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买卖合同违约金约定过高如何认定和调整？
买卖合同违约金约定过高如何认定和调整？
分类：&& 更新：&& 阅读：&& 作者：未知&& 来源：网络
买卖合同违约金约定过高如何认定和调整？
&&& 【案情】 &&& 庞某与许某2010年至2011年期间一直有木材生意往来,这期间双方交易总额为73860元,其中6660元的交易是许某的儿子许某彬代理许某签名确认,其他均是许某亲笔签名确认。日,许某支付货款40000元给庞某,尚欠庞某货款33860元,当天许某并向庞某出具了欠条。欠条内容为:“我许某在2010年10月至2011年12月止拉到庞某衫条、红板、方条共肆万捌仟元正(￥48000元)在日前结清,如超过壹天,每天违约金捌拾元计算(80元) 此致 欠款人:许某
。 以上日欠据 已到日”。许某实欠庞某货款33860,欠条中的欠款48000元,包含了货款33860元及利息14140元。期限届满后,许某没有依约向庞某支付货款,庞某遂提起诉讼,请求法院判决被告许某支付货款48000元及违约金给原告庞某。 &&& 【审判】 &&& 法院审理认为,原许某间的买卖合同关系,虽然双方未签订书面合同,但有庞某提供的交易清单佐证。庞某向许某提供木材,许某向庞某支付对价,双方意思表示真实、内容不违反法律法规的强制性规定,本院确认该买卖合同合法有效,双方均应完全履行合同义务。庞某已实际向许某提供木材,许某亦应当全面履行给付货款的义务。日,经双方结算,许某尚欠庞某款项48000元(48000元里包含了货款33860元及利息14140元),庞某起诉要求许某支付欠款48000元,合理合法,法院依法予以支持。关于庞某要求许某自日起支付违约金每日80元的诉讼请求,许某辩称违约金过高,应按银行利息计算。法院认为,许某迟延支付货款,给庞某造成了损失,理应赔偿,虽然双方对违约金作出了约定,但每天80元的违约金明显偏高,法院调整认定,以所欠货款33860元为本金,按照中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款利率的四倍计算违约金较为合理。遂依法判决被告许某支付欠款48000元及支付违约金(违约金计算:以33860元为本金,从日起按照中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款利率的四倍计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止)给原告庞某,案件受理费由被告许某负担。 &&& 【评析】 &&& 违约金是由当事人约定或者法律直接规定的,在一方当事人不履行或者不完全履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱或者其他给付。约定违约金是当事人通过约定而预先确定的,在违约后生效的独立于履行行为之外的给付。《合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。如何判定违约金过高,最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》(下称《解释(二)》)明确:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的,一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。 最高法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》是根据违约金的补偿性,以当事人的直接损失为准,即参照中国人民银行逾期贷款利率的规定。 &&& 本案中,许某以所欠货款33860元为本金,按照中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款利率的四倍计算违约金较为合理。
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&&&&&&&&&&房地产买卖已经签署了居间协议，甲方违约怎么办
房地产买卖已经签署了居间协议,甲方违约怎么办？
