开发商延期交房怎么办，延期交房如何解除购房合同
提问者:热心网友
根据合同法规定，只有当一方当事人有重大违约行为时，另一方当事人才有权解除合同。因此，当开发商不能按期交房时，一般来说购房者并不能马上解除合同，但是如果在宽限期限过后，开发商仍不能交房，购房者有权解除合同，而且可以要求开发商返还所交的首付款和利息，并支付违约金。可以退房的十种情况：第一，延迟交房。此现象比较严重，延迟交房是指到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等，如果超过这个期限开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。第二，开发商缺少有效证件与批文，导致合同无效。根据规定，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，购房人应当腾空房屋，开发商应当返还购房人交纳的房款。第三，开发商没经购房人同意变更设计。在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。第四，拿不到产权证。由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。另外，由于前几年一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房人入住多年后无法拿到房屋产权证，购房人也可以要求退房。第五，无法得到贷款。在签订合同时，除一次性付款或分期付款外，都有对商业贷款或公积金贷款的约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金归集部门审核。如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件，购房人因此而不能取得公积金贷款，购房人就可以要求退房。同样，如果因开发商的原因购房人无法办理商业按揭贷款的，也可以依照合同规定退房。第六，实测房屋面积与暂测面积的误差超过3%。今年3月15日启用的新版合同规定，套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。这突破了以前按建筑面积来测量的“惯例”。第七，房屋质量不合格。房屋质量不合格是房屋的“硬伤”，目前北京房地产市场较少发生。出现这种情况，首先是开发商难以拿到《竣工备案表》，无法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。据悉，到目前为止，北京法院还没有由于房屋质量不合格而判决退房的案例。第八，商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。这是今年3月15日启用的新版合同规定的，买受人退房的，出卖人应当退还全部已付款，并付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。第九，房屋质量导致严重影响使用。根据2003年出台的最高法院司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的，法院也会支持。一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪声影响居住等。第十，开发商把房子抵押。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，根据有关法律规定，在没有告知购房人房产已经被抵押的情况下卖房，合同无效，购房人可以要求退房。
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王志昕律师
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锡市滨湖区马山街道是国家级旅游度假区，历史文化遗迹众多，湖光山色秀美。王先生一直希望能在这方人杰地灵的风水宝地安家，并且如愿购买了房产，可是新房没住上呢，他却将开发商告到了法院。近期滨湖法院公开审理了这起商品房销售合同纠纷。
&&&&2012年11月，王先生与锡城某开发商签订《商品房买卖合同》，耗资94万余元购买了一套196平方米的大房子，开发商在合同中承诺于日前交付房屋。该处房屋位于马山地区，周围环境较好，而且离自己公司又近，王先生签订合同后满心欢喜，开始畅想与家人一起在大房子里生活的美好场景。
&&&&出乎意料，开发商因资金链紧张，无法按时向王先生交付房屋。想到本该到手的大房子却没有拿到，王先生心里不免有些失落。虽然合同约定开发商交房逾期超过60日的，自己有权解除合同。不过王先生没有急着去谈解除合同的事情，反正开发商违约已是板上钉钉的事情，晚交房一天，自己也可以多拿到一天的违约金。日，开发商通知王先生收房。此时正好遇上公司搬迁新址，新地址离这处房子较远，王先生就有些动摇了，所以就没有去收房。后与开发商协商退房无果，2014年8月，王先生将开发商告至法院，请求法院判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，并判令开发商退还其购房款94万余元和逾期交付商品房违约金28万余元。
&&&超过1年期限解除权消灭驳回诉讼请求
&&&滨湖法院经审理认为，当事人之间签订的房屋买卖合同合法有效，当事人应当全面履行各自的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。王先生与房地产公司签订的商品房买卖合同是合法有效的，开发商未按约定日期交付符合约定的商品房，王先生可按合同约定在逾期超过60日即日起行使合同解除权。但是并不是说在任何时间都可以行使合同解除权，实际上合同解除权的行使是有一定期限限制的。虽然合同中未约定行使合同解除权的期限，但《最高人民法院&关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释&》对商品房销售合同解除权的期限作出了限制，该解释第十五条第二款的规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。王先生的解除权发生之日为日，在对方没有催告的情况下，应当在日前行使解除权，但是其于2014年8月才诉至法院，已超过规定的1年时间，解除权已消灭。故法院判决驳回王先生的诉讼请求。
