资产评估师《资产评估》考试模拟试题及答案(1)_资产评估师模拟题-中华考试网
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资产评估师《资产评估》考试模拟试题及答案(1)
一、单项选择题(每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
　　1、在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值等同于资产评估中的(　　)。
　　A.清算价值
　　B.市场价值
　　C.投资价值
　　D.公允价值
　　2、机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值估计数额指的是(　　)。
　　A.残余价值
　　B.清算价值
　　C.拍卖价值
　　D.补偿价值
　　3、(　　)是界定评估对象的基础。
　　A.资产评估的一般目的
　　B.资产评估的特定目的
　　C.资产评估假设
　　D.资产评估价值类型
　　4、资产评估中的基本方法是(　　)。
　　A.一种具体的评估方法
　　B.几种评估方法的结合
　　C.一条评估的思路
　　D.一条评估思路与实现该评估思路的各种评估方法的结合
　　5、某经营性资产，其经营效益一直良好，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年预期收益为500万元，以后每年在上一年的基础上递增10万元，假设折现率为10%，资产的效用永续，该资产的评估价值为(　　)万元。
　　A.5100
　　B.3000
　　C.6000
　　D.4500
　　6、评估某企业，经专业评估人员测定，该企业未来5年的预期净收益分别为100万元，110万元，120万元，100万元，150万元，并且从第6年起该企业净收益将一直保持在150万元不变，资本化率和折现率均为10%，该企业的评估价值最接近于(　　)万元。
　　A.1364
　　B.2100
　　C.1100
　　D.3500
　　7、截至评估基准日资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值大于1时表示(　　)。
　　A.满负荷运转
　　B.超负荷运转
　　C.开工不足
　　D.与资产负荷无关
　　8、进口设备关税的计费基数为(　　)。
　　A.设备离岸价
　　B.CIF价
　　C.到岸价+相关手续费
　　D.离岸价+国外运输费
　　9、某评估机构采用统计分析法对甲企业的120台某类设备进行评估，其账面原值共计1200万元，评估人员经抽样选择了10台具有代表性的设备进行评估，其账面原值共计100万元，经估算其重置成本之和为120万元，则该企业被评估设备的重置成本最接近于(　　)万元。
　　A.1200
　　B.1800
　　C.1500
　　D.1440
　　10、某被评估设备为2年前购置，预计评估基准日后该设备与同类新型设备相比每年运营成本增加20万元，该设备尚可使用5年，若折现率为10%，企业适用所得税税率为25%，不考虑其他因素，则甲设备的功能性贬值额最接近于(　　)万元。
　　A.56.9
　　B.75.8
　　C.52.3
　　D.88.4　11、某被评估进口设备评估基准日的离岸价格为80万美元，海外运输及保险费用为离岸价的8%，关税税率为16%，增值税税率为17%，国内运输费率为1.5%。美元对人民币的汇率为1：6.8，不考虑其他因素，该进口设备的国内运输费用最接近于(　　)万元人民币。
　　A.5.42
　　B.9.00
　　C.7.53
　　D.8.81
　　12、某宗土地5 000平方米，单价为7544元/平方米，土地上建一栋9层的办公楼，办公楼首层面积1 000平方米，第2-9层每层建筑面积900平方米，则由此计算出的楼面地价为(　　)。
　　A.7500元/平方米
　　B.8800元/平方米
　　C.4600元/平方米
　　D.2760元/平方米
　　13、关于国有土地使用权的出让的最高年限，说法正确的是(　　)。
　　A.居住用地的最高出让年限为60年
　　B.工业用地的最高出让年限为60年
　　C.商业用地的最高出让年限为40年
　　D.教育、科技等用地的最高出让年限为40年
　　14、有一宗土地，出让年期为40年，已使用25年，预计未来10年每年的净收益额为50万元，第11年开始每年的净收益额为30万元，假定折现率为10%，则该宗土地的评估值最接近于(　　)。
