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产权登记为未成年子女的房屋在离婚时能否认定为夫妻共同财产
在社会生活中，经常发生夫妻将他们新建的或者购买的房屋产权登记为未成年子女的情况。按照规定，无论是房屋所有权的初始登记还是转移登记，未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。但是，在时，假如一方要求对产权已登记为未成年子女的房屋作为进行分割，在司法实践中则会有完全对立的处理结果，即将该房屋认定为或者否认为夫妻共同财产。例如，2009年第21期《人民司法?应用》中的“司法信箱”认为，对于产权登记为子女的房屋，在没有明确的赠与的意思表示情形下，赠与关系不成立，该子女只是名义上的房屋所有权人，实际上的所有权人应为其父母，故该房屋宜认定为夫妻共同财产。为了行文上的方便，下文讨论的前提是指未成年人“纯获法律上利益”的情形。一、将产权登记为未成年人的情形是否成立赠与合同关系从申请登记材料的登记申请书和申请人身份证明之中，可以知道夫妻将他们所建筑或者购买的房屋产权登记为未成年子女的情况大致为两种：一是有明确的赠与的意思表示;二是没有明确的赠与的意思表示。对于有明确的赠与的意思表示，按照《》第185条的规定，应当认定赠与关系成立。有疑问的是，对于没有明确的赠与的意思表示，能否认定成立赠与关系，此项对于未成年人的利益保护，促进法律发展，具有深远的意义。《房屋登记办法》第14条规定“未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料;因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。”据此可知，未成年人获得房屋登记的情形，当然包括接受赠与并由其监护人(即父母)代为申请。对于产权登记为未成年子女，虽然没有明确的赠与的意思表示，但是能不能从夫妻双方一致同意将房屋产权人登记为未成年子女以及监护人代为申请等情形中，认定赠与关系成立呢?《合同法解释二》第2条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”此条中的“其他形式”，也称为默示形式、事实合同，是指当事人没有用语言明确表示订立合同的合意，而是根据当事人的行为或者特定情形推定合同成立的。从法官审判的角度来看是一种推定形式①。因此，从房屋所有权证以及登记簿上将权利人登记为未成年人的事实中，按照日常生活经验，很明显地体现出行为人具有赠与的意思表示;从夫妻双方一致同意和代为申请登记的默示的积极行为中，同样可以推断出行为人具有赠与的意思表示。对于纯获法律上利益的合同，限制行为能力人可以独立订立合同(《合同法》第47条第1款但书)，无行为能力人则由他的法定代理人代理(《》第12条第2款)。因此，对于没有明确的赠与的意思表示的情况，从父母所从事的民事行为来看，应当认定成立赠与合同关系。二、将产权登记为未成年人的赠与合同是否有效《房屋登记办法》第11条第3款规定：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记”。依照此项规定，即使推断出将产权登记为未成年人的赠与关系成立，但是该赠与关系必须是合法有效的。如果作为登记的原因行为无效，那么，该房屋产权的登记人只不过是名义上的房屋所有权人，利害关系人可以申请更正登记或者异议登记，亦会导致未成年人丧失房屋所有权。对于限制行为能力人，有权订立纯获法律上利益的合同，不必经法定代理人追认，此无异议。须讨论的是，无行为能力人的民事活动。《民法通则》第12条第2款规定：“不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。”《民法通则意见》第6条规定：“无民事行为能力人、限制行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效。”对于动产的赠与等，容易理解。然而对于不动产之赠与，特别是父母对其无行为能力的子女为赠与的，应如何处理，该意见第6条没有提出明确的解决方案，致使理解上出现偏差。针对这种赠与在社会上普遍存在的现象，堪值重视。接受他人的赠与，无论是动产还是不动产，按照《民法通则》第12条第2款的规定，即使是纯获法律上利益，无行为能力人也不能单独为民事活动，应由他的法定代理人代理。法定代理人一般也不会拒绝履行自己的职责。