二手房买卖中，买受人贷款审核未通过，出售方却被判决承担违约责任的解析
文/奚正辉、赫少华|律师远闻（上海）律师事务所阅读提示：在二手房买卖交易中，当事人约定以银行贷款形式支付部分房款是非常常见的。年底银行贷款收紧，买家因为贷款逾期审批或者逾期放贷等，导致买家违约的情况大量发生，因贷款问题产生的买卖合同纠纷也日趋增加。以贷款形式支付房款，是买受人的主要义务，但基于银行贷款的不确定性，常常导致买受人在合同约定的期限内无法如期通过审批，故买卖合同中常常特别约定，若因买受人原因无法获取贷款或额度不足，应采取现金补足形式。买受人因贷款问题承担违约责任的情形经常存在，但本案就买受人资质问题（资信问题或提供虚假贷款资料或由第三方公司协助包装等）或者银行逾期审批，导致买受人无法及时获取贷款进而承担违约责任的情形不再着重论述。本文重点解读，买受人贷款不能，出售方却承担违约责任的“悖论”现象后的法律问题。下文中，出售方简称甲方，买受人简称乙方。一、出售方以买受人未足额支付首付款为由，拒绝配合贷款履行合同，结果被判定为违约。甲方名下房屋委托丙方出售给乙方，《上海市房地产买卖合同》由丙、乙签署，价款200万元。签署合同后，乙方依约支付首付款（总房价款的30%）60万元，但嗣后甲方不配合贷款，起因是甲方认为乙方支付首付款不足。经查，乙方确曾向甲方银行账户分四次支付60万元，但第二次支付的15万元又于同日返回到乙方银行卡，即甲方实际收到45万元（不足30%）。经法院调查，丙、乙签署买卖合同时又签署了补充协议，约定真实总房款系150万（其余50万系为方便乙方贷款）。且在首付款的支付中，双方采取了虚假走账的方式，其中15万元系重复走账，结合其他相关证据，可知甲方对150万元的真实房款价是知晓的，现以乙方未付足首付款为借口拒不履行合同是不成立的，故法院判决甲方应承担相应的违约责任。在此点，本律师在判决外再做延伸：问题：为套贷签订的房屋买卖合同的效力及处理？上海高院倾向观点认为，当事人签订买卖房屋合同的目的是为了套取银行贷款，并无真实交易房屋的意思表示。双方也无交付房屋、支付房款等合同履行行为，还贷往往也是由出卖人借买受人名义实施，属于较为典型的通谋虚伪意思表示，应归于无效。本案中交易意思是真实的，只是在贷款金额上存有部分瑕疵，与完全为套贷而虚构交易的行为，存有较大差异。（作者奚正辉律师/赫少华律师）二、买受人在合同约定的过户日期前未能完成贷款审批，出售人要求解除合同，法院却判定合同继续履行。案情：2009年4月，甲乙双方签署了《上海市房地产买卖合同》，约定乙方购买闵行区一套房屋，价格300万元，并约定于日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续。合同签订当日，乙方支付了首付款90万元，但因乙方信用卡存有逾期还款记录，中国银行未批准其贷款，后乙方再向招商银行申请，后于5月25日获得批准。在此期间，甲方于日发函给乙方解除买卖合同。法律观点：本律师接受乙方委托后，根据双方的合同及履行情况，认为：甲方解除合同的条件不成立，并建议乙方及时提起诉讼，要求甲方继续履行《上海市房地产买卖合同》，协助乙方完成系争房屋过户。结果，法院支持了乙方诉请。其实，该案关键，在于双方签署的补充合同中，改变了交易过户的时间，即：待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。该条款与先前约定的“日”过户日期的“区分与选择”，否定了甲方的单方解除权。补充：若本案约定了乙方贷款办理的日期及交易过户的日期，那么案件或许将发生根本变化。双方必须在约定的日期办理交易过户，乙方因为贷款没有批准不去办理交易过户，那么甲方有权根据合同约定追究乙方的违约责任，甚至解除合同，要求乙方赔偿违约金。三、出售方出具的公证委托书时间晚于买卖合同签署时间，贷款银行未批买受人贷款申请，出售方承担违约责任。案情：出售方（甲方）系三人共有房屋，在签署买卖合同时承诺已办理好公证委托，但协助买受人办理贷款时，贷款银行发现公证委托书的出具时间（如日）晚于买卖合同签署日期（日），银行提出变通措施，即双方重新签署一份买卖合同，解决“日期冲突”的难题，贷款问题（买受人贷款资质均无问题）便迎刃而解。法律观点：本律师接受委托后，及时发函催告出售方采取补救措施，但出售方内部意见并不统一，最终拒绝重新签署协议。双方诉至法院，（庭审中，我方申请追加银行为本案第三人），最终，法院认定出售方提供的交易资料存有瑕疵，影响交易的实际履行，故判决其承担违约责任。