关于划拨土地使用权补办出让手续及办理土地登记程序的通知
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关于划拨土地使用权补办出让手续及办理土地登记程序的通知
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抚顺市国土资源局
各省、自治区、直辖市及计划单列市土地(国土)管理局(厅)，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团土地管理局：
为贯彻执行《划拨土地使用权管理暂行办法》(国家土地管理局〔1992〕第1号令)，加强划拨土地使用权的管理，现将划拨土地使用权补办出让手续及办理土地登记程序有关事项通知如下：
1.申请。土地使用者持有关证件，向土地所在地市、县土地管理部门提出划拨土地使用权补办出让手续及土地登记申请，填写《划拨土地使用权补办出让手续及土地登记申请审批表》(审称《申请审批表》，见附件一)。
2.审查。市、县土地管理部门对土地使用者的申请进行审查，在《申请审批表》上签署审核意见并在十五日内以书面形式函告土地使用者。
3.签订土地使用权出让合同。市、县土地管理部门审查同意补办出让手续后，与土地使用者签订土地使用权出让合同。(《划拨土地使用权补办出让合同》见〔1992〕国土〔建〕字第7号文)。
4.缴纳土地使用权出让金。在土地使用权出让合同签订后六十日内或在土地使用权出让合同约定付款期限内，土地使用者向土地所在地市、县土地管理部门缴纳土地使用权出让金。
5.办理土地登记。土地使用者缴纳全部出让金后，土地管理部门直接办理土地使用权出让登记。土地使用者在缴纳出让金前已签订土地使用权转让、租赁、抵押合同的，土地管理部门可同时办理土地使用权出让登记与土地使用权转让、出租或抵押登记。土地使用权出让登记后发生土地使用权转让、出租、抵押行为的，土地使用权转让人和受让人、出租人和承租人、抵押人和抵押权人应在土地使用权转让、租赁、抵押合同签订后十五日内，共同到土地所在地市、县土地管理部门办理土地使用权转让、出租或抵押登记手续。因处分抵押财产而得到土使用权的，土地使用权抵押人、抵押权人和新取得土地使用权的土地使用者，在土地权利变更之日起十五日内，共同到土地所在地市、县土地管理部门办理土地使用权抵押注销登记和土地使用权转让登记。
土地使用权租赁、抵押合同终止后，土地使用权出租人或抵押人应当自土地使用权租赁、抵押合同终止之日起十五日内，到原登记机关办理土地使用权出租、抵押注销登记。土地使用权出让期届满，土地使用权受让人必须在土地使用权出让期满之日起十五日内，到原登记机关办理土地使用权出让注销登记。
划拨土地使用权补办出让手续及土地登记申请审批表
划拨土地使用权补办出让手续及办理土地登记程序的说明
一、申请补办划拨土地使用权出让手续的条件、报送材料和《申请审批表》的内容及使用方法
1.申请补办划拨土地使用权出让手续应具备以下条件
①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
②领有国有土地使用证；
③具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；
④经济组织外的其它组织需要补办出让手续，须经过其上级主管部门批准。
2.申请补办出让手续应报送的主要材料
①土地使用者的《申请审批表》。若是经济组织外的其他组织，须附其上级主管部门的批准文件；
②《国有土地使用证》；
③土地建筑物、其他附着物的合法产权证明；
④对于已经发生划拨土地使用权转让、出租、抵押行为而补办出让手续的，还须提交所在地市、县土地管理部门的处理意见和土地使用权转让、租赁、抵押合同。
⑤补办出让手续后需要改变土地用途的，须附城市规划部门的审查意见。
3.《申请审批表》的内容及使用方法《申请审批表》是以划拨土地使用权补办出让手续申请、审查和办理土地登记申请、审核为一体的形式。其内容包括：土地使用者申请、补办出让手续审查及办理土地登记审核三部分。土地使用者申请的内容由土地使用者填写，这部分内容不仅是土地使用者补办土地使用权出让手续的申请，也是补办出让手续申请审查同意后，土地使用者办理土地登记的申请。土地登记申请既可是单一的出让登记的申请，也可是出让登记与转让、出租或抵押登记的双重申请。出让登记申请成立的条件是土地使用者缴纳全部出让金；出让登记与转让、出租或抵押登记双重申请成立的条件是在土地使用者缴纳出让金前已签订转让、租赁或抵押合同，并且土地使用权受让人、承租人或抵押权人在土地使用者缴纳全部出让金的同时向市、县土地管理部门提出转让、出租或抵押登记申请。补办出让手续审查和办理土地登记审核的内容由土地管理部门在程序第二阶段的审查和第五阶段的土地登记中填写。
二、土地管理部门补办土地使用权出让手续的审查要点
1.土地使用者是否具备补办土地使用权出让手续的申请条件；
2.土地使用权及地上建筑物、其他附着物产权是否合法、准确；
3.出让宗地实际使用状况与文件、资料所载是否一致；是否对四邻及自身正常工作生活秩序造成不良影响；
