“名为房屋买卖实为借贷”类案剖析｜高杉LEGAL
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“名为房屋买卖实为借贷”类案剖析｜高杉LEGAL
「高杉LEGAL」（微信号：gaoshanLEGAL）专注于高品质民商法实务文章的持续分享，投稿请寄：。 “名为房屋买卖，实为融资借贷”案件裁判思路剖析 作者：朱朋（上海检察，微信号：zhupeng） 目前，“名为房屋买卖，实为融资借贷”案件已并不少见，甚至存在开发商借商品房买卖之名行借贷之实的全新融资模式。在此类案件中，如果一方主张房屋买卖关系、另一方主张系借贷关系，如何分配双方的举证责任？双方证据均存在瑕疵时如何认定双方之间的法律关系？在借贷关系成立的前提下，如何认定房屋买卖合同的性质？这些都已成为司法实践不得不面对的难题。 本文基于相关典型案例，并结合最高人民法院近期发布的《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称解释），试图对司法实践就此类案件的裁判思路进行简单梳理。 一、“名实相副”：重申房屋买卖关系 解释第15条第1款规定：“原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。”同样，在法律关系存在争议的情况下，如果一方主张房屋买卖关系，另一方否认房屋买卖关系、主张借贷关系，主张房屋买卖关系的一方需要提供证据加以证明房屋买卖关系的存在，对方否认的，需要举证证明双方真实意思表示为借贷而非房屋买卖。 在“宁夏象龙房地产开发有限公司与赵刚、银川山尊投资咨询有限公司、宁夏庆华小额贷款有限公司房屋买卖合同纠纷案”（最高人民法院（2013）民一终字第62号）中，最高法院认定：赵刚为证明双方为房屋买卖关系，提交了《商品房买卖合同》和象龙公司出具的《收据》两份证据，象龙公司并不否认该证据的真实性。现象龙公司主张双方实际为民间借贷关系，该《商品房买卖合同》仅是对民间借贷行为的担保，但其未能提供任何书面证据证明其所主张的事实。至于该合同是否能够备案、是否已经备案，不因此影响合同的真实性。象龙公司述称，在其无法按期还款时，是需要用房屋抵顶欠款的，这表明在无法按期还款时，象龙公司有受《商品房买卖合同》约束的意思。因此，即便案涉《商品房买卖合同》实际上为双方民间借贷行为的担保，亦不能因此认定本案《商品房买卖合同》并非双方当事人的真实意思表示。在象龙公司认可其未能偿还借款的情况下，赵刚以房屋买卖关系为由诉请返还其已经支付象龙公司的款项，并不违背双方当事人的本意。关于象龙公司的反诉请求，本院认为，民间借贷行为并非为法律所禁止，法律不予保护的是违法高利部分，本案《商品房买卖合同》的订立目的即使如象龙公司所述，其亦属于当事人之间的一种交易安排，象龙公司有关案涉《商品房买卖合同》系以合法形式掩盖非法目的，应当认定为无效的主张，无事实和法律依据。 在“四川忠心房地产投资有限公司与廖贵芳、自贡泰华实业开发有限公司商品房预售合同纠纷申请再审案”（最高人民法院（2014）民申字第929号）中，最高法院认定：关于忠心公司所主张的案涉房屋买卖关系实质为抵押借款关系的理由能否成立问题，2005年10月7日泰华公司向廖贵芳出具的《承诺书》第1条虽写明“如到期不能交付房屋则由泰华公司原价回购并支付违约金”的内容，但该事实不能得出双方之间系借款法律关系的结论；且《承诺书》第2条明确约定“泰华公司必须保证廖贵芳购买的房屋绝无一房多卖”，及“如出现一房多卖等纠纷、由泰华公司承担法律责任及赔付其他经济损失”，故双方之间的真实意思表示为购房法律关系。至于泰华公司单方在移交清单上注明“借款抵押”的内容问题，一方面此节事实未得到廖贵芳认可，且在泰华公司也认可其与廖贵芳之间是商品房预售合同关系；另一方面，忠心公司也未举出其他证据足以证明廖贵芳与泰华公司签订《营业用房定购合同》的真实意思系借款法律关系、而非房屋买卖关系，故忠心公司关于《营业用房定购合同》系借款抵押法律关系的质疑，不予采信。 最高法院裁判观点表明，主张房屋买卖关系的一方往往只需要完成初步的举证责任即可，如提供房屋买卖合同原件、发票等证据；而否认房屋买卖关系的一方通常被克以十分严格的举证责任，有时即使能够提供书面的借款合同，也存在因法律关系的变更而败诉的风险。 在“祝明会与大庆市仁和房地产开发有限公司破产管理人的买卖合同纠纷申请再审案”（最高人民法院（2014）民申字第1627号）中，最高法院认定：之前仁和公司向祝明会借款用于房产开发。2012年4月5日，仁和公司与祝明会签订了100份商品房买卖合同，仁和公司向祝明会出具了价款为元的购房收据，故双方自2012年4月5日始，仁和公司与祝明会之间的法律关系发生了变更，即由原先的借款合同关系变更为商品房买卖关系。在仁和公司未提供相反的证据加以证明的情况下，应当认定本案所涉100份商品房买卖合同系仁和公司与祝明会双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政性法规的禁止性规定，应当为合法有效。 在“赵如萍与浙江省义乌市天元置业有限公司、朱剑峰等房屋买卖合同纠纷上诉案”（浙江省高级人民法院（2014）浙民终字第9号）中，浙江高院认定：2006年9月8日，赵如萍与义乌天元公司签订了《借款协议书》，赵如萍按约将6000万元款项出借给义乌天元公司。借款到期时，因义乌天元公司无力偿还借款，义乌天元公司与赵如萍签订了案涉《商品房买卖合同》。义乌天元公司同时向赵如萍分别出具承诺书，承诺相应房款已付清，保证赵如萍系唯一买受人，并开具了收款收据。至此，双方当事人的法律关系已由最初的借款关系变更为商品房买卖合同关系，相应的义乌天元公司未能偿还的借款也已转变为购房款。2008年10月14日签订的《和解协议》中，各方约定在2009年9月30日前义乌天元公司有权按原《商品房买卖合同》的价格回购，该约定的本质实际是给予义乌天元公司一定的履行宽限期，由于义乌天元公司未能在该期限前予以回购，按照和解协议的约定义乌天元公司即丧失了相应的回购权利，义乌天元公司应按照《商品房买卖合同》的约定履行其交付房屋、办理权证等义务。此后，各方签订的《补充协议（二）》、《补充协议》等再次确认了《和解协议》的效力。上述一系列协议的签订，均可以证明各方经平等自愿协商对义乌天元公司无法偿还借款的后续事宜处理达成一致意见，并予以多次重申，即将相应的借款转化为购房款，由赵如萍取得相应购房权利。事实上，义乌天元公司将案涉的44套《商品房买卖合同》进行备案、交付房屋等行为更进一步证明案涉的44套《商品房买卖合同》系其真实意思表示，其自愿按照合同约定履行相应义务。 二、“名不副实”：据实认定借贷关系 存在书面房屋买卖合同并不意味着一定成立房屋买卖关系，书面借款合同亦非认定借贷关系不可缺少的要件。法律关系的性质应当结合双方提供的证据，依据双方的真实意思表示予以确定。 在“广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案”（最高人民法院（2013）民提字第135号）中，最高法院认定：本案现有证据证明，嘉美公司与杨伟鹏之间应为借贷关系：1、嘉美公司不愿意以340万元的价款出售案涉商铺，因而以借新债还旧债的方式来达到保住商铺的目的。故可以认定嘉美公司的真实意思是向杨伟鹏借款而非以340万元的总价向其出售案涉商铺。且杨伟鹏应当知晓嘉美公司原先向严欣、林燕等借款340万元并以签订《商品房买卖合同》、办理商品房备案登记的方式进行担保的情况。即使杨伟鹏主张其本人在当时的情况下就有购买案涉商铺的意愿，但其亦应知晓嘉美公司的真实意思并非向其出售案涉房屋。2、发票是交易真实发生的证明，更是办理不动产权属登记的重要依据。杨伟鹏作为案涉《商品房买卖合同》中的买方，在交纳了全部340万元房款后，未能取得嘉美公司开具的《销售不动产统一发票》原件，却始终没有向嘉美公司索要该发票原件，直到本案诉讼中向法院提交的也是该发票的复印件。且在近两年的时间内，没有要求办理权属登记，这与一般购房者的做法明显不一致，不符合交易习惯。嘉美公司作为售房方，在始终认可收到杨伟鹏340万元的情况下，没有将开具的《销售不动产统一发票》原件交付给杨伟鹏，却于2008年1月8日将其为杨伟鹏开具的《销售不动产统一发票》原件连同第二、三、四联在当地税务机关做了缴销的行为，充分说明嘉美公司否认房产交易的真实性。