涉案的三个来自德阳中江的95后女孩，家境都不算差。
他们刚执行完任务准备返回，还穿着厚重的消防服。
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　　第3期大焕财智书院
　　投资是在众人醒来前先行一步
　　技术进步、社会发展超前于社会整体的观念进步。超级城市化已经到来，多数人头脑还停留在工业甚至农业时代！投资，就是要跟上或适当超前于时代步伐，在众人醒来前先行一步！一个正确行动，远远甩别人十年！你准备好了吗？
　　变天了！世界财富的消长逻辑正发生着一日千里的惊天之变！
　　1全球进入资本过剩和“人人都是货币发行人”的按揭金融时代，零利率、负利率正在成为世界性潮流。温和通胀成为全球货币主旋律，中国独特的地方债和银行债更使中国的隐性通胀一枝独秀独步全球。不学会理财，现金类资产每五六年缩水一半绝非危言耸听。
　　2工业革命把人类从繁重的农业劳动中解放出来，进入工业主导的扩张式城市化时代。新的人工智能将迅速把人类从工业流水线上解放出来，进入服务业主导的集聚式超级大城市化时代！
　　千年未有的大城市化，宛如社会层面的地壳运动，将完全彻底改变传统的财富生成与分配逻辑。超级大都市迅速陡峭隆起，大城市周边和广袤农村迅速塌陷！
　　3资产性收入远高于工资劳务性收入，业已成为新的世界财富分配模式。它不靠传统的权力分配，而是靠智力和勇气分配。这是一个一念天堂一念地狱的财富变迁时代，也是个股票、储蓄和黄金都不如砖头（房地产）的通胀时代。与之如影随形的财富兴衰，正如法国经济学家Thomas Piketty的新著《二十一世纪的资本》所言：货币时代，工资不是主流，投资之神才受追捧。Piketty通过对各国（尤其中国）大量数据的收集分析，认为资产收入所起作用已远超工资收入，正在对将来社会产生不可估量的影响。
　　不管你是潘炕故歉晃蹋蠢20年甚至更长时间，不敢投资或投资失误将很快被甩到时代身后。
　　4全球最好的房地产投资机会在中国。优质房地产是普通中国百姓抵御通胀唯一利器，也是唯一能够通过智力拥有的垄断性传世资产。但与此同时，中国城市化已经由政府主导和工业主导的扩张时代，迅速进入市场主导服务业主导的自我收缩时代，房地产市场上真正可投资的城市、城市内部可投资的空间越来越少，不懂未来经济发展和人口集聚逻辑、不严格遵守城市化规律的投资者，将很快丧失财富。楼市剧烈分化的时代，只有前瞻性知识和谨慎保守的投资能够让我们保有和增长财富。
　　从小学到中学到大学，从学士硕士博士直到博士后，我们的家庭教育和课堂教育都没有给我们财商和智商教育，家长们不惜一切代价培养孩子，却没有教会我们如何正确理财，如何正确思考，如何正确地判断和预见未来，进而以“最大的借力是借势”之姿，顺势而为，让自己的智慧和财富插上飞翔的翅膀。
　　社会需要而且稀缺的，正是我们要做的。接下来，我们要紧密分析并顺应城市化发展的历史大潮流，在此基础上做一件前人没有做的事：
　　我们将在深刻研究城市化自有规律（而非人为意志）和私人量身定制服务基础上，通过最现代化、成本最低而又最迅捷的互联网，开办“大焕财智书院（网络）”，教会学员大处着眼，小处着手，顺势而为（最大的借力是借势），不断做强做大财富。发现和发展能够看见未来、顺应历史大潮流的人们！
　　技术进步、社会发展超前于社会整体的观念进步。超级城市化已经到来，多数人头脑还停留在工业甚至农业时代！投资，就是要跟上或适当超前于时代步伐，在众人醒来前先行一步！一个正确行动，远远甩别人十年。你准备好了吗？
　　我们已经做好了最充分的准备，“大焕财智书院（网络）”第3期报名今天起正式开放，日正式开课。
　　我们的计划是：
　　1第3期开始学制缩短为半年。因为楼市投资就是和时间空间赛跑，加快进度是必要的。而且，经过前两期2年时间的积累，我们已经建立了比较完整的理论和教学体系，完全具备加快进度的条件。本期正式学期为日至日。
　　2采用微信教学，通过微信公号定向向学员发送文章。在学期间，学生随时入学，都可以看到半年内全部独家课件。每期招生只在学期结束前一个半月内截止。
　　3没有文凭，没有证书。
　　5这里是房地产专业投资人的黄浦军校！从2014年起，中国房地产正式由扩张模式进入收缩模式，每个人都要不断优化资产才能防止房地产不断贬值！吊诡的是，中国有十二三万家房地产开发商，懂城市化的几乎没有。拿一块地盖房子忽悠赚钱的时代一去不复返了！
　　我们的课程：
　　1全面系统地学习童大焕关于城市化和房地产发展趋势的分析判断和最新思考，及其独家总结的房地产投资理财技巧。技巧虽重要，但比起“人散财散人聚财聚”这一万世不移之规律，以及城市化自身规律这个宏观大势，任何技巧都只是雕虫小技。
　　2通过案例教学法，详细记录并分析各类成功案例（出于保护隐私考虑，具体人名等做技术处理），并在此基础上归纳总结原理、方法和对未来城市及房地产趋势的具体判断。众多案例加上高屋建瓴的宏观分析，四海之内学员们都可以举一反三，从中学会分析和判断未来的方法，找到适合自己的路径。内容学院独家。它不仅是投资理财的方法论，而且是知人处世的人生观。
　　3每学期内，同步赠送童大焕分析城市化和房地产趋势的众筹文章。内容除了认筹人专送之外，书院独家。
