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公用管道漏水家里都好养鱼了 物业只肯赔一半？
　　昨日12:50，张女士来电：快报律师团么？我退休了，和老伴在临安买了套房。虽说已经装修了四五年了，但房子还是挺新的，因为我和老伴平时都跟着女儿在杭州住，临安的房子一年住不到几天，最多一个月。
　　但是我们物业费年年都交的，有时候忘记交稍微晚了那么几天，物业一给我们打电话催，我们也会马上交。上个月，邻居给我打电话，说我们房子水漫出来了，走廊上到处都是。
　　我老公回去一看，家里真的是都好养鱼了，地板基本上都淹掉了，门、冰箱、高压锅什么的也都泡了水。
　　后来才知道，是楼上的公用管道堵牢了。我住一楼，楼上也有几户人家进了水，但是因为家里有人，在物业帮助下都及时处理掉了。
　　我们家呢，就这么在水里泡了好几天。
　　后来我老公去找物业，问他们为什么不及时通知我们。他们说，谁叫你们在外地？我们通知不到的。
　　我真是很想不通，交物业费的时候他们怎么就能通知得到呢？
　　根据物业合同，公共设施的维护是物业来负责的。所以这个事我们也叫他们来处理。他们让我们找评估公司评估损失，说评估了之后再谈这事。
　　我们于是就请了评估公司，评估出来要赔一万六，这还不算我老公跑来跑去误工费什么的。结果物业又跟我们说，他们只赔一半，另外一半我们自己出，评估的费用也要我们掏钱。我们问，凭什么？他们说：谁叫你们买一楼的，谁叫你们家里常年不住人的，你们自己也有错。
　　不瞒你们，为这个事，我气得盐水都挂了几回了。我们花钱买了房，还要受这种气。万一以后再漏水怎么办？我们总不可能一天到晚重新装修房子吧。
　　我问律师，像我这种情况该怎么办？物业只赔一半有没有道理？
　　快报律师团邵瑞青律师(北京德恒(杭州)律师事务所高级合伙人、副主任)：
　　首先，根据我国法律规定，楼上的公用管道属于公用部位。对于公用部位的维修、养护、管理和维护义务应由物业公司来承担。如果物业公司没有尽到养护、管理等责任，导致管道堵塞造成业主房屋进水遭受损失的，根据我国《物业管理条例》等法律规定，物业公司应赔偿业主的全部损失，包括为确定损失而产生的评估费用。
　　如果物业公司在服务过程中存在服务不到位等瑕疵，依照物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则，业主可以向物业公司要求酌情扣减物业费用。
　　都市快报 记者 段静
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水管漏水物业负责吗
水管漏水物业负责吗
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物业当然有责任，您可以起诉物业。
不知道下面这条知识能否帮助到您
发生楼上漏水,楼下受损的糟心事儿,可是开发商、物业、楼上邻居都互相推诿,这该怎么好呢?业主的损失到底谁来赔偿?
楼上漏水,楼下受损,是物业负责还是业主负责?
需要看物业合同怎么规定的
你好，建议找物业寻找漏水原因，然后找责任方请求赔偿。
您好，建议协商解决。
您好，可以与物业协商解决
和物业单位协商解决...
您好，您可以协商解决，协商不成，通过诉讼途径来解决。
可以与物业协商解决的。
你好，建议与物业协商解决。
和物业协商解决
第1-10条,共13条 &
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违法信息举报邮箱：楼上漏水楼下受损，律师告诉您，找楼上还是找物业？
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楼上漏水楼下受损，律师告诉您，找楼上还是找物业？
物业管理圈小编按：如果漏水点在楼上房屋室内，损失应由楼上业主承担；如果漏水点在管道井等公共区域，损失则由物业公司承担。
如果该业主并未领取房屋钥匙，没有交付，且该房屋实际上是由物业公司管控，损失则由物业公司承担。
该找谁索赔？漏水点的位置和是否交付是关键
家住长春市维多利亚庄园小区的孙先生很烦恼，楼上漏水把自己家泡了，楼上业主说可以赔偿，但希望追责时也把物业带上，而物业则称和此事没有关系，导致此事已10多天仍悬而未决。