而缴销发票行为发生于2008年1月而非诉讼中，则从另一个侧面证明嘉美公司否认与杨伟鹏之间存在真实的房产交易的态度是一贯的。故仅凭杨伟鹏提供的《销售不动产统一发票》复印件，尚不能认定在杨伟鹏与嘉美公司之间存在商品房买卖的法律关系。3、杨伟鹏收到开发公司支付的61.1万元，杨伟鹏对该款项性质始终以商业秘密为由拒绝作出说明，考虑到民间借贷支付利息的一般做法，综合全案情况分析，在杨伟鹏未能举证证明双方存在其他经济往来的情况下，认定开发公司上述款项系其为向杨某借用340万元而支付利息的主张具有更高的可信度。4、案涉《商品房买卖合同》与一般商品房买卖合同不同，双方当事人没有在合同中约定单价，而是以一口价340万元的方式，交易了1496.97平方米的53间商铺。平均每平方米2271.25元。此种不约定单价的售房方式与一般房地产交易习惯不符……嘉美公司从杨伟鹏处取得340万元的真实意思是融资还债，其与杨伟鹏签订《商品房买卖合同》的目的，则是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。在嘉美公司拒不还债或者无力还债的情况下，杨伟鹏可以适当的方式就《商品房买卖合同》项下的商铺主张权利，以担保其债权的实现。杨伟鹏请求直接取得案涉商铺所有权的主张违反《物权法》关于禁止流质的规定，不予支持。 在“六安市华宇房地产开发有限公司与张玉债权转让纠纷二审案”（最高人民法院（2013）民一终字第144号）中，最高法院认定：张伦与六安华宇公司之间就5000万元形成的是民间借贷关系：……张伦与六安华宇公司签订了四份《商品房买卖合同》，四份合同所涉房屋，既有住宅又有商铺，但单价均为每平方米6483元，与一般商品房交易习惯明显不同，该单价与7712平方米的总面积相乘，可以得出总价款为元。但张伦付款时实际支付的数额是5000万元。在一般的商品房买卖合同中，买房人不会无故向售房人多支付款项。张伦与六安华宇公司在上述合同签订和履行中的做法，可以印证双方之间存在的并非真正商品房买卖合同关系。仅凭双方办理了商品房买卖备案登记手续和六安华宇公司为张伦开具部分发票的行为，并不能证明商品房买卖合同关系的真实性。六安华宇公司为张伦开具的19张销售不动产统一发票的时间是2012年9月19日，远远晚于张伦的付款时间。因为没有销售不动产统一发票，就无法办理房屋产权登记，所以在商品房交易中，购房者在支付了购房款后长期拿不到发票，甚至到了交房日期仍然拿不到发票却不与开发商交涉是不合常理的。综上所述，张伦与六安华宇公司签订《商品房买卖合同》与《回购协议》，并非以取得案涉房屋所有权为目的，而是为了实现资金融通。卖方取得资金用于竞拍土地，买方收取利息。双方订立《商品房买卖合同》的目的是为了担保债权的实现。 在“刘玉与张孝忠、张新梅房屋买卖合同纠纷再审案”（江苏省高级人民法院（2014）苏审二民申字第01113号）中，江苏高院认定：第一，房屋交易作为家庭生活中的重大事件，当事人往往对此比较慎重，特别是对房屋的交易价格亦是格外重视。涉案房屋座落于徐州市小北门，建筑面积为44.93平方米，该房屋在签订购房合同时市场价为20余万元。而双方约定的价格仅为92000元，远低于市场价，故该约定不合常理，且显失公平。第二，在房屋买卖交易中，往往习惯明确约定房屋交付时间，而本案中并未明确约定房屋交付时间，却约定被申请人的回赎权，不符合房屋交易惯例。第三，结合双方在合同中的约定、收条内容、证人张某的证言以及申请人在庭审中的陈述，足以认定双方签订的合同名为买卖，实为借贷。 在“张桌玮诉怡豪公司商品房销售合同纠纷案”（重庆市第五中级人民法院（2012）渝五法民初00012号）中，重庆市五中院认定：本案双方形式上虽然签订了商品房买卖合同，但房屋已在双方签约前于2010年10月29日作为酒店式开业经营。张桌玮购买的房屋第1层为临街独立门面、酒店大厅、精品店及大堂吧，第2层为酒店中餐厅和西餐厅，第3层为酒店宴会厅、会议室，怡豪公司将用于酒店经营所必需的重要功能区域房屋单独分解出售，有违常理。此外，房屋为现房，卖方已具备交付条件，但双方在合同约定的交房期限到期后，并未有交接房屋的意思表示，卖方反而从合同签订的当月开始向买方支付逾期交房违约金，还约定由卖方负责人及关联公司对合同履行提供担保，此系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，故认定双方合同名为房屋买卖实为借款担保。 从上述案件可以看出，无论是最高法院还是地方法院，在审查此类案件时通常会综合考虑全案证据以判断房屋买卖是否符合一般房屋交易习惯。如果不符合一般房屋交易习惯，法院会否认双方的房屋买卖关系，具体来说，房屋售价是否合理、是否存在房屋回购条款、是否开具不动产销售发票、是否办理商品房买卖合同备案登记等事项，都会成为判断是否符合一般房屋交易习惯的重要事实因素。至于民间借贷关系的成立，并不要求书面借款合同，只要借贷双方形成借贷合意且出借方已将款项实际交付给借款人，法院即可认定民间借贷关系成立。 三、“名实并存”：非典型担保和附解除条件合同之争 如果房屋买卖关系被重新定性为民间借贷关系（因违反相关金融法规而被认定为无效的企业间借贷，本文不做讨论），那么在借款合同有效的情形下，如何认定房屋买卖合同的效力？对这一问题，司法实践中之前存在两种不同的处理方法。一是将房屋买卖合同视为一种非典型担保，房屋买卖合同实际是为担保借款合同的履行。司法实践倾向于认为此种担保形式因违反担保物权法定的原则及禁止流质的强制性规定而无效（上述最高人民法院（2013）民提字第135号案一方面认可此种非典型担保的效力，另一方面以违反禁止流质规定否定出借人直接取得案涉房屋所有权的请求）。 在“陈玲玲与益阳市鸿基房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷申请再审案”（载《立案工作指导·申诉与申请再审疑案评析》2009年第3期）中，最高法院认定：将《合作销售合同》与《商品房买卖合同》内容及实际履行相比较，应认定陈某与开发公司签订房屋买卖合同的真实意思是以买卖形式对开发公司进行融资，并以房屋作为出借人融资的担保。当事人约定的该种合同形式在担保法律上称为“流抵契约”或“流质契约”，是指当事人约定如抵押人到期不还款，抵押物即归抵押权人所有。流抵契约极易造成债权人压迫债务人，低价取得债务人财产，使得双方交易有违公平原则。根据《担保法》第40条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”该合同因违反法律强制性规定应为无效。同时，陈某乘开发公司亟需资金之危，与开发公司订立了违背开发公司真实意思的房屋买卖合同，房屋价格又显失公平，根据《合同法》第54条规定，法院可根据开发公司请求依法予以撤销。 在“朱风烈、胡学香与沈坚、沃正斌房屋买卖合同纠纷再审复查与审判监督案”（江苏省高级人民法院（2014）苏审三民申字第0411号）中，江苏高院认定：沃正斌与胡学香、朱风烈签订的房屋买卖合同无效。沃正斌与沈坚因借贷问题，将房屋过户到其名下，并向银行办理按揭贷款后将款项交付给沈坚及沈坚认可人员使用，因此沃正斌与沈坚之间存在的关系是借贷关系，过户给沃正斌的房屋符合让与担保的特征，该担保行为违反了担保法的规定应属无效，沃正斌并不能取得该房屋的所有权。民事判决已认定沈坚与沃正斌名为买卖，实为沈坚及案外人以沃正斌名义申请银行按揭贷款的民间借贷关系。且沃正斌在2007年2月14日出具的声明也表明其对房屋所有权不属于自己的事实是明知的。在此情况下，沃正斌于2011年10月22日与朱风烈、胡学香签订房屋买卖合同将案涉房屋出售给朱风烈、胡学香，双方之间形成的合同显属无权处分的合同。沃正斌事后并未取得沈坚对出售案涉房屋行为的追认，且沃正斌出售房屋是在沈坚已向法院起诉确权的情况下，故沃正斌出售案涉房屋行为及相应买卖合同无效。 二是将房屋买卖合同视为独立于借款合同的附解除条件合同。如果借款合同到期而借款人按期还款，则所附解除条件成就，房屋买卖合同不再履行；如果借款合同到期而借款人未还款，则所附解除条件未成就，房屋买卖合同继续履行。