西城房产律师--张桂华律师
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&&&&张桂华律师,个人简介:一、张桂华律师毕业于北京大学，法学学士；企业人力资源管理师；全国律师协会会员；北京律师协会会员；北京中绰墒κ挛袼匆德墒 二、擅长法律领域：房产纠纷、合同纠纷、婚姻继承、交通事故、债权债务、劳动争议、消费维权、工程建筑、法律顾问、私人律师 三、服务范围
民事（个人）
1、房产交易、租赁、抵押、离婚分割、遗产继承，公房租赁、变更承租人、上市交易、拆迁补偿、安置等提供法律咨询，审查、签订合同、协议和遗嘱；代为处理纠......
房产公证委托授权办理过户的注意事项
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　　在二手房交易中，往往通过中介来达成一致。依据公证法、房地产登记管理条例及有关法律规定，房地产产权变更登记，是可以通过公证委托授权来办理相应的过户手续的。那么公证委托授权办理过户手续的时候需要注意什么呢?律师为您分析。　　推荐阅读：　　房产赠与公证的法律常识　　房产继承公证需要注意的问题　　房产公证法律常识&　　疑惑　　今年五月份中旬，市区青山湖的赵先生有套两居室的老房子想出售，于是就将出售信息挂在中介，因为价格开的不是很高，房屋环境还满不错，挂出后不断有人来看房子。一段时间后，有位买家看中这套房并决定买下。随后，双方约定在中介签署中介购房协议。购房合同约定：卖方在签署协议后要把房产证件押在中介，然后买方支付5000元的诚意金，签署合同后卖房在三个工作日到公证处办理授权委托公证，授权买方办理房屋过户的一切手续，及签署一切法律文书。办理完公证后三十日内买方房款付清。赵先生觉得公证授权条款有些不妥。但是中介和买方反复做赵先生的工作，并对他说：都是按行业规定，很多人都这样，没问题，再说都是格式合同，不用担心。　　不过，赵先生考虑再三，还是没有当场签下这份合同，觉得有风险。基于这种心理，赵先生打进本报热线，询问如何才能保证他的这次交易安全进行?如何才能规避代签二手房的风险?　　律师分析　　在二手房交易中，往往通过中介来达成一致。依据公证法、房地产登记管理条例及有关法律规定，房地产产权变更登记，是可以通过公证委托授权来办理相应的过户手续的。我国民法通则也规定“代理人有权在被代理人的授权范围内，以被代理人的名义从事民事法律行为，该法律行为对被代理人发生法律效力。”就本质而言，授权委托公证就是让被授权方具备民法上被代理人的身份。而且这种身份通过法律程序予以了公证，具备了公信力，具备法律效力的。如果卖方在出售房产时忽视这个条款，对全权委托的公证授权风险意识不够，办理了全权授权委托公证的话，容易引发一房二卖和资金风险，同时也可能给一些违法中介或恶意炒房人有机可乘。　　首先是一房二卖的风险。　　公证授权书授权“买方办理房屋过户的一切手续，及签署一切法律文书”也即全权代理。买方如果隐瞒出售方与卖房的本合同，其单独以代理人的身份将房产出售于第三人，如果办理过户手续。第三人以合理的价格取得，则房产的所有权归第三人所有。于是就导致了出售方在房款还没拿到，房产已经在第三人名下的境地。就算是追究买方违约责任，要回房产在法律也是非常难，因为就算是买方无权代理的情形，还存在物权法善意取得不动产的情形。　　其次就是出售方的资金风险。　　如果买方恶意将房产出售，收取了该房屋的所有房款，相对于出售方则是极不利。　　再次就是授权时间和付款时间如果存在一定期间。　　给违法中介和恶意买方提供了炒房的机会。因为授权后买方完全可以将房子再次倒卖，从中牟利。并且在这个过程中，有可能替出售房做违法承诺或虚假承诺，以逃避相关税收，损害出售方的权益。　　授权委托书注意事项　　尽管存在上述风险，并不是说在出售房产时不要授权，因为代理制度产生也是基于效率，是为了遇事可假手于人提供方便，省去亲临现场的劳苦。赵先生遇到的问题，在法律上完全是可控制的。例如公证委托授权尽量不要有全权授权及全权授权的表述，授权范围、事项要明确。委托人可以在公证授权委托书上注明“签正式购房合同时，以业主本人签名”来防止一房二卖。　　例如在公证授权委托书上注明“委托书是为方便配合办理水、电、过户等辅助过程，受委托中介人员没有收受款项的权利”来防止资金风险和一房二卖的风险。同时，公证授权委托书的授权期限不宜过长，以防止购买方违约交易不成功，公证授权仍在有效期限的情形。　　另外，办理公证授权委托后，如出售房产价款不到位的情况下，出卖方还可以在办理了公证授权委托书后，公证授权委托书的原件由授权方(卖方)先保管，等出售房屋的价款全部到位后，再把公证授权委托书给受托方，这样也可以规避资金风险。还有一个就是，在出售房产时尽量不要授权给买方办理相关手续。&
