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房改房拆迁,补偿款如何继承?
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玉某的老伴王老汉去世留下一套尚未付清房款的房改房，大儿子老大与二儿子老二私定协议约定房改房归老大所有，由老大付清尚欠的房款，之后讼争房屋取得了产权证，登记的产权人为王老汉和玉某。2012年下半年，讼争房屋列入了城市范围。已九旬的母亲玉某、老二、两个女即老三、老四4人因与老大就讼争房屋的款的分割问题发生争议，之后玉某联合老二、老三、老四将老大诉至法院，要求对讼争房屋进行析产。近日，市邕宁区人民法院对该案作出判决。原邕宁县某单位干部王老汉和玉某夫妇共生育了老大、老二、老三、老四四个子女。1980年，单位分配一套公有住房给王老汉居住。1993年国家进行公有住房改革时，单位批准已的王老汉购买已居住多年的公有住房，获批后，王老汉支付了部分房款4371.86元。1994年10月份，王老汉病危时立：所屋由老大的女儿王某某使用。1994年11月，王老汉病故。之后,经有关部门核算，讼争房屋的出售总价款为19195.40元，抵扣王老汉42年的工作年限福利后，实际支付的房款总额为10872.22元。1995年8月，王老汉的大儿子老大和小儿子老二在父亲生前单位的主持下就父亲的遗产问题签订了一份《关于处理父亲遗产问题协议书》，其中约定本案讼争房屋归老大所有，尚欠的房款6500.36元由老大付清。协议签订后，老大付清了尚欠的房款6500.36元。此后，房产部门颁发了讼争房屋的所有权证，登记的产权人为王老汉和玉某。此后讼争房屋一直由孙女即老大的女儿王某某根据王老汉病危时所立的口头居住使用至今(王老汉生前主要由孙女王某某照顾)。老大认为，因其与老二两人所签订《关于处理父亲遗产问题协议书》已明确讼争房屋归其所有，且尚欠房款由其负责支付，该协议具有法律约束力。即使该协议处分了母亲和老三、老四的份额，但其所支付的款项6500.36元占了整个房款的33.86%，故继承分割前其应拥有33.86%的份额，其余的&66.14%份额属父亲和母亲的，属于父亲遗产的份额为33.07%，该份额由母亲玉某和老二、老三、老四和其本人等份继承份额，但因老二已同意其应继承的份额由老大继承，故其继承遗产份额33.07%中的40%。因此，老大主张其本人享有讼争房屋的50.395%份额，应分割得一半的拆迁补偿款。对于老大的要求，玉某及其他三个子女均予以拒绝。南宁市邕宁区法院经审理认为：虽然王老汉病故前尚未付清讼争房屋的房款，也尚未签订售房合同，但讼争房屋的购买行为发生在王老汉与妻子玉某夫妻关系存续期间，且讼争房屋最终登记的产权人为王老汉和玉某，故讼争房屋实际购买人为王老汉夫妇，该房屋属于王老汉夫妇的夫妻。王老汉病故后，尚欠售房单位的房款6500.36元在法律性质上属于王老汉和妻子玉某的，应用王老汉和玉某的夫妻共同财产来偿还，玉某负有连带清偿责任。如各继承王老汉的遗产，应在遗产范围内承担该。作为继承人之一的老大出资支付6500.36元房款的行为在法律性质上属垫付性质。因老大的付款行为对能够最终取得讼争房屋的所有权作出了较大贡献，除老大本人外，其他相关权利人均受益于该付款行为，因此，各受益人应按分割继承讼争房屋所得的产权比例，分摊返还6500.36元及该款利息损失，以作为对老大垫付行为的补偿，利息的计算应6500.36元为本金，按中国人民银行规定的流动资金同期贷款基准利率计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止。老大称其支付的6500.6元房款占总房款的33.86%，故在分割继承讼争房屋前应先分得33.86%的产权份额，因其非讼争房屋的购买人，其付款行为属代相关义务人偿还购房款债务的垫付行为，不能因此而取得讼争房屋的物权，故其主张于法无据，法院不予支持。