长沙房地产调控控是因为什么?

国家对房价进行宏观调控的8条政策分别是什么?来自:
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&&日,呼和浩特第一个宣布解除限购。之后各地陆续宣布取消。连带着&首套房贷&松动。
&&作为一个持续十年的&加调控&过程,至此进入了一个转折性的节点。
&&我们一直想写这篇主线轴的文章,想选一个节点性的Milestone发出来。
&&对于宏观调控,99%的人都理解错了。
&&所以他们都是输家。都没有发财。
&&十年调控的主线轴是什么。不是&防涨&,大错特错。
&&而是&防跌&!
&&日,温秀相在香港。
&&当时,发生了一件惊天动地的大事。
&&七月一日,香港五十万人大游衍,大概相当于总人口的8%
&&游衍的中坚分子,主要是&沉默的中产阶级&。他们口戴口罩,沉默不语。既不是贫穷的底层份子,也不是毫无地位的外来人口。
&&中产阶级,代表着HK的大多数。也是整个城市执政的基础。
&&中产阶级的诉求很简单,只有一条。
&&中产阶级的诉求很简单,简单清晰。
&&&我要房价涨!楼价不能再跌了&。
&&日,董建华站在城楼上,面如土色。
&&日,温秀相正好在访问香港。
&&日,董建华宣布因身体原因,婉辞香港SARS特首。
&&二)主线轴
&&房地产市场,十年调控主线轴是什么。是&防涨&么,老百姓的日子太苦了,绝不能让屌丝小白领一套房子供一辈子房奴。
&&错了,大错特错。
&&我们的政符,其实并不太在乎小白领们的感受。老板姓的苦日子也过惯了,再苦一点,也是寻常。
&&十年调控的主线轴,是&防跌&。
&&日,温秀相也站在城楼上。他一样目睹了铺天盖地象丧尸一样的五十万人流。也目睹了董建华的黯然落幕。
&&从那一刻起,他就下了绝对的决心。无论如何,不能让这一幕在自己的身上重演。
&&十年调控,所有的一切,一切的一切,都是&房价绝对不能跌&!
&&因为不能跌,所以最好也别涨上去。大家都知道,涨得越高,跌得越重。
&&但重中之重,首先是不能跌!
&&相对跌的风险,哪怕要涨一点。涨是可以容忍的。但是绝对绝对不能跌!
&&所以我们看政府公报,翻来覆去都是一句话:&防止房地产市场的大起大落&。
&&中华文字,博大精深。
&&看CCAV要看出味道。这句话的真实含义:&涨得快容易导致跌,所以涨是不受欢迎的。但是跌是绝对绝对绝对不可以的&!
&&如果涨是疥藓之疾,则跌是心腹大患。
&&我们知道,很多政策都是双刃剑的。有可能既促涨也抗跌。
&&在权衡利弊的时候,&调控十年&出了许多&促涨,但绝对不会跌&的政策。
&&看懂了这一条,再回过头来看调控十年。
&&脉络就清晰容易理解多了。
&&三)国五条
&&首先我们来看国五条。国五条是一个很有趣的文件。
&&作为2003年首次调控房地产市场,《国五条》说的却是收紧KFS供地。
&&虽然中国的砖家和傻空,是一对奇葩。砖家无论什么政策,都会三呼&皇上爱民&。
&&而傻空无论什么样的政策,都会说&房价必跌&。
&&而我们仔细观察国五条的文件,是能发现很多脉络。
&&众所周知,供应减少,则价格上涨。
&&《国五条》的目的,就是限制KFS贷款,限制KFS的难度,制造重重障碍,让土地开发建房显得更难。
&&毫无疑问,《国五条》是促涨房价的。内行懂经济学的人一看,马上就去售楼处买房子。
&&(当然,傻空们会欢呼:政府调控,房价大跌)。
&&但是,秀相政府为什么要出这样一个文,为什么一心一意要把房价调上去?