受损业主七楼漏水 六楼被泡
据介绍，2015年11月29日，孙先生家楼上开始漏水，多亏5楼邻居在晚9点左右及时发现，给物业打电话，才将漏水控制住。
“漏水时家里没人，等半夜家人下班到家一看，客厅吊顶、窗台还有卫生间墙壁都已在渗水了。”孙先生说，直到第二天水仍没漏完，只能在屋里各处摆着盆接水。当时装修时孙先生投入几十万元，现在房子被泡得一塌糊涂，蒙受了不小的损失。
“我觉得现在棚顶还有水滞留，没都流出来。”孙先生说。新文化记者看到，他家客厅吊顶由南向北已产生裂痕，墙皮也有部分脱落。孙先生表示，现在窗台有块墙皮已“开花”，客厅棚顶靠卧室一侧也有下沉迹象，因为卫生间积水浸泡，现在卧室靠门一侧的地板也变形了，吊顶估计也得拆除后重新装修，“这就是水一点点渗透然后泡坏的，如果一开始就有人负责早点处理，不至于泡成这样。”
七楼房主不让我住 出事让我赔？
因为七楼是毛坯房，一直没人居住，所以孙先生找到物业帮忙联系房主。第二天，物业带着一名男子来到他家查看情况。“物业说他就是房主，当时说可以维修，就是刮一遍大白。”当时孙先生的爱人提出检查下棚顶积水情况，再谈具体损失时，这名男子就走了。
“后来再联系时，对方说自己不是房主，还说这房子有纠纷，物业不让房主装修，现在漏水了，让我去找物业解决。”孙先生没办法，只能再次找到物业，但物业表示不能承担责任。
最终，孙先生联系到了七楼房主张先生。楼上邻居的态度倒是很客气，称因为历史原因，物业不让他装修入住，现在漏水了，物业应该承担责任。这下孙先生蒙了，到底谁负责啊？
“七楼房主说他一直没装修入住，水、电也让物业掐了，说明物业在进行管理。现在我想起诉索赔，七楼房主认，但要求把物业也带上。”无奈，孙先生只能一并起诉七楼房主和物业公司，并希望物业配合提供营业执照等信息，而物业表示不能提供。
据张先生讲，该房屋已缴纳房款、取得了房产证，但据说当年因工作人员携款潜逃，开发商没有收到房款，所以以此为由不让他装修入住。现在水电都断了，门锁也被换过，为此他跟物业等部门沟通多次，但问题一直没有解决。“房子不让我住，现在出了问题却让我赔偿？”张先生说，给楼下造成损失他愿意承担责任，但希望让自己无法入住的责任主体也能一并承担连带责任。
物业说法房子有产权 和我们无关
负责该小区管理的长春恩维物业有限公司工作人员称：“现在这房子是不是有纠纷我们也不清楚，但这套房子不归物业管理，我们已协助业主找到了房主，他们之间怎么商量，和我们没有关系。”
物业公司的初经理表示，漏水后物业及时进行了维修和排水处理，“漏水是因为该房屋水池下的软连接漏了，这房子有产权，我们也帮忙联系房主了，如果孙先生和对方没谈好，这就和物业无关了。”至于是否存在因历史遗留问题，物业阻止装修，导致7楼业主无法入住的问题，初经理表示，物业没有权力阻止业主装修和入住，这和物业无关，请业主联系开发商解决。当记者询问是否能协助联系开发商时，初经理称他对具体情况不清楚，无法联系开发商。
律师两种观点 各有理由
就这次漏水的责任问题，吉林吉翔律师事务所刘海波律师表示，如果漏水点在七楼房屋室内，损失应由七楼业主承担；如果漏水点在管道井等公共区域，损失则由物业公司承担。也就是说，如果七楼房屋确实有产权，且业主进行了正常管理，六楼的损失应由七楼业主张先生承担。
就七楼业主希望物业承担连带责任的问题，刘律师表示，如果七楼业主办理了房屋交付手续，就应当承担不动产相邻权纠纷的法律责任；若开发商或物业阻止房屋交付，七楼业主可凭房产证或商品房买卖合同向法院主张排除妨碍的民事诉讼，并要求妨碍其交付房屋的主体承担六楼的损失。
吉林开晟律师事务所冷保亭律师则认为，如果七楼业主介绍的情况属实，在此前提下，七楼虽登记在业主名下，但由于该业主并未实际入住占有该房屋，且该房屋是被物业公司因某种原因停水停电的，实际上是由物业公司管控中。如果因物业疏于管理造成七楼漏水，导致六楼财产损失，根据《侵权责任法》第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”的规定，物业公司应承担相应赔偿责任。
保修期内由开发商负责维修
根据建筑工程有关规定，房屋质量保修期限为基础结构工程50年，建筑类1年，防水工程5年，采暖为两个采暖期、给排水为两年，其它为1年，而房屋保修期是从工程验收合格交工之日起算起。