因讼争房屋属王老汉与玉某的夫妻共同财产，故应先分割产权份额的一半即50%的份额归玉某所有，其余50%的产权份额作为王老汉的遗产，由各继承人即玉某和老大、老二、老三、老四等份继承，即每人份额为10%。由于老大和老二所签订的《关于处理父亲遗产问题协议书》时未得到玉某、老三、老四的授权且事后也未予以追认，该协议书约定讼争房屋归老大所有，超出了老大和老二自身权利的处分范围，损害玉某和老三、老四的合法权益，该协议对玉某、老三、老四没有法律约束力。但是，老二在协议书中放弃了对房屋的并同意其份额由老大继承，不违反法律规定，依法有效。老二在放弃对本案讼争房屋的继承权后，又要求继承讼争房屋相应权利的主张，于法无据，亦有悖诚信，依法予以驳回。鉴于老二已放弃其继承份额并同意将其份额划归老大继承，故老大应继承讼争房屋20%的产权份额。同时，因老三、老四在本案中仅主张分得讼争房屋&8.75%的产权份额，并同意玉某在遗产范围内多分，该主张不违反法律规定，应依法予以确认。据此，法院根据其意愿判决老三、老四分别分得讼争房屋&8.75%的产权份额，多出的2.5%的产权份额判归玉某所有。经核算，玉某、老大、老三、老四分别分得讼争房屋62.5%、8.75%、8.75%、&20%的产权份额。因玉某拥有62.5%的份额，占整个产权比例较大，为方便讼争房屋的管理和办理相关拆迁补偿事宜，讼争房屋应归玉某所有，由玉某根据房屋的价款相应补偿给其他人。同时，关于老大补交付款6500.36元及相应利息的分摊返还问题，玉某、老三、老四应根据分得的讼争房屋的产权比例，分别按该房款及利息总额的62.5%、8.75%、8.75%比例予以补偿。因原、被告均同意以元作为讼争房屋的市场价值，并同意以此价格进行析产分割继承，据此，法院判决：一、玉某分别补偿老三27889.74元、老四27889.74元和老大63747.99元后，讼争房屋归玉某所有。二、老大补交的6500.36元房款及利息(利息计算：以6500.36元为本金，从日起按中国人民银行规定的同期流动资金贷款基准利率计至该案生效判决规定的履行期限最后一日止)，由玉某、老三、老四分别按该款及利息总额的62.5%、8.75%、8.75%的比例补偿给老大。
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Copyright(C) 成都六四三六五科技有限公司 版权所有 蜀ICP备号2016滁州市《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》
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据滁州网报道，&住有所居&一直以来是广大民众最期盼、最关注问题，近年来各地跌宕起伏的楼市也让&购房问题&一直横亘于舆论的最热点，每一项与购房有关的政策都被百姓牵挂于心。日前，滁州市《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》)新鲜出炉，该《意见》共十六条内容，涉及市民最为关心的首套房认定、农民进城购房优惠、公积金使用和地下车位产权等问题。
&首套&认定标准放宽改善型购房比照首套房
根据我国相关政策，相比于非首套房，居民在购买首套房时可以在缴纳契税等方面享受更为优惠的政策，而本次出台《意见》的第一条，即是对于在滁购买首套房认定标准给予了放宽，有利于居民购房改善住房条件。
《意见》出台后，滁州市居民家庭拥有住房套数将以购房所在地不动产登记机构的登记为准，家庭自建房、福利房(含房改房和集资建房)等房屋均不算作首套房，已拥有自建房等房屋的家庭购买商品住房时可按首套房执行。
此外，该条也提到，滁州市居民家庭人均住房面积低于上年度平均水平，为改善住房条件再次购买商品住房的，也可比照首套房执行。据悉，滁州市上年度家庭人均住房面积为35.3平方米，低于此水平的再购房可按首套房计算。
