限购后 买北京的商住还是买周边的住宅
限购后 买北京的商住还是买周边的住宅
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北京限购了，一夜之间，打碎了多少人的改善和投资梦。“认房又认贷”的背后，如何高效的利用自己的首套资格以及如何更好的切换改善成为购房者应该思考的问题，买商住?买环京住宅?一下几个方向希望能帮到你们1、产权、年限与生活成本之差：商住长期成本更高 周边住宅年限长，商住房一般产权为50年，普通住宅为70年。相对于普通住宅的水电费和燃气入户，商住房的商业标准水电费更高，部分项目才有天然气入户。2、总价、首付和税费之差和限购的限制：商住总价低税费多，但是对于在总价的优劣势还是得根据一房一价来衡量，对于首套房的购房者来说，首付和税费上，住宅相对首付压力会比较小。商住房在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本高。3、出行时间、成本之差：周边住宅较远：商住房相对周边住宅来说，在市区内的交通还是比较便捷的，公共交通发达，出行成本也较低;而购买周边住宅，但是日常在北京工作的人群来说，普遍在时间和金钱成本上比较高。公共交通比较折腾。4、舒适度和商业配套之差：周边住宅较舒适 商住较繁华，与周边的城区住宅相比，北京市区内的商住拥有完善的生活配套设施，核心的地段，丰富的配套，使其价值具有快速的上升空间，而周边住宅无论是户型设计，还是住宅密度，小区绿化配套，都要比商住的居住舒适度更高因此，这是一个仁者见仁智者见智的事情，别管别人怎么说，一定要根据自己的需求和条件，选择现阶段最适合的房子。【卡夫卡公寓】— 朝阳区 地铁旁的低总价小公寓推荐理由：1、层高5.4米的loft在北京市非常少有，得房率在160%，是loft户型使用率中最高的2、民水民电，生活成本低3、普通装修，保持很好，节省装修成本4、稀有的朝南户型，采光通风效果好5、小区密度小，物业非常好，24小时安保6、交通便利，步行至6号线黄渠站5分钟，小区门口有公交黄渠村站，7、小区东角落就是欧尚超市，周边还有京客隆，世纪华联等等，周边的餐饮，娱乐，购物配套齐全房源基本信息：物业类型：50年商住朝向：南面积：37㎡ 1室1厅1卫 2层总价：275万参考首付：137.5万地址：地铁黄渠站西南角200米商圈：朝阳区—朝阳北路【石景山万达广场】— 地铁一号线低总价的小两居1、超级完善的配套，与万达广场一街之隔， 步行50米到达家乐福超市，800米即到雕塑公园，周边有成熟的社区，适宜居住2、交通便利，位于一号线八宝山站和玉泉路站的中间，出门800米有2个公交车站3、目前属于城6去的价格洼地，升值潜力大4、低首付低门槛，120万即可购买面积：71.5㎡ 1室1厅1卫 15层总价：240万参考首付：120万地址：大兴新源大街地铁4号线义和庄站北200米商圈：石景山—鲁谷【北京汇】— 繁华商圈的低总价不限购小公寓房源优势：1、独立厨房和独立卫生间，天然气直接入户2、坐拥崇文门新世界商圈，周边配套丰富3、交通：位于崇文门地铁站和磁器口地铁站之间，2、5、7号线三轨交汇4、核心区域的繁华地段，升值空间大朝向：东北面积：74㎡ 2室1厅1卫 4层总价：370万参考首付：185万地址：北京市崇文门东兴隆街5号商圈：崇文区—崇文门
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北京房价涨势难变 不限购地铁商住房30平起(组图)
来源：新浪房产
作者：务名扬
&&新浪乐居讯(北京主编 务名扬) 对于很多想在北京买房的朋友而言，近期市面上流传的消息并不那么令人开心&&房价在猛涨！
&&事实是否如此？据新浪乐居北京站记者的实地走访调查，说房价暴涨是言过其实，因为某些二手房业主猛提报价的事例因具有眼球效应而被媒体过分放大了，这种涨幅并不具普遍意义。但房价的确是在涨，尤其是新商品住宅，所有被乐居暗访的楼盘，都计划或已经提高了售价，只是幅度不像这些二手房如此夸张而已。
&&&那刚刚出台的&新国五条&会让北京房价下跌吧？&对于这种期待，笔者个人却并不乐观：一是北京现在执行的限购政策已是全国最严，再次加码的可能性极低，而房产税试点由于房屋权属的复杂性，短期内难以落实；二是北京仍对外来人口具有巨大吸引力，住房供需缺口在短期内无法消除；三是宽松的货币政策带来的大量超发货币，势必会进一步推高房价。因此，笔者认为北京调控加码更有可能从信贷方面入手，市场所传言的如&二套房首付提至七成，贷款利率提至基准利率1.3倍&，很有可能成为现实。事实上，调控能将北京房价涨幅控制在合理范围，同时挤出非理性房价泡沫(如那些夸张涨幅的二手房报价)，就可称得上是成功。
