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浅谈房地产会计核算中存在的问题及对策
2013年21期目录
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　　摘要：目前我国的经济迅速发展，房地产作为与人们息息相关的商业活动，也获得了发展的契机。然而由于房地产本身的特性，其经济会计核算方面也面临着与其他产业不同的问题，影响着房地产的经济效益。针对房地产会计核算的特性，对房地产提出简要的问题并做出对策，以保证房地产的经济安全。 中国论文网 /3/view-4687672.htm　　关键词：房地产；会计核算；科目；监管 　　前言：随着改革开放的发展，我国经济取得了快速、持续、稳定的发展。经济的快速发展也带动了房地产业的兴起与蓬勃发展。房地产如雨后春笋般生长起来。房子与人们的生活息息相关，影响着人们的生活，使得房地产在众多社会竞争中一直处于急速发展的阶段。然而由于房地产的特性，其会计核算的难度相对于其他商业来说难度颇大。会计是一个企业中主管金融的部门，会计工作是关乎企业是否良性发展的一个关键。企业的财会工作的好坏是关乎着企业的经济效益与资金运作是否安全的。对于房地产企业来说，涉及的投资金额大、资金运作周期长，更应该重视企业内部的财会治理与完善。房地产企业的资金顺利周转是关乎着企业长期稳定发展的关键。因此本文从会计核算的角度通过长期的调查研究，整理数据并分析出结果，这为保障房地产企业项目资金安全运作具有较大的现实参考意义。 　　一、会计核算在房地产中的重要作用 　　一个企业中，会计的主要工作目标便是对企业日常的经营进行财务核算，以反映企业的经济活动状况，会计的工作目标是由其企业的总目标决定的。房地产是一个以盈利为目标的商业活动，其房地产企业自建立之日起就一直在竞争，只有不断的提升自身竞争力才能在市场竞争中生存下来。要想发展就必须实现盈利目标。为了实现盈利目标，就需要会计人员及时的统计企业的经济活动数据，通过审计、核算等手段来为企业提供数据依据，方便企业管理者制定企业的经营目标，为企业发展提供保障。 　　核算是管理者实现企业管理的一个重要工具，通过会计核算，可以为各个报表提供一定的财务信息，其次还可以为企业内部的发展提供数据支持，方便管理者制定发展战略。 　　二、房地产会计核算的主要内容 　　1.对于建筑材料的核算 　　正在这一核算过程中，会计需要对建筑材料的购买及其加工储备等做出相应的规划，除此之外，还需要对于建筑材料的采购等费用的支出做出核算。 　　2.对于固定资产的核算 　　在固定资产的核算中，会计工作者需要对固定资产的账务做出处理，并参与固定资产的核算。除了对账务做出处理外，还需要监督固定资产的变化情况，还要盘点固定资产减少、减值、损耗等做好记录，做好日常的固定的清理盘点，加强对固定资产的管理，以便于核算工作顺利开展，保障固定资产的可靠性。 　　3.对于成本的核算工作 　　在成本的核算中，会计核算主要做的工作内容是：负责编制开发经营费用支出计划和开发成本计划并监督其执行情况，归集、分配生产经营费用，计算工程和开发产品成本，并对生产经营费用和开发产品成本进行分析、考核。 　　4.房地产企业销售及其经济利润的核算 　　企业的销售与利润核算是会计工作的重中之重，在这个环节中，会计工作者要参与销售计划的制定以及利润计划的制定，除此之外，会计工作者还需要对销售、利润以及企业需要缴纳的税款做出细致的结算，对于这方面的工作，要注重和加强对于明细账目的处理与核算，以便控制产品成本，为企业制定和完善成本控制提供参考数据和账目，促进企业增加利润并提高企业的盈利能力。同时也有助于房地产企业逐步建立和完善自身的财务监管制度，为保障资金的良好运作奠定基础。 　　三、房地产会计核算中存在的问题 　　1.