据了解，本次放宽首套房认定标准将主要影响居民购房缴纳契税等问题，根据我国自今年日起实施的房产新政，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的按1%税率征收契税，90平方米以上减按1.5%征收。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积90平方米及以下按1%税率征收契税，90平方米以上按2%征收。而在购房贷款计算标准上，是否为&首套房&以银行贷款记录为准。
连缴3月可申贷款直系亲属互用公积金
对于滁州市居民颇为关注的使用住房公积金购房的问题，《意见》也有涉及。首先，滁州市将积极扩大住房公积金制度的覆盖面，不仅要督促行政和企事业单位依法缴存，还要鼓励进城农民等灵活就业人员自愿缴存，让更多居民享受住房公积金政策。
除扩大缴存面，《意见》也提到要进一步放宽住房公积金使用的条件。即日起，滁州市居民连续缴存住房公积金满3个月、自愿补齐6个月的，便可以申请住房公积金贷款;而缴存人员在购买住房和偿还住房贷款本息时，不仅可以使用本人的住房公积金，还可以使用配偶、父母以及子女的住房公积金，进一步降低居民的购房还款压力。
权益不减还款灵活助农民进城安居落户
在城镇化的趋势下，滁州也有越来越多的农民选择到城里购房落户，享受更为现代、方便的居住生活环境。《意见》也给进城购房的农民制定了相应的优惠政策，减轻其购房负担。
一方面，在农村居民进城购房后，将允许其本人及共同生活的配偶、子女、父母及近亲属登记为城镇居民，享受城镇居民同等待遇。同时，进城落户农村居民依法取得的农村土地承包经营权、农民住房财产权、集体组织收益权继续保持不变，省其后顾之忧。对自愿放弃宅基地使用权的，当地政府将按政策给予经济补偿。
另一方面，进城购房的农民在办理金融信贷时也可享受更多便利，农村居民收入认定证明可简化，无法提供收入证明的可提供收入声明，首付比例超过40%则无需提供收入证明或声明。考虑到农村居民收入的季节性特点，《意见》中提到农村居民可采取按月、按季度、按半年或按年的灵活还款方式，并鼓励农村居民提前还款，不再收取提前还款违约金。
地下车位可记产权鼓励开发利用立体空间
从去年起，本刊相继报道了多起居民小区地下车库在收费、使用上的争议，对地下车库产权归谁所有、如何管理收费的问题，本次出台的《意见》也给出了相关解释。
对于作为人防工程的地下车库、车位，将秉承&谁开发、谁受益&的原则，房地产商可通过出租车位的方式收取一定费用，并肩负管理责任。而对于规划部门批准建设且未分摊入公用面积、未计入房价的地下商场和非人防部分地下车库、车位，开发企业可以依法办理预(销)售和产权登记。今后，居民和住户购买此类边界清楚、独立使用的地下车库、车位，便可以到相关部门登记产权。据了解，一般来说，在一个小区里，住户每购买一套住房只能配套购买一个地下车库、车位，如需多买，则要通过小区业主委员会的相关表决同意。
另外，对于作为公共空间使用的架空层，将不计容积率，不收取城市基础设施建设费、白蚁防治费、水土保持补偿费、建筑垃圾处理费等相关费用。
提升房屋房产品质鼓励建设住宅
当今，除了最基本的&有房住&，&住得好&也是滁州许多购房者考量房产项目的重要标准，房屋质量和绿色环保都是居民住得舒适舒心的重要保障。
《意见》中提到，即日起，滁州市杜宇按照国家绿色建筑星级标准设计、建造并通过验收评级的商品房，根据取得的绿色建筑标准等级(一星级、二星级、三星级)，分别予以绿色建筑部分缴纳的城市基础设施配套费的20%、30%、50%的奖励。
而新出让的商品房开发项目容积率原则上要不高于2.0，阳台和入户花园面积占套内投影面积不计容比例不超过25%。滁州市将大力推广太阳能光热光电、地源热泵、节能门窗等节能保温与建筑一体化产品，全面提升商品房品质。
除此以外，《意见》还对优化商品房及用地供应结构、允许调整商品房套型结构、调整行政事业性收费缴纳时点、降低保证金比例、激活二手房市场、完善商品房预售资金监管措施、加快房地产开发项目综合配套设施、加强市场监测和落实责任等方面出发提出了多项意见，从而推动滁州市房地产市场平稳健康发展。
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