四、出售方提供的接受放款银行的银行卡复印件模糊不清，且拒绝其他补救措施，导致贷款银行无法开展贷款审核工作。案情：甲、乙双方签署买卖合同后，乙方买受人向中国银行申请贷款，但中国银行闵行支行及闸北支行最终都不能审核贷款。买卖双方对贷款不能的归责点各执一词，各自说辞可谓精彩纷呈。因该点系双方合同无法实际履行的症结所在，影响到最终总房价款20%违约责任的分配及承担。法律观点：经法院查明前往中国银行支行进行调查，根据调查笔录反映，甲方先后两次经乙方提供给中国银行的用于接受贷款银行放款的银行卡复印件模糊不清根本无法辨认，其在支行直接电话联系甲方在其无法提供清晰可辨的银行卡复印件情况下，要求其另行提供活期存折复印件时，甲方仍消极拒绝配合，导致贷款银行无法开展贷款审核工作。故法院认定甲方存有过错，因其未能及时提供办理贷款所需材料，导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关手续的过错情形，应按合同约定承担违约责任。房屋买卖过程中，甲方配合乙方贷款是其义务，若甲方提交材料存有瑕疵，导致乙方贷款不能，甲方应承担相应的违约责任。（作者奚正辉律师/赫少华律师）本文提示：签署“好”二手房买卖合同有一定的难度，要熟悉上海市二手房交易流程及税费、熟悉交易的相关法律及政策，且要有一定的文书写作表达能力，不要造成误解，更不要漏写合同条款。目前境外客户聘请律师代理或陪同其做二手房交易的较多，法律意识较强，国内客户在交易中委托律师的很少，往往是待纠纷出现后才愿意委托律师，但届时所付的费用及损失可能会很大。作为上海资深专业的房地产交易律师，本律师曾代理客户处理过上千件房地产交易，审议及起草合同中，因删除某一条款，帮客户多增加几十万元收益，因增加某条款，帮客户避免损失几百万违约金。故事先找专业的房地产交易律师代理交易，还是非常重要的。另可添加个人微信号“lawrumo”（验证中请说明“姓名+单位”），进行实名交流。主要分享：公司治理与诉讼、房地产争议、金融与担保等民商事法律实务。其他公号若转载，须在文章开篇处注明作者、来源微信公号『儒者如墨』。
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文/奚正辉、赫少华|律师远闻（上海）律师事务所阅读提示：在二手房买卖交易中，当事人约定以银行贷款形式支付部分房款是非常常见的。年底银行贷款收紧，买家因为贷款逾期审批或者逾期放贷等，导致买家违约的情况大量发生，因贷款问题产生的买卖合同纠纷也日趋增加。以贷款形式支付房款，是买受人的主要义务，但基于银行贷款的不确定性，常常导致买受人在合同约定的期限内无法如期通过审批，故买卖合同中常常特别约定，若因买受人原因无法获取贷款或额度不足，应采取现金补足形式。买受人因贷款问题承担违约责任的情形经常存在，但本案就买受人资质问题（资信问题或提供虚假贷款资料或由第三方公司协助包装等）或者银行逾期审批，导致买受人无法及时获取贷款进而承担违约责任的情形不再着重论述。本文重点解读，买受人贷款不能，出售方却承担违约责任的“悖论”现象后的法律问题。下文中，出售方简称甲方，买受人简称乙方。一、出售方以买受人未足额支付首付款为由，拒绝配合贷款履行合同，结果被判定为违约。甲方名下房屋委托丙方出售给乙方，《上海市房地产买卖合同》由丙、乙签署，价款200万元。签署合同后，乙方依约支付首付款（总房价款的30%）60万元，但嗣后甲方不配合贷款，起因是甲方认为乙方支付首付款不足。经查，乙方确曾向甲方银行账户分四次支付60万元，但第二次支付的15万元又于同日返回到乙方银行卡，即甲方实际收到45万元（不足30%）。经法院调查，丙、乙签署买卖合同时又签署了补充协议，约定真实总房款系150万（其余50万系为方便乙方贷款）。且在首付款的支付中，双方采取了虚假走账的方式，其中15万元系重复走账，结合其他相关证据，可知甲方对150万元的真实房款价是知晓的，现以乙方未付足首付款为借口拒不履行合同是不成立的，故法院判决甲方应承担相应的违约责任。在此点，本律师在判决外再做延伸：问题：为套贷签订的房屋买卖合同的效力及处理？上海高院倾向观点认为，当事人签订买卖房屋合同的目的是为了套取银行贷款，并无真实交易房屋的意思表示。双方也无交付房屋、支付房款等合同履行行为，还贷往往也是由出卖人借买受人名义实施，属于较为典型的通谋虚伪意思表示，应归于无效。本案中交易意思是真实的，只是在贷款金额上存有部分瑕疵，与完全为套贷而虚构交易的行为，存有较大差异。