4.已发生划拨土地使用权转让、出租、抵押行为的，土地使用权转让、租赁、抵押合同书内容是否符合有关规定；
三、土地使用权出让合同的主要内容与出让期限
1.出让合同的主要内容
①补办土地使用权出让手续宗地的位置、面积、四至范围、土地用途及地上建筑物、其他附着物情况；
②土地使用权出让年限；
③土地使用权出让金、土地增值费(税)的标准、总额及付款方式；
④土地使用要求；
⑤违约责任等。
2.划拨土地使用权补办出让手续的出让期限，由土地所有地市、县土地管理部门与土地使用
者经过协商后，土地使用权出让合同中订明，但土地使用权出让年限不得超过《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的最高年限
四、出让金与支付方式
土地使用权出让金，应区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取。标定地价由土地所在地市、县土地管理部门根据基准地价，按土地用途、出让期限和宗地条件核定。
付款方式有直接交付和以转让、出租、抵押所获收益抵交两种。若用所获收益抵交出让金，应在缴付定金的基础上，在合同中约定所获收益优先用于缴付出让金及最后期限。
五、土地登记
在土地使用者缴纳全部出让金后，土地管理部门根据《申请审批表》、《国有土地使用证、《土地使用权出让合同》、申请人身份证明等土地登记要求提交的文件、证件，对其出让登记申请进行审核，符合土地登记要求的，在《申请审批表》内填写出让登记的意见和结果后，进行注册登记，注册登记的具体方法是在宗地原《土地登记卡》上进行登记，其登记内容为：
(1)土地使用权取得方式由划拨变析让的依据；
(2)标定地价；
(3)出让金额；
(4)出让期限及起止日期；
(5)土地用途。
同时根据《土地登记卡》更改国有土地使用证的相应栏目。
原土地使用者在缴纳全部出让金之前已发生土地使用权转让、出租、抵押行为或已签订土地使用权转让、租赁、抵押合同的，土地使用权的受让人、承租人、抵押权人可在划拨土地使用者缴纳全部出让金的同时，向土地管理部门提出土地使用权转让、出租或抵押登记申请。土地管理部门根据申请内容，将土地使用权出让登记与土地使用权转让、出租或抵押登记一并办理。
将出让和转让登记一并办理时，土地管理部门根据有关法律、法规对出让和转让登记申请进行并案审核，符合规定要求的，在转让人《申请审批表》内填写准予出让登记及注销土地登记的意见和结果。在受让人的《土地登记审批表》准予转让登记的意见和结果，报人民政府批准注册登记。注册登记的方法是：在出让宗地原《土地登记卡》上登记：
(1)土地使用权取得方式变更和转让的依据；
(2)标定地价；
(3)出让金额；
(4)出让期限及起止日期；
(5)土地用途；
(6)转让后土地使用者。
并加盖“注销”印章；建立宗地新《土地登记卡》，《土地登记卡》除按规定栏目登记土地使用权受让人的宗地情况外，还应登记：
(1)土地使用权转让登记的依据；
(2)标定地价；
(3)转让金额；
(4)转让后土地使用年限及起止日期；
(5)土地用途。
并将旧卡附在新卡后面，以备查考，同时收回土地使用权转让人国有土地使用证，并根据新《土地登记卡》填写土地使用权受让人国有土地使用证。
将出让与出租或抵押登记一并办理时，土地管理部门根据有关法律、法规对出让与出租或抵押登记申请进行并案审核，符合规定要求的在土地使用者《申请审批表》内填写准予出让登记与出租登记或抵押登记的意见和结果后，进行注册登记。注册登记的方法是在宗地原《土地登记卡》上首先登记：
(1)出让登记的依据；
(2)标定地价；
(3)出让金额；
(4)出让期限及起止日期；
(5)土地用途。
其次再登记出租或抵押的内容。出租登记登记如下内容：
(1)出租登记的依据；
(2)承租人名称、地址；
(3)出租面积及用途；
(4)租凭期限及起止日期；
(5)租金及交纳方式。
抵押登记登记如下内容：
(1)抵押登记的依据；
(2)抵押权人名称、地址；
(3)抵押面积；
(4)抵押贷款金额、用途、期限。
并根据《土地登记卡》在土地使用者国有土地使用证上注明土地使用权取得方式及土地使用权出租或抵押等变更事项，同时根据《土地登记卡》填写《土地使用权承租证明书》或《土地使用权抵押证明书》。向承租人或抵押权人颁发《土地使用权承租证书》或《土地使用权抵押证明书》。君，已阅读到文档的结尾了呢~~
原划拨土地转为出让土地手续及税费缴纳
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原划拨土地转为出让土地手续及税费缴纳
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以案说法：划拨土地使用权转让后，由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同的处理
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1．案情简介
