& & 房地产市场又一次挑动了人们的神经，京沪深的房价再一次突破历史的高点，平均房价达到10万元每平方米似乎指日可待。一些二三线城市房价也一路猛涨，一年前还是大几千的，现在已经要到两三万一平米。实体经济下行的压力还没有多大的改观，这房价呼呼地上蹿，总觉得有点不对劲。房价不是不应该涨，而是这样涨下去，会不会形成更大的大泡沫呢？日本、美国都经历过房地产泡沫由小到大，最后破裂，给经济社会重创的历史。美日的教训惨痛，中国是不是和他们不一样呢？至少现在房价还在涨。那么现在房价相当于股市的4000点，还是5000点呢？谁都不敢断言。笔者希望中国的房地产价格能相对温和地上涨，调整的时候，也能相对地软着落，这样的话，中国房地产问题对经济的影响就会相对小一些。而透过高房价的背后，其实可以带来不少反思。& & 政府有没有想真正想控制房价？& & 房地产创收是很多地方政府解决财政问题的手段。城市化的提出非常符合社会发展规律，只是在财政收入不足的时候，城市化变成手段而不是结果。在卖地、卖楼的过程中，地方政府的GDP，税收，城市基础设施建设可以得到很大程度的解决。或许地方政府并没有直接推高房价，只是地方政府不卖地盖楼，财政支出的问题不好解决。& & 也有相当多的地方，不是依靠房地产解决财政问题，而是利用房地产收取了过多的税收。地方政府是各地的地主，有的地方政府当起了地主富二代。高涨的房价背后是高价的地价，每年地方政府挂牌卖几块地就够财政开支了，不用辛苦地招商引资，不用再费尽心思地发展地方产业。崽卖爷田，就是这么简单。& & 在房地产市场上，市场并不能决定所有资源的配置。18万亿亩耕地的红线，城市也不能无限地扩大，城市土地供应有限。既然房地产市场不可能完全应靠市场调节，那么，政府就必须该出手时就出手。房价在一线城市开始大涨，差不多是在2003年前后，如今一轮生肖的时间过去了，房价还在涨。这十几年，有别的物价这么离谱涨价的吗？地方政府并没有真心想控制房价。& & 看看新加坡政府对于房地产泡沫的出手，不知大家会有何感想。新加坡政府对于外国人及二套房的投资者直接加税15%。对于开发商也不偏袒，对工程完工两年后未销售的房子，政府将对开发商征收8%的土地成本延期税，三年后征收16%的税，第五年再征收24%税。在新加坡，开发商实在不敢捂盘。在华人城市里，新加坡房产泡沫是最小的。看看这几天政府出来的限购、限贷政策，真是好笑，这也叫调控吗？连花样都不用换。& & 中国经济没有大问题，如果有的话，所有的大问题都在房地产。如果政府还这样让房价涨下去，不动真格，到最后谁都跑不了。当一线城市一套大一点的房产价值5000万或是1个亿的时候，所有的工业生产都没有意义了，人们的价值观将完全颠倒了，人心就真的散完了。当地大物博的大陆完全香港化，未来的普通00后、10后只能买个二三十平米的房子，这样的高收入，高GDP不要也罢。& & 政府为什么不用加税的方法控制房地产投资和投机呢？我们是社会主义国家，就应该有更广大的公平，让再多的人也能买得起房子，真正的安居乐业。新加坡六年前就这样做了，加拿大也针对投资客加税了。不要怕加税会刺破泡沫，影响经济。如果这种经济是不健康的，为什么不早点控制住呢？中国经济只剩做大房地产泡沫这一招了吗？ 再这样下去，华为这种世界一流的本土公司都不能承受，大城市还有实业公司的生存空间吗？难道中国经济生命力最强的是这些钢筋水泥搭起来的积木？新自由主义学者天真地认为，市场会自动配置好、调节好这一切。不单独加大对投资客、投机客的交易成本，炒房还会成为暴利。如果市场机制会自动收缩，日本就不会有房产大泡沫，美国就不会发生次贷危机了。& & 房地产背后的财政税收问题& & 中国地方财政税收有没有走在一条正确的道路上呢？农业是不用交税的。工业呢？实体经济不太尽如人意，税源在减少。