　　4每学期内，同步赠送童大焕在大学和其它专业场合讲授的有关思维方式、宏观局势、城市化与房地产等方面的课件。内容除了在大学或其它专题演讲用之外，书院独家。
　　5每学期内，同步赠送童大焕在香港东网的专栏文章“大焕视界”。该专栏是童大焕1997年开始写作时评以来，第二个完全自如发挥的专栏。
　　6不定期推送国内有实力的专家学者关于城市化、房地产和其它投资理财分析的、最有深刻洞见的文章。
　　主讲人简介：
　　童大焕：中国大城市化理论领军人物之一，是中国大城市化理论最系统、著述最多的理论研究者和实践者。具有丰富的楼市投资理论和实战经验，将城市化研究与房产投资实践相结合，使实践具有强大的理论支撑和前瞻性。对中国房地产和城市化的政策和趋势有精确的预见性。2011年精确预见限购将加剧三四线城市鬼城。2016年初起一直警告环大都市鬼城圈正在迅速形成。
　　年度被评为“百位华人公共知识分子”、2009年度被评为“中国百大公共知识分子”，2013年度被评为“中国百位意见领袖”。2011年，微博《中国，请停下你飞奔的脚步……》一夜被转发25万余次、评论4万余条，次日被《纽约时报》头版头条引用，该微博获南方周末2011中国传媒年度致敬。
　　曾任中国青年报编辑、中国保险报评论主编，现为重庆邮电大学移通学院大焕城市化战略研究院院长。独立学者。
　　代表著作：《买房的革命》、《世纪大迁徙――决定中国命运的大城市化》、《2020我们会不会变得更穷》、《穷思维富思维》、《定位中国》、《中国城市的死与生》、《中国大城市化共识》（主编）、《世界越来越陡峭》（待出）、《站在中国财富之巅――和风格纯粹云端对话中国三大都市圈》（待出）等书。
　　报名方式：
　　1第三期学费1.8万元，通过以下账户一次性打款：
　　童大焕 中国银行北京塔院支行 卡号 。
　　或者支付宝兰文娟。
　　2缴款成功后，把学员详细姓名、年龄、所在城市、微信名、邮箱、电话等信息发往专用邮箱。待财智学院确认后将会告知大焕财智书院的专用微信公号，然后学员加入此公号并加星。非学员得不到加星认证，也看不到公号里的学员独家内容。（独家内容保存时间不长，需要学员及时保存）
　　附：童大焕近年如是准确预见楼市未来和政策
　　http://tdh318./.html
　　微信公号请点击左下角“阅读原文”
　　童大焕日按：风流总被雨打风吹去，唯有时间永远不说谎。5年弹指一挥间，回顾一下5年来自己对中国房地产的预言和判断，百感交集。挂一漏万，选最具全局判断功能、最有代表性的4篇稍加摘要和点评，其它篇章，只列部分标题，有兴趣的读者自行在网络上寻找。
　　1限购恐将催涨三四线城市房价
　　日发表于FT中文网
　　网址：/story/
　　【内容摘要（只摘要，不做一字修改，下同。）】：
　　许多人认为中国一、二线城市的楼市泡沫要大过三、四线城市，笔者有不同观点。我认为，在方兴未艾的中国城市化、尤其是大城市化的推动下，一二线城市的房价泡沫反而较小；三四线城市房价虽低，但多数是由地方政府强力推动，而非市场真实需求的反应，这些城市的房价泡沫反而更高。如果严厉的限购政策将社会流动性进一步挤向三四线城市，那么这些城市的泡沫会有越吹越大的危险。同时，基层地方政府可能会因此加大征地拆迁力度，加剧已经颇为激烈的征地、拆迁矛盾，也为将来留下更多类似“鬼城”、“烂尾城”之类的“城市化浪费”。
　　我们应该警惕的是，市场价格信号一旦被非市场力量屏蔽，其造成的社会矛盾和国民损失，相比于遵从真实的价值规律（哪怕这意味着残酷的高房价），从个人到社会到自然界，代价都要高得多。
　　【点评：从不断收紧银根全面打压房地产，不断把投资和需求挤向三四线及以下城市，同时层层下达保障房建设任务，到今天心急火燎“去库存”、救楼市，5年弹指一瞬间！】
　　2只有房地产才能救中国
　　作于日
　　日发表于腾讯《大家》，发表时标题为《首套房应该全面降低首付比例》
　　网址：/blog/296.html
　　【内容摘要】
　　即将过去的一年我们丧失了非常多的救市机会，浪费了非常多的救市子弹，就是因为不敢明救只敢暗救；甚至有可能一味听信一些没有真正深入当代中国经济逻辑的主流经济学家的观点，试图通过“房地产出清”（房价降到“合理价位”）来实现“中国经济结构调整”。殊不知中国经济模式的逻辑恰恰是通过房地产补贴“实体经济”，政府公司化招商引资的结果是全面扭曲要素价格，导致所有行业产能全面过剩。而在其他行业产能全面过剩背景下，只有房地产才能救中国金融和中国经济。也就是说，越是经济不景气，越是依赖房地产。房地产的安危不仅关系到实体经济和就业，还直接关系到金融安危。诚如第九、十届全国人大常委会副委员长成思危不久前表示，当前金融遇到的问题，主要包括两个方面，一是房地产，二是地方政府债务。“这两部分加起来占到银行贷款的50%-60%，如果这两部分出问题，那么可能就影响很大。”
　　我说只有房地产才能救中国，因此中国一定要救楼市（放开限购限贷，降准降息降首付，严格控制土地供应等），有人说我低估了总理智慧，还有媒体说那是不相信改革。持此论者，骨子里不相信经济内部自身的逻辑和规律。我还真不相信人能战胜经济自有的逻辑和规律！人类最大的智慧是顺应天道，而不是相信人定胜天更不是迷信权力万能！
