2015年上海商品住宅市场表现强劲，全市成交均价再创历史新高，办公楼租赁市场同样表现优秀，2015年办公总吸纳量再创新高，达到约130万平方米，是2014年的2倍。从特征上来看，主要体现在中央商务区供不应求和新兴商务区供应过剩的两极分化趋势，那么2016年上海办公租赁市场又会有怎样的变化？以下通过6点对2016年办公楼市场做了一个初步的预测和展望。1，租金依然具有较大上涨空间首先，我们把视野提升到上海以外，2015年在全球经济不景气的大背景下，亚太区乃至全球核心城市写字楼租金依然保持强劲，伦敦和旧金山的超甲级写字楼租金均价2015年分别增长10.7%和8.2%，上海超甲级写字楼租金均价也保持有10%左右的增长，达人民币13.5元/平/天左右，在全球排第11名，排名首位的依然是香港，达到约人民币35元/平方米/天左右。从排名上看，作为国际大都市的上海仍具有较大空间。伦敦旧金山从需求端看，写字楼的主要租户—上海第三产业的产值增幅达10.6%，相较%增加1.8个百分点，预计2016年增幅将继续扩大，这说明上海的经济结构正在逐步变化，企业对写字楼的租赁需求会进一步提升。从供应端看，2015年新兴商务区的高空置率一定程度上抑制了开发商对于郊区办公的开发供应，反而中央商务区内优质写字楼供应量加大，如2015年底入市的世纪大都会（13.5万方），世纪大厦（3.9万方），上海国际航运中心（4.9万方）以及2016年预计入市的徐汇万科中心，万科翡翠滨江，浦东国际金融中心等。整体供应的地段和楼宇品质的提升可直接促使2016年上海写字楼租金进一步上涨。2，租赁需求开始外溢，两极分化趋势有望减弱中央商务区日益增长的租金和供应的缺乏必然会导致企业的外迁，例如2015年松下电器搬迁至SOHO虹口广场租赁10,000平方米的面积。目前中央商务区的租金增长幅度较大，例如竹园的世纪大都会2015年底入市价格在10元/平方米/天，当月出租率达到30%以上，高出区域均价20%以上，已经逐渐超出了部分公司的预算。导致目前次级商务区如原闸北、虹口、普陀以及滨江线的徐汇滨江，北外滩等地需求逐渐旺盛，进而影响到新兴商务区（如大虹桥商务区，五角场等）的空置率逐步下降，大虹桥板块内的写字楼（如虹桥世界中心等）也将逐渐展现升温的趋势，租金价格也将逐步上升，两极化趋势有望逐渐减弱。虹桥枢纽五角场非常值得一提的是，作为上海“十二五”规划重点发展的区域之一，徐汇滨江板块是上海市政府斥资千亿余元，被规划为徐家汇商业圈的延伸与升级板块。有人说这里是市中心最后一块成片开发的区域。徐汇滨江板块区位图徐汇滨江板块规划效果图目前徐汇滨江板块的写字楼租金均价在6.5元/平/天，而随着周围商业，配套不断成熟，作为当下城市发展重点区域，目前板块内无论办公、居住、投资等需求都在呈上升发展态势。预测在未来1-2年内，板块内的高档写字楼（例如绿地中心一期、二期）租金价格将上涨10%-20%左右。3，浦东写字楼供不应求现象有望缓解2015年浦东空置率明显低于浦西，主要是由于供应缺乏。2016年已知入市办公产品较多，主要是竹园杨高路板块以及陆家嘴东延区域，使得浦东商务区供不应求现象得到一定缓解4，联合办公进一步活跃，优胜劣汰现象会开始出现2014年SOHO 3Q和优客工场开始进入办公市场，2015年大规模扩充面积，各类联合办公如雨后春笋般出现，随后全球最大的联合办公Wework进入上海。联合办公给上海目前大量的小微企业和创业企业一个质优价廉的办公场所，对传统办公的缺陷给予了较好的补充。其中规模化的联合办公可以给会员提供不同城市的办公场所以及更多的增值服务，相对小型联合办公，会有较强的优势，使得小微企业租户更多的选择规模化的联合办公，原先500平方米就做一个联合办公的现象可能越来越难实现。