二手房交易差额20%个税征收详解
来源：东方早报 日 08:11
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国务院发布了楼市调控&新国五条&的细则，其中最受人关注的是提出将对交易差价按20%计征个人所得税。由于没有更详细的征税办法跟进，舆论大多认为这一规定将大大提高交易的纳税额，于是市场反应激烈，出现交易者连夜排队过户、二手房成交量大涨的现象，在一些地方甚至还引发了&政策性离婚&现象。
引起一些市场波动，应在政策制定者预料中，但是社会各方有如此强烈的反应，可能超出了预料。政策制定者应该寻求政策的平稳过渡，应好好思考，二手房个人所得税到底如何征缴更为合理？
在回答这个问题之前，有必要厘清几个概念。
首先，二手房交易个人所得税按20%税率征缴并不是最新政策。1994年修订的《个人所得税法》规定，在财产转让所得中减除财产原值和合理费用后，转让者需按20%缴纳个税。此后国税总局和财政部等部委出过几个文件要求落实此规定，但以前的房子大多由于历史原因无法获得原值数据，各地实践中都按照交易额的1%～2%征收。如今落实税法，按20%征收，并不算于法无据。
其次，个人所得税是一种由纳税人直接承担的税负，纳税人的抗拒心理较强，偷逃漏税的现象比较常见，由此导致的税款损失不易控制。因此，个人所得税往往需要考虑其合理的税率，税率过高除了导致实际征收到的税款不尽人意之外，还会催生作假现象，影响社会公序良俗，增加经济的运行成本。
另外，个人所得税作为所得税的一种，必须遵循可税性的原理，对于应税额的确认，应坚持&无收益，无税收&、&课征税源不伤税本&等基本原则。因此，就必须以纳税人的净收益为课税对象，课税后不能过多影响纳税人的生活水平；对于扣减项目应有充分考虑，该扣减的一定要保证扣减。
简而言之，由于近年来二手房交易中越来越多的房屋的原值相对容易确定，按税法要求的方法征税变得更可行。而为控制一些城市房价仍持续上涨，管理者也希望通过增加税费来冷却市场。税法中又已有规定，只需以落实名义即可实行下去。因此，上述新提出的20%的税率只是对税法的落实。
从政策能得到平稳推进和落实的角度考虑，最好的方式是政策出台时能同时推出较为完备的配套细则。而现在的情况是，预期不明确助推了市场的激烈反应，因为大家觉得以后要缴纳的税款会大幅度增加。
要削减诸多负面效应，就应该明确征缴的详细方式，让民众认识到确实只对个人真正的净收益收税，而且额度并不如之前猜测的那么巨大。应缴税额等于应税所得额乘以税率，在税率通过立法确定的情况下，更多需要考虑的是如何合理确定应纳税所得额，以避免扩大征税面，伤及无辜。
《个人所得税法》规定的纳税个人所得种类有十一类。应纳税所得额的确定方式分三类，一类是所得全部，如利息股息等；第二类是所得扣除成本费用或指定额度，如工资薪金目前的扣除标准为3500元；财产转让是最特殊的一类，它在扣减合理费用外还需要扣减财产原值，原值如何确定才是新征税方式的最关键问题。
最简单的，或者从字面上来理解，原值就是转让者在最初购买房子时所付的价款。如果按此理解简单计算，就是当前的转让所得减去当时购房的价款再减去相关装修和税费等，就是应税所得额。一般来说，二手房交易不论是转让自有住房还是纯粹投资，其转手周期至少有两三年。如果其间物价平稳，直接扣除原值，各方意见不大。但是如果在持有期间物价飞涨，买房子是为了抵抗物价上涨带来的货币贬值，那么按原值扣减就可能有损公平。举个例子，80万元买房，支出各种装修、税费20万元，物价很稳定，假设通胀率为1%，三年后转手卖了120万元，依20%所得税率计算，扣除个税（4万元）后，剩下116万的实际购买力上比当年的100万元还是要高。而如果物价很不稳定，通胀率每年20%，三年后就算卖了180万元，税后只剩164万元，其真实购买力比当年的100万元还低。如果再考虑其他要缴纳的税费，个人财产损失更大。
