投机性需求了。
&&& 限贷松绑有利于化解楼市库存但房产税是解决之道
&&& 云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研
&&& 目前的情况,&认贷不认房&就是取消限贷。新政策作为一个信号,是对楼市需求的刺激政策。取消限购不如取消限贷,有金融机构和银行的支持更有利于普通购房者提早实现居住梦。
&&& 很明显,新政策的出台有利于化解楼市供大于求和库存量过高的问题,但不可能解决房地产&积劳成疾&的根本问题。仅仅取消限购和限贷并不能解决问题,房产税才是解决问题的根本。只有房产税才能促进调控长效机制建设,才会使楼市回暖。
&&& 新政策主要影响的是首次购房者和刚需购房人群。对于开发商来说,房企采取措施应对可以说是&八仙过海各显神通&,每个城市、每个企业的状况不同,但 市场总体上是供过于求的,企业应该理性的看待市场,清醒对待,不能盲目涨价,寻找到适合昆明的、自身的措施就是正确的。总的来说,开发商要根据自身的财务 状况和开发量来调整,毕竟求生存才是目前部分房企发展的基本点。
&&& 算笔账
&&& 新政后100万房贷20年省9.5万利息
&&& 如果按照&房贷还清再买算首套&的利率计算,购买第二套房的购房人能省多少钱呢?根据现行银行规定,首套房贷按基准利率6.55%/年执行;第二套房贷款利率上浮10%,即7.20%;第三套房则不能申请贷款。
&&& 如果同以贷款100万元、期限20年计算,执行基准利率的本息合计为179.6万元;按照上浮10%之后的利率计算本息合计则为189.1万元,相差9.5万元。也就是说,第二套住房购买人还清贷款后,再申请房贷,比此前可以省9.5万元,而且贷得多省得多。
&&& 松绑限贷若不起作用政府还有六大招救市
&&& 对于此次央行发布的信贷新政策,多数人表示是房地产的最大利好,如果仍然不能奏效,中央政府已经&无牌可出&,&无子弹可打&。真的是这样吗? 近日,网络流传放松信贷之后政府的救市6张牌,先不论其可行性如何,就其出台的目的及手段,也可以看出政府想要拉动商品成交量的迫切心情。
&&& 第一张牌 全面降准
&&& 广义货币M2跟存款准备金率高低有着密切关系,中国目前大型金融机构存款准备金率是20%,理论上货币乘数就是5,但由于各个银行有&超额存款准备 金&,加上民众手里的现金,货币乘数实际为4.2倍。如果存款准备金率降低到10%,就足以让M2翻倍,让全国楼市价格翻倍,一线城市房价上涨3倍以上。 如果楼市需要,全面降准的力度就可以加大。
&&& 第二张牌 降息
&&& 降息对楼市和股市来说,都是重大利好,如果需要,政府可以作出这个选择。但副作用同样明显:金融风暴以来,全世界都在降低企业、政府、个人的负债 率,也就是所谓的&去杠杆&,因为这是经济转型的前提。此次房地产救市,其实就是鼓励个人买房,鼓励个人将钱投入房地产,而不是创业。中国普通家庭目前资 产80%是房子,房地产不仅绑架了中国经济、中国政府,还绑架了贪婪的中国人。所以,救市必须是权宜之计。
&&& 第三张牌 全面减税
&&& 政府还可以给房地产行业全面减税,包括二手房交易、新房交易中个人承担的税费。也许有人会说,房地产相关税费,是政府收入主要来源,现在财政增长乏 力,可能减税吗?当然可能。房地产是支柱行业、先导行业,它的兴衰关联到钢铁、水泥、玻璃、建材、装饰、装修、家电、汽车等多个行业的兴衰。
&&& 第四张牌 给开发商更多信贷支持
&&& 此次&新政&超出大家预期的,就是给开发商的&限贷&也适当松绑了。原文写到&银行业金融机构在防范风险的前提下,合理配置信贷资源,支持资质良 好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房,积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道,支持符合条件的房地产企业在银 行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金试点。&
&&& 第五张牌 放开一线城市限购
&&& 一线城市如果完全放开限购,即便M2增速不变,北上广深房价都有翻倍可能。这主要是投资需求的推动,因为全国人民购房投资需求以前是2000多个大 小城市分担的,现在集中到了最主要的十多个城市,尤其是四个一线城市。所以,如果放开限购,一线城市房价必然井喷。但全面放开一线城市限购,风险极大。在 急速上涨之后,一线城市楼市会见顶,到那时会带领全国楼市来一次总崩溃。所以,北上广深楼市好比是四头充满野性的千里马,需要套好笼头,控制好节奏,用它 们的力量为中国经济拉一段车,而不是撒开让它们狂奔,那样毫无意义。
&&& 第六张牌 全面放开生二胎
&&& 计划生育政策调整,其实已经水到渠成。单独二胎已经放开,全面二胎也可以期待。中国在过去5年中&小学生人数&下降了9.4%,过去3年中下降了 5.8%,这就是计划生育政策的影响。这种生育率持续的下滑,让中国过早进入老龄社会,根本无法维持。全面开放二胎,对楼市绝对是重大利好。需要说明的 是,放开二胎跟前面5张牌不同,基本上没有副作用。
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