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是谁助长了燕郊、大厂的“溢价潜规则”
核心提示：多项目在预售许可证批准价格之上坐地起价，甚至都懒得找个特别的理由。
近三年来，燕郊的房地产市场蒸蒸日上，在一片繁花似锦的外表下，一些阴暗角落里的规则也在恣意生长。就像曾经中介可以提供全套的假文件争取低首付；就像开发商雇人假装排队、购房、挤爆售楼处来装点这一市场的盛宴。即使是在政策调控带来的市场冬天之中，在预售许可证批准价格之上坐地起价，进行溢价销售也成为这个市场的游戏规则。“哥……大厂的项目，预售许可1.75万，你要是想买的话需要在这基础上加4000元的溢价。现在均价等于是2.15万元/平方米。”电话那头销售人员依然在力推那个名为早安北京的项目，而电话这头，接起电话的小V已经有点发懵。纵然之前已经接过了不少销售电话，看惯了销售员们的不遗余力和巧舌如簧，也很难接受这种连理由也懒得给出的加价行为。小V查询几个房产网站上，早安北京最近一次开盘的价格均显示为2.1万元/平米。无独有偶，小V的朋友小T在大厂另外一个项目购房时也遇上了类似的问题，标价1.5万元/平米的项目，实际售价1.8万元/平方米，多出来的部分直接现金给开发商，同样是没有任何名目。小T一家合计了一下，100来平米的房子要多出来30万。再仔细打听，周边项目也都这样，这让原本想要投资的他们打了退堂鼓。人们在论坛上都说，是这一片的房子卖的太好了，开发商根本不愁卖，所以即便有一些政策高压限制住了涨价幅度，也有开发商用这样的办法进一步抬价。“现在大厂的房价就是这个样子，政府预售证价格高了不给批，开发商又不能赔本卖，就只能加价销售。多出来的这一部分‘溢价’，是归开发商的。最近从我们公司走的三个客户都是这样子的，您放心吧。”销售人员依然在解释。销售们“光明磊落”地说这部分所谓的溢价无名无分，不会体现在发票、贷款、和任何销售流程上，表面的严控之下，一个不和规则、不和道理、甚至缺乏逻辑的理由正在成为这一区域市场的游戏规则。之前，这一区域的市场也有加价出售给急于购房者的、也有改底单这样的事情发生，但这大多也是销售员和客户之间的个人行为。作为开发商的房地产公司或许知道，或许默认，却并没有将这种行为公开化。而如今，这样的游戏规则在燕郊、大厂已经算是浮出水面了。“在这边做销售的，每一个人都知道。御东郡项目甚至要求溢价部分只接现金，包括银行转账都不行。媒体曝光过几次了，也没有什么用。”在燕郊，大学毕业后一直在做房产销售的子墨说，这算不上什么新闻，现在也不是销售的个人行为了，背后都是开发商在这么做。开发商的行为，之前是为了避税，而现在则是为了能够突破限价。“他们也不是第一次这么玩了，之前的别墅项目就是这样弄的，结果我们的客户之前在那里排完，报均价报了1.5万元，后来要加价一套房子加30万左右，好多客户就都不买了。”&&&&当然，小V也去询问了燕郊几个开发商，从开发商方面得到的回应却大多讳莫如深，或者含糊其词。只有一位项目营销总监透露了只言片语：“如今北三县市场有着比较大的调控压力，虽然说政府并没有明确出台政策，但是对于一些项目的预售价格都是有着比较严格的审批，对于一些报价较高的项目，往往过不了审。报价报不上去，项目就会做一些精装修、送车位之类的，便于过审。”实际上，自严控到来，燕郊、大厂等区域的市场已经基本陷入停滞，昨日下午，小V来到燕郊的时候，发现这里同几个月前疯狂热销的情况完全不同。102国道两侧的“销使”寥落，售楼处内只有销售人员，同样的情况还出现在兴达二手房交易中心。街边的销售们依然举着牌子，只不过牌子上面的项目绝大多数都来自唐山，当然均价也比这边低了不少，3000元起。销售人员说是燕郊这边项目都暂时停止了销售，造成了现在的清闲现象，这片市场没法做了，只能让投资客们去其他市场。不过，也有一些项目在为开盘做蓄客准备，比如通过电话推销等方式，约一些潜在客户前来看盘。