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一。开发商把土地证抵押了还能不能办出房产证,二。银行明知土地证被抵押还给办按揭贷款是不是也有责任。
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我的咨询提醒关于抵押房产证、土地证的问题！！！现在只有房产证（大产权），上面 - 爱问知识人
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关于抵押房产证、土地证的问题！！！
（大产权），上面没有土地信息的记载，土地证是一张大土地本，无分户证，房子是市区一层建筑。要做抵押，需持证单位开具证明，主要内容增么写？需把握住那些要点？能给出范文加分奖励！！！
某某房产属于完全产权，房产证某某号，土地证某某号。土地证因为某某原因没有分割。现某某要将该房产抵押，本单位同意其房产连同共有土地的相应的比例一同抵押。
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业主土地证被抵押 开发商国土局等部门均存违规
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11:15:55&&来源：齐鲁网
　　11月9日讯&昨天记者报道了，寿光的崔先生和几位亲属投资800多万购买了一套商铺，房子早就交付给他们使用，房产证也办完了，可是，一次偶然的机会，崔先生却发现房子的土地证却被开发商抵押贷款了。崔先生记者出示了买房时签订的购房合同，上面加盖了开发商潍坊万华置业发展有限公司的公章。　　原来，崔先生购买的商铺虽然办出了房产证，但土地证却一直在开发商潍坊万华置业发展有限公司手里，开发商没有按照规定给业主办理分割，而是直接进行了抵押贷款。既然如此，崔先生应该如何进行维权呢?　　房管局工作人员说，既然土地证被抵押，那么崔先生的商铺便无法办理房产证，应该取缔。老问题没解决却又出了新麻烦，崔先生犯了难，自己买的房子，什么时候才能真正属于自己呢?　　辛辛苦苦花钱买到的房子，最后结局是“剪不断，理还乱”，开发商无疑是最大的责任主体，业主买的房子，于情于理，也不该背着业主去办抵押，不过，作为主管部门，又在监管的角色上发没发挥作用呢?　　记者查阅相关文件了解到，办理土地大证的抵押贷款，需要经过层层审批，其中最重要的一点，便是拿到国土部门出具的“他项登记证书”，只有拿到这项审批，开发商才能进行抵押，银行才会放贷。　　自己买的房子，为什么会被别人抵押了呢，崔先生很费解　　为了了解相应的情况，崔先生找到了寿光市国土局。开发商是否拿到了审批文件呢?记者了解到，该登记确实是国土部门出具，但国土部门解释称，因为当时开发商在办理时隐瞒了房屋已经销售的事实。　　对此，崔先生质疑，他们在2013年3月份就已经交清房款，并拿到了房子，这一点房管局系统里都有房屋网签的信息，否则，他们根本不可能办出房产证。国土局在审批他项登记时，究竟有没有深入调查一下呢?　　记者了解到，寿光市国土局和房管局仅一墙之隔。最终，国土局工作人员给出答复，希望业主找开发商协商，他们无能为力。　　找了一大圈，最终得到的答复是，这事还得业主自己走法律程序解决。如果开发商能遵规守矩，业主类似的麻烦是不是可以避免呢?如果相关的房管、国土都能把好审批关，类似的麻烦是否能少一些呢?　自己买的房子，为什么会被别人抵押了呢，崔先生很费解　　面对800多万买来的问题商铺，为了找到解决办法，崔先生再次找到了开发商潍坊万华置业发展有限公司。　　由于开发商无法给出具体时间表，崔先生提出了赔偿的要求，最终双方没有谈拢，开发商方面表示需要通过法律途径解决。　　对于崔先生的遭遇，记者咨询了律师。律师介绍说，从现有的情况来看，开发商、国土局等多部门均存在违规的情况。