如果是接受父母的不动产之赠与，按照《民法通则》第12条第2款的规定，父母既是赠与人，又是受赠人的代理人，那么在父母离婚时，父或母就可能会将已登记为无行为能力的子女的房屋，以赠与无效或者不存在赠与关系为由，要求作为夫妻共同财产进行分割。对此，法院应当作出妥善处理。这涉及到法定代理人“自己代理”的效力问题，我国立法上对此没有规定。所谓自己代理，也称自我缔约，是指一方面作为他人的代理人，与此同时却又是以自己的名义出面进行交易。如《日本民法典》第108条规定：“在同一法律行为中，不能担当其相对人的代理人或当事人双方的代理人。但就债务的履行或事先得到本人的许诺的行为，不在此限”(法国民法第1596条、德国民法第181条、地区“民法”第106条)。此项规定就是禁止自己代理(以及双方代理)的规定。这种限制的目的在于防止对被代理人的损害，或者在多方代理的情况下防止对一方被代理人的损害和利益冲突的出现。如果只是为了履行法律义务或经许诺，那么通常便不可能出现利益冲突。我国理论上称之为禁止代理权滥用规则。依照禁止自己代理原则，父母向其无行为能力的子女为赠与，就不能发生法律上的效力，因为在法定代理的情况，无行为能力的子女不能进行民事活动，无法对父母作出“许诺”的表示，而该赠与也难以说是专为履行法定抚养义务的。但这个规则明显不利于维护无行为能力人的利益，违反“监护人应当履行监护职责”的原则，不能到达立法目的。为避免这种不合理的情况出现，学术界和司法界努力寻求突破，成功地运用方法论上的“目的性限缩”②，将存在于法律未包括依其目的所应作出的限制方面再予以限制而作填补，缩小该条规定的适用范围，再设例外，贯彻立法意旨。据此，理论上和司法上一致认为，对于未成年人纯获法律上利益的情况，父母可以代理他们与自己进行交易活动，即对于这种自己代理的赠与行为再设第三种例外，按照有效来看待。对于《民法通则意见》第6条的规定，亦应作相同的理解。总之，父母向未成年人为赠与，无论赠与的不动产是父母的共同财产，还是父或母的个人财产，只要没有附负担，系纯获法律上利益的，应当认定该赠与行为合法有效。对于将产权登记为未成年子女的房屋，尽量作有利于该子女的考虑(法律另有规定的除外)，无论父或母提出分割或收回该财产，法院不能支持，以充分维护未成年人的利益。注释：①王利明：《合同法研究》，中国人民大学出版社2002年版，第480页。②王泽鉴：《民法总则》(增订版)，中国政法大学出版社2001年版，第454页以下;王泽鉴：《民法学说与判例研究》(8)，中国政法大学出版社2005年修订版，第58页。[德]卡尔?拉伦茨：《德国民法通论》(下)，王晓晔等译，法律出版社2003年版，第831页;卡尔?拉伦茨：《法学方法论》(学生版)，陈爱娥译，商务印书馆2003年版，第268页。[日]我妻荣：《新订民法总则》，于敏译，中国法制出版社2008年版，第322页。
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西安建筑科技大学 硕士学位论文
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就目前而言我国住宅市蜊丕处于粗放型设计阶段，没有充分考虑到三代同居家庭的实际需求，
尤其是对老人的考量，致使房型居住使用性能不高，不能满足人民的物质生活和精神生活R益
提高的需要。 针对这―情况，本文以主干家庭作为调研对象，研究旨在针对城市主干家庭住宅发展中存
在的客观问题，通过对家庭居住实际状况，市场需求的分析，综合实际情况，探索适合与子女
同住的居家养老住宅空间。同时，通过回顾和借鉴以往对于套型设计中的设计原则和家庭变化
周期，提出―种适合我国现阶段主干家庭的住宅设计，从而希望引起各方面对于这类家庭的重
视，以此能有效正确的引导设计市场对主干家庭住宅空
正在加载中，请稍后...未成年人买房容易但卖房难 购置房产弊大于利 昨日嘉宾接热线期间，读者来电火爆。许多读者，都切身体会过相关问题带来的困扰。记者发现，大家最关心的是以未成年子女名字购买房产的利弊取舍问题。嘉宾认为，家长以未成年子女名字购置房产是弊大于利，因为家长一旦出现债务危机等问题，孩子房产也属风险承担者。
买房容易卖房难
读者张先生说，3年前，他以两岁大儿子的名字买了一座别墅，一方 (论坛 新闻)面是想早些给孩子和自己将来的生活做点预备，另一方面是想规避日后可能产生的过户、遗产征收等税费。 现在这套房子增值一倍多，而他的公司也需要现金扩大规模，因此，他想把房子卖了套现金。没想到，房产交易部门要他出具“公证”后，才允许他出售给别人。
张先生问，自己出钱买给儿子的房子，怎么就不能自己再卖了换回现金?他要怎样做才能顺利办妥这套房产的过户手续?