本人今年8月9日在中介公司签署了上海某房屋购买的居间协议，房价按挂牌价为4XX万元，当场付款1万元到中介公司帐上作为意向金，并约定在甲方（出售方）签署协议后转为定金。当天晚上甲方通过传真签署了协议（房屋产权人现在日本），并在协议上注明了“传真件与原件具有同等法律效应”。其后中介公司将1万元作为定金转到了甲方的银行账户上。第二天本人按协议将19万元补足定金打到中介公司帐上（协议明确甲方签协议后乙方3天内补足定金至20万元）。第4天8月12日中介告诉我甲方不愿交出房产证，所以19万元退回给我（协议规定收定金时甲方应把房产证原件交给中介保管，中介与甲方交涉，但对方不想拿出房产证，所以中介也没把钱打给她，该通话有录音）。后双方商定在8月30日签署房屋买卖合同。8月30日本人按约到场准备签约，对方是由代理人出席。在签约中由于甲方还缺少一份公证书而中断签约。
合同未签成的第二天，网上发现在我们这个房产买卖协议还在执行过程中，此房子已另行挂在了房产中介网页上，而且价格抬高了20万元（此网页目前还在网上）。9月2日中介公司的有关人员发了一封催告函给甲方，要求甲方按协议日期签订合同，但没有得到甲方回音。9月3日本人发了一个邮件给甲方，要求对方尽快履行协议条款。甲方于第二天（9月4日）上午回邮件要我提供电话号码，我当即通过邮件回复了。9月4日下午甲方打来电话，强调了她的理由，并单方面提出此协议已过时失效，并要求本人提供银行账号把1万元打回来，本人没有同意。协商没有成功。
9月5日我又发了一封催告函给甲方，提醒甲方已经违反了居间协议中的某些条款。到目前为止尚未收到回应。请问：
1. 居间协议中有甲方未按照本协议约定签订房地产买卖合同，则应向乙方双倍返还定金。我应该向甲方要求返还多少钱？（因为我已经按约定把全额定金打入中介账户，是甲方违反了约定不交出房产证因此中介退还了其中19万元）
2. 居间协议另外有一条违约责任：本协议生效后，甲乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。
我想请教我该采取什么措施？按哪一条索赔？
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赢了网为您服务您好，我是赢了网法律顾问，希望能为您排忧解惑。
在法律层面，您所描述的问题主要涉及：违约责任承担问题。
鉴于上述对您案件的分析，现从法律的角度作出如下建议：根据《合同法》116条规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。您可以根据协议的内容以及实际房价，自行选择对方承担违约责任的形式。
希望我的答复对您有所帮助，祝您的问题早日得到解决！
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没有通知消息二手房交易碰到这8种毁约情况 怎么办？
二手房交易过程中出现的哪些问题需要注意和预防呢？本文列出了二手房买卖中的八大毁约现象，值得买卖双方同时留意。现象一、上家后悔不卖房房市一路飙升，房价上涨，卖方违约情况由此增多。尽管房屋出卖方在房屋买卖合同中，约定了违约金的支付，但是，仍然有很多卖家不惜承担违约金赔偿作为代价，赚取差价。点评：受市场利益驱动，采取违约方式，获得涨价带来的收益，此现象属于典型的恶意毁约。民法中的诚实信用原则体现在合同法中，就是合同信守原则，均要求当事人双方遵守合同约定，合法正确地行使双方的义务。同时，合同法中约定了违约责任，购房者可以要求卖房人继续履行合同。如果合同已不能实际履行，购房人还可要求赔偿相应损失。现象二、卖房家庭意见不一买卖双方签订的预约合同(包括定金、居间合同等)，出卖方往往只有部分产权人出面签约，事后，其他共有人以未征得同意为由提出诉讼，要求确认预约合同无效。点评：此类现象往往比较复杂，需要具体分析。按照民法规定，共有人擅自处分共有房屋，如果其他共有人不追认或者处分人事后没有取得完全权利，此行为即属于无效。但现实生活中，往往一些当事人利用该条款，明明签约出售了房屋，却以其他共有人不同意为由，要求确认合同无效。一旦发生这类情况，必须首先基于事实判断。通过各种事实和证据查明，如果其他共有人明明知道，但不表示反对或者应当知道该买卖行为，那么在法律上也可以推定已经征得了其他共有人默认或者追认，构成民法上的表见代理，视为合同有效。现象三、“包购纠纷”不是违约下家认为既然与中介签订合同，约定具体的买卖条件，且付了一定数额的意向金或预付了部分房款，最后未能买到房子，即是中介违约了。点评：判断是否违约得看合同如何约定。法律没有规定中介公司有义务必须买到房，但是一旦中介公司作出承诺或者保证买到房屋，如果仍没有买到，应当视为违约。现象四、房子“不吉利”要退房买卖双方交易后，下家得知房屋中有人死亡或者门牌号中有“4”，以“不吉利”为由提出退房。点评：这往往涉及到法律和风俗的关系。一般来说，法律不会考虑迷信因素。但是，在一些特殊情况下，可能对购房者的心理影响特别大，法官也会参酌这些因素，进行利益考量。现象五、“跳单交易”买卖方违约为了省下中介费，在中介介绍买卖双方见面后，买卖双方跳过中介私下交易，也属于违约。