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试题内容大型商业综合体消防性能化设计评估一、情景描述某城市广场属于城市综合体，主要有商业中心（主力店/内街/金街）、底商外铺、酒店（五星级酒店/商务酒店）、A级写字楼、SOHO及住宅。该综合体商业中心包括百货楼、娱乐楼等主力店及室内步行街，地上建筑面积8.9万m2。其中娱乐楼部分又分为：地下一层超市，首层服装，二层国美电器，三层电玩城、KTV，四层、五层影城，六层酒楼。该综合体建筑规模大，建筑功能复杂，既有繁华的商业中心，又有受限空间类公共场所，现行的建筑防火设计规范不能完全适用于该类建筑，存在一些消防安全问题，主要体现在：防火分区面积过大；疏散宽度不足；部分楼梯不能直通室外。1．防火分区面积过大(1)由于步行街中庭开口没有使用防火卷帘围蔽，步行街的精品店、次主力店和步行街之间没有采用防火分隔，造成中庭步行街防火分区贯通建筑一至三层，包含步行街走道和步行街走道两侧的商铺。该防火分区三层累计总面积36407. 81 m2，远远超出《高层民用建筑设计防火规范》的规定。(2)电影院有七个厅的面积均超过了200 m2，最大厅面积约480 m2，不符合《高层民用建筑设计防火规范》的规定。2．疏散宽度不足室内步行街、KTV、电玩、部分主力店以及地下超市等区域的设计疏散宽度不符合《高层民用建筑设计防火规范》的规定：高层建筑内走道的净宽，应按通过人数每1 00人不小于1．0m计算；高层建筑首层疏散外门的总宽度，应按人数最多的一层每1 00人不小于1．0m计算。3．部分楼梯不能直通室外该建筑中多部疏散楼梯不能直通室外，而是和室内步行街相连，不符合《高层民用建筑设计防火规范》的规定。二、问题请简述针对本项目中的防火分区面积超大、疏散宽度不足、部分楼梯不能直通室外等消防问题，应当如何通过消防性能化分析方法进行解决。参考答案：通过消防性能化分析方法进行解决的措施：1．对于防火分区面积过大及疏散宽度不足的问题，通过优化消防设施（如增大排烟量、采用快速响应喷头），经火灾场景模拟分析工具和人员疏散软件的计算分析，判定现设计能够满足人员安全疏散的要求。2．对于部分楼梯不能直通室外的问题，根据性能化研究结果表明，本项目中，中庭区域可以定义为“亚安全区”，人员可以先疏散至中庭，再疏散至室外安全区域。3．对于四层影院超过200 m2的电影厅，设置快速响应喷头，排烟风机正常启动时影厅排烟量不小于25000 m3/h，通过模拟软件计算，判定了该影厅和整个影城的人员安全疏散。4．对于“亚安全区”的认定，通过烟气控制分析，对中庭区域采取如下的消防安全措施：(1)中庭步行街内禁止进行任何商业活动。(2)中庭内的装修、装饰以及固定家具应采用B1级以上阻燃材料。(3)中庭内不能设置任何影响人员疏散的设施。(4)中庭顶部设置机械排烟，排烟量按400000m3/h设计。5．精品店与步行街中庭用钢化玻璃加密喷淋头进行防火分隔，大于300 m2的次主力店与步行街中庭用防火玻璃加密喷淋头进行防火分隔。
第1题：防火卷帘控制器接到火灾报警信号后，控制防火卷帘自动下降至距地面1.8m 处停止，延时（ ） 后，继续下降至全闭，并向控制室的消防控制设备反馈各部位动作信号。
A.5s–60s B.10s–70sC.15s–80s D.25s–90s答案解析与讨论：
第2题：甲、乙、丙类多层厂房和高层厂房的疏散楼梯采用（ ）或室外楼梯。
A.敞开楼梯间B.封闭楼梯间C.防烟楼梯间D.室内楼梯答案解析与讨论：
第3题：当办公用房、宿舍成组布置时，组内临时用房之间的防火间距不应小于3.5m；当建筑构件燃烧性能等级为（ )时，其防火间距可减少到3m。
A.A级 B.B级C.甲级 D.乙级 答案解析与讨论：我是销售代理机构
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我看上了一套复式楼，2层，每层130平方左右，2层只有一个房产证；但说可以设法帮办理2个房产证，这样就可以分别由2个人来共同购买。请问这样1套房子分成2套销售在政策上是否合法？真能办到吗？在什么情况下，开发商才会有如此做法？谢谢!
热心网友&&&&
济南房产纠纷律师张绪才
熟悉区域：
这个情况还是比较复杂，具体的情形先问清楚开发商如何办理，带上开发商的意见来提问。建议您找一位律师协助办理。
济南房产纠纷律师张绪才
这个情况还是比较复杂，具体的情形先问清楚开发商如何办理，带上开发商的意见来提问。建议您找一位律师协助办理。
如果是规划和测量均在一起的房屋，是不可以拆开的。但是特殊情况可到房管部门办理分割登记，这样就可以分成两个房产证了。您确定购买前请与开发商签订相关办理的约定，如开发商无法兑现承诺对其造成的后果赔偿及办理时间。
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下载：50积分世邦魏理仕青岛凯莱商务酒店地块项目_甜梦文库
世邦魏理仕青岛凯莱商务酒店地块项目
青岛凯莱商务酒店地块项目 市场研究及发展策略顾问服务 最终报告呈交： 北京凯晨置业有限公司 日工作任务用地面积 à 受北京凯晨置业有限公司委托，对青岛凯莱酒店改造项目提供发展策略 和顾问服务 地上建筑面积 规划商品住宅 规划公建面积 拟定容积率CB Richard Ellis | Page27,616平米 104,600平米 44,600平米 60,000平米 （酒店和商业） 13.8研究思路基地分析项目角色整体定位开发策略基础研究发展机遇定位策略设计建议市场研究参考案例物业关系财务测算竞争分析分物业定位处置策略CB Richard Ellis | Page3项目背景报告摘要项目历史? 前身为青岛环海凯莱商务酒店，是较早进入青岛的国际酒店品 牌之一，在青岛享有广泛的认知度? 获取良好的投资收益，取得物业的稳定增值 开发目标 ? 推广企业开发品牌，商业地产开发的又一力作? 毗邻五四广场――青岛的标志性建筑 地段价值 ? 俯瞰奥帆基地、滨海广场、浮山湾… ? 身处繁华成熟的香港中路商务区独特标识? 未来发展成为海岸线上的双塔造型标志性建筑 ? 以精致的发展组合和高端市场定位为标识CB Richard Ellis | Page4发展机遇报告摘要地块条件 ? 无遮挡一线海景 市场机遇 区域发展机遇 城市发展机遇物业?住宅? 距海边步行距离300米 ? 青岛标志性地段 ? 面宽大、进深短的用地条件 ? 可视性好 ? 车流量大、人流量少? 现有市场有很大的产品提升 空间 ? 未来项目竞争力较弱 ? 香港中路： ? 国际化程度高 ? 山东路以西商圈氛围较弱， 不适宜发展大型商业 ? 需要挖掘自身的特色和主题 提高商业竞争力 ? 外向型区域 ? 高端化趋势 ? 商务环境成熟 ? 土地稀缺化 ? 国际管理集团的积极进驻和 关注 ? 地段、海景资源、建筑标识 的三个明显优势 ? 城市环境优越 ? 走向国际化大都市 的青岛 ? 亟待崭新的城市形 象中心 ? 青岛对外展示的窗 口?商业? 沿街的展示面长 ? 东海路上多个物业具有鲜明的 建筑特色 ? 距交通枢纽方便?酒店? 商务氛围浓厚 ? 周边配套设施完善 ? 景观条件优越CB Richard Ellis | Page5项目角色报告摘要市政府香港中路五四广场 音乐广场 奥帆基地浮山湾青岛的新形象中心 北方的滨海地标CB Richard Ellis | Page6分物业主题报告摘要住宅半岛府邸物业类型 住宅 物业 物业 规模 规模 建议 建议 商业 酒店（含服务式公 寓） 地上建筑面积规模（平米） 44,600 12,000 48,000 104,600比例 43% 11% 46% 100%物业发展主题商业精品广场酒店白金五星级酒店CB Richard Ellis | Page7产品要点报告小结城市标志性建筑CB Richard Ellis | Page8东海路亮丽商业风景产品要点报告小结全海景、多面海景户型空中海景会所CB Richard Ellis | Page9报告目录n基地分析13－24n发展定位建议131-186ü项目位置 ü交通状况 ü地块基本条件 ü地块周边显著物业 ü可达性分析 ü可视性分析 ü区域发展特征 üSWOT分析n市场研究及竞争分析ü项目整体定位 ü分物业定位：住宅 ü分物业定位：商业 ü分物业定位：酒店 ü定位汇总26-129n设计建议188-225ü 高档住宅市场研究 ü 高档住宅竞争分析 ü 优质商业市场研究 ü 优质商业竞争分析 ü 优质酒店（服务式公寓）市场研究 ü 优质酒店竞争分析CB Richard Ellis | Page10ü整体规划设计建议 ü分物业设计建议：住宅 ü分物业设计建议：商业 ü分物业设计建议：酒店 ü车位配置建议报告目录n开发策略建议227-231ü开发周期 ü住宅销售推广 ü商业招商 ü酒店招商运营 ü物业管理n财务分析233-239ü开发参数假设 ü开发成本假设 ü收益汇总 ü补充方案n结论240-240CB Richard Ellis | Page11n 基地分析 n 市场研究及竞争分析 n 发展定位 n 设计建议 n 开发策略 n 财务分析? ? ? ? ? ? ? ? 项目位置 交通状况 基地条件分析 地块周边显著物业 可达性分析 可视性分析 区域发展特征 SWOT分析CB Richard Ellis | Page12项目位置流亭机场地块位置示意? 项目位于青岛CBD核心区， 距离市政府和城市会客厅“五 四广场”分别不足500米，周2 6.8 公 里四方站边写字楼、酒店、商场等公 建林立，商务氛围浓厚浮山森林公园? 项目周边景观资源丰富，青 岛地标五四广场、奥帆中心 近在咫尺，距离八大关景区 2.7公里，是重要的旅游目的 地 ? 对外交通方面，地块距离四 方站7.5公里，青岛站7.3公 里；距离流亭机场26.8公 里，车行时间约40分钟，均 在可接受范围内7. 5公 里7.3公里 青岛站本项目公里 2 .7八大关景区 五四广场 0.5公里 奥帆中心CBD建成范围CB Richard Ellis | Page13CBD规划范围周边路网地块周边路网示意 序号 道路名称 香港中路 山东路 南京路 福州南路 东海西路 延安三路 闽江路 燕儿岛路 澳门路 太平角六路 东海一路 南通路 新浦路 徐州南路 佳世客步行街交通状况道路等级 主干道 主干道 主干道 主干道 主干道 次干道 次干道 次干道 支路 支路 支路 支路 支路 支路 商业步行街7 2 6 1 5 12 13141342 3 415 9 985 6 711 108 9 10 11 12 13主干道次干道支路本项目14 15à à项目周边路网发达，周边共有14条主要市政道路，其中5条主干道，3条次干道，6条支路； 项目处在城市东西的主路香港中路和东海西路之间，依东海西路东西排列，东侧是南北主干道山东路，此外延安三路、澳门路等次 干道和重要交通支路环绕周边，交通通达性较好。CB Richard Ellis | Page14公共交通交通状况地块周边公交站点示意 站名浮山所 市政府 湛山 远洋广场地块周边公交站点概况 经停线路 304, 316, 321, 374, 501, 25, 26, 104, 223, 232, 316, 321, 701, 304, 312, 314, 501, 31, 225, 228,231, 321, 501, 31, 225, 228, 231, 304, 223, 232, 312, 314, 25, 26, 104, 316, 321, 311, 501, 110, 802, 605 26, 312, 321, 231, 31, 202, 228, 223, 304, 316, 501, 317 317， 601 317， 231 31, 104, 110, 224, 225, 228, 231, 232, 304, 311, 314, 316, 321, 374, 501, 802, 802、801、501、321、304、 232、225、224、210、33、31、 374、363、316、208、125、 104市政府 世贸中心8 71 6五四广场93世贸中心2东海一路湛山奥帆基地5延安三路本项目东海一路 延安三路 五四广场 奥帆基地 浮山所4à地块周边公交车站众多，26条公交车经停，可通往市区各个地方， 公交系统 非常发达；远洋广场à大型站点密集分布在香港中路上，相对而言东海西路站点较少，线路也较少。