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发布时间： 15:46:59 来源：河南商报
祁先生：我在郑州某小区买了套小户型，可是交房到现在两年了，开发商到现在都没有为我们办理房产证、土地证。该怎么办？
律师：对于商品房或者二手房买卖行为，一旦双方发生纠纷，首先要看的是买卖合同。在合同纠纷中有一条非常重要的原则，有约定的从约定，无约定的从法定。当发生纠纷的时候，我们首先要看一下双方签订的《商品房买卖合同》中对于产权证和土地证的办理是否有约定，有约定的话是由谁来办理，办理的时间是什么时候，如果逾期不办理的话，违约一方需要承担怎样的违约责任。如果没有约定的话，看法定。最主要的依据是：《商品房买卖合同司法解释》，根据这一解释第18条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：　　（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
【责任编辑：郝萌 】
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来信时间：
来信内容：
尊敬的领导： & & 您好！我是岳阳县浔阳花苑小区C栋1103的业主，2013年3月份在岳阳县天祥房地产开发有限公司手中购得住房一套，合同上承诺的365日内办到房产证，但如今两年多了，房产证还没下来，找不到开发商，房产局也不给房产证，现我已经去外地发展，需出售该房产，因没有房产证办不了过户手续，百般无奈，才写出此信，望相关领导帮忙提供解决的方法。万分感谢！
喻昌：& & 你好！来信反映的情况，我们现就相关情况回复如下：& & 你所反映的房产证问题，我县房产局已经帮你进行了多次协调，目前已基本达成统一意见，预计7月底可以办下来相关证件。& & 岳阳县人民政府& & 日
答复部门：
岳阳县人民政府
答复时间：我有套房七十万，房产证不到两年，我这时候卖房的房产税应该交多少？要是超过两年卖，房产税是多少？
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我有套房七十万，房产证不到两年，我这时候卖房的房产税应该交多少？要是超过两年卖，房产税是多少？
推荐回答：买卖房屋不涉及房产税，而是缴纳营业税和个人所得税。满2年，免营业税；满5年且唯一，免个人所得税。买卖房屋不涉及房产税，房产税是持有环节纳税，且住房暂免。卖房几年可免房产税问题详情：卖房几年可免房产税推荐回答：3。二，不叫房产税，免征营业税、不满五年的个人所得税：总价*1%或（总价-成本）*20%受赠或继承所得按总价*20%征收购买满5年且为家庭唯一生活用房的.个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的。个人所得税普通住宅，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税.个人将购买不足2年的住房对外销售的。望采纳。内容如下。现行的营业税政策从“满五年”已经改为“满两年”了.个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的；2，免交，全额征收营业税卖房满五年规定的税叫营业税和个人所得税，可以选择全额的1%或差额的20%征收，谢谢：1房产证办在公司名下和办在个人名下有什么利和弊？推荐回答：以公司名义买房和以个人名义买房却别于此：1、 房产所有权区别，以公司名义买房以后领取的产权证就是单位的名称，以个人买房就是私人所有的房产，单位的房产如果要转让要经董事会股东会作出决议，方可转让，个人的房产转让只要夫妻两同时在买卖契约上签字即可，2、 契税不一样，个人144平方米以上3%，144-90平方米1%，90平方米及以下免，单位均为3%，房产登记费80元/件一样的。购房合同备案，主要是预防开发商将一房两卖，保障购房者的合法权益不受侵犯。3、以个人名义和公司名义买房营业对缴房地产税的影响如果以个人名义买，在计算个人所得税的应税所得时，不会扣除已经缴纳的房产税。而如果以公司名义买，那么在计算企业所得税时，房产税会从应税所得中扣除（企业所得税法第八条）。个人和公司买房进行经营都要缴纳房产税，差别不大．最大的差别在于个人买房而用到公司，会有一个营业税和个人所得税的问题，所以最好以公司的名义购房．公司购买法院拍卖二手房如何交房产税,什么时候交？推荐回答：目前房产税只在重庆和上海试点，还没有进入全国推广阶段，房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定，具体的征收时间为购买之日起到对应年之前。上海：上海人二套房，超出的面的房价的百分之70乘以百份之4就是应征税，上海人均面积不超过60平米，超出部分征收，外地人只要买房就征收。重庆：目前只针独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0．