北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第25条“民间借贷与以房抵债的处理”规定：“当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有（或经第三人同意以第三人所有）的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。贷款人可以选择行使以下权利：（1）贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款的，应予支持；（2）贷款人在履行清算义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续的，应予支持。房屋价值超过担保基础借贷债权（贷款本金、合法利息等）的，贷款人应将剩余款项返还给借款人。房屋价值以贷款人要求借款人办理房屋过户登记时予以确定。” 在“朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”（最高人民法院（2011）民提字第344号）中，最高法院认定：双方当事人基于同一笔款项先后签订了14份《商品房买卖合同》和《借款协议》，且办理了销售备案登记手续，两个合同均为依法成立并已生效的合同。双方当事人实际上就同一笔款项先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系。《担保法》和《物权法》禁止流押，禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。本案《借款协议》诉争条款并非法律上禁止的流押条款。首先，《借款协议》上述条款并非约定嘉和泰公司到期不能偿还借款，《借款协议》所称抵押物所有权转移为朱俊芳所有。在嘉和泰公司到期未偿还借款时，朱俊芳并不能直接按上述约定取得《借款协议》所称的“抵押物”所有权。朱俊芳要想取得《借款协议》所称的“抵押物”即十四套商铺所有权，只能通过履行案涉14份《商品房买卖合同》实现。其次，案涉14份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同，双方当事人在《借款协议》中约定以签订商品房买卖合同的形式为《借款协议》提供担保，并为此在《借款协议》中为案涉14份《商品房买卖合同》附设了解除条件，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。实际上，双方当事人对于是履行14份《商品房买卖合同》，还是履行《借款协议》具有选择性，即商品房买卖合同的解除条件成就，就履行《借款协议》；商品房买卖合同的解除条件未成就，就履行14份《商品房买卖合同》。无论是履行14份《商品房买卖合同》，还是履行《借款协议》，均符合双方当事人的意思表示，且从合同的选择履行的角度看，嘉和泰公司更具主动性。嘉和泰公司如果认为履行14份《商品房买卖合同》对其不公平，损害了其利益，其完全可以依据《合同法》第54条第1款第2项的规定，请求法院撤销案涉14份《商品房买卖合同》，但嘉和泰公司在法定的除斥期间内并未行使合同撤销权，而是拒绝履行生效合同，其主张不符合诚信原则，不应支持。《借款协议》约定的商品房买卖合同的解除条件未成就，判决继续履行案涉14份《商品房买卖合同》。 解释第24条就这一问题规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”可见，解释肯定了按照民间借贷关系处理此类纠纷，但并未明确房屋买卖合同属于非典型担保还是附解除条件合同，出借人并不能在借款人不能还款的情形下直接依据房屋买卖合同取得房屋所有权或请求履行房屋买卖合同，只可以在借款人拒不履行判决确定的债务情形下申请拍卖房屋以获偿还。 ——————————
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最高法：借贷纠纷案件等法律适用问题裁判规则
规则摘要：
1.民间借贷纠纷中，大额借据本金真实性，如何认定
民间借贷纠纷中，借款人对借据本金的真实性提出合理怀疑之抗辩的，法院应综合全案证据和事实进行审查判断。
2.名为商品房买卖合同，实为民间借贷法律关系认定
购房合同双方并非以房屋买卖为目的，而是为资金融通，应认定双方之间真实法律关系是民间借贷而非房屋买卖。
3.名为商品房买卖，实为借贷，可视为借款担保关系
当事人以签署商品房买卖合同并办理备案登记方式进行民间借贷的，应认定双方之间成立了一种非典型担保关系。
4.委托协议上受托人签名非本人所为，为何依然有效
受托人知道或者应当知道他人在委托协议上代其签名，并按委托协议约定内容履行的，应认定委托协议对其有效。
5.二审中以一审判决为新证据提时效抗辩，不予支持
二审期间，发包方以一审判决作为新证据，主张承包方起诉时已经超过诉讼时效期间的，该上诉请求不应被支持。
6.补充协议变更备案合同，如何认定实质性内容变更
当事人另签施工补充协议对备案中标合同工程款计价方式的变更，是否构成“实质性内容不一致”，应综合考量。
7.约定以物抵债，未办物权转移的，清偿行为未成立
当事人之间达成以物抵债协议，因以物抵债行为系实践性法律行为，在办理物权转移手续前，清偿行为尚未成立。
8.协议变更后，履行期限约定不明的，应当依法解释
当事人变更协议内容后，对履行期限没有约定或约定不明的，应按照《合同法》第61条、第62条规定作出解释。
9.合同内容违反效力性强制性规定，才应认定为无效
违反效力性规范应认定合同无效，而违反管理性规范，可由有关机关对当事人实施行政处罚，并不影响合同效力。
10.建筑容积率及规划用途，不作为认定房屋权属依据
房屋建设违反建筑容积率、规划使用用途等规划要求，并不能得出该房屋的所有权应归属于全体业主共有的结论。
11.双方就同一事项签订两份协议，原则上以后者为准
两份关联协议，相同当事人之间、相同事项上的不同约定，应以签订在后的协议变更签订在前的协议为基本原则。
12.一方从共管账户支取的资金，推定已获另一方同意
一方从共同掌控的联合账户中支取资金，在无相反证据证明的情况下，应视为已受到另一方的监管或得到其同意。
13.车主聘用的司机与车辆挂靠单位并无事实劳动关系
个人购买的车辆挂靠其他单位且以挂靠单位名义对外经营，其聘用的司机与挂靠单位不宜认定形成事实劳动关系。
14.人事档案纠纷属劳动争议，仲裁机构及法院应受理
人事档案纠纷属于劳动争议。劳动者请求用人单位办理人事档案移转手续的，劳动仲裁机构及法院依法应当受理。
规则详解：
1.民间借贷纠纷中，大额借据本金真实性，如何认定
——民间借贷纠纷中，借款人对借据本金的真实性提出合理怀疑之抗辩的，法院应综合全案证据和事实进行审查判断。
标签：民间借贷－借据－证据规则－借款合同－债务确认
案情简介：2007年，曾某与开发公司签订借款协议，约定曾某提供1300万元借款予开发公司用于房地产开发，借期8个月，未约定利息。当天，曾某即汇款700万元至开发公司账户。开发公司出具借条，载明“借曾某1300万元（转账700万元，现金600万元）”。2008年，曾某以开发公司仅偿还700万元为由，诉请偿还尚欠的600万元本息及违约金100万元。该案二审中，双方在法院主持下达成还款的和解协议，法院制成民事调解书。嗣后，开发公司以双方实际借款700万元，其余系高息，调解协议非其真实意思表示为由，申请再审。曾某及其代理人在诉讼中对借贷资金来源、支付时间及顺序、具体支付方式等方面的陈述，存在诸多前后不一、相互矛盾之处。
法院认为：民间借贷案件审理中，对于仅提供借据的大额现金支付，借款人提出合理怀疑之抗辩的，除就债权凭证进行审查外，还应结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人财产变动情况等事实和因素，综合判断并查证借贷事实是否发生。综合对全案证据证明力的判断，本案借款协议及借条关于高额无息借款本金的约定，与正常民间借贷交易惯例不符。在借款人不予认可，且已提供相应证据证明其主张的情形下，出借人应就借贷关系的成立承担举证责任。曾某作为出借人，不能就借贷资金来源、支付时间及顺序、具体支付方式等涉及现金借贷关系是否实际发生的案件主要事实提供充分证据予以证明，且就其诉请存在诸多前后不一、相互矛盾的庭审陈述及证据出示。对此，曾某应承担举证不能的法律后果。曾某关于其与开发公司之间存在1300万元民间借贷关系的主张，事实依据不足，不能成立。《民事诉讼法》第93条规定：“人民法院审理民事案件，根据当事人自愿的原则，在事实清楚的基础上，分清是非，进行调解。”第96条规定：“调解达成协议，必须双方自愿，不得强迫。调解协议的内容不得违反法律规定。”根据前述法院认定的事实，原审法院在二审审理过程中，未查明案涉实际借款数额及是否存在违法高息情况，即以民事调解书形式对当事人达成的和解协议予以确认，与《民事诉讼法》及最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》的规定相悖。判决开发公司支付曾某借款本金700万元的利息及逾期还款违约金100万元。