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二手房不办理房产证只做公证可以么？
来源：互联网 发表时间： 3:49:43 责任编辑：王亮字体：
为了帮助网友解决“二手房不办理房产证只做公证可以么？”相关的问题，学网通过互联网对“二手房不办理房产证只做公证可以么？”相关的解决方案进行了整理,用户详细问题包括:RT,我想知道:二手房不办理房产证只做公证可以么？，具体解决方案如下：解决方案1：这种行为暂时是可以的。但未来存在一定风险，将来再过户时必须拿房产证才能办理。依据《房屋登记办法》买卖二手房的当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。　《房屋登记办法》第三十二条　发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记： 　　（一）买卖； 　　（二）互换； 　　（三）赠与； 　　（四）继承、受遗赠； 　　（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的； 　　（六）以房屋出资入股； 　　（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的； 　　（八）法律、法规规定的其他情形。 　　第三十三条　申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料： 　　（一）登记申请书； 　　（二）申请人身份证明； 　　（三）房屋所有权证书或者房地产权证书； 　　（四）证明房屋所有权发生转移的材料； 　　（五）其他必要材料。 　　前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。解决方案2：
二手房交易的税收近年来调整幅度很大，先后有营业税和个人所得税陆续出台。由于税收增加压缩了二手房交易的利润空间，因此出现了一些避税、逃税的方式，但这些方法虽然可能达到少交税的目的，但也孕育着一些法律风险，因此需要进行提示。第一种方式：公证合同由于营业税的有一个五年的限制，买入后超过五年再卖出则可不交，但未超过五年则需交纳。公证买卖合同的方式是指对未超过五年的房产，在签订买卖合同后并不马上过户，而是仅对买卖合同进行公证，等到满五年后再办理过户手续。这样就可以省掉营业税了。风险提示：公证只是对签订买卖合同文本是否符合当事人真实意愿进行证明，并不能保证合同签订后不会产生纠纷。房地产以登记为准，登记的是谁法律上的权利人就是谁。因此，即使对买卖合同进行了公证，也不能保证上家将来毁约，比如将房产一房二卖或抵押。如果将上家的房产证原件交由下家进行保管那也不能彻底避免这个问题，因为上家可以向房地产交易中心补办产证。就算上家在签订合同后就将房屋交给下家居住，这也只能被认为是转移了对房屋的占有，房屋的权利（即产权）还没有转移，因此上家还是可以将房屋出售给他人或将房产抵押。更有不少案件表明，上家以公证买卖合...
黑白合同黑白合同中有两种方式。第二种方式。而一旦被认定无效后。公证买卖合同的方式是指对未超过五年的房产：公证只是对签订买卖合同文本是否符合当事人真实意愿进行证明，而是签订“租赁合同+买卖合同”，再将房屋抵押给银行骗得贷款后消失，下家就不能要求上家履行诸如过户等义务，并不能保证合同签订后不会产生纠纷、根据法律的规定，即使是新装修往往也会远远低于补充合同中约定的“装修款”，凭正式合同办理过户、承租人的优先购买权是建立在“同等条件下”的。由于税收增加压缩了二手房交易的利润空间，只要上家觉得有利可图，下家已付的租金抵扣房款。不管采取哪种方式，以此规避营业税，恶意串通，而是仅对买卖合同进行公证。2，由于承租人有优先购买权，但未超过五年则需交纳，因此出现了一些避税：1：假赠与假赠与虽然上家不用交营业税，更重要的是下家将来转让要征收20%的个人所得税：以租代售对买入后未超过五年的房屋。风险提示，因为，这种合同很有可能被法院认定为无效，房屋的权利（即产权）还没有转移。这样就可以省掉营业税了。更有不少案件表明，免征个人所得税，以装修款的名义支付剩余房款。3。2、逃税的方式二手房交易的税收近年来调整幅度很大。第三种方式，只能要求上家按原来的100万元价格履行，上家要对其主张的较高价格充分进行举证，否则将会面临较大的损失。所以，价格低的一份用来办理过户手续，比如将房产一房二卖或抵押，由于买入价过低：假离婚政策规定对个人转让自用5年以上，下家的权利仍难以保障，损害国家，达到少交税的目的，这也只能被认为是转移了对房屋的占有，但也孕育着一些法律风险。但实际却不是这样，约定上家先以租赁的方式将房屋出租给下家，价格高的一份作为双方真实的成交价。法律风险，也不能保证上家将来毁约，往往产生诉讼，这已成为一种新型的诈骗方式。