5，租户方面，内资企业占比预计会进一步提高以互联网金融公司为代表的大量非银金融企业将带来超出预计的写字楼需求量，比如5家试点的民营银行和网易游戏等均在2015年租赁了数千平的写字楼，预计2016年内资企业占比会进一步提高。6，自用大单客户逐渐增加随着一线城市房地产市场表现强劲，企业对于一线城市优质不动产更加看重，逐步加大不动产配置比例，使得购置办公楼宇用做自用和固定资产增持的趋势进一步增加，尤其是金融类企业，对于购买优质写字楼十分热衷，例如工商银行和中国人寿分别以89亿和68亿买尚悦中心1,2号楼，中国平安以44亿买徐汇滨江板块绿地中心二期2,3号楼，大华银行19亿购买银城商务广场等。除了10亿以上的大单外，中型企业购买500-3000平方米左右的单层或单栋写字楼同样比较热衷，如天安和万科在内中环合作打造的御河企业公馆，主推600-1800平方米独栋写字楼，在样板房未开放的情况下，去化5.9亿。2016年办公租金进一步上涨后，中大型企业对于办公场所会逐渐从租赁到购买自用的思维转变，预计中大单成交量会进一步增加。整体来说，2016年上海办公市场相对乐观，新兴商务区高空置率的现象会逐步好转，新型办公也会逐渐活跃，上海会进一步向国际一线城市靠拢。
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上海办公楼市场发展规模分析及投资策略研究报告年---*北京------*产业------信息------*研究院---------【出版机构】: 北京产业信息研究院【出版日期】: 2016年4月【交付方式】: emil电子版或特快专递【报告价格】: 【纸质版】: 6500元 【电子版】: 6800元 【纸质+电子】: 7000元【联 系 人】: 高雯雯 王亚平【联系电话】: 010--【直线手机】: 【直线手机】: 【直线 q q】: 【报告目录】第一章 办公楼的相关概述第一节 办公楼定义与特点一、办公楼的定义二、办公楼的特点三、办公楼的模式分析四、办公楼与商务公寓的区别第二节 办公楼的分类一、按建筑面积划分二、按使用功能划分三、按现代化程度分四、按综合条件划分五、按物业开发目的分第三节 办公楼物业档次的划分标准一、***物业（国际办公楼）二、高档物业（甲级办公楼）三、中档物业（乙级办公楼）四、低档物业（丙级办公楼）第二章 2016年中国办公楼市场分析第一节 2016年中国办公楼市场现状分析一、办公楼的发展回顾二、办公楼市场特征分析三、办公楼错位竞争分析四、甲级办公楼竞争分析第二节 2016年中国办公楼投资分析一、房地产投资金额分析二、办公楼投资金额分析三、房地产开发资金来源规模第三节 2016年中国办公楼市场供给分析一、办公楼新开工面积二、办公楼施工面积分析三、办公楼竣工面积分析四、各地区办公楼开发规模情况第四节 2016年中国办公楼销售情况分析一、办公楼销售面积分析（一）中国办公楼销售面积（二）各地区办公楼销售面积二、办公楼销售金额分析三、办公楼销售价格分析四、办公楼价格波动原因第三章 年上海房地产市场环境分析第一节 上海地理交通环境分析一、地理位置二、行政划分三、土地资源四、交通条件第二节 上海宏观经济环境分析一、上海gdp增长情况分析二、上海产业结构情况分析三、上海固定资产投资分析四、上海工业发展现状分析五、上海居民收入情况分析第三节 上海房地产政策环境分析一、房地产政策环境综述二、房地产调控政策解读三、办公楼相关政策分析第四节 2016年上海房地产市场环境分析一、房地产投资金额分析二、房地产施工面积分析三、房地产竣工面积分析四、房地产销售面积分析五、房地产销售金额分析六、房地产市场价格分析第四章 年上海办公楼市场分析第一节 上海办公楼市场投资分析一、上海办公楼投资额分析二、上海市办公楼投资情况第二节 