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贷款购房，银行不批贷购房人怎么办？
概要：购房向银行申请贷款，银行不批导致交易不能继续，谁该承担责任？为防止纠纷，应该事先在合同中做哪些约定？
声明：杨文战律师原创作品，欢迎分享，转载请于文首注明作者及微信lawyerywz
　　不管是商品房还是二手房，通过贷款来购房，银行不批贷怎么办？如果在签约时没考虑到这个问题及处理方案，发生问题，购房者可能面临进退两难的境地！
一个误解：贷款由开发商或中介代办，出了问题购房人不担责。
商品房贷款手续是由开发商代办的，二手房贷款通常也有中介代办，很多购房者想当然地认为贷款办不下来，应该是开发商和中介的责任。碰到贷款未获得批准的时候，有些没经验的购房者，会要求解约并全部退回已付房款，称自己没过错，不应该承担任何损失。
持这种观点的人，杨律师碰到过不少，显然这是一个误会。从合同法的角度看，买卖合同中买方有付款义务，不管是自筹还是贷款。除非有专门的法律规定或特殊的合同约定确认在这种情况下买方可以免责。
要确定责任归属，先了解一下银行不批贷的原因。
银行在考虑是否发放贷款时，不但要审查购房者的个人信用资料，还要审查所购房产、楼盘的情况，尤其是商品房是否手续齐全，更要审查。还要根据具体银行的信贷额度、贷款政策等考虑是否放贷，任何一方面出了问题，都可能不批贷。
贷款未获得批准的不同情形及责任承担
在没有任何特殊约定的情况下，贷款未获得批准时根据原因不同，责任分配也不同，通常有三种可能。
一、&&&&&&&&&&购房者个人信用原因未通过贷款审核。
因为购房者的个人资料未通过审核，显然是购房者的责任。购房者应自筹资金支付房款，如果不能自筹集资金会构成违约。最终只能解除《商品房买卖合同》，并承担违约解除合同的赔偿责任。
二、&&&&&&&&&&开发商或其开发的楼盘未通过贷款审核。
同理，如果是开发商的手续不齐的原因导致银行不批贷，购房者又无力或不愿意通过自筹款项支付房款，应认定开发商构成违约，并承担违约责任。
刚才说的是新开发的商品房，如果是二手房应该已经取得房产证，不存在项目不合法的问题，理论上不会出现因房产原因无法放贷的。但杨律师提醒大家要注意一个问题：一些老旧二手房，银行也可能不批贷或者能批贷的额度非常低，这同一手商品房是不同的。但卖家并非专业的开发商，没有义务告知买家这种情况。如果事先没有特殊约定和承诺，以此为由要求二手房的卖家承担责任，通常是不会支持的。杨文战律师原创，如需转载请于文首标明作者及微信号“lawyerywz”
三、由于贷款政策和条件的变化等原因导致签约时本来可以办理的贷款，申请时发现无法办理。
这种由于贷款政策变化导致无法批贷，买卖双方主观和客观上都没过错。但银行不批贷，如果买家也不愿意或不能自筹款项付款，也面临一个合同解除的责任问题。lawyerywz
如果是新开发的商品房，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第<font COLOR="#条有明确的处理方案：双方互不追责，开发商将已收取的房款本金及利息退还约购房人。
附法律规定：
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第<font COLOR="#条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
请注意，该司法解释是针对新开发商品房的，对购买二手房出现这种情况法律上并没有明确的处理规则。根据具体政策的影响大小及双方约定不同，有些地方的法院在实践中参照此条款处理。但以杨律师的经验来看，购买二手房的合同条款，如果签约时买方不注意，中介提供的通用文本一般会约定贷款不成，由买方自筹余款支付。实用法律知识
我们刚才讲的上述三条处理方案，都强调是在“没有特殊约定的情况下”，如果在合同中对上述情况双方有明确约定的处理方案，那就要按双方约定的方案处理。所以，在交易时一定要特别注意合同条款中对相关情况是如何约定的。有些人在签约时，根本不仔细看条款，让签字就签字，等出了问题又说自己当时根本没看合同内容。那杨律师告诉您，这样话跟法官说是没用的！
　　　　在签约时要注意什么？如何约定才能避免纠纷和风险？
