搬家常识常用栏目联系我们深圳市吉利搬迁有限公司热线：7（10线）传真：5大客户部：方先生：晚上值班：王小姐：业务QQ：平平（）　　QQ：林林（）　　QQ：芳芳（）E-mail:地址：深圳市南山区桃园路田厦商业大厦701-1当前位置： >& > 搬家常识工厂搬迁损失分析时间： 11:58:05来源：浏览次数：844& & 随着我国城市的发展，以及对城市污染的控制要求越来越严格，使得越来越多的工厂需要搬迁。此外，因不少企业在不断扩大生产规模，当原生产场地达不到发展需求时，工厂也需要搬迁。工厂搬迁，必须停止生产，必定给企业造成一定的损失。&&&&&因工厂搬迁而造成的生产经营损失的分析，对于拆迁赔偿的计量以及企业搬迁的财务预算，都是十分必要的。工厂搬迁，涉及企业的人、财、物，产、供、销，影响到企业的方方面面，因此，对于企业这一损失的分析也比较复杂。但这不但关系到需要工厂搬迁的政府，还涉及作为当事人的企业，因此，又不能不予以重视。一般来说，工厂搬迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失，可分为三个阶段，即：搬迁准备阶段、搬迁阶段和搬迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示，即开始从零开始逐渐上升（搬迁准备阶段），上升至最高值（搬迁阶段），然后从最大值逐渐下降至零（搬迁后生产恢复阶段）。下面就这三个阶段分别进行一些分析：&&&&&工厂搬迁准备阶段&&&&&1、因工厂的客户得知该企业搬迁的消息，从而对其交货能力缺乏信心，因此定单会逐步减少转移。&&&&2、搬迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模，丧失了发展的赢利机会。&&&&3、由于工厂将要搬迁，对原材料的定货将逐步减少，这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位。&&&&4、由于工厂将要搬迁，企业管理层必然为此投入精力，因此影响了工厂搬迁前的生产管理。&&&&5、工厂新址建设的一系列费用，包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。&&&&&在这个阶段，企业所受到的影响和损失是从零开始，并曲线上升。&&&&&工厂搬迁阶段&&&&&在工厂搬迁阶段，工厂完全停工停产。业务收入为零，但企业的另一些开支仍需要支付，包括：&&&&&1、生产经营中仍需要支付的费用：&&&&&职工的薪酬（包括工资、福利、社保）以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求。生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用，管理费用，不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支（房租费等）。&&&&&2、财务费用：&&&&&因工厂搬迁贷款的利息支出。在这一阶段，搬迁对企业的影响和导致的损失曲线上升，可能达到峰值。&&&&&工厂搬迁后生产恢复阶段&&&&&在这一阶段，设备的安装调试工作将逐步完成，生产和管理秩序逐步恢复；客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复；原材料供货渠道逐步稳定；企业管理层主要精力逐步转移；员工的情绪也逐步稳定；最后使工厂的生产效率达到搬迁前的水平，或因工厂新址各种条件的改善，而超过了过去。在这个阶段，企业搬迁的影响和损失的曲线是下降的，直至零。&&&&&工厂搬迁损失问题分析&　　1、搬迁必要性的认识&　　既然搬迁必要性的认定如此重要，那么如何把握搬迁必要性的认定呢?实际上，分析搬迁的必要性，应当把握好三个步骤。第一步是对企业现状开展SWOT分析，认清决策的目的;第二步是列举各种能够实现此目的的方法，包括异地搬迁这一方法;第三步则是从这些方法中，筛选出最满意的方法。只有当最满意的实现方法是异地搬迁时，搬迁才是必要的。按照以上原则逐步分析，理智把握搬迁的必要性，是工厂搬迁决策的第一条基本原则。如果不能理智分析，人们很容易按照感情行事。喜新厌旧的决策者可能会在不必要搬迁时做出搬迁的决策，从而浪费企业资源;而偏好稳定的决策者则可能会在企业应当搬迁时做出不搬迁的决策，从而让企业失去发展良机。 &　　2、确定迁入地的选择&　　由于所有这些因素都必将列入评价体系，所以我们称之为“评价因子”。大致地，我们可以把这些因素分成三类:直接成本类、资源类与环境类。直接成本类是指与工厂生产成本直接相关的那些因素，比如劳动力成本、货物运输成本、厂房或土地成本、狭义资源(水、电、煤、热)的使用成本、狭义环境的支付成本等。