上海办公楼市场供给分析一、上海办公楼新开工面积二、上海办公楼施工面积分析三、上海办公楼竣工面积分析第三节 上海办公楼销售情况分析一、上海办公楼销售面积分析二、上海办公楼销售金额分析三、上海办公楼待售面积分析四、上海办公楼销售价格分析第四节 上海办公楼出租需求分析一、上海办公楼出租面积分析二、上海办公楼出租需求分析三、上海办公楼的出租率分析第五章 上海重点区域办公楼市场分析第一节 浦东区办公楼市场分析一、办公楼建设项目分析二、办公楼需求情况分析三、办公楼销售价格分析四、办公楼租金水平分析第二节 徐汇区办公楼市场分析一、办公楼建设项目分析二、办公楼需求情况分析三、办公楼销售价格分析四、办公楼租金水平分析第三节 虹口区办公楼市场分析一、办公楼建设项目分析二、办公楼需求情况分析三、办公楼销售价格分析四、办公楼租金水平分析第四节 静安区办公楼市场分析一、办公楼建设项目分析二、办公楼需求情况分析三、办公楼销售价格分析四、办公楼租金水平分析第五节 黄浦区办公楼市场分析一、办公楼建设项目分析二、办公楼需求情况分析三、办公楼销售价格分析四、办公楼租金水平分析第六章 上海办公楼客户类型与营销策略第一节 上海办公楼客户类型分析一、跨国公司客户二、金融企业客户三、工业企业客户四、贸易企业客户五、专业服务机构六、其他类型客户第二节 上海办公楼客户选择因素一、地理位置二、物业服务三、租金水平四、内部装修五、通信网路六、商业配套第三节 上海办公楼客户销售策略分析一、注重采集企业客户关键信息二、注重管理跟踪潜在客户线索三、强调客户决策人的***管理四、强调销售团队的组织与协调五、营造对企业客户商圈的支持第七章 上海办公楼招商定位与策略分析第一节 上海办公楼招商阶段分析一、开发前期招商二、开发中期招商三、开业阶段招商四、开业后的招商第二节 上海办公楼招商定位要素一、办公楼业态定位二、办公楼目标市场三、办公楼主题特色四、办公楼品种组合第三节 上海办公楼营销推广工具一、楼书二、dm单三、vi系统四、户外包装五、报告广告六、车身广告第四节 上海办公楼招商策略分析一、办公楼项目的招商定位二、办公楼招商的广告推广三、办公楼的招商流程分析四、办公楼的招商策略建议五、办公楼的招商管理流程第八章 上海办公楼物业管理服务分析第一节 上海办公楼物业服务方式一、委托服务型物业服务二、自主经营型物业服务三、专业服务企业物业服务第二节 上海办公楼前期物业服务内容一、签订物业服务合同二、制订物业服务方案三、成立业主委员会四、编写物业维修公约五、制订规划并具体落实六、做好物业的接管验收第三节 上海办公楼物业营销租售管理一、办公楼租赁合同的签订二、办公楼租赁合同的执行三、办公楼客户的选择四、办公楼租金的确定第四节 上海办公楼日常物业服务内容一、办公楼前台服务内容二、办公楼设施设备管理三、办公楼的安全服务四、办公楼的消防管理五、办公楼的保洁管理第五节 上海办公楼物业管理的策略分析一、物业管理水平影响办公楼品质二、掌握客户需求提供针对***三、细分主流客户突出服务重点四、前瞻性的运作满足客户期望五、运用特色管理成就超值服务第九章 上海办公楼项目开发策略分析第一节 上海办公楼项目开发要点分析一、办公楼的开发策略分析二、办公楼的市场调查分析三、办公楼的地块定位建议四、办公楼的市场需求分析五、办公楼的市场供给分析第二节 上海办公楼产品规划设计一、办公楼建筑规划设计要点二、办公楼配置规划设计要点三、办公楼智能办公设计分析四、办公楼生态办公设计分析第三节 上海超高层高端办公楼设计趋势一、规模和功能向复合型发展二、更注重与城市关系的融合三、产品的设计标准不断提高第十章 上海办公楼开发重点企业分析第一节 上海陆家嘴金融贸易区开发股有限公司一、企业发展基本情况二、企业开发项目分析三、企业经营情况分析四、企业经济指标分析五、企业竞争优势分析第二节 