（作者奚正辉律师/赫少华律师）二、买受人在合同约定的过户日期前未能完成贷款审批，出售人要求解除合同，法院却判定合同继续履行。案情：2009年4月，甲乙双方签署了《上海市房地产买卖合同》，约定乙方购买闵行区一套房屋，价格300万元，并约定于日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续。合同签订当日，乙方支付了首付款90万元，但因乙方信用卡存有逾期还款记录，中国银行未批准其贷款，后乙方再向招商银行申请，后于5月25日获得批准。在此期间，甲方于日发函给乙方解除买卖合同。法律观点：本律师接受乙方委托后，根据双方的合同及履行情况，认为：甲方解除合同的条件不成立，并建议乙方及时提起诉讼，要求甲方继续履行《上海市房地产买卖合同》，协助乙方完成系争房屋过户。结果，法院支持了乙方诉请。其实，该案关键，在于双方签署的补充合同中，改变了交易过户的时间，即：待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。该条款与先前约定的“日”过户日期的“区分与选择”，否定了甲方的单方解除权。补充：若本案约定了乙方贷款办理的日期及交易过户的日期，那么案件或许将发生根本变化。双方必须在约定的日期办理交易过户，乙方因为贷款没有批准不去办理交易过户，那么甲方有权根据合同约定追究乙方的违约责任，甚至解除合同，要求乙方赔偿违约金。三、出售方出具的公证委托书时间晚于买卖合同签署时间，贷款银行未批买受人贷款申请，出售方承担违约责任。案情：出售方（甲方）系三人共有房屋，在签署买卖合同时承诺已办理好公证委托，但协助买受人办理贷款时，贷款银行发现公证委托书的出具时间（如日）晚于买卖合同签署日期（日），银行提出变通措施，即双方重新签署一份买卖合同，解决“日期冲突”的难题，贷款问题（买受人贷款资质均无问题）便迎刃而解。法律观点：本律师接受委托后，及时发函催告出售方采取补救措施，但出售方内部意见并不统一，最终拒绝重新签署协议。双方诉至法院，（庭审中，我方申请追加银行为本案第三人），最终，法院认定出售方提供的交易资料存有瑕疵，影响交易的实际履行，故判决其承担违约责任。四、出售方提供的接受放款银行的银行卡复印件模糊不清，且拒绝其他补救措施，导致贷款银行无法开展贷款审核工作。案情：甲、乙双方签署买卖合同后，乙方买受人向中国银行申请贷款，但中国银行闵行支行及闸北支行最终都不能审核贷款。买卖双方对贷款不能的归责点各执一词，各自说辞可谓精彩纷呈。因该点系双方合同无法实际履行的症结所在，影响到最终总房价款20%违约责任的分配及承担。法律观点：经法院查明前往中国银行支行进行调查，根据调查笔录反映，甲方先后两次经乙方提供给中国银行的用于接受贷款银行放款的银行卡复印件模糊不清根本无法辨认，其在支行直接电话联系甲方在其无法提供清晰可辨的银行卡复印件情况下，要求其另行提供活期存折复印件时，甲方仍消极拒绝配合，导致贷款银行无法开展贷款审核工作。故法院认定甲方存有过错，因其未能及时提供办理贷款所需材料，导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关手续的过错情形，应按合同约定承担违约责任。房屋买卖过程中，甲方配合乙方贷款是其义务，若甲方提交材料存有瑕疵，导致乙方贷款不能，甲方应承担相应的违约责任。（作者奚正辉律师/赫少华律师）本文提示：签署“好”二手房买卖合同有一定的难度，要熟悉上海市二手房交易流程及税费、熟悉交易的相关法律及政策，且要有一定的文书写作表达能力，不要造成误解，更不要漏写合同条款。目前境外客户聘请律师代理或陪同其做二手房交易的较多，法律意识较强，国内客户在交易中委托律师的很少，往往是待纠纷出现后才愿意委托律师，但届时所付的费用及损失可能会很大。作为上海资深专业的房地产交易律师，本律师曾代理客户处理过上千件房地产交易，审议及起草合同中，因删除某一条款，帮客户多增加几十万元收益，因增加某条款，帮客户避免损失几百万违约金。故事先找专业的房地产交易律师代理交易，还是非常重要的。另可添加个人微信号“lawrumo”（验证中请说明“姓名+单位”），进行实名交流。主要分享：公司治理与诉讼、房地产争议、金融与担保等民商事法律实务。其他公号若转载，须在文章开篇处注明作者、来源微信公号『儒者如墨』。
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