资源类有两大类：狭义资源和广义资源。狭义资源是指水、电、煤、热等的供应能力与使用成本；广义资源主要包括原材料资源(原材料的供应能力与使用成本)、市场资源(当地的市场状况或客户对这一地区的喜爱程度)和人力资源(人才素质)。环境类亦有两大类：狭义环境和广义环境。狭义环境指气、水、固三废处理；广义环境包括政策环境、交通环境与生活环境。迁入地的选择需要遵循以下三个原则。第一个原则是，根据特定工厂的特定状况，有选择性地圈定重要因素。既不能遗漏重要的因素，也不要把那些无关大局的因素纳入。迁入地的选择的第二个原则是，尽可能用可以量化的方法确定每一个因子的评价标准。量化可能导致形而上学，尤其是对于那些广义环境类与广义资源类评价因子，但不量化就难以进行客观评价。迁入地的选择的第三个原则，就是以工厂状况的详细分析为权重，以迁入地各评价因子的所得分值为依据，综合评价各个迁入地的优劣，这就是本节所提出的工厂搬迁决策中最重要原则。&　　3、做好对工厂不动产损失的评估 &　　搬迁工厂的不动产包括：房屋建筑物、构筑物（设备基础、道路、围墙、挡土墙等）、管网（给排水、暖、电、燃气、通讯、管理信息系统、安全监控、消防等）、绿化景观等不能随迁的财产。不动产损失评估的价值类型是“拆迁补偿价值”。拆迁补偿价值是根据政府主管部门房屋拆迁的有关规定和拆迁补偿标准确定的评估对象在评估基准日可能获得的补偿价值。例如当地政府明确规定了树木的补偿标准，只要根据树种树龄就可确定补偿价值。对房屋拆迁补偿的评估，当地政府规定了住宅搬迁评估的平均指导价，非住宅房屋拆迁评估指导价则要求比照住宅拆迁评估指导价适当浮动，但未对有关因素调整系数做出具体规定。工厂搬迁的评估对象为工业厂房，与住宅很难比对，加之可供比对的工业建筑市场交易案例难寻，故工厂搬迁时工业厂房的评估应采用成本法确定不动产拆迁补偿价值。&　　4、工厂搬迁停产的损失评估&　　《城市房屋拆迁管理条例》规定，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。一般以被拆迁房屋补偿价值的一定比例计算，也有的地方法规规定按被拆迁企业上年月平均净利润的若干倍给予补偿。搬迁会造成停产，停产意味着获利能力的暂时损失。需要注意的是，机械工厂的搬迁，其短时停产并不意味着停止全部经营活动。因为产成品仍必须按合同兑现，原材料仍按计划采购，一些生产经营活动仍在进行，由此，在本次的工厂搬迁损失的评估中，停产损失的评估应该用搬迁期间企业净利润的损失计算。搬迁期间月度平均净利润用企业前三年年均销售收入净利润率和当年预计实现的月平均销售收入计算。&&&&&工厂搬迁对人才的影响&　　相对于以上几个因素来说，人才是最可流动的，但人才的地域性亦是显而易见的。尤其是对于人才依赖性强、规模不断扩大的企业来说，直接将企业往人才集中的地方搬迁，有时成为解决“人才饥荒”问题的唯一办法。另一方面，对于大多数年富力强的人才来说，子女往往未成年，他们的家庭生活成本与子女教育问题将大大提高他们异地流动的成本。不论企业自身的竞争优势，还是企业所处的竞争环境，不断的变化是其永恒的规律。归根到底，正是这些变化才是企业实施工厂搬迁的真正原因。从以上分析的五类原因入手，尽量全面地分析企业的内外部竞争环境，从而建立工厂搬迁决策的评价标准，不失为行之有效的工作程序。&&&&&我国实行市场经济时间不长，企业刚建立时，往往是创业者是哪里人，企业就建立在那里，并没有很好地考虑企业最好的生存环境。等到企业发展了，才发现需要搬迁。这时，企业家已经有条件对企业搬迁进行科学的论证了。更多的企业是由于竞争环境的变化导致企业搬迁的。好多高成长性的企业，刚开始时由于生产工艺难掌握，人才是关键，此时的企业选址重在人才。 &　　工厂搬迁涉及工厂运行的平稳与否，在对经济损失的评估过程中可以获取有意义的经验，作为下一次决策时的依据，避免再犯同样的错。比较实际与预期的落差都要检讨，找出原因，以建立全新或修正后的解决方案，以确保活动能持续有效地进行。0上一篇：无下一篇：无友情链接：|||||||||||||||||深圳市吉利搬迁有限公司主要经营、、深圳搬办公室、深圳吊装、等搬迁服务
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拆迁评估中应该注意的问题 随着我国城市规模的不断扩大，以及对城市污染控制的要求越来越严格，使得越来越多的工厂需要搬迁。此外，因不少企业在不断扩大生产规模，当原生产场地达不到发展需求时，也需要搬迁。工厂搬迁，必须停止生产，必定给企业造成一定的损失。因工厂搬迁而造成的生产经营损失的评估，对于拆迁赔偿的计量以及企业搬迁的财务预算，都是十分必要的。工厂搬迁，涉及企业的人、财、物，产、供、销，影响到企业的方方面面，因此，对于企业这一损失的评估也比较复杂。这不但关系到需要工厂搬迁的政府，还涉及作为当事人的企业，因此，又不能不予以重视。