5％；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1％；4倍（含4倍）以上的税率为1．2％；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0．5％。房产税征收标准：房产税征收标准从价或从租两种情况：（1）从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值；（2）从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为12%。房地产开发公司卖房交哪些税？问题详情：税率是多少推荐回答：1.营业税：销售收入的5%（当然就还要交相应的城建税(营业税的7%)和教育费附加(营业税的3%)）；2.土地增值税：先按收入额预交1%。之后要进行开发项目的清算，采用超率累进税率，分别为30%、40%、50%、60%，具体情况你还是去查查相关法律吧；3.卖房签订的是“产权转移书据”，印花税肯定要交啦，税率为0.5‰。以上三税是卖房时交的，至于房产税、土地使用税是房屋产权人或使用人的，跟卖不卖房没关系。顺便说一下，契税是应该买房人交的。公司与个人买房在税种和税率上的区别问题详情：问在北京买房,个人买房交纳的税种及税率?请分别告知公司买房交纳的税种及税率,公司与个人在交纳税种和税率上有不同吗推荐回答：一、公司与个人买房在税种上没有区别，均需缴纳契税、印花税二、公司与个人买房在税率上的区别：1、以公司名义购房，均需按照房款的3%缴纳契税，不享受税率减半的优惠。2、个人买房：首套90平以下1%、90-144平1.5%、144平以上3%。二套统一3%三、公司买房以后，需要按年交纳房产税及土地使用税；个人暂时不缴纳这两项税。1、土地使用税：城镇土地使用税根据实际使用土地的面积，按税法规定的单位税额交纳。其计算公式如下：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额一般规定每平方米的年税额，大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元”。房产税、车船使用税和城镇土地使用税均采取按年征收，分期交纳的方法。2、房产税：房产税征收标准从价或从租两种情况：（1）从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值；（2）从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为12%。房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：（1）以房产原值为计税依据的应纳税额=房产原值×（1-10%或30%）×税率（1.2%）（2）以房产租金收入为计税依据的应纳税额=房产租金收入×税率(12%)企业卖房地税局房产税问题详情：企业卖房地税局房产税推荐回答：分别计算缴纳土地使用税，按房产余值计算房产税，土地使用权共有的各方，应由使用人代缴纳房产税”。土地使用权未确定或权属纠纷未解决的。对用于土地使用权的纳税人不在土地所在地的，应按该部分房产原值扣除25%后的余值（外资企业或外籍个人按房产净值）的1。 公司向他人承租或借用的办公场所应进行税源登记，由共有各方分别纳税.2%缴纳房产税，土地使用税以该房产的占地面积为计税依据，按照个人房产作经营自用需要征收房产税。第五条规定。 单位无偿借用他人房产：“纳税单位和个人无租使用房产管理部门，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳，应由房产所有人自行申报缴纳或由使用人代为报缴，免费借用别的单位的办公场所，按地段土地等级税额计算缴纳，国家税务局《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字〔1988〕15号）第四条规定。 2、免税单位及纳税单位的房产《国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第七条规定，应按其实际使用的土地面积占总面积的比例，房产税视同自有房产申报缴交。 企业无偿借用他人的房产作为办公场所可视同自用房产按规定缴纳房产税和土地使用税。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的。 3，由代管人或实际使用人纳税，由实际使用人纳税，根据以上税法规定。土地使用权共有的，由代管人或实际使用人纳税，因为单位和其他单位共用一个土地使用证，所以单位应按拥有建筑面积占总建筑面积的比例计算缴纳土地使用税。 无偿借用他人房产。 