不管是商品房还是二手房，如果不想在购房中发生自己意料以外无法控制的情况，在签订合同时，最好通过明确的书面约定分别对几种不能贷款的情况的处理方案进行细化。按法律规定，双方有明确约定的，自然按双方约定处理。在有约定的情况下即使发生问题，也可以避免纠纷。
一、购房者资料未通过审核的约定建议
如果没有约定，这种情况可认定购房者构成违约。但购房者毕竟不是专业人士，确实有可能不确认自己是否符合申请贷款的条件，购房者要充分认识到这一点，并提前做好工作。
购买商品房，购房者不妨在签订合同前先让开发商帮助初步审查购房者的贷款资料是否有问题。如果开发商说没问题，可以要求与开发商在《商品房买卖合同》的内容里加上一条“如果因为购房者的贷款资料未通过审批，不视为购房者违约。购房者可以在多少日内另筹款项支付余款，如果购房者无力支付余款，可以提出解除《商品房买卖合同》，在解除合同后几日内，开发商退还全部首付款”。
二手房买卖更特殊一些，涉及到买卖双方和中介，可以提出让中介协助审核，但关键是要求在买方认可的三方协议中加上类似的条款，明确在这种情况下贷款未通过合同如何处理，已交的房款和中介费如何处理。实用法律知识
如果卖方不同意增加这样免责约定，杨律师建议您提出约定一个你可以承受的违约责任标准，毕竟你的首付款在对方手里，即使要承担违约责任，明确一些，到时要求退款也会方便一些。如果对方连这个条件也不愿意答应，那除非您对自己的贷款资质有足够信心，否则您要考虑是否签约交易了。
二、因卖方的原因无法获得贷款的约定建议
如果是商品房，不管是因为楼盘、项目还是什么其它开发商自身的原因，如果因此无法获得贷款，应该认为这属于开发商的违约行为。
这里要纠正购房者的一个错误观念，有的购房者认为：“交付首付款是自己的义务，办理贷款是开发商的义务，早办晚办无所谓，反正没办下来贷款我就不用还贷。我不急！”
其实这是错误的，贷款办不下来往往意味着楼盘有问题。如果是期房，能否顺利完工就存疑了。购房者交了首付，什么也没得到。开发商拿着您的首付款不定去做什么了呢。实用法律知识
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即使是已经盖好的房子，也可能无入住或入住了无法办理产权证。对买方来讲，仍是有风险的。
所以，有必要在合同中做一些约定：“如果因为开发商的原因在多长时间内无法办理贷款，属于开发商的违约行为，要按一定标准承担延迟违约金，且超过多少日购房者有权提出解除《商品房买卖合同》，并要求开发商承担已付款一定比例的违约金。”
至于二手房有房产证的，不存在不合法的问题，未取得房产证的也不可能去申请贷款。但要注意一些老旧二手房，银行也可能不批贷或者能批贷的额度非常低，这种情况还不宜直接认定是卖方的过错。所以，建议事先了解相关二手房的银行贷款额度事宜，并就因房屋估价原因不能取得原计划的贷款额度如何处理，事先做明确约定。如果买家无意自筹款项付款，就要约定一下解约退款的条件了。
三、因不可归责于双方的原因无法办理贷款的约定建议。
既然是不归责于双方，那就约定谁也别承担责任了，要注意的是能否及时退款并办理解网签手续。
可以约定：“因不可归责于双方的原因无法办理贷款，应该在多少日内通知购房者，购房者可以选择在多少日内自筹资金支付余款，或者选择解除《房屋买卖合同》。购房者选择解除的，卖方应该在多少日内退还首付款并按同期银行利率支付利息，同时双方办理解除网签手续。如果不按时返还，属于违约行为，应该按日支付一定比例的违约金”。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。忽悠买房者成被告 黑中介如何骗到百万贷款
来源：大洋网-广州日报
房地产市场低迷，一些“黑中介”不惜铤而走险。 杨威/CFP供图　　广州市国土资源与房屋管理局公告。　　业内称房产市场低迷广州发生多起黑中介骗贷案　　案发总金额超过2000万元警方提醒市民多加注意　　房地产“黑中介”精心布局，等待购买二手房需要银行贷款的业主上钩
