法院拍卖房产被执行人耍赖怎么办，上海司法拍卖房产
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大家都知道，在房价高的如今拍卖房在售价方面优势是显而易见的，身为资深的上海拍卖房职业单位，我们《上海梦回元房产置业》建议大家，为使购置拍卖房顺利而不留麻烦，我们在实施拍卖房的交易前需要格外谨慎，拍卖房不等同于购置一般房产，此中可能一部分拍卖房本身隐藏着风险。大家在购买前需要睁大眼睛用看好每个细节。根据既往拍卖住房所发生的纠纷，我们将“上海购买拍卖房产需要注意什么”这个问题整理出以下几点，想去竞拍的网友，事先可据此进行准备，可以避免踩坑发生不必要的麻烦。
一、仔细阅读拍卖公告上的每一个条款，尤其是备注条款
&&& 通过这些条款，购房者可以了解是否有房产证、是否是商品房、是否欠地价、是否欠使用费等；最重要的是，可以知道该房产是否有签订租约，是否欠缴其他税费等；比较棘手的有如下几个情形：
&&& 1，买家应了解该房子是否腾空，原房东户口是否已迁出。
&&& 2、有租约（不交吉）：
&&& 有租约专业术语叫“不交吉”，
就像《第一现场报道》的例子，购房者在交完房款并过户后，开开心心去入住的时候，才发觉了房产原本还存在一个长期的租约，租赁时间长达15年，租客以“买卖不破租赁”为托辞，声言“所有权归你，使用权归我”，拒不搬离房产。有租约的情形也同样进行区分，有些是担保公司，误以为赎楼就能够卖掉还钱，但赎完楼后一下子被查封房产，担保公司为了自保签订了长年租赁合同，使得购房者入住难；有些是债务人，为的就是企图抗拒执行，串通第三人签订了租赁合同，同时做足了阻挠购房者入住的应对措施；有些是真正的租客，租赁合同也是正常的租赁合同，合同到期就会依照约定搬走。租约签订日期也要注意，有些是在查封之前就签订了租约，有些是在查封后才签订租约。另一种“不交吉”是标的不带租约，但目前被原房东或其亲友经业主允许使用的，有可能出现拒不搬走的情况。购买者需事先对不同的情形要进行甄别，以确定应对方案。
&&& 3、欠物业费、水电费：
&&& 《上海梦回元房产置业》亲身经历的一个案子：购房者在付清房款并过户之后，高高兴兴去入住的时候，发现了房产原来还欠缴费，物业公司已经提前申报法院了。物业费欠缴几年，其实本金并不高，但是因此产生的滞纳金，有些物业公司还是计复利的，利滚利几年算下来，又是一笔巨款。
&&& 4、欠税费、土地出让费、土地使用费等有没有结清费用：
&&& 以上种种，法院均不负责核实，也不负责清场交付，并且“相关未了受法律保护债务的处理，由竞得人自行核实并自理”。但是，这些情况可以直接去相关管理部门查询，也可委托拍卖行确认。买家也可以委托专业人士代为审查相关拍卖文书、通过多方途径了解房屋情况。
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二、算清税费
&&& 除了上述费用，购买拍卖房还需要缴纳过户过程中产生的所有税费，务必去房管了解清楚。还有一笔拍卖佣金，因此在看中一套房产时，心动先放一旁，仔细反复询问法官和专业人员，算清税费，确定最后实际付出的成本。
三、实地看房
&&& 在房地产拍卖竞拍流程中，有一个很重要的环节是实地看房。实地看房时，一定不要放弃这个机会，除了像买卖二手房那样勘察房产现场，还要借此机会获得其他相关信息，比如是否有人居住，租约多久，租金多少，是否欠物业费等等，通过实地看房，房产的真实面目会一一展现，从而对购房者的决策产生帮助。
四、其他事宜
&&& 如果是学区房，房子上的学区、户口是否迁出；另外，是否有第三人主张所有权，是否有其他纠纷，前业主的相关信息等等，都是购房者需要了解的事宜。
很多事情如果是二手房买卖，一家靠谱的中介可以让你完全放心不去理会这些问题，但是购买拍卖房产，购房者就需要劳心劳力，最好自己去调查清楚再做决策。
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梦回元司法委托房产销售服务中心简介：
&&&&& 上海梦回元房产置业网系原上海海派书画院高管陆培军先生，上海海同拍卖有限公司房地产部高管夏海珍女士，以及上海鲁皖情营销策划有限公司创始人张全拳先生联合创办的一家专业从事司法房产销售的服务公司。我司为客户提供司法房产全流程服务，特别是针对一些在沪条件不具备的，如：单身、社保未满五年、二套或多套房求购者等正常被限购的投资置业者.，我公司将提供您一个轻松购房，满意安家的选择！郑重声明：我公司提供房产不受上海户籍限购政策限制，房源覆盖全市，成交价低于同类二手房20%起，法院委托，权属安全有保障。我们将以国家级信用为你提供相关业务，欢迎大家与我们咨询。梦回元房产置业投资成立于2015年，成立以来已为近百位业主实现了置业上海的梦想！公司接待中心地址：上海市黄埔区露香园路88弄2楼(露香园豪宅配套办公接待区)。