CB Richard Ellis | Page15资料来源：世邦魏理仕地铁规划交通状况经停地块的地铁线路示意图 经停地块地铁线路规划概况M3M2线路 M2开工时间 2012开通时间 2016主要站点 青岛火车站―铁路青岛 北站。途经第一海水浴 场、市政府、李村。 太行山路―李沧东部。 途经黄岛区政府、薛家 岛、火车站、台东、市 政府、啤酒城、李村。 大麦岛―湖岛。途经辛 家庄，沿江西路、山东 路。M5M320102014M52公 里未知2020年 后? 未来共将有3条地铁线路途径或临近本项目，分别为M2、 M3和M5，项目轨道交通条件极佳； ? M3、M2将分别于2014年和2016年部分开通，M5开通时 间则在2020年后；市政府M2 M3M2资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis | Page16M5本项目? 其中M2和M3两条线路均经过项目所在的市政府站，站点 为两条轨道交通换乘站，距离本项目不足500米； ? M5线路的江西路站临近本项目，距离项目不足1.5公里。M3M5à本项目未来靠近三条地铁线路，交通便利度极佳，能够 吸引城市各个区域的优质资源。基地条件分析项目地块示 意图 香港中路 青岛国际 贸易中心延 安 三 路地块主要规 划指标用地面积 拟定容积率7,616平米 13.8济南军区第 二疗养院海韵华 都 东海西路办公楼项目用地山 东 华仁大 路 厦发展内容 商品住宅 公建（酒店 和商业） 总规模规模 44,600 60,000 104,600比例 43% 57% 100%资料来源：《青岛燕尔岛项目概念性规划方案设计任务书》à à地块东至华仁大厦三期、西至二疗临街网点、南至东海西路、北至二疗现存办公大楼和青岛国际贸易中心建设场址； 地块东西长139.4米，南北宽52米左右；地块临街面长，商业价值大，且地块南侧朝向大海，可以充分利于此望海面布置更多 海景单元，极大提升物业价值。CB Richard Ellis | Page17地块周边显著物业项目地块示意 图 香港中路地块主要规划 指标本项目 居住物业 综合物业(现存)延 安 三 路5678山 东 路综合物业(在建)青 岛 国 税办公楼 4 3 2 1东海西路资料来源：《青岛燕尔岛项目概念性规划方案设计任务书》CB Richard Ellis | Page18地块周边显著物业序号 1 2 3 4 5 6 7 8 项目名称 华仁大厦 海韵华都 海信大厦 东海路9号 物业类型 写字楼 商住公寓 写字楼 住宅 写字楼、商业、 公寓 写字楼、商业 多层办公楼、 多层住宅 写字楼、酒店、 商业、公寓 层数 35F（一期）/ 11F（三期） 12F 27F 50F 51F（写字楼） /30F（公寓） 30F 6F 50F(写字楼), 41F（公寓） 入住/完工时间 1995（一期）/ 2009（三期） 09
NA 2011 物业描述 项目为以写字楼为主体的综合建筑，一期总建筑面 积65,000平方米，三期总建筑面积20,860平方 米，其中三期拥有保时捷展示厅。 中档商住物业为主，总建筑面积24,000平方米 甲级写字楼，总建筑面积55,000平方米 高端住宅，由两栋50层塔楼组成，总建筑面积 11,3305平方米，366户 为甲级写字楼、高端公寓和中高端商业的综合建筑 体，总建筑面积22万平方米 为写字楼、商住楼、商业的综合建筑体，总建筑面 积12万平方米 为待拆建筑，尚未确定转让时间 占地面积18229.2 平方米，规划建筑面积32.75万 平方米，设计高度246米万邦中心 青岛世界贸 易中心 济南军区第 一疗养院 青岛国际贸 易中心à à地块周边主要特点：包括本项目，区域内多个高档综合项目在建，是一个新兴的综合商务区域，超高层建筑比较多 对本项目发展启示：多个高档综合项目的落成将加速项目周边商务和商业氛围的发展，项目周边将成为香港中路商务区中的一个重要 结点，对本项目未来发展高档次的物业有积极的促进作用CB Richard Ellis | Page19可达性分析? 如图交通导向图所示，地块所处区域道路 系统发达，可通过东海西路、山东路、延 安三路等主干道到达，具有较好的通达性。香 港中 路延 安 三 路山 东 路? 山东路与香港中路交界口、山东路与东海 西路交界口为城市两个重要的交通枢纽， 车流、人流均比较大，存在交通导向管治。 ? 延安三路与香港中路和东海西路的交界口 为两个次交通枢纽，交通无管制，较为灵 活。 ? 地块南侧交通条件好，东侧、西侧和北侧 受到建筑遮挡，未来车行交通组织有一定 难度。香 港西 路à à项目周边道路系统发达，可达性强，具有便捷的交通动线。 地块南侧交通条件最好，项目未来主要出入口建议都布置在南侧，其他位置仅安排次入口。CB Richard Ellis | Page20可视性分析? 地块紧依东海西路，路南侧多为6层以下的多层建筑， 20米以上没有什么遮挡项目视野开阔，观海效果极佳。 ? 山东路口华仁大厦三期的建设对项目东侧东西向望形成 一定程度的遮挡。 ? 项目北侧在建的国际贸易中心项目为超高层综合体建 筑，对项目北向望形成一定的遮挡，在香港中路的展示 面较差。à受到北侧和东侧在建综合体的影响，地块从北侧香港中 路和东侧山东路的可视性较差；地块西侧和南侧全部为 低层建筑，对地块无遮挡，尤其是南侧的海景视野极佳。CB Richard Ellis | Page21区域发展特征北 商务和高档居住 氛围浓厚 综合度高 商业氛围浓厚7 4 11 6 3 17 16 20 19 5 4 2 3 14 11 1 10 3 5 3 4 13 2? 目前香港路商圈最成熟的区域集中在 东海路以东。 ? 由地块的东海路以西区域酒店和居住 物业较为密集，商业氛围相对较弱。 ? 未来随着万邦中心、青岛国际贸易中 心等综合体项目的入市，本项目所在 区域的综合氛围将进一步提升。6本项目2 110 18 9 5 8东海西路 15 2 1 12 6 8 8 12 95 6 1 77香港中路 山东路4延安三路南京路à地块所处区域目前以酒店和高档居住物 业为主，商业氛围不足。 区域内新建综合项目体量较大，为未来 新兴商务中心，写字楼、商业、酒店等 形态物业供给较为集中。写字楼物业酒店物业商业物业居住物业àCB Richard Ellis | Page22SWOT分析优势 ? 区位优势：位于青岛CBD核心区，商务氛围浓厚，旅游资源丰富，未来发展潜力较好。 ? 周边环境：同时拥有海景和CBD的成熟配套，距青岛地标五四广场、奥帆基地、八大关等最著名的旅游场所较近，对酒店物业 有较强的需求。 ? 景观资源：项目基地20米以上可享受全视角海景，是青岛商务区沿海一带不可多得的可开发综合用地，相对稀缺。 ? 交通优势：地块紧邻城市主干道东海西路、山东路及香港中路等，周边交通设施完备，且未来规划多条轨道交通汇集于项目周 边，交通优势明显，增强了项目的辐射力。 ? 周边配套：周边商业商务氛围成熟，居住配套齐全，宜商宜住。 ? 地块形状：地块沿街面长，商业价值大，向海面宽，可以布置更多的海景单元，极大提升物业价值。 劣势? 地块东侧、北侧和西侧都有建筑遮挡，对项目可视性以及未来内部交通动线组织带来一定的负面影响。 ? 香港中路沿线发展最成熟，本项目所在的东海路沿线目前人流量不如香港中路。CB Richard Ellis | Page23SWOT分析机会? 青岛海滨环境的持续改善，以及通过奥帆赛成功举办所展示的优美城市风貌，将吸引海内外更多的高收入阶层前往青岛购房置业。 ? 外向型经济的发展提升了青岛的经济地位，外籍常住人口保持增长势头，对高档公寓的需求持续增加。 ? 作为山东省经济发展的龙头，青岛商务城市形象地树立和旅游产业等相关服务业的发展，促使城市对商务商业设施产生更大和更 高的需求。 ? 项目位于香港中路中央商务区内，区域商务氛围浓厚、海岸资源丰富且发展成熟，对发展酒店物业和居住物业有较强的需求支撑。威胁? 区域内的万邦中心、青岛国际贸易中心规划物业组合齐全、规模较大，未来将对本项目造成一定的竞争威胁。 ? 受全球金融危机的影响，整个经济发展速度放缓，高端居住物业市场未来发展的不确定因素增加，影响项目高端公寓的去化速度 和预期。 ? 区域内未来规划建设的高星级酒店项目较多，未来激烈的竞争将影响到物业的经营预期。CB Richard Ellis | Page24n 基地分析 n 市场研究及竞争分析 n 发展定位 n 设计建议 n 开发策略 n 财务分析? ? ? ? ? 高档住宅市场研究 高档住宅竞争分析 优质商业市场研究 优质商业竞争分析 优质酒店（服务式公 寓）市场研究 ? 优质酒店竞争分析CB Richard Ellis | Page25高档住宅CB Richard Ellis | Page26市场研究p 研究范围高档住宅区域 价格 产权类型 产品类型 开发进度市南区及崂山区沿海一线 12,000元/平米以上 纯住宅或公寓类型 以多层、小高层、高层、超高层住宅为主 新房在售，推广但未开盘，售罄入住的二手房丽都国际CB Richard Ellis | Page27香港置地颐和星苑市场研究p 分布特点序 号 1 2 35 2 25 23 9 7 16 28
14 19 22 4 17 1 3 10 13高档住宅楼盘名称 领世华府 恒基新天地 丽都国际三期 怡华园 颐和星苑 麦岛金岸 亚麦山城二期 翡翠花园改造工 程 青岛御景峰 千禧龙苑二期 圣安德鲁斯公寓 瑞士花园 青岛海景大酒店 金光都市名家 序 号 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 楼盘名称 中环国际公寓 贵合新园 柏丽澜庭BC 金羚.江山帝景 海信燕岛国际公 寓 东海路9号 宝门公寓 凯悦中心 银川山苑 维多利亚广场 瑞纳紫域 香港置地-公寓 万邦中心 青岛国际贸易中 心 万丽海景4 5 6 7 8 91218 27 20 2924No在售项目No在建未售项目No售罄项目10 11à 高档住宅主要分布在市南区与崂山区的滨海区域，拥有稀缺性海景资源是青岛 高档住宅的最大卖点。 à 市南区的滨海区域除了能够享受海景资源外，青岛的城市功能东移也是推动市 南和崂山高档住宅快速增长的因素之一。CB Richard Ellis | Page2812 13 14注：尚未开工的项目暂不计入分布统计市场研究p 市南区项目概况售罄 序 号 14 15 16 17 18 19 在售 序 号 20 21 22 23 24 25 推广待 开盘 序 号 26 11 27 28CB Richard Ellis | Page29高档住宅项目名称 金光都市名家 中环国际公寓 贵合新园 柏丽澜庭A 柏丽澜庭BC 金羚.江山帝景 海信燕岛国际公寓 项目名称 东海路9号 宝门公寓 凯悦中心 银川山苑 维多利亚广场 瑞纳紫域 项目名称 香港置地-住宅 香港置地-公寓 万邦中心 青岛国际贸易中心 万丽海景 建筑面积 (平米)
89015 建筑面积 (平米)
建筑面积 (平米)