&&在这样的市场中，可想而知那些有很强的自住需求，却被五年完税年限挡在置业门外的人的心情，会是多么焦虑。在此笔者给出一条建议&&购买地铁沿线的商住产品作为临时之所。原因有二：一，不限购，躲开完税门槛，先确保有房子住；二，待有购房资格后，把此房出售或出租，可实现资产保值、升值。
&&当然，商住项目也肯定存在首付压力大、业主成分复杂、居住舒适度相对不高、水电等生活成本相对高、升值速度相对慢等缺点。但如果你把它定位成一个具有临时居住属性的抵御通胀的不动产投资产品，心里应该会释然一些。本期，笔者就推荐两个商住项目&& (
图为紫晶七星广场
&&项目看点：
&&1、 项目周边有地铁8号线和地铁13号线，以及十余条公交，公共交通较为便利；
&&2、 主力户型30-77平，水电气齐全；
&&3、 生活配套较为齐全，例如购物有永辉超市、物美超市、美廉美超市等超市，餐饮有小肥羊等，教育配套有育新小学、昌平实验二小等。
图为小悦城
&&项目看点：
&&1、 位于朝青板块商圈之内，距地铁6号线青年路站800米位；
&&2、 产品为LOFT，户型25-65平，主力户型37-47平，精装修；
&&3、 周边生活、商业配套齐备，比邻多个大型中高档居住社区，使得项目的保值增值性相对更佳。
&&以上信息仅供参考，最终以开发商公布为准。
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
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21世纪经济报道
北京平谷区某个最近开盘的商住项目，对外售卖价格是每平方米1.3万元起步，由于是4.2米层高，部分可以分隔为两层，合计单层的话，也就每平方米6000多元。一个单层几十多平方米，双层达近百平方米的商住楼，也就几十万元。尽管上述商住楼不能贷款，但是价格如此之低，商住单层价格已经到了同区域住宅的不足一半水平。21世纪经济报道记者发现，最近很多商住房项目开始对外销售，由于今年3月26日北京出台了商住房新政，导致新开盘的项目价格纷纷下跌。中原地产首席分析师张大伟指出，北京商住价格最近几个月每平方米跌了1万元（单层合计5000元左右），跌幅在10%-15%左右。住宅价格也有下降，但是降幅没有这么大，这就形成了商住价格与住宅价格的巨大反差。“因为住宅可以挂户口，小孩可以上学，商住现在买也不能贷款，也不能挂户口。”张大伟认为，有的地区商住价格只有同区域住宅价格的1/3也很正常。北京商住价格下跌以上述北京平谷区某商住楼盘为例，近期新开盘的一个项目和2016年6月左右同区域的商住楼价格接近。在3月26日之前，本地同区域的类似面积商住房价格需要上百万元。同区域已经售卖的商住房价格去年是每平方米1.6万元，今年3月已经上涨到2.6万平方米左右这意味着新开盘的商住房价格，已经跌到和去年同期差不多的水平。新开盘的商住楼价格这么低，原因是现在商住房限购，也不能贷款。一位销售人员指出，要买商住房的话，需要注册公司才可买，贷款也不行。今年3月26日，北京市建委公布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。该公告规定，商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准不得擅自改变为居住等用途。公告还规定，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人。但是，个人购买应当符合“名下在京无住房和商办类房产记录的”、“在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税”的条件。另外商业银行暂停对个人购买商办类项目的购房贷款。更为关键的是，新卖的商住楼有无上下水，仍无法保证。有些城市商住楼有上下水条件而还未交付的项目，甚至被拆除了部分设施。“商住房的购买也是有风险的，新开盘价格销售上会和正常的商业用房有一个折扣。”中国人民大学商学院不动产研究中心执行主任况伟大认为，近期商住楼价格下跌是正常的。商住楼要做商业办公，而不是住宅。21世纪经济报道记者了解到，二手商住楼价格也在下跌。以北京东五环以东草房地铁站的商住楼北京像素为例，目前其二手房报价在每平方米5万元左右（单层合计每平方米25000元），相比3月26日北京新政前的每平方米约6万元的水平，每平方米价格下降了1万元左右。