一般税纳人似乎已经不堪重负，市场不太景气，各方面的费用在增加。鉴于小微企业的税负比较低，本该成为一般纳税人的企业，逆淘汰成为个体工商户。都变成小家小户，没有规模企业，这下税局更不好收税了。究竟是投置的税率过高呢，还是老板们的素质觉悟跟不上呢？笔者也不好判断。工业税收增长不大，那么第三产业呢？大商场、大卖场只听到关门声，很多人只是看，试穿，都跑到网上买去了。& & 网上交易是在不断地地增加，问题是各地方政府很少能收到税。除了杭州市政府，其它地区的政府都收不上税，他们会不会有别的想法呢？网络交易是不是应该额外征收一些税收呢？让这些地方政府也能收一些税。毕竟之前没有电子交易的时候，制造商所在地和销售商所在地的政府都是可以收到税的。现在的电子交易让消费者所在地政府收税机会消失了。按照税收的一般原则，个人或组织在交易的时候，政府是有权利收取税收的。如果没有这些税收，而财政支出是刚性的，地方政府只能找别的渠道收税，无奈之下，只能选房地产。& & 对于网络电子交易，另一个影响各地方政府收入的因素是，网上的假冒商品太多，严重影响线下守法经营的企业经营。电子网络交易，政府扶持了那么多年，也应该好好管理了。这些假品牌质量不一定差太多，但是，假品牌严重损害真品牌销售额，让商场的真品牌卖不出去，地方政府也收不上税。& & 当然有一个税收，是中国各级政府都没有开征的，那就是铸币税。特别是对央行发行国债的铸币税，日本征收了25.6万亿元，美国征收了27.7万亿元。如果算上对全体国民发行的国债，美国、日本征收的铸币税就更多了。国债发行多少才算合理，是不是越少越好呢？多少才是最佳比例。如果每年增加两三万亿元的铸币税，能减少对各级地方政府对房地产行业税收的依赖，真真正正地控制房价的过度上涨，整个国民经济会不会更健康呢？人民对党对政府会不会更拥护更爱戴呢？日本和美国征了那么多铸币税，房价没高涨，别的物价也没涨，中国不征收铸币税，大城市的房价年年涨，人们会不会有想法？& & 一二线城市高房价体现全国城市资源分配的极度不平衡& & 不是每个城市的房价都高得吓人，只有一二线城市才高价，小城镇三两千块钱一平米卖不出去的也有。曾经中国的发展模式也有可能做到德国、美国那样让大中小城市均衡发展。上个世纪九十年代中期以前，乡镇企业发展得不错，亚洲金融危机之后，乡镇企业不仅没有得到支持，相反很多金融机构都撤走了，小城镇的企业没有金融的支持自然难以度过经济低迷时期。国家再也不提乡镇企业了，只有少数企业发展起来了，比如美的。美的所在的小镇当然也不会有太大的泡沫，因为人口密度没有那么大。& & 大城市把小城市能拿的都拿走，年轻人只能往一线二线城市里面挤。新修的铁路都是锦上添花，不过是将大城市原有线路两线变四线，四线变六线。中小城市，能不修就不修，能晚修就不早修。这也不能怪我们的规划工程师，毕竟他们很少有机会看到，在德国两三节车厢照样正常运营的火车。& & 中小城市铁路不方便，机场就更少。虽然中国有大量的钢铁、水泥产能，以及充足的劳动力，当然还有很多潜在的乘客。特别是现在经济下行压力不小，但是据说因为“财力有限”没有资金，每年只能修那么一些机场。这个“资金”，确实是很多人没想通的事情，没有出口，没有外商投资，怎么能有钱呢？这钱不是老外给的，自己人印的经得起花吗？问题是老外的钱还不是老外自己印的。他们出口了吗？他们在印钱消费。工业化的中国一样可以自已印钱，自己生产和自己消费。& & 在中国修个机场是一件非常大的事情。没个五六年的讨论，三五年的规划，两三年的论证还有两三年的建设，一个机场出不来。美国的沃尔玛公司总部位于阿肯色州的一个名叫本顿维尔的小镇。小镇只有一个简陋的机场，但是成就了一个让美国人自豪的伟大公司。美国人认为，只有在美国才可能诞生出这种起家于草莽小镇，最终成长为世界上最大公司的奇迹。