80000 产品类型 多层、高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层 产品类型 超高层 高层 超高层 小高层、多层 高层 多层洋房 产品类型 高层 高层 超高层 超高层 高层 总套数 270 202 206 86 120 120 529 总套数 365 162 311 184 500 128 总套数 96 504 100 -465 户均面积 (平米) 222 100 110 200 253 142 168 户均面积 (平米) 229 125 119 105 60 197 户均面积 (平米) 139 59 300 -172 主力户型 三房/四房160-250 二房80-120 三房100-130 三房/四房130-290 三房/四房130-290 三房120-160 三房/四房150-200 主力户型 三房/四房140-330 二房/三房100-140 一房/二房70-120 三房/二房90-130 一房50-70 三房/四房160-220 主力户型 三房120-170 一房/二房70-100 四房 300 -二房/三房29数据来源：世邦魏理仕市场研究p 市南区项目概况售罄 序 号 14 15 16 17 18 19 在售 序 号 20 21 22 23 24 25 推广待 开盘 序 号 26 11 27 28CB Richard Ellis | Page30高档住宅项目名称 金光都市名家 中环国际公寓 贵合新园 柏丽澜庭A 柏丽澜庭BC 金羚.江山帝景 海信燕岛国际公寓 项目名称 东海路9号 宝门公寓 凯悦中心 银川山苑 维多利亚广场 瑞纳紫域 项目名称 香港置地-住宅 香港置地-公寓 万邦中心 青岛国际贸易中心 万丽海景 开盘 时间 6-11 8-02 5-10 2005-08 开盘 时间 7-12 8-05 8-09 开盘 时间 10
入住 时间 7-10 9-03 6-12 2007-06 入住 时间 8-05 9-05 2009-06 -入住 时间 9-06 --2010 全程均价 (元/平米) 12,994 13,311 10,908 26,072 29,768 14,866 15,330 全程均价 (元/平米) 27,571 17,188 23,797 11,058 16,736 13,200 全程均价 (元/平米) -----现价 (元/平米)
15487 现价 (元/平米)
现价 (元/平米)
30000 -&30000 建筑面积 (平米)
89015 建筑面积 (平米)
建筑面积 (平米)
60000 销售率 100.0% 100.0% 97.1% 82.6% 79.2% 93.3% 97.4% 销售率 27.1% 32.7% 14.8% 61.4% 8.8% 5.5% 销售率 11.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%29数据来源：世邦魏理仕市场研究p 崂山区项目概况售罄 序 号 1 2 3 4 在售 序 号 5 6 7 8 9 10 推广待 开盘 序 号 11 12 13CB Richard Ellis | Page31高档住宅建筑面积 (平米)
建筑面积 (平米)
建筑面积 (平米) 00 40000 户均面积 (平米) 174 261 151 116 户均面积 (平米) 161 184 136 199 148 134 户均面积 (平米) 170 ---项目名称 领世华府 恒基新天地 丽都国际三期 怡华园 项目名称 颐和星苑 麦岛金岸 亚麦山城二期 翡翠花园改造工程 青岛御景峰 千禧龙苑二期 项目名称 圣安德鲁斯公寓 瑞士花园 青岛海景大酒店产品类型 高层、小高、洋房 高层、洋房、别墅 小高、多层 小高 产品类型 小高、洋房、别墅 高层、洋房、别墅 高层、小高、洋房、别墅 别墅 高层、小高、洋房、别墅 高层 产品类型 高层 ---总套数 308 176 185 10 总套数 606 974 99 31 280 240 总套数 1000 ---主力户型 三房/四房140-200 三房/四房200-400 三房/四房120-180 三房90-140 主力户型 三房/四房110-200 三房/四房140-250 三房110-160 三房/四房180-250 三房/四房120-200 -主力户型 三房/四房140-220 ---数据来源：世邦魏理仕市场研究p 崂山区项目概况售罄 序 号 1 2 3 4 在售 序 号 5 6 7 8 9 10 推广待 开盘 序 号 11 12 13 项目名称 领世华府 恒基新天地 丽都国际三期 怡华园 项目名称 颐和星苑 麦岛金岸 亚麦山城二期 翡翠花园改造工程 青岛御景峰 千禧龙苑二期 项目名称 圣安德鲁斯公寓 瑞士花园 青岛海景大酒店 开盘 时间 6-04 7-10 开盘 时间 7-08 8-01 8-07 开盘 时间 10 入住 时间 8-06 2007-12 -入住 时间 9-10 09-05 2010-07 入住 时间 ---全程均价 (元/平米) 17,029 27,955 16,249 14,253 全程均价 (元/平米) 13,040 15,551 12,750 24,025 16,216 13,000 全程均价 (元/平米) ---现价 (元/平米)
现价 (元/平米)
现价 (元/平米) ---建筑面积 (平米)
建筑面积 (平米)
建筑面积 (平米) 00 40000高档住宅销售率 93.5% 67.0% 88.6% 60.0% 销售率 62.0% 83.0% 34.3% 48.4% 53.9% 12.9% 销售率 0.0% 0.0% 0.0%数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis | Page32市场研究p 楼盘规模单个楼盘规模情况 2 万以下 2-5万 5-10万 10万以上高档住宅5% 23%18%? 高档住宅楼盘的规模普遍集中在2-5万平米，占到楼盘数量 50%以上。 ? 目前，高档住宅在市南区与崂山区的可售面积比例大致相 当，均在15万平米左右，相比之下未来潜在供应较大。 ? 由于发展比较成熟，土地供应多为拆迁改造工程，市南区单 个楼盘规模小、数量多。54%在售面积分布情况 市南 崂山 46%? 而作为新区，土地供应充足，崂山区数量少，单个楼盘规模 一般较大。54%à 本项目位于市南区，既有一定的海景资源又能享用城市 CBD的商业、商务配套，地段优势明显，开发高档住宅的 先天条件十分优良。数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis | Page33市场研究p 供给情况市南供给量 20 万平方米 15 10.6 10 5 0 06 09F
10.4 7.3 14.1 8.4 18.1高档住宅? 市南高档住宅市场从04年开始起步，发展平稳，由于土地供 应量有限，未来供给量保持稳定，本项目住宅产品的推出将 是对市南区高端市场的重要补充。 ? 崂山高档住宅市场从2005年起步，2007年放量增长，未来 供应将持续增长，预计2009年内共有49.6万平米高端住宅入 市。崂山供给量 60 50 40 30 20 10 0 0.0
37.0 29.2 49.6 35.3à 市南区沿海一带是目前最受关注的高端住宅供应市场，由 于可供开发的纯住宅用地较少，住宅产品的供应主要来自 综合性物业中的公寓，物业价值将继续增长。 à 崂山区07年麦岛金岸与颐和星苑两个项目入市，带动供给 大幅增长，这两个项目均为80万平米的大盘，开发周期在 6-8年，将会带来持续的后续供给量，未来竞争将较为激2006200720082009F2010F烈。注：未来供应的预测主要基于对目前定位高端项目情况的汇总及相关土地 出让所能带来的未来供给。数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis | Page34市场研究p 吸纳情况市南吸纳量 7.8高档住宅10 8 万平方米 6 4 2 0 .2 2.68.6 7.3u市南区高档住宅市场相对成熟，年吸纳量约为7-9万平 米，与崂山相比，去年受到影响较小，但是从09年初 的市场反应来看，成交速度较慢。u1.22006200720082009Q1随着青岛高档住宅需求的逐步释放，崂山区高档住宅吸 纳量迅速上升，主要受到当年麦岛金岸项目上市的推 动；但由于宏观调控原因，08年吸纳量下降约25%， 09年第一季度更是只有2.1万平米。20 15 10崂山吸纳量 16.7 12.4万平方米à 与普通住宅相比，08年底的金融危机对高档住宅销5.4售市场有较大冲击。2.15 0 0.0
07 2008à 09年3月以来，在部分楼盘促销的带动下，市场销 售速度明显加快，市场有回暖趋势。2009Q1数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis | Page35市场研究p 价格走势市南区高档住宅销售情况10 8 万平方米 6 4 2 0 10,000 2.16
14,183 18,927 20,530 30,000 24,448 25,000 元/平方米 20,000 15,000 10,000 5,000 0 2.65
2009 Q1高档住宅? 高挡公寓市场价格在15,000-20,000元/平米的水平，是青 岛市整体住宅市场平均价格的3-4倍。 ? 青岛高端住宅市场长期以来保持了稳定的增长趋势，其中 市南区的平均销售价格在20000元/平米以上，崂山区平均 销售价格在16000元/平米以上。 ? 受经济危机和产业政策调整等因素的影响，高档住宅销售 量受到影响，同比2008年两个区域均有不同程度的下滑， 其中市南区同比下降15.2%，崂山区同比下降26.0%。销售量（市南）价格（市南）崂山区高档住宅销售情况20 15 万平方米 10 5 0.49 5.44 0 16.73 12.41 15,000 18,902 16,125 17,494 20,000 16,343 15,000 元/平方米 10,000 5,000 2.11 0à 受宏观调控及金融危机双重影响，价格增幅下降，但房价 仍处于高位运行。 à 与崂山区相比，市南区的高档住宅市场发育成熟，成长稳 健，未来增长潜力更大，受到政策影响也较小。20052006200720082009 Q1销售量（崂山）价格（崂山）数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis | Page36市场研究p 客户特征? 本地购房者比例高，多数楼盘占到总量50%以上，二次及多次置业者为主 客户来源高档住宅? 外地客户以省内青岛周边城市为主，占总量30%左右，一般有事业或亲属在青岛，与青岛没有任何关系 的客户少 ? 顶级产品有较多来自其他省市、国外及港澳台的购买者，约占总量的20% ? 本地客户以改善居住环境，作为第一居所为主购房目的? 外地客户大多为度假居住兼投资 ? 纯投资客户较少身份特征? 主要为私营企业主，大型企业高管及政府机构人员需求特征? 国外客户对国内政策及宏观经济发展更关注，关心物业的保值、升值及投资价值 ? 本地自住类客户有多次购房经验及多年居住体验，对产品的细节及居住舒适度要求高à 高端住宅市场的客户以青岛本地的高端客户为主，以自住及度假为目的的占绝大多数。 à 市南更加靠近城市，自住的便利性更佳，除少数顶级豪宅外，本地客户占比更大；崂山景观资源丰富，对外地的度假客 户更具吸引力。CB Richard Ellis | Page37市场研究p 产品特征市南区 建筑类型 ? 地块小，容积率高，一般为高层甚至超高层 ? 公寓一般为塔式，住宅一般为板式 ? 投资度假类公寓，面积以70-120平米为主力 ? 日常居住类公寓，以140-300平米为主力 ? 三房为主力 ? 基本维持在1：1以上，个别楼盘做到了1：1.5甚至1：2 崂山区高档住宅? 