单位集资房有房产证和土地使用证与房产证(个人)但是没满5年能过户吗?

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房子是单位的集资房,只有房产证没有土地证,由于事先不知道没有土地证不能过户已经给了卖方订金,现在我该怎么办? 如果不能退回订金,我和卖方订一个购房合同有用吗?如果可行要注意什么问题。谢谢分享至 :
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