近年来在工厂搬迁损失和费用方面的评估工作中，总结了以下一些体会。 一般来说，工厂搬迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失，
可分为三个阶段，即：搬迁准备阶段、搬迁阶段和搬迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示，即开始从零开始逐渐上升（搬迁准备阶段），上升至最高值（搬迁阶段），然后从最大值逐渐下降至零（搬迁后生产恢复阶段）。
下面，就这三个阶段分别进行一些分析：
（一）搬迁准备阶段： ⑴ 因工厂的客户得知该企业搬迁的消息，从而对其交货能力缺乏信心，因此定单会逐步减少转移； ⑵搬迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模，丧失了发展的赢利机会； ⑶由于工厂将要搬迁，对原材料的定货将逐步减少，这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位； ⑷由于工厂将要搬迁，企业管理层必然为此投入精力，因此影响了工厂搬迁前的生产管理； （5 ）工厂新址建设的一系列费用，包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段，企业所受到的影响和损失是从零开始，并曲线上升。
（二）搬迁阶段： 在搬迁阶段，工厂完全停工停产。业务收入为零，但，企业的另一些开支仍需要支付，包括： ⑴生产经营中仍需要支付的费用： A 、职工的薪酬（包括工资、福利、社保）以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求； B、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用； C 、管理费用； D 、不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支（房租费等）。 （2）财务费用： 因工厂搬迁贷款的利息支出。在这一阶段，搬迁对企业的影响和导致的损失曲线上升，可能达到峰值。
（三）、搬迁后生产恢复阶段： 在这一阶段，设备的安装调试工作将逐步完成，生产和管理秩序逐步恢复；客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复；原材料供货渠道逐步稳定；企业管理层主要精力逐步转移；员工的情绪也逐步稳定；最后使工厂的生产效率达到搬迁前的水平，或因工厂新址各种条件的改善，而超过了过去。在这个阶段，企业搬迁的影响和损失的曲线是下降的，直至零。
经营损失评估资料搜集目录
一、企业基础资料 1、工商企业法人营业执照及税务登记证、生产许可证等； 2、企业简介； 3、公司章程； 4、企业产品质量标准； 5、企业营销网络分布情况； 6、新闻媒体，消费者对商标产品质量、售后服务的相关报道和评价等反馈信息； 7、其它。
二、经营损失资料 1、房屋租赁合同复印件 2、政府拆迁文件复印件。
三、财务资料 3、委托方近三年（含评估基准日）资产负债表、损益表或相关财务收益统计； 4、委托方未来五年发展规划； 5、企业未来3-5年的收益预测及编制说明（C表）。
四、其它资料 6、企业及相关产品（服务）荣誉证书； 7、委托方承诺书。
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苏州代理记账表示，企业在创业初期，由于其规模较小，业务量较少，如果企业请一名专职会计，每月成本至少在 元之间，这还是一般的会计，如果请主管级会计，每月可能花费在3000元以上，除此之外，公司还需要为其支付五险及其他福利待遇，这对一个刚开业的公司来说无疑是一笔不小的开支。但企业的创业阶段往往又需要建立一个规范的良好的开端，如果不请专职会计，而找一个兼职会计人员来做账，这样既不能建立一套规范的记账体系，也不能保证账务处理的连续性，而且还要担一个人情。而请记账公司，价格大致在400～2000元之间，费用一般低于专职会计所需支付“五险”的费用。
代理记账是指企业将本公司的会计核算工作全部委托给专业记账公司完成，本企业一般只设出纳岗位，负责日常收支业务和财产保管等工作。企业使用个人兼职会计，如果发生漏交税行为，会计本人不承担任何责任，损失都要公司负担，包括延期报税的罚款等。而找专业苏州代理记账，就可以在代理合同中作出相应的规定，如某代理记帐公司因对新办企业的报税期不了解，延期报税的罚款，就全部由记账单位负担。代理记账服务，使一些暂不需要单独设置会计机构和会计人员的单位，也能建立规范的会计系统和完善的会计核算，这样可以让公司摆脱繁琐的程序性工作，有更多的精力去考虑业务开拓、公司发展的问题。