以上举例所用数据未必符合真实情况，但也可得到一些结论，简单来说是：在高通胀条件下，在一些房价上涨不快的城市，卖房者按购买力计算的财富反而会缩水。这无疑与&无收益，无税收&的原则相违背，变成了&无收益，也纳税&。
现实的情况是，与房地产调控同步的恰恰是较高的通胀水平。应该说，除了2009年之外，现实世界民众体验到的通胀率都不低。这阶段买房子，谋求自己资产保值的人不在少数。此时课税，不管是落实税法还是着眼于调控，都应认识到并非所有卖房子的人都是投机者，有更大比例的人可能只是在高通胀下为寻找一个最稳妥的保值手段而来买卖房产的。
这样就谈到了另一个问题，通胀和房价高涨是怎么来的。一般认为，根本原因还是我国货币发行速度过快。当前已接近100万亿元的广义货币供应量（M2）余额，其绝对数量和增长速度超过了国内生产总值及其增速，货币发行的高速增长在满足实体经济需要之余，更多余的部分需要寻找投资渠道。问题是在中国，低端产品市场都已经过饱和，或者说产能高度过剩，而一些重要领域受政策限制不让进入，比如电力、电信、石油等行业。此外，反映贫富差距的基尼系数较高。由于收入分配高度不均衡，少数人掌握了大量财富的同时也掌握了最便捷的融资方式，他们在需要寻找投资方向，这时候房产是最佳选择。由于货币巨量投放和通胀压力的存在，民众对于资产估值上涨有预期，都不约而同采取买卖房产的行为来保护自己的财富。
因此，如果不能有效地控制货币供应过快增长，不能更公平地分配财富，破除垄断，拓展投资渠道，民众投资房产以求财产保值的行为就不会逆转。
从宏观上讲，还是要从货币、分配、垄断等方面着手。具体到新的征税方式的落实上，非要执行的话，也至少应在原值的估算上充分考虑通胀因素，对交易者规避通胀的所得部分予以豁免，真正征收净收益部分。这样做既容易得到理解，又能降低征税额，容易与之前的方式衔接，容易被接受而落实下去。
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征收二手房差额20%个税政策为何短命
来源：转自互联网&　　 |
　　20%个税并非新政。东莞已连续实施5年，而杭州也在2004年施行过该政策。与东莞不同的是，仅仅8个月时间，该政策就在杭州夭折。 　　&杭州是在2004年1月强征二手房差额20%个税的，但当年9月，政府低调叫停了这一政策。&中国指数研究院[微博]杭州分院研究总监曹旭东告诉本报记者。 　　曹旭东表示，在20%个税政策未实施前的一个月里，杭州二手房市场出现了交易量暴增的情形。而在政策正式实施的头一个月，杭州二手楼市几乎跌到了冰点。&政策实施前后，简直是冰火两重天。& 　　&国五条&细则颁布后，即将推行20%个税的城市，是否会面临与杭州类似的命运？ 　　20%重税转嫁给买家 　　&国五条&细则中，征收二手房差额20%个税的政策，对杭州市民来说并不陌生。 　　曹旭东告诉记者，杭州强征20%所得税的政策在2003年年底确定，在2004年1月正式施行。 　　杭州房地产部门的统计数据显示，2003年杭州市商品房销售均价为3939元/平方米，比上年增长了11.7%。 　　&官方当时公布的均价是不到4000元，实际上2003年杭州新开的楼盘中6000元/平方米以上的占到了近七成。而当时杭州市区的房价已经涨到8000多元/平方米了。&杭州一家房企高层告诉记者。 　　&房价涨得太厉害了，有投资客看到了其中的机会，就趁机在杭州楼市进行炒作。