& &“沪九条”新政实施一个月 上海房价真的跌了“沪九条”新政实施一个月 上海房价真的跌了“沪九条”新政实施一个月 上海房价真的跌了日来源：互联网责任编辑：fengpeipei 距离最严新政“沪九条”颁布已经正好一个月，我们先来回忆一下这次新政主要有啥新规定?
1、外地户口买房需缴纳社保，年限从2年改为5年，而且不能是单身;
2、提高二套房首付比例：普通住房为50%，非普通住房70%;
3、购房严禁使用首付贷、过桥贷款。
受此影响，很多社保不足5年或过去5年中有断缴的非沪籍家庭买房计划只能暂时搁浅，因此有人说“沪九条”是排外政策，用最残酷的方式堵住了外来人员在上海的买房路;其实对于上海本地人来说也不是一件轻松的事情，本市户籍居民想改善买房，却被最低五成、七成首付款难住了。
面对“沪九条”，你是否出现过这样的烦恼?
然而，一个月很快就过去了，“沪九条”后上海楼市真的降温了吗?买房门槛提高了，开发商、购房者们分别交出了怎样的答卷呢? 成交量腰斩 全市均价下跌5.7% 新政实施一个月，上海住宅市场出现量价齐跌现象。据搜狐焦点网统计，3月25日-4月24日，沪上住宅总成交面积约114.2万平方米，较新政前一月下降45.05%，同比上升1.3%;全市新房成交均价34元/平方米，较新政前一月下降5.71%，同比上升11.2%。
专家：4月数据出炉!房价下降已成定局!
跌幅主要表现在中高端类型住房，均价4-8万/平方米的改善住宅成交量为19.41万平方米，较新政前大幅下降56.18%;同时均价52727元/平方米，较新政前下降6.79%。值得注意的是，4万/平方米以下的刚需住宅以及8万/平方米以上的豪宅均价都较新政前出现了小幅上涨，分别上涨0.27%以及13.92%。
从新政后的热销楼盘来看，成交量前十的楼盘均价全部低于4万/平方米。位于老闵行的当代万国府MOMA(电话：400-9-0912)这一个月累计成交268套，遥遥领先第二名的万科云间传奇(电话：400-819-0291)。在均价4-8万/平方米的中高端项目楼盘中，位于浦东张江的万科翡翠公园(电话：400-898-3619)成交90套，均价63831元/平方米。该项目最近一次推盘是新政后的3月26日，共推出2.1万方(共计160套)。 新政后(3.26-4.24)楼盘成交量TOP10新增供应放开 供求矛盾缓解 新政实施后一个月内，上市楼盘共49个，57个项目具有新增预售量，且预售量超过300套的有16个项目。这些项目大多数均位于青浦、松江等郊区板块，其中推盘量最大的是位于青浦新城板块的泰禾红桥(电话：-11783)，为刚共推出4.35万平方米(共计497套)，主力户型为79-80平方米二房，以及86平方米三房，网上房地产报价为元/平方米。
值得注意的是，新政后内环内预售项目仅4个，但有2个项目预售量超过300套，其中地产尚海郦景(电话：400-898-5285)推出5.62万平方米，共计328套;新湖青蓝国际(电话：400-898-1164)推出4.07万平方米，共计313套。由此也可看出，刚需住宅与改善型住宅均有不小的入市量，新政前对于住宅供不应求的局面得到缓解，市场供求量趋向于合理化。
从最近一个月的实际开盘数量不难看出，拿到新的预售证，开发商们推盘节奏也开始加快，即使是新政颁布当周，依然有9盘入市，4月初恰逢清明假期开盘减少不足为怪，之后每周实际开盘数量都在增加。据搜狐焦点网监测发现，4月已有超40个楼盘推出新房源。 上海限购升级 火了周边城市 由于上海房价高企与“沪九条”限购从严，不少购房者选择去上海周边城市买房，比如花桥等地市场获得意外收获。可以说，“沪九条”一本正经出台了，上海购房者苦了，但是乐坏了上海的周边城市，花桥等板块的多个楼盘更是已处于无房可卖状态。