甲公司与乙公司签订联合《F地块使用权转让合同书》，甲公司将F地块的一部分土地使用权有偿转让给乙公司，每亩按180万元计算，总价款720万元，不含土地出让金和建设税费，土地出让金应由乙公司自行向有关部门申请减免；税费双方按各自的建筑面积分担。后当地市国土资源和房屋管理局与乙公司签订国有土地使用权出让合同，同意将F区面积为5081平方米的国有土地交给乙公司作为商住建用地，其中用于拆迁还建的1524平方米用地，予以行政划拨；其余3557平方米有偿出让。
2．法院认为
甲公司和乙公司在转让合同书中约定，甲公司将F地块的一部分土地使用权有偿转让给乙公司，乙公司将受让土地用于综合开发建设。由于甲公司拥有的F地块土地使用权系划拨土地使用权，按照我国现行法律规定不能直接进行转让，需要由甲公司将该土地使用权交回政府，再由国土管理部门出让给乙公司。换言之，甲公司对其拥有的划拨土地使用权的转让，须经政府批准后由国土管理部门以出让的方式实现。在划拨土地使用权人通过政府以出让方式转让划拨土地使用权的法律关系中，存在政府与划拨土地使用权人、受让人三者之间的关系，政府将划拨土地使用权从原划拨土地使用权人手中收回，再出让给受让人；原划拨土地使用权人同意政府收回其划拨土地使用权，是因为可以得到政府给予的补偿，但政府收回划拨土地使用权的行为，源于原划拨土地使用权人将其划拨土地使用权转让给受让人，受让人需按照双方合同的约定支付给原划拨土地使用权人相应的价款，该价款即为对原划拨土地使用权人的补偿，只是给予补偿的主体是受让人，而不是政府。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理”之规定，甲公司与乙公司签订的F地块使用权转让合同其实质是一份土地使用权补偿合同，双方约定的转让费其实质就是因政府收回甲公司的划拨土地使用权而给甲公司的补偿费。
3．裁判要点分析
根据我国现有法律、法规规定，划拨土地使用权不能直接转让给第三人，只能先将该地土地使用权交回政府，再由国土管理部门以出让的方式出让给第三人。受让人名义上是按照双方合同的约定支付给原划拨土地使用权人相应的土地使用权转让价款，实则该价款应当是政府对原划拨土地使用权人的补偿，只是此时给予补偿的主体是受让人，而不是政府。依据《解释》第十二条规定，此类土地使用权转让合同实则为土地使用权补偿合同，应按照补偿合同处理。
实践当中，如果双方签订合同，由合资、合作建设一方提供划拨土地使用权，不承担经营风险，只收取固定利益，而且起诉前该土地经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，另一方获得该土地使用权。此时首先根据《解释》第二十四条，应认定双方签订的合同为土地使用权转让合同，然后根据《解释》第十一条判断该合同属于有效合同，最后又根据《解释》第十二条，该合同应当按照土地使用权补偿合同处理。
&--全国土地资源系统--
国土资源部
江西省国土资源厅
南昌市国土资源局
南京市土地储备中心
苏州市土地储备中心
大连市土地储备中心
张家港市土地储备中心
江阴市土地储备中心
哈尔滨市土地储备中心
昆明市土地储备中心
南通市土地储备中心
&--人民政府相关机构--
中华人民共和国中央人民政府
江西省人民政府网
南昌市人民政府网
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桑海开发区
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中国文明网南昌站
&--相关单位--
南昌市国土资源局
南昌市城乡规划局
南昌市住房保障和房产管理局
&--各区县国土局--
南昌县国土资源局
新建县国土资源局
南昌县国土资源局
安义县国土资源局
南昌市国土资源局东湖分局
南昌市国土资源局湾里分局
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主办单位：南昌市土地储备中心&&&& |
网站备案号：赣ICP备号
访问总人数为：划拨土地使用权可以转让吗？
原告张三因不服A直辖市某区人民政府、A直辖市某区国土资源局土地使用权变更登记一案，于日向某区人民法院提起诉讼。某区人民法院依法受理并通知与该案有利害关系的A直辖市某区B公司作为第三人参加诉讼。
2009年4月，两被告对第三人A直辖市某区B公司享有使用权的位于该区赵家沟的划拨土地2295平方米进行了变更登记，颁发了土地使用者为原告张三的“某区国用2009字第02889号”国有土地使用证。
原告张三诉称，原告不具备享有使用划拨土地的主体资格、第三人弄虚作假，侵权代表原告签字。原告认为，被告违法办证，因此，请求法院判决撤销“某区国用2009字第02889号”国有土地使用证。
被告A直辖市某区人民政府、A直辖市某区国土资源局辩称，原告诉称的理由不能成立。被告依法进行的登记行为合法，望法院驳回原告的起诉。
第三人A直辖市某区B公司述称，办理土地转移登记相关的申请表虽不是原告亲笔填写，但原告签名处均由原告按指印予以确认，两被告的行政行为合法，法院应当判决维持。