实务要点：民间借贷案件审理中，对于仅提供借据的大额现金支付，借款人提出合理怀疑之抗辩的，除就债权凭证进行审查外，还应结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人财产变动情况等事实和因素，综合判断并查证借贷事实是否发生。
案例索引：最高人民法院再审“曾某与某开发公司民间借贷纠纷案”，见《民间借贷借据本金数额的真实性应综合全案证据和事实进行审查判断——曾志伟与襄阳市前方房地产开发有限公司民间借贷纠纷案》（张颖新，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》（：131）。
点评：最高院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（征求意见稿）》（2013年10月）第6章关于事实审查与举证分担的实务精缩版。
2.名为商品房买卖合同，实为民间借贷法律关系认定
——购房合同双方并非以房屋买卖为目的，而是为资金融通，应认定双方之间真实法律关系是民间借贷而非房屋买卖。
标签：民间借贷－商品房买卖－借款合同－合同性质－回购条款
案情简介：2011年7月，开发公司与吴某签订《商品房买卖合同》，约定吴某以4960万元总房款购买开发公司的预售房屋。同日，双方签署《回购协议》，约定开发公司“欲将回购”吴某所购商品房，回购款须在原购房款之外，按每1个月增加100万元的标准计算。随后，双方办理了《商品房买卖合同》的备案登记手续，吴某向开发公司汇款，开发公司出具收到4960万元的借条，并为吴某开具部分发票。2012年12月，吴某诉请开发公司履行回购协议，偿还本金4960万元及利息。
法院认为：不签订书面的借款合同，只用签订《商品房买卖合同》并登记备案的方式作为担保，同时签订回购协议，然后再用出借人向借款人实际交付款项的方式建立债权债务关系，是目前一些民间借贷当事人选择的借贷方式。判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。本案中，案涉《商品房买卖合同》中的售房方并未准备实际交付房屋，而购房一方亦不关心取得所购房屋产权，双方当事人的关注点集中在《回购协议》及相应的违约金上。双方在合同签订和履行中的做法，可印证双方之间并非真正的商品房买卖合同关系。仅凭双方办理了商品房买卖备案登记手续和开发公司为吴某开具部分发票行为，并不能证明商品房买卖合同关系的真实性。故开发公司与吴某签订《商品房买卖合同》与《回购协议》，并非以取得案涉房屋所有权为目的，而是为了实现资金融通。卖方取得资金用于竞拍土地，买方收取利息，《商品房买卖合同》不过是为了担保吴某债权的实现。双方之间真实的法律关系是民间借贷。判决开发公司偿还吴某4960万元本金及利息，利息按同期中国人民银行贷款基准利率的4倍计算，其中应扣除已支付的300万元。
实务要点：判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。如购房合同、回购协议等证据证明双方之间并非以取得房屋所有权为目的，而是为实现资金融通，则应认定双方之间真实的法律关系是民间借贷。
案例索引：“吴俊妮与安华房地产开发有限公司民间借贷纠纷案”，见《是民间借贷还是商品房买卖》（韩玫，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（：96）。
点评：当事人之间为融通资金所设计的购房合同、房屋回购等法律关系，仍然有可能会被法院按实质的民间借贷法律关系认定，高息不被支持。
3.名为商品房买卖，实为借贷，可视为借款担保关系
——当事人以签署商品房买卖合同并办理备案登记方式进行民间借贷的，应认定双方之间成立了一种非典型担保关系。
标签：抵押－按揭购房－借款合同－合同性质－民间借贷－非典型担保
案情简介：2007年，开发公司为偿还严某等5人的340万元到期借款，与杨某签订商品房买卖合同，约定杨某购买开发公司1400余平方米的53间商铺。在杨某付全款后，开发公司撤销了与严某等5人的购房备案登记，而办理了与杨某的购房合同备案登记。同时，开发公司向杨某账户汇入61.1万元，其称系借贷利息，另向杨某开具购房发票，但未将发票原件交付杨某，后又在税务部门做了缴销。2008年，杨某诉请开发公司交付房屋。
法院认为：法律关系的性质应依当事人真实意思表示予以认定。本案现有证据证明，开发公司与杨某之间应为借贷关系：①就开发公司而言，其签订商品房买卖合同真实目的，系向杨某借款以偿付严某等人已届清偿期的340万元借款，防止案涉房屋因就前述债权提供担保、办理了登记备案而丧失所有权。对此，有开发公司与严某等5人的在先类似交易模式、开发公司向杨某支付61.1万元借款利息、开发公司持有发票原件等证据和事实佐证。如开发公司真实意思表示系以340万元价款出售案涉房屋，则直接依其与严某等5人所签合同之约定即可实现，无需徒增与杨某协商签订买卖合同、以杨某支付340万元购房款偿还严某等人的340万元借款、撤销严某等5人的备案登记后再申请将杨某作为购房者登记备案等繁琐步骤和程序。②发票是交易真实发生的证明，更是办理不动产权属登记的重要依据。本案中，杨某作为买受人，在交纳了全部房款后，始终未向开发公司索要发票原件，直到本案诉讼中向法院提交的亦仅系复印件。且近三年时间内未要求办理权属登记，明显不符合交易习惯。开发公司作为售房一方，在始终认可收到杨某房款情况下，未将发票原件交付杨某，嗣后却将该发票连同其他各联在当地税务机关作了缴销，充分说明开发公司否认房产交易的真实性。而缴销行为发生在非诉讼中，则从另一侧面证明开发公司否认与杨某之间存在真实的房产交易关系的态度是一贯的，故仅凭杨某提供的发票复印件，尚不能认定其与开发公司之间存在商品房买卖合同关系。③杨某收到开发公司支付的61.1万元，杨某对该款项性质始终以商业秘密为由拒绝作出说明，考虑到民间借贷支付利息的一般做法，综合全案情况分析，在杨某未能举证证明双方存在其他经济往来的情况下，认定开发公司主张上述款项系其为向杨某借用340万元而支付利息的主张具有更高的可信度。再者，案涉商品房买卖合同以一口价340万元方式，交易了1400余平方米的53间商铺，亦与一般房地产交易习惯不符。综上，书面借款合同并非认定债权债务关系不可缺少的要件。杨某向开发公司支付340万元并收取利息的行为，足以认定双方之间成立了债权债务关系。双方签订商品房买卖合同并办理备案登记行为，足以认定双方之间成立了一种非典型的担保关系。杨某作为债权人，可以适当方式就合同项下商铺主张权利，以担保其债权的实现。但其请求直接取得案涉商铺所有权的主张，违反了《物权法》关于禁止流质的规定，不予支持。判决驳回杨某诉讼请求。
实务要点：法律关系的性质应依当事人真实意思表示予以认定。书面借款合同并非认定债权债务关系不可缺少的要件。充分证据证明当事人以签署商品房买卖合同并办理备案登记方式进行民间借贷的，应认定双方之间成立了一种非典型的担保关系。债权人可以适当方式就合同项下不动产主张权利，以担保其债权实现。但其请求直接取得案涉不动产所有权的主张，违反了《物权法》关于禁止流质的规定，应不予支持。
案例索引：最高人民法院（2013）民提字第135号“某开发公司与杨某商品房买卖合同纠纷案”，见《广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案》（审判长张勇健，审判员韩玫，代理审判员沈丹丹），载《民事审判指导与参考·裁判文书选登》（：192）；另见《意思与表示不一致时，对法律关系性质的司法认定——广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷申请再审案》（梁曙明、刘牧晗，最高院立案二庭），载《立案工作指导·申诉与申请再审疑案评析》（：55）。