会计核算科目设置复杂 　　会计科目的定义是指对经济活动或会计对象的具体内容进行详细分类设计的会计项目。而设置会计科目是会计专业独有的方法，也是依据国家法规、会计学科的统一技术标准、行业规范，以及各个企业的组织形式实施分类管理的基础性工作，而且会计科目能对会计活动进行监督和控制。那么在房地产开发企业中关于会计科目的设置也是根据会计记账办法规定，即所有账簿均应在年终结账，而且需要年前建新账。其实从实践运作来看，这一点并不适用于房地产企业，因为房地产企业的资金运作是：一个关乎涉及的资金的金额巨大且资金回笼周期相对较长；会计核算所跨越的会计年度通常是几个，这增加了会计核算工作的难度，同时也对核算工作的准确性有所降低。再者一个弊端是：通常会计记账方法往往是要求在年终结旧账建新账，就导致了一个开发项目就要分别记在几本账上，这样在账务处理上是繁琐且麻烦的，也增加了会计人员核算的工作量，长期来看，这对于企业做投资分析工作十分不方便且不利于投资分析。这就对于房地产企业来说：本身就是投资行业，极大地影响其快速发展和自身账务的完善，是不利于其发展的。 　　2、对于财务风险的披露不够充分 　　新会计准则对财务风险的规定是：财务风险是指在企业的各项财务活动中，由于企业受到内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，具有不确定性，从而蒙受损失的可能性。对于房地产开发企业而言，财务风险是指房地产开发企业由于财务状况恶化而致使企业的房地产投资以及其报酬无法全部收回的可能。房地产开发企业的财务风险主要来源有：投资风险、筹资风险、现金流量风险、利率风险、汇率风险等等方面的风险。所以这种高风险性就要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示风险。同时也要求房地产企业要特别重视风险的防范，注重对风险的规避，这就必须完善自身的财会制度的构建，加强并重视对财务的管理，为企业资金的良好运作培育条件，同时对于企业在涉及地产项目中所做的投资分析更加完善，减少甚至规避投资风险，有助于企业自身提高资金运作效率和能力，增强盈利能力。如果对于风险披露不够充分，就无法为有效减少和规避风险作出有效的决策。
　　3.企业收入隐匿现象严重 　　由于房地产其经营周期较长的特性，房地产的经营大多采取预售的销售方法，在房地产销售活动中，由于转让与其销售不动资产需要支付营业税的时间和我国对现行房地产会计核算制度作出的规定存在着差异，一些企业为了节省纳税成本，便会将企业已收的预售款长期的挂在预收账款的名下，来隐匿企业的收入，达到少缴营业税的目的。其实这种做法是竭泽而渔，对于企业自身的发展极其不负责任的。这样做的后果就是不利于企业完善财会制度，这种财会制度是病态、不健康的，将会影响企业后期的战略目标的实现与完善。同时也会对于企业的上进心大大的打击，企业自身容易自我陶醉，而沾沾自喜，犹如开水煮青蛙，结局是悲惨的。 　　4、合作建房的会计核算问题 　　在房地产经营中，我们经常会看到的情况是土地由房地产投资的一方承担，而建设资本却要其他多个方面共同筹集。在这样的情况下，利润分配时就会出现分配房产与分配利润这两种方式。在会计核算利润分配时，大部分的房地产企业都会加大其经营成本。值得一提的是这种核算方法相比较其他核算方法来说，其更加简单易操作，但却是开发成本的概念变得模糊。这对房地产开发成本的比较是不利的。 　　四、针对房地产会计核算中问题的对策分析 　　1.优化会计核算科目 　　房地产企业在进行房地产会计科目设置时，根据公司的规模大小，自身企业开发项目以及内部管理需要等自身的实际情况，具体问题具体分析而进行成本核算。对房地产开发企业的会计科目设置的一般程序为：开发成本项目，房屋开发成本。在此我们需要了解的是开发成本的二级科目设置为土地开发成本、房屋开发成本，开发成本以单项工程作为成本核算对象，然后进行辅助核算。