另有律师表示，一般情况下，小区的施工方需交给房地产开发商一部分房屋质量保证金，在质保期内，施工方应负责小区房屋质量问题。
楼上漏水致楼下被淹 物业公司被判无责
张某与李某住在同一栋楼，而且是楼上、楼下邻居，张某住在一层，李某居住在二层。因李某在此居民区还另有住房，2012年6月1日，李某将自己的房子出租给了别人。2013年春节期间，承租人去了日本，房内无人居住，在此期间张某也离开自己房屋回老家居住，家中无人。
2013年2月12日晚，负责小区物业管理的物业公司人员发现张某门窗等处向外漏水，当即通知李某到场，物业管理人员采取措施进入李某家室内，发现她家卫生间水管爆裂跑水，当即将总阀门关闭。
第二天，张某知道信儿后，风风火火地从老家赶回来了。张某打开房门一看，立刻惊呆了，见自己屋里满地都是水，木质地板被水浸泡，地板个别部分起拱爆裂，屋顶、墙壁被水冲刷，家具着水，个别漆面剥落。房地产开发公司无偿为温海英提供房屋，并帮助清洗衣物等。
张家告状要求赔偿
对张某室内墙壁、地板等装修损失，经北京市建筑装饰协会家装委员会委托北京天衡诚信家装技术服务中心进行鉴定，价值近2．31万元。张某认为由于李某对房屋跑水未及时发现，未采取措施，房地产开发公司负责物业管理，负有房屋、设备维修责任，及采取措施保证我的利益不受损害责任，故将李某作为第一被告，将房地产开发公司作为第二被告起诉，要求二被告赔偿房屋修缮、财物被毁经济损失8．1万元、房屋使用费损失3万元、精神损害2万元，共计13．1万元。
楼上邻居不承认过错
法庭上，李某认为在任何相关法律条文上及房屋使用守则上没有指出主人出门前要关闭自来水总阀门，我房屋内的装修及内外所有设施均是开发商及物业公司购买安装，从未改动。卫生间洁具及设备均属劣质产品。事故原因，水管爆裂并非使用不当和人为造成，应是产品质量及水压造成本人也是受害者，水管爆裂后造成家具、地板损坏，但物业未给答复和赔偿。水管爆裂的损失主要责任应由物业管理公司承担。
物业公司认为与己无关
物业公司则辩称，按照有关物业管理的规定，物业管理范围仅限于绿地、道路、楼道、走廊等公共区域、公共设施，无权利更无义务对园区内各单元房屋内部纯属个人区域部分行使管理权利。
在发现原告房屋受损后我公司积极采取措施并时通知原告，安排房屋无偿供原告居住，尽可能减少损失。因被告李某在春节期间未在此房屋内居住，总阀门未关，卫生间地漏未打开，水管破裂后大量跑水，是由于李某对其所有的房屋未尽到看护义务所致，与我公司无关。如其严加看护，水管爆裂时及时关闭总阀门或打开卫生间地漏就不会造成原告房屋受损。故原告要求我公司承担赔偿责任没有法律依据。
楼上邻居被判赔偿
法院审理后认为，李某与张某是楼上、楼下的邻居，互相有不损害、不妨碍对方的财产权利及其它权益的义务，李某将房屋出租他人后，由于其疏于管理，对室内水管隐患失查，且在水管破裂时家中无人，致使张某房屋进水，给张某财产造成损失，对此，李某应承担全部赔偿责任。
房地产开发公司(物业公司)不具有对用户室内水、电等设施发现问题进行管理的义务，所造成的损失不应由某房地产开发公司承担。李某所居房屋具有可以交付使用的工程质量竣工核实证书，李某称卫生间洁具、设备属劣质产品未有证据证明，且李某已于2012年11月开始居住使用，故李某推拖由房地产开发公司承担责任不能成立。
另外，李某虽将自己所有的房屋出租他人，但仍是该房屋的所有权人，对由于该财产给原告张某造成的损害，原告张某亦有权向李某索赔；属出租人与承租人之间的租赁合同，如双方存在纠纷应另行解决。张某房屋进水后，其生活受到影响，家具衣物受到一定程度的损害，其所称精神损失，因并未达到需要法律上予以精神抚慰的程度，不予认定。
因此，顺义法院判决：被告李某赔偿张某装修损失费及其它损失费2.5万元。张某要求房地产开发公司赔偿损失及过高的装修费、使用费、精神损失费等的诉讼请求同时被驳回。
本文综合自：新文化报、长春晚报以及网络
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公共排污管道破了一个大洞。& 图片由张女士提供
　　■东江时报驻光耀?荷兰水乡 &记者李芳娟