中国当然不可能会有这种奇迹，因为我们的县城不会有机场，小镇更不可能会有一个机场。& & 证监会出了一个IPO扶贫文件，其实大家过于担忧了。在中西部的贫困县，真的很少有能达标的上市公司。笔者倒是希望，这个文件能再扩大一些范围，让更多的中小城市的企业能优先上市。这样中国的经济社会发展或许会更和谐一点。上市公司都在北上广和省会城市了，中小城市还有灵魂吗？还有活力吗？笔者也希望，各大公司能以实际行动，向美国硅谷的公司学习，向德国的公司学习，到小城镇去，以实际行动反抗大城市不靠谱的高房价。& & 不是每个人都愿意千里之外，离开父母，抛开儿女在外长期地打拼，特别是这种打拼在高涨的房价面前显得更没有意义。大城市空间有限，空气有限，在无风的日子，每一口空气都是别人呼吸过的，汽车呼吸过的。总之，大家过得没法不紧张，压力不得不大。如果家乡能有好的基础设施条件，有好的就业机会，为何非得北上广深以及省会城市？
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4楼我坚定地认为，高房价是畸形发展的重要标志。高房价是当前国内地区间城乡间差异不断恶化的重要外在表现。支持[4]反对[0]
3楼二楼：没那么严重！城市化是必然之路。---------距离城市住房饱和还远着那！-------只不过，楼价升的太快会发生泡沫和震荡而已！！支持[0]反对[7]
2楼前届政府喊调控喊了多年,结果房价越调越高,使政府在公众r前严重失信.本届政府上任初始也喊以创新取代房地产,扼制高房价,但事实是创新未成,万众创业受阻,一二线城市房价不但不降,反而节节上升.远超国民的估计与想象.这背后固然有复杂的经济因素,但与政府走不出可以取代房地产的新路子有密切关系.高房价应该是政府无奈的选择,即使明知高泡沫风险,也会一路走下去.因为房价如若大幅下降,将意味着经济的全r收缩甚至崩溃.所以,高房价的趋势有可能会延续到下届政府,这也是不少投机者至今仍在热中炒房的原因.支持[5]反对[0]
1楼特色以来，当政都把民生问题放在首位宣讲，却把涉及民生居住的这一大块忽略，放纵房地产的疯狂敛财，居高不下的高房价，至使大批民众沦为房奴，又有大批需改善住房条件的民众望而却步，而借此发横财者沾沾自喜，创建和谐社会纵容这个现象正常吗？支持[14]反对[0]
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先后毕业于华中科技大学、清华大学。财政金融学本科、工学学士、工商管理学硕士。
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中国高房价还能支撑多久？政府会有极端手段吗？
编辑：李楠来源：商业见地网发表时间：点击：2489
中国高房价还能支撑多久？政府会有极端手段吗？
大城市化助推二线城市房价上涨
我曾写过一篇文章，认为目前房价上涨主要是一种货币现象，而在2010年及之前则主要表现为人口现象(该文附在文末)。逻辑在于，2010年中国新增农民工数量创出1200万的历史新高，表明2010年是流动人口最多的一年，同时，也是16-64岁劳动年龄人口占比最高的一年，这也使得2010年房地产开发投资增速达到33%的历史峰值。2011年开始，新增农民工数量和劳动年龄人口均出现下降，房地产开发投资增速也掉头向下，同时，GDP增速也出现了持续至今的回落，这表明，2010年之后支撑房价继续上涨的因素，主要是货币超发，其扩张的速度远超GDP增速。
虽然目前房价上涨主要表现为货币现象，但人口迁徙对房价的拉动作用仍然存在，尽管中国的城市化进程已经到了后期，但大城市化率不高，三四线城市向一、二线城市迁徙的过程远未结束。同时，一二线城市内部为了获得更多的公共服务资源，也存在市内城市化和居住地的再选择过程，从而使得购房需求持续高涨。