开发成本的成本项目是最后一级。除上述成本项目还按实际情况设置具体的核算科目。通过以上手段可从宏观上把握项目全貌，既便于投资分析，还可省略后续的结账、建账的工作程序。 　　2、筹建房地产财务风险管理系统 　　防范未然，居安思危！企业一定要注重对风险的管理。作为管理信息系统中不可或缺的风险管理信息系统，管理人员要充分的认识、大胆的揭露、努力减少和规避风险，要敢于积极的处理和重视风险，这样做对于房地产企业内部抵御、减少风险所产生的不利效应，降低风险成本有积极作用。就现今房产企业而言，及时广泛收集与本房地产企业相关的内外部的初始信息，还要将收集的初始信息进行有效筛选并进行相应的信息重组，结合具体投资性房地产项目情况信息，建立风险评估系统，注重对信息数据的收集、整理、分析，再进行风险决策和控制时就可以通过以上一系列的整合，具体设置相应的措施或者风险解决预案加以解决。 　　3.加强企业经济监管力度 　　针对目前市场竞争中部分企业为了提升自身竞争力而企图通过隐匿企业财产收入以达到降低纳税额的行为，政府的相关机构必须加大对这些企业的监管力度。我国政府对房地产行业制定的新准则要求企业在制作财产报表时，凡采用公允值计算模式的必须在报表附注中披露公允值确定的根据，以及公允值的变动对企业财产的影响。除此之外，政府还需要通过完善其监督方法来为新准则的实施创建一个良好的环境。同时还可以通过银行、证券、保险等金融体系来协助完成对企业的财务监督，保证企业收入的真实性。 　　4.完善企业收入确认制度 　　备受人们关注的是到底怎样才算房地产行业的收入呢，简要的来说，房地产行业的收入必须满足一下的几个主要条件：首先，其必须能够使企业在这些项目中取得与房地产有关系的租金和增值的收入；其次，房地产的成本能够通过有效的方式进行计量；再者；作为房地产的固定资产，其必须能够单独的进行出售。只有满足这些条件才能算是房地产企业的收入。然而完善企业的收入制度不仅仅有利于企业财务制度的完善，也有利于企业依法纳税，为我国税收工作作出贡献。 　　五、结语 　　经济发展带动的房地产行业也必将获得发展的机会，但在这些不断发展的背后，也总是存在着许多的矛盾与问题。因此，我们必须学会如何去研究以及解决这些问题，并将这些问题作为衡量标准，完善相关的制度与模式，使其更加符合其行业发展与社会发展的需要。会计核算作为房地产经营中的一大重点，也必将继续受到人们的关注与质疑，这就需要我们的不断努力，为会计核算提供更好的核算模式与方法，为企业的发展提供更加可靠的数据信息，使企业的决策更加符合实际，更加具备战略的准确性。同时企业的管理尤其是房地产企业的管理者，更应该注重对自身企业资产与资金的会计核算工作，要加快企业发展，有序而稳定的资金保障是关键也是前提。房地产企业所涉及到的是大额的资金投资运作的项目，更要求资金的持续与稳定，因此完善会计核算，减少或者规避财务风险，构建完善的财务运行机制不是一蹴而就的，而是需要长期持久的坚持。同时要保持清醒的头脑，不要做竭泽而渔的事，只顾眼前的短期利益而忽视企业长期发展的前景。（作者单位：沈阳中雁房产投资发展有限公司） 　　参考文献： 　　[1]谢虹.民营房地产企业财务管理存在的问题及对策分析[J].时代金融.2012（06） 　　[2]李亚龙.浅析房地产企业内部财务控制体系[J].现代经济信息.2012（13） 　　[3]黄海燕.试论房地产开发企业会计核算中的问题和对策[J].科技创业月刊.2005（12） 　　[4]王小梅.关于房地产企业会计核算的探讨[J].中外企业家.2011（04） 　　[5]章桂铨.房地产企业会计核算中的问题与对策[J].国际商务财会.2009（10）
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