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租客在房东不知情的情况下做二房东,擅自更改房屋格局,租给做群租的,现在想收回房子!
租客在房东不知情的情况下做二房东，擅自更改房屋格局，租给做群租的，现在想收回房子！他们却不肯搬走！当初是口头委托中介出租的，说是租给做生意的一家人住，因为是毛坯房他们要装修，所以要签三年合同，我们就同意了，但没想到是租给了群租的。谁有办法解决这个难题呢？
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小伙伴们还在答题的路上，先看看下面这些内容吧~
现在租房市场不断的增大很多人在无意当中就把房子租给了二房东,让很多租客上当受骗同时也给真正的房东带来了很多没有必要的损失,那么在进行租房的时候应该注意什么,怎么才能避免租上二房东的房子呢? []
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上海：租客私自转租房屋 出租房竟成“群租房”
电视不播的
真相在这找房屋出租如何规避风险？
提问者:嘻嘻哈哈1166
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如何规避租房风险?&&租房有哪些风险？1、确保房屋安全。不能只图便宜，一定要认真检查房子是否是待拆迁的房子甚至是危房。时下很多房东将房子改造成小间出租，租房时一定要确认这种房子是否存在安全隐患。例如漏水、电路配置以及防盗配置等。2、明确责任。租房时要对房内设施检查仔细，如门窗是否正常，马桶抽水是否正常，空调制冷制热功能是否正常、下水管道是否畅通,有无经常漏水状况等。交纳租金之前,勿忘试用各种开关、水、电、煤气等，以免入住后出现不必要的麻烦。3、 在签订房屋租赁合同之前,查看水、气、电、宽带费、电话费、物业费等是否已结清。租房协议有纸为证，交押金要收据。签订租赁合同时要仔细阅读合同条款，对 于模糊内容要详加询问，并落实于字面。在签租房合同时，还要明确租房日期、租房期限、租金、租金变更方式等,避免使用模糊语言，你想租一年的就不要签半年 合同，防止房东中途提高价格。4、水费、电费、电话费、宽带费、物业管理费等费用负担当然也要事先谈妥,是否包括在房租内,如果不包括，是否每个月定额，还是按照实际使用的费用由承租一方负担，由谁去缴纳，还是通过挂钩银行账户直接缴纳，等等。5、违约责任要明确。比如，出租人逾期交付房屋,或者租期结束承租人逾期退租的，可以每日按高于租金标准收取违约金；若出租人擅自收回房屋,或者承租人擅自退租的，可约定一次性承担较高的违约金，也可以约定支付未使用租期的租金作为违约金。等等细节问题，都要留意到。
风险一：租金无法收取 收不到租金的情形最为普遍，所以这也是房东最为关心的一个问题。 【情景再现】租客以各种理由拖欠租金，并不断向房东吴先生做出口头承诺，等到自己手头上宽裕之后就马上补齐，但突然有一天，租客的电话再也打不通了，连同他一起消失的，还有6个月的租金。 【见招拆招】一定要在房屋租赁合同中约定包括拖欠租金的违约条款。在租赁合同中就约定，如果出现拖欠房租达2个月以上的情形，房东可以终止租赁合同，并要求租客赔偿损失。对于熟知的租客，有些房东可能会碍于情面而不愿“贴身紧逼”，但也要掌握一个度，如果拖欠时间超过了3个月，而不能给出具体理由，则应当机立断。 风险二：房屋不当使用房屋遭到滥用，比如改变了居住用途，或者私自进行改装等，这都会让给房东带来意想不到的风险。 【情景再现】家住南京的刘女士在上海有一套住房，每次都是租客主动把租金打到她的卡上。一次偶然机会来上海，发现自己的房子已被租客私自改装成了群租房。 【见招拆招】对于本地的房东来说，一定要勤快一点，只要有机会，必须到出租房屋去巡视一番，以防止房屋被不当使用。就北京、上海、广州这三大一线城市来说，由于房租过高，群租现象比较严重，因此滥用的方式主要为私自改装成群租房。