地块大，容积率小，产品规划自由度较高，产品类型丰 富多样，别墅、洋房、小高层、高层均有 ? 公寓一般为塔式，住宅一般为板式 ? ? ? ? 别墅面积以500平米以上为主力 洋房面积以180-230平米为主力 高层、小高层以140-250平米为主力 三房、四房为主力户型车位比 合作团队 外立面 建筑风格? 一般都聘请国际知名机构进行规划设计、景观设计、室内设计，重视业务管理，一般聘请国际知名物业管理单位对项 目做物业顾问或委托经营 ? 有玻璃幕墙、石材、面砖+石材、石材+玻璃幕墙等形式 ? 以现代和欧式为主 ? ? ? ? 目标客户没有时间与精力自己装修，提供精装修能为开发商获取更多利润，以提供精装修为主流 装修标准一般在2,000-3,000元/平米左右，有个别做到更高 以提供厨房、卫生间的全部装修，其他房间提供天花板、地面、墙面装修为主流 机电设备及赠送家电一般选择国际知名品牌的高端配置精装修内部配套? 一般建有会所，面积2,000-4,000平米不等，服务内容缺乏事先规划CB Richard Ellis | Page38市场研究p 高档住宅市场研究小结市南区 供应量 产品特点 ?由于土地日渐稀缺，近年来高端住宅供应量有所 减少，未来供应有限 ?地块小，容积率高，一般为高层甚至超高层，公 建类公寓项目较多，建筑类型单一 ?三房为主力，户型面积大于市场主力，但是小于 崂山区 ?远高于全市水平，均价达到2.4万左右 ?由于产品稀缺，产品具有较好的保值增值能力 销售情况 ?个别项目销售速度受金融危机影响较大，但整体 销售速度降低主要由于数个项目在2008年售罄 ?更加靠近城市，自住的便利性更佳，本地客户占 比更大 ?土地供应以旧改为主，核心区域项目日渐稀缺， 未来产品将逐渐向顶级发展，价格将进一步上涨 崂山区高档住宅?随着区域日趋成熟，高端住宅供应量日渐增多，除未 来项目供应外，仍有大量景观资源极佳的土地； ?地块大，容积率小，产品规划自由度较高，产品类型 丰富多样，别墅、洋房、小高层、高层均有 ?三房、四房为主力，户型面积较大，大于市南区 ?低于市南区水平，均价为1.7万左右 ?受到金融危机影响较大，价格下降千余元 ?销售速度受金融危机影响较大，但是个别项目在降价 之后取得了不错的销售表现 ?景观资源丰富，对外地的度假客户更具吸引力，外地 客户占比高于市南 ?土地资源充足，但兼有山海资源及一线海景资源的黄 金地段已经转向稀缺，产品密度将会有所提升，低密度 产品价格将加速上扬户型特点 价格客户特点 未来发展à 与崂山区相比，市南区尤其是项目所在的CBD区域，兼有成熟的城市配套和绝佳的海景资源，市场更加成熟，随着可利用 土地的减少，物业的保值增值性能更加显著；对发展高端住宅产品，目前市南区较崂山区更具优势。CB Richard Ellis | Page39市场研究p 市场小结和启示市场供应高档住宅? 青岛市的高端住宅主要集中在市南区和崂山区的临海区域，且未来供应仍将主要集中此两个区 域，随着市南中心区滨海土地日渐稀少，本项目未来发展前景较好。? 由于土地稀缺，市中心的豪宅以公建外观的高层和超高层为主。 产品特征 ? 产品户型覆盖全面，从零居到四居以上的大户型均有，户型尺度较为奢侈。 ? 本项目兼有海景资源和成熟配套，发展住宅有良好的市场机遇。需求特点? 青岛为北方重要的海滨城市，临近京、津等大城市，投资、度假需求旺盛，但金融危机爆发后， 成交客户更加偏重于自住需求。销售情况? 青岛豪宅市场受金融危机的影响小于一线城市，2009年同比吸纳量小幅下降，但是部分楼盘调整 价格后，市场在3月份有明显的回暖迹象，成交量开始回升。CB Richard Ellis | Page40竞争分析p 竞争项目选择高档住宅选取同处市南区的现有和未来的四个 典型高端住宅项目进行研究： ? 东海路9号 山 东 路 ? 柏丽澜庭 ? 万丽海景 ? 国贸中心 香港中路 ? 万邦中心 ? 世茂东海路项目国贸中心 万邦中心 世茂项目本项目东海路9号 柏丽澜庭 万丽海景东海中路CB Richard Ellis | Page41竞争分析p 东海路9号：项目概况位置 占地面积 建筑面积 住宅套数 容积率 得房率 开盘时间 入住时间 产品类别 层高 车位比 物业管理费 开发商 市南区东海西路 10,100平米 总建筑面积：113,305平米 住宅面积：83,485平米 365 8.95 71%-72%
超高层公寓（精装修） 3.15米 450个，1：1.23 9元/平米?月 青岛阳光新地置业有限公司 建筑设计：澳洲U/A 景观设计：BELT-COLLINS 室内设计：加拿大FK 物业管理顾问：世邦魏理仕CBRE高档住宅合作团队CB Richard Ellis | Page42竞争分析p 东海路9号：户型配比户型面 积配比（套数） 0.5% 12.3% 140-150 160-170 180-190 200-210 280-330 高档住宅? 户型区间为140-330平米，280-330平米大户型的套数约占40%的比例 ? 1,000平米的户型有两套，位于顶层的大平层 ? 4-16层为一梯五户，A、D户型有电梯直接入户 ? 17-49层为一梯三户，全部有电梯直接入户 ? 50层为一梯一户大平层38.4% 24.3%12.3%12.3%à 户型大小符合高档住宅的设计尺度要求CB Richard Ellis | Page43竞争分析p 东海路9号：户型配置户型编号 A B C D E F G H 户型面积 209 183 166 162 148 316 302 288 套数 45 45 45 44 45 47 47 47 房间配备 三室二厅二卫 三室二厅二卫 二室二厅二卫 三室二厅二卫 二室二厅二卫 四室二厅三卫 四室二厅三卫 四室二厅三卫 备注高档住宅三室中的一室含一个小书房，一个套房，无工人房，电梯直接入户 三室中的一室含一个小书房，一个套房，无工人房 一个套房，无工人房 三室中的一室含一个小书房，一个套房，无工人房， 电梯直接入户 一个套房，无工人房 四室中的一室含一个小书房，两个套房，无工人房，电梯直接入户 四室中的一室含一个娱乐房，两个套房，无工人房，电梯直接入户 四室中的一室含一个小书房，两个套房，无工人房，电梯直接入户à 户型套房设计、主要空间尺度合理，并做到了大多数户型电梯直接入 户，配置较高，但缺少工人房配置CB Richard Ellis | Page44竞争分析p 东海路9号：交工标准外墙 夹胶式LOW-E中空玻璃幕墙 采用法国爱迪士技术安装新风系统、中央吸尘系统；爱迪士FH系列湿式设备；远大直燃一体化中央空调提供冷热源，末 端设备采用美国约克的纳米二氧化钛催化氧化技术；三菱 Nexway型电梯 原装意大利进口静音型全自动无负压变频供水系统；给水、 热水系统管材采用了澳大利亚Kembla紫铜管；中水系统；集 中热水供应 厨房 卫生间 家电 其他 德国进口整体橱柜，厨房垃圾系统，厨房集中排烟 伊奈卫浴 SIEMENS洗衣机、烘干机、烤箱、油烟机、冰箱 可独立调温的地暖采暖系统 ，德国-欧文托普地板辐射采暖系 统，瑞士-乔治费歇尔管路系统 户外保安监控系统、闭路电视监控系统、社区周界防盗报警 系统、停车场自动管理系统；无线覆盖系统；居家场景预设 功能，客厅的灯光、窗帘、背景音乐，都可以预设为不同组 合的室内场景状态高档住宅机电系统给水系统弱电系统CB Richard Ellis | Page45竞争分析p 东海路9号：会所服务SPA 温水泳池 健身房 多功能厅 图书馆 儿童活动室 由知名机构服务，给业主提供家门口的美容美体服务 免费向会员开放 免费开放，并提供教练 为业主家庭派对、宴客、会有及观看投影电影提供场所 收集业主推荐的书籍、CD、杂志等，鼓励阅读 有专职人员照看小区内学童下课后或假期里面的学习与活动 预约钢琴老师上门教学，方便琴童练习，不用来回接送，也 不会吵到四邻 24小时便利店 供业主聊天或者存放红酒、雪茄 为业主提供快捷的便餐 可以代业主煲汤等高档住宅琴房 便利店 红酒吧、雪茄吧 简餐服务 餐厅厨师CB Richard Ellis | Page46竞争分析p 东海路9号：销售情况12 10 8 6 4 2 0 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 61 4 3 3 2 1 1 1 1 0 2 1 0 0 1 7 5 7 5 4 4 4 3 3 4 3 7 6 6 10高档住宅吸纳量? 项目总货值约25亿，自2006年11 月开盘至今，共销售99套，销售 率27.1%*，销售面积约2.28万平 米，货值约6.8亿元； ? 07年以前平均每月销售4-5套左 右，08年以后平均每月销售2-3 套，2009年成交情况较好； ? 07年以前平均价格基本稳定，08 年销售价格小幅下滑，年底至09 年，价格基本稳定；*注：该项目共两栋楼，目前在售的仅一栋 楼，该销售率为总体的销售率。套789 10 11 12 123435,000 30,000 25,000 元/平方米 20,000 15,000 10,000 5,000 0 11 12 1 2 3 4 5 6 7 82008销售 价格20099 10 11 12 123456789 10 11 12 1234数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis | Page4720082009à 由于单价高、总价高，客群数 量少，青岛市顶级高档住宅的 销售速度相对于一线城市来说 较慢竞争分析p 东海路9号：销售情况160 140 120 100 80 60 40 20 0 面积区间供需比 31.1% 89 45 14 22 24.7% 20.0% 45 9 45 12 42 141 26.7% 29.8% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5%高档住宅? 各户型面积销售速度均衡，与总销售速度保持一致； ? 大平层总价太高，约3,000-4,000万元，没有低层部分的 140-210平米的户型销售情况较好； ? 高层部分的F户型销售最好，G户型销售最差；套2 0 0.0% 0% 140-150 160-170 180-190 200-210 260-330
供应 吸纳 比率à F户型位于南向，海景景观最好，销售情况较好户型供需比 80 70 60 50 40 30 20 10 0 73 74% 31 31 19% 6 F户型数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis | Page48100% 57 78% 80% 60%à G户型向东，设计不合理，客厅面积太小，开间也小，销 售情况不理想 à 低层户型，产品品质一般，但户型面积相对较小，具有总 价优势，销售情况较好 à 大户型、高总价的户型，应避免产品设计方面的缺陷，以 降低对销售速度的影响 à 市场最能够较快销售的总价范围在400-600万/套套233142% 1340% 20% 0% ABC D E户 型 比率G户型 供应H户 型 吸纳竞争分析p 东海路9号：销售情况供应套数 单价 (元/平米) 总价 (元/套) 楼层 22,000-26,000 28,000-35,000 300-600 700-1,100 1-16 17-50 73 94 73 94 73 94 销售套数 57 42 57 42 57 42 销售率 78.1% 44.7% 78.1% 44.7% 78.1% 44.7%高档住宅? 单价在22,000-26,000元/平米，总价在300-600万/ 套范围内的单元销售速度相对较快，销售率约为78% ? 单价在25,000-32,000元/平米，总价在700-1,100万 /套范围内的单元销售速度相对较慢，销售率约为45% ? 低楼层、低单价、小面积的单元销售速度较快低-&高à 低楼层的单元由于单价相对较低，户型面积较小， 总价较低，所以销售速度较快 à 高楼层单元由于单价相对较高，户型面积较大，总 价在700-1,100万左右，总价较高，客户群体数量 小，所以销售速度较慢已销售单元CB Richard Ellis | Page49未销售单元竞争分析p 东海路9号：优劣势分析高档住宅优势 ? 地段好，位于青岛城市CBD中心 ? 资源好，一线海景 ? 安全性高 ? 私密性好 ? 装修标准高 ? 设施设备智能、环保程度高 ? 服务水平高 ? 国际化品牌团队打造 ? 青岛第一高档楼盘的形象已经树立 ? 部分户型面积过大劣势? 大户型，部分高总价户型产品有设计缺陷 ? 地块进深大，梭形设计照顾到观海效果，但使得户型不方正， 底层户型设计布局不理想 ? 占地面积小，小区内部园林景观空间较少 ? 得房率低，实际使用面积小 ? 部分户型尺寸设计不合理CB Richard Ellis | Page50竞争分析p 柏丽澜庭：项目概况位置 占地面积 建筑面积 住宅套数 容积率 得房率 开盘时间 入住时间 产品类别 层高 车位比 物业管理费 开发商 合作团队 市南澳门八路 31,838平米 66,504平米 206套 1.51 81%