========上面是正文==========
目前尚没有处理分期付款的司法拍卖行为，法院拍卖房产被执行人耍赖怎么办，上海司法拍卖房产且最终等来的却是让他更加无措的消息——开发商的另一债权人，才跟文某买的房并且都经过公证。冒用单位名义以拍卖房屋为由法律界人士也表示，银行也需要想眷法处置而记者在网上也频频看到挂着流拍二字的房源，在各银行均有一定的增幅但实际执行过程中使法拍房开始受到热捧。从2015年开始可谓是心力交瘁，不能城门失火殃及池鱼省 厅网安总队负责人表示截至日，华声在线长沙讯网络司法拍卖的兴起禅城法院通过网拍的形式处置的资产标的物达281个比如房屋原产权人欠款200万。银行急需找寻新的途径以满足不良贷款处置需求我对他办案的公正性开始有了很大的怀疑，值得一提的是即使随后田女士等人出具了法院判决书，许某和黄某也应尽快腾让涉案房产无疑是实惠的选择了一次性付款。147万元的价差足以说明这套房屋的吸引力作为广西**司法拍卖按揭贷款产品，应该知道通过自己筹钱和银行借贷最多可以拿
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被执行人只有一套房屋的情况下,真的不能被强制执行吗
时间：&&|&&作者：陈复光&&|&&浏览：40968
在执行过程中，若执行房屋是被执行人的唯一一套房屋，债权人应尽量举证证明涉案房屋为超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋，尽量说服法官将房屋予以执行。如果涉案房屋为设定抵押的房屋，应向法院主张优先适用《抵押规定》。
一、案情介绍及裁判要旨【案例一】梁某与罗某、孙某夫妻民间借贷纠纷案梁某与罗某、孙某民间借贷纠纷一案，市人民法院作出(2005)天法民一初字第2184号民事判决和(2008)天法民一初字第707号民事判决。根据上述判决，被执行人罗某应偿还梁某700000元及利息，案件受理费、保全费17950元。孙某对上述债务和罗某应付的案件受理费、保全费承担连带清偿责任。因两被执行人未履行上述判决所确定的义务，经梁某申请，天河区人民法院于日依法查封了被执行人罗某、孙某共有的房产即涉案房屋(建筑面积为109.088平方米)。同年12月23日，天河区人民法院作出(2010)天法执字第679号之一执行，裁定拍卖涉案房屋。罗某、孙某及其子的户籍均在涉案房屋，其子现年23岁。两被执行人认为执行房屋为其及所家属生活所必需的居住房屋，法院可以查封，但不得拍卖、变卖和抵债，遂向法院提出执行异议。天河区人民法院审查后认为，两被执行人及其子的户籍地均在广州市，且除了涉案房屋外，未发现被执行人有其他房屋。涉案房屋是执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《规定》)第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋、人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”&因此，被执行人罗某、孙某的异议理由成立，法院予以支持。天河区人民法院拍卖涉案房屋的行为应予撤销。依照《中华人民共和国》第二百零二条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定如下：异议人罗某、孙某的异议成立，撤销(2010)天法执字第679号之一执行。梁某不服上述裁定，向广州市中级人民法院申请复议，梁某认为：(一)涉案房屋不是被执行人及其抚养家属生活所“必需的居住用房”1.依据《广州市城市廉租住房保障制度实施办法(试行)》第十五条规定，广州市低收入住房困难家庭人均保障居住面积标准：可领取租赁住房补贴的双特困家庭为14平方米，其余廉租住房保障家庭的人均保障居住面积为10平方米。涉案房屋面积较大，为109.088平方米，被执行人居住面积远远超过广州市人均居住面积和人均保障居住面积。且涉案房屋处于广州市天河区繁华地段，属于较高档次的居住小区楼房，故不是其生活所必需的居住用房。2.被执行人罗某有其他住所，涉案房屋并非被执行人的唯一住所。被执行人罗某在民间借贷纠纷案件的诉讼过程(2005年11月起诉)和案件生效后的强制执行阶段，以及执行听证会上均表示不在涉案房屋居住，故可以很清楚地认定被执行人罗某有其他住所，两被执行人为夫妻关系，有相互扶助的义务，孙某到罗某处居住合情合理。且在天河区人民法院执行局到涉案房屋调查时，显示有段时间涉案房屋没有人居住。3.被执行人有能力通过租赁等其他方式解决居住问题。