据了解，目前各地都禁止群租行为，触犯将受到处罚，如上海最高处以3万元的罚金。 风险三：连带法律责任 租客如果做出违法乱纪的事情，房东也会受到牵连。 【情景再现】余先生还曾为自己找到了好租客而感到庆幸，这位租客付房租很是爽快，从不拖欠。但有一次，楼下邻居向于先生反映，这位租客经常带一些不三不四的朋友回来，为了避免“引火上身”，余先生主动终止了租赁关系。 【见招拆招】根据公安部门对流动人口管理的要求，要在全国建立出租房屋备案制度，出租人也会因此要承担相应的治安责任，并实行责任倒查和责任追究。因此这就提醒房东，必须加强对出租房屋的管理，万一在自己的出租房屋内发生了违法乱纪行为，房东将承担相应的法律责任。记者也注意到，一些不法分子在出租房屋中干出违法勾当，比如制毒贩毒、窝藏逃犯等。因此房东要做的就是一定要求租客配合在警署申领《房屋租赁治安许可证》。 风险四：租客“恶意添附” 在征得房东同意的前提下，租客代为装修，但这其中往往会出现“恶意添附”的情形。 【情景再现】因为自己被公事缠身，马女士便委托租客更换淋浴器。等到马女士见到账单时不由得疑窦丛生，一只质量很一般的淋浴器居然花了两千多元。 【见招拆招】租客往往会在取得房东同意的前提下，在装修或者更换设备过程中，利用假发票证明自己购买的质次价低的添附物价值很高，或是将一些没有价值的产品故意进行添附来骗取补偿等手段。对此，律师建议房东应该与租客明确约定添附物种类、价值以及补偿标准等，并对装修或者设备更换过程进行尽职调查，以保护自己合法权益不受侵害。 风险五：电话成为“吸血鬼” 为了租客方便，有些房东会代为安装固定电话，这也要当心，以免自己承担巨额话费。【情景再现】当租客向陈先生提出在出租房屋中安装固定电话时，他没有答应对方的要求，因为他感到这有很大的风险。 【见招拆招】有些出租房屋内房东提供宽带，而目前宽带与固定电话是捆绑在一起的，因此房东应该采取一些必要措施，建议将家中电话取消或者停机保号，防止成为心怀不轨之人利用的漏洞。目前国内不断爆出有犯罪团伙利用他人身份证办理电话卡恶意拨打海外声讯电话牟取暴利的报道，因此不建议安装电话。如果租客确实出于需要而安装，可以要求租客利用自己的身份证重新申请，相关费用并不高。 风险六：灭失风险不得不防 灭失风险是一种极端情况，但如果是因为自身原因造成，则应该由自己来承担。 【情景再现】当租客向阮先生反映近期线路出现打火现象时，他马上请电工对电路做了一次全面检查，发现线路出现了老化迹象，于是进行了更换。 【见招拆招】应该重视租客所反映的情况，比如电路、煤气管路老化问题，这容易引起火灾，导致灭失风险出现。因为在一般情况下，房东应履行对出租房屋的维修义务，保证租客对该房屋正常使用安全。在租客对房屋正常使用中因房东的过失而造成房屋灭失和损失的，将不承担赔偿责任。
问题一：房屋短租，需要签合同吗？吴先生富余一套房子，因为过段时间想把父母从老家接过来住，只想出租三个月。对此，吴先生的顾虑是如果房子只出租三个月，要不要与房客签订合同？律师解惑：我国《合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当签订书面合同。吴先生只准备将房子短租三个月，根据上述法律规定，吴先生可以不与租客签合同。但如果租房时仅口头进行协商，不签订书面合同，发生纠纷后难免因没有合同而吃哑巴亏。因此，在出租房屋时，不管租期长短，最好签订书面的房屋租赁合同，以便日后解决纠纷时有据可依。问题二：租赁关系解除，装修费用怎么算？老徐有一处闲置厂房，2005年租给了一家企业，这家企业当时对厂房进行了装修，但租赁关系终止后，双方对房屋租赁期间承租人投入的装修费用如何处理产生了纠纷。那么，租赁关系解除后，装修费用该由谁承担？律师解惑：对于老徐的问题，法律、法规并无明文规定，只能在签订合同时双方进行约定。问题三：转租房屋，会有法律风险吗？老方将自己的一套房子租给了大学生小倩，而小倩又把这套房子的其中一间大卧室转租了出去。