来自湖北的小陈夫妇，本来已经看好浦东的远洋万和四季并且都凑够了首付款，不料“沪九条”横空出世，社保有过断缴记录的小陈一夜之间没有了买房资格。无奈之下小陈选择了昆山的万科mixtown，并用剩余的积蓄购置了一台代步车。这个真实案例或许是当下一大批被限购的新上海人置业的一个缩影。 相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域姑苏新区园区吴中相城吴江张家港昆山常熟价格1万以下<input name="group[price]" type="radio" value=".5万<input name="group[price]" type="radio" value="-2万<input name="group[price]" type="radio" value=".5万<input name="group[price]" type="radio" value="-3万3万以上我已阅读并同意& 周边城市： 最新楼盘： 热门城市新房：& &“沪九条”后上海房价降6% 楼市明显受挫“沪九条”后上海房价降6% 楼市明显受挫日来源：网易房产责任编辑：xulin 距离3月25日上海颁布最严调控新政“沪九条”已经过去大半个月，新政出台后沪上的新房市场出现“量价齐跌”的状况。
据上海中原地产市场研究中心统计数据显示，3月26日至4月17日，新政出台后上海(不含配套及动迁房)市场日成交套数为282套，比3月1日至3月25日新政出台前下降53.44%。
新政后，上海的新房市场成交均价为31273元/平方米，环比新政前下滑6.07%。业内分析人士表示，近期新房市场成交价下跌明显，主要原因要归结于中高端改善型项目受“沪九条”影响受挫明显。 市区大房子难卖了 统计数据显示，新政后120平米以上的各面积段新房成交量有不同程度的下滑。其中121-150平方米、151-200平方米以及201平方米以上的房源占比分别为16.8%、7.1%和9.2%，比新政策前间分别下滑1.3%、2.7%和2.4%。
与此同时，面积在120平方米以下的房源成交比重在增加。其中90平方米以下的房源占比达4成，比新政出台前增加了5个百分点。
而90-120平方米的市场占比为26.6%，只比新政前增加0.45%，这一面积段的新房成交占比增量并不明显。 郊区房成交占比上涨 新政颁布实施后，上海新房市场的中高端项目成交占比下滑明显，这一点还可以从成交均价的市场占比情况来体现。
统计数据显示，新政后，新房单价在6-10万/平的中高端项目成交占比为4.36%，比新政前下滑3.67%，中高端项目市场成交占比下滑近4个百分点。
与之对比明显的是单价在3万/平以下的占比为67.8%，比新政前增加3.36%。新政后，市场似乎更加认可这些地理位置较远的新房产品，如新政后成交套数前十的项目中有3个都位于奉贤区(区域楼盘、地图选房)的金汇(资料、团购、论坛)板块，其中金汇“天和锦园”成交套数更是超过了200套。
除了上述两个价格段的新房成交占比出现较大幅度变化外，其余价格段的新房成交情况基本与新政前保持持平的状况，仅10万元/平以上的豪宅产品的市场占比略微提升0.31%。
上海中原市场研究中心资深研究经理龚敏表示，3月25日“沪九条”出台之后，新房住宅市场均价下调了6%左右，120平方米以上各段及单价6-10万元/平方米段房源回落，表明中高端改善型项目受新政影响明显，而90平方米以下的中小面积房源及单价在3万元/平方米以下的中低价房源比重上升，在结构改善的影响下，4月房价指数降温在预料之中。 相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域龙宝片区天城片区江南新区五桥片区价格<input name="group[price]" type="radio" value="以下<input name="group[price]" type="radio" value="-5000<input name="group[price]" type="radio" value="-6000<input name="group[price]" type="radio" value="-7000<input name="group[price]" type="radio" value="以上我已阅读并同意& 周边城市： 最新楼盘： 热门城市新房：爱卡汽车_中国领先的汽车主题社区、汽车资讯、汽车论坛中心“沪九条”政策落地 买不了房怎么破