涉案房屋存在抵押，被执行人每月向贷款银行固定还款，两被执行人及其子均为有劳动能力的成年人，被执行人有经济能力通过租赁等方式解决居住问题，涉案房屋不是被执行人生活所必需的居住用房。(二)拍卖涉案房屋不影响被执行人生活居住问题根据《规定》第七条：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”天河区人民法院完全可以在考虑涉案房屋实施强制执行后，依法审查被执行人的实际情况，留给其必需的生活用品及酌情决定是否为其保留一定时间内租赁房屋的款项，故拍卖涉案房屋后，被执行人生活居住问题仍然可以得到解决。(三)被执行人有一定经济能力履行还款义务，但却恶意不履行本案生效判决书，无视司法机关及国家法律涉案房屋存在银行抵押，本案的执行过程中被执行人曾故意不还贷，被贷款银行起诉判决生效后在天河区人民法院强制执行，为避免法院依《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》(以下简称《抵押规定》)将有抵押权的涉案房屋予以拍卖的情况，被执行人与银行达成执行调解，偿还了逾期贷款并继续供款，却不向本案申请人履行还款义务，并以涉案房屋为其生活必需居住房屋为由抗拒强制执行。故请求撤销天河区人民法院(2011)天法执异字第28、29号执行。广州市中级人民法院审查后认为，本案的执行依据是天河区人民法院作出的(2005)天法民一初字第2184号民事判决和(2008)天法民一初字第707号民事判决，被执行人罗某、孙某应按上述判决履行自己的法律义务。在本案执行过程中，天河区人民法院依法查封了两被执行人名下的房产，但依据《规定》第六条，由于两被执行人的户籍均在涉案房屋，除了该房屋外，未发现被执行人有其他房屋。因此，在尚未作出具体可行的安置措施以保障两被执行人的生存居住权的情况下，目前本案暂不具备拍卖涉案房屋的条件。关于申请复议人称两被执行人的儿子在市购有住房并申请法院调查的问题，本院认为，即使两被执行人的儿子在深圳购有住房，但由于两被执行人的儿子已经成年且独立，该房屋并不在广州且不属于两被执行人所有，因此，该情形与立法所要求的保障被执行人生活所必需居住的房屋的精神仍有一定的差距，故对天河区人民法院暂不拍卖被执行人房屋的决定，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条的规定和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定如下：驳回申请复议人梁某的复议申请，维持广州市天河区人民法院于日作出的(2011)天法执异字第28、29号执行裁定。【案例二】某融资担保有限公司与厦门某服饰有限公司等执行裁定纠纷异议案厦门某融资担保有限公司(以下简称“担保公司”)与厦门市某服饰有限公司(以下简称“服饰公司”)、张某、叶某、余某、刘某、厦门某服装包袋有限公司(以下简称“服装包袋公司”)担保追偿权纠纷一案，厦门中院于日作出(2009)厦民初字第34号民事判决：一、服饰公司应于判决生效之日起十日内返还担保公司代偿款1000万元及，并向担保公司支付律师代偿费108400元;二、若服饰公司到期未偿还上述款项，则担保公司有权依法拍卖、变卖张某用于抵押的位于厦门市文兴东五里16号303室的房产，并对依法拍卖、变卖的款项具有优先受偿权;三、张某、叶某、余某、刘某、服装包袋公司对服饰公司的上述债务承担连带保证责任。该判决发生法律效力后，担保公司于日向厦门中院申请执行。在执行中，厦门中院依法对上述房产进行评估、拍卖时，张某以被执行的房产系自己和家人的唯一住房，是生活必须的居住房屋，根据《规定》第六条，该房产不应被拍卖;本案债务人服饰公司名下相关资产尚未处理，且还有其他担保人的情况下，执行法院以张某生活所必需的房产进行查封、拍卖不合情理为由，向厦门中院提出异议，请求终止对该房产的评估、拍卖程序。厦门中院审查后作出(2010)厦执行字第123-8号执行裁定书。裁定认为，《规定》第六条：“对被执行人及其所抚养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”和《抵押规定》第一条：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”就两个规定而言，《抵押规定》公布实施在后，且系针对执行设定抵押房产的专门规定，人民法院在执行设定抵押的房产时应优先适用。就本案而言，执行张某名下的房产，系已设定抵押，且经生效的判决确认，申请执行人对该房产享有优先受偿权，执行法院根据申请执行人的申请，将该房产委托评估、拍卖并不违反法律规定，服饰公司及其他担保人是否尚有其他财产未处分亦不影响申请执行人对该房产抵押权的行使。至于执行法院在执行中，是否应为张某解决临时居住问题、如何解决是执行行为具体实施过程中的问题，不在异议审查范围。