&&因为,政府要减少的是自己的风险。
&&你限制了KFS的贷款,等于把开发商从现有的金融系统剥离。那么哪怕房地产市场崩溃,也不会导致象香港一样负资产拖累银行系统。
&&你限制了KFS的融资,导致建房和房屋供应减少。虽然&房价&会上涨。但因为建得少,规模小了,以后万一跨起来,政府也更容易拯救。
&&说实话,自从见过了董建华黯然下台之后。温秀相从内心底里,最希望的是房子一套也别建。
&&一套也别建,这样最干净。既不会有金融系统的负资产。也不会有房价下跌中产上街。
&&至于不建房会不会导致房价大涨,会不会导致老百姓住在茅棚里。按照我们G的一贯传统,百姓的福祉是不用考虑的。
&&四)国九条
&&愚蠢,贪婪,再加一点点傲慢,共同筑成了今天的局面。
&&------ yevon_ou
&&有了《国五条》的先例,我们继续分析政府之后的调控,就更容易理解了。
&&中国的政府幕僚,缺乏智囊。更缺乏真懂行的人。
&&2003年的时候,温秀相受顾问们的影响,对房地产市场的整体判断是:&房价偏高,有下跌的风险&。
&&我们不知道这些顾问是吃什么干饭的。只知道这个判断,错得离谱。
&&2003年,中国房地产市场的真正情况,是房价太低。低得简直吓死人,笑死人。
&&当然,我们的官方媒体。是肯定不会承认&房价偏低&的。
&&官方媒体,永远只是&房地产泡沫&。他在过去20年来,就没一年不是泡沫。
&&米塞斯说中国堵塞言路,缺乏思想市场。骗着骗着,人民日报把领导也骗上了。
&&所以,2003年时是房价太低。而温秀相加了一把火《国五条》限制开发。
&&房价一下子象火箭一样,就串上去了。
&&如前文所述,政府对房价上涨,其实不是太反感。
&&政府真正反感的,是无论你涨3倍,10倍,30倍,你不能跌。哪怕跌到29倍都不可以。
&&但涨得越高,跌得越重。既然这样,最好也别涨太高。
&&在2005年时,眼看一下子不对了,房价翻番。
&&温秀相于是又急了,去找他的智囊团商议。不知道有没有找到谢国忠那个大草包。
&&智囊团研究半天,找出了一个替罪羊:&温州人&。
&&房价涨这么高,一定是因为炒作 ------- 这显示智囊团根本不懂房产。
&&因为有炒房,所以房价才高。
&&愚蠢,贪婪,再加一点点傲慢,共同筑成了今天的局面。
&&------ yevon_ou
&&秀相一听乐了。原来是政治上毫无势力的温州人啊。
&&这样一来,事情就好办了。就是&问交易加税&。
&&房价不是靠炒作炒上去的么。不是靠反复买卖爆炒炒爆的么。
&&那我向房产交易征收8%的交易税。
&&这样一来,1)抑制了房价,2)增加了政府税收,3)打击奸商,老百姓满意。
&&岂不是一举三得?