一系列的事实，表明的到底是什么？是市场降温，还是在降温的表象下，依然隐藏着炙手可热的热度。位于北京以东，潮白河畔的燕郊与大厂是北三县里距离新CBD最近的地方。对于北漂们来说，这里或许可以成为收容他们疲惫灵魂的港湾；而对于投资客来说，则是他们所剩不多的，可以凭借少量资金，获取投资回报的“战场”。严控之下，投资需求到底有没有消散？统计数据上抑制住了这两个区域躁动不安的房价，但对于统计数据之外的一些东西、对于暗地里那些滋生的潜规则，又是谁悄然放了水。采写：陈禹铭编辑：心塞的小编——————如果你喜欢本篇文章，点击标题下方的“V房产”关注我，点击屏幕右上键还可以“分享到朋友圈”。你也可以通过二维码关注我们（长按下图，识别二维码进行关注）。
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长篇论，法外之地 北三县（燕郊））土地潜规则大起底
北三县楼市水深莫测，其政商关系之复杂、涉黑势力之猖狂、本地开发商手段之恶劣，在房屋拆迁、土地出让过程中淋漓尽致。地头蛇们牢牢把控“飞地”上的每一亩土地，试图锁紧这条看不到尽头的利益链条。很难想象，从天安门广场驱车向东仅仅60公里，你就将见证一个混乱无序、暴力横生的法外之地。如果不是北京万科员工在拍地途中遇袭，北三县的种种土地乱象仍将见怪不怪地、半公开地存在下去，成为惯例、成为规则、成为当地开发商吹牛逼的谈资。<font color="#月8日，五矿－万科联合体在参与土地竞拍途中，被香河本地开发商三强公司拦下，人车俱损。血淋淋的照片被迅速传播，这片被称为北京“飞地”的区域，以这样一种极不光彩的方式再次进入各方视野。北三县，即市（含）、大厂回族自治县以及香河县的统称。行政隶属河北廊坊，却被京津包裹得严严实实，是比大部分北京区县更靠近未来首都行政中心通州的政策热地。如今，距通州仅一河之隔的燕郊，新房均价已升至每平方米3万元。曾经籍籍无名的河北乡村，因北京房价飞涨的溢出效应而渐趋繁荣，在一体化及北京市政府东迁的双重利好刺激下更热的发烫，但其区域规划、土地出让、开发建设仍停留在原始阶段。北三县楼市水深莫测，其政商关系之复杂、涉黑势力之猖狂、本地开发商手段之恶劣，在房屋拆迁、土地出让过程中淋漓尽致。地头蛇们牢牢把控“飞地”上的每一亩土地，试图锁紧这条看不到尽头的利益链条。更是形成当地所谓“四大家族”，各有势力范围。有计划在此拿地的外来开发商自然成为要“解决”的麻烦。其实，此种乱象在地产行业并不鲜见。曾有绍兴开发商告诉网易房产，所有的品牌开发商在绍兴都做不好，包括绿城。当地开发商在土地拍卖时，结成同盟，不计成本拼命抬价，外来者根本拿不到土地，即使最终高溢价拿地成功，后期销售难度也因高成本土地而成倍增加。为什么？因为绿城这样的开发商，产品远超本地房企。一旦进来，当地买房人就再也看不上本地企业的房子了。就是这样野蛮的逻辑，居然在当地大行其道，最终形成劣币驱逐良币的畸形市场。万科在北三县的经历，遵循同一逻辑，只是它的呈现方式更为直接、更为暴力。拦车打人仅为地头蛇所有手段中最简单的一种。除此之外，本地势力结成利益同盟、打压外来开发商、控制拆迁、现金收地等套路令人震惊。家族势力结盟对外、土地不公开出让、控制拆迁北京市政府东迁到通州后，市政府离这边太近了。河北离北京新中心就隔一条河，以后还要修桥。现在通州整体规划基本已经公布，偏生态型新城，几乎没有新增建设用地供应。那么多人口来通州以后住哪儿？还限购，总不能都吧？新增人口得有地方去，那个地儿就是河北。当地开发商早想明白了。燕郊买不起，往大厂买，大厂买不起，往香河买，香河买不起，再往外买。这边还有那么多未开发土地，这么大蛋糕，不可能让外来开发商吃上。为了护住盘子，这么多年来，地头蛇们的势力和手段，远比你看到得还要猖獗、可怕得多。这么多年，外人就别想进北三县。这些本土开发商各自为王，在北三县有明显的势力划分。