区住建局：关于我区保障性住房分配管理情况的调研报告
索 引 号：-07-25-42346
发布机构：住房和城乡建设局
信息状态：有效
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所属题材：工作动态
区住建局：关于我区保障性住房分配管理情况的调研报告
关于我区保障性住房分配管理情况的调研报告
苏仙区住房和城乡建设局
保障性住房建设是一项关系民生、关系稳定、关系发展的系统性工程。为推动我区保障性住房建设和管理工作，进一步落实保障性住房分配工作，有效解决低收入家庭住房困难。2014年2月24日―25日，我局相关人员组成调研组，对我区保障性住房建设的分配和运营管理情况进行调研。调研组听取了区住房办、区民政局、区教育局、区卫生局、区林业局关于保障性住房建设管理的工作汇报，以及部分社区代表参加的座谈会。现将调研情况报告如下：
一、我区保障性住房分配工作的基本情况
保证分配的公平公正，加快入区供应，是将保障性住房建设成果转化为惠民成果的关键。多年来，我区一直坚持公开、公平、公正的原则进行保障性住房的分配工作。经统计，截止2013年12月，苏仙区通过实物安置和货币安置等方式实施棚户区改造，保障棚户区居民家庭464户1523人，其中：城区棚户区改造296户1019人，国有垦区危房改造168户504人；通过配租配售保障性住房的方式，保障中低收入住房困难家庭1727户4039人，其中：公租住房保障312户501人，公共租赁住房保障1415户3538人。同时，我区根据经济发展水平和居民要求，采取发放租赁补贴方式减轻困难家庭的租房或购房负担，改善了基本居住条件，使中低收入家庭住房困难问题得到解决或缓解。苏仙区共筹集和安排保障性安居工程财政性资金3444.25万元用于保障性安居工程建设。自2009年1月至2013年12月30日止，苏仙区发放低收入住房困难家庭（含低保户）租赁补贴4201户，平均达到每户每月150.76元，共计发放746.73万元，全区城镇保障性安居工程保障人群覆盖范围进一步扩大，保障人数达到8328人，住房保障基本公共服务均等化程度不断提高，促进了社会和谐稳定。
随着中央财政加大对保障性住房的转移支付力度，在区委、区政府的正确领导下，我区逐步完善住房保障体系，正在建立以保障城区中低收入住房困难群体、新就业职工和进城农民工群体的公共租赁住房分配和运营管理体系，在缓解住房供需矛盾，确保社会公平，维护社会稳定方面做出了积极贡献。
1、程序公正，初步建立部门联审机制。程序公正是确保保障性住房公平分配的基础，根据建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、国家统计局联合印发《公租住房保障办法》（建设部令第120号）的要求，我区初步建立起由社区、街道参与审核，区住房保障中心和区民政部门进行住房和收入复审，市住房保障部门（市房产局）审批的公租住房保障申请对象资格审查的部门联审机制。
2、信息公开，逐步完善社会监督体系。为确保公租住房的公平分配，杜绝隐匿申请信息，虚假骗取公租住房保障的行为，从2010年起，我区在廉租住房分配的过程中实行申请审核信息的全公开。一是在审核保障申请对象实物配租资格期间，将申请家庭申报的信息进行公示，拓宽了信息渠道，有效防范隐匿信息或以虚假信息申报的行为；二是对保障申请对象审核结果，按照符合保障条件和不符合保障条件进行分类公示，并对不符合保障条件的理由进行说明，以开放的心态接受社会各界的监督；三是对实物配租的分配结果进行公示，杜绝暗箱操作。
3、结果公平，有效建立摇号分配制度。为保障分配结果公平，我区开始探索建立廉租住房摇号分配制度，逐步建立起一套较为合理的摇号分配制度。一是对70岁以上的老年人、重大疾病和残疾人等照顾对象在一层或低层住房中摇号分配；二是结合实物配租保障对象的地段选择意向，实行地段摇号入围分配；三是摇号分配实行全程计算机操作。2012年12月30日，我区在栖凤渡镇政府5楼会议室召开栖凤廉租苑电脑公开现场随机摇号实物分配，郴州市福城公证处全程公证，仅用半天时间就顺利将240套住房分配到位，全场秩序井然，摇号过程和分配结果获得了群众好评。
二、我区城区保障性住房分配和管理工作中存在的问题