&&国九条出台之后,房价涨了三倍。
&&政府完全不懂房地产市场,这是愚蠢。
&&政府向房产交易加收8%营业税,这是贪婪。
&&愚蠢,贪婪,再加上2009年的傲慢,共同筑成了今天的局面。
&&《国九条》绝对不是为了老百姓好。绝对不是降房价的。
&&国九条之后,交易税收最终贵到8~11%,昂贵得完全无法承受。市场交易无法正常进行。
&&当时傻空们哈哈大笑,说罚死你们这群不良奸商。炒房客都该跳楼。
&&而多军们则苦口婆心地劝说,&加征营业税&是一件全输的事。所有人都是输家。房价高了,赚钱难了,政府税收也少了。
&&三方都是输家。
&&我们的政府是愚蠢,贪婪,而且傲慢的。他听不见任何建议。
&&在2005年的时候,政府对房地产市场,发生了致命性的误判。
&&当时,秀相政府以为房价之所以涨,是因为&炒作&。
&&房价的真实价值,是&虚高&。
&&我们知道,这二件事情,都不符合事实。
&&国九条调控的后果,就是房价翻了300%。因为宏观调控,所以房价飞涨。
&&翻来任何一本经济学教科书,任何一本书上都是写&加税导致涨价&。
&&税收,在任何情况下,只能使价格更高。傻空更痛苦。
&&税收,永远是促涨房价的。
&&在2005年政府误判房价的情况下,加征营业税,立即导致05~07~09三轮暴涨。
&&我们看政府公报。一是要有正确的科学知识。
&&二是要看内涵。
&&《国九条》的本意绝不是降房价。虽然傻空在那里磕头喊万岁。
&&《国九条》的本意是敛财。
&&六)新国九条
&&愚蠢,贪婪,再加一点点傲慢,共同筑成了今天的局面。
&&------ yevon_ou
&&2005年《国九条》重税打击商品交易。在短暂的新闻捏造之后,观察人员立即发现不对了。
&&《国九条》之后,房价真正坐上了飙飞的火箭。
&&因为交易结构被破坏。商人永远是平抑价格的。
&&当市场缺乏交易者,套利者,仲裁者,市场就变得很不有效。
&&很不有效的市场,才是真正有&风险&的市场。特征就是价格飞涨,而价格不孥实。
&&大概到2007年时,价格又已经比2005贵了60%
&&秀相对于房地产市场的政策,彻底失败。
&&他一开始对市场的判断就是错的,十二年前他就认为&虚高&。
&&所以秀相出的政策,限制KFS用地贷款,给房产交易加重税,都会导致房价飞涨。
&&政府内心其实不厌恶房价涨。但是绝对绝对不能看见房价跌。不能看见董建华。
&&在2007年时,秀相也开始感觉到压力了。
&&因为这个时候,房价已经涨到了一个非常不小的价格。北上广深动辄一套300W的房子。
&&而另一方面,风险也在积聚。交易没有彻底换手,KFS一手价格虚高。
&&在2007年时,秀相继续贯彻他的主线轴方针:
&&------房价,绝对绝对不能跌!
&&那么,他的策略是:
&&1)进一步减少商品房开发。压缩供应。托高价格。
&&2007年新国九条,执行了更更加严格的严厉政策。对KFS百般刁难。拿地,贷款,建房,限制更多。
&&减少供应的结果,毫无疑问是&房价大涨&。但这正符合秀相的需求。因为他的No.1 Priority是&不能跌&。
&&在这个时候,秀相又一次地错判了市场。不能跌的结果,是又涨了。
&&2)进一步限制交易。营业税5%+个人所得税2%+土地增值税0.5%
&&事情搞砸了,干脆别交易。不要让你们知道价格,杀死信使。活在梦中好了。
&&3)建廉租房,经济房,平抑房价。
&&其中的第三条,是最具有迷惑性的。
&&一方面,这些画饼般的公房,要到几年以后上市,可以给屌丝们一个盼头。平息民怨。
&&一方面,这些房子的价格是政府控制的,可以全控盘。&不会跌&。
&&一方面,公租房挤占掉了商品房。房价大涨!
&&当2007年《新国九条》调控开始时,傻空们大呼,&公租房要来了,房价大跌&!
&&而事实上懂经济学的人都知道,政府兴建的任何一个项目,都是基于民用项目的削减。
&&经费永远只有一笔。建了A,就没有B。而且公用不如民营,还有腐败损耗。
&&政府兴建2000万平米的公租房,意味着市场上减少2200万~2500万平米的商品房。
&&房价大涨!