平时，各家之间互不干扰，很少往来。当外来企业试图在此动作，地头蛇们就会一致对外。河北有过不少黑道势力干涉土地买卖的先例。环京地市的非市场化程度也远比媒体报道的严重得多。你很难相信，从1998年三河市燕郊镇设开发区以来，到2014年也只公开招拍挂出售过两块土地，一块是商服用地，一块是住宅用地。这期间发生了很多故事。现在这么多在售楼盘，大部分是通过协议出让的套路完成的。农业用地也好，产业用地也罢，开开会，写几个会议纪要，就这么调整成了住宅用地，卖给当地开发商盖房。拿燕郊来说，拍不拍地，三河市说了算。而燕郊后续拆迁的量还很大。这是地头蛇们继续获利的良机，却很难成为品牌开发商的。疯狂收地，在每个还未收到拆迁通知的村子扎好桩子，于卖地前宣示“主权”，是地头蛇储备土地的主要方式——有关方面睁一只眼闭一只眼，上市公司又怎么可能做得到呢。不仅房子收，连耕地也收，几亩不嫌少，几百亩不嫌多，一户一户瓦解，占上地盘再说。星星点点全给你布置上，外来户根本插不进嘴。而且，这些开发商现金流充沛，老百姓一口要价四五百万，他们能直接付现金。以后正式卖地万一有外来开发商想介入，麻烦事情就来了。不是这些河北企业财大气粗，一个北三县的红利，够这些开发商们吃一辈子。外来户拿地的最后机会 这几年北三县肥肉太多，地头蛇们已经拿到的地块，捂手里就是金疙瘩。但是，不少本土开发商经营能力一般，管理没有打开，有些项目已经运营五六年时间，举步维艰，碰上限购，短期又不能套现。这是品牌房企进入北三县的机会。不同于前面提到的彪悍企业，河北也有一些小开发商，作风温和些，有全身而退的意愿。他们和想进入河北的大开发商有利益共通点。小开发商们同样背景深厚，一级开发能力强。这边圈子文化重，习惯在一线城市作战的大开发商们要搞定拆迁和土地整备太难了。有些事情上市公司不方便做，但饭局文化，可是当地开发商擅长所在。品牌开发商给当地开发商一个溢价，前者成功入冀，后者迅速套现，就能达成共赢。今年上半年，有一家A房企天天追着地头蛇跑，就是想进北三县。但是地头蛇青睐另外一家房企B。A为了能在这边拿地简直拼命，不断放出话来，不管B出多少钱，他们都愿意多出一个亿。不过，供不应求不是普遍现象。香河不少新农村项目，基本上都快死了。其实香河这一轮没有涨的太快，只从每平米八千块涨到了一万块。这一轮房价暴涨是以通州为中心，向东南方向辐射开来的。通州以外，燕郊比香河涨得厉害多了，去年卖一万，现在卖到两万五，不到一年直接翻番。相对来说，永清、固安、涿州就没怎么涨。有意思的是，虽然京南和京西南涨价有限，但北三县一限购，涞水反倒卖了一堆。天下熙攘皆为利往。涞水原来都是度假客，现在突然出了很多投资客，都是这边过去的。捂盘、假签与地头蛇的钱袋子 大部分当地开发商对后市的预判是，越限越火。但在短期内，北三县成交冰冻，有价无市。燕郊有好几个项目过去五个月一套房也没卖，就因为政府不批预售证。开发商们不着急。政府不让卖，是变相帮自己捂盘。一直在这边混的企业，有那个资本“宠辱不惊”。北三县现在假签情况特别普遍。购房人去售楼处现场订房，开发商也会告诉你“对不起，这套已经签了”。后市看涨，哪怕政府不限购，开发商也不会早早卖光，所以拿不到预售证这件事要两方面看——他们自己本身也不愿意取证。这边办预售证的规则和北京不太一样。这边流行交“房地产资本金”。不管项目大小，都要交这个钱。廊坊市区不用交，但三河、燕郊严格执行程序。每平米300块，一般要掏出千万级别，还要签一个资金监管协议。北三县的大势已经完全确定。本地开发商不仅收着卖，他们也把储备土地提升到战略层面。地头蛇的收地成本也一路走高。不说最火的燕郊了，你根本无法想象现在廊坊市区的地价涨得有多快。去年，廊坊市区收地成本还是220万块/亩，今年飙涨到350万块/亩，一年涨了150%。圈子里都在吐槽，河对岸的顺义拆迁成本还没这么高呢，通州副中心也不敢涨这么快啊。不过，这在本土开发商鼓鼓的钱袋子面前，似乎也不算什么难事。（完）