　　我一直强调2014年是政府投资主导的“中国模式”终结年。面对经济颓势，今年以来中央不断采取定向降准以及加大基础设施建设和保障房建设投资等方式救市，总想小心翼翼地避开房地产。但事实证明，不大张旗鼓光明正大地救楼市，中国经济就像扶不起的阿斗，中国金融就会危如累卵。
　　短期内降准不是备选项而是必选项。要在降息的同时趁热打铁。降息和降准同时进行，也可以扩大银行的规模效应，降低银行因不对称降息带来的损失。
　　除了降准，降低首付比例也是当务之急。
　　很多中小城市的首付比例，则因为金融不发达，往往从没有执行过2成以下的首付比例，严重阻碍了在外打工的80、90后回乡购置房产。他们中相当一大部分人，按揭一套县城房屋的月供能力是有的，但往往被阻碍在高额首付款上。因此，在尽量规避银行风险的前提下，应该大幅度降低首套房首付至2成甚至1.5成。
　　同时我认为，在大部分三四线及其以下城市房地产去库存问题得到基本解决、金融和经济基本面实现软着陆之前，北上广深等一线城市的限购可能还不会迅速退出。但是限购之外的很多刺激和鼓励房地产消费与投资政策会不断出台。
　　【点评：看以下新闻消息就可以了：
　　A）日下午，央行宣布，按照国务院有关部署，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。相关网址
　　/16/0202/17/BER7Q9TU00253B0H.html
　　B）财政部 国家税务总局 住房城乡建设部日联合发布《
　　关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知（财税[2016]23号）》http://www./xwdt/bmdt/6962.htm，其中：
　　关于契税政策
　　（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
　　（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
　　关于营业税政策
　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。
　　北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）执行。
　　上述城市以外的其他地区适用本通知全部规定。
　　本通知自日起执行。
　　3我为什么敢说谁当总理谁降准
　　――兼论经济学研究的方法与范式
　　作于日，日发表于香港东网
　　境内文章网址：/a/72747_0.shtml
　　【内容摘要】
　　（2014年5月）30日下午3时左右还有搞经济研究和评论的朋友嘲笑我。我发了条微博：“有人说‘童老师，不是不想接手，北京的房价是工薪阶层的老百姓接的住的吗？’我说：‘你认为接得住就真接得住，你认为接不住就真接不住。’说此话绝非唯心主义，而是牵涉到人生最基本的预期管理和欲望管理。‘真实购买力’在预期与欲望管理面前有巨大弹性！”这条微博被这位朋友理解为我在呼吁别人入市以求抬升房价（通过这条微博要穿过多少隐秘的“思维曲线”才能往这里想？），他在跟帖中揶揄我说：“童老师还是多呼吁央行降准，赶紧印钱，其他的都不管用。”我回应说：“我不用呼吁。我说了，谁当总理谁降准。包括你去当总理，你也得降，哪怕你今天呼吁不降。”这位朋友嘲笑我“看低新总理的智慧，人家考虑的是软着陆，慢慢刺破地产泡沫。”没想到6小时后新浪网就发出国务院降准的消息了！
　　这个时代很有意思，很多人一遇到问题潜意识里仍然充满“阶级斗争”思维，经济问题政治化，以为一切都是“利益集团”在搞鬼。从潘康窖д撸汲渎死嗨菩奶筒坏帽琅桃淮瓮频怪乩矗獠恢渤仓缕裼型曷眩榈米羁熳畈业耐悄切翱恰弊畋∪醯潘拷撞惚旧恚≌谓饩霾涣司梦侍猓梦侍庹位炊崾骨榭霰涞酶恪Ｖ徊还崾挂恍┤诵睦砀芯醺茫晕蝗苏娴谋览Ａ恕＠嗨瓢Q。我不好你不要比我更好就好。事实上陈志武领衔的量化历史研究证明，体制变革和改朝换代都改变不了阶层世袭。本人进一步研究发现，是阶层和族群文化的思维习惯决定了人的命运。
　　一种事不关己高高挂起的“在野心态”弥漫中国。在朝和在野有什么不同？在朝要兼顾，要平衡各方利益，既担心银行破产中央要买单（最终还是全民买单），也担心民众失业社会不安定。在野则可以只顾自己甚至不惜通过“破坏性建设”乃至于通过破坏本身达到一己之目的。本人并非骨头轻，“吃着地沟油的命操着中南海的心”，而是自我定位为独立学者，就应该超脱一切利益群体，“杀戮权贵杀戮民粹杀戮假道学”，只专业专注于事实真相本身。
　　最后说一说问题研究的方法和范式。很多经济学家和经济评论者只从本本主义出发，简单套用经济学理论、公式、曲线、租售比、房价收入比等等，其实全是扯蛋。世界上没有完全相同的两片叶子，没有完全相同的两条河，都是遇到不同的阻力绕着不同的弯；按简单房价收入比的话，孟买房价早在2008年就达到6万元人民币，早该崩盘几回了。我这个无线电本科毕业、至今只有本科文凭、没有任何经济学理论、没有读过洛克、哈耶克、科斯、库勒、凯恩斯等等著名经济学家任何理论、同时出身贫寒没有任何官方背景（含官方消息背景）的实践派，比起那些理论派和“官方消息派”最大的不同和优势是：我没有那么多条条框框的“尺子”，但我清晰地知道我们遇到的阻力在哪里！我的眼里只有问题，没有主义和理论。立根只在问题中，十年八年甚至十几几十年咬定问题不放松。而他们手中握有无数的理论、无数的大道小道消息，却往往不知道问题要害在何处！