　　A.165.45万元
　　B.351.07万元
　　C.155.00万元
　　D.425.33万元
　　15、假定土地资本化率为8%，建筑物资本化率为7%，土地价值为2 500万元，建筑物价值为7 500万元，则房地产的综合资本化率应为(　　)。
　　A.7.50%
　　B.7.25%
　　C.6.45%
　　D.6.25%
　　16、采用可比销售法评估采矿权的价值时，不需要考虑的因素是(　　)。
　　A.价格调整系数
　　B.品位调整系数
　　C.规模调整系数
　　D.技术性贬值系数
　　17、已知某林木资产蓄积量为8 000立方米，参照物单位蓄积量的成交价格为500元/立方米。经测定，物价指数调整系数为1.20，林分质量调整系数为0.90，则该林木资产的评估值最接近于(　　)元。
　　A.5 877 500
　　B.1 822 500
　　C.1 921 500
　　D.4 320 000
　　18、关于版权的保护期限，阐述错误的是(　　)。
　　A.公民作品的发表权、使用权和获得报酬权的保护期为作者终生至死亡后50年
　　B.若为两人合作完成的作品，则发表权、使用权和获得报酬权的保护期为最后死亡作者死亡后50年
　　C.作品作者的署名权的保护期限为作者死亡后50年
　　D.电影、电视、录像和摄影作品的发表权、使用权和获得报酬的权利的保护期为首次发表后的50年
　　19、被评估债券为5年期一次性还本付息债券，票面额20000元，年利息率为3%，不计复利，评估时该债券购入时间已满3年，设定折现率为7%，该被评估债券的评估值最有可能是(　　)元。
　　A.10648.15元
　　B.16280.90元
　　C.17892.40元
　　D.20088.20元
　　20、与股票价值评估关系不大的价格是(　　)。
　　A.清算价格
　　B.市场价格
　　C.票面价格
　　D.内在价格　　21、根据我国著作权法规，对于一项两人合作完成作品的署名权，其保护期为()。
　　A.作品完成之日起50年
　　B.作品首次发表日起50年
　　C.最后一位死亡的作者死亡之日起50年
　　D.永久
　　22、对甲企业进行资产评估，经核查，该企业产成品的实有数量为6 000件，根据分析，产成品合理材料工艺定额为300公斤/件，合理工时定额为30小时，评估值，产成品的材料价格下跌，由原来的60元/公斤下跌到40元/公斤，单位小时合理工时工资、费用不变，仍为20元/小时，根据资料确定的企业的产成品的评估值为(　　)元。
　　A.40 000 000
　　B.53 000 000
　　C.32 000 000
　　D.75 600 000
　　23、确定低值易耗品成新率时应根据(　　)确定。
　　A.实际损耗程度
　　B.账面已摊销数额
　　C.账面未摊销数额
　　D.低值易耗品账面余额
　　24、β系数法中的系数α反映的是(　　)。
　　A.所在行业风险系数
　　B.企业在行业中的特定风险调整系数
　　C.社会平均风险系数
　　D.行业平均风险系数
　　25、被评估企业未来6年收益现值之和为4 500万元，折现率和资本化率均为10%，则采用年金资本化法计算企业的整体价值最接近于(　　)万元。
　　A.10 332
　　B.7 600
　　C.15 000
　　D.25 120
　　26、利用企业净现金流量加上扣税后的长期负债利息作为企业价值评估的收益额，其直接资本化的结果应该是企业的(　　)。
　　A.股东部分权益价值
　　B.股东全部权益价值
　　C.投资资本价值
　　D.整体价值
　　27、下列属于评估基准日是过去时点的评估报告书是(　　)。
　　A.现实型评估报告书
　　B.预测型评估报告书
　　C.追溯型评估报告书
　　D.以上都不是，不存在这种评估报告书
　　28、根据资产评估具体准则的分类，《资产评估准则——评估报告》属于(　　)。
　　A.实体性准则
　　B.程序性准则
　　C.指导性准则
　　D.指南性准则
　　29、可收回金额应当根据资产(　　)的两者之间的较高者确定。
　　A.公允价值减去处置费用后的净额和资产的预计未来现金流量现值
　　B.公允价值与重置成本
　　C.公允价值减去处置费用后的净额与公允价值
　　D.重置成本净额与资产的预计未来现金流量的现值
　　30、国际评估准则认为，资产评估师进行评估的对象是(　　)。
　　A.资产的各种权利
