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芜湖房价面临“失控” 究竟是谁在操控？
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纵观整个芜湖楼市，不管是滨南滨江板块、城中热门板块还是城东升值板块，各大售楼处来访人气都十分火爆。开盘遭疯抢，当天即售罄的盛况也是屡见不鲜。楼市火爆一定有它的缘由，是什么原因导致芜湖市场成交量翻倍增长，究其原因的话，也许能从以下几点找到答案。 如果问这段时间芜湖什么最火，毋容置疑一定是“楼市”。不管是在路上，还是邻居之间的聊天总是逃不开买房二字。纵观整个芜湖楼市，不管是滨南滨江
板块、城中热门板块还是城东升值板块，各大售楼处来访人气都十分火爆。开盘遭疯抢，当天即售罄的盛况也是屡见不鲜。楼市火爆一定有它的缘由，是什么原因导
致芜湖房地产市场成交量翻倍增长，究其原因的话，也许能从以下几点找到答案。芜湖面临“失控” 究竟是谁在操控？& &原因一：1608地王的集聚效应 
&#地王对于8月份，乃至全年的芜湖楼市来说，都是一条爆炸性的新闻。历经5个多小时，千余轮竞价，最终上海宏域置业有限公司连续多轮调价以
8.59亿的高价强势夺得1608地块，成为最终竞得人。值得一提的是，1608地块最终的楼面地价4351元/平米，溢价率高达85.5%，成为名符其
实的地王。而在其出现之后，对芜湖楼市的促进作用也是不容小觑的，各区纷纷涨价，各大案场更是人气爆棚，购房者在跟风心理的作用下积极入市，拉动整个
芜湖楼市的利好局面。  在1608地王还未
“出世”之前，万科海上传奇的均价8800元/平米，单受到1608地王影响，目前惠后均价已上涨至9300元/㎡;伟星蔚蓝海岸几乎无房可售，均价达
8400元/平米;长江之歌连夜调价至6900元/㎡，更有客户一连认购5套房源;华仑港湾挑灯卖房至凌晨，4月份至今房价涨幅近2000元/㎡……  有业内人士表示：地价虽然拍得这么高，但关键还是要看项目启动后的实际情况，周边项目大幅度提价甚至封盘会增加购房者的恐慌心理。  原因二：购房者买涨不买跌的恐慌心理  而在多轮政策下，芜湖楼市需求也被激活，去化速度提升，8月22日—8月28日全市成交数量1281套，环比上涨6.92%。芜湖楼市住宅成交连续高涨，全市商品房库存去消化达到了预期目标。8月8日至今，连续三周，芜湖商品房住宅周成交量破千。芜湖房价面临“失控” 究竟是谁在操控？  在楼市持续火爆的当下，购房者的恐慌心理进一步被激发。自3月份开始，楼市循序渐进涨价，月度成交均保持近4千套的状态，即将在楼市淡季也创造超2千套的好成绩。近几年来芜湖楼市一直处于高库存、去化缓的顽疾状态，但是今年却创造了“盛世”状况。  近段时间以来，各大楼市均是人满为患，开盘即清盘这种壮观场面也是频繁上演。多人争抢一套房，连夜排队认筹拿号，芜湖的购房者在房价暴涨的驱动下越来越不淡定了。房价越涨，购房者越失控，似乎永远都是一个矛盾的综合体。  原因三：宽松政策的驱动 &#年第一季度应该是近几年房地产政策最为宽松的时间，首套房贷的最低首付比例为20%，契税最低可降至1%，营业税征收五年内转二年内，个人住房贷款利率降至历史最低。这些惠民措施对促进住房消费，库存消化有着很重要的作用。  虽然这些政策在二季度发生变化，但是对楼市的无疑是加大了刺激，房价高涨，土地成交上涨，成交量暴涨。
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扫一扫,关注微信　　都说谢国忠懂经济，而任志强更懂中国，所以谢国忠看空了十年的房地产，成为了他的梦魇。虽然跟谢国忠一样，全国人民屡屡画个圈圈诅咒房价，甚至把地产商都黑出翔来了，但是这房价的上涨根本停不下来。
　　这么一直抽风下去，总得找个理由啊。于是城镇化成为了房价上涨借口，人要进城，进城就要住房，所以房子就该涨价。再加上地产开发商不断地加价，各个赚得肥头大耳，所以房子还能便宜吗？我们把满腔怒火都指向了要进城的农民，还有地产开发商。但是还有一个秘密，却始终不怎么被人知道——那就是房价的构成。