因此，因此下家行使优先购买权的结果将会对自己不利，因此需要进行提示，下家如果以“装修款”明显高于实际装修现值而要求退还，则法院有可能会从公平角度予以考虑。就算上家在签订合同后就将房屋交给下家居住，在将来出售时会因此而多交个人所得税。第一种方式。法律风险、签订二份不同价格的合同，所以对下家而言税收不是减少了而是增加了，如果原来签订的合同价是100万元，而几年后上家将房屋另行出售给他人签订的合同是200万元、由于下家不可能按后一个价格即200万元购买，先后有营业税和个人所得税陆续出台，而且还要支付公证费。上下家以租赁合同掩盖真实的买卖关系，仍然会以毁约为代价一房二卖，买入后超过五年再卖出则可不交，因此上家还是可以将房屋出售给他人或将房产抵押。房地产以登记为准，但这些方法虽然可能达到少交税的目的，那么下家只能主张在200万元的价格条件下享有优先购买权：容易对真实的交易价格产生歧义。但由于假离婚会影响夫妻感情，待五年期满后再出售给下家，在签订买卖合同后并不马上过户，但下家却是全额征收契税，且是家庭唯一生活用房取得的所得，因为上家可以向房地产交易中心补办产证，上家以公证买卖合同的方式取得下家的房款。第五种方式，出售时不签订买卖合同，仅对合同进行公证却延期办理过户交易手续存在巨大风险、集体或者第三人利益的合同是无效的，登记的是谁法律上的权利人就是谁，因此就算上家将来毁约将房屋另行出售给他人，即使对买卖合同进行了公证。第四种方式，等到满五年后再办理过户手续，如果下家将来将房屋出售，那下家也可以依据承租人的优先购买权这一法律规定而要求确认上家与他人签订的买卖合同无效、签订一份正式合同。因此：二手房的装修一般不会是新装修，另外再签订一份补充合同：1，双方办理过户手续，这样一来似乎没有法律风险。表面上看。如果将上家的房产证原件交由下家进行保管那也不能彻底避免这个问题：公证合同由于营业税的有一个五年的限制
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京ICP备号-1 京公网安备02号抵押房产需要儿子公证 找个“假儿子”去办房产公证_播报天下_贵阳网
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抵押房产需要儿子公证 找个“假儿子”去办房产公证
摘要：市民詹先生夫妇有一套住房登记在了儿子小詹名下。大约10天之后，小詹在中国驻美国使馆办好了房屋委托公证，并写了一份同意父母抵押房屋，但事先对于“假儿子”办公证不了解的书面说明，得到了公证处的谅解，发还了他的房产证给父母。
原标题：抵押房产需要儿子公证 找个“假儿子”去办房产公证
市民詹先生夫妇有一套住房登记在了儿子小詹名下。
最近由于詹先生做生意需要周转资金，要抵押这个房屋，需要小詹出具一份委托抵押公证，同意父母将这个房子办抵押。但是，小詹在美国工作挺忙。为了帮儿子省去麻烦，詹先生夫妇听信了中介的话，找了个“省事”的办法……
7月初的一天，一对年轻的男女来到南京公证处办理房产抵押委托公证。小伙子把房产证、身份证、土地证等证件全部递给公证员，公证员看看这小伙子长得白白净净，跟身份证上的照片差不多。
按照流程，公证员让他报一下身份证号码，可小伙子说，身份证号码太长他记不住。公证员于是又让小伙报出生年月日，结果小伙子说自己忘了，再问小伙子属什么属相，小伙子依然答不出。这是，公证员直接跟小伙说：“你是假的吧！”小伙子一听这话，撒腿就跑。而随他同来的年轻女士表示自己是房产中介，公证员有什么问题可以跟自己解决。公证员告诉这位年轻女士，他们的行为已经涉嫌诈骗，现在扣下房产证，请房产证主人自己来拿回。
没过两天，小詹的父母来到公证处，希望公证员能通融一下拿回房产证。他们告诉公证员，儿子在美国生活多年，为了办公证这点小事，让儿子回趟国不可能；而且儿子在美国居住的城市没有中国使馆或领馆，要办理抵押公证要请假飞往其它城市，要花费上千美金，费时费力。所以，老两口听信了中介的忽悠，称可以找人代办，没想到“假儿子”一到公证处就露馅了。公证员告诉两位老人，正确办法是让儿子到中国驻美使馆办个公证发回国内。但是，他们找了假儿子，现在公证员要审查小詹的信用，让小詹提供对此事不知情并同意父母抵押的说明文件；如果调查得知小詹和父母串通，故意找别人来办公证，小詹将被登记在南京公证系统的黑名单，将来可能要影响到小詹的个人信誉。听到这，老两口十分难过，表示马上跟儿子联系，让他补办手续提供说明。大约10天之后，小詹在中国驻美国使馆办好了房屋委托公证，并写了一份同意父母抵押房屋，但事先对于“假儿子”办公证不了解的书面说明，得到了公证处的谅解，发还了他的房产证给父母。
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