点评：中介公司的劳动同样受到尊重，中介公司为买卖双方提供信息，起到了桥梁作用。在中介公司诚实履行了中介义务后，如果买卖双方违反合同约定，直接进行交易，对中介公司也构成违约，应当承担相应赔偿责任。现象六、买受人拒付居间费买受人以中介公司提供虚假信息、隐瞒重要信息等原因，拒付居间费。点评：中介公司有如实向客户提供房屋真实情况的义务。承担赔偿责任必须要看客户损失和中介公司的行为是否相当，是否能够构成拒付理由。一旦因为中介公司的隐瞒行为或者虚假信息，造成了客户重大损失，例如中介公司未将房屋上设定抵押的情况告知客户，给客户造成了重大影响，那么中介公司要承担相应责任。现象七、弥补房屋涨幅差价房价不断上涨，在双倍返还定金不足以弥补房屋涨幅的情况下，起诉主张房屋涨价的差价损失。点评：如果双方当事人在合同中约定了违约定金条款，收取定金一方如果违约，除了承担双倍返还定金外，如果不能弥补实际损失，还应当赔偿损失。合同法上的损失除了实际的财产减少损失，还应当包括市场涨价等因素带来的本应获得而不能获得的间接损失。现象八、下家反悔不买房下家在双方签订协议后，又以种种理由不购房，要求中介公司退还意向金。点评：意向金不是法律概念。首先根据当事人在合同中具体的约定，判断意向金是不是可以退。如果意向金具有定金或者预付款性质，那么理应不能退还。但是，如果双方约定了退还意向金的条件，一旦对方行为不符合条件规定，那么应当退还这笔费用。 以上信息仅供参考，最终以开发商公布内容为准。郑重声明：腾讯房产拥有本网站内所有资料的版权，并未授权任何网站。媒体、同行在转载时，必须注明出处(腾讯)，否则腾讯房产将依法追究其法律责任。
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签了阴阳合同，卖方主张毁约怎么办？
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签了阴阳合同，卖方主张毁约怎么办？
【案情回顾】
& & 2015年10月，徐女士通过中介公司购买了何先生位于朝阳区某处的商品房。依照双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的约定，房屋总价420万元。首付款200万元，于合同签订后10内支付，剩余220万公积金贷款。因该套房屋不是何先生的唯一住房，依照北京市相关规定，需要交纳20%的个人所得税，中介公司支招儿在网签合同上，将房屋总价款约定为260万元，以此来减少需要交纳的税款。
& & 11月中旬，徐女士取得了公积金的批贷函，于是联系中介和何先生约时间办理过户。没想到何先生竟然反悔了。虽然只过了1个多月，但现在该房屋已经涨到480万元，何先生觉得自己卖亏了，不想卖了。徐女士通过中介表示有什么问题可以再商量，何先生态度坚决。之后何先生给中介发函，表示双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和中介做的网签合同约定的价款不同，属于阴阳合同。依照《合同法》的规定阴阳合同无效。因此何先生主张双方签订的房屋买卖合同无效，愿意退还徐女士已经支付的首付款。因为该房屋是徐女士给孩子买的学区房，怕耽误了时间孩子的户口不能顺利迁入，影响孩子入学。于是徐女士作出让步愿意再加20万元。但是何先生态度坚决就是不卖了，并且双方的买卖合同本身就没有成立。双方一直协调不下来，无奈之下徐女士寻求律师帮助自己维权。
【律师解读】
& & 阴阳合同并不完全无效
& & 北京市东元律师事务所合伙人表示，阴阳合同在二手房买卖中普遍存在，但合同并不完全无效。根据2014年《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件疑难问题的会议纪要》第4条房屋买卖合同阳合同效力的规定，当事人在房屋买卖合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。由该会议纪要的规定可以看出，法院在处理阴阳合同的观点，并非完全无效，而只是关于价格的约定无效。
&&& 税费应由谁来承担
& & 李松律师表示，依照北京市有关税收的相关规定，出售不满五年或不是唯一家庭住房的房屋，卖方应缴纳20%的个人所得税。但在二手房买卖交易习惯及买卖双方签订的合同中约定所有的税费由买方承担。结合本案的情况，由于何先生的房屋不是家庭唯一住房，何先生应缴纳20%的个人所得税，该笔费用由徐女士支付。但是徐女士和何先生在签订房屋买卖合同时，只可预见的缴纳个人所得税的基准是260万元，依照实际的成交价格320万元，徐女士需要多承担十多万元的税费。&&&