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网易牛掰啊，静等被公关
狗咬狗 一嘴毛&&都不是好东西
别老什么事都和北京扯上关系
什么时候成了北京的飞地了
和北京市府距离再近也是河北
北京市府东迁北京人口就要去河北吗
好好卖你的房去吧
或者这是一线房企准备打打地头蛇了？从舆论开始
减少用地规模。让燕郊本土开发商去死吧。买地也没用。盖墓地吧
地头蛇不安分了
7月8日，香河土地公开出让，万科北京公司项目发展部员工前往公开出让现场买地。但是，在前往工作现场的途中，万科北京公司员工一行遭遇多人尾随、拦截。从图片上看，被殴打的员工已经血流满面。
福成再牛比大厂香河拆个村看看。日落牛企
优唐村长 发表于
或者这是一线房企准备打打地头蛇了？从舆论开始
我认为，就这个解读接近真像。
严控北京周边房地产开发，只是暂时的。等央企 权贵资产完成布局，划分好势力范围，大家再一起发大财。
放着这么好的资源永远不利用，可能吗？
福成再牛比大厂香河拆个村看看。日落牛企
兄弟有内幕呀
万科不行，王石没魄力，
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楼市博弈：资本的盛宴 潜规则的梦魇
11:55 网络整理 Tob008 阅读：次
　　官网： 公众号:zmjinrong_com　　版权：相关资料来源：郑州楼市、澎湃新闻、丁祖昱评楼市等　　这几天，郑州的开发商们搞了个大新闻。你也许见多了业主维权，可当看到开发商也维权时，内心的各种酸爽……是啊，谁都不是救世主，本是同根生，相煎何太急？　　壹丨郑州闹剧2.0　　这可以说是今年郑州房地产界最大的事件，开发商可算闹出了名气！　　12月3日，缘于下周将拍卖的几块城改用地(涉及碧源、升龙、名门、万科天伦、伟业、万锦等开发商项目地块)，而K2地产交纳了8亿保证金顺利报名参与了，15家开发商恐慌了，自己前期拆迁安置的土地被K2抢走怎么办？于是，600辆汽车在金水路，车披白布条，抗议K2地产参与土拍，给各方施压。　　12月4日凌晨，石榴集团官方微信号发出一篇题为《我们投降，我们全面退出郑州土地市场的公开竞买》的公告，声称：“石榴集团经过审慎的评估，我们决定：全面放弃郑州本轮土地市场的竞买参与，虽然我们已经缴纳了八个亿的保证金，并获得了竞买的资格。”　　今年以来，郑州楼市的发展确实很是出乎市场的预期，业内也因郑州作为价值洼地，对其投资价值很是看好，但楼市的竞争白热化已经到了如此势不两立的地步了？　　贰丨开发商为何争得不可开交？　　首先，要从郑州地产圈的一个“潜规则”说起：　　在城改地的开发中，开发商一直遵循“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”的模式，走招拍挂就是走个过场而已。　　具体操作就是：前期由开发商进场，开发商出资，主导拆迁工作，给政府支付保证金，支付拆迁费、村民过渡费，开发商建设安置房，然后在土地拍卖时，如果拿不到地，政府按土地底价的65%返还给开发商用于弥补前期成本，因为涉及太多内购问题，大多都是内定开发商底价拿地。　　可是这个“潜规则”被一个外来开发商打破了，这就是当时未改名的K2集团。　　今年7月7日，郑州高新区石佛村城改地块出让，起始价5.2271亿元人民币，该地块应由已确认的一家本土房企开发，而且毫无悬念。结果K2集团突然杀出，以9.3471亿重金夺下，溢价率78.8%，楼面价2545元/平方米。　　下周郑州又将迎来土拍，眼看K2地产又来搅局，其它家开发商慌了，以“K2不应该来捣乱，应该遵守行业规则”为由，进行了一次开发商维权。　　实际上，真正原因却是每一家开发商都想咬紧郑州这块肥肉。　　新房市场迎来火爆的一年：　　今年年初，政府出台了一系列的宽松政策，首付比例下调、契税下调、免征营业额的年限从5年调至2年……结果，郑州楼市迅速升温，8月份以来，郑州新开盘的项目几乎个个“日光”。