在全国范围内力行去库存的氛围下，上海在3月25日却出台新政，号称史上严限购措施“沪九条”拦在了无数正准备买房的沪漂一族面前。还有从4月1日起调整的上海社保缴费基数，直接影响着上海市民及在沪工作的外地人购房和生活。实施新政到底有哪些改变，给人们带来了什么？
政策 上海楼市调控升级
1、社保满5年造就外地人的“买房尴尬”
此条一出，街头巷尾尽闻单身狗的啜泣声，这世界满满的恶意已经深深的伤害了万千单身狗，作为一只狗，连政策都要把单身狗作为一个特殊群体差别对待。看到这里小编需要喊停一下，各位亲，不要只看半句呐，你以为自己名草有主就可以买房了吗？非沪籍可是需要连续缴满5年社保！中途离职社保仅仅1个月没交，不能买！后期补缴，不好意思，请看清楚新政的规定，是连续缴满5年，正如字面意思，需要不间断的缴纳社保5年！
2、想改善却被首付款吓懵了
有人说上海的“沪九条”是排外政策，用残酷的方式限制了外来人员在上海买房这件事儿，抹杀了他们在上海拼搏下去的希望。
其实本次政策对于拥有上海户籍的本地人来说也不是一件轻松的事情。改善情况下购买二套房，普通住宅首付款不低于5成；非普通住宅二套改善住房首付不低于7成。
根据上海近均价地图和普通非普通住房划分标准可以看出明面上是普通非普通，实际上都是非普通。因为按照上海现有的成交价基本都是非普通住房（内环450万一套的房子去哪里找基本上没有）。
上海置换房率全国前列，这下很多改善型需求也没希望了，尤其是置换到一半刚卖还没买的（置换周期少也要3个月），基本就是生无可恋，连退路都没有。已经落地生根的想改善的，这下基本没戏。而且不管你本地人还是新上海人，统统一刀切。影响更大的是本地人，毕竟本地人两套房的不少；同时针对大户型，外地人买不了，本地人也别想买。
3、炒房团将受到致命打击
沪九条内容：进一步加强商品房预销售管理，防止捂盘惜售。进一步加强交易管理，将住房限购审核从房产登记环节前置至交易备案环节。规范房产中介行为，强化房产中介机构和从业人员的网上签约管理。建立二手房交易资金第三方监管制度。加强房屋抵押管理、房屋租赁管理和房屋产权管理。
“沪九条”落地 业主转售为租刺激租房市场
由于外地户籍人士购房资格的调整，一些不符合新规的购房者，原先的购买欲望转化为租赁需求，不得不转投租房市场，新政发布后一些板块的租房带看量有明显的上升。
位于延长路板块的一个片区，地处内中环间，距离市中心较近，住宅多为户型小的老公房，近年来成交活跃。不过，伴随新政落地，一些房东开始惜售，转为出租。
【业主A本来打算卖的现在就不卖了，然后就租出去，先看一看后面的价格怎么走/我就看行情吧/不排除有可能(有什么可能?)涨(租金)的可能】
【这个价格是供需关系来的，买房子的人少，那他肯定还是要住的呀，除了买就是租了】
【他们肯定还是会想观望一些看看之后的变化/可能会比较看好租金这一块所以有的业主可能会调价】
在普陀的真如板块，房产限购收紧后，中介也转为大力推销50年产权、的，此外，租房的带看量和房租接受度也有了明显增加。
【租金的话 2房多层的在4000元左右，多层，电梯房面积大一点像98-100平左右的就是6500】
业内分析，目前上海的房租仍不到3%，低于银行理财产品的率，新政落地后，房地产市场发展有望更趋理性。
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“沪九条”后上海楼市成交量暴跌，掌握好这6招购房您就赚大了！
来源：老张宏论
“史上最严”楼市新政“沪九条”发布，至今已一月有余，那么，上海楼市尤其是商品住宅成交量价呈现出什么样的特征，接下来上海住宅市场趋势是什么样的？对于购房者来讲，应采取什么样的购房策略？
3月25日“史上最严”楼市新政“沪九条”发布，至今为止，已经有一个月有余，那么，上海楼市尤其是商品住宅成交量价呈现出什么样的特征，接下来上海商品住宅市场趋势是什么样的？对于购房者来讲，在今年“史上最严”楼市新政之下应该采取什么样的购房策略？