　　B.有形资产本身
　　C.无形资产本身
　　D.不动产本身　二、多项选择题(每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)
　　1、形成资产评估价值类型的重要条件有(　　)。
　　A.评估中使用的评估方法
　　B.评估中遵循的评估原则
　　C.资产评估的特定目的
　　D.评估中依据的市场条件
　　E.被评估对象的功能
　　2、资产评估程序中，明确评估业务基本事项主要包括(　　)。
　　A.资产评估目的
　　B.评估对象基本状况
　　C.评估价值类型
　　D.评估方法选择
　　E.资产评估基准日
　　3、土地的自然特性包括(　　)等。
　　A.稀缺性
　　B.位置的固定性
　　C.质量的差异性
　　D.利用的多方向性
　　E.可垄断性
　　4、下列森林资源中属于林木资产的是(　　)。
　　A.经济林
　　B.纪念林
　　C.防护林
　　D.竹林
　　E.风景林
　　5、无形资产收益额的估算方法主要有(　　)。
　　A.要素贡献法
　　B.直接估算法
　　C.差额法
　　D.分成率法
　　E.倍加系数法
　　6、关于商标和商誉的说法正确的有(　　)。
　　A.商标是产品的标志，而商誉是企业整体声誉的体现
　　B.商标价值来自于产品所具有的超额获利能力，商誉的价值来源于企业所具有的超额获利能力
　　C.商誉属于不可确指的无形资产，商标是可确指的无形资产
　　D.商标可以转让所有权和使用权，商誉只能转让所有权
　　E.商誉和商标明显区别，在评估值两者要独立考虑
　　7、债权投资与股权投资相比，具有(　　)特点。
　　A.投资风险较小
　　B.收益相对稳定
　　C.具有较强流动性
　　D.高收益
　　E.投资的安全性较强
　　8、流动资产评估的特点有(　　)。
　　A.流动资产评估主要是单项资产评估
　　B.必须合理确定流动资产评估的基准时间
　　C.既要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点
　　D.流动资产周转速度快，变现能力强，在价格变化不大的情况下，资产的账面价值基本上可以反映出流动资产的现值
　　E.流动资产评估需要考虑其综合获利能力，进而进行综合性价值评估
　　9、对于委托方来说，资产评估报告的作用包括(　　)。
　　A.根据评估目的，在相关业务中明确资产的作价
　　B.作为企业进行会计记录或调整账项的依据
　　C.作为履行委托协议和支付评估费用的依据
　　D.作为委托方进行有关申诉的资料之一
　　E.有助于了解评估机构从事评估工作的业务能力和组织管理水平
　　10、下列说法不正确的有(　　)。
　　A.注册资产评估师不得以个人的名义承揽资产评估业务
　　B.注册资产评估师可以以个人的名义开展资产评估业务，
　　C.注册资产评估师可以同时在两家或两家以上资产评估机构执业
　　D.注册资产评估师进行价值评定时，有时还需要利用有关专家协助工作,注册资产评估师不需要对专家工作的结果负相应的责任
　　E.注册资产评估师在完成评估业务后，不得向委托方或相关当事人索取约定服务费以外的不正当利益　　三、综合题(有计算的，要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，应列出公式)
　　1、被评估设备购建于2005年12月，账面原值120万元，其中，购买价为100万元，基础及安装费15万元，运杂费5万元。2008年12月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为15万元， 2009年12月对该设备进行评估，并得到以下数据：
　　1.该类设备基础及安装费和运杂费的物价指数相同，2005年至2009年定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%;
　　2.经了解，该设备在评估前使用期间因技术改造等因素，其实际利用率仅为正常利用率的60%，经评估人员鉴定分析，合理的预计以后设备将有75%的利用率，在此利用率下被评估设备尚可使用8年，评估基准日后，其实际利用率可以达到设计要求的80%。
　　3.与同类设备相比，该设备的操作需要5个工作人员，而同类设备需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费用为2万元/人。所得税税率为25%，折现率为12%.