今年1-10月份商品住宅总成交量排到全国前十，差一点就摸到了南京。　　商品房库存量也在逐渐减少，6月底存量524.6万平方米，按上半年月均成交量计算，去化周期不足4月。到了7月底，库存去化完毕只需要1.5个月。　　一直到9月底10月初，密集的政策调控下，新建商品住宅销售量与销售均价双双出现了下降，尤其是销售量，较9月份下跌了55%。可是即便如此，截至10月末，郑州的商品住宅库存仅335万平方米，同比再减少50%，消化周期仅1.7个月，市场仍是一房难求。　　一年16个地王，地价、房价节节攀升：　　土地市场方面，地王频出的时代，让开发商们尝到了甜头，想进郑州的房企实在是太多了。　　今年开年以来，郑州已经出了16宗地王，郑州的地价也在不断刷新。开发商们自然不会放弃“坐地起价”的大好时机。　　7月8日后，郑州楼盘一周单价涨了1000元/㎡以上的有16个，涨了1000元/㎡及以内的则高达35个，最高的一家楼盘一次性涨价3000元/平方米。有的地产商甚至一月内涨价超过30%。一户90平方米的住房，近两个月来售价上涨超30万元。　　在开发商眼里，郑州已经成了来了就能赚钱的市场。　　叁丨“K2”地产VS郑州开发商 资本与“潜规则”在博弈
(责任编辑：tob001)是谁助长了燕郊，大厂的“溢价”潜规则？
[提要]近三年来，燕郊的房地产市场蒸蒸日上，在一片繁花似锦的外表下，一些阴暗角落里的规则也在恣意生长
　　近三年来，燕郊的房地产市场蒸蒸日上，在一片繁花似锦的外表下，一些阴暗角落里的规则也在恣意生长
　　就像曾经中介可以提供全套的假文件争取低首付；就像开发商雇人假装排队、购房、挤爆售楼处来装点这一市场的盛宴
　　即使是在政策调控带来的市场冬天之中，在预售许可证批准价格之上坐地起价，进行溢价销售也成为这个市场的游戏规则
　　“哥……大厂的项目，预售许可1.75万，你要是想买的话需要在这基础上加4000元的溢价。现在均价等于是2.15万元/平方米。”
　　电话那头销售人员依
然在力推那个名为早安北京的项目，而电话这头，接起电话的小V已经有点发懵
　　纵然之前已经接过了不少销售电话，看惯了销售员们的不遗余力和巧舌如簧，也很难接受这种连理由也懒得给出的加价行为
　　小V查询几个房产网站上，早安北京最近一次开盘的价格均显示为2.1万元/平米
　　无独有偶，小V的朋友小T在大厂另外一个项目购房时也遇上了类似的问题
　　标价1.5万元/平米的项目，实际售价1.8万元/平方米，多出来的部分直接现金给开发商，同样是没有任何名目
　　小T一家合计了一下，100来平米的房子要多出来30万。再仔细打听，周边项目也都这样，这让原本想要投资的他们打了退堂鼓。
　　人们在论坛上都说，是这一片的房子卖的太好了，开发商根本不愁卖，所以即便有一些政策高压限制住了涨价幅度，也有开发商用这样的办法进一步抬价
　　“现在大厂的房价就是这个样子，政府预售证价格高了不给批，开发商又不能赔本卖，就只能加价销售。
　　多出来的这一部分‘溢价’，是归开发商的。最近从我们公司走的三个客户都是这样子的，您放心吧。”销售人员依然在解释。
　　销售们“光明磊落”地说这部分所谓的溢价无名无分，不会体现在发票、贷款、和任何销售流程上，表面的严控之下
　　一个不和规则、不和道理、甚至缺乏逻辑的理由正在成为这一区域市场的游戏规则
　　之前，这一区域的市场也有加价出售给急于购房者的、也有改底单这样的事情发生，但这大多也是销售员和客户之间的个人行为
　　作为开发商的房地产公司或许知道，或许默认，却并没有将这种行为公开化
　　而如今，这样的游戏规则在燕郊、大厂已经算是浮出水面了
&来源：燕郊地产
责任编辑：liuy
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