嘉宾解释，根据《民法通则》规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。也就是说，除非将出卖孩子房产获得的款项用于孩子的读书、留学、治病等事项，否则张先生无权处理这套房产。当然，如果张先生认为自己出售这套房产确实是为了孩子的利益，那么，他就必须到公证机关做这方面的声明公证。有了公证后，他才有可能为孩子出售这套房产。
逃避债务不可能
叶先生来电说，自己是外地人，在厦门开了家小公司，目前经营还可以，但是前途不是很乐观。他想为两个未成年孩子在厦门各购置一套房产，这样，万一将来出现经营危机，两个孩子起码有个落脚的地方。叶先生咨询，万一自己真遇上经营危机，比如债务等问题，是否会连累孩子的房产也被拍卖?
嘉宾解释，很多人以为以孩子名义购买房产，就是将钱安全地转移到了孩子名下，就能够逃避自己的债务，其实不然。因为除非能证明孩子的房产不是属于家庭的共同财产，否则，一旦家庭出现债务危机，这部分财产同样逃脱不了承担风险的命运。
【相关新闻】
未成年人房产转让所得
只能用在未成年人身上
本报讯 (记者 卢天娇)孩子是父母的私有财产吗?不是啦，连父母给他买的房子都不再是父母的私产。嘉宾解释说，很多父母都不知道，私自出售孩子的房产，将来很有可能成为被告，而原告就是孩子。
许多父母以未成人名字购买房产，好处是省去了将来再将房屋产权证更名给孩子的麻烦，也节省了更名时的费用。但其他问题随之产生。根据《未成年人保护法》规定，为保护未成年人合法权益，房产不得随意转让、交易，除非是有利于未成年人的利益，比如，未成年人出现重大疾病需要钱来治疗、孩子要出国留学需要足够的钱等。
嘉宾说，父母出售孩子房产所得款项只能全部用于抚养未成年人。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯其合法权益，父母就要承担赔偿责任。
嘉宾说，从孩子当业主到其成年有若干年时间，其间父母可能会想把小房子置换成大房子，或者手头缺钱想将房子转卖或抵押等，但由于孩子的房产处置权是由其法定监护人代为行使，就会涉及未成年人权益保护问题。因此，父母们在以孩子名义购买房产前，一定要反复思考是否值得。
【办事指南】
未成年人名下房产如何办理出售转移登记
一、办理流程:
个人提交申请——权籍中心受理——审核(必要时将进行公告)——记载于登记簿——个人缴费——权籍中心发证。
二、提交材料(应提交原件，如只要求复印件的，还需提供原件核对)：
1、厦门市房地产 (论坛 新闻)转让及权属登记申请表。
2、房地产权属证书。
3、房地产买卖合同(一式三份)或与买卖有关的协议、法律文件。
4、双方当事人身份证明。未成年人出卖的，由监护人代为申请，应当提供监护人、被监护人的身份证明、监护人与被监护人的关系证明、监护人作出的为未成年人利益的声明公证。
5、涉及划拨用地、限制性出让用地的，提供土地出让合同和出让金完税凭证。
6、成交价格低于市场指导价的，提供作为核定计税价格的有效证明材料，或按市场指导价计税的同意意见。
7、普通住宅出售申请免征营业税的，须提供免税申请表、原产权证复印件或契税完税证及其他证明材料。申请抵扣税费的，须提供相关免税批文或完税凭证。
8、已办理预告登记的，须提交预告登记证明。
三、办理时限：30个工作日(需登报公告的另加35天，申请免税的再另加3个工作日)。
读者问 专家答
能将孩子名下房产卖掉吗
问：我是单亲家庭，有一套房产登记在儿子名下，是离婚前他父亲为他买的。现在我想将这套房子卖掉，请问是否可以?