&&中国的宏观调控,是历史上最奇怪的宏观调控。
&&政府口口声声说着&为老百姓好&,但其实做的,全都是托高房价的事。
&&每一次政府文件出台。你眯着眼睛看,&严控土地规模,严控KFS贷款&。这些全都是减少供应的事,又怎么会是降低房价?
&&当傻空们在那里欢呼,&政府出手降低房价&。那个白痴告诉你,国九条是降低房价的。
&&人家明明说的是&防止房地产市场大起大落&好伐。
&&政府其实真正降低的,是他自己的风险。无论如何,董建华站城楼台这一幕绝对不能重演。
&&温秀相真正不能容忍的,是&房价大跌&。
&&在,,他四次判断失误市场,误认为&房价虚高,很快就要下跌&。
&&所以他出台了《国五条》《国九条》。其目的,是再把房价调上去!
&&每当房价摇摇欲坠的时候,政府就会悍然发动宏观调控,再把房价调上去!
&&因为宏观调控,所以房价飞涨。
&&到了2009年的时候,第七个年头。
&&这一年,温秀相已经认输了。
&&他承认自己的确是不太懂市场。也不知道为什么房价越来越高。目前京沪一套房子涨到了500W,随时可能下跌。杀伤力巨大。
&&没有人和他说赶快取消营业税,还炒楼以自由。中国智囊团并无名人。
&&在2009,房价又狂飙的时候,破罐子破摔,秀相想出了限购。
&&愚蠢,贪婪,和傲慢,共同构筑了今天的局面。
&&其中,《国五条》《国九条》《新国九条》三次点了加油,是愚蠢。
&&为交易征收8%营业税,是贪婪。
&&而限购限贷,则是傲慢。
&&限购限贷,毫无益处。
&&限购的唯一作用,是&杀死信使&。
&&也就是说,你门口的新建小区,是50000/㎡。你感到浓浓的心绞痛,感觉人生毫无指望。
&&现在和你说,你没有购房资格了。你连看都不要去看。
&&每天再次路过。你就不去看售楼处招牌了。
&&管他50000/㎡,还是80000/㎡,还是100,000/㎡,心绞痛就不发作了。
&&限购并不能降房价。限购只能自欺欺人。
&&从经济学理论上讲,限购只能进一步推高房价。因为KFS发现没有买家,会进一步削减开工量。
&&具体可见《房产限购令,就是车匪菜霸》和任志强微博。
&&年的开工量,都只有往常的一半。这会导致今后几年的暴涨。
&&限购限贷,一无是处。他其实只是让你蒙上眼。
&&限购限贷,说明我们的房产调控,已经进入了一个新的阶段 ------ &失心疯&
&&到了2009年末,秀相内阁方寸已乱。病急入偏方。
&&他们既愚蠢又贪婪,既傲慢又无知。
&&既然房地产市场完全不受控制,市场的反作用力完全不符合预期。行星的运动轨迹完全不符合日心说。
&&那个,干脆把市场关掉吧。
&&把所有的交易都禁止掉。所有的新盘价格,都不许上新闻头条。
&&看不见,就当没发生。
&&至于老百姓继续住危棚简屋小房子,那就住吧。反正当年更苦都过来了。
&&八)十年调控主线轴
&&十年调控主线轴是什么,是&防跌&。
&&傻空们屡屡受挫,惊呼完全看不懂。
&&而在智多的眼里,事情十分清楚。动机,动力,动能,清晰地宛如手中纹路。
&&在过去十年,傻空每每高呼&政府绝不会让房价再涨了&。
&&政府说过这样的话么;没有,这是你一厢情愿。
&&政府真正的潜台词,是&政府绝不会让房价下跌&。
&&政府绝不会让房价下跌,绝不,永不,誓死不。
&&当,温首次访问香港,留港二天,就看见了董建华的一生落幕。
&&当时他就已经在心底起了决心。他绝不会让这一幕在自己身上重演,绝不,永不,誓死不!
&&十年调控主线轴你看懂了么。看懂了赚钱很容易的。
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