& & 李松律师作为徐女士代理人，因徐女士是为了给孩子买学区房，坚持履行合同，由于合同约定贷款的方式购买，贷款涉及到公积金或银行的利益，是否批贷也是未知数，法院没有办法强制判贷款。因此，在诉讼中如果买方坚持履行合同，且坚持贷款的话，可能会被驳回。于是在庭审中，李律师建议徐女士承担该笔税费，并以全款支付的方式购买，以减少合同继续履行的阻碍。最终，徐女士缴纳税款后，且表示自己可以全款支付，法院判决合同继续履行，何先生配合徐女士办理房屋过户手续。
& & 李律师表示，有些房屋标的额比较大，那么差出的税费可能上百万，如果双方都不愿意承担，那么依照合同法的相关司法解释的规定，合同成立以后发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平，当事人请求解除合同的人民法院应当依据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否解除。也就是如果当事人都不愿意承担上百万的税费，继续履行合同对一方当事人明显不公平，法院有可能判决解除合同。
& & 阴阳合同各方，都存在风险
& & 实践中，一般交易价格300万的房子，先签订一个合同是双方真实的意思表示，房屋总价款约定300万，为了避税再签一个合同房屋总价款200万元，装修折价100万元。但是也有的为了省事第二个合同就只写了房屋总价款200万元，这种情况下，卖方就承担一定的风险。买方可能主张第二个合同是对第一个合同的变更，双方协商一致房屋总价款变更为200万元。并且，第二个避税的合同通常也是提交给建委避税的，在建委有备案。买方可能会主张备案的合同效力高于没有备案。因此，如果没有其他证据能够查明双方的真实意思，可能会按照200万的房屋总价来认定。
& & 另一方面，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》的规定，当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。即签订阴阳合同被审查或举报后，需要补缴相应的税款，同时有可能面临一定的处罚。
& & 同时，中介作为居间方，也有一定的风险。《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利。违反的由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。
【律师提醒】
& & 在2013年国五条出台前，房屋过户税费相对比较低，以阴阳合同的方式避税比较少，因此在2010年出台的《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》中也只是笼统规定因阴阳合同引起纠纷的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。2013年国五条出台后，不符合条件的需要缴纳20%的个人所得税，以阴阳合同避税的情况日渐增多，在2014年出台的《北京市高级人民法院审理房屋买卖合同纠纷案件疑难问题的会议纪要》中明确规定规避税收的价格条款无效，以以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。
& & 采取阴阳合同避税在二手房买卖中比较常见，李松律师提醒广大欲进行二手房交易的读者，尽量不要签订阴阳合同。如果确因各种原因签订了阴阳合同，最好是对超出部分的税费由谁承担作出明确约定，以免日后产生各种纠纷。
& & 最近二手房市场火爆，房价波动较大，以此引起二手房纠纷也比较多。就目前的情况来看，卖方因房价上涨较多，不履行合同的居多。李律师提醒卖方，合同一旦签订，对双方都具有约束力，作为房屋的所有权人，不能肆意的想卖就卖，不想卖退还定金就算了。《合同法》约束双方的同时也保护双方的权益。有的卖方认为不想卖双方返还定金就行了，或是赔偿买方20%的违约金就可以解除，这样的理解是片面的。一般买卖合同约定一方违约，支付另一方20%的违约金，但是有条件的，并非所有人都想有解除权。如果卖方违约，赔偿20%违约金后解除合同的解除权就在买方手中。如果卖方起诉到法院，不管最终结果如何，对不诚信的卖方来讲都有不小的损失。
& & 1.如果买方要求继续履行，若不存在不能履行的情况，法院一般会判决继续履行，同时卖方因为违约也应承担相应的违约责任。
& & 2.如果买方要求解除合同，同时赔偿损失。损失并不以合同约定的房价款的20%的为限。如果买方的实际损失例如房屋升值部分超过了房价款的20%的，最终卖方可能需要承担一大笔违约金。
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