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签订虚假房屋买卖合同是否有效
来源：吴继成 | 时间： 09:21:30 | 浏览：次
武 松曾向鲁智深借款5万元，后因做生意缺少资金且不符合银行放贷条件，武松于日跟鲁智深签订了一份房地产&买卖&契约，约定将武松坐落于 某小区的房屋&卖&给鲁智深，房屋成交价格为21万元，并于同年4月办理了过户。事实上，鲁智深未付任何房款，该房屋也由武松及家人实际占用并使用。鲁智 深取得该房屋的所有权后，于2006年4月以自己的名义将该房屋抵押给银行后，获得15万元贷款。日，武松与鲁智深形成一份&承诺 书&，约定武松一年内归还5万元给鲁智深，鲁智深以自己的名义向银行申请的15万元贷款由武松使用并负责每月按揭;如有一期逾期不还，该房屋由鲁智深作价 处理;贷款还清后由鲁智深配合过户。2013年3月，武松还清了银行所有的贷款，便以双方当时承诺要求鲁智深归还房屋。但鲁智深拒绝归还房屋，认为房屋归 其所有，武松只可向其主张20万元的房产作价款。武松起诉至法院，请求判令鲁智深立即协助他办理系争房产的过户手续。
法 院经审理认为，武松与鲁智深之间不存在真实的房屋买卖意思表示，据此签订的房地产买卖契约系名为买实为取得银行贷款的合同，故依法认定该合同无效。基于无 效合同所发生的债权债务关系归于消灭的同时，原来基于合同所发生的物权变动当然丧失基础，发生物权变动的回转，故判决鲁智深应与武松共同办理该房屋的所有 权人变更手续。鲁智深不服一审判决诉至中院，该案经过中院二审调解，双方最终达成协议，鲁智深与武松共同办理该房屋的所有权人变更手续，所有权人由鲁智深 变更为武松。并由武松支付鲁智深借款5万元和房屋补偿款7万元。
本案是一起典型的为取得银行贷款假卖房屋的案件。房屋出卖人要求买受人归还已过户的房屋能否得到法律的支持，主要取决于双方签订的虚假房屋买卖合同是否有效。下面，笔者就来分析一下本案中房屋买卖合同的效力及性质。
一、本案房屋买卖合同的效力
根 据《民法通则》及《合同法》的规定，合同生效应当具备下列几个条件：一是行为人具有相应的民事行为能力;二是意思表示真实;三是不违反法律或社会公共利 益。房屋买卖合同属于民事合同，其生效也应满足上述三个条件，三者缺一不可。本案中的武松与鲁智深均能独立进行民事活动，具有完全的民事行为能力，双方签 订合同满足合同生效的第一个要件。但双方签订房屋买卖合同是否为其真实意思表示，成为本案研究的关键问题。所谓意思表示真实，即行为人的内心真实想法与外 在行为相一致，行为人通过自己的行为希望达到内心期望的目标或结果。意思表示真实是民事法律行为应当具备的要件。表意人与相对人合意实施虚假意思表示的行 为，即双方有意识的不真实行为，为无效法律行为。而本案中，武松与鲁智深签订房屋买卖合同显然不是双方的真实意思表示。理由如下：&1、从武松签订房屋买 卖合同的目的进行分析。武松因为缺少资金做生意，但自己又不符合银行贷款的条件，于是动了歪脑筋，希望能用自己的房屋作为筹码寻找符合贷款条件的人，并没 有真正出卖房屋换取资金的想法。而鲁智深符合贷款条件，且鲁智深与武松也有经济上的往来，武松希望通过鲁智深用自己的房屋作为抵押向银行贷款，在鲁智深同 意的情况下，双方才签订了本案中的房屋买卖合同。所以，从该房屋买卖合同签订的目的来看，武松并没有要将自己的房屋卖与鲁智深的意思表示，真正的目的就是 利用鲁智深符合贷款条件的身份取的银行贷款。
2、从双方签订承诺书的行为进行分析。 日，双方签订的承诺书中明确约定：武松将自己的房屋过户给鲁智深，鲁智深无需支付房款，而是由鲁智深以自己的名义将该房屋抵押给银行取 得15万元贷款，贷款归武松使用并由武松归还，贷款还清后由鲁智深配合过户。该承诺书的约定非常明确，鲁智深不需要支付房款，但需要到期归还房屋。实际 上，鲁智深在武松卖房及贷款过程中只起一个桥梁作用，更进一步表明武松不具有将房屋卖与鲁智深的意思表示。&3、从房屋买卖合同的履行情况进行分析。武松 将房屋卖给鲁智深后并办理了过户手续，但鲁智深实际上并未支付房屋价款。由于房屋属于大宗商品且价值较高，鲁智深与武松也无亲属或赠与关系，鲁智深取得武 松房屋所有权但并无支付价款的行为不符合一般人的常识判断，且与权利义务相统一的原则相违背。该房屋过户后，鲁智深并未对该房屋进行占用及处分，而是仍由 武松及家人占用并使用，表明该房屋买卖合同并未充分、合理履行。