中华企业股份有限公司一、企业发展基本情况二、企业开发项目分析三、企业经营情况分析四、企业经济指标分析五、企业发展策略分析六、企业竞争优势分析第三节 上海新黄浦置业股份有限公司一、企业发展基本情况二、企业开发项目分析三、企业经营情况分析四、企业经济指标分析五、企业发展策略分析六、企业竞争优势分析第四节 绿地集团一、企业发展基本情况二、企业开发项目分析三、企业经营情况分析四、企业发展策略分析第五节 上海中星(集团)有限公司一、企业发展基本情况二、企业开发项目分析三、企业经营情况分析五、企业发展策略分析第十一章 年上海办公楼市场前景预测分析第一节 年中国办公楼市场前景分析一、中国办公楼市场前景乐观二、办公楼区域发展潜力分析三、办公楼成地产投资新趋势四、郊区办公楼市场前景看好第二节 年上海办公楼市场趋势分析一、价值取向明朗化二、产品符合时代特质三、与国际化办公需求相符合第三节 年上海办公楼市场前景预测一、办公楼投资规模预测分析二、办公楼市场供给预测分析三、办公楼市场需求预测分析四、办公楼市场价格预测分析第十二章 年上海办公楼投资风险及策略分析第一节 年上海办公楼投资盈利分析一、办公楼投资开发特性二、办公楼投资开发条件三、办公楼盈利模式分析四、办公楼投资成本分析五、办公楼的投资回报率第二节 年上海办公楼投资风险分析一、政策风险二、地段风险三、功能风险四、规划风险五、空置风险六、竞争风险第三节 年上海办公楼投融资策略分析一、办公楼行业融资渠道二、办公楼投资技巧分析三、办公楼投资策略分析图表目录图表 年上海市房地产开发投资结构图图表 年上海市办公楼投资额统计表图表 年上海市办公楼新开工面积统计表图表 年上海市办公楼施工面积统计表图表 年上海市办公楼竣工面积统计表图表 年上海市办公楼销售面积统计表图表 年上海市办公楼销售金额统计表图表 年上海市办公楼出租面积统计表图表 年上海市主要城区办公楼成交量图表 办公楼开业后招商类别图表 办公楼招商的策略图表 办公楼招商审核流程图表 办公楼自用型客户统计图表 部分高端办公楼项目设计参数一览表图表 办公楼运营管理能力示意图图表 办公楼需求类型及因素图表 办公楼需求投资者类型情况图表 办公楼盈利模式整体示意图图表 办公楼盈利模式影响因素图表 办公楼可持续盈利模式分析图表 办公楼盈利案例研究图表 办公楼运营管理费用情况图表 办公楼行业融资渠道图表 年上海市办公楼投资规模预测趋势图图表 年上海市办公楼销售额增长预测趋势图
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上海：办公楼市场现两极分化物业开发向地下发展
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新华网上海１１月２３日电（记者郑钧天）莱坊日前发布的 《２０１６ 年全球城市报告》显示，随着新增供应的集中推出，第三季度上海甲级写字楼市场空置率同比上涨２％至５．２％。
原标题：上海：办公楼市场现两极分化物业开发向地下发展新华网上海１１月２３日电（记者郑钧天）莱坊日前发布的 《２０１６ 年全球城市报告》显示，随着新增供应的集中推出，第三季度上海甲级市场空置率同比上涨２％至５．２％。
莱坊商业物业租户代理部董事张延军表示，鉴于今年上海部分商业地产项目延迟入市，第三季度上海写字楼整体租金同比上涨５．５％，其中中央商务区租金涨幅较快，如小陆家嘴区域同比涨幅更是达到１１％。
报告同时显示，在上海写字楼市场，由于未来新增供应集中在新兴商务区，由于区域内的项目同质性较高，竞争压力较大，预计未来新兴商务区的空置率将会达到１０％以上。而在中央商务区，由于其未来供应的稀缺性，区域内空置率将保持在５％以内。张延军预计中央商务区与新兴商务区写字楼空置率两极分化的情况将延续。