　　房价构成，这话怎么说？不就是拿地的成本加上建设费用吗？
　　要建房子首先要有土地，这就是房价的第一部分，地价款，它包括了拆迁成本、配套成本、政府利润，还有土地的税金和契税。这部分占到一个房子成本的三成，然后就是开工建设了，从打地基到最后精装修、绿化，全套流程下来，占成本的四成。然后开始交税，营业税、所得税、印花税，加起来超过两成，这还不算请客送了公关宣传，至于行政性收费、销售费用那都是毛毛雨了。最后算下来，你买的房子价值，只是房价的四成多一点，而开发商的利润，不到10%，房价的六成到七成，都被土地出让金，以及建设、交易中的各种税费拿走了。也就是说，一套200万的房子，其实顶多值80万，而120-140万都为国家做了贡献。
　　原来这就是房价的构成，可以说我们的大头等于都是交给了国家。那房地产调控呢？又是怎么个意思？
　　这就好比你要到超市去买个商品，但进入超市的门票是这个商品的2倍，最后卖门票的还说，他们卖这个东西太贵了，这个血液里面流淌的还有没有道德呢？然后说，不行得调控。但怎么调控呢？这样，你不是进去时候买张门票么，你出来再买张门票啊，这样买的人不就少了吗，他这东西不就便宜了吗？简直就是一个good idea啊。被自己的智慧吓到了！
　　于是我们看到了一幅神奇的景象，随着不断的调控，政府收入占房地产的销售比例不断提高，原来没调控的时候，还是六七成，现在随着各种“几条”的出台，政府和银行获得的收入，占全年房地产业销售额的75%以上。但这远远不是目标，光出来的时候买门票怎么成，还让你拿着这个东西就得交钱，死了给别人也得交钱，也就是遗产税和房产税。于是一套房子做出了满汉全席的赶脚，“一吃”土地出让金，“二吃”转让住房所得20%的个税，“三吃”房地产税，“四吃”遗产税。
　　所以从来就没有什么刚需，更没有刚需推高房价，真要降房价，您松松手，把超市门口的卖票点撤了就成。
　　既然卖地这么赚钱，那么是不是要玩命卖地呢？当然会，但不会那么傻……还必须要制造一个土地稀缺的假象出来， 就好比面包脱销，面包商一定会很有动力扩大生产，以便能多赚钱。但突然发现，想多生产面包，可面粉不够了。是面粉商不想赚钱吗？当然不是，是人家不给那么多麦子，所以只有干着急的份。这就是房地产过去十年真实发生的故事。
　　至于为什么不供地盖房，还得从18亿亩的红线说起，2006年春天，十届全国人大四次会议上明确提出，18亿亩耕地是未来五年一个具有法律效力的约束性指标，是不可逾越的一道红线。然后，就木有然后了，大量的土地放在那里不能盖房，只能当做耕地使用。以北京为例，这么样一个国际化大都市，竟然也在周边寸土寸金的地方，布满了耕地。有的地甚至并没人去耕种。之所以规定这个红线，是因为我们穷怕了，饿怕了，总担心一旦耕地都木有了，中国人又得回到饿肚子的状态，这是绝对不能允许的。所以我们宁可挤死也不能饿死，于是就有了这条红线，平均下来，每个人大概是1.3亩土地。大概意思是说，有了这一亩三分地，就不会饿死人了？
　　现在一共还有多少耕地呢？18.3亿亩，也就是说，现在还有3000万亩地可以用于盖房子，每年需要消耗400万亩左右，也就是说用不了8年，将再没有土地可用于居住。
　　那房价岂不是还要涨，这18亿亩的红线真的很重要吗？
　　至于是不是放弃这18亿亩的红线，中国人就要重新挨饿，一直都有不同的声音。即使很多人认同粮食问题是不容争辩的，中国人吃饭问题是不允许讨论的，但您是不是也能内部调剂一下？比如说北京人均住宅面积是30平米，2100万人一共6亿平米，即使平摊了住，不盖高层建筑也才600平方公里，相当于城市面积的4%不到。反过来算呢，北京的耕地面积340万亩，换算一下大约是2266平方公里（这只是耕地，还有园地212.4万亩、林地1115.5万亩、草地127.3万亩、城镇村及工矿用地427.2万亩、交通运输用地66.7万亩、水域及水利设施用地120.4万亩）。换句话说北京的耕地只要拿出四分之一来，就基本上能让北京所有人口住下来。那么问题来了，北京有必要保留这么多耕地，然后让地价飞涨，房价飞涨吗？