4、从鲁智深对房屋买 卖合同的态度进行分析。根据全案进行综合分析，鲁智深在签订房屋买卖合同之初，对武松假卖房屋的动机及行为是知晓的，且也以自己的实际行动为武松贷款提供 了便利，也足以表明鲁智深在签订房屋买卖合同的时候不具有真实的意思表示。综上，武松和鲁智深均系为取得银行贷款而签订的虚假房屋买卖合同，因双方都不具 有签订真实买卖房屋的意思表示，故该虚假的房屋买卖合同无效。
二、房屋买卖合同无效的物权回转
根 据《合同法》第五十八条的规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中的房屋买卖合同无效，鲁智深因该合同取得的房屋，应该返还 给武松;由于鲁智深未向武松支付房款，故武松未从该房屋买卖合同中取得财产。鲁智深辩称该房屋已经登记到他名下，根据不动产物权的变动经依法登记即发生效 力的原则，他才是系争房屋的所有权人，武松对该房屋不再享有所有权。虽然该房屋的所有权发生了变动，但是该物权变动的基础为武松与鲁智深之间的房屋买卖的 合同关系，由于该合同自始无效，物权转移的基础已不存在，房屋登记应恢复到房屋买卖之前的状态，武松有权根据法律规定要求鲁智深返还因该合同取得的房屋。 尽管该房屋已经过户给鲁智深，但武松仍有权要求鲁智深返还房屋，只是这种返还方式不同于一般动产的简单交付，而是需要鲁智深配合武松将房屋进行过户，武松 才能拥有该房屋的所有权。
用虚假买卖房产的办法来套取银行贷款，不仅是一种违法行为，更具有很大的风险。
对 出卖人的风险。由于房屋过户后不动产所有权发生转移，一旦买受人将房屋处分给了信赖登记的善意第三人，进行了转让或者抵押等，将可能导致原权利人丧失对房 产的权利，纵然双方之间有明确的书面协议，也不能保证自身权利。如遇拆迁等问题，由于房屋出卖人不是房屋所有权人，无权参与拆迁事宜的协调和商讨，很可能 给自己的利益带来损害。或者房屋买受人不履行双方之间约定，拒绝返还房屋(正如本案的情形)，房屋出卖人不不得不向法院起诉，徒增时间和物质成本。
对买受人的风险。由于买受人以自己的名义跟银行签订贷款协议，履行协议的法定义务人应为买受人，如该房屋在贷款还清之前被确认为无效的，买受人不仅要承担返还房屋的义务，还需承担向银行还清剩余贷款的义务，故对买受人来说，更加得不偿失。
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如果本站文章侵犯您的知识产权请联系我们及时删除。北京“网约工”劳动争议第一案开庭 未签合同7厨师被炒发布时间： 14:53 星期四来源：京华时报
昨天，7名厨师的代理人当庭陈述。京华时报记者张淑玲摄
7名厨师通过“好厨师”APP平台，为下订单的客户上门烹饪并收取加工费。因“好厨师”APP所属的上海乐快信息技术有限公司（以下简称好厨师公司）不签订劳动合同，7人要求签合同反遭开除，故7人诉请朝阳法院判令好厨师公司赔偿其解除劳动合同补偿金等损失共计40万余元。昨天，朝阳法院开庭合并审理这7起案件。据了解，该案是北京“网约工”劳动争议第一案。
每天工作8小时没社保
昨天，孙先生等4名厨师及7人共同委托的代理人出庭，被告好厨师公司委托一名代理人出庭应诉。
孙先生诉称，去年4月15日，他入职好厨师公司，每月工资5000元，每天从10时工作到18时。公司没有与自己签劳动合同，也没缴社保，没有加班费、年假。因要求公司与自己签劳动合同，同年10月28日，孙先生被开除。
孙先生向朝阳区劳动仲裁部门提出申请，要求确认其与好厨师公司的劳动关系，要求该公司支付其解除劳动关系经济补偿金、未签订劳动合同的双倍工资差额、加班费等共5.2万余元，并要求该公司补缴社会保险。但朝阳区仲裁部门裁决驳回了孙先生的诉请。
白先生、郭先生等其他6名厨师的经历大致与孙先生相同。
白先生当庭陈述，他是在去年4月入职位于海淀区四季青附近的好厨师公司。公司先让他试做了一个菜，在得到店长及经理等人的认可并审查了相关证件后，他开始上班。