点评：名为商品房买卖实为民间借贷，以往一般按当事人的真实意思表示即民间借贷处理，但对已备案登记的购房合同性质，本案认定有新意。
4.委托协议上受托人签名非本人所为，为何依然有效
——受托人知道或者应当知道他人在委托协议上代其签名，并按委托协议约定内容履行的，应认定委托协议对其有效。
标签：委托合同－民间借贷－借款合同－合同性质
案情简介：2006年，开发公司与梁某达成融资意向。随后，梁某与严某签订《委托协议》，约定：就梁某以500万元通过银行按揭方式，购买开发公司50间房屋，开发公司在2年内以每年增加500万元的20%的价格回购，现梁某授权严某与开发公司签订《购房合同》，实际购房者为梁某，严某“不享有任何实体权利”。该协议上严某签名由他人代书写。10天后，梁某、严某分别与开发公司签订《购房合同》，约定房款及首付等事宜。此后，开发公司与梁某就50间房屋买卖签订《补充协议》，约定《委托协议》作为本补充协议附件，受托人在《购房合同》中应履行义务，全部由梁某承担。据此，梁某以按揭购房方式共计支付开发公司500万元融资款。房产证、房产土地证亦办至梁某及严某名下。2008年，因开发公司依约向梁某行使回购权未果致诉。严某作为第三人参与诉讼。
法院认为：虽然购房本身是事实且手续齐全，但结合《委托协议》、《购房合同》和《补充协议》内容，及合同履行情况看，梁某及受托人严某在签订《购房合同》前知晓《委托协议》内容，其购房系为实现融资而非房屋交易目的。根据《合同法》第402条关于“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，应认定严某虽未在《委托协议》上签字，但其履行行为使其成为实际受托人，该协议对其具有约束力。按《委托协议》约定，受托人对所购房不享有任何实体权利，严某应配合梁某履行房屋回购手续；梁某有义务依《补充协议》约定将以融资方式取得的房屋交予开发公司，完成回购；开发公司应依约支付《补充协议》约定的500万元融资款及每年20%的回报。
实务要点：受托人知道或应当知道他人在委托协议上代其签名，并按委托协议约定内容履行的，应认定委托协议对其有效，受托人应承担委托协议约定的法律后果。
案例索引：见《委托人知道他人在委托协议上代其签名并按委托协议履行的，应认定委托协议对其有效》（张进先，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（：92）。
点评：为避免民间借贷高息被认定无效及保障借贷资金安全，本案当事人设计出“售房融资+回购权”模式，且牵涉隐名代理，同样风险十足。
5.二审中以一审判决为新证据提时效抗辩，不予支持
——二审期间，发包方以一审判决作为新证据，主张承包方起诉时已经超过诉讼时效期间的，该上诉请求不应被支持。
标签：诉讼时效－一般规定－新证据
案情简介：2002年，开发公司与建筑公司签订施工合同。2009年，建筑公司起诉追索工程款。一审判决开发公司支付建筑公司工程款1.8亿元及利息。开发公司不服而提出上诉，其以一审判决作为“新的证据”，以该判决书上载明的起诉时间，欲证明建筑公司主张工程款已超过诉讼时效期间。
法院认为：一审、二审程序，是法院就案件审理的不同阶段，均是在就同一案件中的诉争问题而进行的司法审判活动。对当事人而言，其在同一案件的二审期间，可从事实认定、法律适用方面对一审判决提出诉请，诸如要求维持或改判，但不能将该一审判决作为对抗或防御对方当事人所提主张的新证据。对于何谓新证据，审判实务和学界早有较为明确的认识。二审期间，同案的一审判决因上诉而并未生效，不是也不能成为当事人在同一案件中用于证明自己主张的证明材料。本案中开发公司一审未提、二审将一审判决作为新证据提出对方起诉已超过诉讼时效的观点与理由，不符合最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第4条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”规定中的除外情形，故法院对其请求依法不予支持。
实务要点：当事人因民事纠纷诉讼至法院后，法院经审理作出一审判决，是为解决当事人之间纠纷而进行的司法裁判活动。该一审判决本身并非同一诉讼进入二审阶段的新证据，不是也不能成为当事人在同一案件中用于证明自己主张的证明材料。
案例索引：见《二审中发包方以一审判决作为新证据主张承包方起诉时已经超过诉讼时效期间的诉请应否予以支持》（刘银春，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（：104）。
点评：二审期间才提出诉讼时效抗辩，除非有新的证据。该“新的证据”，不应包括同案一审判决，理所当然。本指导案例让我们知其所以然。
6.补充协议变更备案合同，如何认定实质性内容变更
——当事人另签施工补充协议对备案中标合同工程款计价方式的变更，是否构成“实质性内容不一致”，应综合考量。
标签：合同变更－施工合同－实质性内容不一致
案情简介：2009年，开发公司向建筑公司所发《中标通知书》载明“总承包价款5600万元”。双方所签《建设工程施工合同》约定“采用固定价格，价款5600万元”。随后所签《补充协议》约定“实行平方米一次性包干，建筑面积固定单价。承包价格按建筑面积1500元/平方米计算”。2010年，双方经结算，确定工程款总价5518万元。开发公司支付4800万元后，就扣除质保金230万元后的工程款，建筑公司诉请给付。关于工程款按总价5600万元，还是按5518万元计算，双方存在争议。
法院认为：最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第21条规定：“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。”判断两份合同在内容上是否构成“实质性不一致”，首先，要看两份合同中不一致的内容是否属于工程价款、质量或期限等影响当事人基本权利义务的条款，当事人经协商对上述条款以外的合同内容的变更，不构成实质性内容不一致。其次，要准确区分该条所称“实质性不一致”与依法进行的正常合同变更的界限。一方面，要衡量内容不一致所达到的程度，只有上述内容的变更足以影响当事人的基本合同权利义务，才可认定为构成“实质性内容不一致”；另一方面，要区分导致合同重大变更的原因，如在合同履行过程中，因设计变更导致工程量明显增加或减少等影响中标合同的实际履行，承包人与发包人经协商对中标合同的内容进行了相应变更，则即使两份合同在工程价款、质量或期限方面存在重大差异，亦应认定属于正常的合同变更，而不构成本条所称“实质性不一致”。本案中，补充协议虽对施工合同在计价方式及是否根据工程项目的增减调整工程价款上作了变更，但并不构成实质性变更。且从实际履行情况看，双方在施工过程中就是按补充协议约定履行，双方在工程竣工验收后签订的结算单亦是根据补充协议约定方式计算出的工程价款，故应按补充协议约定结算工程款。根据双方确认的工程价款5518万元，开发公司已给付4800万元，尚欠718万元，扣除质保金230万元，判决开发公司给付建筑公司488万元及相应利息。
实务要点：当事人另行订立的施工合同对备案的中标合同在工程价款、质量或期限方面进行了变更的，一般应认定为实质性内容不一致。但还应结合该内容的变更是否足以对当事人主要合同权利义务产生重大影响加以综合考虑。如并不会对当事人主要合同权利义务产生重大影响的，则不构成最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第21条所称“实质性内容不一致”，按当事人实际履行的合同的约定结算工程款即可。
案例索引：见《如何理解&&/SPAN&最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释&第二十一条所称的“实质性内容不一致”》（司伟，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（：112）。