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企业对知识产权的重视程度和投入力度在不断的加强，我国专利申请近年来急剧放量。对企业来说，以专利为核心的知识产权评估工作具有重要的意义。企业申请专利以后进行权威机构评估后对专利权增资、融资贷款、专利成果转让及对外维权等经济行为提供帮助。
首先，专利评估可用于专利增资出资。
增资是指企业为扩大经营规模、拓宽业务、提高公司的资信程度而依法增加注册资本金的行为。 日新修订后的《公司法》明确规定：知识产权、实物、土地使用权等可以经国家权威评估机构评估作价后用作公司注册资本金。自此，包括专利权、专有技术、商标权、著作权、土地使用权、商业秘密等在内的无形资产都可以直接用来投资融资，出资比例最高可以达到70%。
其次，专利评估可用于融资贷款。
以技术为主的企业当中，在企业经营时，可把专利等无形资产作价进行知识产权完全的资本化，以其技术在行业领域中所拥有的先进性与独立性作为招商引资的重要依据。而我国的相关法律当中也规定了专利、商标权等无形资产可作为质押物在银行及其他金融服务机构进行质押贷款，为企业盘活了大量的无形资产。
专利权质押融资已经成为企业资金来源的一个渠道，一方面积极促进企业自主创新，另一方面帮助企业度过资金难关，为专利产品打开市场赢得宝贵时间。国家通过制定法律法规，将专利权质押融资合法化，对企业专利权质押融资的行为进一步规范。专利权质押，是指为担保债权的实现，由债务人或第三人将其专利权设定质押，在债务人不履行或不能履行债务的情况下，债权人以设质专利权优先受偿。再次，专利评估有利于专利成果转让及对外维权。专利评估为专利权人的研发成果兑现提供了有力的价值依据，清晰的了解到专利成果在市场上的资本化价值。同时，为专利权人及企业在对外维权上提供了专业的索赔价值的保障。
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海润京丰温馨提示：资产评估工作越早进行越好，等实物资产真正毁损了的时候，将给相关方带来不必要的麻烦！征地拆迁将给企业、养殖户、种植物造成不同程度的影响，一方面涉及诸如房屋建筑物等实物资产的损失，另一方面将给企业带来大量的拆迁和重建费用，更重要的是造成重大的企业经营损失，企业工厂停产停业、养鸡场拆迁、养猪场拆迁、奶牛场拆迁、鱼塘拆迁等各种生产养殖基地的拆迁都会带来很大的损失和费用，补偿费用怎么确定？经营损失怎么计量？这就需要专门的第三方资产评估机构来评估。从法律角度应当注意的问题：　　1、评估机构应当由被拆迁人指定。这一点往往是最容易被忽视的，从实践经验来看，自行选定的评估机构同政府私自选点的机构评估结果最多的相差一倍还多。　　2、停产停业损失补偿。海润京丰资产评估事务所在实际办案过程中发现，很多赔偿方是没有对停产停业损失进行赔偿的，这一项在整个企业拆迁补偿结果中占有相当大的比重，一般按照经营效益、营业额、利润额等条件确定。3、评估漏项。由于被拆迁的企业主不具有相关知识，在评估报告中漏项是最常见的问题之一。　　4、什么时候评估。有些地方政府在拆迁过程中，总是想先跟企业施压，绝口不提评估事宜，也不出具征收决定和征收补偿安置方案决定，这也是需要密切注意的违法行为。
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海润京丰温馨提示：资产评估工作越早进行越好，等实物资产真正毁损了的时候，将给相关方带来不必要的麻烦！征地拆迁将给企业、养殖户、种植物造成不同程度的影响，一方面涉及诸如房屋建筑物等实物资产的损失，另一方面将给企业带来大量的拆迁和重建费用，更重要的是造成重大的企业经营损失，企业工厂停产停业、养鸡场拆迁、养猪场拆迁、奶牛场拆迁、鱼塘拆迁等各种生产养殖基地的拆迁都会带来很大的损失和费用，补偿费用怎么确定？经营损失怎么计量？这就需要专门的第三方资产评估机构来评估。从法律角度应当注意的问题：　　1、评估机构应当由被拆迁人指定。这一点往往是最容易被忽视的，从实践经验来看，自行选定的评估机构同政府私自选点的机构评估结果最多的相差一倍还多。　　2、停产停业损失补偿。海润京丰资产评估事务所在实际办案过程中发现，很多赔偿方是没有对停产停业损失进行赔偿的，这一项在整个企业拆迁补偿结果中占有相当大的比重，一般按照经营效益、营业额、利润额等条件确定。3、评估漏项。由于被拆迁的企业主不具有相关知识，在评估报告中漏项是最常见的问题之一。　　4、什么时候评估。有些地方政府在拆迁过程中，总是想先跟企业施压，绝口不提评估事宜，也不出具征收决定和征收补偿安置方案决定，这也是需要密切注意的违法行为。