上班第一天，公司对白先生等厨师进行了培训，“让我们怎么去客户家，怎么做菜，并要求不能迟到，迟到罚款，”白先生称，公司会每天点名，给每位厨师派单。如果没有单子，厨师们便会穿着工服，到街上摆台子展示做宣传，“厨师不能拒绝派单，如果拒绝，轻者会被扣工资，重的就会被开除。如果客户给差评，厨师就得自己买单，连续给3个差评，厨师也会被开除。”
白先生称，公司给他们约定的报酬是每月工资5000元，其中含1000元的交通费，每月15日会将上个月的工资打到银行卡上。厨师每次去客户家做饭的费用，公司会分走一半，“比如，给客户做四菜一汤收费79元，客户会将钱通过网络打给公司，或者直接交给厨师带回公司，厨师和公司平分这笔收入。”
7名厨师当庭出示了工服、宣传单、银行打款明细等证据，并申请了一名证人出庭作证。7人要求法院确认双方之间系劳动关系，共计索赔40万余元并补缴社会保险。
■“好厨师”公司
与厨师们只是合作关系
好厨师公司代理人不认可原告方出示的证据，他当庭出示了一份《合作协议》，称厨师们与公司并非劳动关系，而是合作关系。
该份《合作协议》显示，厨师与公司签订合作协议，成为平台合作厨师，为客户上门烹饪，客户服务费双方平分，建立的是合作关系。
至于厨师所称的5000元底薪，《合作协议》中称，是公司支付厨师接受调度产生的费用，为计算方便，统一按照5000元支付。至于惩戒，公司对厨师进行计分式惩戒，客户差评或投诉计分达一定数量，公司有权解除与厨师的合作。
该名代理人辩称，孙先生等厨师是通过“好厨师”APP平台，根据客户需求提供服务，是否接单由厨师自己掌握，孙先生等也自行掌握工作时间，不用坐全班，孙先生通过接单获得奖励，故双方并非劳动关系。
庭上，针对双方是否属于劳动关系的焦点问题，原被告均举证质证，并进行了激烈的争论。最终，因原告同意调解，被告不同意调解，该案暂时休庭。
该案将择日宣判。
网约工劳动关系认定有难度
中国劳动关系学院法学系主任、教授姜颖指出，“网约工”和传统的劳动关系相比有→定的差别，故也不能用传统的属性上、管理与被管理上、基本工资发放上来判断是否属于劳动关系。目前，对该类事物的观点有两种，→种认为是劳动关系，另→种认为其和传统的劳动关系相比，还是有所区别、趋向比较灵活的。目前看将灵活的、新兴的关系视作某→种劳动关系，还有→些难度。
“美国在→些案例上会偏向于看哪边的因素多→些，并不要求完全符合传统的劳动关系的全部要素，但和承包、劳务等相比，又不太典型，故是否确定为劳动关系，还要看符合传统劳动关系方面的因素多→些，还是合作、承包、劳务方面的因素多→些，当然，这最终要看法院的裁决。”姜颖说。
姜颖称，传统的劳动关系没有“分成”这种形式，工作时间也是法定的，即使是计件，也有相对确定的数目来衡量，但市场是很灵活的，如果把所有的关系归结到劳动关系中来，对劳动者来说也不是特别有利和现实。但该保护的还是要保护，这也需要→定的灵活处理。（记者张淑玲）责任编辑：刘艳
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履行合同产生纠纷 当事双方对簿公堂
平果10月9日讯（通讯员 黄文转 韦晓生）平果县某公司将平果某住宅小区的商铺及车库转租给黄某群经营，双方在履行合同的过程中，意见产生分歧。近日，平果县人民法院审结了一起房屋租赁合同纠纷案件。 平果县某公司租了位于平果县马头镇平中路某住宅小区的商铺及车库，后来该某公司又将该商铺转租给黄某群经营。双方签订了《租赁合同》，出租面积为2878平方米，租赁期限为7年。签完合同后，黄某群向该公司支付46万元租金及12万元保证金，共计58万元。双方在履行合同的过程中产生了纠纷。日，作为该某司的法定代表人蔡某，书写了一张字条，明文规定租期到日止。黄某群不同意蔡某的意见，经双方再次协商未果，黄某群遂诉至法院。 蔡某书写的字条写明了租金的数额及租物的使用天数，要求黄某群于日交回出租物，是对租金结算和解除合同的意思表示，虽然黄某群不同意，但他在日将出租房屋的钥匙由他人转交给蔡某，由此可见双方的行为都表明不再继续履行合同。法院依法判决，确认双方签订的合同解除，驳回黄某群其他诉讼请求。
编辑：凌聪&
作者：黄文转 韦晓生】
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