观点一：“沪九条”后一个月，上海商品住宅成交量暴跌，成交价格微降，买卖双方进入博弈状态。
首先，我们看一下上海1-4月商品房、商品住宅市场交易数据。
同策咨询研究部数据显示，月商品房成交面积约1067.25万平方米，较去年同期上涨42.55%；商品房销售价格为23274元/平方米，同比上涨23.35%。月商品住宅成交面积约531.75万平方米，较去年同期上涨66.08%；商品住宅销售价格为34317元/平方米，同比上涨18.65%。数据显示，月商品房、商品住宅成交量价齐升。
表面上来看，1-4月商品房、商品住宅成交量价齐升，但是，从“史上最严”楼市新政“沪九条”之后的楼市表现来看就不是上述那么乐观了。
同策咨询研究部数据显示，2016年4月商品房成交面积约270.04万平方米，较去年同期上涨11.64%，但是，环比2016年3月下跌26.86%；商品房销售价格为19705元/平方米，同比下跌6.96%，环比2016年3月也下跌22.84%。2016年4月商品住宅成交面积约97.21万平方米，较去年同期下跌21.78%，环比2016年3月下跌56.08%（这跌幅是暴跌）；商品住宅销售价格为32636元/平方米，同比上涨10.60%，但是，比2016年3月下跌1.30%。数据显示，2016年4月商品房、商品住宅成交面积双降。
尽管上述数据存在成交结构变化的因素，但是，从4月份商品住宅成交量环比3月份出现56.08%的大幅下降可以看出，“沪九条”新政的效果是明显的，市场也会因为成交量的降低而降温。
同样，“沪九条”之后，上海二手房市场也进入观望状态，买卖双方进入新一轮的市场博弈。由于置换房屋的需要，二手房上家挂牌价格开始松动了，部分下家买房也进入观望状态，二手房原来每个月3万多套的成交量降至每个月2万套左右，市场交易也出现迅速降温，买卖双方进入新一轮的市场博弈。
观点二：10月份之后上海新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，个案价格开始出现降价。
“沪九条”发布后，上海预售许可证的审批全面放开，即使高端的也放开了，供应量大幅上升，但是，由于“沪九条”已经发布，预售许可证放开也解决不了购房资格等销售难题，因此，“沪九条”发布后，对于销售速度也来讲出现明显下降。同策咨询研究部数据显示，“沪九条”发布前一周，上海楼市单周成交量超过70万平方米，创下历史新高，但是截止目前为止，单周成交量已经下降至20万平方米左右，市场供求关系短期内即将出现逆转。
从市场去化压力来看，截止日，由于去化速度的下降以及供应量的增加，上海市商品住宅库存量已经回升至915.05万平方米，按照3个月移动存销比来计算，虽然市场去化周期仍然为6.90个月，表面意义上来看，短期内上海商品住宅基本面没有去库存压力，并且仍然有上行的态势，但是，如果按照“沪九条”之后实际月度（4月份97.21万平方米） 97.21万平方米/月的去化速度来看，上海商品住宅市场去化周期已经回升至9.4个月，市场去化周期因为供应量的增加、销售量的减少而出现回升。按照上述市场去化周期的发展趋势，预计第三季度上海商品住宅市场去化周期将回升至12-15个月，届时，上海商品住宅市场将存在去库存压力。
此外，由于1-4月份上海并无太多土地供应，二季度尤其是下半年才是上海土地供应的高峰期，因此，对于房企来讲，尽管当前手头有大量现金，现在也不缺钱，按照时间进度企业销售业绩指标也完成差不多，但是，当下半年推地高峰期来临时，房企手头的现金也就不得不拿出来投资拿地。熟悉上海土地市场的人都知道，即使房企手握百亿资金，在上海也就只能拿一块黄金地段的一小块土地。因此，对于企业来讲，当下半年拿地的节奏开启之时，房企仍然会进入到扩张期的缺钱状态。此时，对于上海的房企尤其是品牌房企来讲，也不得不在下半年加快推盘节奏，尽快回笼资金谋求下一轮的市场布局机会了。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从接下来上海楼市走势来看，由于“沪九条”的严格执行、市场需求在前期大量透支、“沪九条”后供应量的增加及市场去化速度的下降，接下来上海商品住宅的走势会逐渐趋于理性，从趋势的角度来看，二季度、三季度上海楼市走势会呈现出“量跌价稳”供求继续博弈的特征。