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在中介热情地代办各种手续后，银行发放的贷款却悄悄地转入一个第三者的银行账户上，最终进入“黑中介”的腰包。如此，卖房者迟迟拿不到房款，买房者不仅得不到房子，还要背上百万元的银行房贷。这是近日发生在我们身边的真实故事。　　卷入这宗离奇案件的当事人向记者报料，记者经过深入调查，试图揭开一宗房贷诈骗案的面纱。据知情人士透露，近日限购令下房地产市场低迷，不少房地产中介机构在倒闭前铤而走险谋求骗贷，广州已发生多起类似的诈骗案，案发总金额超过2000万元，有不法房屋中介人员已被警方抓捕。　　文/图 本报记者何涛、杨洋（署名除外）　　本答应与记者见面，但临到前，胡永华还是改变了主意。今年37岁的他家住广州荔湾区，近日可谓烦恼不断接连成为两宗案件的被告，而且都输了官司。所有麻烦源于一次购房行动。　　理想房源送上门来　　热情中介包办一切　　“2010年8月的一天，郑哲峰请我喝早茶。我无意中提到想买一套房子，郑哲峰说他是一家房产中介的老板，可以帮忙介绍。”胡永华说，他与郑相识多年，此前一直不知道对方是中介老板。　　郑哲峰开的公司名为隆鑫房地产代理有限公司，在其介绍下，胡永华看中了一套位于广州市越秀区东华西路的三房套间，面积97平方米。“我对郑说，你帮我办好所有手续。”他去公证处办了一份委托书，“我很相信他。”　　对于胡永华来说，买房并不是轻松的事，他还没结婚，“帮人打工，月收入只有2000元左右。”他看中的房子售价160多万元，以其收入根本买不起。但在中介的“帮助”下，一切似乎都不是问题他“顺利”通过银行贷款买了房子。付款计划是自己付首期款50万元，剩下117万元申请银行贷款。“我将50万元现金分三次给了郑哲峰，对方没打收条。今年3月份，房子转到我的名下。”　　“首付是我朋友给的。其中10万元是一个朋友提取住房公积金借我的，还有40万元是女友给的。”胡永华说女友40多岁，是本地人，很有钱，但不愿透露姓名。　　胡永华直接将50万元交给郑哲峰，然后由其交给卖家。这种做法有些不合常理，他解释，“因为第一次购房，我什么都不知道。”　　由于胡永华称手上没有对方收到50万元的收据，到底是谁给的首付仍有争议。“我们要胡永华提供转账证明，他提供不了。卖房者谢集文确实收到了50万元，但他称是中介李晓帆给的。”广州市一家担保公司的林姓负责人说，他被卷入事件。　　收入证明可造假　　有担保就可提前放款　　以胡永华的收入标准，应该不能从银行贷到100多万元。　　记者看到一份用于申请广州分行贷款的《职业及收入证明》称，胡永华是“广州市旺佳贸易有限公司”拓展经理，月收入18000元，年收入21.6万元，并盖有该公司的公章。胡永华说，这是中介弄的假证明。　　该证明上有华夏银行广州分行客户经理填写的信息，注明调查其真实性的方式是“实地”，上面有银行客户经理的签名。　　今年2月28日，林姓负责人拿到银行提供的担保业务资料。他的公司主要从事银行房贷提前放款的担保业务，“很普遍，主要针对二手房交易。”　　根据有关规定，二手房按揭借款的操作流程是，房屋经评估后，银行对贷款资料进行审核，然后买卖双方到房地产交易中心办理抵押过户。在领取新房产证、办理他项权利抵押证明后，银行才发放贷款。　　“通常需要3个月左右。所有卖家都想尽快拿到房款，现在只要买卖双方已经办妥了过户变更，有担保公司担保并出具担保函，很多银行就提前放款。担保收费标准按担保金的1%。~1.5%。收取，期限通常在一两个月之间。”林姓负责人说。　　“在担保期间，万一房子因原业主被第三方起诉，交易房产被第三方查封，无法正常办理抵押，办不了他项权证，没有正常抵押，银行就要向买家或者我们追索。”　　直接伪造假房产证　　贷款打入第三者账户　　离奇的是，银行放款的100多万元房贷最终并没有打到卖房者谢集文的账上，而是打到了第三方陈振华的账上。　　胡永华说，“中介公司做了一本假的房产证，把谢集文的名字改成了陈振华，然后拿来一些空白合同要我签字。”　　“我们通过非官方渠道去查了前一手房东的档案，是谢集文。银行在审核资料时应该查清楚，但他们相信了中介提供的假房产证。”林姓负责人说。　　6月18日，林姓负责人获知该担保业务可能有麻烦。他说，6月29日查册发现该房6月27日已被查封。后来查明，因谢集文迟迟未收到尾款，就请律师追讨，并向法院申请查封。至此，该房产已无法抵押给银行，担保公司和银行都面临巨额财产损失的风险。　　担保公司存放在银行从事担保业务的200万元被冻结，“近期已经解冻了75万元，还有125万元没解冻。” 为弄清来龙去脉，林姓负责人自行展开了调查。他认为，“陈振华”是中介公司故意弄出来的，为了把钱转到其账上。银行没有审核交易的真实性，致使贷款未发放到真正的业主手上。　　