合同签订后遇限购可法定解除权吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-11-30 23:04 标签： 武汉什么时候解除限购
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&&&&吴林锋律师，上海君澜律师事务所高级合伙人，同济大学法学硕士，房地产与建筑专业律师。中华全国律师协会会员，上海市江湾街道、上海市虹口区政府动拆迁法律顾问团成员，上海“优房网”房地产研究中心律师团核心成员，上海“爵士高尔夫”俱乐部、上海昂立公司、上海宝钢建总、德力集团公司首席顾问律师。多年执业生涯形成独特办案风格，特别在房地产法律领域造诣深厚，具有独到的法律见解。近年来与君澜房产团队紧密合作，胜诉一批艰难复杂的疑难案件，并成功代理《物权法》实施后上海首例不动产善意取得、事实建造行为取得物权的案例。并被《上海法治报》、《新民晚报》等媒体作为典型案例刊登转载。
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违反“限购令”签订的购房合同是否有效？
【典型案例】
27岁的张小姐是上海某医院护士，刚来上海工作不到一年，尚未取得本地户口。去年4月，张小姐与余先生及合富公司签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，向余先生购买其名下的房产，并向余先生支付定金2万元。双方约定于五日后前往合富公司签订正式买卖合同。但随后张小姐得知，由于自己不是上海居民，且不能出具累计1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，属限购和限贷对象，无法办理贷款及过户手续。张小姐于是决定不再购买系争房屋，要求余先生返还定金，但遭余先生拒绝。张小姐愤而起诉。
【法院判决】
法院最终认定，张小姐违约，余先生有权没收定金，并依法驳回了张小姐的起诉。
【律师说法】
著名房产律师吴林锋认为，本案双方的关键争议点为：违反“限购令”签订的购房合同是否有效？如果实际不能履行，上下家谁需要承担违约责任？
张小姐认为，其不符合购房条件的情况下与上家签定的《房地产买卖居间协议》，实际自签订之日即无法履行，因此法院应当依法撤销两份协议。但为何法院最终没有支持其诉请呢？吴林锋律师认为：
（1）上海市于２０１１年２月１日颁布关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的实施意见，其中一项重要的措施便是对住房进行“限购”。买卖双方违反“限购令”签订的房屋买卖合同不能办理房地产登记，也就是拿不到房产证，但此时签订的类似《房地产买卖合同》并非无效，合同无效必须严格按照合同法规定的标准进行判定。上海颁布的限购令，充其量仅为规范性文件，并没有达到法律或者行政法规的法律位阶。因此，违反“限购令”签订的合同，依然有效。
（2）但同时，因限购令的存在，导致违反限购而签订的合同实际无法履行。此时，上下家均有权解除合同，但因审核是否具有购买资格，属于下家的义务；且限购令一经颁布生效，具有对世效力，下家不能因不了解而免责。因此，下家须承担违约责任。
【律师支招】
在当前房产形式下，常有中介或者房产商为了促成交易，对“限购对象”买房大拍胸脯，声称能“搞定”。然最终交易未能，又急于推卸责任。同时，此阶段，往往购房者已经支付大部分房款；根据上海的司法实践，购房者又存在承担违约责任的风险。近期，上海精文律师事务所房产部也接到了不少类似的咨询电话。那么，“限购对象”如何购房呢？
1、& 如果急于购房，谨慎起见，必须要开发商或者中介将“保证”落实到书面；
2、& 必须在合同中明确约定“如果因为限购而导致贷款未足或交易未成，任何一方都有权解除合同，并双方互不追究违约赔偿责任”；
3、& 如果不急于购房，建议谨慎入手；且当前形势下，别被急于促成交易的中介或者开发商忽悠了。&&&
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济南市民买房遇限购万元佣金难要回 中介称违反合同
日期： 9:04:50
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市民买房中途遇限购万元佣金难要回，质疑某中介公司，据济南装修公司了解，去年10月开始，业主多次找中介要求退还1万元佣金，但对方就是不答应。日，中介公司承诺可返还2000元的佣金，但因孟女士希望能全额退还，至今没有领取。
济南装修公司获悉，去年9月，市民孟女士通过某中介公司看好一套房屋，并交纳1万元佣金。之后限购政策出台，房屋无法交易，孟女士要求中介退还佣金，却遭到拒绝。至今，双方仍在僵持中。
市民吐槽 万元佣金“死活不退”
孟女士介绍，去年9月，她通过中介公司“中住外海中央花园店”看好一套外海中央花园的房屋，在向卖家交纳1万元押金的同时，还向中介交了1万元的佣金。不到一个月后，济南市开始限购，相关政策规定，已在网上签订商品房买卖合同的业主，不得撤销或变更合同信息。而孟女士想购买的房屋之前已被卖家网签，所以无法转卖。
随后，孟女士向卖家要求退还押金，但中介要求先签订解约协议。去年12月，她和中介及卖方签订三方协议后，拿回了押金。这份协议显示，合同解除，三方不再追究其他任何责任。
去年10月开始，孟女士多次找中介要求退还1万元佣金，但对方就是不答应。日，中介公司承诺可返还2000元的佣金，但因孟女士希望能全额退还，至今没有领取。
中介回应 违反合同无法退款
某中介公司“中住外海中央花园店”的一名工作人员称，因签订合同时，孟女士明确表示可以自行更改网签，并在合同上标有一条“客户自行撤网签改合同，房主全权配合”的信息，所以现在称无法更改，已违反合同，无法退还佣金。
售楼部对方表示，既然孟女士当时已说可以自行更改网签问题，那现在无法更改，便属于违反合同，何况后期签订的解约协议中也明确“不再追究其他任何责任”，孟女士当时也已签字。如果孟女士有不满，可通过法律途径解决。
法律人士 中介应退还全部佣金
据济南装修公司了解，根据《中华人民共和国民法通则》第107条规定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。因孟女士买房过程中遇到“不可抗力”，所以中介公司应退还其全部佣金。
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