4栋14层，2栋18层高层 3.2米 384个，1：1.86 4.13元/平米?月 青岛泰山房地产开发有限公司 景观设计：美国TOPO 室内设计：李玮珉高档住宅18F，2T3 14F，2T3 18F，2T2 14F，2T3 14F，2T2 14F，2T2CB Richard Ellis | Page51竞争分析p 柏丽澜庭：户型配比户型面积配比（套数） 3.9% 2.9%高档住宅? 户型最小面积为130多平米，130-190平米的户型占39.5%， 220-290平米的户型占53.7% ? 顶层全部为复式住宅，共计15套39.5%? 两梯两户或两梯三户à 220-290平米户型的大小符合高档住宅的设计尺度要求53.7%à 高档住宅最适合居住的产品类型是板楼，一个平面两户， 可以保证所有户型均符合通风、采光等要求130-190 220-290 290-370 430-500两梯两户，三居+三居CB Richard Ellis | Page52两梯三户，三居+三居+两居竞争分析p 柏丽澜庭：交工标准外墙 大堂 走廊 机电系统 弱电系统 室内装修 家电 其他 北面为石材幕墙，其余三面全为low-e玻璃幕墙 石材地面，墙面乳胶漆，天花吊顶刷乳胶漆 石材地面，墙面乳胶漆，天花吊顶刷乳胶漆 远大中央空调，原装三菱电梯 德国原装进口SIEMENS厨房用具 装修标准3,000元/平米标准，实木复合地板，高级墙 纸，天花吊顶刷乳胶漆；卫生间科马全套代理 德国SIEMENS原装进口 地热采暖高档住宅CB Richard Ellis | Page53竞争分析p 柏丽澜庭：销售情况35 30 25 套 20 15 10 5 0 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 3 12 7 6 7 2 17 17 10 3 3 5 4 4 3 17 19 29 吸纳量高档住宅? 自2007年11月开盘至今，销售率86%； ? 开盘前两月，集中消化月20%，平均每月销售10套， 08年以后吸纳量基本保持稳定，偶尔有月份成交数量 接近20套； ? 开盘以后销售价格保持稳定，销售接近尾期，受宏观 调控及金融危机影响较小。20073 5 ,0 0 0 3 0 ,0 0 0 2 5 ,0 0 0 元/平方米 2 0 ,0 0 0 1 5 ,0 0 0 1 0 ,0 0 0 5 ,0 0 0 0 11 122008销售价格2009à 由于开发商当地客户资源比较丰富，利用圈层营销， 前期本地客户积累较好，开盘即销售约20%，在高端 楼盘销售中属于不错的业绩； à 高档住宅往往占据稀缺资源、房屋品质较好，价值较 高，购买客户对价格的敏感程度低，所以顶级高档住 宅在遇到市场调整的时候，销售价格与吸纳量受市场 的影响较小，抵抗风险的能力也较强；1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4200720082009à 项目为纯住宅项目，外观为小高层住宅形象，与东海 路9号等公建外观的项目相比，更易于让客户接受；数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis | Page54竞争分析p 柏丽澜庭：以往销售情况分析面积区间供需比 110 66.4% 81 39.5% 32 15 73 33.3% 5高档住宅120 100 80 套 60 40 20 0 130-19070% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%? 由于项目已经售罄，从历史数据能够更好的反应项目的畅销 和滞销户型，在此选取截至2008年6月的销售数据进行分 析； ? 220-290平米的户型销售情况最好，销售率达到66.4%； ? 复式住宅销售情况欠佳，销售率为33.3%，低于楼盘销售率 53%； ? 总价在600-1,000万的单元销售情况较好，销售率达到 66.4%； ? 总价1,000万以上的住宅也销售了5套；220-290 供应 吸纳复式290-500 比率 销售套数 42 62 32 73 5 销售率 48.8% 51.7% 39.5% 66.4% 33.3%供应套数 单价 (元/平米) 24,000-28,000 28,000-32,000 330-600 总价 (元/套) 600-1,000 1,000-16,000数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis | Page5586 120 81 110 15à 高档住宅客户对产品的居住舒适性比较敏感 à 高档住宅客户对总价承受范围内的价格相对不敏感，不会 为了降低总价而损失居住的舒适性 à 复式产品面积大、总价高，从而影响了消化速度，而一些 较大面积的平层产品反而有较好的市场接受度竞争分析p 柏丽澜庭：优劣势分析高档住宅优势劣势? 地段好，位于青岛城市CBD中心 ? 资源好，一线海景，紧邻奥帆基地与燕儿岛 ? 密度低，产品类型好，14-18层的高层 ? 楼间距大，绿化率高 ? 园林景观设计独特 ? 开发商本地高端客户资源丰富 ? 户型设计方正，实用便利? 私密性不够，阳台错层设计 ? 户型设计中规中矩，没有特别的亮点，存在部分纯南向户型， 舒适性一般 ? 期房销售，服务及交工标准尚未呈现给客户 ? 项目传播的广度和深度不够，外地客户获取该项目信息困难， 客户对其交工标准与后期服务品质了解不多CB Richard Ellis | Page56竞争分析p 万丽海景：项目概况位置 总用地面积 建筑面积 容积率 住宅套数 得房率 户型面积 开盘时间 入住时间 产品类别 装修标准 层高 总停车数 市南区东海西路1号 21,748平米 总建筑面积：143,100平米 4.0 478 NA 50-500平方米 0 29F-37F超高层公寓 7,000元/平方米 3.25 米 869 安装日本大金的VRV户式中央空调，新风系 统以及中央除尘系统； 提供24小时热水； 配有身份识别系统； 大部分户型实现电梯直接入户。 青岛世纪广场投资有限公司 建筑设计：巴马丹拿高档住宅其他开发商 建筑设计CB Richard Ellis | Page57竞争分析p 万丽海景：项目概况C? 户型面积：50-500平米； ? A栋：42,555.2平方米，166户； ? B栋：19,404.8平方米，55户； ? C栋：18,053.8平方米，244户。 ? A栋一层五户，A1为四室两厅户型，有电梯直接入户；A2、 A5为两室两厅户型，A3、A4为三室两厅户型； ? B栋一层两户，B1为四室两厅户型，B2为三室两厅户型，两户 型全部有电梯直接入户； ? C栋一层九户，套一户型，面积区间在54-95平米之间，交通 采取公共电梯。高档住宅ABB栋C栋海景面CB Richard Ellis | Page58海景面 A栋竞争分析p 万邦中心开发商 开发组合 ? 万邦（青岛）置业发展有限公司 ? 写字楼、住宅、商业高档住宅? 梯户数：每单元两梯两户（入户电梯），两个单元 ? 户型面积：300平米三居 ? 装修标准：高档精装修 ? 进深：23米左右 硬件标准客卧二 保 姆 房 玄 关 书 房视 听 室客卧一厨房标准层销售情况? 预计售价30,000元/平米，开盘时间2009年10月 ? 豪华面积，奢侈功能，总价千万 ? 但受到东海路9号、国家税务局的遮挡，海景资源客厅+餐厅评价主卧实际受到较大的影响 ? 住宅的定位类似私人会所，针对少众客群，未来销 售速度不会很快 ? 住宅得房率高于80%CB Richard Ellis | Page59竞争分析p 青岛国际贸易中心高档住宅开发商 开发组合? 中铁置业青岛公司 ? 写字楼、住宅、商业、酒店、酒店式公寓住宅 住宅 写字楼、酒店、 酒店式公寓? 总户数：245套 ? 户型面积： 140-170平方米，在临海的一面和景观视觉 宽阔的方向，设计单层567平方米、复式1179平方米和 复式396平方米的高级住宅 ? 装修标准：精装修，厨卫设施设备配套完备 ? 单层1,513平米 ? 层高3.6米商业 评价? 住宅户型面积较适中，可支付性增强，但仍然有遮挡的 不足西立面CB Richard Ellis | Page60竞争分析p 世茂东海路项目位置 总用地面积 用地性质 规划容积率 规划建筑密度 规划楼高 市南区东海西路45，47号 10,723.9平米 住宅、商服金融 低于20 低于60% 310米，280米 总建筑面积：214,462平米 (其中住宅规划建筑面积107,232平方米， 商服金融规划建筑面积107,230平方米 ) 商业、办公、SOHO及酒店 4,250元/平方米 (楼面地价) 2009年年底 2012年 上海世茂股份有限公司（75%股份） &青岛世奥房地产开发公司（25%股份）高档住宅规划建筑面积建筑形态 成交地价 预计开工日期 预计完工日期 开发商CB Richard Ellis | Page61竞争分析p 竞争项目对比东海路9号 区位环境 柏丽澜庭 万邦中心 青岛国际贸易中心 万丽海景高档住宅世茂东海路项目 本项目?与本项目同属于 ?奥帆基地板块， 一个板块 区域环境非常好对本项目的竞 争强度通达性强?紧临东海路强?不临主路?与本项目同属于一 ?与本项目同属于一 ?与本项目同属于一 ?奥帆基地板块，区 个板块 个板块 个板块 域环境非常好 ?东海西路板 块 强 强 强 强 ?紧临香港路和延安 ?紧临香港路和山东 ?紧临香港路和东海 ?紧临东海路 三路 路 路对本项目的竞 争强度配套?紧临东海路一般弱强强强强?目前周边缺乏商 ?周边有大型商业 业设施 设施?周边有少量商业设 ?目前周边缺乏商业 ?周边缺乏配套 施 ?周边配套完善 设施 ?自身只提供少量配 ?自身有具备一定体 ?自身也有相关配套 ?目前周边缺 ?自身有商业配套 套底商 量的商业配套 乏商业设施对本项目的竞 争强度弱强强强较强强?包括办公等的综合 体建筑，容积率 高，居住舒适性受 到影响 ?待定 ?朝向和景观较好产品特性?海景 ?海景 ?硬件高标准 ?硬件设施标准一 ?户型朝向好 般 ?朝向设计一般 ?建筑密度低、舒 适性高?户型偏大 ?高品质 ?受遮挡多?户型多样，提供广 泛的户型面积 ?无遮挡，海景朝向 ?户型偏小，功能不 好 完善 ?由于户型面积多， ?受遮挡多 预计未来购买客群 混杂，影响整体居 住品质对本项目的竞 争强度入市时间一般强弱?2009年下半年开 盘弱?