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怎样计算房屋的建筑面积？
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&&怎​样​计​算​房​屋​的​建​筑​面​积​？
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买房知多少：你的房子面积要怎样计算
　　大家在买房的时候，常常会听到&建筑面积**平米&词汇，但大多数人都不知道，自己买的所谓几十平米或者几百平米的房子面积到底是怎样算出来的。你的房子到底有多大呢？
　　日起实施的新版《建筑工程建筑面积计算规范》对房屋面积计算有了新的规定：
　　一、建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。
　　二、建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算，且结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积，结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。
　　三、 对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积;结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积;结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。
　　四、对于场馆看台下的建筑空间，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积;结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积;结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按看台结构底板水平投影面积计算建筑面积。有顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算面积。
　　五、地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。
　　六、 出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的1/2计算面积。
　　七、 建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。
　　八、 建筑物的门厅、大厅应按一层计算建筑面积，门厅、大厅内设置的走廊应按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。
　　九、对于建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护设施的，应按其围护结构外围水平面积计算全面积;无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。
　　十、对于立体书库、立体仓库、立体车库，有围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积;无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算建筑面积。无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。
　　十一、有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。
　　十二、 附属在建筑物外墙的落地橱窗，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。
　　十三、 窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。
　　十四、有围护设施的室外走廊(挑廊)，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积;有围护设施(或柱)的檐廊，应按其围护设施(或柱)外围水平面积计算1/2面积。
　　十五、门斗应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积，且结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。
　　十六、门廊应按其顶板的水平投影面积的1/2计算建筑面积;有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1/2计算建筑面积;无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2.10m及以上的，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算建筑面积。
　　十七、设在建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，结构层高在2.20m及以上的应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。
　　十八、围护结构不垂直于水平面的楼层，应按其底板面的外墙外围水平面积计算。结构净高在2.10m及以上的部位，应计算全面积;结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位，应计算1/2面积;结构净高在1.20m以下的部位，不应计算建筑面积。
　　十九、建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道，应并入建筑物的自然层计算建筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.10m及以上的，应计算全面积;结构净高在2.10m以下的，应计算1/2面积。
　　二十、室外楼梯应并入所依附建筑物自然层，并应按其水平投影面积的1/2计算建筑面积。
　　二十一、在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。
　　二十二、有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算建筑面积。
　　二十三、以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。
　　二十四、 建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。
　　二十五、与室内相通的变形缝，应按其自然层合并在建筑物建筑面积内计算。对于高低联跨的建筑物，当高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。
　　二十六、对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。
　　二十七、 下列项目不应计算建筑面积：
　　1、与建筑物内不相连通的建筑部件;
　　2、骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通道;
　　3、舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等;
　　4、露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件;
　　5、建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台;
　　6、勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙，主体结构外的空调室外机搁板(箱)、构件、配件，挑出宽度在2.10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷;