例如，从2010年至2015年这五年中，天津市的常住人口增长19.6%，但全国总人口只增加3.1%，说明在全国人口增速放缓的情况下，天津人口净增速达到16.5%。又如，河南省常住人口在年这五年中几乎没有增加，相对全国总人口的增加比例，其净增速实际上是负3%，但郑州作为省会城市，同期人口约增长10%左右。中部不少省份的人口净流出与省会城市人口的净流入，在江西、安徽等省也有类似情况。这就是所谓的大城市化现象。但由于目前一线城市的人口严控，人为导致人口增长放缓甚至负增长。故当前的大城市化主要体现在二线城市。
至于市内农业人口的城市化，是中国比较独特的现象，即中国的城市大多是按行政区划设置的，如重庆的农业人口规模较大，故其常住人口就超过上海，其城市化率远低于上海，故自身也存在提高城市化率的过程。此外，由于二线城市的教育、医疗等公共资源虽然不如一线城市，但也远胜于三四线城市，这种公共服务资源分布很不均衡的的现状，也是导致二线城市外来人口增加和二线城市内部人口向公共资源丰富的区域集中。比较典型的案例就是学区房价格的大幅攀升。
相对而言，一线城市的人口增速已经明显放缓，这是国家在政策上严格限制超大城市人口流入的结果，如上海去年已经出现了人口负增长。因此，一线城市房价的上涨，更体现为一种货币现象，即居民购房加杠杆；二线城市则是人口现象和货币现象兼而有之。
居民房贷大幅攀升的势头能否遏制？
从五月份的信贷数据看，居民的中长期贷款（绝大部分为房贷）增长较高，大约为5000亿左右，这就使得前5个月的居民新增房贷达到18000亿左右，六月份是信贷数据尚未出台，估计上半年新增房贷会超过2万亿，比去年同期增长60%，假如今年全年的新增房贷达到4万亿，则居民房贷余额就达到20万亿，虽然从总量看并不算高，但增量过大，反映了居民投资房地产的杠杆率大幅提升。
居民房贷增速的上升是从2013年开始的，与之相对应的是，2013年商品房销售面积达到13亿平方米，创出历史新高，这也印证我之前提出&2010年之后，房价上涨主要体现为货币现象&的结论。这一方面反映了中国经济对货币扩大的依赖度较高，另一方面，购房也成为对付货币超发的主要手段。
那么，为何从2013年开始，居民购房的杠杆率上明显上升呢？我猜测可能有以下几方面原因：
第一，房价不断上涨导致靠自筹资金购房难度增加；
第二，在国家抑制投资投机性购房的政策下，刚需和改善型购房的比例增加，这部分购房者以中产为主，需要外部融资购房，与过去的富豪或购房团买房有本质区别；
第三，2013年以后，贷款利率不断下行，加之今年国家下调购房首付比例，则进一步刺激了房贷规模的提升；
第四，反腐因素导致灰色收入较高的群体购房意愿大幅下降。
我们不妨来看一下今年各地出台的购房刺激政策：江西省降低首付、农民购房有补贴、加大货币化安置比例；山西省支持农民工购房、强化公积金消费，打通商品房、保障房通道；广西加快农民工市民化，建立购租并举的住房制度。总体来看，房地产高库存地区鼓励居民加杠杆购房，房价上涨过快的地区则采取各种限购措施。
问题在于，高库存地区尽管鼓励购房，但还是不改高库存现状；房地产热门城市尽管已经是低库存了，但居民购房总体看还是在加杠杆。因此，不能简单地根据政策导向进行演绎，认为政策目标能够顺利实现，还是要看销售量和销售结构的变化。估计下半年住宅的总销量还是会维持上升势头，尽管国家对住宅供不应求地区还会出台调控政策，但房地产结构分化的趋势还会延续，这是由于中国大城市化进程尚未完成。所以，不能期望调控政策的出台就会使得居民购房加杠杆就会&理性回落&。
房贷最终会从优质贷款变为劣质贷款