　　4.由于环保、能源的要求，国家新出台的政策规定该类设备必需在5年内强制报废。
　　要求：根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值(评估基准日为日)。(要求写出具体步骤，以万元为单位，小数点后保留两位)
　　2、W企业现生产甲产品，为了提高甲产品的市场占有率，希望从A公司获得其商标的使用权。W企业已经与A公司达成了商标使用权转让初步协议，现委托评估机构对W企业拟购买A公司所拥有的商标权使用权的价值进行评估，评估基准日为日。
　　经评估人员调查分析，A公司是全球知名的企业，商标使用权上次获得注册(续展)的时间是日，并按时缴纳了有关商标的费用，商标有效。如果甲产品采用了A公司的商标，预计在评估基准日后15年内可具有稳定的市场，产品销售价格可由原来的每台550元提高到750元，全部成本及由增值税引起的税金及附加由原来的每台500元增加到580元，评估基准日后第一年可销售16 000台，第二年可销售18 000台，从第三年开始每年可销售22 000台。15年以后企业不再使用A公司的商标。
　　购买该商标使用权的风险回报率是8%，国库券的利率是4%。
　　如果W企业适用所得税税率为25%，根据上述条件不考虑其他因素，试评估在本评估目的下W企业购买的A公司商标权的价值。
　　3、某待开发建设用地，土地面积为12 000平方米，土地出让年限为42年，于日取得土地使用权，建筑容积率为2，并开始开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2 000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为95%，该类房地产的资本化率为10%，销售费用为楼价的3%，销售税费为楼价的8%，银行年贷款利率6%，投资利润率为15%。评估基准日为日。(单位地价的结果保留两位小数)
　　要求：
　　根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价。
　　4、W企业因股份制改制需进行评估，评估基准日为日。经评估人员调查分析，预计W企业2008年至2012年的净利润分别为90万元，100万元，110万元，110万元，120万元，每年的折旧费用是10万元，不需要追加资本性支出。从2013年起，W企业净现金流量(已经考虑了折旧费用)将保持在按2008年至2012年各年净现金流量计算的年金水平上。
　　该企业账面有形资产包含：现金、银行存款、存货、一项在建工程、一项工业厂房和可确指无形资产—A专利技术。
　　账面现金余额13000元，银行存款200000元，美元存款20000美元，经过评估师盘点和与银行对账，发现现金短缺5000元，人民币银行存款短缺50000元，短缺的款项都是出纳挪用，估计只能够追回23000元。假设日美元汇率是7.5人民币兑换1美元。
　　存货在评估日的公允价值是220000元。
　　A专利技术可改善企业现有产品的性能，从而能以更高的价格在市场上出售，并且可维持三年的超额收益期，预计该专利产品第一年售价为300元/台，销量为4500台，第二年售价为250元/台，销量为5000台，第三年售价为210元/台，销量为6000台，同类产品的正常市场销售价格为200元/台，A专利产品的单位成本与同类产品大体相同。
　　在建工程建筑面积为500平方米，已经接近完成，该在建工程完全完工需要投资500万元，但是目前已经实际完成建筑工程量350万元、实际完成安装工程量120万元，市场可比的A房地产每平方米的价格是8000元/平方米，但是A房地产的位置比该在建工程的差，位置对价格的影响系数为1.2。为了销售房地产，同类产品的营销和广告支出占售价的5%。该在建工程适于采用形象进度法评估。
　　有一位于工业区内的工业厂房，于日以有偿出让方式取得，但是获得使用权是工业用地的最高出让年限，并于日在此地块上建成建筑1000平方米排架结构的生产车间。经济耐用年限为55年，残值率为5%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。当时该厂房的造价是每建筑平米2500元，日至评估基准日间，物价平均每年上涨2%。该车间适于使用成本法评估。
　　假设折现率和资本化率均为10%，该企业适用的所得税税率为25%(如果不考虑流转税因素)。请评估在日，W企业的商誉价值(以万元为单位)。　答案部分