预计2010年开盘较强一般?开盘一栋，另一 ?基本售完 栋等待开盘?预计2009年下半 ?预计与本项目同期 年对本项目的竞 争强度 综合竞争程度?待定一般 一般弱 弱强 强强 强较强 较强强 强CB Richard Ellis | Page62竞争分析p 住宅竞争策略高档住宅? 产品的超越 1 ? 青岛目前的高端住宅产品仍有很大的提升空间，如交房标准、合理的户型设计等方面，在这些方面本项目临近 的东海路9号并没有突出的表现 ? 拥有直接海景的高端住宅是本项目最大的竞争优势，国贸中心和万邦中心都无法比拟? 提供高端的配套服务 2 ? 多数项目周边并没有充足的商业配套，所以需要依托自身的物业发展提供配套支持 ? 本项目应提供与住宅向对应的服务性商业设施，增强自身的吸引力? 发挥住宅和酒店协同效应 3 ? 住宅和酒店的发展组合一方面能够保证整体项目居住的纯粹性，另一方面酒店能够帮助住宅提升品质和知名 度，与其他竞争项目相比，借助发挥住宅和酒店的协同效应能够使本项目在品质、品牌、市场等多个方面更加 突出CB Richard Ellis | Page63优质商业CB Richard Ellis | Page64定义优质商业区域 规模 业态 运营管理青岛香港中路商圈内 大于10,000平米的单体商业 为百货、超市或者购物中心 有专业化的管理和运营阳光百货巴黎春天佳世客万达购物中心海信广场麦凯乐CB Richard Ellis | Page65市场研究p 优质商业分布序号1优质商业物业名称 巴黎春天 百货* 佳世客 阳光百货 麦凯乐 海信广场 家乐福 百丽广场 中环广场 香港置地 香格里拉 二期 远洋大厦 青岛国际 贸易中心 凯悦中心 万邦中心 银座中心 类型 百货 购物中心 百货 百货 百货 大卖场 购物中心 配套商业 配套商业 配套商业 配套商业 NA 配套商业 配套商业 百货 建筑面积 (平米) 18,700 40,000 36,000 100,000 62,810 32,000 289,510 200,000 9,700 30,200 4,600 15,000 58,500 16,931 45,946 63,633 中高档 中档 中高档 高档 中高档 中高档 高档 中高档 中高档 9
档次 中高档 中档 中高档 中档 中高档 中档 开业时间 8 08.5 1999.121 2 3 414 3 2 5 10 7 12 4 8香港中路9 11 135 6 6 7 8 9 10本项目东海西路6已建成营业商业合计已开业优质商业未来供给优质商业11 12à 目前各优质综合商业物业主要分布在人流量较大的香港中路沿线， 车流量较大的东海西路数量较少。13 14未来商业合计 &444,510CB Richard Ellis | Page66注：巴黎春天原名海信广场，于2007年2月份从海信实业购得经营；海信 广场于1997年开始营业，为青岛最早的高端精品百货店。 数据来源：世邦魏理仕市场研究p 未来供给情况优质商业香港 中路商 圈近期 优质 商业供 给情况90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 76.58 55.45 31.69 6.91 2009 供给数据来源：世邦魏理仕? 2009年市区大型商业体百丽广场计划试营业，预计会推出 5万平米的商业面积，此后几年将会陆续推出15万平米左 右商业面积，具体视项目招商情况而定。 ? 2010年及以后将有大量新增供给，如百丽广场、银座百货、 国贸中心等大体量项目，将加大各项目后期品牌招商和运 营管理的难度，对市场的细分和差异化竞争能力提出了更 高的挑战。 ? 未来供给项目定位均为中高档及以上，商业档次升级趋势 明显。 ? 集购物、娱乐、休闲于一体的购物中心数量开始大量增 加，标志着青岛市商业消费模式的升级和消费者对购物环 境的重视。万平方米24.78 6.28 200823.7621.132010 存量2011CB Richard Ellis | Page67市场研究p 业态及经营情况序号 1 山 东 路路优质商业项目名称 租金*(元/平米天) 首层 百货闽江 路二层空置率1 云 霄 路 5燕 儿岛巴黎春天百货 阳光百货 海信广场 麦凯乐 佳世客 家乐福30-35 28-33 32-40 15-20 购物中心 27-3224-28 21-25 25-30 N/A 20-24 N/A N/A N/A N/A0% 0% 0% 0% 0.3% 0% 0.1% 1% 1.2%2 4 3 4 5 66香 港 中2 东海西路本项目3大卖场（铺位租金） 23-36 精品商业街 香港路、JUSCO步行街 闽江路、云霄路餐饮街 燕儿岛路酒吧街 16-24 特色餐饮街 2-4 2-5à 香港中路商圈发展较为成熟，集合了百货、购物中心、步行街及特 色街道等商业形式，业态丰富，可满足区域消费者多样化的需求。 à 百货是目前众经营形态中租金收益水平最高的；佳世客步行街、家 乐福地下通道步行街及香港路沿线店铺得益于区域中心商业的辐射 力，取得不错的租金收益水平。路注：百货、购物中心和大卖场内铺位的租金为营业面积租金，步行街和特 色街边商铺租金为建筑面积租金。 数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis | Page68市场研究p 业态及经营情况商业名称 商业类型 佳世客 麦凯乐 购物中心 百货 商业面积 （平方米）
100,000 6.99 经营状况（亿元）
8.99优质商业2008 ? 长期以来，佳世客凭借其定位明确、购物环境 好、业态丰富多样的特点占据着东部商业中心 13.0 的称号，有着良好的市场租金表现，发展潜力 10.4 较大。 ? 麦凯乐处在东部商业中心的边缘，使目前市区 营业状态下体量最大的商业物业，经过系列的 招商和推广，也取得较好的销售业绩。注：佳世客市南店于1998年开业，佳世客黄岛店于2005年年底开业（经营业绩中未统计）；麦凯 乐于2006年三季度开业。 数据来源：上市公司公告、企业公告、传媒报道、统计年鉴优质商业物业 首层租金指数120 指数（ Q1 2003= ） 100 100 80 60 40 20 0 Q1 Q3 03 03 Q1 Q3 Q1 Q3 04 04 05 05 Q1 06 Q3 Q1 Q3 Q1 06 07 07 08 Q3 Q1 08 09? 过去五年，青岛优质商业物业租金表现平稳， 首层租金在23-25元/平米天之间。 ? 受2008年下半年经济下行预期的影响，商业营 业水平较去年同期有所下滑，致使各商业企业 的租金收益也出现微小的下降，截至2009年一 季度，首层租金达到24.4元/平米天，同比下降 4.9%，环比下降0.9%。数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis | Page69市场研究p 区域底商分析优质商业? 东海西路商业设施目前呈现出东多西少的 局面，东边有以佳世客、海信广场为典型 代表的中高端综合商业设施，西侧商业项 目较少，且多为沿街的底商。 ? 项目周边商业设施多为银行网点和餐饮服 务设施，其中东海西路南侧的银行以自有 产权物业为主，北侧的沿街网点多为私有 产权物业的租赁。延 安 三 路东海西路 1 2新 浦 路5 3 467 8本项目? 考虑到本项目未来商业发展方向，我们将 针对周边底商项目的经营情况进行研究。福 州 南 路南 香港中路 京 路山 东 路CB Richard Ellis | Page70市场研究p 区域底商租售情况序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 项目名称 凯旋大厦底商 金都花园底商 太平洋花园 全聚德（丰合广场 钻石楼底商） 青岛菜馆五四广场 店 东海西路沿街商务 楼 海韵华都底商 世界贸易中心裙房 TOP-颐和国际底商 总建筑面积 6,000 18,000 3,000 （营业面积） 4200 （营业面积） NA 3,000 20,000 12,000 开业时间 空置
NA 空置 2007 待定 餐饮、银行网点、 夜总会 会所、美容、牙医、 高尔夫等 餐饮 餐饮 银行网点、中旅 酒庄、票务中心、 美容等 银行网点、餐饮、 酒店 银行网点、餐饮 经营业态 平均租金*(元/平米天) 4.9 2.0-5.0 2.0-3.5 自有物业 自有物业 自有物业 2.6-3.0 3.0-3.2 6.0-8.0优质商业售价（元/平方米） 18,000 无 22,000 12,667* 无 无 18,000 25,000 空置率 100% 0% 2% 0% 0% 0% 52% 20% 55%注：租金为建筑面积租金。全聚德青岛店为购置物业经营，房屋总价款3,800.11万元，营业面积3,000余平方米（建筑面积预计4300平方米）。数据来源：世邦魏理仕? 区域底商规模不大，主要集中在3,000-6,000平米之间； ? 底商处置方式多为销售，业主自持物业进行经营，如银行网点及大型餐饮； ? 受区域人流量、物业品质及规模的制约，租金水平较佳世客周边商业来看有较大差距 ? 区域商业氛围都聚集在南京路以东，本项目周边商业氛围尚不成熟。CB Richard Ellis | Page71市场研究p 区域底商业态构成序号 1 2 项目名称 凯旋大厦底商 金都花园底商 空置 业态 品牌举例 -优质商业银行网点、餐 建设银行、农业银行、良友 饮、洗浴中心、 金都店、8号公馆水会 俱乐部 餐饮、美容、 休闲、牙医、 高尔夫用品 餐饮 Alley café bar, COFFEE SPARK, The DINER 全聚德、土大力、四季旺饺、 瑞琪蒙 青岛菜馆、鹿岛小镇、和膳 一家 建设银行、中信万通、农业 银行、华丰农村合作社、中 旅总社、地球村 嘉合国际航空、腾爱文化传 媒、中惠律师事务所、惠特 尔医疗3太平洋花园 全聚德 （丰合广场钻石 楼底商） 青岛菜馆五四广 场店 东海西路沿街商 务楼? 从目前东海西路沿线底商的经营形态来 看，业态以金融网点和餐饮为主，大型 银行网点主要有建设银行、农业银行、 华丰农村合作社等，大型餐饮主要有良 友金都、青岛菜馆、全聚德等； ? 为满足周边商务的需要，票务中心、移 动通讯、美容健身、房产中介等商业形 态也成为底商商业的重要组成部分，但 是商业面积需求都比较小，多在100平米 左右。45餐饮 银行网点、中 旅总社、餐饮 等 票务中心、美 容、医疗、酒 庄、工艺礼品67海韵华都底商8世界贸易中心裙 房银行网点、移 中国银行、深发展、中国移 动网点、餐饮、 动、蜀香苑、票务中心 票务中心 银行网点、餐 饮、健身中心 渣打银行、交通银行、民生 银行、中国银行、必胜客、 星巴克、和亭9TOP-颐和国际数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis | Page72市场研究p 区域底商产品特征序 号 1 项目名称 开间面积 （平方米） 6,000 1,500; 3,000, 5,006; 7,500 层数 层高（米） 外部形象优质商业凯旋大厦底商35.02金都花园底商35.0/4.0 2.9（住 宅改为商 业，因此 层高低） 4.0-5.0? 目前东海西路沿线底商按建筑格局可分为两种，一种 是大型敞间式，一种是小单元式。前者开间面积多在 3000平米以上，后者开间面积多在200平米左右； ? 敞间式网点一般拥有较高的层高，在东海西路的展示 面较大，一般在80米以上； ? 单元式小型网点主要由商业裙房或住宅物业改造而成 （如太平洋中心等），具有较矮的层高和较短的展示 面。