但银行的客户经理阿玲说，“我们也是受害者。放款凭担保函，担保公司应该与我们一起审核，但是他们没去。该案我是按照规章制度来办的，审批部门也没有特别要求到房产局去查。” 她说该业务是同事李鹏转给她的，“他不是正式员工，做不了贷款。”事后才知道，李鹏是中介李晓帆的表哥。“没想到他居然会干这样的事。”目前李鹏已从银行离职。　　已有多宗诈骗案发生　　黑中介骗贷手段频出　　事后，华夏银行广州分行将胡永华和担保公司告上了法庭。日，越秀区人民法院作出一审判决，解除银行与胡永华之间签订的《个人房屋抵押借款合同》，由胡永华向银行偿还100多万元的贷款本金，担保公司免责。此外，在另一单官司中，原房东谢集文也将胡永华和中介李晓帆告上了法庭，已过户到胡永华名下的房产要归还谢集文。　　“到现在，我全部都输光了，我还能怎么样。银行也清楚，我还不起这笔钱。” 胡永华试图与银行谈判，“前段时间，银行说让我拿回50万元首付还贷款，我说还了50万是不是其他不用还了。但银行没答复。”　　网上曾有过中介找虚假购房人合谋骗取银行贷款的消息，胡永华的买房者身份受到质疑。他说，“我绝对没有和他们合伙，骗银行的钱是违法的。”　　今年3月份，广州市国土资源和房屋管理局在官网上发出《关于立案查处隆鑫公司涉嫌违规经营的公告》称，这家房产中介在促成房屋买卖过程中，在买房者取得新房产证后，未按约定通过按揭方式向卖方支付房款，而是把房产另行抵押融资。　　胡永华说，他知道另有几名买房者也遇到了同样的情况。“在我住的小区里有一个陈姓买房者，他朋友用他的名字去买房，同一家中介代办，他签了一些空白的合同，中介拿了合同去办手续，后来银行把近140万元贷款打到了陈振华的账户上。”　　阿玲称，她听说中介采取这种方法骗银行贷款，总金额已达2000多万元。目前，中介公司相关人员已被警方控制。　　“黑中介”渗入银行业务　　市民如何规避骗贷风险？　　在某种程度上，银行与房产中介是利益共同体，银行需要中介拉房贷业务，中介也需要银行提供贷款给客户。林姓负责人说，时下有些银行与中介机构会合作有中介把二手房贷的业务集中到一家银行办理，更有甚者，个别房产中介直接成为银行客户经理的助理。一些中介人员还去银行应聘，进入一线队伍。　　办理二手房交易时，买卖双方出于对银行的信任，签署合同时往往不会太在意内容条款。在这种情况下，“黑中介”就有机可乘。　　林姓负责人称，银行与中介的合作大部分是良性的。但今年由于限购导致房地产市场低迷，让“黑中介”有了骗贷的想法，银行也难以防范。“许多房产中介在倒闭之前捞一把。” 为规避风险，阿玲说制度已发生变化，“不管谁介绍都要看原件，多调查。”　　那么市民呢？林姓负责人提醒，买房前一定要查册，了解原业主的真实情况。交易之后，归档期一过，马上办房屋抵押。房屋买卖双方一定不要全权委托中介去办理手续。　　广东大同律师事务所主任朱永平建议，二手房屋买卖，卖家必须慎重与买家签订买卖合同，合同应注意约定余款要落实到位，若未能依时依约收到余款，约定卖家享有合同解除权并要求支付数额较高的违约金。买家向银行申请放贷时亦须谨慎签署相关文件，确保其真实性。
(来源：广州日报)
(责任编辑：姜炯)
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买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任？
&依照二手房交易的惯例，买房人的贷款（如有）申请应当在过户前获得银行的批准，否则就构成违约。超过合同约定的宽限期或者卖房人催告后的宽限期后，如果买房人的贷款申请还不能获得银行的批准或者不能现金补足，就构成根本违约，卖房人可以通知买房人解除合同并主张违约金（一般是20%）。但是，有些卖房人出于善意，诚信，为了使交易顺利进行，会配合买房人换一家银行再次申请贷款（也可能会再买房人已经构成根本违约后收取买房人部分现金房款），但是卖房人的配合贷款的行为（或收取部分现金房款的行为）并不能被视作卖房人同意变更了合同或者放弃了合同解除权。买房人在其他银行的贷款在获得批准之前或者现金补足未获批准的贷款之前，卖房人依旧有权解除合同并主张违约金。当然，在买房人在其他银行的贷款在获得批准之后或者现金补足未获批准的贷款之后，依照诚信原则，卖房人就失去了解除合同并主张违约金（一般是20%）的权利，但是仍有主张逾期违约金的权利。