现在，老方想知道，在未经自己同意的情况下，小倩有权转租自己的房屋吗？律师解惑：我国《合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人人同意转租的，出租人可以解除合同。所以小倩必须经过房东老方的同意才能转租。问题四：损坏租房设施，该由谁埋单？王先生有一套精装房，因闲置未用便租给了刚刚大学毕业的靳小姐，王先生的这套房子里配有二手彩电、冰箱、空调等家用电器。在签订租房协议时，靳小姐经检查，房子内的家电都能正常使用。同时，靳小姐在协议中约定电器如系自然损坏的由房主王先生负责维修、更换，但居住两个月后，靳小姐突然发现电视有黑屏现象；冰箱噪音也很大，并且制冷效果也不好。但在靳小姐要求房主王先生对已坏电器进行维修更换时，却遭到了王先生的拒绝。他认为这些电器并非自然损坏，而是靳小姐使用不当所致。因此，王先生要求靳小姐对损坏的家电予以赔偿。而靳小姐则认为，房子里的家电均为二手货，质量难免存在问题。况且，合同约定了由王先生负责进行维修和更换，自己不该为此埋单。律师解惑：我国《合同法》第二百一十八条规定：承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百一十九条同时规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。这起纠纷的关键是确定家电出现问题的原因，王先生如不能证明靳小姐使用不当，应当按照租房协议的约定及时履行对家电的维修义务，以保证靳小姐正常使用。问题五：出租房屋，如何提防房客使诈？2009年5月，沈女士想把自己的房子出租。然而，就在沈女士前往房产中介进行登记时，来了一个自称姓唐的年轻女子，说是想租房。看完沈女士家的房子之后，“小唐”悄悄与沈女士商量：“沈大姐，咱们私下签租房合同吧，这样能省一笔中介费呢。”沈女士也没多想，就答应了“小唐”的要求，并在“小唐”自己拟定的一份租房协议上签了字。事后，“小唐”说要去房产部门办理租房备案，向沈女士索取了房产证和身份证的复印件。拿到沈女士的房产证和身份证复印件后，“小唐”并没有去办理租房备案，而是一连找了三家房产中介公司，谎称自己是房主沈女士，并以30万元将房屋出售给了赵女士。当赵女士交完款，“沈女士”却迟迟没有露面。更可怕的是，房产部门告诉赵女士，“沈女士”拿来的这本房产证是伪造的。这时，不光是购房人赵女士，还有真正的房屋所有人沈女士都傻眼了。目前，二手房交易市场的诈骗行为层出不穷。出租房屋，要提防房客使诈。律师解惑：对买房者而言，一定要检查好相关证件，不能单凭证件复印件就轻易相信他人。同时，要约定好购房款要在房产正式过户前后分多次交付，以维护自己的合法权益。而对出租方而言，也要多长个心眼，不能轻易将有关证件原本和复印件交给别人，以防被别有用心的人利用。温馨提示租房签约，需要注意啥租房时除租金约定等常规性的问题外，还有四大签约必备要件需引起签约双方重视。1.水电、物业等其他费用承担方式。租赁合同里要约定在租赁期内水电、物业费、卫生费等其他费用的承担方式，双方应该就这部分条款作出明确的约定并直接写入合同，可以避免产生费用方面的纠纷。2.房屋的维护、维修。在房屋出租期间，约定房屋维护、维修的权责非常有必要，双方应约定业主与求租者两方的责任，保证在租赁期内房屋及附属物品、设备设施处在适用和安全的状态，同时约定设备在自然损耗或因使用不当而造成故障时的解决方案，以有效避免业主和求租者因为物品损坏带来的纠纷。3.合同解除的具体情况。租房合同中必须标明合同在什么情况下可以解除，这样可以约束业主和求租者的行为，保障双方的权利。比如业主延迟交付房屋达多久、交付的房屋不符合合同约定或影响求租者安全等等，求租者可以单方解除合同；求租者不按照约定支付租金多久、欠缴费用、擅自改变房屋用途等，业主可以单方解除合同。4.违约责任及追究。在签订租房合同时，一定要重视对双方违约责任的约定。违约责任主要包括针对容易产生纠纷的环节设置，如业主未能按时按约定交房应承担的责任、租赁期需提前收回房屋或提前退房的约定赔偿等情况。