3太平洋花园180-2201-24全聚德 （丰合广场钻石楼 4,300 底商） 青岛菜馆五四广场 5,250 店 东海西路沿街商务 10,000 20,000 楼 海韵华都底商 106-2502534.0-5.065-63.0-5.071-25.08世界贸易中心裙房 3,000；4,5001-34.5-5.59CB Richard Ellis | Page73TOP-颐和国际200-30044.0 -5.0市场研究p 市场小结和启示? 香港中路商圈为目前商业设施最为集中，档次最高，人流量最大的商圈。 ? 东海西路为香港中路的辅商圈，且主要集中在南京路以东区域，规模较小。优质商业市场分布? 未来区域优质商业供给呈快速增长趋势，商业升级速度加快，市场辐射力加大。 供需关系 ? 随着城市商务经济和旅游经济的发展，城市消费能力逐步增强，对优质商业需求旺盛。 ? 东海西路沿线商业设施未来供应较大，有助于本项目周边区域商业氛围的提升。业态特点? 目前优质商业以百货和大卖场为主。 ? 东海西路沿线商业形态较为单一和分散，适于发展展示性的商业。租金水平? 区域现有优质商业物业整体租金水平表现平稳。 ? 未来以中高收入阶层为目标客户的中高档和高档商业，将刺激商业租金呈上涨趋势。CB Richard Ellis | Page74竞争分析p 竞争项目选择优质商业山 东 路根据区域商业项目特征，选出如下五个 项目作为本项目商业的竞争对手进行 研究： ? 海信广场 ? 阳光百货国贸中心 阳光百货 万邦中心香港中路? 百丽广场 ? 国贸中心海信广场? 万邦中心本项目百丽广场东海中路CB Richard Ellis | Page75竞争分析p 海信广场：概况位置 占地面积 建筑面积 层数 开业时间 店铺数 店铺面积 停车位 业态定位 客户定位 经营管理 市南区澳门路117号 148,000平米 62,800平米 地上3层，地下2层 试营业，开业 819个 首层单店面积100-270平米 937个停车位 以高级百货店+SHOPPINGMALL的业态组合，包括男 女高级时装、化妆品、鞋包配饰等品类 顶级百货店，省内顶级客户及各地旅游客户 青岛海信实业股份有限公司优质商业CB Richard Ellis | Page76竞争分析p 海信广场：商业布局优质商业3F 电梯楼层 入住率 平均楼层面积 B2-F3，B2为地下停车场 98%以上 约15,000平米 各层之间三组扶梯、两组电梯相连 内部为百货标准化设计，档次较高B1扶梯 主入口2F交通组织 内装修 动线设计主入口店铺设计?卖场内部主动线顺畅，按矩形循环； 有效引导人流到达各个角落 ?店铺基本为半开放或开放式设计 ?店铺多为短进深，大面宽，面宽进深 比维持在1.5-2左右，展示性好 ?店铺总体可达性较好主入口CB Richard Ellis | Page77竞争分析p 海信广场：商业业态 楼层业态组成 代表品牌 LV, Dior, Loewe, Fendi, Tod‘s, Prada, Gucci, Versace, Armani, Cartier, 宝格丽, Hermès, Givenchy, Ferragamo, Sworovski, Burberry, Tiffany&Co 5.6% 5.6% 5.6% 11.1%优质商业29.2%F1国际精品、名表、化 妆品5.6% 4.2% 国际精品 鞋 休闲餐饮 33.3% 男女服装 化妆品 配饰 其他 家居F2MMJ, VJC, DIESEL, KangJinYoung, 琉璃工房, 国际名品、男士服装、 Trussardi, DKNY, LOTTUSSE, VERRI, 名表、休闲高尔夫、 ROBERTA, TOMMY, HILFIGER, 周生生, 周大 珠宝饰品 福, MOONLIGHT, Y-3, 万星威 BRAUNBUFFEL, 新秀丽, LIOLA, 艾丽珍, STIZZO, D.V, marisfrolg, newyorker, 黛玛, 女士服饰、时尚佩饰、 KAISERIN, ELEGANTPROSPER, GROUNDSHOW, INNEE, CLARKS, crcara, 皮具、鞋、皮鞋护理 QUA, TB2, Ipazzi, YARLOKS, LEVI‘S, ICB, 23 中心、会所 区, Vme, naturalizer, 22OCTOBRE, MOS, , LACLOVER 居家生活馆、儿童用 品、精品专卖、精品 超市、休闲餐饮、美 容美发 CAV,HELLOKITTY,LEONARDO,金海参,德龙电 器,雅致,菲姐,芭比,百德宝,费雪,法玛西可大药 房,星巴克,哈根达斯,思妍丽F3? 以购物为主，国际精品及男女服饰占主流地位， 化妆品所占比例较少。 ? 入住品牌档次高，主要是国际一线、二线品牌， 国内品牌较少。 ? 缺乏休闲餐饮类业态，无法满足客户一站式购物 需求。B1数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis | Page78竞争分析p 海信广场：经营分析处置方式优质商业? 整体持有经营； 租金 ? 商业管理公司：青岛海信实业股份有限公司 IWC/Breguet/Role x/Omega/江斯丹 顿/Piaget 名表 F1 420 18% 300 7,140 42.8品牌 类型 楼层 面积 扣点 7月营业额 （万元） 坪效 (元/平米/月) 估算租金 (元/平米/天) （营业面积）数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis | Page79Gucci 国际精品 F1 530 8% 300-450 5,-22Louis Vuitton 国际精品 F1 530 固定租金 280-480 5,Levis’ 女式服饰 F3 100 20% 30-45 3,-30竞争分析p 海信广场：优劣势分析优质商业优势劣势? 区位交通：位于香港中路商圈，地段优势明显，交通便利，停 车位数量充足 ? 商业定位：远超过青岛现有百货档次，针对顶级市场，与其他 商业档次差异化明显 ? 设计布局：大师设计，楼层平面形状规整，动线布置合理，公 共空间设计合理，店铺布局合理，展示面好，可视性强 ? 招商运营：操作团队招商能力强? 商业氛围：刚刚开业，商业气氛需要培育 ? 人流量：与人气旺盛的佳世客有一定距离，客流被东海路阻隔 而无法有效共享 ? 业态：以购物为主，休闲餐饮类较少，无法满足消费者一站式 购物需求CB Richard Ellis | Page80竞争分析p 阳光百货：概况位置 建筑面积 层数 开业时间 层高 店铺数 单店面积 停车位 业态定位 客户定位 投资方 经营管理 香港中路38号 25,000平米 地上3层，地下1层
4.5米 单铺约300个，目前267个商家 中庭散铺约20-40平米 边铺约60-120平米 地下400个，地上100个 “时尚、高档、健康、休闲”，以经营世界名牌服饰为主，配 合高档化妆品，高档家居用品、餐饮等为一体的高级百货店 以满足革新型，具有较高收入的具有国际化视野的意见领袖 型消费群体在物质上和精神上更高品质的需求 江苏阳光集团、青岛红领集团、新世界（青岛）置地有限公 司、盛银投资、青岛现代朝阳实业五家公司 青岛阳光百货股份有限公司优质商业数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis | Page81竞争分析p 阳光百货：商业布局 电梯 主入口优质商业楼层B1-F3 100% 约7,000平米 各层之间三组扶梯、两组电梯相连 内部为百货标准化设计，档次较高 卖场内部主动线顺畅，环形循环； 边铺为半开放设计，中央散铺为开放式设计 店铺多为短进深，大面宽，展示性好，可达性好扶梯入住率 平均楼层面积 交通组织 内装修 动线设计数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis | Page82店铺设计竞争分析p 阳光百货：商业业态楼层 业态组成 国际名品服饰、 化妆品、珠宝首 饰、名表、休闲 服务餐饮 进驻品牌 Gucci, Bally, Coach, MaxMara, dunhill,A.Testoni, Cerruti1881, Paul&Shark, MontBlanc, AignerCanali, Goldpfeil, Porschedesign, Shiatzy?chen, Aquascutum, K&C, Swarovski, S.T.Dupont, Channel, Dior, Lancome, Biotherm, Sisley, 周生生, 周大福, Shiseido, Omega, Longines, Tissot, Rado, Tudor, Watsons, Starbucks, Gagen-Dazs 17% 3% 3%优质商业14%F111% 6% 40% 6% 男女服装 配饰 其他 化妆品 家居F2女式服装、饰品、 Guess, Annasui, CK, NETIGER, MAX&Co, Ports, Newyorker, 女士内衣、休闲 Giada, Joandavd, theory, Marella, Marccain, Basler, Ninewest, Grosse, Goessele 服务餐饮 Samsonite, FION, DISSONA, CALAMAR, D’URBAN, 休闲运动、男士 S.T.Dupont, PAGUCI, VSKONNE, LUKADILONG, 正装、休闲服务、 CarloCastello, GORNIA, LEO, 皮尔?卡丹, CALLISTO, 鞋、男士内衣、 OSCARDAN, SAFCHI, BOSSSUNWEN, VASTO, 爱慕, KLUNDEAR, STEVEMADDEN, AMEDA, GABOR, WHATFOR, 皮具、饰品 Achette, Sense1991 居家床品、烟酒 滋补、进口食品、 休闲食品生鲜、 休闲服务 尊品金海参、同仁堂、李宝赢堂、海滨小金、嘉盛研茶园、 富隆酒窖、优之良品、巧克力概念店、和风物语、LEBOIS乐 宝斯、格致家饰、宝迪利快、Sheridan喜来登、Royalcover罗 卡芙国际精品 鞋 休闲娱乐餐饮F3? 业态种类丰富，以男女服装为主，占 40%左右 ? 入住品牌档次高，国际精品约占 17%，以国际一线、二线品牌为主力 ? 休闲娱乐餐饮占比约17%B1数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis | Page83竞争分析p 阳光百货：经营分析处置方式优质商业租金? 整体持有经营； ? 商业管理公司：青岛阳光百货股份有限公司 梦特娇 皮具 F3 25 20-30% 6.5 2,600 Calvin Klein 服装 F2 100 20-30% 30 3,000 Paul & Shark 国际名品 F1 120 12% 60 5,000 皮尔卡丹 男装 F3 100 24% 45 4,500品牌 类型 楼层 面积 扣点 月营业额 （万元） 坪效 (元/平米/月) 估算租金 (元/平米/天） （营业面积）数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis | Page8422252036竞争分析p 阳光百货：优劣势分析优质商业优势劣势? 区位交通：位于香港中路商圈，地段优势明显，交通便利 ? 商业定位：定位于年轻、时尚的高级白领阶层，客户群体基数 大，受关注程度高 ? 设计布局：公共空间设计合理，动线合理，店铺布局合理，可 视性好 ? 商业氛围：硬件设施新，购物环境舒适，人气旺盛，口碑较好 ? 业态：规模较小，综合能力差，不能满足消费者一站式购物需 要 ? 