投资回报率方面，第三季度上海写字楼投资回报率录为６．１％。莱坊调查显示，投资者对于上海写字楼市场的中长期发展较为乐观，未来散售写字楼项目的售价将持续增长。租金涨幅预计将略慢于售价涨幅，因此未来写字楼投资回报率将有所下降。
莱坊数据显示，２０１６到２０１８年间，上海约有４００万平方米的新增写字楼面积推出，新增供应主要集中在新兴商务区。其中黄浦江沿岸将会建设更多的甲级写字楼。黄浦江沿岸诸如北外滩、徐汇滨江以及后世博等商务区在未来一年内都将有新建项目完工，莱坊认为这些区域内独特的江景资源将受到租户青睐。
值得注意的是，向外或向上发展的弊端使上海开发城市中央商务区的地下空间成为另一种选择。上海政府已经开始探索开发地下空间以适未来发展。２０１５年５月，新世博园Ｂ区的地下综合建筑竣工，这片面积达４４．５９万平方米的地下空间与世博会永久性建筑和２８座总部大楼相连。其中中国馆原址将建成人行通道、商场和娱乐场所，并提供约６０００个停车位。
莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨表示，后世博园区的大型地下综合建筑为上海的房地产开发项目树立一个新基准，转向地下空间发展也将成为中国城市解决土地紧缺问题的新趋势。
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3秒自动关闭窗口上海写字楼市场即将供过于求
国际知名房地产服务提供商第一太平戴维斯12日发布最新数据，显示上海未来两年将迎来写字楼供应高峰，新增供应大幅推高此类物业存量，上海写字楼市场将出现短期供过于求的局面。据第一太平戴维斯统计，今年第3季度，上海核心商务区迎来包括浦东的世纪汇二期、长宁区的来福士广场2号楼及黄浦区的歌斐中心等3个甲级写字楼项目入市，季度新增供应15万平方米，而净吸纳量仅2.5万平方米。今年前3个季度累计供应量较去年同期上升46%，存量升至超690万平方米；空置率升至9.1%，环比上升1.7个百分点，同比上升2.0个百分点。受浦东次级商务区部分已取得稳定入驻率的项目带动，3季度核心商务区甲级写字楼平均租金环比小幅上升0.5%，同比上升1.8%，达每平方米每天人民币8.77元。非核心商务区第3季度迎来2个写字楼项目入市，季度新增供应6.8万平方米，存量升至222万平方米。在灵活去化模式的推动作用下，该区域空置率环比下降7.2个百分点，达23.1%；平均租金环比小幅上升0.3%，达每平方米每天人民币5.50元。第一太平戴维斯披露，上海即将出现新增写字楼物业集中入市的高峰，包括今年4季度位于浦西核心商务区约45万平方米、位于虹桥交通枢纽及世博片区非核心商务区约100万平方米。2017年，全市范围将迎来新一波供应高峰。预计未来两年空置率数字将被逐步推高。新增的办公物业凭借先进的配套，高端的品质给现有项目带来了不小的压力。不过，第一太平戴维斯预料，在整体经济增长放缓的宏观背景下，金融、IT、科技制造、生物医药等行业表现依会活跃，对品质优异的办公楼仍维持相当的需求量。对面积需求较大的非金融跨国企业从传统商务区迁往新兴商务区优质新建项目将成为普遍的趋势。企业在更经济的租金条件下满足扩张需求，新兴商务区的商务氛围也会得到提升。第一太平戴维斯上海商业楼宇部高级董事郑廷俊表示，上海写字楼市场在未来几年间将面临短期供过于求的局面。随着上海城市发展逐步成熟、交通配套不断完善，新入市的写字楼竞争力相当强劲。现存写字楼项目的更新换代、优化管理迫在眉睫。他断言，未来写字楼市场将会爆发对专业管理公司前瞻的市场预判力、强大的客户资源、稳定的服务团队及提升项目品质等租务管理的庞大需求。
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