　　土地供给决定盖房的数量，而房子的数量才是真正决定房价的第一因素。上世纪90年代香港楼市暴涨，后来董建华提出了“8万5计划”，快速增加住房供给，每年在香港供应8万5千套房，之后香港楼市暴跌一半。2013年土地供应31.7公顷，住宅用地增长了32%，所以才有了2014年的房价的调整。好消息是，就在6月23日，国土资源部召开视频会议，安排部署土地利用总体规划调整完善工作，并给各地下发了《土地利用总体规划纲要(年)调整方案》。按照此方案的规定，北京、天津和上海三地的2020年耕地保有量指标均被大幅度降低。
　　作者为资深财经媒体人。本文仅代表个人观点。（秦.朔.朋.友.圈）发帖人是女婴父亲，刚以难民身份进入德国。
经过铁路菜市的火车速度很慢，很远就要鸣笛示意。
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从2002年到现在，中国一二线城市的房价一直都在上涨，到了2016年，在中国人均收入仍然排在世界100位左右的情况下，一二线城市房价却成了全球最贵……
最要命的是，它居然还在大涨。
有些歪果仁看不懂中国房价，因为他们脑子没有进水，坚持用所谓的“市场经济”观点来看待房价。
的确，只有某些脑子进水的人，才会认为中国的房价是“市场经济”。
由于债务高企、人口结构转变等因素，当前全世界最大的5个经济体（美欧中日英）都面临着这样那样的经济问题。纯粹依赖于所谓的“市场经济”，显然并不能应对这些问题，而且有可能造成很多的经济不稳定。
至于苏联、中国采用过的而且朝鲜正在实施的计划经济，是个人就会明白，其只能带来经济崩溃的后果。在此情况之下，某某特色主义突然发现自己可以借尸还魂，名义上以市场经济作为宏观基础（放弃大的宏观经济控制），实际上用却手术刀似的精准，对一个社会里与民众生活密切相关而又占比奇高的某种资产（或资源）实现技术性的操纵，从而达到政府的短期目标。
我本来想分析的是委内瑞拉和俄罗斯（操纵石油资源），后来才发现，美国（操纵国债）和日本也是这样（操纵货币），后来才发现，使用得最好的，原来还是我们自己的政-府――在十多年的房价上涨中，中国政-府操纵房产价格的技术已经炉火纯青、举世无双。
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1998年，中国政-府启动住房制度改革，发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，其中规定，中国住房问题的80%要建设经济适用房，10%建廉租屋，剩下的10%是商品房。当年的下半年，除政府部门外，所有国营机构开始停止住房实物分配，商品房消费闸门从此打开。
然而，鉴于那一届人民不行，上千年来没有养成“花明天的钱、花别人的钱”的习惯，更不习惯于向银行贷款买房，所以从1998年～2002年，中国的房价一直太过于“稳定”。
从2002年开始，一个有关中美老太太对比的故事慢慢在广大人民群众中流传开来：“美国老太太同中国老太太死后在天堂相遇，美国老太年轻时候就通过贷款买大房子，享受了大半辈子宽敞明亮的豪宅，一直到退休之前把房款还清，因为房子会不断涨价，美国老太太退休之后就把房子卖了，换了一大笔钱，过了一辈子又安逸又幸福的生活；中国老太，一辈子省吃俭用和别人一起挤在狭窄的单元房里，一直到退休前才攒够买房子的钱，可买了房子之后没多久就去世了，自己一辈子也没有享受什么好日子……”
中国人这才恍然大悟，原来，通过贷款买房花明天的钱，生活还可以这么过？随着故事流传得越来越广，越来越多的人开始贷款买房，房屋价格从2003年开始一路暴涨，几乎所有买房的人都大赚了一笔，充分体验到了美国老太太的幸福，于是，买房就能赚钱，买房就能发财，买房才能幸福……
买房，成了所有先知先觉民众的“共识”。
当然，民众的这种想法要想实现，还必须得有足够的购买力才行，要是没有土地拍卖、房屋预售和首付购房政策，以上的所有逻辑就无法实现。