&&&&权利有期限&维权应及时
&&&该案系因开发商逾期交房引发的商品房销售合同纠纷。因当事人的认识误区，认为反正开发商违约已成事实，晚一点索赔可能拿到更多的违约赔偿，从而忽略了除斥期间的概念，即对于某些权利，法律规定或者当事人约定了其存续期间，该期间届满后，权利消灭。这一制度有利于促使权利人及时行使自己的权利，有利于稳定民事法律关系和维护社会的正常秩序。本案中的当事人因没有在法律规定的1年期限的解除权期限内行使权利，致使1年期限届满后权利消灭，诉请未获法院支持。
&&&&法官提醒购房者与开发企业签约时，应认真逐条阅读《商品房买卖合同》中关于交付条件、交房时间、交房面积、产权办理、违约责任等条款，并就补充性条款与房地产开发企业进行充分沟通。此外，如果因购房出现纠纷，在与开发商沟通协调过程中应尽量采取书面形式记载双方沟通的具体情况、问题的解决方案等并保存好沟通过程中形成的书面文件。
&&&&如果需要到法院打官司，当事人要弄清楚诉讼时效和除斥期间等法律概念，在法定的期限内通过法律途径维护自己的权利。当事人如果有条件亦可咨询专业法律人士，妥善保护自身的合法权益。
来源：无锡市滨湖区人民法院
作者：吕曼&胡正建开发商违约，业主如何维权
&&&&合同当事人未按合同约定履行义务，就构成违约。对购房合同而言，购房者的主要义务是按期支付房款，而购房者在购房时，往往是按自己的承受能力选择付款方式，所以因逾期付款造成的违约在实践中极为少见。购房合同中的违约多数由开发商引起。当开发商有违约行为时，购房者应首先看购房合同中是否有对上述违约责任的约定，如有约定，按合同约定处理。如未约定对违约行为的处理办法，则可依照法律规定要求开发商赔偿，赔偿的标准以直接损失为限。实践中，常见的违约行为及处理方式有以下几种：&&&&●逾期交房&&&&如开发商逾期交付房屋，而合同未约定逾期交付房屋的违约责任的，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，违约金按照逾期交付期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。&&&&●面积出现误差&&&&合同未约定房屋面积误差处理办法的，如开发商交付的房屋实测面积与合同约定面积出现误差，根据《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，面积误差按下列办法处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权退房。&&&&购房者退房的，房地产开发企业应当在其提出退房之日起30日内将其已付的房价款退还，同时支付已付房价款利息。购房者不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归购房者。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还。&&&&●设备、装修不符合合同约定&&&&房屋的设备、装修不符合合同约定的，购房者应拒绝接收房屋，视为开发商未交付房屋，因此未能按时交房的，按开发商逾期交房处理。如购房者已接受商品房，后发现房屋的设备、装修不符合合同约定，可要求开发商限期更正，因更正造成房屋不能正常使用的，可要求出卖人承担赔偿责任，赔偿金可按此期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。&&&&开发商拒绝更正或在合理期限内未更正的，购房者可要求其承担相应赔偿责任。赔偿责任以实际损失为限，实际损失包括设备、装修的差价款、改动工程款及不能正常使用房屋期间的损失。&&&&●变更规划、设计&&&&按照《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，房地产开发商应当按照批准的规划、设计建设商品房，经规划部门批准或经设计单位同意的变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知购房者。购房者有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。届时未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。开发商未在规定时限内通知购房者的，购房者有权退房，由开发商承担违约责任。&&&&●房屋质量不合格&&&&根据《最高人民法院关于审理商&&&&品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，开发商交付的房屋主体结构质量不合格和房屋质量严重影响房屋正常使用的，购房者可要求解除购房合同，并要求开发商承担赔偿责任。其他房屋质量问题，购房者可要求开发商限期修复，对方拒绝修复或者在合理期限拖延修复的，购房者可以自行或委托他人修复，修复费用由对方承担，因修复造成交房延误的，可要求开发商承担逾期交房的违约责任。房屋的质量应以工程质量检测机构的检测结果为依据，购房者对房屋质量存有疑虑的，可委托工程质量检测机构对房屋质量进行检测。&&&&●未按期办理产权过户手续&&&&按《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，开发商应在商品房交付使用后60日内，将办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。如开发商未按上述日期提交房屋权属登记材料，导致购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的，开发商应承担相应的违约责任。商品房买卖合同未约定违约金处理办法的，按照已付房款的逾期贷款利息的标准计算。开发商未按期提交房屋权属登记材料，致购房者未能取得房屋权属证书超过约定或规定的期限一年的，购房者可要求解除合同，并可要求损失赔偿，损失可按银行同期固定资产贷款利率计算。&&&&（法律快车）
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