在经济下行的过程中，银行的不良贷款率也在快速上升，因此，各大银行纷纷推出优惠举措来争取居民房贷，因为房贷已经成为不良率最低的贷款了。但世界上没有一劳永逸的好事，美国的次贷危机就是居民房贷出现违约引发的。过去，温州地下钱庄的坏账率曾经远低于银行坏账率，大家都说民间的信用好，如今，民间金融的违约事件频发，小贷公司不良率高企等问题，也充分说明没有一成不变的东西。所以，当房价上涨的时候，房贷当然是优质贷款，就像当GDP增速上行的时候，银行都争相给高增长企业放贷一样。
记得去年年初，我曾经做个一张图：比较中美居民房贷余额占住宅总市值的比重，发现中国占比只有10%左右，美国次贷危机爆发后达到55%，如今在40%左右。因此，从去年年初看，甚至静态看，中国的房贷很安全，且房价即便下跌，也不会对银行的房贷带来多少冲击。但是，这指的是房贷过去那么多年来的存量规模较小，其风险随着那么多年来房价的持续上涨，已经远远被覆盖了。问题在于增量房贷的规模暴增值得关注，假如今年新增4万亿，则这一年的新增部分相当于历史余额的25%，这4万亿就是没有被完全覆盖的风险了。
从表象看，房地产甚至在很多二线城市也出现了供不应求的局面，即便是原先被认为的鬼城，房地产销量也比去年同期增长了50%以上，不少原本取消限购的城市，又有重新限购，有关征房产税的传闻也再度泛起。这些迹象似乎表明，房价见顶还为时尚早，因为今后至少还可以取消限购来阻止房价下跌啊。但因为住宅既然耐用消费品，又是投资品，作为投资品，其供求关系取决于房价走势，房价如果向下拐点确立，则供求关系马上逆转。
观察房价见顶的窗口有哪些？
房价何时出现向下拐点，确实不好预测，就像预测股市何时见顶或何时见底一样，因为影响房价的因素太多，政策也会调控或管制市场，你能预测准政府可能采取哪些极端政策吗？
有人问房产税推出是否会导致房价下跌？我觉得应该不会，因为中国经济目前高度依赖房地产，政府应该不会搬起石头砸自己的脚。发达国家有三大缩小贫富差距的税：房产税、资本利得税和遗产税，这三大税中国目前都没有征收，房产税只是长期试点。一般国家把这些税种纳入到税收体系中正常运作，而中国则往往把这些税种当成政策导向，具有较强的功利性。
不过，我觉得需要关注的是居民购房的杠杆率情况，房贷余额的变化是一个观察窗口，尽管居民还可以通过民间融资来购房。假如2017年居民新增房贷的规模比2016年继续提高30%以上，那我觉得可能会出现类似2015年6月份的股灾情形了，那时也是股市的场内场外双向融资猛增，政策一收紧，则市场大跌。目前看，政策上已经开始行动，防患于未然，效果如何，还需要观察。
此外，通胀率的变化也是一个观察房价变化的窗口。今年经济运行至今，CPI应该低于年初预期，但全球性的货币超发问题始终是存在的，因此，CPI何时起来，也是关系到货币政策何时收紧的问题。货币政策一旦收紧，则利率上升，对房价的负面冲击肯定会有的。不过，目前似乎存在一定的悖论，即货币超发已经那么多年了，其效应主要体现为资产价格的上涨，包括近期的贵金属和石油等部分大宗商品价格的上涨。但中国的CPI与GDP关联度更大，而M2则与房价的关联度更大些。若GDP起不来，则CPI也不用太担心。很多问题存在却僵持着。
观察房价变化的第三个窗口，可能是金融机构之间会否出现信用风险，或者是其他资产价格泡沫的破灭会否导致房地产业的引火烧身。实体经济的不景气已经成为共识，债务规模不断上升，尽管问题主要出在企业债务层面，而企业债务主要表现为国企的债务，但国企有政府信用作为背书，故企业高债务之下似乎还是看不到爆发系统性风险的直接诱因。