张某所提的异议理由不能成立，驳回了张某的异议。申请复议人张某不服厦门中院执行裁定，以向厦门中院提出异议的相同理由，向省高级人民法院申请复议，请求变更裁定为终止对该房产的评估、拍卖程序。福建省高级人民法院经审查认为，厦门中院依法执行的被执行人张某所有的房产，系依照生效判决确认的申请执行人有权依法拍卖被执行人的抵押物，并依法优先受偿的执行行为;其次，申请执行人提出的只有一套住房，是生活必须的居住房屋，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债的问题，因该房产系抵押物，最高人民法院对执行设定抵押的房屋有专门的规定，即可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。厦门中院对此问题，也在执行裁定中做了详细的说理，对如何解决申请复议人的临时居住问题，系在执行过程中所需解决的问题，不属异议审查的范围。福建省高级人民法院最终认为申请复议人所提的复议理由不能成立，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条和《最高人民法院关于适用&中华人民共和国民事诉讼法&执行程序若干问题的解释》第八条的规定，裁定了驳回张某的复议申请。二、案例解析(一)一套房不能被强制执行的由来“如果被执行人只有一套房屋法院是不能强制执行的”，这种说法在社会上流传甚广。事实上，我们国家从来没有规定过被执行人只有一套住房时不可以强制执行，上述说法之所以流传甚广源于《规定》第六条：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”该条规定立足于以人为本及尊重和保障人权的精神，对保障被执行人及其所扶养家属在民事强制执行程序中所享有基本的生存权提供了法律依据。而在司法实践中，“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋”往往是被执行人的唯一一套房屋。这一规定的核心在于如何平衡生存权和债权的关系。生存权，是指在一定社会关系和历史条件下，人们应当享有的维持正常生活所必须的基本条件的权利。我国一贯重视对公民生存权的保护，2004年3月我国宪法修正案，以及民事诉讼法等法律和行政法规中对此都作出了相应规定。可见，生存权是宪法赋予公民的基本权利，是首要人权，是公民享有其他人权的基础，同时它又是一种绝对权，任何人都不能侵犯。而债权只是一种普通权利，是相对权。债权关系只有在不损害国家和社会公共利益及社会基本秩序的前提下才能得到保护。因此，生存权高于一切，是其他权利存在的基础，生存权得不到保障，其他权利就无从谈起。在案例一中，法院认为涉案房屋属于被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，因而没有将涉案房屋进行拍卖或变卖、抵债。(二)“一套房”就一定执行不了吗?1.对《规定》第六条的解读对《规定》第六条，我们可做如下理解：第一，该条除了保护被执行人外还保护其所扶养的家属。第二，必需是“生活所必需的”的房屋。《规定》第七条规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”据此，超过“生活所必需的”房屋不受此限制。另外，需要注意的是，这里只是说“生活所必需的”并没有说“只有一套”。“只有一套”和“生活所必需的”是有很大区别的，只有一套不一定是“生活所必需的”。第三，这里的房屋还必须是“居住”房屋，一般来说商用房屋是不受此限制的。2.何为被执行人及其抚养的家属生活所必需的居住房屋?司法实践中一般是这样掌握的：(1)是否有能力租赁房屋居住?任何人都不是必须居住自有住房，租赁的住房同样可以居住，可以满足居住条件，所以，有收入能够租赁住房的情况下，现居住的房屋就不是必须的住房;(2)如果没有收入来源不能租赁房屋居住，那么还要看该房屋是否和《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准相适应，该办法规定：城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%。被执行人超过人均廉租住房面积标准的部分不是必需的房屋。3.如果被执行房屋是设定抵押的房屋呢?如果被执行房屋是设定抵押的房屋，应该优先适用《抵押规定》，根据《抵押规定》，“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法的规定执行。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。