点评：另签施工补充协议对备案中标合同工程款计价方式的变更，是否构成“实质性内容不一致”，本指导案例所述理由及其逻辑，堪为范式。
7.约定以物抵债，未办物权转移的，清偿行为未成立
——当事人之间达成以物抵债协议，因以物抵债行为系实践性法律行为，在办理物权转移手续前，清偿行为尚未成立。
标签：借款合同－以物抵债－实践性法律行为
案情简介：2009年，陈某向廖某借款4.5万元的清偿期满，双方达成房屋买卖合同，约定借款转为购房款，陈某向廖某出具收到5万元购房款的收条。2010年，陈某将房屋产权证及钥匙交予廖某。2011年，廖某诉至法院，要求办理过户手续。
法院认为：根据债法原理，清偿是消灭债的最主要方式。而清偿除了要有债务人的给付行为之外，尚须有债权人的受领并取得所有权和占有权，才发生给付效果。以物抵债目的在于用他物抵原债，抵债行为并未改变原债同一性，故只有物权转移至债权人，债务方消灭。仅有合意，而未实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债目的亦未实现。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第87条规定：“当事人之间达成的和解协议合法有效并已履行完毕的，人民法院作执行结案处理。”从该规定看，和解协议只有履行完毕，债务才算消灭。基于此，亦可推断出抵债协议的实践性。故，将以物抵债作为实践性合同对待有法律依据。本案中，陈某与廖某达成了以物抵债协议，虽交付了房产证和钥匙，但因未办理物权转移手续，以物抵债尚未成立。陈某不履行抵债协议，廖某不得要求继续履行。廖某可另案以民间借贷起诉，要求陈某偿还债务。
实务要点：债务清偿期届满后，当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物所有权归自己的，法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，法院应继续审理。
案例索引：见《债务清偿期届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定》（夏正芳、潘军锋，江苏高院；仲伟珩，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（：121）。
点评：将以物抵债协议视作诺成性合同，可能导致以物抵债被虚假诉讼利用。但作实践性合同对待，无法诉请继续履行，又会带来请求权之惑。
8.协议变更后，履行期限约定不明的，应当依法解释
——当事人变更协议内容后，对履行期限没有约定或约定不明的，应按照《合同法》第61条、第62条规定作出解释。
标签：合同解释－履行期限－合同变更－合理期限
案情简介：2010年、2011年，国土局就甲、乙两地块先后与开发公司签订出让合同。其中甲地块出让合同约定“净地形式交付”时间为2010年10月18日。2012年，双方签订解除协议，约定解除乙地块出让合同，开发公司应承担的违约金5000万元，与国土局未按期交付甲地块，依约应承担的5400万余元违约金相互抵销。2013年，因甲地块存在拆迁障碍，国土局仍未交付，开发公司诉请继续履行，并按甲地块出让合同约定的“每延期一日，按出让金的千分之一”标准计算并支付违约金。国土局以解除协议约定“互不追究违约责任”为由进行抗辩。
法院认为：案涉解除协议与两块土地出让合同的关系并非孤立，亦不应作片面解释，应结合协议内容及当事人行为全面解释。首先，解除协议已明确解除甲地块出让合同，双方约定“互不追究违约责任”，包括国土局未依约交付甲地块的违约责任，故甲地块出让合同约定的交付时间不再适用。其次，甲地块出让合同合法有效，应继续履行。开发公司免除国土局未按期交付地块的违约责任，并不意味着国土局可一直不予交付甲地块而不承担责任。在交付剩余土地时间问题上，双方对于履行期限并无明确约定，对此应对合同内容进行解释，按合同有关条款和交易习惯确定。《合同法》第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第62条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”《合同法》第62条是对第61条的进一步规定和明确，不存在适用第61条就排斥第62条的问题。本案中，根据交易习惯，国土局应以净地形式在合理时间内完全交付。法院结合解除协议约定、未交付土地上存在的拆迁障碍，及相关诉讼程序进展等客观情况，判令国土局在判决生效后30日内，将甲地块中未实际交付土地以净地形式交付开发公司，逾期应按银行同期同类贷款利率的双倍支付未交付土地的迟延履行金。
实务要点：当事人变更协议内容后，对履行期限约定不明的，应根据《合同法》第61条、第62条规定，进行协议补充；不能达成补充协议的，债务人可随时履行，债权人亦可随时要求履行，但应给对方必要的准备时间。《合同法》第62条是对第61条的进一步规定和明确，不存在适用第61条就排斥第62条的问题。
案例索引：最高人民法院（2013）民一终字第92号“某国土局与某开发公司建设用地使用权出让合同纠纷案”，见《当事人合同中关于履行期限约定不明的，应按照合同法第六十一条、六十二条规定作出解释——上诉人长春市国土资源局与被上诉人吉林省良品柏宏房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷案》（李琪），载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》（：149）。
点评：即便当事人间存在“不追究（迟延履行）违约责任”的事先约定，但在合同应继续履行前提下，如何确定履行期限，属合同解释的问题。
9.合同内容违反效力性强制性规定，才应认定为无效
——违反效力性规范应认定合同无效，而违反管理性规范，可由有关机关对当事人实施行政处罚，并不影响合同效力。
标签：合同效力－合同有效－管理性规范－效力性规范
案情简介：2008年，实业公司与研究所签订《承包合同》，约定前者承包后者土地建设休闲农庄，“经营项目必须符合国家有关法规和国家环保要求”。此前，实业公司就拟承包土地旁的水库与他人所签《水库养鱼承包合同》明确了水库系饮用水源。2010年，环保局以实业公司擅自在饮用水源一级保护区内新建与供水设施和保护水源无关的建设项目为由，对该公司处以行政罚款15万元。2011年，实业公司以《承包合同》签订时，研究所故意隐瞒水库为饮用水源一级保护区这一重要事实为由，起诉研究所，要求确认合同无效，研究所赔偿其经济损失2100万余元。
法院认为：最高人民法院《关于适用&&/SPAN&合同法&若干问题的解释（二）》第14条规定：“《合同法》第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《水污染防治法》第58条规定：“禁止在饮用水水源一级保护区内新建、改建、扩建与供水设施和保护水源无关的建设项目；已建成的与供水设施和保护水源无关的建设项目，由县级以上人民政府责令拆除或者关闭。禁止在饮用水水源一级保护区内从事网箱养殖、旅游、游泳、垂钓或者其他可能污染饮用水水体的活动。”该规定为管理性而非效力性规定，违反该规定，行为人应受到行政处罚，但不影响民事合同效力。且本案中，实业公司在签订《承包合同》前，与他人所签《水库养鱼承包合同》明确了水库系饮用水源，实业公司应当知道这一事实。所承包土地位于水库畔，故实业公司认为研究所在与其签订合同时，存在欺诈的理由不能成立。案涉《承包合同》合法有效。实业公司在涉案承包土地上未报经环保部门审批，擅自在饮用水源一级保护区内新建与供水设施和保护水源无关的建设项目，违反了合同约定，其损失应自行承担。
实务要点：在认定合同效力时，应区分效力性强制性规范与管理性强制性规范。违反效力性规范应认定合同无效，而违反管理性规范，可由有关机关对当事人实施行政处罚，并不影响合同效力。
案例索引：最高人民法院“某实业公司与某研究所承包合同纠纷再审案”，见《合同内容只有违反了强制性效力性规定才应认定为无效——湛江市富昌实业有限公司、湛江市富昌休闲农庄有限公司、湛江市农业科学研究所湛江市农业承包合同纠纷再审案》（王毓莹，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》（：159）。