不过，这些年来，金融机构之间的交易规模惊人增长，不管是表外业务还是表内业务，不管是通道业务还是委外业务，同业业务的规模都是逐年增大，各类产品存量规模也越来越大。但所有交易产品的背后，都是有具体资产作为支撑的，假如某类资产价格，如信用债出现大幅下跌，那么，金融机构既要应对相关产品的兑付压力，又要承受砸在手里资产的流动性缺失风险。一旦出现同业之间的信用风险，那这风险可就大了。这些年来，金融机构的资产负债表都在做大，杠杆率都在提升，因为盈利压力都在增大。当年次贷危机中美国雷曼兄弟的破产就是一例。
因此，房价或许可以连续上涨20年，但总是有顶的，无论政策怎样调控，市场总有市场的波动铁律，全世界没有一个国家的房价能够走L型。随着人口老龄化和流动人口的减少，作为耐用消费品的房子的需求总是下降的，一轮房地产周期大致都是18-25年，包括上涨和下跌全过程。当然，除了关注房价何时见顶的各个窗口之外，房地产的流动性更值得关注，因为楼市不同于股市，前者的流动性风险会更大，届时不是你想卖就能卖得掉。
作者：李迅雷
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今日最新资讯政策变量影响房价大势 高房价伤害工商业
高地价不能推高房价，限购令不能降低房价，交易税也不能降低房价，但是高税率的持有税能够降低房价。从国家层面来说，房价涨不是，降也不是。观察未来房价走势，必须高度关注政策变量。
<IMG alt="谢作诗认为，对楼市前景的基本判断有五个变量要高度关注。 南都记者 王子荣 摄" src="http://img1./catchpic/8/81/81BA71E0BAA5B15A693C5EF.jpg" uniqueidforntes="35">谢作诗认为，对楼市前景的基本判断有五个变量要高度关注。 南都记者 王子荣 摄
谢作诗，男，经济学博士，浙江财经大学经济与国际贸易学院教授，辽宁大学博士生导师，浙江大学科斯经济研究中心兼职教授，浙江省国际经济与贸易学会副会长。主要研究领域为交易费用经济学、产业组织理论、宏观经济学、教育经济学。是浙江大学继续教育学院(中组部干部培训基地、浙江省经信委企业高管培训基地)培训教授，主讲宏观经济形势分析、社会热点问题经济学分析。
我们很难预知楼市的拐点在哪里。能够预知的是从特殊的政治经济制度与土地制度来看，中国的楼市泡沫可以更大、更持久。高房价有大危害，高房价增加工商各业的生产成本，楼市泡沫破裂，最终必然重创金融经济体系，导致经济社会危机。高地价不能推高房价，限购令不能降低房价，交易税也不能降低房价，但是高税率的持有税能够降低房价。从国家层面来说，房价涨不是，降也不是。观察未来房价走势，必须高度关注政策变量。
中国楼市有大泡沫
首先讲一下房地产到底有没有泡沫，我的答案异常简单，也异常武断。我说凡是资产市场，在价格上行的过程中都要形成泡沫，都要过度地涨。当然在下行的过程中也要过度下跌，这就是资产的性质。什么是资产？凡是能给我们带来收入的东西，就是资产。
也有更学术一点的判断办法：如果一个国家、一个地区的货币长期出现对内贬值，对外升值，一定是资产泡沫化了，对内贬值是通货膨胀。一个国家、一个地区如果长期的货币宽松，但是利率高昂，就一定是泡沫化了。仅仅从价格的高低去看有没有泡沫，没有一致的结论。但是货币对内贬值，对外升值，这个是很清楚的。货币宽松、利率高也可以看得清清楚楚，没有争论。
如果用价格判断楼市有争议，我有另外两个指标，一个是货币长期对内贬值、对外升值说明泡沫化；长期货币宽松而利率高说明资产泡沫化。后面还有一个指标，泡沫化和高杠杆化是一样的。泡沫化中会出现一个有趣的现象，就是所有的人都急于把自己的钱花出去。另一方面有更多的人，更加急迫地从别人那里借钱，再花出去。这样就出现一个问题，债权债务链就无限延伸。
你说有没有杠杆化？杠杆长不长？看不见摸不着，但是我有一个办法看得见。就是M 2是不是在短时间内巨幅膨胀了？如果M 2巨幅膨胀就是高杠杆化了。中国的M 2是美国的1.5倍，M 2的巨幅膨胀，说明经济严重高杠杆化。