　　光耀?荷兰水乡二期业主张女士近期为房子的事烦不胜烦。从今年6月份起，她的房子出现了漏水、渗水情况，但是当时物业公司没有立刻找出原因加以补救。没想一个多月后，她家的地板、墙壁均因渗漏水发生损毁。最终，物业公司的工作人员找到了罪魁祸首：渗漏点是公共排污有个破洞。
　　业主物业各执一词：谁来为这个漏洞埋单呢？
　　事情经过 6月中旬渗漏水7月底才查出原因
　　张女士2007年购买了光耀?荷兰水乡二期某栋12楼的房屋，并于次年入住。此后她长期在国外生活，从2009年3月份起，房屋除了打扫卫生外基本是空置的，直至2010年5月份，才开始出租给租客林先生。
　　今年6月16日起，林先生多次反映卫生间墙壁渗水到客厅，张女士也多次和物业相关人员现场查看，但物业工作人员了解情况后认为是业主家里的水管出了问题，建议她找装修公司。为解决租客难题，张女士弃用旧水管，临时从进水口处另接水管用于日常生活。
　　7月中旬，房屋开始渗出臭水，导致墙壁、3个房间的木地板均受损。张女士又向物业公司投诉，并于7月25日同物业到现场查看，物业公司返修组、工程管理中心共同组成的8人评估团判断是公共排污管破裂所致。
　　物业工作人员砸开装修时张女士砌的围墙发现，公共排污管上有一个大洞。有了这个洞，楼上近10层住户一用水，张女士家必遭殃。
　　事后，惠州市光耀物业服务有限公司工作人员修补好了公共排污管道。“我毕竟是受害者，平白无故就遭殃，家里的木地板全泡坏了，家里多处墙面上出现裂缝。”张女士多次跑到物业管理处去讨说法，但都被驳回。
　　物业 业主未留检查口及未做好防水
　　惠州市光耀物业服务有限公司认为，全力配合了业主积极寻找并处理了渗漏水点，损失扩大是因为业主装修包封排水管道未留检查口以及未做好防水，故渗漏水而造成的损失不应该由物业公司承担。
　　物业方还给出了七点理由：一、张女士2008年装修完就入住，至2011年7月才发现墙面渗水，说明之前管道是完好的；二、排污管道在室内敷设，符合国家规定要求；三、该商品房交楼时为毛坯房；四、业主收楼后进行了全面装修，目前水渗到客厅、卧式，是装修单位二次防水没做好而致水蔓延；五、装修单位包封公共排污管道，且未留有检查口，导致故障无法及时发现，继而损失扩大；六、相关管道在安装前由政府相关部门的检验合格证以及出厂合格证，安装完成后通过了闭水试验。根据国家相关法规，给排水管道安装保修期2年，保修期起始日期为楼盘竣工验收日期；七、管道破裂之处为缓冲节，从检查来看，综合分析是楼上硬物跌落打破管道，根据国家相关法规，管道破裂之处以上的相关业主应共同负责任，能证明自己无过错的除外。
　　业主 物业检查不仔细致损失扩大
　　张女士则认为，物业公司没有尽到监管维护责任。“物业刚开始没仔细检查，坚持认为是家里水管问题，导致时间拖延1个半月之后木地板等全部损毁。”张女士说，公共排污管道即使是保修期之后，也应由物业公司负责维护。
　　此外，对于物业方“管道破损之处为缓冲节，属楼上硬物跌落打破管道导致”的说法，张女士觉得太委屈，自己住在12楼，而物业方认为6、12等逢6的楼层是缓冲节，如楼上有硬物跌落易致管道破裂，她对公共排污管的质量及设计是否合理，存在异议。
　　律师观点 物业、张女士及楼上住户都可能存在责任
　　广东万理通律师事务所律师陈胜文认为，卫生间排污管是公共管道，保修期内由开发商负责出资维修，保修期外属于物业公司服务范围，维护费用应从公共维修基金中列支。即使排污管是人为原因损坏的，物业公司也有责任尽快查清原因并找相关责任人维修。
　　至于渗漏水造成的损失由谁承担的问题，陈胜文认为要看各方是否存在过错以及过错程度，张女士在装修时包封排水管道并没有留检查口，造成难以尽快查出渗漏故障，应对损失承担一定责任（若张女士是因装修时二次防水没有做好致使水渗到客厅、卧式，责任另加一等）。
　　同时，物业公司本应在合理期限内查明渗漏原因，但一个多月才查出具体故障，对扩大的损失也应当承担相关责任。如果确能证明是楼上的硬物跌落导致排污管道缓冲节部分破裂，依照《中华人民共和国侵权责任法》第八十七条“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。”之规定，张女士楼上的住户作为可能加害的建筑物使用人，也应对张女士的损失承担补偿责任。
（编辑：文刀）
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