　　4泡沫是消化泡沫的唯一办法
　　作于日，日发表于香港东网
　　境内文章网址：.cn/s/blog_02v6c6.html?tj=fina
　　【内容摘要】
　　时至今日，在产能全面过剩、债务危机四伏之下，制造新泡沫已经不得已成为消化旧泡沫的唯一办法！但这不是为泡沫而泡沫，而是为了解决债务而制造泡沫，然后在泡沫中解决债务危机！
　　在这一轮新的“泡沫周期”里，泡沫行情会维持到什么时候？我的答案是要维持到房地产基本软着陆、金融安全基本无忧之后。这轮泡沫行情结束以后，各地大干快上的鬼城空城和纸上蓝图画得美妙无比的大量开发区，都会露出鬼影森森的庐山真面目。届时，大城市远郊区和中小城市“山明水秀、环境优美”、“只有少数人拥有”的度假别墅、公寓等各类房屋，也都会“鬼影不见，无人话凄凉”。
　　中国在货币泡沫中行船。老百姓口袋里的钱，必然是越来越缩水。无知无畏都能保财富安全的时代马上就要彻底翻过去了！我还是一贯坚持的那些观点：散户都不要买黄金，不要入股市，老老实实研究市场和规律、利用银行杠杆，买一两套优质房子。
　　【点评：央行日发布的数据显示，今年1月当月人民币贷款增加2.51万亿元，同比多增1.04万亿元，创下有统计数据以来的单月最高信贷投放记录/16/0216/10/BFUI8LP.htm加上一系列降低首付、降低税费等举措，2016年对房地产市场的政策是史上未有的宽松：一是放水救市冲淡地方债不可避免。二是不限购地区首付全线降到1998年来未有的20-25%（很多中小城市以及省会城市从来都是最低30%首付）。】
　　除了上述4篇全局性代表性的文章之外，还有《中国城市化必须立即启动收缩模式》、《三年后检讨限购政策得失》、《中国楼市调控两大新方向》、《中国楼市全面进入后调控时代》、《政治家的远见与职责在造人而非造城》、《从此不能再小看房地产》、《成思危宣布“政府不会允许房地产崩盘”》、《救楼市终于从羞答答走向明晃晃》、《2015十大政府救市建议》、《一线城市限购是不想放开还是不敢放开》等诸多篇章，不一一列举，有兴趣的找度娘按图索骥。
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主演：陈晓/陈妍希/张馨予/杨明娜/毛晓彤/孙耀琦
主演：陈键锋/李依晓/张迪/郑亦桐/张明明/何彦霓
主演：尚格?云顿/乔?弗拉尼甘/Bianca Bree
主演：艾斯?库珀/ 查宁?塔图姆/ 乔纳?希尔
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客服热线：86-10-
客服邮箱：房地产众筹，中国行不行？
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如题图所示，美国房地产投资众筹平台Realty Mogul运营一年，其会员通过该平台投资的房地产项目总价值已超过1亿美元。而在中国，由于相关法律法规尚不完善，推进中的国内首例众筹买房项目正在面临着一系列争议...
如题图所示，美国房地产投资众筹平台Realty Mogul运营一年，其会员通过该平台投资的房地产项目总价值已超过1亿美元。 Realty Mogul的目标是让房地产投资变得更容易：注册会员通过平台浏览潜在投资交易市场的相关信息，以确定投资哪个房地产项目，当该项目资金完全到位后，资金会被打入指定账户，投资者自此开始将会经常收到有关投资项目进展情况的最新消息，并且获得投资收益的现金分红，比如租金。 Realty Mogul表示，该平台上67%的投资都是由重复投资者完成，55%的投资者同时投资了多个项目。零售房产项目占到总投资额的35%，住宅项目以22%的占比紧随其后。 来看华尔街日报的相关报道： 房地产也能众筹！&&我会告诉你这是另一个发财之路吗？ 译/快鲤鱼 去年以前，Ed Medley从未投资过商业地产项目。而如今，他已经是一家商场、一个停车场和一栋大楼的联合拥有者。 Medley进入房地产领域，靠的是众筹。Medley的本职工作，是一位工程师和地质学家。如今他已经投资了15个地产项目，这些项目的最低投资额为5000。 Medley表示：&用较小的金额来投资多个房地产项目，这样的项目对我来说十分具有吸引力。& 很显然，这样想的远不止Medley一个人。如今许多地产项目的众筹融资网站纷纷进入到了我们的视野中。美国地产投资人协会主席Scott Whaley表示：&人们对这种项目的兴趣非常大。无论是对于希望获得资本的创业者来说，还是对于希望进行投资的普通人来说，这种项目都非常具有吸引力。& 专项投资 众筹这种新的获取资本的方式，已经席卷了多个产业，它让那些急需资金的企业能够更加轻松的获得资本。对于房地产行业来说，众筹除了能够帮助企业获得资金之外，还能让普通人也参与进来。 