答：可以，但是在办理出售手续时，应由你和孩子父亲二人共同作出声明，表示出售房产是为孩子的利益，并且作为法定代理人还要到登记机关提出申请。
抵押登记为啥还要办公证
问：我有一套跟我孩子共有产权的房子，现在想办理银行抵押贷款，可是银行说这套房子办理抵押登记前需要先办理公证手续，请问为什么?
答：未成年人的私有财产权和继承权受法律保护，即使是父母，也不得随意处置未成年人财产。银行要你先办理公证手续，是指声明公证，即由你们夫妻二人共同作出声明，表示办理银行贷款是为了孩子的利益，保证不侵犯孩子的权益。
监护关系证明是什么
问：我哥哥离婚了，孩子没有人要，我是这个孩子的姑姑，就做了他的监护人。现在孩子初中毕业要出国读书，钱不够，就和我商量，想将他父母离婚时给他买的房子抵押出去办理银行贷款。可是，银行说，在办理未成年人房产抵押贷款登记时，还需要提供监护关系证明，请问这是怎么回事?
答：监护关系证明是指户籍证明、人民法院指定监护人的法律文书或者居委会、村委会等有权指定单位依法指定监护人的证明材料。凭借这一证明，你可以行使监护人的权力，比如帮助孩子申请出售房产的公证手续等。
16岁是未成年人吗
问：有人说小于14岁属于未成年人，有人说小于18岁属于未成年人，我被搞糊涂了，我小孩16岁了，请问到底是不是法律规定的未成年人?
答：在房产买卖方面，判断孩子是否属于未成年人的标准，适用的法规是民法通则，即以是否年满18岁为依据。16岁的孩子属于未成年人。
小孩申请房产权属登记有啥规定
问：以14岁小孩名义购买的房产如果想转让、抵押，在申请房产权属登记方面，与成年人有何不同?
答：政策规定，处置未成年人房屋的申请登记，要最大限度保护未成年人利益，因此，首先就必须由父母共同申请才能处置，之后，还需要出具有公证部门公证的为被监护人利益处置的书面承诺保证声明书。
我能为哥哥的孩子办产权吗
问：我结婚后一直不能生育，而哥哥家生了好几个孩子，我特别喜欢其中的一个，几年前，我就用哥哥这个孩子的名字签订了《商品房买卖合同》。现在孩子6岁了，房子也可以办理手续了，请问我是否可以用这个孩子的名字办理产权?
答：可以。国家在法律上没有限定购房者的年龄，所以你可以未成年人名字购买房产。需要提醒的是，签订买房合同和办理房屋权属登记时，应当由未成年人的法定监护人(你的哥哥和其妻子)代为办理。办理时，需要提供法定代理人的身份证明和未成年人的户口本及关系证明。
未成年人买房能按揭吗
问：考虑到未来房价可能居高不下，我和丈夫现在就想为孩子买套房子，减轻他将来的压力。孩子15岁，为他买房能办按揭吗﹖
答：未成年人虽可单独购置房产，但因其没有债务偿还能力，不能分期付款，必须一次性付款。所以，目前一些银行不办理房屋惟一产权人是未成年人的按揭申请，申请住房贷款只能由未成年人的父亲、母亲等法定代理人共同申请。&&&&（来源： 厦门日报）【责任编辑： 林嵘】
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