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首套房贷款已结清，再买一套首付比例是多少
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首套房贷款已结清，再买一套首付比例是多少
记者跟进：
　　“二套房”是第二套普通自住房的简称，是指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定的，借款人家庭人均住房面积高于当地平均水平的，再次向商业银行申请住房贷款的房贷房。　　大家都知道，国庆之前最新的政策规定首套房首付比例降至25%，那么目前苏州已经落实这一政策，但是二套房可没有首套房这么方便，首付比例该怎么算?　　一、商贷　　日，央行联合住建部、银监会发布了关于个人住房贷款政策有关问题的通知，其中主要的目的之一是下调二套房首付比例：　　明确对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%;对拥有一套住房并已结清贷款的家庭，为改善居住条件再次申请公积金贷款购买普通自住房，最低首付比例为30%。　　但是，小伙伴们要注意的是　　苏州二套房首付比例可不是40%!!!而是45%!!!　　4月11日，人民银行南京分行在其官网上挂出通知，于4月10日确定了执行央行、住建部、银监会《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》的实施方案，明确了二套房首付比例的具体标准。按照标准，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，南京、苏州两地最低首付比例分别由70%、60%统一降至45%，比央行规定的最低门槛上浮了5%，而江苏的其他11个地市则按照央行最低门槛的4成执行。　　二、公积金贷款　　2015年8月，三部委联合发文，再次降低公积金贷款门槛：对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。(苏州已执行)　　这里要提醒大家的是，公积金贷款的申请条件其中有一条是：“无公积金贷款余额”，也就是说在你有公积金贷款没有结清的情况之下，是不能再次申请住房公积金贷款的!　　什么叫认房不认贷?　　只要购房者证明名下无房，就可以按照首套购房认定，只要证明名下只有一套，就可以按照二套申请。银行办理贷款时，不会考虑购房者历史贷款记录。　　什么叫认贷不认房?　　新的房贷政策不再以家庭拥有的房屋数量来认定，二套房购买家庭只要还清首套贷款，再次贷款也将按照首套房认定。日，央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。其中，关乎个人按揭贷款的条例最受市场关注。　　首套房认定标准　　1、贷款买过一套房商业贷款已结清再贷款买房――算首套　　2、贷款买过一套房后来卖掉通过房屋登记系统查询不到房产但在银行征信系统里能查到贷款记录再贷款买房――算首套　　3、全款买过一套房贷款买房――算首套　　4、全款买过一套房后来卖掉了房屋登记系统查不到房产再贷款买房――算首套　　5、个人名下有两套房的商业贷款记录全都已还清且出售同时能够提供两套住房出售的证明这种情况下再贷款时――算首套　　6、个人名下有一套房商业贷款已还清另一套是公积金贷款已出售同时能够提供住房出售的证明申请商业贷款再买房――算首套　　7、夫妻两人一方婚前买房使用商业贷款另一方婚前购房用的是公积金贷款婚后两人想要以夫妻名义共同贷款若贷款已还清银行业金融机构可以根据借款人偿付能力信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例　　8、夫妻两人一方婚前有房但无贷款记录另一方婚前有贷款记录但名下无房产婚后买房申请贷款――算首套　　二套房认定标准　　由于认贷不认房政策的出台二套房的界定要简单些下面总结的条希望大家补充　　1、贷款买过一套房商业贷款已结清再贷款买房――算首套;若贷款未结清――算二套　　2、个人名下有两套房的商业贷款记录一套已还清另一套未还清此时再贷款认定为二套房以上　　3、夫妻两人一方婚前买房使用商业贷款另一方婚前购房用的是公积金贷款婚后两人想要以夫妻名义共同贷款若贷款已还清银行业金融机构可以根据借款人偿付能力信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例;若贷款未还清――算二套房以上
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央行联合住建部、银监会发文调整个人住房贷款政策，将购买二套房最低首付款比例调整为不低于40%。
二手房营业税免征期下限5年变2年
财政部联合国税总局发文，将个人转卖已购普通住房免征营业税的期限由目前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。
继3月27日国土部、住建部发文优化今年住房及用地供应结构，30日央行联合住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例，同日财政部也联合国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限。2015年一季度临近尾声之际，多个宏观调控部门在几天内密集发文出台楼市新政策，释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。分析认为，本轮组合拳政策传递出稳定住房消费，尤其是支持二套合理改善型需求的积极信号。这些政策对购房家庭和楼市走向会产生哪些影响?能否刺激有改善型住房需求的市民“出手”?