Medley最早是通过这个网站认识到地产众筹的。他在这个网站上投资了位于加州的Beverly Hills中的一家酒店。作为回报，当这家酒店开始获得营收之后，Medley会获得回报，回报金额将是他所投资金额的8%-9%。截止到目前为止，他已经获得了数千美元的回报。而如果日后这家酒店决定出售这栋大楼，Medley也会获得分成。 Medley和他的夫人都已经年过60，并且已经开始准备退休。因此投资房地产的回报对于他们来说非常具有吸引力。他表示，自己完全清楚投资具有风险，但是他对此并不是太担心。他表示：&我们用来投资的钱只占我们全部财产的一小部分。& Realty Mogul,的创始人兼CEO JillieneHelman表示，虽然各类投资的回报都不仅相同，但是他们一直在努力将投资人的收益维持在14-15%之间。 如今，大多数地产众筹项目都会要求投资人的年收入在2万美元以上，或者，净资产在100万美元以上的人也可以进行投资。但是据悉美国证券交易委员会正在研究制定相关政策，降低投资人的门槛。 不同的众筹网站需要的众筹金额也有所不同。例如来自华盛顿的Fundrise LLC，允许投资人最低投资100美元。今年26岁的MicahLubens已经投资了两处位于华盛顿的地产项目，他的总投资仅仅为700美元。他表示：&我已经在华盛顿生活了7年，这种众筹项目让我能够投资我所居住的城市。& 当然也有一些要求较高的地产众筹网站，例如来自纽约的Prodigy Network。该公司已经从4200个投资人那里获得了2亿美元的资金，来投资建设美国最高的摩天大楼。另外，他们还筹集了3000万美元，在纽约曼哈顿建设高档酒店。现在他们正在尝试筹集5500万美元，试图在纽约建设另一家豪华酒店。 做好功课 专家警示，地产众筹融资是一个相对教新的概念，投资人应该在投资之前做好自己的功课。 咨询机构Crowdfund Capital Advisor的联合创始人SherwoodNeiss表示：&地产众筹，从其本质来说，是一项高。&他推荐投资人从小额投资开始尝试，并且多和其他投资人进行交流。他表示：&你应该问问其他投资人，他们是否有过投资成功的经历，以及是否有过失败的经历。不能因为看到了投资项目就认为这是一个不错的投资季候，然后盲目参与。& Prodigy CEO Rodrigo Ni o也表示，投资人应该确定他们所投资的资金，是由第三方机构进行监管的。并且，在投资项目获得全部目标金额之前，投资人应该时刻注意资金的安全和动向。除此之外，投资人还应该了解众筹项目的人员构成，他表示：&如果我自己是一个酒店的老板，我的妻子是经理，我的表哥负责建设，然后来吸引众筹融资。那么这样的项目就十分可疑。&另外，投资人还应该确保自己拥有和筹资方同等的权利，他表示：&如果我还不能获得收益，那么筹资方也应该和我一样，不能获得收益。换句话说，一旦他们获得了收益，那么他们就应该为我提供收益。& 科技公司DilogR LLC的CEOGary Sprier认为，刚刚起步的投资人应该专注于一种投资类型。他表示：&投资人应该仔细研究各种投资类型，然后找到最适合自己的投资类型。& 最后，鉴于许多地产项目都是旷日持久，投资人还应该了解该项目的退出战略。Sprier表示：&当你急着用钱的时候，就应该退出投资。而且即使投资项目到了最后的阶段，你仍然有可能什么也得不到。& 在美国，房地产众筹或许已经成为众筹市场上增长最快的类别。而在中国，由于相关法律法规尚不完善，推进中的国内首例众筹买房项目正在面临着一系列争议... 争议中国首例&众筹买房& 戴蕾蕾/法治周末 国内首例众筹买房项目正在推进。在国内众筹相关的法律法规尚不完善的情况下，这一新鲜事物在吸引了诸多眼球的同时，也面临着一系列的争议：这种做法究竟能否叫做众筹？其和传统的集资建房有何区别？其项目推进是否存在法律障碍？这是互联网的创新尝试，还是地方政府为了招商引资而制造的噱头? 从今年3月4日尹立志在微信朋友圈发起&众筹买房&项目到现在，报名的人数已经超过200人，通过尹立志审核的人数已经超过100人。 尹立志制作了一张表格，上面记录了这一百多个人的基本信息，不仅包括年龄、职位，还记录了兴趣爱好。他们的共同点是：都是北京金融界和IT界的中高层，具备创新意识和冒险精神。 尹立志是股权投资协会执行秘书长，这是他第一次试水&众筹买房&这个概念，其运作的这个名为&众筹家园&的项目位于河北省沧州市政府正在推广的中捷高新产业园区(以下简称&中捷高新区&)。 尹立志告诉法治周末记者，这是国内首例众筹买房项目。 如字面所言，众筹(Crowd Funding)指的是在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。这个概念2006年由美国互联网杂志《连线》率先提出，这些年催生了一批受到投资人和公众追捧的众筹网站，涉及领域多在文化创意行业。 在美国，成立于2013年3月的Realty Mogul和成立于2013年6月的Realty Shares，率先将众筹模式植入房地产领域。 &这是我们在中国做房地产众筹的一次尝试，也为我们以后自己做众筹积累经验。