点评：不轻易认定合同无效，是市民社会意思自治的体现，是《合同法》鼓励交易原则的贯彻。司法实践中，对合同无效的认定亦将愈加从严。
10.建筑容积率及规划用途，不作为认定房屋权属依据
——房屋建设违反建筑容积率、规划使用用途等规划要求，并不能得出该房屋的所有权应归属于全体业主共有的结论。
标签：合同效力－合同有效－管理性规定－建筑容积率－规划使用用途
案情简介：1988年，开发公司就其开发建设的小区房屋开始对外预售。2009年，小区业主委员会以当地规划部门2000年公布的《法定图册》确定的案涉小区建筑容积率，反推出应作为“公用配套设施”规划用途的两栋小楼建筑面积未计入容积率，亦未缴纳相应土地价款，进而主张诉争小楼所有权应归小区全体业主共同所有，开发公司应返还该小楼并赔偿损失。
法院认为：《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”故本案中，考量房屋建造者开发公司是否对诉争房屋享有物权权利，关键在于其建造行为是否“合法”。为此，开发公司提交了案涉小楼所占用土地征地的相关批准文件及征地补偿合同，证明其对土地占用的权利来源合法；提交了案涉小楼从规划审批到建设施工、竣工验收的相关文件，证明其属于经政府相关部门批准建设的合法建筑；提交了竣工结算文件等，证明案涉小楼全部资金系其投入。结合案涉小楼建设时，国家对于土地的规划管理、建筑容积率规制等法律规范尚不完善的历史背景，开发公司就其对案涉小楼所占用土地享有合法权利，其对案涉小楼因合法建造而初始取得所有权的事实，承担了相应举证责任。在业主委员会未举证证明开发公司已将案涉小楼所有权转让给业主的情况下，开发公司所持其对案涉小楼及整栋建筑物规划占地的专有权利，未转让给业主的主张，具有事实和法律依据，且未违反《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、行政法规规定的“房地一致”原则。当地规划部门《法定图册》中确定案涉小区的建筑容积率，性质上属于建筑规划方面的管理性规定，不能直接作为确认房屋所有权的依据。即便认定开发公司在全体业主分摊了土地价金的土地上违反建筑容积率等规定，违法建造了房屋，侵害了业主权益，亦不能进而得出该房屋权属归于业主共有的结论，而只能产生侵权的法律后果。《法定图册》所确定的案涉小楼规划用地性质，亦不能作为确认小楼规划设计用途现状的依据。即便按《法定图册》地块控制指标表的规定，案涉小楼为配套设施，项目名称为居委会、社区管理，但无论从案涉小楼建设年代，还是从目前法律规定看，均未明确对“配套设施”所有权权属进行规定，亦不能因案涉小楼规划设计用途为小区“配套设施”，而得出其所有权属于小区全体业主共有的结论。故本案业主委员会基于全体业主对案涉小楼共有所有权而提出的物权保护及侵权损失赔偿请求，不予支持。
实务要点：建筑容积率是房屋建筑规划管理性规定，不能作为确认房屋所有权的依据。在房屋建设违反建筑容积率、规划使用用途等规划要求时，不能以此作为依据，得出其所有权应归属于全体业主共有的结论。
案例索引：最高人民法院“某业主委员会与某开发公司等房屋侵权纠纷再审案”，见《建筑容积率不能作为认定房屋权属的依据——广东省深圳市福田区南天一花园业主委员会与深圳市城市建设开发（集团）公司、深圳市城建监理有限公司、深圳市城建物业管理有限公司房屋侵权纠纷再审案》（沈丹丹，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》（：173）。
点评：违反规划设计要求建造的“违章建筑”，在未被依法定程序确权之前，一方主张自己享有所有权，远比证明对方不享有所有权的难度大。
11.双方就同一事项签订两份协议，原则上以后者为准
——两份关联协议，相同当事人之间、相同事项上的不同约定，应以签订在后的协议变更签订在前的协议为基本原则。
标签：合同变更－合同解释－举证责任
案情简介：2006年9月，村委会与开发公司、项目公司签订三方协议，约定村委会提供土地，项目公司和开发公司负责开发。同年10月，村委会与开发公司签订双方协议，约定开发公司征用村委会土地，开发公司出资无偿为村委会建设回迁楼。实际履行过程中，开发公司并未依约取得回迁楼建设用地使用权，但仍为履行回迁楼建设进行了前期工作。2012年，因拆迁工作受阻、回迁楼建设手续一直未办理完毕，村委会以开发公司未完成回迁楼建设构成违约为由，起诉开发公司，要求承担违约金及赔偿损失1.4亿余元。
法院认为：案涉三方协议及双方协议均合法有效。两份协议的具体内容和当事人不同，并不能相互覆盖、相互取代，故不同当事人之间、不同事项上的约定均具有法律约束力，相同当事人之间、相同事项上的不同约定应以签订在后的协议变更签订在前的协议为基本原则，并结合具体履行情况来理解和分析协议的关系和内容。本案中，双方当事人争议的焦点是回迁楼建设问题。三方协议未涉及，签订在后的双方协议中约定了开发公司和村委会在回迁楼建设上的权利义务。故，无论从协议签订时间上，还是内容上看，案涉回迁楼建设的相关权利义务，应主要依双方协议确定。从本案合同实际履行变更看，双方并未免除开发公司办理回迁楼建设手续及建设回迁楼等合同义务，仅是就合同的具体履行方式进行了变更。村委会主张开发公司未按合同约定期限及时办理回迁楼建设手续，完成回迁楼建设，但就该手续办理期限和回迁楼建设期限问题，均未举证证明。且即使按村委会自述的拆迁完成时间计算，其在未与开发公司协商亦未进行催告的情况下，于合同约定的回迁楼建设完成期限届满前近一年时，即通知解除协议，亦属不当。本案因不能认定开发公司构成违约，故村委会基于开发公司违约而提出的违约金和损失赔偿请求不能成立。判决驳回村委会诉讼请求。
实务要点：双方当事人之间、双方当事人与第三人之间，先后签订的两份协议，因具体内容和当事人不同，不能相互覆盖、相互取代。不同当事人之间、不同事项上的约定均具有法律约束力。相同当事人之间、相同事项上的不同约定，应以签订在后的协议变更签订在前的协议为基本原则，并结合具体履行情况理解和分析协议的关系和内容。
案例索引：最高人民法院（2013）民一终字第91号“某村委会与某开发公司等合资合作开发房地产纠纷案”，见《沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会与辽宁东川房地产开发有限公司、沈阳银亿房地产开发有限公司合资合作开发房地产纠纷案》（审判长辛正郁，代理审判员司伟、沈丹丹），载《民事审判指导与参考·裁判文书选登》（：206）。
点评：相同当事人参与关联协议，双方权利义务如何认定，系本案例一般裁判规则。而影响本案结果的，是“违约责任以违约为前提”的常识。
12.一方从共管账户支取的资金，推定已获另一方同意
——一方从共同掌控的联合账户中支取资金，在无相反证据证明的情况下，应视为已受到另一方的监管或得到其同意。
标签：证据规则－举证责任－联合账户
案情简介：2006年10月，村委会与开发公司签订协议，约定开发公司征用村委会土地，开发公司出资无偿为村委会建设回迁楼。为此，双方设立处理合作事项的财务公司，设立了联合账户，制定了联合账户使用协议和细则，并由各自派人组建监管团队。2012年，村委会起诉开发公司，理由之一即为开发公司擅自从联合账户挪用资金构成违约。村委会提交的专用收款收据显示，开发公司从财务公司转走的款项中，有4300万元载明用于交纳回迁楼土地出让金、配套费、办理前期手续等费用，该款项事后已由开发公司转回。
法院认为：按双方联合账户使用协议和细则约定，联合账户资金的使用系由双方当事人共同掌控，故开发公司从联合账户支取资金的行为，应认为已得到村委会监管或得到其同意，不应视为违约。退一步看，即使开发公司在支取上述费用时存在不符合双方协议约定的资金使用规定问题，村委会对此亦负有责任。且根据村委会提交的专用收款收据显示，开发公司从财务公司转走的款项中，确有4300万元载明用于交纳回迁楼土地出让金、配套费、办理前期手续等费用，该数额与开发公司转回的款项数额一致，开发公司在未能办理回迁楼建设手续的情况下，已将相关费用转回，不能因此认定开发公司违约。故村委会基于开发公司违约而提出的违约金和损失赔偿请求权不能成立。判决驳回村委会诉讼请求.