品牌：商场内的经营的国际一线品牌与海信广场内成规模的国 际一线品牌竞争处于劣势，且缺乏自有品牌CB Richard Ellis | Page85竞争分析p 百丽广场：概况位置 占地面积 建筑面积 商业定位 层数 层高 开业时间 停车位 市南区澳门路86号 53,000平米 200,000平米，地上建筑约70,000平米，地下建筑约130,000 平米（含5万平米停车场） 集消费、休闲、娱乐为一体的中高档一站式综合购物中心 地上3层，地下3层 一层6米，二层5.7米，三层4.7米 预计2010年 地下1,400个 建筑设计：美国ALTOON+PORTERARCHITECTS 景观设计：TOP Design Group 工程顾问：Beca Engineering Consulting 灯光设计：KAPLANGEHPINGMCCARROLL 标识设计：REDMONDSCHWARTZMARK DESIGN 商业顾问：新加坡超群管理顾问 全案推广：北京今久传播Kingo 开发商 青岛泰山房地产开发有限公司优质商业合作团队数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis | Page86竞争分析p 百丽广场：总体规划优质商业? 西地块为出售物业，地上面积（三层）约3.2万平米。规划为 公寓式酒店、特色酒吧、餐饮、精品商铺等? 东地块为自成体系的商业购物中心，持有物业，地上面积（三 层）约3.8万平米，地下商业面积（一层）约4.8万平米，规划 设置为百货、超市、电影院、溜冰场、精品商铺、美食街、餐 饮等。地下二层为停车场：共约1,400个车位出售物业持有物业60米宽奥林匹克景观大道将地块分为东西两部分CB Richard Ellis | Page87竞争分析p 百丽广场：西地块地上一层业态规划? 临海商铺优质商业? 单间面积在100-150平米，面宽9米， 首层层高6米 ? 共15个店铺，一至三楼通高，半数店 铺配电梯 ? 首层起价4.8万/平米，均价6万/平米 ? 规划主营特色酒吧临街精品商铺? 临街精品商铺 ? 面积在100-150平米 ? 一层均价48,000元/平米 ? 二层均价36,000元/平米 ? 三层均价26,000元/平米 ? 户户临街，规划主营餐饮 à 截至目前销售61套，销售均价近4万元/平 米，销售率达30%，月均销售套数4-5套。临海商铺CB Richard Ellis | Page88竞争分析p 百丽广场：西地块地上二层业态规划优质商业? 公寓式酒店 ? 5.7米层高，loft式 ? 精装修交房公 寓 式 酒 店临街精品商铺临海商铺CB Richard Ellis | Page89竞争分析p 百丽广场：西地块地上三层业态规划? 公寓式酒店 ? 4.7米层高 ? 精装修配置优质商业公寓式酒店临海商铺CB Richard Ellis | Page90竞争分析p 百丽广场：东地块地上各层业态规划 1F扶梯优质商业2F 3F会所 电影院 7% 3%商铺 20%百货 50%餐饮 20%商铺 餐饮 百货 会所 电影院? 临海的位置经营餐饮，提升餐饮的竞争力 ? 一层、二层以百货及专卖商铺为主，专卖商铺位于主要通道的两侧，百货位于商场靠里 面的位置，起到吸纳人流的作用 ? 三层主要是电影院，会所占据了这一层面海的位置CB Richard Ellis | Page91竞争分析p 百丽广场：地下一层业态规划优质商业? 4.8万平米，以商场和百 货为主CB Richard Ellis | Page92竞争分析p 百丽广场：地下二、三层业态规划优质商业真冰溜冰场? 停车位1,400个 ? 面积1,400平米的真冰溜冰场地下二层地下三层CB Richard Ellis | Page93竞争分析p 百丽广场：招商情况招商形式 招商对象 招商业态 店铺租赁 国内外知名品牌的生产商、代理商、经销商 业态大类 时尚类 业态细分 招商成果优质商业生活类 美食类国际名品服饰、珠宝首饰、化妆品、钟表眼镜、男女皮鞋、皮具、 目前Broadway百老汇、 SPRCOFFEE、RBK、 休闲、运动系列 CONVERSE、运动360度、 家饰品、家居用品、床品、礼品、趣味品、厨房用具、精品瓷器 CROCS、KAPPA、DISNEY、 国际美食、咖啡速饮、特色酒吧、美食街、风味小吃、甜品店、 名牌、焦叶、华润万家、米 茶艺馆、茶餐厅、中式酒楼 奇等商家已确定入驻意向 科技娱乐、KTV、数码影音 足浴、SPA、书吧 药店、洗衣店、彩扩、通讯、金融 母婴用品、童装童鞋、玩具、动漫、亲子教育、趣味学校、学习 用品 概念店、婚纱设计、红酒屋、滋补保健、旅游商品娱乐类 休闲类 服务类 儿童类特色类CB Richard Ellis | Page94竞争分析p 百丽广场：优劣势分析优质商业优势劣势? 区位交通：位于青岛核心商圈内，紧邻奥帆基地，一线海景， 交通便利，可达性强 ? 商业定位：定位中高端的，面向家庭类消费客群与海信广场顶 级百货店形成错位经营 ? 设计布局：国际大师设计，动线合理，可达性强，购物环境舒 适度高 ? 业态：集购物、休闲、娱乐于一体的Lifestyle购物中心，填补 了青岛一站式商业空白 ? 商业氛围：项目规模过大，存在运营风险 ? 部分商铺销售给小业主，对未来商业氛围的培育具有负面影响 ? 招商运营：招商策略的缺失导致招商成果不理想，主力店、次 主力店招商进展缓慢，开业日期不确定性大CB Richard Ellis | Page95竞争分析p 万邦中心商业优质商业? 建筑面积4.5万平米，营业面积2.2万平米 ? 业态定位：购物中心，包括精品店、餐饮、健身/私人会所 等业态 ? 主力店定位：B1美食广场、F1/F2服饰精品店（1,500平 米） 、F3健身中心/私人会所、F4大中餐（海鲜，2,000平 米） ? 每一层以一或二家主力店搭配若干散铺组合的方式 硬件标准主力商家F2平面图散铺? 租售模式：全部租赁 ? 招商团队：世邦魏理仕 ? 租金：整体平均租金10-11元/天/平米 租赁情况§ § § § § B1：8元/天/平米 F1：20元/天/平米 F2：15元/天/平米 F3：8元/天/平米 F4：5元/天/平米? 目前刚刚进入招商阶段，预计开业时间2009年底或2010年 评价CB Richard Ellis | Page96? 定位小型购物中心，但区域缺乏商业氛围，且周边人流量 少，商业竞争力不足 ? 预计未来仍然主要起到自身配套的功能竞争分析p 青岛国际贸易中心商业优质商业? 业态定位：百货 商业 ? 预计整售，不打算持有经营 ? 单层面积9,748平米 ? 层高首层6米，二至六层4.8米评价 1-6层裙房商业? 商业定位百货，将具有较强的辐射能力和业态的综合性CB Richard Ellis | Page97竞争分析p 竞争项目对比海信广场 阳光百货 百丽广场 万邦中心优质商业青岛国际贸易中心 本项目商业地段和辐射 ?东海路，商业氛围下 ?香港中路，商圈核 ?不临主路，人流量 ?临近主路，但尚未 ?临近主路，但尚未形 形成成熟商圈 成成熟商圈 力 降，人流量少 心位置，人流量大 和车流量都少 ?临近主路，但尚未 形成成熟商圈 对本项目的竞争 较强 强 一般 弱 弱 强度 通达性/可视性 ?紧临东海路 ?紧临香港中路 ?不临主路 ?香港中路和延安三 ?香港中路和山东路交 路交汇处 汇处 ?紧临东海路对本项目的竞争 强度一般一般弱强强?规模达20万平米 ?规模适中 ?规模略小 商业规模/综合度 ?以目的型购物消费为 ?以目的型购物消费 ?具有综合性 主 为主 ?业态种类多样?中等规模 ?中小等规模 ?以目的型购物消费为 ?以配套和服务为主 主 ?待定对本项目的竞争 强度商业档次强?高档 ?国际一线品牌聚集 ?中高档强强较强强?预计中高档 ?待定?大众 ?部分销售会影响整 ?预计中高档 体档次提升对本项目的竞争 强度购物环境强?新开业商业 ?舒适、人性化 ?停车位充足较强?大中庭 ?较舒适 ?停车位充足一般?在建商业 ?停车位充足 ?但布局较凌乱较强较强?在建商业 ?预计消费环境良好 ?预计消费环境良好?待定对本项目的竞争 强度 综合竞争程度CB Richard Ellis | Page98强 强强 较强一般 一般较强 较强较强 较强竞争分析p 商业竞争策略优质商业与周边大型商业的差异化策略 1 ? 多数竞争项目都具有一定体量，业态综合性优势明显，建议本项目应尽量采用差异化策略，避免与这些项目的 正面竞争 ? 本项目所在位置商圈成熟度不高，很多商业处于在建状态，为避免商圈吸引力不足，商业发展应降低规模，减 少竞争风险 提供高端的配套服务 2 ? 在品牌和档次方面最具竞争力的项目为海信广场，而其他项目，如阳光百货、万邦中心、国贸中心也都具有较 强的档次优势 ? 整体商业档次的提升促进本项目未来发展商业档次不能大众化，应选择适合的针对高档或中高档人群的消费业 态寻找商业的主题和特色 3 ? 本项目商业体量小且周边竞争激烈，在这种市场环境下寻找自身的特色十分重要，与竞争项目进行差异化，形 成自身固定的消费客群CB Richard Ellis | Page99优质酒店CB Richard Ellis | Page100定义优质酒店? 包括全部4星及以上星级的优质酒店，但不含招待所、疗养院（政府机关及军队内部使用）及酒店式公寓 ? 除旅游局正式评星的4星及4星级以上酒店外，报告还研究了部分未评星但市场表现优良的高端酒店，如颐中皇冠、弄海园等 ? 研究区域包括青岛市市区及周边的县级市，尤其是市南区、崂山区等酒店供应集中的子区域 ? 与中国很多二线城市相似，青岛酒店等级划分的标准低于国际惯例标准 按国际惯例定义 5星 按青岛目前市场水平定义4星基本与国际惯例定义的4星级酒店档次相当，其特色服务包括：至 奢侈酒店，全球最昂贵的酒店，提供大量特色服务以 少设1个特色西餐厅、齐全的会议设施、游泳池、SPA等，部分酒店 满足客户的需求，如高尔夫课程、小型私人停机坪等 有国际知名酒店管理集团负责管理 基本与国际惯例定义的3星级－4星级之间的酒店档次相当，其特色 高档酒店， 价格比较昂贵，提供全面的各项标准服 服务包括：至少1个西餐厅（但菜品缺乏特色）、小型会议室、部 务，尤其以奢侈性服务为主，如按摩、SPA等 分酒店设游泳池。部分酒店由国际知名酒店管理集团输出的二线品 牌负责管理青岛海天大酒店(五星)青岛丽晶大酒 颐中皇冠假日 店(五星) 酒店(五星)青岛香格里拉大饭 店(五星)青岛山孚大酒 店(四星)青岛国敦酒店 (四星)青岛海情大酒 店(四星)CB Richard Ellis | Page101酒店市场研究p 市场分布优质酒店崂山市北区宁 夏路 （胶州路南京宁夏路山东路徐州 路路区东 西快 速路）延 安 三南路 福州江西路中山路闽 江路路太平路大学路N anh aiRd西 香港路1东路 海西6燕儿市南区48岛路7 15 1311香港中路59212 14 310东海 中路黄海本项目黄海CB Richard Ellis | Page102酒店市场研究p 市场供应序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 酒店名称 海天大酒店 丽晶嘉柏大酒店 海景花园大酒店 香格里拉大饭店 颐中皇冠假日酒店* 海尔洲际酒店* 青岛北海宾馆 青岛国敦大酒店 青岛山孚大酒店 青岛海情大酒店 青岛府新大厦 德宝花园大酒店 青岛丽天大酒店 青岛花园大酒店贵宾楼 青岛美华澳斯特酒店 档次 五星级 五星级 五星级 五星级 五星级标准 五星级标准 四星级 四星级 四星级 四星级 四星级 四星级 四星级 四星级 四星级标准 房间数 561 393 428 696 388 438 489 457 208 158 499 80 273 60 187 开业时间 95 08 97 00 07优质酒店酒店管理集团 海天酒店管理集团 东方酒店管理有限公司 海景花园大酒店集团 香格里拉酒