&&金融派&（为泛金融行业者提供商务社交和智能招聘平台的机构）创始人曹雪告诉法治周末记者，这是让她加入这个项目的原因，而且房子与北京相比真的是&白菜价&，以100平方米的房子为例，总房款35万元，&就算给员工置个以后度假的地方也划算&。 依托微信群众筹买房 &此次众筹买房项目截止日是4月21日，拟募集200人，筹备建立众筹家园小区。小区的初步设计方案是房价在3500元/平方米以内，户型包括88平方米、93平方米、110平方米三种，70年产权，可以办理银行贷款，每人一套。&尹立志告诉法治周末记者。 对于此次众筹买房，尹立志称：&此次众筹的房价，比市场水平便宜约30%。无论是投资还是自住，都很合适。& 尹立志介绍，微信平台是这次众筹买房的主要渠道，具体过程是申请人先递交申请表，通过审核后，交纳100元订金即可进入购房微信群，项目的设计、户型、价格等，全部通过群成员商议决定。 谈及发起众筹买房项目的初衷时，尹立志告诉法治周末记者，他和他的团队近期一直在研究众筹模式，后来发现一个现象，比如小米做手机，它自己不生产手机，因为手机整合生产产业链它做不了，它就是做设计做用户体验，最后就找给它做代工，然后把这个东西卖掉。&进入房地产领域，我们也是按照这个思路，众筹最本质是筹人，是一群人为共同的爱好去努力解决问题。& &这些参与者，都是我的朋友，或者朋友的朋友，没有通过引荐的陌生人，我是不会同意加入进来的。&尹立志的众筹买房，靠的是&熟人圈&。 拉开已经参与众筹买房的名单，里面有八家现代农业科技(北京)有限公司副总裁徐征正，有来自台湾绿地球实业有限公司的董事总经理谢传仁，有集团办公室副主任、北京赣商投资股份有限公司投资总监、教育机构私人订课创始人、北京博雅塔文化发展有限公司总经理。 &他们都是IT或者金融企业的中高层，对新生事物有强烈好奇心，属于同一个圈子的人士。&尹立志说，他们很多人相互都没有见过面，只是在线上交流，频率是每天群里有200条以上的信息。 户型多大、设计怎么做、失败了怎么办&&无所不谈的微信群，每天滴滴答答得很欢乐。 尹立志表示，现在参与众筹买房项目的一百多位成员成立了六个部门，分别负责设计、财务、战略规划等工作。如果遇到众口难调的问题，只要充分讨论，就很容易达成一致意见，&因为是熟人圈，大家都比较理解&。 是集资建房还是众筹买房 按照尹立志的说法，现在众筹家园已经做得有模有样了，已经商定了户型，确定了土地和景观设计，九源国际建筑设计院院长江曼承诺解决小区设计，甚至已经理顺了法律条款等实际问题。 事实上，集合众人的资金建房子的做法并不新鲜，曾被摁灭在行动中的集资建房就是前身。从于凌罡到赵智强，他们曾在北京进行过多次集资建房的尝试，但最终都以失败告终。拿地难、成本控制难以及个人间利益的协调难，被视为集资建房难以成功的三大原因。 北京大学房地产法研究中心主任楼建波告诉法治周末记者，个人集资建房更准确地应该叫合作建房，在其实际实施过程中有难迈的法律门槛，若不委托开发商，自己拿地、开发、建设都存在很大困难，涉及资质问题；委托开发商拿地建设，又有非法集资或变相买卖的嫌疑，因为集资者先支付给开发商的这笔钱，如果理解为预付房款，房子没进入施工阶段就达不到预售条件，则涉嫌违反预售规定，如果把这笔钱理解为是集资者把钱借给开发商建房，那就涉嫌非法集资了。 对于这些问题，尹立志显得很乐观:&我们和集资建房不一样。我们众筹买房的项目参与人群不一样。集资建房的参与者都是一些为了房子去建房子的人，但我们这个群体是不同的，大家不是特别在意在河北沧州的某个房子，在意的是入住后的邻居是谁。就算你是个土豪，也许你审核也过不了，因为你不符合我们对邻居的要求。我们想建的是一个互联网金融社区，因此所有的成员都是互联网或者是金融企业的中高管，这些人都是非常有想法、有实力的人。在入住之前，邻居都已经选好了。& 而集资建房存在的法律或者政策门槛，在尹立志看来也完全不是问题，他向法治周末记者笑称&自己从未有过这些方面的困惑和纠结&。 在尹立志的&众筹买房&项目计划中有几套方案。第一套方案是，开发区政府为拟入驻园区的创业人才提供&人才房&，房屋是已经建造好的，尹立志通过众筹的方式组织人们购买；第二套方案是尹立志先成立一个有限合伙公司，公司主要投资房地产，以房地产投资基金的形式运作，委托有资质的开发商进行开发建造。 &如果按第一种方案操作，从法律形式上看，我只是组织了一次团购；如果按第二种方案操作，我筹集钱也不是面向社会公众的，不涉及非法集资的问题。&尹立志说。 据尹立志介绍，中关村股权投资协会和河北中捷高新区已形成合作关系，拿地不是难题。&集资建房没有地、没有担保等问题在我这里都不存在。&尹立志已和高新区政府签订合同，前者作为高新区的合作方负责把中关村人才吸引到中捷高新区，高新区政府则同意为其批地、建房、办理相关证件提供便利。 法治周末记者辗转联系了中捷产业园区一位负责人核实此事，截至发稿前并未得到回复。 但据沧州市委机关报《沧州日报》3月25日报道，中捷高新区3月21日在北京举办了中国众筹务实论坛暨中关村办事处揭牌仪式，旨在响应京津冀协同发展战略，不断引入高科技精英人才。中捷产业园区负责人还向中关村股权投资协会副会长易基刚颁发聘书，聘任其为中捷高新区特别顾问。 