商住楼的产权证上写的是写字楼，只有50年产权，有的是民用水电，有的是商业水电，一般都有燃气。上述北京像素是双层LOFT形式，按照单层计算，每平方米只有2.5万元左右，相比3月26日之前的水平，跌幅在17%左右。而同等区域常营有的住宅价格为每平方米7万-8万元，目前同等区域的商住价格几乎只有住宅价格的1/3左右。近期北京像素多个房地产中介再次开门，有的是卖别处的住宅，有的则做出租业务。有一名中介人士告诉21世纪经济报道记者，目前还没正式做小区的房子销售，价格的确有大幅下降，主要原因是，目前买商住二手房也需要社保等限制，还要一次性付款，无法贷款，所以价格难以上去。调控后商住房销售大降中原地产首席分析师张大伟指出，最近几个月商住房价格每平方米降低1万元很普遍。张大伟表示，很多商住现在报价低也有风险，因为新开盘的一些楼盘上下水、燃气等无法保证。很多新的商住价格超低可能有问题，比如有些在网上公布每平方米只有1万多元，合计单层只有五六千元。光建筑成本以及土地费用等加起来都接近这个价格，超低的商住楼要好好去现场考察。21世纪经济报道记者了解到，很多商住楼价格显得比较低，因为大量的商住楼是双层的LOFT，合计到单层有的只有每平方米1万多元。即使是没有上下水的纯写字楼，实际价格也不高，一般也只有同区域住宅价格的一半左右。中国社科院财经院博士后丁如曦认为，目前北京商住价格下降，是调控的结果，因为房价高导致泡沫较大。作为一线城市，实际上北京住房还是供小于求的，整体的需求量很大，政策应该不断改善调整土地供给。“短期商住房价格的下跌是挤泡沫的状态，居民买房趋于理性，不像之前楼市的疯狂，政策调控加上居民买房的谨慎，使得商住房价格处于一种合理的回归。”丁如曦说。北京统计局的数据显示，1-5月北京全市商品房销售面积为360.6万平方米，同比下降26.8%。其中，住宅销售面积为230.2万平方米，下降24.6%；写字楼为60.2万平方米，下降52.3%；商业、非公益用房及其他为70.2万平方米，增长14.3%。而1-2月，北京全市商品房销售面积同比下降1.8%。其中，住宅销售面积下降10.4%；写字楼下降30.9%。最近2个月，北京写字楼销售降幅更大。不过，北京写字楼库存很低。北京市建委数据显示，4月份北京写字楼库存只有300多万平方米，只有全部商品房库存的1/7左右。
跟格局小的人打交道，就像被缩骨伞夹住脑袋一样不痛快。
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不限购的商住房 买得起住不起
来源：房天下 &&发布时间：
房子的选择有多种多样，什么小户型、轨、、大平层、、、loft等等。而因为限购，所以的项目增加，也有更多人选择此类房源。那么到底商住两用房有些啥优缺点呢？
商住两用房的优势 小户型较多，以40-80平米为主，总价低； 人防和消防等建设标准较高； 对于限购的城市来说，商住用房； 有loft户型，如买30平方米相当于买60平方米。 商住两用房的缺陷 首付高，高 购买商住两用房首付大于等于45%； 贷款期限小于等于10年； 贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍； 仅可提取、不可用于贷款。 生活成本相对较高 为商业标准，高于普通住宅，一般大于3元/平方米/月； 为商业用水和商业用电（水：商业用水6.21元/吨，民用水4元/吨；电：商业用电1.25元/度，民用电0.48元/度） PS：出于商用安全考虑，不少商住用房项目全部或部分禁用燃气 期限较短 普通住宅：使用期限，居住用地70年；期满后自动续期。 商住用房：使用期限，综合用地50年，期满后依法律规定办理。 购买商住两用房的注意要点 明确未来使用费的缴纳依据，购房者应在选购时问、电、暖等是否采取商用价格，一些开发商会采取相应补救措施，有些费用可按民用价格缴纳。 所选项目是否有配建，非住宅项目一般不会被强制配套、学校，医疗机构以及相应的养老服务等。 优选，商、住分区，商用区和居住区为不同楼座、相对独立，甚至连小区配套、公用设施都各自独立，避免了混用。 其次，商、住分层，商用房分配到低层，居住曾和商用房之上，分层管理将商住和自住的空间分割（注意：选购这种房产时尽量选出入楼通道独立，电梯分开。小区配套和公用设施共享程度低的项目） 较后，要回避商、住混杂。
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