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我已阅读并同意上海“二房东”私自将房屋改群租 一年惹15场官司
作者：祝玲 汤峥鸣
原标题：&专职二房东&一年内上庭15次&&纠纷占比上升
作者：祝玲/汤峥鸣
为降低居住成本，一些外来务工人员选择租借&群租房&解决居住问题。然而，由于&群租房&所隐藏的安全隐患与邻里矛盾，也使&群租&现象广受诟病。今天上午，记者从黄浦区法院获悉，近年来在该院审结的房屋租赁合同案件中，因&群租&而引发的纠纷所占比例呈上升趋势。
二房东：记不清是第几次进法庭
不久前，张力（化名）熟门熟路地走进了黄浦区法院501法庭。对张力来讲，早已记不清这是他一年里第几次走进法庭。这次他坐在了被告席上。
上午9点，法官宣布开庭。&请求法庭判令解除《房屋租赁合同》；将承租的房屋恢复原状；赔偿家具损失4000元&&&将张力告上法庭的陈先生一口气列出了8项诉讼请求。
原来，陈先生于去年7月将房屋出租给张力，可没想到张力拿到钥匙后竟在这间二居室里搬进了10个铁架床，上下铺总共20个床位。&物业公司和社区民警已不止一次要我解决群租问题。&陈先生很是无奈。&被告同意解除合同，并且可以让租客搬走。&与激动的陈先生相比，法庭上的张力显然要淡定很多。除了不愿赔偿经济损失外，对陈先生的其余诉讼，张力均表示同意。
从2012年至今，仅张力一人就在该院涉及了15起房屋租赁合同纠纷案件。&这些案件中，不论张力是原告还是被告，纠纷的起因都极为相似，全部都是因为张力把从房东处租来的房子作为&群租房&对外转租。&黄浦区法院民四庭庭长黄利民介绍说。
像张力这样的&二房东&已成为当前房屋租赁市场中群租纠纷频发的重要推手。&这些&群租专业户&往往在市中心某一区域承租了多处房屋，然后稍加改建并添置简单家具后即作为群租房予以转租，并以此作为职业牟取利益。&一直关注群租现象的黄浦区法院诉调对接中心主任李仲华介绍说。
&在案件审理中我们还发现，有的&群租专业户&开始发展新的对象共同实施群租行为，有的则经常作为诉讼代理人到法院应诉。&李仲华说。
最终，为尽快解决房子被&群租&烦恼，陈先生作出让步，在放弃向张力索赔经济损失后，双方自愿解除了租赁合同，租客们搬出了陈先生的房子，陈先生则提出撤诉。
房东：赶走群租客自己反成被告
&明明是租客违规转租、群租在先，如今却反咬一口说我违约。&回想起自己的官司，孙先生至今仍然想不明白，自己阻止房客&群租&，最后竟惹上了一场诉讼，被索赔高额违约金。
事情还得从2011年孙先生与租客陈小姐签订的一份租房合同说起。当时，在中介公司的居间介绍下，孙先生与陈小姐签订房屋租赁合同，约定将一套一居室租借给陈小姐，租期3年，租金每月2500元，房租&付三压一&。还不到一个月，我就接到派出所的通知，说因为我房子漏水，邻居拨打了报警电话。现场的景象让孙先生大为吃惊。&41平方米的房子里竟住进了8个人，而这些租客我根本不认识。&从房客们口中孙先生得知，他们都是同一家公司的员工，这里被用作了员工宿舍。租客们还表示，公司与陈小姐签订了半年租约。
由于担心&群租&会引发更大的安全隐患，孙先生找到承租人陈小姐要求协商解决，可对方始终不愿露面，孙先生无奈选择了报警。在社区民警和居委干部的协调下，租客们同意合同到期后马上搬离。
本想着这场风波可以就此平息，可法院的一纸传票让纠纷再度升级。租客们搬出后不久，陈小姐就以孙先生赶走房客，单方面终止合同为由，将他告上了法庭，不仅要求其退还保证金和剩余的租金，并索赔违约金8万余元。
&合同中约定了承租方可以转租，现在是孙先生赶走租客，无理闹事，严重违约，应按合同约定赔偿违约金。&陈小姐态度十分坚决。
事实上，孙先生的遭遇并非个例。在黄浦区法院审理的涉群租案件中，房东因制止群租而被承租人起诉的情况占有相当的比例。这些案件中，承租人往往都具有&转租权&，从而将房屋多人、多次进行转租最后形成群租。而一旦遭到房东拒绝，承租人就会搬出租房合同，索赔高额违约金。对此，法官特别提醒房客在签订租赁合同时，要特别留意是否同意承租方进行转租，并对入住人数进行事先约定。