中捷高新区的官方网站上也登载了有关众筹务实论坛的新闻，同时还提及该论坛上举行了&众筹家园项目务实推进探讨交流会&。 是真正的众筹还是招商引资的噱头 众筹买房项目参与者之一曹雪告诉法治周末记者，项目发起前她从未到过中捷高新区，对这块土地的了解也仅限于官方网站的资料，其他一些参与者的情况类似。因此，3月30日，中捷高新区和中关村股权投资协会组织了一批有意向参与众筹建房的买主前往中捷高新区实地考察。 &但是，这不是纯粹意义上的众筹，更像是一个团购。&曹雪持有美国纽约州律师执照，曾经在华尔街工作过，一直在研究众筹的发展。在她看来，真正的众筹是一群陌生人基于一个共同的兴趣点，在互联网上进行没有欺诈性、没有虚假宣传的集资活动。 事实上，这是沧州推广中捷高新区而推出的一个项目。去年年初，中捷高新区的官员找到了尹立志，希望他帮忙引荐一些中关村人才前去创业。招商引资，是各地政府都在钻研的工作，然而位于京津冀经济圈边缘地带的沧州，和河北固安一样强调距离显然没有优势。 通过低价的住宅用地吸引人才前来创业成了最大的卖点。&众筹买房只是探路，我们的目标是通过众筹模式的尝试和完善，最终成批地吸引北京中关村高科技成长型企业项目在中捷高新区落地。&中捷高新区管委会主任吕振华曾说，&买房不一定会创业，但是我们认为安居了才能乐业，就算他们不在这里创业，由一批高素质人才在这里也不错，居住者的整体素质都会提高。& 为吸引高新技术人才，提供优惠住房政策并非先例。&但众筹这种模式很新鲜，能够吸引中关村高学历、愿意接受新事物的年轻创业者们的目光。&中关村股权投资协会副会长易基刚表示。 &在美国JOBS法案(Jumpstart Our Business Startups Act，即美国于2012年4月颁布的《初创期企业推动法案》)里，众筹被称作在线融资，是要通过互联网进行的，而不是一群人在线下已经把项目商量好了，然后拿到线上去筹钱。在国内看到的大部分在线的互联网募资方式，都是熟人经济，我们没有审查投资人是否合格的制度，我们需要有朋友推荐，否则会出现各种非法集资的风险。&曹雪说。 &我并不在意成为一个噱头中的棋子，因为也许能通过这些尝试摸索出适合中国发展的众筹模式的规则。&曹雪补充道。 曹雪发现，中国人玩众筹的心理就是一定要得到一个暗示，即&你的钱可以生利&，让资产升值的愿望使得这些股东走在一起。而美国人玩众筹的心理，更多是基于公益性和实现梦想。的确，在尹立志的推广文案里，第一条选择加入的理由也是写了&投资&。 &不过这个事情并不是200人买200套房那么简单的，房子还可以做商用商品房、经济型酒店，大家共建、共用、共管、共享收益，是真的想去再探索一下。&曹雪对比了美国的众筹模式，期待国内在形式上能有更多创新。 然而，对于这次众筹买房的质疑并没有因此停歇。 比如，提及这种形式能否叫做众筹，中央财经大学金融法教授黄震在接受法治周末记者采访时透露，大多数的众筹筹资额是小额的。 记者就这一问题采访尹立志时，他则反问法治周末记者：&谁规定众筹就一定要有特定的形式？一定是小额的？众筹这一行本来就没有什么行业标准规定应该是什么样的。& &你必须找到现有的公司法和合同法，以及房地产管理方面的法律法规，然后自己主动去套，你玩儿什么花样都可以，不要有突破就行。&北京世纪金鼎投资有限公司总裁傅强说，同时身为律师的他正在担任众筹买房的法律顾问。 尹立志认为这种模式可以效仿，昌平、燕郊、廊坊都有&招商引资&的需求，而且这是很&阳光&的事情，但并不是普适的方案。 &筹的不是房子，是人情。&尹立志认为这是众筹买房的精髓。 众筹裸奔 世界银行的报告显示，中国众筹行业的市场规模未来可达500亿美元。然而，在国内却没有关于众筹的明确的监管规则。美国JOBS法案中对众筹的界定、关于保护投资者利益的相关规定都值得中国借鉴。 戴蕾蕾/法治周末 众筹买房的背后，是众筹这一互联网金融业态在中国的风靡。 正如P2P网贷(个人通过网络平台相互借贷)、余额宝等互联网金融热词一样，众筹正在迅速成长为中国普通投资人耳熟能详的名词。 大到光伏行业的产业融资，小到吃饭AA，似乎都可以被称为众筹。 有接近央行人士告诉法治周末记者，现在行业内流传着一个段子：&寺庙里的和尚出门都不叫化缘，叫众筹了。& &不是所有的面向大众的集资行为都能称为众筹。&中央财经大学金融法教授黄震告诉法治周末记者。 这位长期关注互联网金融发展的学者对国内众筹的发展状态表现出一些担忧，此前他曾表示，国内众筹处于&三无&(无准入门槛、无行业标准、无监管机构)状态。 这种情况已经在发生改变。据了解，众筹的监管部门已经明确归属证监会创新业务监管部。不过，这才是个开始，目前对众筹尚无明确的监管规则。 就像此次众筹买房发起人尹立志在接受法治周末记者采访时所说：&谁规定众筹就一定要有特定的形式，一定是小额的？& 如今，什么是众筹，什么人可以参与众筹项目，如何规避众筹项目带来的社会风险，这一系列问题在中国的法律框架下尚未有解答，而这也让不少人思考，当越来越多的普通人参与到众筹中来，如何避免众筹像几年前的PE那样被人当作非法集资的幌子。 