政府垄断土地供应然后实施“土地拍卖制度”，中国大陆正好有个香港的例子可以学；房屋预售制度，霍英东等香港房地产商当年发明了“售楼花”，中国政府又可以学习；至于首付制度，那可是美国、英国等帝国主义国家实施了好多年的政策……中国政府嘛，只需要把这三样东西结合国情烩到一起就行。
2003年8月，国务院不失时机发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将原来的80%要建“经济适用房”改成了“具有保障性质的商品房”，并且把房地产定调为“促进消费、扩大内需、拉动经济增长”的“支柱产业”；我们本身就是土地国有或集体所有，无非低价从农民那里征用过来，转手以上百倍的超高价拍卖就行，其他两个，都可以直接现学现用；2004年，国土资源部、监察部联合下发所谓的“71号文”，规定自日起各地必须公开竞价出让土地，土地拍卖制度就此成型。
随着新世纪以来中国城市化的推进，再加上适龄青年人口大量涌入城市特别大城市，中国的户籍制度又规定，生孩子落户必须有房子（为了让70后和80后的年轻人为国接盘，人家这政策是环环相扣，一环套一环），于是从2003年起中国房价开始了暴涨之路――这个时候民众才恍然大悟，那句“具有保障性质的商品房”，原来是“具有暴涨性质的商品房”，纯粹是文件出台仓促打字失误。
如果某个人有20万元，2003年的时候首付1/5的首付，在北京一套100万元的房子，2006年的房价涨到了200万，我们大多数人都会说，这人财富涨为原来的200%。
错！大错而特错！准确答案是：因为使用了杠杆，这人财富涨了1000%，因为他本来的全部财富只有20万！
马克思教导我们资本主义的罪恶，“如果有10%的利润，资本就会保证到处被使用；有20%的利润，资本就能活跃起来；有50%的利润，资本就会铤而走险；有100%的利润，资本就敢践踏人间一切法律；有300%以上的利润，资本就敢犯任何罪行，甚至去冒绞首的危险……
如果只是买买房子其他什么都不用干，就有1000%的利润呢？
民众终于为房疯狂，纷纷入市购买。
房价一涨，购销两旺，房地产带动上下游几十个产业像吹气球一样迅速膨胀，GDP如同芝麻开花节节高，中央政-府和地方政-府都笑得合不拢嘴――只有紧紧扭住房地产这个核心，中国经济才能天天向上……
房价越长越高，没有买房的广大的民众开始严重不满，房价咋能这么涨？
民众有意见，总得处理一下。
政府说，好，给你们一个上车机会哦！
2004年、2005年、2006年、2007年连续四年，每当房价暴涨之时，中央政府都义正辞严的发出“为人民服务”的呼声，“坚决遏制部分城市房价过快上涨！”
注意，要仔细读政府的话――人家坚决遏制的是部分城市、过快上涨……
怎样坚决遏制呢？
第一，不大力增加市场土地供应；第二，不放缓印钞速度；第三，不出台房产税措施，第四，不允许房价下跌……
只是高举一面莫名其妙的大旗：限购。
限购的本质是什么？
是采用行政手段压制当前的消费和投资需求，是在为以后的暴涨做准备啊！
就这样，中央政-府点刹车，地方政-府踩油门，每次调控只是为了让房价涨缓一点儿，不至于翻车，调控过后，迎来的常常是更大的暴涨，这就是所谓的“报复性上涨”。
中央与地方这双簧，演得好，唱得更好！
到了2008年年底，在全球金融危机的影响下，没有政府的遏制，这下，房价可是真的下跌了，而且还跌了不少呢，政府一定会大力支持吧？！
中央政-府马上对房地商贷款需求放开，降低居民首付，放开限购，中国人民银行更是立即大幅度降息，引发2009年中国印钞票创出天量。
接下来，1年时间中国主要大城市房价飙升幅度几乎都在50%以上，接下来的2010年房价仍然大幅度继续飙升……
如此之快的上涨，又有民众对房价表示严重不满。
政府绝对的坚持原则：第一，不大力增加市场土地供应；第二不放缓印钞速度；第三，不出台房产税政策，第四，不允许房价下跌……
然后又祭出屡试不爽的那一招：限购！
再度唱起双簧，一个点刹车，一个踩油门，又一次，玩得真好！
不仅如此，在背后央行的货币供应仍然是一路宽松。