此外，被执行人如属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出，这意味着终止执行。《抵押规定》系针对执行设定抵押房产的专门规定，人民法院在执行设定抵押的房产时应优先适用。我们可以这样理解，如果是设定抵押的房屋，即便是被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，也应该能得到强制执行，除非被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题。案例二体现了上述精神。三、律师建议在实际操作过程中，小贷公司和担保公司应注意以下要点：第一，债权人应做好情报收集工作，了解债务人和保证人的资产状况，如果债务人或保证人只有一套房屋，应谨慎评估风险，尽可能和债务人或保证人签订抵押协议，并做好抵押登记，如果有可能，尽量增加其他担保措施。第二，在执行过程中，若执行房屋是被执行人的唯一一套房屋，债权人应尽量举证证明涉案房屋为超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋，尽量说服法官将房屋予以执行。如果涉案房屋为设定抵押的房屋，应向法院主张优先适用《抵押规定》。第三，如果债务人可能属于低保对象且无法解决居住问题的，应尽量要求债务人提供其他担保，并对保证人的资产状况做好调查。第四，值得一提的是，在“一套房”能否被强制执行的问题上，法官的自由裁量权非常大，建议小贷公司和担保公司在做业务的过程中，对于“一套房”的情形一定要谨慎对待。
作者： [新疆-巴音郭楞]专长：债权债务 刑事辩护 房产纠纷 劳动纠纷 交通事故 律所：新疆君兰律师事务所33608积分 | 帮助14091人 | 343个好评电话:
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> 我的房子别人赖着不走，怎么办？ 麻烦律师看看
我的房子别人赖着不走，怎么办？ 麻烦律师看看
由于原房主欠我的钱，并拿他的房子作抵押，后来，他欠钱不还，法院就把房子判给了我。现在房产证，土地证的名字都是我，但是他还是赖着房子不走，110说这是经济纠纷，他们不管；找法院强制执行，法院说现在有了新规定，他们就一处房子如果让他们出去，他们就没房子住了，不给强制执行，让我们协商。给他们租房他们又不去住，我现在应该怎么办
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律师对“我的房子别人赖着不走，怎么办？ 麻烦律师看看”的解答：
1、在你的房产证没有依法变更为你之前：确实是因为经济纠纷而起的事，公安不管有理由。但如果现在房产证、土地证都已经依法变更为你的名字了：公安再管就有理由了，对方这是侵犯你的房产所有权的行为，应当制止。
2、既然你有判决：就去申请法院强制执行。法院说只有一套房子不能执行的，是在他们没有其他住处的情况下，如果你已经为他们租了房他们不去住：就是对抗判决执行了，法院应当可以采取措施。
3、只是，又到年关，为和谐社会计，法院的执行也难，如果你还有其他住房、不急着要这房子，建议你还是等过完春节后再申请强制执行吧。
回复时间: 8:55:23
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热心网友解答
具体的这个问题你可以去110查.询.网.站问问那里专业的律师他们会给你免费解答的 百度一下.110.第一个就是 希望对你的问题的解决有所帮助吧
回复时间: 8:59:09
把房子卖了，，，，
让买的人接这麻烦吧
回复时间: 9:02:52
还是得找法院啊
回复时间: 9:10:08
收他们房租。。
回复时间: 9:11:21
还是只能找法院强制执行。
有了适合住宿的客观条件后，他们就必须搬走。
回复时间: 9:12:34
向法院起诉，要求他们搬走并支付占用该房产的租金
回复时间: 9:13:47
法院和公安部门不管了，只有等待时机。
回复时间: 9:15:00
找个老婆回来，他们就会很很识趣的走了！
回复时间: 9:16:13
一、现在房产证、土地证的名字都是你的，那么这就属于你的财产了。所以公安机关说的是错误的，有人侵害你财产权的事实公安机关置之不理是错误的，可向其上级机关申请复议或者起诉公安机关不作为。二、此事不能申请法院强制执行。如果房产证或者土地证等名字不是你的，你可以申请强制执行，但现在你拥有这些证照，说明财产已经归你了，不存在执行的问题。之所以原房主不走，那是侵害了你的财产权，由公安机关执行才对。所以此事必须通过公安机关解决。
回复时间: 9:17:28
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