杭州当时对商品房也做过调控，如期房转让要增加契税，对二手房交易开征综合税、印花税等。不过这些政策出台后杭州房价仍然在上涨。&浙商建业一位市场部经理告诉记者。 　　在个税政策确定到正式执行的一个多月时间里，同目前各地二手房市场类似，杭州出现了抢房潮和过户潮。但在政策落地后，杭州二手房交易陷入僵局。 　　业内人士透露，当时杭州共有600多家中介公司，在实施个税政策的8个月，平均每周都会有两家中介公司歇业。 　　尽管二手房市场被&冰冻&，但杭州房价却出现了小幅上涨。 　　华邦地产营销总监王慧在接受记者采访时表示，2004年时杭州市场自住的需求量较大，卖家把个税负担都转嫁到了买家身上，这在一定程度上助推了房价。 　　&个税政策还促使买家纷纷涌向新房市场，短期内新盘交易量大幅增加，也刺激了房价小幅上扬。&王慧说。 　　她进一步表示，2004年上半年，上海的房价涨幅高达20%，而杭州房价的增幅却只有5%左右，这说明20%个税政策还是有一定效果的。但当时市场供求关系严重失衡，所以房价上涨的趋势并没有抑制住。 　　2004年9月，因个税被转嫁给买家等原因，杭州市政府对20%个税政策作出调整，由强征改为&主动申报&。随后，杭州房价再度大涨。 　　曹旭东指出，到2004年底杭州市主城区7000元/平方米的房子已经很少，均价涨至10000元/平方米左右。据杭州房地产信息网公布，2004年12月底，杭州全市商品房成交均价涨至8500多元/平方米，比2003年约4000元/平方米的成交均价上涨了近一倍。 　　政策为何短命？ 　　到底是什么原因，造成了杭州个税政策如此短命？ 　　浙商建业一位经理告诉记者，虽然短期内需求涌向新房市场对开发商是利好消息，但长期来看，对开发商来说却是利空。 　　&即使是刚需购房者，也有少部分的投资需求在其中。购房者希望自己的房产能增值，并在未来获得这部分增值的收益。当时杭州市场已经有了大量改善性需求，想把手中的二手房卖掉后再置换更大的房子，但个税政策也让这部分人群暂缓了入市的脚步。&曹旭东表示，新房市场在经历了短期的活跃后，交易量也开始下滑。 　　&2004年上半年，杭州房地产投资增速有所放缓，开发商拿地意愿降低，有部分房企看空未来一两年的市场。新房市场在年初经历了短暂的活跃后，下半年也开始陷入僵局。&曹旭东指出，市场预期的变化，让杭州政府相关部门感到有压力，所以20%个税政策只实行了8个月就悄然退市了。 　　曹旭东告诉记者，除了开发商投资意愿下降引发政府关注外，政策&一刀切&，误伤了刚需，也是20%个税政策被叫停的主要原因。 　　&杭州政府当然希望为楼市降温，但政策并未划定哪些房产可以免税、免征多少，由于没有给改善需求空间，政策过于刚性，在抑制房价快速上涨的同时，对市场也造成了一些不必要的伤害。&曹旭东说。 　　杭州高力国际一位高层表示，改善性需求由于被误伤，延迟了入市时间。 　　与2004年杭州个税政策&一刀切&不同的是，中央此次对20%个税政策或将给予一定的弹性空间。此前，有媒体报道，财政部、住建部、国税总局已经着手制定包括&保护刚性需求&在内的国五条执行细则，除保留了居住满5年且为唯一自住房产出售免征个税的&优惠政策&外，还有望按照售价、面积、购买年限等要素划定保护线，区别性征收20%个税。 　　&地方细则还没有出台，个税政策究竟是从严还是放宽，以及政策将执行多长时间，目前仍不确定，但未来楼市波动风险将明显加大。&21世纪不动产分析师黄河滔说。 【】 责任编辑：Alice
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