两被告于日向本院提出了答辩状并提供了作出被诉具体行政行为的证据和依据，证据有：1、原告与第三人所签的房屋买卖合同及补充协议。2、A直辖市划拨土地使用权转让/出租申请审批表。3、国有土地使用权申报登记申请书。4、国有土地审批表。5、05字第061048号房权证。依据是1、《中华人民共和国房地产管理法》。2、《城市房地产转让管理规定》。3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。4、《土地登记规则》。以此证明被告登记行为合法。
经庭审质证，原告对被告提供的证据1、3、5无异议，对证据2、4提出异议，认为，有关土地转让的证据中应当由原告签名处除一处外均不是原告亲自签名，不具真实性；对被告提供的依据1、3、4的效力未提出异议，但认为被告适用错误，对依据2提出异议，认为其与国务院法规抵触。
经庭审质证，法院对被告提供的依据、证据作如下分析、认定：《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》属法律法规，是审理行政案件的依据，《城市房地产转让管理规定》、《土地管理规则》属行政规章，审理行政案件可以参照。被告提供的证据是进行土地变更登记的事实和程序要件，原告虽以国有土地使用权申请登记申请书、国有土地审批表中不是原告亲自签名为由否定其真实性，但其签名均由其按指印予以确认，故其真实性足以确认，依法应予采信。
法院根据证据认定了以下事实：日及2009年元月31日，原告与第三人签订房屋买卖合同及补充协议，第三人将其在以划拨方式取得使用权的土地上建成的一幢1350平方米房屋卖给了原告，双方办理了房屋过户登记，原告取得05字第061048号房权证。日，原告和第三人向被告重庆某区国土资源局提交双方的房屋买卖合同及补充协议和05字第061048号房权证、A直辖市划拨土地使用权转让/出租申请审批表、国有土地使用权申报登记申请书、国有土地审批表，经两被告审查，同意后又经A直辖市划拨土地使用权出让管理办公室批准，获准土地使用权变更登记，A直辖市某区国土资源局填发了发证机关为A直辖市某区人民政府的国有土地使用证并颁发。
法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”、第60条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”、第61条规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。”
被告A直辖市某区国土资源局对土地使用权登记的职责，被告A直辖市某区人民政府具有颁发土地使用权证的职责，房地产转让时，凭变更后的房屋所有权证申办土地使用权变更登记。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第3条规定：“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。”、第24条规定：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”
本案中，原告向第三人购房并办理房屋所有权过户登记后，该房屋的土地使用权应随之转让，作为受让方的原告本应当申请办理土地使用权出让手续，但双方却选择了向被告A直辖市某区国土资源局申请办理土地使用权转让手续。经被告A直辖市某区国土资源局、被告A直辖市某区人民政府审查同意，又经A直辖市划拨土地使用权出让管理办公室批准同意办理划拨土地使用权转让手续，两被告进行了划拨土地使用权转让登记并颁证。因此，被告的登记颁证手续合法。原告认为其不具备享有使用划拨土地主体资格的理由无法律依据，不能成立。因此判决：维持被告A直辖市某区国土资源局对原告张三与第三人A直辖市某区B公司划拨土地使用权转让进行的变更登记和被告A直辖市某区人民政府颁发的“某区国用2009字第02889号”国有土地使用证。
一审判决后，原告张三不服上诉至A直辖市第一中级人民法院，二审法院根据开庭质证的证据认定如下事实：日，上诉人张三与原审第三人某区B公司签订了房屋买卖合同，其房屋买卖合同载明：B公司将其在以划拨方式取得使用权土地建筑房屋一栋面积1350平方米，整体作价120万元卖给上诉人。日双方又签订补充协议以明确了付款方式和要求。日，双方办理了房屋产权过户登记。上诉人取得305字第06104号房屋产权证。日上诉人和原审第三人向被上诉人某区国土资源局提交了房屋买卖合同及补充协议、05字第061041号房屋产权证。A直辖市草拟划拨土地使用权转让和出租申请审批表，国有土地使用权申报登记申请书，国有土地审批表、审请土地使用权变更登记，经某区人民政府和某区国土资源局审查同意后，又经A直辖市划拨土地使用权出让管理办公室批准。日，被上诉人为上诉人张三颁发了某区国用202字第02889号国有土地划拨使用证。