资产泡沫化，本来这个东西只值6元钱，有了泡沫化就涨到了20元。泡沫在哪里？所有的资产市场都有，大众商品、艺术品都有，主要在房地产。当然我要强调一点，我说有泡沫，不意味着它马上就要破。由于中国特殊的一些体制原因，中国的楼市泡沫可以做得更大，可以延续得更长，中国的楼市有泡沫，有大泡沫，中国高杠杆化了。我说的这些指标是看得见摸得着的，你无法否定。
高房价伤害工商业
第二个问题是高房价的危害：首先它会伤害工商各业，提高工商各业的成本，以牺牲工商各业的长远发展为代价。各地招商引资对工商各业的价钱压得很低，最主要的是房价上涨使得劳动成本上升。
流动性过剩，就会充满投机性，然后就会热衷于去赚快钱。现在我们很多人不安心做实体经济，我身边的很多朋友把企业都卖了。当然和高税费、上游垄断有关系。如果炒房、炒地能挣很多的钱，我一门心思做实体生意，就放弃了炒房炒地的高收益，这就是我做实体生意的高成本。资产泡沫化，就没有人安心做实体。
为什么我说农产品一定要涨价？因为最主要的是机会成本，种地的劳动成本是什么？是打工的工资收入，如果工业发展有看头，打工的工资成本要上升，种地的劳动成本就一定会上升，农产品就要涨价。
房价过快增长，还可能抑制我们的消费力。五年前我姐选择自己去建房子，她这个是改善需求。为什么要建？她怕不建的话，再过几年地价就涨得更凶，所以就提前来建。我知道她为了提前盖这个房子，真的是节衣省食，这就是抑制了消费。
高房价剥夺穷人，补贴富人，造成两极分化。能够去分享资产泡沫的只能是富人。穷人不但不能分享楼市的“泡沫盛宴”，反而还要承担高租金。所以，我说中国的房地产市场已经成为一个收入转移的巨大机器。
泡沫可以维持得很持久，可以做得很大，最终是要出问题的。当资产泡沫破灭的时候，金融体系是会出问题的。最终会造成经济金融危机！
高房价导致高地价
高房价产生的原因：只有知道高房价的原因，才能判断楼市的趋势。任何的价格，归根到底都是由供给和需求共同决定的。你要跟我谈价格，只需谈两样：供给和需求。高房价不过是高需求低供给的一个表现，首先说低供给。房地产的低供给(供给量小)，当然与政府土地垄断有关系。土地垄断的问题又跟我们平常所说的“垄断”不一样，平常的那个垄断的东西是归那个垄断者私人所有。但是政府垄断土地，土地并不属于官员。都是垄断，人家私人的垄断是想把数量捂住，多卖高价。地方政府垄断土地，那些官员就急急忙忙想把地卖掉。我们说政府垄断土地，“卖地少”要打个问号，其实地方官员是有卖地冲动的。也就是这个原因，国家就搞一个政策“18亿亩耕地红线”。闲置和浪费的土地无法计算，更不用说你让农民进城之后释放出的宅基地，会导致增加更多的耕地。所以说耕地只会增加而不会减少。不是高地价导致了高房价，高地价不能产出高房价。反而是高房价导致了高地价，因为在终端的房子市场上挣钱，开发商就去抢地，所以就把地价拉上去了。我经常讲的一个例子就是杭州，我说在杭州的西湖边上的房子很美，很贵，白给你一块地，你盖了房子会不会很便宜地卖给大家？我这个例子说明了什么？说明这个房价和地价有关系吗？所以说高地价是不能推动高房价的，高地价却是高房价导致的。
但是地王反映了土地的低供给和商品房的高需求。接下来要探求高房价的需求因素，第一个问题是货币超发。价格的问题，永远都是货币问题。房价高了，唯一的原因就是多发货币了。
当然，我也很客观。中国的货币有两个来源，内生和外生的来源。内生的来源完全是自己多发的货币，还有一个是热钱流进来的。房价涨，人民币升值，所以热钱进来了，有两个渠道导致了人民币的超发。不管是哪个渠道来的，房价高一定是货币超发了。