比如谈及众筹买房，中国互联网协会法律顾问赵占领告诉法治周末记者，个人或组织扮演信用中介，由购房人共同筹资买地、建房，众筹建房的方式是否可行，目前在国内并没有成功案例，也没有任何法规为其正名，一旦资金运作缺乏透明度，将陷入非法集资的泥淖。而且这种松散主体运作地产项目的情况对现行房地产开发监管体制也是种挑战。 3000亿元的潜在市场规模 2011年7月，国内首家众筹平台&点名时间&上线，随后，追梦网、好梦网、点火网、众筹网、天使汇、大家投等几十家众筹网站纷纷成立。 法治周末记者了解到，&点名时间&上线两年已接到七千多个项目提案，其中立项近千个，成功三百多个，单个筹资项目最高金额达一百多万元。&点名时间&项目的回报是实物或媒体内容，如项目产品、出版物或提供视频或者音乐的播放或者下载。 网信金融CEO盛佳告诉法治周末记者，网信金融旗下股权众筹平台&原始会&日正式上线以来，已拥有五百多个注册用户，已上线六十多个项目，完成融资达1亿元。 值得注意的是最近原始会上的一个光伏项目，这是由招商新能源集团旗下的港股上市公司&&联合光伏发起的，拟在深圳前海新区建设一个小型太阳能发电站，计划通过众筹方式融资1000万元。资料显示，电站运营时间为20至25年，建成之后将是全球第一个兆瓦级分布式太阳能电站。 分析人士认为，这一事件具有标志性的意义。意味着众筹是企业除了IPO、发债、贷款以外，可以尝试的一种融资方式。相比较而言，众筹比其他方式更为快捷和低成本。如果该项目融资效果良好，并且合规性得到认可，预计会有更多企业进行效仿。 世界银行近日发布的《发展中国家众筹发展潜力报告》显示，目前，众筹模式已在全球45个国家成为数十亿美元的产业。预计到2025年，中国众筹行业市场规模可达500亿美元(约合三千多亿元)。 众筹界期待中国版JOBS法案 市场繁荣的背后却存在隐忧，无论在国内还是国外。 路透社财经记者Dan Primack在评论美国众筹热时表示，风投是最难获得高收益的投资方式之一，而众筹的投资回报率甚至比风投还低。众筹表面上给了更多平头百姓更多投资机会，但它实质上是把一些不成熟的投资者带进了一个发行人欺诈概率更高的全新市场。 黄震告诉法治周末记者，众筹模式风险有很多，最大的是法律风险，要注意非法集资、金融欺诈、洗钱等风险问题，以及知识产权保护的问题。 赵占领告诉法治周末记者，中国证券法规定，向不特定对象发行证券的、向特定对象发行证券累计超过200人的，都算是公开发行证券，必须通过证监会或国务院授权的部门核准，需要在交易所，遵循一系列规则才能交易。此外，没有特别的规定适用于众筹监管。按照公司法、证券法要求，证监会目前对众筹有几条监管红线：一是股东人数，有限责任公司股东人数不得超过50人，未公开发行的股份有限公司股东人数不得超过200人；二是投资者必须是特定的合格投资者，但是什么是特定的合格投资者，并没有准确定义。 而关于知识产权保护，黄震讲述过自己的一个亲身经历，不久之前，他的好友传来一份来自的美国专利资料，申请人是众筹平台EquityNet，专利内容关涉&监控在众筹平台上融资的企业的工具和方法&。 &这份美国金融专利申请材料看起来不起眼，我却是&于无声处听惊雷&，如果互联网金融专利被美国公司抢先注册掉，我担心中国互联网金融产业的发展也将重演当年DVD大战的败局，到时人家专利权人吃肉，让不让我们喝汤都难说。我们当前互联网金融发展要注意研究和保护的知识产权，互联网金融领域这些美国专利及相关产业影响，值得我们认真进行检索和研究。&黄震说。 &证监会还不知道应该怎么监管众筹，除了美国有JOBS法案，其他国家目前没有现成的监管经验。&接近中国证监会的一位人士说。 拥有纽约州律师执照的曹雪告诉法治周末记者，美国的JOBS法案允许中小企业在众筹融资平台上进行股权融资，回报不再局限于实物，同时也做出了一些保护投资者利益的规定。该法案规定美国众筹平台需要向SEC注册成为证券经纪交易商或融资平台，进行信息披露、对投资人进行风险提示教育。 此外，JOBS法案规定项目发起人众筹交易前12个月，融资总额不得超过100万美元。同时，法案也对众筹项目投资人做了适当性安排，规定投资人单一项目投资总额不得超过10万美元，且投资人年收入或净资产少于10万美元的，12个月内投资金额不得超过年收入的5%，大于10万美元的，12个月内投资金额不得超过年收入10%，亦不得高于10万美元。 3月28日，证监会新闻发言人张晓军表示，众筹是一个新的概念，众筹有很多种形式，捐赠、回报、股权众筹等。股权众筹融资是基于互联网平台创新型的一种融资模式，证监会正在对股权众筹融资进行调研，适时将出台相关的指导意见，促进股权众筹融资的健康发展，保护投资者权益，防范投资风险。 众筹界对指导意见翘首以待，将其称为&中国版JOBS法案&。业内人士普遍预计，指导意见落地之后会迎来互联网股权众筹平台的&井喷期&。 2008年底，肆虐全球的金融危机不经意间拯救了众多中国房企；2009年，中国房地产业迎来超乎想象的上涨行情。巨大反差让房地产企业开始思考转型问题。于是，一个以房地产为核心，上探金融创新、下延互联网思维、左突大地域扩张、右进多元化的大地图正在形成。
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