&&&附：李某与于某某房屋买卖合同纠纷案&案情简介：2014年4月18日，于某某、于某（甲方）与李某、梁某某（乙方）签订上海市房地产买卖合同一份。合同第一条约定乙方受让上海市***区***路***弄***号102室房屋（以下简称系争房屋）；第二条约定房地产转让价款为人民币（以下币种同）1,590,000元；第四条约定甲方于日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；第六条约定在日之前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，乙方逾期未付款，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付的0.05%作为逾期违约金，合同继续履行。乙方逾期未付款达到15日，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，乙方自收到甲方书面解除合同通知书之日起5日内向甲方支付房产总价的10%作为其违约导致合同解除的违约金。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方承担的因其违约导致的房产总价10%的合同解除违约金，余款返还给乙方，若乙方已付款不足支付违约部分，乙方应在接到甲方解除合同的书面通知书之日起5日内以现金形式补足；第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲方逾期未交付房地产，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款的0.05%作为逾期违约金，合同继续履行。乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起15日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方面解除合同，合同自甲方收到乙方解除合同通知书之日解除。甲方除应在收到乙方合同解除通知书之日起5日内向乙方返还已收款和利息（自乙方支付房款之日起至合同解除之日止）外，还应按房产总价的10%向乙方支付违约金。若甲方违约金不足以弥补乙方相关损失的，则乙方的损失与甲方违约金之间的差额，由甲方以现金形式补足。补充条款（一）第4条约定，乙方应于签订买卖合同后向贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于过户当天以现金的方式支付甲方。合同附件（三）付款协议约定：1、乙方于日向甲方支付房款510,000元，含定金30,000元；2、乙方于银行收到该房屋抵押他项权利证明以银行贷款的形式向甲方支付房款1,080,000元。同日，于某某、于某（甲方）与李某、梁某某（乙方）签订房屋买卖合同的补充协议一份，约定系争房屋的实际成交总价为1,980,000元，双方同意以1,590,000元为房屋合同总价，乙方需于日向甲方支付390,000元，为该房屋的相关装修补偿款。上述合同及协议签订后，李某、梁某某分别于日、日、日向于某某、于某支付30,000元、870,000元、400,000元。嗣后，因李某、梁某某未能按约于日前获得银行贷款审批且未能以现金补足余款，致使双方在日未办理系争房屋过户手续。在李某、梁某某向于某某、于某支付400,000元后，因双方仍未能就款项支付、过户时间达成一致协议，故双方分别以其诉称事由向原审法院提起诉讼。原审另查明，于某某、于某是系争房屋的权利人，其于日结清系争房屋的个人住房抵押贷款。日，系争房屋的抵押被登记注销。原审审理中，于某某、于某向法院提交：1、日律师函及邮寄凭证，证明于某某、于某向李某、梁某某催告并要求李某、梁某某支付违约金；2、日发送的律师函、邮寄凭证及投递情况，要求李某、梁某某在收函三日内，提供已获得银行审批68万元的证明或以其他方式筹足68万元剩余房款，若未能按照上述期限办妥购房款68万元，于某某、于某将依法解除合同，并追究李某、梁某某的违约责任。该份函件向李某、梁某某位于“***路***弄***号903室”进行送达，投递情况载明“派件已签收，签收人是拍照签收”，签收日期为日；3、收款收据，证明于某某、于某为此支付律师费5,000元。