　　一、单项选择题(每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
　　【正确答案】：B
　　【答案解析】：参考教材22页。会计准则的公允价值不同于资产评估中的公允价值，而是相当于资产评估中的市场价值。
　　【正确答案】：A
　　【答案解析】：参考教材12页。
　　【正确答案】：B
　　【答案解析】：通常把引起资产评估的资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。其作用之一就是界定评估对象的基础。
　　【正确答案】：D
　　【答案解析】：
　　【正确答案】：C
　　【答案解析】：纯收益按等差级数递增，收益年期无限，评估值P=500/10%+10/(10%)^2=6000(万元)。
　　【正确答案】：A
　　【答案解析】：计算未来5年收益额的现值，现值总额=100/(1+10%)+110/(1+10%)^2+120/(1+10%)^3+100/(1+10%)^4+150/(1+10%)^5
　　=100×0.....6209
　　=433.405(万元)
　　第六年以后的收益资本化处理，即：
　　150/10%×0.(万元)
　　企业价值评估值=433.405+931.35=(万元)。
　　【正确答案】：B
　　【答案解析】：资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值即资产利用率，大于1表示超负荷运转。
　　【正确答案】：B
　　【答案解析】：关税的计费基数是到岸价，即CIF价。
　　【正确答案】：D
　　【答案解析】：1200×(120/100)=1440(万元)。
　　【正确答案】：A
　　【答案解析】：功能性贬值=20×(1-25%)×(P/A，10%，5)=56.862(万元)。
　　【正确答案】：D
　　【答案解析】：CIF=80×(1+8%)=86.4(万美元)，
　　国内运输费=CIF×国内运输费率=86.4×1.5%*6.8=8.81(万元人民币)
　　【正确答案】：C
　　【答案解析】：建筑总面积=1 000+900×8=8 200(平方米)
　　容积率=建筑总面积/土地总面积=.64
　　楼面地价=土地单价/容积率=4600(元/平方米)
　　【正确答案】：C
　　【答案解析】：居住用地的最高出让年限为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业用地40年。
　　【正确答案】：B
　　【答案解析】：土地评估值=50×(P/A，10%，10)+30×(P/A，10%，5)×(P/F,10%,10)=351.07(万元)
　　【正确答案】：B
　　【答案解析】：综合资本化率r=(8%×2500+7%×7 500)/(2 500+7 500)=7.25%
　　【正确答案】：D
　　【答案解析】：参考教材227页，可比销售法的公式。
　　【正确答案】：D
　　【答案解析】：参见教材221页市场法。
　　P=500×1.20×0.90×8 000=4 320 000(元)
　　【正确答案】：C
　　【答案解析】：署名权的保护期没有时间限制
　　【正确答案】：D
　　【答案解析】：到期本息总和=20000×(1+5×3%)=23000(元)
　　该被评估债券的评估值=23000× (P/A,7%,2)= 24=20088.2(元)
　　【正确答案】：C
　　【答案解析】：股票价格的形式有：票面价格、发行价格、账面价格，又称股票的净值、清算价格、内在价格和市场价格六种，对股票进行评估，与上述前三种股票价格关系不大，只与股票的内在价格、清算价格和市场价格有关。
　　【正确答案】：D
　　【正确答案】：D
　　【答案解析】：产成品的评估值=6 000×(300×40+30×20)=75 600 000(元)。
　　【正确答案】：A
　　【答案解析】：参见教材325页。
　　【正确答案】：B
　　【答案解析】：参考教材369页。
　　【正确答案】：A
　　【答案解析】：P=4 500/(P/A，10%，6)×1/10%
　　=(4 500÷4.3553)÷10%
　　=10 332(万元)
　　【正确答案】：C
　　【正确答案】：C
　　【答案解析】：根据资产评估基准日的选择，评估报告书可以分为：现实型评估报告书(评估基准日是现在时点)、预测型评估报告书(评估基准日是未来时点)、追溯型评估报告书(评估基准日是过去时点)。
　　【正确答案】：B