下半年开始尤其是10月份之后，由于房企拿地需求、市场去化周期回升等因素，新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。预计在成交量出现下滑的市场背景下，三季度市场去化周期会进一步回升至12-15个月，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘极有可能率先降价。届时，如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好2016年上半年最后的跑量“窗口期”，丌要恋战市场（期待买涨不买跌一直持续），增加上半年销售业绩在全年的比例，要未雨绸缪，增加现金储备，提前做好2016年市场应对策略，防止市场环境在2016年下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面。
观点三：“史上最严”楼市新政之下六大购房策略
对于购房者来讲，在今年“史上最严”楼市新政之下应该采取什么样的购房策略？同策咨询研究部总监张宏伟认为：
第一，优先选择纯新盘购房。原因很简单，当市场调整期来临之时，纯新盘（之前没有开过盘，没有出售过的项目）定价会更加贴近市场，如果必要也可以采取降价策略，没有老业主“维权”的压力，而之前已经推盘出售过的项目，由于前期老业主购买价格已经确定，后期一旦出现降价将会有“维权”的压力，因此，优先选择纯新盘购房。
第二，选择正在置换的改善型购房者，购买其要卖的房子性价比相对较高。原因很简单，因为置换型的购房者新的购房合同已签或者马上要签，此时，对于他来讲必须将原有的一套卖掉才可以实现“卖小买大”的置换目的，因此，其要卖的房子挂牌价格也势必会松动（也符合当前二手房市场走势），对于购房者来讲，购买其要卖的房子性价比相对较高。
第三，找机会“淘房”，获得性价比较高的房源。“沪九条”之后，由于企业主经营资金的需求、子女出国留学海外购房、投资客抛盘等因素，市场上势必会出现性价比较高的房源，不过这类房源在市场上并不多，需要购房者不断找机会“淘房”，只有这样购房者才可以获得性价比较高的房源。
第四，选择下半年市场调整期到来之时购房。“沪九条”发布后，开发商普遍采取“少量多批”博弈市场，但到下半年也难免会进入市场调整期，当市场调整期来临之后，购房的最佳时间窗也就来了。因此，当下半年开始尤其是10月份之后，由于房企拿地需求、市场去化周期回升等因素，三季度市场去化周期会进一步回升至12-15个月，个案价格在下半年出现下调之时，购房者的最佳购房时间窗也就来了，建议购房者把握好这段购房时机。
第五，公寓式办公也是不错的选择。上海限购从严后，办公产权的公寓式办公成为规避“限购”的避风港，因此也迎来火热的销售局面。同策咨询研究部数据显示，截止3月30日，上海办公产权的公寓式办公存量面积为159万平方米，按照近3个月平均去化速度，市场去化周期已经降至10.6个月，在商品住宅限购的市场背景下，公寓式办公（小面积低总价）因此而销售火热。因此，对于购房者来讲，“沪九条”新政之后，由于限购条件的提高，这类物业在接下来市场当中会成为市场的新宠。
第六，上海周边城市比如花桥、太仓等也可以考虑。由于上海商品住宅房价高企与“沪九条”限购从严，楼市需求开始外溢，受上海辐射的周边城市比如花桥等地市场迅速升温，花桥、太仓浏河等上海周边辐射区域获得意外的收获。可以说，“沪九条”一本正经出台了，上海购房者苦了，但是乐坏了上海的周边城市，周边城市因此而出现火爆销售局面。从上述分析来看，如果在上海暂时买不起房子，购房者也可以选择居住在上海周边辐射的区域，比如花桥、太仓浏河等。
（原标题为：【购房策略】“沪九条”后上海楼市成交量暴跌，掌握好这6招购房您就赚大了！）&
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