李某、梁某某对两份律师函的真实性有异议，称其未收到过该两份律师函，对律师函的内容亦不予认可；对收款收据的真实性、关联性均不予认可。同时，李某、梁某某向法院提交：1、日发给中介的催告函，证明李某、梁某某要求于某某、于某配合其办理房屋过户手续，若于某某、于某继续怠于履行该义务，李某、梁某某将解除合同；2、协议，证明推迟过户的事实；3、录音光盘，证明于某某、于某将过户时间拖延至2015年3月的事实；4、申请回单及银行卡，证明李某、梁某某为申请贷款办理相关手续；5、贷款申请审批资料，证明因于某某、于某不配合在审批资料上签字，导致贷款无法继续进行，过错在于某某、于某。于某某、于某对催告函的真实性不予认可，称其未收到该份律师函；对协议的真实性不予认可；对录音的真实性没有异议，但认为无法证明双方达成新的协议，恰恰证明李某、梁某某擅自变更贷款方式；对回单及银行卡的真实性没有异议，但认为无法证明待证内容；对审批资料的真实性没有异议，但认为无法证明李某、梁某某已申请贷款。&&裁判原文节选：一审【案号：上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第4043号、上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第4027号】双方之间签订的上海市房地产买卖合同及补偿协议系当事人的真实意思表示，约定的内容并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，该合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照约定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，根据查明的事实，李某、梁某某的贷款在过户当天即日前未获银行审批，其亦表示无能力于过户当天以现金形式支付于某某、于某，致使双方在日未办理系争房屋过户手续，此违约责任在于李某、梁某某。虽其后又向于某某、于某支付400,000元房款，但根据李某、梁某某提交的录音内容看，于某某、于某提出的过户时间李某、梁某某并未予以同意，双方确未能就过户时间达成一致意见，且李某、梁某某陈述的贷款方式为先过户再持证抵押，此与合同的约定明显不符。因此对李某、梁某某认为系于某某、于某拖延履行合同、待系争房屋满5年后过户以达到避税的目的的抗辩意见，法院不予采信。至于李某、梁某某认为因于某某、于某不配合办理贷款手续的抗辩意见，法院认为：一方面，没有证据证明李某、梁某某已向于某某、于某履行通知的义务；另一方面，根据银行工作人员的陈述，李某、梁某某未向银行提供齐全办理贷款所需的全部材料，故法院对李某、梁某某的该抗辩意见不予采信。现于某某、于某关于解除合同的诉讼请求，符合合同关于李某、梁某某逾期未付款达到15日，于某某、于某有权单方解除合同的约定，法院予以支持。李某、梁某某诉称的解约事由不成立，法院不予支持。鉴于此，对于李某、梁某某据此提出的其余诉讼请求，法院亦不予支持。至于合同的解除日，尽管李某、梁某某否认收到于某某、于某于日向李某、梁某某发送的律师函，但李某、梁某某亦确认其确居住于“***路***弄***号903室”，且李某、梁某某向法院提交的诉状载明的现住地亦为上述地址，故根据邮寄凭证及投递情况等证据，应当认定于某某、于某已尽通知李某、梁某某的义务。根据该份律师函，若李某、梁某某未能在收函三日内办妥购房款68万元，于某某、于某依法解除合同，故法院确认于某某、于某与李某、梁某某之间的买卖合同及补充协议自日解除。鉴于双方当事人均同意办理合同的网上备案登记撤销手续，故法院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于此，在合同解除后，于某某、于某应当将李某、梁某某已付房款返还给李某、梁某某，同时李某、梁某某还应按约支付房屋总价10%的合同解除违约金。至于房屋总价的确定，首先，双方均确认房屋实际成交价为1,980,000元；其次，根据查明的事实，当事人通过补充协议，将在网上备案的上海市房地产买卖合同中约定的转让价款做低，其目的是为了少缴税款，故应认定上海市房地产买卖合同中关于转让价款为1,590,000元的约定无效，但上述条款的无效，并不影响其他条款的效力。