　　【正确答案】：A
　　【正确答案】：A　　二、多项选择题(每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)
　　【正确答案】：CDE
　　【答案解析】：参考教材第9页，形成资产评估价值类型的主要条件是特定目的、市场条件、资产功能及状态。
　　【正确答案】：ABCE
　　【答案解析】：请参考教材74页至75页。
　　【正确答案】：BC
　　【答案解析】：参见教材141页。
　　土地的自然特性包括：1.土地位置的固定性;2.土地质量的差异性;3.土地资源的不可再生性不可再生性;4.土地效用的永续性。
　　【正确答案】：ACD
　　【答案解析】：纪念林和风景林属于森林景观资产，不属于林木资产。
　　【正确答案】：ABCD
　　【答案解析】：参见教材243-246页。
　　【正确答案】：ABC
　　【答案解析】：商誉是随着企业的经济行为实现其转移或转让，本身并没有所有权或使用权之分。商誉和商标也存在着密切联系，两者可能存在相互包含的因素，评估中要加以考虑。
　　【正确答案】：ABCE
　　【答案解析】：高收益是股权投资的特点。
　　【正确答案】：ABCD
　　【答案解析】：参考教材的318页。
　　【正确答案】：ABCD
　　【答案解析】：选项E属于资产评估报告对资产评估管理机构的作用。
　　【正确答案】：BCD　三、综合题(有计算的，要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，应列出公式)
　　【正确答案】：1.被估设备重置成本
　　120×(120%÷105%)+15×(120%÷115%)=152.80(万元)
　　2.计算被评估设备实体性贬值率
　　2005年12月购入部分的实体性贬值率： 4×60%/(4×60%+8×75%)=28.57%
　　2008年12月购入部分的实体性贬值率： 1×60%/(1×60%+8×75%)=9.09%
　　2005年12月购入部分的重置成本：120×(120%÷105%)=137.14(万元)
　　2008年12月购入部分的重置成本：15×(120%÷115%)=15.65(万元)
　　被评估设备实体性贬值率=(137.14/152.79) ×28.57%+(15.65/152.79) ×9.09%=26.57%
　　【注：题干中75%的利用率表示的是设备的实际负荷，后者80%指的是设备在实际使用过程中能够用上的功能占设计的总功能的比率，二者含义不同，不要混淆。】
　　3.计算被评估设备的功能性贬值
　　=(5-3)×2×(1-25%)×{[1-(1+12%)^-5]/12%｝
　　=3×3.(万元)
　　因为5年后国家强制报废，所以剩余年限应该使用5年来计算。
　　4.计算经济性贬值
　　由于国家的政策规定要在未来5年内报废，所以：
　　2005年12月购入部分的贬值率： 4×60%/(4×60%+5×75%)=39.02%
　　2008年12月购入部分的贬值率： 1×60%/(1×60%+5×75%)=13.79%
　　贬值率=(137.14/152.79) ×39.02%+(15.65/152.79) ×13.79%=36.44%
　　由此引起的经济性贬值率为：36.44%-26.57%=9.87%
　　经济性贬值为：152.80×9.87%=15.08(万元)
　　5.计算评估值
　　=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
　　=152.80×(1-26.57%)—10.81—15.08=86.31(万元)
　　【答案解析】：
　　【正确答案】：1.由于A公司的商标是知名商标，所以A公司肯定会在商标保护期满时继续申请保护，所以其商标的保护期可以认为是无限年限
　　2.第一年的超额收益
　　[(750-550)-(580-500)]×16 000×(1-25%)=120×16 000×0.75 =1 440 000(元)
　　第二年的超额收益
　　[(750-550)-(580-500)]×18 000×(1-25%)=1 620 000(元)
　　第三年及以后各年的年收益
　　[(750-550)-(580-500) ]×22 000×(1-25%)=1 980 000(元)
　　3.折现率
　　=无风险利率+风险回报率=4%+8%=12%
　　4.评估值