　　7、 窗台与室内地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m以下的凸(飘)窗，窗台与室内地面高差在0.45m及以上的凸(飘)窗;
　　8、 室外爬梯、室外专用消防钢楼梯;
　　9、无围护结构的观光电梯;
　　10、建筑物以外的地下人防通道，独立的烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥等构筑物。
　　看完这些规定后，房屋哪些部分的面积是需要全部计算的，哪些是不需要计算的，哪些是按一半计算的，大家都清楚了吗？
　　温馨提示：根据2014年7月起执行的《建筑工程建筑面积计算规范》，大幅度赠送面积的行为已经不被允许。如果这些项目是在日之前通过了规划审批的，才属于合法，否则就是违法行为。目前购买有大量赠送面积的房屋存在法律风险，大家在买房前要注意户型是否通过审批，什么时间通过的审批。
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　来源：生活时报　
一、关于房屋建筑面积计算（一）房屋的建筑面积房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上的各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20m以上（含2．20m）的永久性建筑。（二）房屋的产权面积房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县房地产行政主管部门登记确权认定。（三）房屋面积测算精度要求实地量距的房屋面积的精度，限差和中误差不得超过下式计算的结果：限差：mp＝±（0．04＋0．002s）中误差：mp＝±（0．02＋0．001s）式中：s为房屋面积，（）房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等层在图上如何表示，作了进一步的规定（详见《图式》）。（四）关于房产分户图内小分户房屋权属界线的表示问题：小分户房屋权属界线，过去共有墙其加粗的方向为从墙中线向内加粗，现改为：在共有墙部位以墙中向两侧加粗，自有墙部位向里侧加粗。（五）关于房屋管理平面图1．关于房屋管理平面图的绘制《细则》11．8规定，绘制房屋管理平面图，“房屋外廓墙及分隔墙均以墙中心数据展绘”，经实践证明，分隔墙以墙中心展绘是对的，但外廓墙以墙中心展绘则造成房屋管理平面图的外廓与现状不符，且凸阳台与外廓墙之间出现“间隙”。因此外廓墙的展绘仍恢复以前的绘法：即按外廓墙的实际尺寸展绘。2、关于面积注记《细则》11．10和11．11规定在一户型内，每个房屋均注记使用面积，阳台注记建筑面积。由于目前商品房面积计算的方法发生了变化，对于商品房而言，上述注记可以根据委托方的实际要求作相应的变化：如委托方要求注记每套房屋（即每个户型）套内建筑面积，则可以按委托方要求在管理图适中位置注记套内建高在2．20m以上部位计算建筑面积，但不计入房屋层数。（六）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20m以上的楼梯间，水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。（七）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。（八）跃层的套内建筑面积应包括其室内楼梯，并将其按自然层数计入套内建筑面积。1．借助下层房屋屋面的无柱、无顶的室外活动空间都以平台处理。2．凡是悬挑的供居住者进行室外活动的空间按阳台处理。（1）：借助于下层屋面的为平台不计算建筑面积；（2）悬挑的为阳台计算建筑面积；（3）有顶、有柱的部分，按柱外围计算建筑面积：其余部分按平台处理：（4）上人屋面及其延伸出主体建筑部分均按平台处理；（5）一层按柱外围计算建筑面积，二层部分按平台处理；（6）对于首层或一、二层为裙房，三层以上为住宅，三层借助裙房屋顶围成的阳台按平台处理。（九）滚梯按楼梯的处理方式计算建筑面积。（十）对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。（十一）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷不计算建筑面积。（十二）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋不计算建筑面积。（十三）活动房屋、临时房屋、简易房屋不计算建筑面积。（十四）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝不计算建设面积。二、关于图式方面的问题（一）关于房地平面图的基本线划为使房地平面图更加清晰美观，使粗实线与细实线醒目好看，将基本线划由原来的0．20mm改为0．15mm。（二）关于界址线界址线是宗地的权属范围线，必须十分清楚。在原来的规定中尚有不足或不明确之处：如无墙已定界和他墙均用细实线表示，虽然无墙已定界端点划有界址点符号，有时仍会分辨不清，又如共有墙与自墙均绘粗线，在图上根本无法分辨，而必须借助草图。针对这些情况，根据《北京市地籍图图式》（城规发〖1998〗第285号，日发布）（以下简称《图式》）的规定，对界址线的划法做了较大的变动。如凡对有墙的部位均绘实线，并以短齿线的指向表示墙体归属，对无墙已定界的部位用长虚线表示，并在界址点处绘小圆。这样规定，使界址的状况一目了然（详见《图式》）。在房地平面图上界址点是否显示界址点号，目前暂不作具体规定。（三）关于违章房屋、临建房屋、多产权房屋和地上权房屋建筑面积。1．关于平台的注记《细则》规定平台不计算建筑面积，只注记“平台”两字。2．关于卫生间与厕所的表示方法卫生间与厕所原用＿“卫”和＿“W”表示，现规定统一用＿“W”表示，（不再使用汉字注字“卫”）。3．在分层图上，如果上一层的某部位，为下一层的上空，应在该部位注记＿“空间”二字。
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　　“赠送面积”对购房者来说是一个美好的词汇，但你知道一套房子的赠送面积该如何计算吗？市场上，很多有赠送面积的房屋并不实惠，而且可能会让购房者遇到一些蹇觥Ｄ敲矗悍空咴诠郝蛴性兔婊姆孔邮备米⒁饽男┦孪钅兀
　　赠送面积如何计算？
　　此处将以一套两房两厅二卫户型为例，进行简单的计算（如图）：
　　该房屋建筑面积约84O，套内面积约72O，赠送范围包括阳台1（6O）、阳台2（7O）、阳台3（2O）以及飘窗1（2O）、飘窗2（2O）。
　　按照建筑面积计算规范：
　　阳台2属于“主体结构内的阳台（凹阳台）”，因此需要全部算入建筑面积，即不能赠送；
　　阳台1、阳台3属于“主体结构外的阳台（凸阳台）”，计算一半面积，即赠送一半面积；
　　两个飘窗若结构净高在2.1米及以上，则需要将一半面积计算进销售面积内，即由原来的全部赠送变为赠送一半面积。
　　那么，赠送面积=阳台1面积&0.5+阳台3面积&0.5+飘窗1面积&0.5+飘窗2面积&0.5=6O。
　　赠送面积有那么好吗？
　　购房者多数都希望房屋有赠送面积，但市场上面有赠送面积的房屋却不一定那么美好，因为它往往会存在一些问题：
　　①赠送面积会影响到整个房间的采光和通风。
　　②露台在后期装修的时候，会比较难处理，即使做成了玻璃房，在下水、承重等方面都有隐患，甚至有不少业主甚至感叹：装修和后期维护费都够买那两三个平方的。
　　③商品房的拆迁补偿和二手房交易都是按房本上的产权面积计算。“赠送面积”不计入产权面积，往往得不到法律认可。
　　④更为隐蔽的是开发商有可能已经把赠送面积折算到房价中，意味着有赠送面积的楼盘售价可能会比同品质没有赠送面积的要更高一些。
　　购房指南提醒您：如果房屋设计合理，“赠送面积”能被合理利用，房屋使用率高，您可以果断出手；但您如果只是冲着“赠送”而出手，不对项目户型进行考察，一旦户型设计不合理或引发纠纷，那就得不偿失了。
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