开发商的违规是抵押，国土局没有核实，银行方面也存在审查不严的问题。　　面对目前的困局，崔先生表示，他已准备向法院提起诉讼。　　相关报道：　　寿光男子800万买商铺&贷款发现土地证被开发商抵押　　寿光的崔先生花了800多万买了一处沿街商铺，本想用这套商铺进行抵押贷款，可没想到商铺的土地证已被开发商抵押了。　　土地证被开发商抵押贷款&业主无奈权益难维护　　据山东广播电视台生活频道《生活帮》报道，崔先生告诉记者，他和几位亲属联合出资800多万买下了市中心的一套上下三层的商铺。2012年交了预付款，2013年交了全款，2014年给办理了房产证。买房时签订的购房合同，上面加盖了开发商——潍坊万华置业发展有限公司的公章。　　有购房合同，也有房产证，崔先生对此次买房非常满意。可就在前段时间，崔先生想要利用这套商铺进行抵押贷款时，却被银行告知，这套商铺的土地证已经被抵押，而抵押人正是开发商——潍坊万华置业发展有限公司。　　为了弄明白到底怎么回事，崔先生首先找到了开发商。开发商一位王经理并没有否认抵押的情况，抵押贷款的金额为1700万。他说，等公司还完贷款土地证就会解押，到时候就能给大家办理土地证。　　原来，虽然开发商将商铺交给了崔先生，但他手里只有房产证，而另一份重要证件--土地证，崔先生却一直没有拿到手。开发商正是用土地证在银行办理的抵押贷款。　　对于贷款的细节，王经理并没有透漏太多。对此，崔先生产生了疑问，商铺交给了业主，没有经过业主许可，开发商能将土地证抵押吗?业主的合法权益要怎么保障呢?业主能不能自己申请办理土地证呢?　　开发商未做土地证分割&国土房管均难监管　　由于和开发商讨要说法无果，崔先生和出资购房的亲属一起来到了寿光市政务服务中心国土局窗口寻求解决方案。　　工作人员说，开发商在建房之前，整个小区只有一张土地证，一般也被称为大证，等房子销售之后，开发商应向业主出具一份分割协议，将大证按照不同面积分割到每户业主名下。从崔先生的情况来看，开发商并没有按照规定将大证分割，而是直接办理了抵押贷款，不符合办证的条件。　　既然如此，业主该如何维权呢?国土局工作人员称，什么时间签分割协议是没有具体规定的，这些还是要看开发商那边。随后，崔先生等人又来到了政务中心寿光市房管局窗口。对于抵押贷款的情况，房管局工作人员称，他们只负责办理房产证，土地证的事宜还是要找国土局。　　就在崔先生为土地证发愁之际，没想到，新的问题又来了。因为国土局系统显示，开发商大证的抵押时间为2013年12月到2016年12月，而崔先生的房产证却是2014年办理出来的。房管局工作人员说，大证被抵押，房产证根本不符合办理条件。
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　　中牟博士园小区
　　连日来，中牟县博士园小区多名业主向本报反映称，2008年前后，他们购买了该小区的房子，2009年5月，房子交付使用，按照法律规定，业主购买房子后，小区土地使用权就归业主所有，可开发商违规把小区的土地证抵押给银行进行贷款，中牟县国土资源局不认真履行职责，竟然批准了这一违规抵押行为。因为土地证被抵押，他们的房产证迟迟无法办理。
　　小区土地证被抵押，80名业主拿不到房产证
　　2月16日上午，大河报记者来到中牟县牟州街和迅达路交叉口西南角的博士园小区。
　　该小区的1号楼有10个单元，一楼是商铺，2楼至5楼为住户，该楼共有80位业主。
　　几名业主说，他们都是2008年前后购买的1号楼房子，当时开发商五证齐全。2009年5月，小区的11栋楼房都交付使用。后来，小区里10栋楼的业主拿到了房产证，唯独1号楼的80名业主一直没拿到房产证。
　　这些业主说，去年10月，他们去中牟县房管局咨询为什么一直没有拿到房产证，被告知，该小区的土地证被开发商拿去做抵押了，现在仍在抵押期，土地证在抵押期无法办理房产证。