　　1 440 000/(1+12%)+1 620 000/(1+12%)^2+1 980 000×(P/A，12%，13)×(P/F，12%，2)
　　=12 716 380.48(元)
　　【答案解析】：
　　【正确答案】：(1)计算开发房地产的楼价=200×12×12 000×2×95%×(P/A,10%,40)=535 112 352(元)
　　(2)建筑费=2 000×12 000×2=48 000 000(元)
　　专业费=48 000 000×10%=4 800 000(元)
　　(3)销售费用=535 112 352×3%=16 053 370.569(元)
　　销售税费=535 112 352×8%=42 808 988.16(元)
　　(4)利润=(地价+建筑费+专业费)×15%=0.15×地价+7 920 000
　　(5)利息=地价×[(1+6%)^2-1]+52 800 000×[(1+6%)^1-1]=0.1236×地价+3 168 000
　　(6)求地价
　　地价= 535 112 352-52 800 000-58 862 358.72-0.1236×地价-3 168 000-0.15×地价-7 920 000
　　地价=323 776 690.7(元)
　　(7)单位地价=323 776 690.7/12 000=26 981.40(元)
　　楼面地价=26 981. 490.7(元)
　　【正确答案】：⑴计算企业整体评估值P
　　2013年以后给出的是净现金流量指标，所以计算整体评估价值时，需要使用净现金流量。
　　P=P1(年评估值)+P2(2013年以后的评估值)
　　①先计算P1
　　P1=(90+10)/(1+10%)+(100+10)/(1+10%)^2+(110+10)/(1+10%)^3+(110+10)/(1+10%)^4+(120+10)/(1+10%)^5=434.66(万元)
　　②再计算P2:
　　从2013年起，W企业净现金流量将保持在按2008年至2012年各年净现金流量计算的年金水平上，所以，从2013年起，W企业每年净现金流量A为：
　　A×(P/A，10%，5)=434.66(万元)
　　(P/A,10%,5)=[1-(1+10%)^-5]/10%=3.7908
　　则A=434.66/3.(万元)
　　P2=114.66/10%×(P/F，10%，5)=114.66/10%×(1+10%)^-5=711.95(万元)
　　③P=P1(年评估值)+P2(2013年以后的评估值)
　　=434.66+711.95=1146.61(万元)
　　【注意】建议大家考试的时候按照这个步骤做，如果套用教材公式10-2计算错误，不会得分，这样按照步骤做，至少能够得到步骤分。事实上公式10-2也是按照这个过程计算的。
　　⑵计算现金和银行存款的价值
　　外币存款以外的价值=-[()-2(元)
　　美元存款的价值=2=150000(元)
　　⑶评估在建工程的价值
　　在建工程的价值=建造完成后的房地产市场单价×建筑面积×工程形象进度百分比×(1—折扣率)
　　=×1.2×[(350+120)/500)]×(1-5%)=4286400(元)
　　⑷评估工业厂房的价值
　　①生产车间的重置成本：×(1+3×2%)=2650000(元)
　　②房屋年贬值额
　　土地出让总年限是工业用地的最高出让年限50年，但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是50-1=49年，房屋的经济耐用年限是55年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命大于土地剩余使用年限，土地使用到期时候国家无偿收回房屋，计算年贬值额视作残值为0，所以：
　　年贬值额=建筑物重置价/使用年限
　　=54081.63(元)
　　③房屋现值=建筑物重置价-年贬值额×3
　　=81.63×3
　　⑸计算A专利技术的评估值，直接测算超额收益折现即可得到：
　　评估值=(300-200)×4500×(1-25%)/(1+10%)+(250-200)×5000×(1-25%)/(1+10%)^2+(210-200)×6000×(1-25%)/(1+10%)^3
　　=.×0.×0.7513
　　⑹W企业的商誉价值
　　各单项可确指资产价值=000+.11+ =(元)
　　商誉的价值=企业整体资产评估值P-各单项可确指资产价值
　　=0734.86
　　= (元)
　　=364.54(万元)