就这样，到了2012年、2013年，这届人民的有效需求被开发得差不多了，于是，到了2014年，即便中央银行依然信贷宽松，但房价增长开始停滞，一二线城市更是出现下跌。
这怎么能行？
要走市场经济的道路！让市场消化库存！
于是乎，从2014年下半年开始开始，降息、降准，宽松货币政策好比那海上的波浪，一波更比一波强，再加上2015年下半年股市暴跌，央行再度不失时机的提供机会，放开限购，首付比率降低至20%，鼓励民间买房，明明白白发出信号：你们看，这和炒股不一样，过去15年买房的人，不都赚了么？
过去经验当道，加上政府发出号召，2015年下半年起，民间再度为房疯狂，还积极开发出首付贷、零首付、众筹买房、联合买房等各种炒房模式……
房价就这样到了2016年……
尽管中国的一二线城市房价与居民收入相比，已经连续几年举世第一了，但有人仍然在操纵的游戏上玩得不亦乐乎……
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你该问了，为什么政府要操纵房价？
自改革开放以来，经济增长已经成为这个政权合法性的唯一来源。操纵基础设施投资，从大的方面真的可以说是为国建设，操纵城市房地产价格则事关地方政府利益，更是中央与地方财政潜规则的默契――包括股市操纵在内， 对于资产价格的操纵，归根结底是让大量产能过剩的国企央企和金融机构摆脱困境，避免“系统性风险”的发生。
有人不客气的评价说：
从深层次看，操纵背后是“既要又要”，是人定胜天、鱼和熊掌得兼的哲学。骨子里不要的是改变现状，拒绝的是变革。从手段上，无一例外地，都依赖财政和货币，尤其是货币。
套用一个段子：没有什么是印钱解决不了的，如果有，那就印更多的钱。
稳定压倒一切，正是这些数年如一日、花样迭出的操纵，创造了无数市场经济的“奇迹”，啪啪啪打了一众老老实实相信市场本善的经济学家的脸。
操纵的游戏一旦开始，就很难再停下来――正如说谎者一样，当第一个谎言说出，接下来的很多谎言都是为了掩盖和粉饰前一个乃至前前一个的谎言而说下去，直到所有谎言被揭穿。即便有财政政策和货币政策的配合，中国的城市房价操纵能够持续成功且远超世界最高水平也听不容易，其中最核心的原因，是因为中国的房地产属于不可贸易部门，而中国同时实施资本管制。
所谓的“不可贸易”，主要是指中国房产与普通可以与海外进行贸易的商品不一样，产权时间有限、不能够输出海外、也不能够从国外购买，只是自己人玩自己人，真正有能力将中国高估的资产变现成为外汇而逃离中国的那些人，恰恰都与政府有着千丝万缕的联系。
接下来，高昂的用地成本、持续的套利利润、膨胀的债务利息，所有的压力最终都集中在生产衣食行用等“可贸易部门”，他们的利润被挤压，行业被压榨。而与此同时，民众财富则被死死的绑定在房地产上，还有大部分不拥有大城市房产的人则彻底沦落为被掠夺的对象，他们甚至连拥有房产的资格都没有……
说到底，中国的高房价就像中国的税收与垄断行业一样，成了一种强势利益集团剥夺多数人财富的工具，本质上是一场静悄悄的财富转移战争，是一场掠夺中产阶级财富的游戏……
当中国一二线城市的房价早已超越当年的日本，涨至全球最贵，中国政府的房地产价格操纵到底是接近尾声，还是正在途中？
我认为，接近尾声了。
再接下来，他们打算继续操纵，还是实施自己所声称的那种结构性改革？
就现在的情况看，大城市房价正向着俄罗斯模式狂奔，最终可能是一地鸡毛……
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　　（因两次遭遇封号，为免失联，请牢记“路财主”三个字，后缀A、B、C……）
　　路财主，财经谎言揭露者，货币金融变迁史研究者，现居杭州北京两地，如想关注财主最新动态，扫描上图二维码或搜索“iMoneyLu”关注。所有文章欢迎转载，转载时务必注明作者和微信公众号来源。想加入路哥微信群或iMoney学院会员群，请联系微信号&xiaoxifan6&。
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