1、保障性住房的政策缺乏衔接。2007年8月7日，国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号），提出廉租住房和经济适用住房主要保障无法通过市场解决住房的城市低收入住房困难家庭；2010年6月建设部等部委联合下发《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号），明确公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，实现从最低收入到中低收入之间各收入阶层住房供应的全覆盖。但是我市的公共租赁住房和经济适用住房保障对象的认定标准相差甚远，无法相接，比如我市现行的公租住房保障对象收入认定标准为家庭人均可支配收入低于上年度本市区人均可支配收入的70％。而经济适用住房保障对象收入认定标准则为家庭总收入低于郴州市上年度城镇居民人均可支配收入的 200%以下，其中单身家庭其家庭总收入（个人总收入即为家庭总收入）低于郴州市上年度城镇居民人均可支配收入的100%以下。
2、保障性住房分配管理机制不健全。一是准入机制不健全，低保家庭的收入核实和认定存在障碍。低保管理实行的是动态管理，对家庭收入的核实和认定涉及众多部门。现阶段，收入制度不透明，诚信体系不健全，隐形收入难以查证，非固定收入难以量化，给收入认定带来了很大的难度。同时，由于民政、金融、公安、税务、交警、房产、劳动等相关部门之间信息共享不充分，民政部门没有相应的法律权限和手段获取申请对象家庭收入和财产的准确信息，只能采取入户调查、邻里走访、信函索证、张榜公示等传统方法来认定家庭收入状况，难以保证认定结果的科学性、准确性。据有关部门和群众反映，目前仍存在少数不符合保障条件的对象享受住房保障的现象。二是退出机制模糊，科学管理难以实施。目前存在一种“申请到公租房就等于获得了实物分房”的现象，也就是说在已经不符合公租房入住的条件下仍占有公租房。保障性住房往往是“住的进去，退不出来”，个别保障家庭因收入提高，保障对象死亡等因素，按规定应退出房屋，但在被取消保障资格后，拒不退出。在我们的调查中便了解到有个别家庭以装修为由，要求补偿装修费才肯退出保障房。造成这一现象的主要原因是退出条件设计模糊，没有形成客观科学的动态管理机制，没有可供操作的实施细则，没有从立法层面上对退出行为进行规定和约束。在居民收入可变性大的情况下，动态管理工作难以及时有效跟进，给保障性住房退出工作带来较大困难，使原本该享受保障性住房的人群失去保障权利。
3、保障性住房运营管理缺乏后劲。一是基础设施配建不到位。由于中心城区无新增建设用地用于廉租住房建设，所有廉租住房建设选址都较为偏远，水、电、路、排污等公共配套基础设施不完善，无公交线路、无排污管网，通讯设施铺设不到位，治安存隐患，住户出行难、就学难、就医难，导致一些项目建成后无法入住或是住户不愿意入住。如白鹿廉租苑项目，市规划局要求白鹿廉租苑管网等基础设施配套项目与卜里坪大道统筹考虑建设，但因卜里坪大道迟迟未完工，导致白鹿廉租苑小区供水、排污、交通等基础设施建设进展缓慢，房子建好后无法使用。二是对“骗租”行为惩罚力度不够。《郴州市公共租赁住房管理暂行办法》对“骗租”行为的惩罚规定主要有以下几项：“取消登记”、“警告”，可以看出对骗租公租房的违法行为惩罚力度是十分有限的，骗租的违约收益远远大于违约成本。实际上这对不具备享受公租房资格的群体是一个负激励作用，使更多的人钻政策的漏洞，让本来有限的公租住房的房源更加紧缺。三是保障性住房居住区小区管理落后。由于保障性住房相对集中建设，造成低收入人群相对集中居住，承租户成分复杂，容易引发社会管理问题；保障对象跨区域入住后，在社会治安管理和社会保障等方面存在属地和户籍所在地管理上的交叉，这既不便于居民生活又造成诸多管理难题；保障性住房正常运转存在诸多困难，按现行的商品房物业运营模式为保障性住房提供物业服务，存在收费难，无法维持运转成本等问题；有些住房分配完之后还存在转租、转借、经营、空置等现象。
三、加强我区城区保障性住房分配和管理工作的建议
1、尽快整合我区保障性住房的准入条件，实现不同收入住房困难群体的有效覆盖。要根据国家《公租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》、《公共租赁住房管理办法》等法规的要求，结合我区财政承受能力，合理制定公租住房、经济适用住房低收入申请家庭收入、资产和住房状况的统一准入条件，同时将公共租赁住房保障对象收入、资产和住房的准入条件设定为中低收入住房困难家庭，并适时推出限价商品住房的准入条件，实现不同收入住房困难群体的有效覆盖。