高房价的第一个原因是货币超发，第二个原因是缺乏收入载体。中国30年的高增长产生了很多的收入，这些收入要有一个抽屉来装，要有一个载体来承载。你超发了这么多的货币，105万亿的M 2也要有载体来承载。但是装钱的抽屉在哪里？承载货币的载体在哪里？由于体制的问题，股市又不争气，土地又是公有，装钱的抽屉在哪里呢？房地产就成了装货币的有限载体之一，你说能不装得满满的吗？
高税率房产税会降房价
为什么限购令不能降房价？限购令虽然严厉，但是在货币和信贷总量不减少的条件下，只是冻结了需求，没有减少需求。既不减少需求，也不增加供给，怎么能够降低房价？交易税和种种对交易的限制也不能降低房价，交易环节的税收最终由买房者和卖房者来分担，各自分担多少要由需求的价格弹性来决定。减少交易不但不能降低房价，理论上讲交易环节的税会推高房价。需求不减少，供给反而减少了，你说房价涨不涨？中国房子的属性已经变了，再也不是商品的属性，而是资本的属性。大规模建设公租房，在中国会提高商品房的价格，而不会降低商品房的价格。
我并不是要反对公租房的建设，但不能说它可以降低房价，只是维持社会的稳定。房产税是持有税，如果这个房子已经高度资本化了，很多人买这个房子是为了增值用的，这个房屋的持有税能不能降房价？如果这个房子收持有税只是象征性的，低于房子增值的收益就仍然不能降房价。如果房产税的幅度高，肯定会降房价。国外的房子是商品属性，中国房子是投资属性。
一个有趣的现象，为什么多数城市选择限购令而不选择房产税？我讲两个原因，一个原因是自己的刀削不了自己的把。第二个原因是他们怕房价跌，因为房价一跌财政就出问题。你用什么办法让房价不跌？就是限购令可以不让房价跌，既不涨也不跌，最好的办法就是限购令，因为冻结了需求，也冻结供给。一般来说经济形势好房价会涨，经济形势不好房价就要跌。这种规律在中国也不一定，你千万不要把国外的规律拿到中国来。
投资房子好时机已过去
对楼市前景的基本判断有五个变量要高度关注，最重要的是货币发行。前期的四万亿下去之后，会不会产生坏账？政府是不能允许金融危机爆发的，任何一个环节出现坏账，前面都要产生巨大的债务存量。
土地的作用不仅是增加供给的问题，那不重要，重要的是这些钱有没有去处？土地不私有，钱没有地方去。假如我四川老家卖地，深圳的房子降不降？这样四川老乡就不在深圳买房子了，都跑到四川买地了。今年的1号文件第一次把土地确权的话说出来了，我写了文章，投了“赞成票”。土地确权再进一步是土地流转，然后是土地私有。
还有一个问题就是房产税，实质性的房产税一两年内很难出来。经济形势不好就不敢征，政策制定者的房产也没有卖完怎么能征呢？但是有一点，就是迟早要征，地总有卖完的时候。另外一个问题是经济前景，总体上是不太乐观的，但是我也不是那么悲观。因为政府要保7.5%，所以在这个过程中就会刺激，后半年可能是微刺激的状态。今天如果我们人够住的话，未来的10年房就多得不得了，因为我们的人口结构决定了。像我这个年龄，搞不好我手上有几套，假如我的孩子找个对象，他们家也有几套，还有爷爷奶奶都有房子，你说要这些房子干吗？将来拆房子可能是最好的行业。
从国家层面来讲，房价涨不是，降也不是。但是地域是有差异的，依赖土地财政的地方是怕降的。没有土地可卖的，可能更急着征房产税，所以房价可能会降。我认为房价已经是高位了。前几年我说过不买不卖，但是我打算今年出手一套。房子流动性太差了，20%、10%的涨幅都没有意义。我已经挂出去了，但是没有人买。价格看起来很高，但是量好像不大。我觉得房价可能会反弹一下，经济形势一不好，政府的限购等措施就会放松，信贷也会放宽，以各方面的因素来推动。以这样的方式来救经济的话，是不可行的。现在可能已经不是投资房子的好时机了。
谢作诗(本文为嘉宾日演讲稿，有删节)
本文来源：南方都市报
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