严控楼市调控政策变化“路线图”
2010年1月“国十一条”，2010年4月“国十条”，2010年9月“9.29新政”，2011年1月“新国八条”，2013年5月“国五条”。
2014年6月大面积松绑限购，2014年9月房贷新政、降息降准，2014年10月多地实施公积金新政，2015年3月多部委出手稳楼市。
降首付响应“改善”呼声调整幅度超预期
分析认为，本轮组合拳政策传递出稳定住房消费，尤其是支持二套合理改善型需求的积极信号。
根据央行、住建部和银监会三部门通知，调整个人住房贷款政策，主要是对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。
中国银行国际金融研究所副所长宗良表示，“从国际经验看，个人住房贷款最低首付比例一般在30%左右，此前我国二套房普遍执行60%至70%，执行标准明显高于国际水平，偏于严厉应该调整，现在下调到40%左右与国际情况大体一致，也是市场化的一种表现。”
链家地产市场研究部张旭认为，本轮楼市放松幅度超过此前各界预期。从历年北京市购房贷款首付比例变化情况来看，2010年二套房首付比例统一为40%，此后一直上升，自2013年起，二套房首付比例就一直维持在70%水平。此次二套房首付比例重回2010年以前水平，以购置一套总价200万元的二手房计算，首付金额可下降60万元之多。
中央财经大学教授郭田勇表示，我国幅员辽阔，不同地区、不同城市的情况各异，各地房地产市场周期也不一致，区域分化将成为今后较长时期内房地产市场运行的常态。“今后住房信贷政策应完善区域化、差异化调整，避免‘一刀切’式的调整。同时要更多依靠市场自律机制，更加尊重市场主体的意见，充分发挥市场化的作用，避免市场无序竞争，实现区域性住房信贷政策的长效机制。”
房地产库存压力仍如“泰山压顶”
多个部门30日放出的“大招”对楼市可谓是“及时雨”。“此次鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力缓解。”民生证券研究院执行院长管清友说。
但从长期看，房地产高库存的压力仍如“泰山压顶”。仅从去年看，根据国家统计局数据，去年全国在建、竣工和新开工的商品房合计有101.2亿平方米，其中商品住宅72.1亿平方米。而去年商品房销售面积为12.1亿平方米，其中住宅销售10.5亿平方米。供需如此悬殊，前几年超量供应土地形成的泡沫短期内难以消化。
销售仍未企稳 反弹尚需时日
今年的政府工作报告中，在培育消费增长点方面，与往年相比增加了“稳定住房消费”提法。“政府希望房地产消费维持在一个合理适度的发展空间内，不出现大起大落。房地产市场既不能重回此前的盲目投资、爆炸式增长的状态，也要防止下滑过快导致失速，引发金融风险、房企大面积倒闭等情况。”国家开发银行研究院副院长曹红辉说。
业内人士认为，稳定住房并不等于大规模“救市”。管清友说，现在楼市政策新思路的一个特点是：政府负责保低端，其他的交给市场决定。房地产业作为支柱产业的定位正在改变。
上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰表示，房地产复苏周期分为几个阶段：政策松动——销售反弹——库存去化——拿地反弹——投资反弹。目前看，销售仍未企稳，投资反弹更需时日。
加大房屋流转率可降低买房成本
根据财政部、国税总局的通知，此次调整个人住房转卖营业税政策，最大看点是将原先营业税的免征期限从购房满5年，下调为购房满2年。
“此次放宽免征期限，对于降低二手房交易成本力度非常大，如北京300万元的二手房，购买两年后卖出可减免15万元的营业税，这有助于刺激改善型住房消费。”财政部财科所副所长白景明说。
据链家地产测算，目前北京二手房市场约有16%的购房者需要交纳营业税，营业税“五改二”政策将使交纳营业税的占比降低到8%，购房者负担将会有所降低。
不过，有专家指出，此次营业税放宽免征期限政策力度很大，但效果有待观察。目前免税政策主要惠及的是卖方，在未来不动产登记和房地产税出台的预期下，不排除一些大量囤房的人会借机抛售住房。但也有专家认为，买方也会从中受益。如果出现大量抛售，则可能盘活房地产市场大量闲置的存量房，加大房屋流转率，实际会降低买房成本。
以上海为例，按照上海目前普通住宅的总价标准，按5.65%营业税税率计算，内环内、内外环间、外环外一套普通住宅交易可减少税费在13万元-25万元之间。业内人士分析，此次政策调整还将释放一批存量房源。
首付降至四成月供压力大增
首付比例降低，给前期资金紧张的人群更大的缓冲空间，不过，这也意味着往后每月还款以及总共需要支付的利息都大幅增加了。以一套市值100万元的房屋为例，如果按贷款20年、基准利率的1.1倍来算的话，购房者可能要多支出16万元，每月还款额则将增加1490元。
贷款40万元采用商贷二套房上浮10%利率，以等额本息还款法贷款20年计算，本息共计71万元，月供2980元，购房总支出为131万元。
贷款60万元采用商贷二套房上浮10%利率，以等额本息还款法贷款20年计算，本息共计107万元，月供4470元，购房总支出为147万元。
贷款差额16万元
月供差额1490元
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第一套贷款还完，想买二套房，二套房想买二手的首付比例是多少呀
贷款期限：3年以上
贷款用途：购房贷款
抵押物：房产
提问者：网友&&&&
问题来自：安徽.铜陵&&&&
提问时间：&&&&
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二套的首付一般是6成，你咨询银行
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