2、加强统筹，科学规划，建立完善的住房保障体系。一是建立全区统一的住房保障信息管理平台。保障房分配体系的完善，需要依靠建立完善的住房保障信息管理平台。建议由市政府牵头协调公安、交警、社会保障、住房城乡建设、证券、金融、工商、税务、住房公积金等相关部门，充分运用现代化网络手段搭建信息平台，整合数据信息，实现资源共享，使查询、审批、统计、监督和管理等多环节联动，形成管理和监督合力。通过该平台申请家庭是否有车、是否有存款、股票或有价证券、是否缴税等信息将一目了然，确保分配科学准确。二是健全住房保障退出机制。完善保障性住房实行年度审核制度，对享受保障性住房家庭每年进行一次信息比对。承租保障性住房家庭因经济状况改善，或通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房的、不再符合相应的住房保障条件的，应当在规定期限内主动向原受理机关申报、腾退；逾期未腾退期间，应当按区场价格交纳租金。构建以浮动租金体制为核心的退出机制，即租赁型保障性住房的并轨运行，将所有租赁型保障性住房的合同租金以区场租金或者略低于区场租金定价，对低保、低收入、中低收入等不同承租户按照不同的优惠等级收取实际租金，一旦承租户的收入变化后，将按照新的标准优惠收取租金，用提高租金的方式实现承租户的主动退出。
3、建立和完善保障性住房信息公开制度。保障性住房建设是政府投入巨大的建设项目，保障房分配的公正和公平关系到国计民生、和谐稳定。自保障房实施以来，保障房小区内停放豪车、众多出租乃至出售的广告、晚上黑灯一片房屋闲置等关于保障房分配不公平的报导频频见诸报端电视。在加强保障房建设的同时，建立和完善保障性住房信息公开制度尤为关键。一是保障性住房的相关政策文件要公开。中央、省、区、县（区）出台的关于保障性住房的相关政策和文件要在网上公开，方便区民上网查阅。二是保障性住房建设信息要公开。首先是年度建设计划要公开，要按照公租房、棚户区改造安置住房的类编，公开区级年度建设计划，包括开工套数和竣工套数。其次是开工项目信息，要逐个公开新开工项目信息。包括项目名称、建设地址、建设方式（集中新建、配建、改建）、建设总套数、开工时间、年度计划开工套数、年度计划竣工套数，以及建设、设计、施工和监理单位名称。竣工项目信息，要逐个公开竣工项目信息，包括项目名称、建设地址、建设单位、竣工套数、竣工时间等。三是建设保障性住房建设和分配的网上平台，向社会开放。保障房建设的目标、建设套数、小区名称、门牌号全部在网上平台上公开。同时，申请保障性住房的申请人在依据《郴州市公共租赁住房管理暂行办法》申请公租住房时，由审批机关（街道办事处、镇人民政府）一并在网上平台公布公示；建立保障房、审批者及使用者的数据库。建立搜索引擎，任何个人或单位输入某一保障房门牌号就能搜索出来使用者；输入某一公民的姓名，即能搜索出是否申请了或者占用了保障房。
4、加强日常管理，提高分配入住的管理水平。保障性住房建设的最终目的是保证需要房屋的城镇低收入群众住得舒心，因此，各级政府必须高度重视保障性住房的后续管理工作。一是切实抓好保障性住房配套设施建设。对于保障性住房配套区政基础设施和公共服务设施，必须明确市区两级政府、市区政府与开发建设企业的相关责任。对已建成的小区，其欠缺配套设施要明确由市区政府牵头研究补建；对新建保障性住房小区，要按照责任划分明确投资建设主体，使配套设施与项目主体工程同时开工或提前开工建设，并保证与主体工程一同竣工交付使用，为居民生活提供方便。二是建立社会救助家庭诚信档案，完善失信惩戒制度。由相关部门与申请对象签订个人诚信协议，保证提供诚实准确的资料，一经发现提供虚假资料、隐瞒不报等现象的，立即停止其享受待遇，并取消在5年内再次申请购买、租赁保障性住房以及申请其他社会救助的资格。三是加强保障性住宅小区的管理。积极探索地方财政补贴与市场化管理相结合、保障性住房对象自主管理与财政适当补贴相结合的物业管理方式。首先，相关部门要尽快完善保障性住房物业管理办法，对保障性住房小区业主委员会的组建、物业公司的组建及其运作模式等做出规定，对保障性住房小区前期的物业管理费用给予一定补贴。其次，房管部门要指导保障性安居小区成立业主委员会，维护业主权益。再次，加大对保障性住房物业管理的投入，适当免除基础物管费，还可从社区物业经营用房收益中提取一部分作为补充，切实减轻保障性住房居民的负担。
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