综上所述购房时合同订好了为什么还要交税啊 为什么不是房产公司交推荐回答：购房人的户籍(或 居住)证明和婚姻状况证明,并提交房产交易合同(包括新建商品住房的房屋交接书).6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的、管税务机关收到购房人提供的原有住房书面查询结果后的10个工作日内:包括上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在当地新购的住房,向购房人签发《上海市个人住房房产税认定通知书》纳税人应当在每年的12月31日前规定从日起,适用税率暂定为0:上海市居民家庭人均不超过60平方米的,无住房同住人及其家庭成员的有效身份证明。Eg.4%,根据审核认定结果,购房人及其家庭成员的有效身份证明,凡在上海新购住房的购房人:一居民家庭 3人 原先有105平存量房:房产税认定申报表.4元申报办理房产税征免认定手续所需材料,税率暂减为0,均应在办理房地产登记之前向房屋所在地地方税务机关(下文简称“主管税务机关”)申报办理房产税征免认定手续:105+123-180=48平 48*,新购住房的契税完税凭证。征收范围,单价21500元计算方式。征收标准.6%=4334,其新购的住房暂免征收房产税,凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴纳税款:上海应税住房年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率,缴清当年度应纳税款。税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。 计算方法、户籍证明和婚姻状况证明(申请计入无住房同住人的提供)等资料。未按时足额缴纳的。领取《原有住房信息查询申请表》,现新购123平米
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近400户住进新房两年多 房产证却一直没办下来
陈先生入住新房两年多都没能拿到房产证，这个事情让他很是焦虑不安潼南陈先生在渝中区民生路做生意，用所有积蓄在渝中区买了套房子，2010年就搬进去住了，但2年多了，房产证却迟迟没办下来，一家人为此忧心。和他面临一样情况的，“小区还有近400户”。
付的房款开发商开具“借条”而非收据陈先生2009年决定买房子，看上渝中区西信洲际花园B栋21-3的这套。房子两室两厅，套内77.83平米，售价378108元。日和开发商签订选房意向登记书，向其缴纳了2万元现金“购房款”，6月23日，又缴纳了94108元现金。两次重庆洲际房地产开发有限公司均开具了“借条”，而不是收据。借条上写着：借陈××现金2万元整和现金94108元，月息百分之0.5，借款最迟不超过3个月归还。落款日期分别是日和6月23日。落款单位均是：重庆洲际房地产开发有限公司。陈先生说，当时开发商应该是“资金出问题，要集资”，所以写的“借条”。不过，借条上这些钱后来算在购房款里的一部分。“房子先住着” 但“物管承认没交房”钱交了，但开发商迟迟没交房，有些业主开始和开发商发生纠纷。在相关部门协调下，西信洲际花园物业重庆洲际物业管理有限公司把钥匙给了业主。陈先生说，有些业主闹得不可开交后，“物业给钥匙，但承认没交房，也不收物业费，只是让业主去看房”。业主拿了钥匙后，开始装修入住。日，陈先生也签了《重庆市商品房买卖合同》。合同上约定日前，保证通水通电。签订合同之后，陈先生也领了钥匙，装修入住。但这时，陈先生听说，房子还没有交付验收合格，也就是说还不够交房资格。“房子先住着。”至今为止，也没收物业管理费。两年多了，房产证好久能办下来？购房合同上写着日前保证通水通电，陈先生家的确通水通电了。电费可以直接交给供电站，水也能用，但是没有办水卡，水费直接交给物业公司。现在，陈先生的确住进新房了，小区门口有物业保安值班，电梯能上下，物业费不必缴纳，水电气都通了，日常生活和正常一样，并无大碍。但他始终放不下心：几十万元买的房子，住进去几年了，房产证还没办下来，卖都卖不掉。要多久才能拿到房产证呢？和陈先生有相同顾虑的，还有400户左右。“B栋入住三分之二，近400户，几乎无一人拿到房产证。”在B栋楼下等电梯，问了十三人，情况均和陈先生类似，均摇头表示“房产证办下来还早得很哟”。开发商：可能年底交房房产证明年办下来现在管理B栋的物业公司是重庆洲际物业管理有限公司。我们找到物业办公室询问房产证何时能办下来。一位男子说：“（房产证）还早。你们去问售楼部。”之后记者求证开发商是谁，为何没交房业主都住进来，这名男子都说“找售楼部”。在售楼大厅，我们看到张贴的日重庆市城乡建设委员会颁发的企业房产开发资质证，落款有效日期是日。售楼部工作人员说，可能今年年底才能正式交房，房产证要到明年才能办下来。“房子验收问题没办完以及附近一片拆迁问题没解决彻底。小区A、B、C三栋是整体，C栋拆迁问题没解决好。按照规定，B栋验收的话，C栋的拆迁问题必须解决好。B栋只验收了消防、水电气等项目。有百分之六七十业主入住，一百多个业主代表找开发商谈，相关部门就喊开发商让业主先住，物业费业主也不必交。”我们问，那房产证到底多久才能办下来。这位工作人员说，C栋问题处理好了就很快。
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