二审法院认为，根据《中华人民共和国房地产管理法》第40条第1款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”、第2款“以划拨方式取得土地使用的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”《城市房地产转让管理规定》第11条和第12条也作了同样的规定。原审第三人某区B公司将其在划拨土地上的建筑房屋，卖给上诉人张三，在经过了有批准权的某区人民政府审批，房屋产权变更过户登记，上诉人取得该房屋产权证后，在申请变更登记土地使用权证时，被上诉人某区国土资源局未严格审查，在上诉人张三未交纳土地出让金或B公司未缴纳土地收益的情况下，为上诉人张三办理并颁发了国有土地划拨使用权证，其行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条和《城市房地产转让管理规定》第11条、第12条规定，属违法颁证、原判决维持颁证行为不当，应予纠正。根据《中华人民共和国共和国行政诉讼法》第61条第（3）项和最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干解释第70条规定，判决：1、撤销某区人民法院（2010）行初字第73号行政判决。2、撤销被上诉人颁发的某区国用2009字第028889号国有土地使用证的行为。
&&& [法律评析]
关于划拨土地使用权的转让的主要法律规定有以下几个：
1、1990年国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
2、2007年《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条、第56条；
3、2012年，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第12条、13条规定。
根据这些规定，可以看出，划拨土地使用权转让有以下三个特点：
1、行政干预性强。由于划拨土地使用权与国家的产业政策有着密切联系，因此其转让须经土地行政主管部门审查并经有批准权的人民政府审批后才可有效，审查的内容包括转让双方的情况及转让协议是否合法、转让后用途及土地使用权类型是否符合规划和国家供地政策、土地权属是否清楚等，其目的是保证国有土地收益不流失和防止划拨土地使用权流入市场对国有土地市场造成不必要的冲击。这就是说在划拨土地使用权转让中行政管理机关虽然不是一方当事人
，但十分重要，它不仅仅限于土地使用权办理变更登记手续，而还要进行之前的审查，只有存在它许可以后，划拨土地使用权转让行为才可发生。
2、不对称性。由于划拨土地使用权是一种特殊的土地使用权，因此，这种权利在市场中的转让也必须受不定期的条件限制，划拨土地使用权在流转过程中作为一个整体进行流通的情况极少，只有两个同时符合使用划拨条件的主体之间才存在着一个完整意义上的划拨土地使用权转移。在多数情况下是受让方不符合使用划拨土地的条件，转让过程中要通过补办手续，将划拨土地使用权变为出让土地使用权或上缴划拨土地的收益金。
3、有偿性。日国土资源部发布了《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，首先明确了企业国有划拨土地权益，承认划拨土地使用权是一种财产权，这就为其流转提供了可靠的内部动力，国有划拨土地使用权人长时间使用土地不可能对土地没有投入，况且用地者在取得划拨土地时也并非是“无偿”，也付出了补偿、安置等相关费用。（《中华人民共和国城市房地产管理法》第23条：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”）
对于继续保留划拨土地性质的转让方式，根据《城市房地产管理法》第40条第2款
“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”这里所说的“不办理土地使用权出让手续”的情形主要为国家暂时无法或不需要把该土地转化为出让方式供应的地块。具体包括：1）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第23条规定的项目的；2）私有住宅转让后仍用于居住的；3）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；4）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；5）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；6）根据城市规划土地使用权不宜出让的；7）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
本案中，经审批某区人民政府，继续保留了划拨土地的性质，但在实际执行中，在转让人未向国家实际上缴土地收益的情况下，将土地使用证颁发给了受让人，最终被法院认定该颁证的行政行为无效。
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