　　《物权法》规定，地随房走，建筑物及其附属设施转让的，该建筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
　　业主购买了商品房后，商品房及其附属设施占用范围内的建设用地使用权也归广大业主所有。为什么开发商会拿小区的土地证去做抵押呢？
　　多名业主前去中牟县国土资源局询问该小区土地证被抵押情况，被告知，国土资源局工作人员并不知道博士园小区土地上有房子，他们也没去现场核查过。他们多次到中牟县国土资源局和中牟县政府反映此情况，要求尽快纠正这一非法抵押行为，尽快给他们办理房产证，但无果。
　　国土局工作人员称，没去现场核查土地情况
　　16日上午，大河报记者来到中牟县房管局房地产交易中心。该中心产权管理科负责人周先生说，博士园小区的土地证多次被抵押，只有土地证解押后才能给商品房办房产证。2014年8月，该小区的土地证被抵押，那80名业主自然不能办理房产证。该小区其他房子办理了房产证，是因为那部分房子正好在没有抵押的时候办理的。
　　开发商已把博士园小区的商品房出售给广大业主，小区的土地权也转让给了业主，开发商怎么把小区的土地使用权进行了抵押？
　　记者来到中牟县国土资源局，该局地籍科科长朱某说，博士园小区的土地证的确经过该局批准后办理了抵押手续，他们并不知道这块土地上有房子，而且这些房子卖给了广大业主。
　　记者问：“博士园小区距离你们局只有约两公里的距离，你们到现场去看看，不就知道该块土地上有没有房子了吗？为什么没有去现场核查？”
　　对此，朱某说，他们只对开发商和银行报过来的抵押材料进行审查，没有谁规定必须去现场进行核查。
　　该局土地利用科科长刘某说，他们也只是对土地评估公司提交的土地评估材料进行备案审查，也没有到现场核查该地块上到底有没有建筑物。
　　博士园小区开发商王某说，他并不知道把房子卖出去后，小区的土地就不能再进行抵押贷款了，如果中牟县国土资源局的工作人员在审查他的抵押材料时，明确告诉他房子卖出去后，小区的土地不能再抵押，他也不会把小区的土地证抵押给银行，以至于80名业主办理不了房产证。
　　专家和律师认为，国土局工作人员严重失职
　　河南省国土资源厅土地利用处的何（音）先生说，开发商已经把小区里的商品房出售后，其土地使用权已经归广大业主所有，开发商没有权利把小区的土地拿来做抵押，土地部门也不能给开发商办理土地抵押手续，国土部门早就对此有规定。如果土地部门的工作人员在办理土地抵押手续时，感觉开发商提供的材料有问题，就有必要到现场核查，或者向房管部门咨询房屋销售情况，这也是其最基本的工作职责。
　　北京大学政府管理学院副教授白智立说，国土局工作人员在办理土地抵押手续时，到现场去进行实地核查，进行调查研究，这是其最基本的职责，而中牟县国土资源局的工作人员竟然说，没有谁规定其必须到现场去进行核查土地抵押情况，这不仅是不负责的表现，也是违法的表现。事实上，行政机关办理的很多事情，如果只看材料往往会出问题。
　　河南豫润律师事务所律师赵钰涛说，车管所在办理二手车交易手续时，还要看看车辆现状，对于数额巨大而且容易引起纠纷的土地抵押，更应该实地核查。中牟县国土资源局的工作人员不到现场核查，就给已经把房子出售给广大业主的开发商办理土地抵押手续，致使广大业主迟迟办理不了房产证，这是严重失职、失责的表现，建议纪检、监察部门严肃追究有关人员的责任。
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八百万买商铺土地证被抵押
　　崔先生和亲属合伙购买的商铺。