孙先生是幸运的，经历了一番波折后，法院并没有支持陈小姐索赔违约金的诉讼请求。主审法官指出，根据合同约定，陈小姐有权进行转租，但41平方米的房子供8人居住违反了上海市的相关规定。孙先生据此报警，并由民警和居委干部协调租客搬走并无不当，陈先生并无违约，无需赔偿。
中介：为赚取佣金成群租&帮凶&
大学毕业不久的李小姐为方便工作，找到一家想要在市区找一间一居室。&一居室的房子很紧俏而且价钱高，如果与其他人一起合租成本就能降低很多。&在房产经纪人的一番推荐下，李小姐决定先去看看房子的情况。
中介推荐给李小姐的这套房子位于市中心一高层住宅内，租金每月不到2000元。&房子虽然有点小，但地段、装修、价格都不错。&李小姐一眼便相中了这个房间。
签约前，李小姐特地提出要看一下房东的房产证以确定房屋权属情况。&房子保证没问题，出租人肯定有权出租。&见中介说得这么肯定，李小姐便签下了租赁合同，并支付了半年的房租和押金。可此后发生的事情却让李小姐对自己的决定后悔不已。
搬进新家不久她发现，这套所谓的合租房其实就是群租房，两居室的房子里总共住进了七八个人。更夸张的是，由于房东发现了二房东擅自转租，陈小姐连同其他租客被赶出了这套房子，而当初借给他们房子的二房东则不知去向。
付了房租却被赶出房子，陈小姐认为中介公司有不可推卸的责任，应该赔偿自己的损失，于是将中介公司告上了法庭。对此，中介公司也承认自己的中介行为存在瑕疵。最终，在法院的主持下，陈小姐和中介公司都表示愿意通过协商解决处理此事，经调解，中介公司同意赔偿陈小姐中介费和房租等损失3000元。
&个别房地产中介公司在明知群租行为不合法的情况下，为赚取中介费，仍与&群租专业户&联手，积极寻找房源和群租客户。&李仲华告诉记者，在案件审理中他们发现，一些房产中介在明知出租人不同意转租的情况下，仍积极促成转租，侵害出租人的利益。
&群租现象损害社会公共利益，但一些中介从业人员为个人经济利益，置社会公共利益于不顾，成为群租现象的推波助澜者。&对此，李仲华指出，房地产中介机构理应承担相应的社会责任，成为群租现象的过滤网。
法院：加大公共租赁房建设投入
群租现象屡禁不止，一方面与&群租专业户&通过群租牟利和房产中介的推波助澜有着密切关系，另一方面市场的需求和监管的缺位也是重要原因。针对群租纠纷多发的情况，黄浦区法院提出三点建议：
在政府层面上，多部门联手综合治理。房屋行政管理部门应加强对房屋租赁市场的监督管理，坚决查处群租现象，依法惩治&群租专业户&；对群租行为依法依规作出事实认定或行政处罚，为诉讼阶段提供一定的事实与责任认定依据。公安、消防、街道等部门应配合房管部门，联合做好群租防治工作，实现源头治理。同时，建议政府加大对公共租赁房的建设投入，让更多的外来务工人员能享受到政府提供的公共租赁房屋，低成本地解决住房问题，切实降低&群租房&的市场需求。
在社会层面上，多方合作共同管理。房地产中介机构应加强行业自律，通过提供规范、标准的房屋租赁合同，促进租赁市场的健康发展，如将群租作为合同禁止条款予以列明，并加重违约方的责任等，提示租赁合同双方自觉抵制群租行为。倡导居委会、物业公司、业委会等积极推进房屋租赁备案制度的贯彻落实，通过教育、劝导，督促社区居民增强自我防范意识，自觉抵制群租，从源头根除群租现象。
在司法层面上，多渠道发挥司法职能。首先为最大限度地促进社区和谐稳定，应尽可能地通过调解方式解决群租纠纷，将矛盾化解在萌芽状态。其次，通过司法建议等方式及时向相关职能部门反馈问题、提出建议，促进社会管理的不断完善。此外，应尽快研究出台关于群租认定和纠纷处理的指导性意见，从而有利于加大对群租行为的惩戒力度。
[责任编辑：仇广宇]
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