实务要点：联合账户资金的使用由双方当事人共同掌控的情况下，一方从联合账户支取资金的行为，在无相反证据证明的情况下，应视为已受到另一方的监管或得到其同意。
案例索引：最高人民法院（2013）民一终字第91号“某村委会与某开发公司等合资合作开发房地产纠纷案”，见《沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会与辽宁东川房地产开发有限公司、沈阳银亿房地产开发有限公司合资合作开发房地产纠纷案》（审判长辛正郁，代理审判员司伟、沈丹丹），载《民事审判指导与参考·裁判文书选登》（：206）。
点评：法律逻辑是理性艺术。错综复杂的案件事实背后，一定存在超越个案本身而普遍适用的行为规则。发现并阐释前述规则，是法律人使命。
13.车主聘用的司机与车辆挂靠单位并无事实劳动关系
——个人购买的车辆挂靠其他单位且以挂靠单位名义对外经营，其聘用的司机与挂靠单位不宜认定形成事实劳动关系。
标签：交通事故－挂靠车辆－劳动关系－事实劳动关系
案情简介：2012年，徐某购买货车后挂靠在运输公司并聘请王某之子杨某驾驶，因交通肇事致杨某死亡。王某以杨某与运输公司之间存在劳动关系为由申请仲裁。仲裁裁决确认存在劳动关系后，运输公司不服向法院起诉。
法院认为：“挂靠”一词并非法律用语。挂靠是一种不正当竞争行为。遏制挂靠行为系行政管理的重点，认定劳动关系则需用《劳动合同法》来界定。2008年1月1日实施的《劳动合同法》第10条规定：“建立劳动关系，应当订立书面劳动合同。已建立劳动关系，未同时订立书面劳动合同的，应当自用工之日起一个月内订立书面劳动合同。用人单位与劳动者在用工前订立劳动合同的，劳动关系自用工之日起建立。”本案中，肇事货车系徐某个人购买，挂靠在运输公司并以运输公司名义对外经营；杨某劳动所创造的价值最主要的亦非交给运输公司，很大一部分由徐某取得，运输公司只是每年收取一定的管理费；给杨某发工资的是徐某而非运输公司。故杨某与运输公司之间不具备劳动关系的基本特征。本案无论是从法律规定，还是从价值取向、社会影响、社会效果看，均不宜认定杨某与运输公司之间形成了事实劳动关系。
实务要点：个人购买的车辆挂靠其他单位且以挂靠单位名义对外经营，根据2008年1月1日起实施的《劳动合同法》规定的精神，其聘用的司机与挂靠单位之间不具备劳动关系的基本特征，不宜认定其形成了事实劳动关系。
案例索引：安徽蚌埠中院（2013）蚌民一终字第00045号“怀远县万成运输有限公司与王大华劳动争议案”，见最高人民法院《关于车辆实际所有人聘用的司机与挂靠单位之间是否形成事实劳动关系的答复》（2013年10月28日﹝2013﹞民一他字第16号），见《&&/SPAN&关于车辆实际所有人聘用的司机与挂靠单位之间是否形成事实劳动关系的答复&的解读》（吴晓芳，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·请示与答复》（：125）；另见《车辆实际所有人聘用的司机与车辆挂靠单位之间是否存在事实劳动关系的认定》（王惠玲，安徽高院民一庭），载《民事审判指导与参考·地方法院案件解析》（：219）。
点评：《劳动合同法》实施后，不签书面劳动合同的“事实劳动关系”，虽一定范围内存在，但认定应非常严格，否则与雇佣等劳动形态混同。
14.人事档案纠纷属劳动争议，仲裁机构及法院应受理
——人事档案纠纷属于劳动争议。劳动者请求用人单位办理人事档案移转手续的，劳动仲裁机构及法院依法应当受理。
标签：劳动争议－管辖－法院受理－人事档案纠纷
案情简介：2013年，医院解聘保安刘某。随后，刘某以医院未为其办理人事档案转移手续，导致其社保关系无法转移为由申请仲裁，请求医院出具解除劳动合同证明、办理档案及社保转移手续。仲裁委员会以本案系行政争议为由，裁决不予受理。刘某不服仲裁裁决向法院起诉。
法院认为：劳动部、国家档案局《企业职工档案管理工作规定》第18条规定：“企业职工调动、辞职、解除劳动合同或被开除、辞退等，应由职工所在单位在一个月内将其档案转交其新的工作单位或其户口所在地的街道劳动（组织人事）部门……”《劳动合同法》第50条规定：“用人单位应当在解除或者终止劳动合同时出具解除或者终止劳动合同的证明，并在十五日内为劳动者办理档案和社会保险关系转移手续……”据此，管理档案是用人单位的附随义务之一，其来源并非平等主体之间的保管合同。在企业职工调动、辞职、解除劳动合同或被开除、辞退等情况下，用人单位负有将档案移转到相应部门的法定义务。性质上，此系劳动合同解除后所产生的附随义务。用人单位未履行该附随义务而发生纠纷的，属于劳动合同履行争议的延伸，性质上仍属于劳动争议，劳动仲裁机构及法院应当受理。
实务要点：人事档案纠纷属于劳动争议。劳动者诉请用人单位办理人事档案移转手续的，法院可依《劳动合同法》第50条，根据案情判决是否支持劳动者请求.
案例索引：见《人事档案纠纷是否属于劳动纠纷》（刘高，广东广州中院；王林清，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（：118）。
点评：最高院劳动争议司法解释（二）第5条对“劳动者的人事档案、社会保险关系等移转手续产生的纠纷”处理已有明确规定，可直接适用。
（作者：陈枝辉
北京天同律师事务所）
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