最后，李某、梁某某向于某某、于某主张违约金的计算标准亦以1,980,000元为基数，故于某某、于某以1,980,000元为房屋总价计算合同解除的违约金，并无不当，法院予以支持。关于合同解除的违约金的数额。当事人在合同中可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现李某、梁某某明确违约金的数额符合合同约定，不请求法院予以调整，同时李某、梁某某亦按照同样的标准向于某某、于某主张违约金，故对违约金不予调整。此外，于某某、于某自愿撤回逾期付款违约金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，于法不悖，法院予以准许。至于于某某、于某要求李某、梁某某承担发送律师函费用的诉讼请求，无合同约定及法律依据，法院不予支持。&&二审【案号：上海市第一中级人民法院 （2015）沪一中民二（民）终字第939号】本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的房屋买卖合同以及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。合同约定，上诉人以贷款方式支付第二笔房款，如贷款未经审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，上诉人应于过户当天以现金方式支付给被上诉人。合同还约定，双方于日之前办理产权过户手续。在实际履行过程中，上诉人未能按约于日前获得银行贷款，也未能以现金方式支付剩余房款，已构成违约。被上诉人在约定的过户期限之后再收取上诉人部分购房款，并陪同上诉人去另一家银行办理贷款手续，是本着继续履行合同的诚意，对上诉人延期付款的谅解，在被上诉人未明确放弃向上诉人主张违约责任的前提下，不能以此认定双方合意变更了付款期限以及过户日期。而且，上诉人第二次贷款审批下来的金额为47万元，加上上诉人于2014年8月支付的40万元房款，总计87万元，尚有21万元的房款差额，经被上诉人催告，上诉人仍未在合理的期限内向被上诉人以现金方式补足上述差额，确已构成违约。被上诉人据此发函行使合同解除权并追究上诉人的违约责任，并无不当。原审法院据此判令买卖合同及补充协议于日解除，双方办理买卖合同网上备案登记撤销手续，被上诉人返还房款并由上诉人支付相应的违约金，并无不当，本院予以维持。上诉人要求被上诉人支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。&&&&本微信公众号相关文章延伸阅读【点击标题即可链接到原文，对没做超链接的标题可在关注本公众号后在“查看历史消息”中查看原文】：买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约？合同可否解除？抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制？房屋买卖合同纠纷诉讼中，当事人未要求审查合同的效力，法院是否应当依职权审查？买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁？夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？房屋买卖合同无效，无过错方可否主张房屋租金损失？卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？转让有抵押的房屋，合同有效吗？买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？国企违反法定程序出售房地产，合同无效？附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护计算房屋买卖中实际损失的时间点虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？警惕！买房人限购，卖房人违约买房人没有违约，就一定能拿到房子？《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？ 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