　　日前,寿光的崔先生向本报反映,2012年他和几名亲属出资800多万元在寿光市中心买下了一套三层商铺,今年10月份他想用商铺办理抵押贷款,却被银行告知,商铺的土地证已经被开发商进行了抵押。11月11日,记者采访了解到,该商铺的开发商——潍坊万华置业发展有限公司承认用土地证进行了抵押贷款。该公司相关负责人表示,目前他们正在为该土地证进行解押,预计需要10个工作日。业主　开发商抵押“证”　自己被蒙在鼓里　　11日上午,记者来到位于寿光市圣城街与正阳路交叉口附近的富地中心,该中心南侧紧邻圣城街的位置,一套上下三层的商铺沿街而立,商铺的一楼已经开起多家店铺。　　崔先生告诉记者,2012年,他和亲戚合伙买下了这套沿街商铺。“2013年我们交清了全款,共计800多万元。”崔先生说,今年10月份,他想用商铺办理抵押贷款。“可是银行工作人员说这套商铺的土地证已经被抵押了,无法再办理抵押贷款。我后来了解到,抵押人是开发商——潍坊万华置业发展有限公司,抵押期限到2016年12月份。”崔先生说,这时他才恍然大悟,虽然开发商将商铺交给了他,但他手里只有房产证,一直没拿到土地证。　　“发现问题后我去找开发商,开发商对于用土地证办理抵押贷款一事并不否认,称等公司还完贷款后土地证就会解押,到时就能给我们办理土地证了。”崔先生说,他多次找开发商协商解决,但对于他提出的退房、赔钱等方案,开发商都予以拒绝。开发商　承认确有这回事　会在十天内解押　　随后,记者来到富地中心营销中心。该公司一名王姓负责人表示,崔先生所说的情况属实,他们公司在2013年底用土地证办理了抵押贷款。　　“法律上没有规定不能进行抵押,我们公司到银行办理抵押手续时,银行是按照正常程序办理的,像这种情况在寿光并不少见。”该负责人说。　　“今年10月份,业主发现这一情况后来找我们协商,但是提出的退房、赔偿、贴利息等方案非常苛刻。”该负责人说,原本抵押期限到2016年12月份,但是按照他们公司的工作计划,到今年12月份等贷款还完之后就将土地证解押,为业主办理土地证。　　“出现这一问题后,我们公司非常重视,从客户提出质疑开始,我们想了很多对策,设法将土地证解押,目前正在办理相关手续,从目前的进度来看,10天左右就可以解押了。”该负责人说。　　对于赔偿问题,该负责人希望业主通过法律途径解决,“我们将严格按照法院判决进行赔偿”。国土部门　业主未办理登记　会督促解决此事　　随后,记者来到寿光市国土资源局。工作人员表示,对于崔先生遇到的问题,他们已进行调查了解,购买的房屋被抵押贷款,并不是他们没尽到监管责任。“按照相关规定,业主拿到购房合同后,需到房管部门和国土部门备案,从土地证被用来办理抵押贷款到现在,我们都没有收到开发商的备案申请和相关材料,对于具体情况我们不是很了解。”该工作人员说,“业主没有对土地进行登记,也没有从开发商处过户到自己名下,所以房子的土地仍然属于开发商。”　　“开发商在建房之前,整个小区只有一张土地证,一般被称为大证,等房子卖出后,开发商应向业主出具一份分割协议,将大证按照不同面积分割到每户业主名下,从崔先生遇到的情况来看,开发商并没有按照规定将大证分割,而是直接办理了抵押贷款,不符合办证条件。　　“我们正督促开发商尽快解决此事。”该工作人员说。律师　开发商做法违规　　寿光市国土资源局的系统显示,开发商大证的抵押时间为2013年12月至2016年12月,而崔先生的房产证却是在2014年办理的,这是否符合规定呢?当天下午,记者来到寿光市政务服务中心房产交易中心窗口。　　对于土地证抵押在前,房产证办理在后的问题,工作人员袁先生表示,在为崔先生办理房产证时,房管部门得知土地证已被抵押贷款后,让银行出具了一份同意出售的证明,房产证才得以顺利办理,“在办理房产证时,不需要出具土地证”。　　对此,山东王杨律师事务所的王建华律师表示,国土部门与房管部门负有监管职责,不解押不能办理预售证,更不能办理房产证。此外,该商品房已于2012年出售,未经债权人和买受人同意,开发商不得私自将土地或房屋抵押。在这件事上,开发商存在违规行为,开发商应赔偿买受人的损失。　　　文/图本报记者　张少华　张身率
　　　　　
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